專題八-房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新

專題八房地產(chǎn)金融與資本市場(chǎng)2023/2/42第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)資金來源的短期性欲資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性資金來源的固定性和資金運(yùn)用的特定性房地產(chǎn)金融有很強(qiáng)的政策性，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響2023/2/43房地產(chǎn)融資方式房產(chǎn)融資與土地融資直接融資與間接融資權(quán)益性融資與債務(wù)性融資按融資對(duì)象分權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款融資者以出讓一部分利潤(rùn)為條件向出資者融資的行為融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為2023/2/44證券市場(chǎng)資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力消費(fèi)增加（住房等）直接信貸購買房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券直接融資就是資金的供求雙方在房地產(chǎn)金融過程中直接進(jìn)行票據(jù)和證券的買賣和貨幣借貸。如圖。2023/2/45資金盈余單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銀行保險(xiǎn)信托投資公司互助基金出售房地產(chǎn)證券出售房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券購買房地產(chǎn)證券存款貸款資本形成（不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)、勞力）消費(fèi)增加（住房等）間接融資是指由資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以一定的方式，將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)起著中介人的作用。2023/2/46二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中的地位：傳導(dǎo)和融通房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的客體：在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價(jià)證券。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體：政府銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)居民個(gè)人房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的劃分房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)房地產(chǎn)有價(jià)證券市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)2023/2/47三、利率及其分類概念：指借貸期內(nèi)所形成的利息額與所貸資金額的比率?；鶞?zhǔn)利率與主導(dǎo)利率實(shí)際利率與名義利率固定利率與浮動(dòng)利率市場(chǎng)利率、官定利率與公定利率一般利率與優(yōu)惠利率年率、月率與日率長(zhǎng)期利率與短期利率2023/2/48第二節(jié)房地產(chǎn)資金的傳統(tǒng)融資一、住房?jī)?chǔ)蓄體系建房互助儲(chǔ)蓄信貸社儲(chǔ)蓄銀行二、房地產(chǎn)抵押貸款概念：是金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供以房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益憑證為抵押品作為擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押貸款價(jià)格的確定房屋抵押貸款的運(yùn)作過程2023/2/49抵押貸款的操作流程抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價(jià)值評(píng)估確定抵押價(jià)值2023/2/410填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記

按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)11抵押貸款的方式和選擇抵押貸款的程序固定利率抵押貸款分期償還固定本金式抵押貸款充分?jǐn)備N、分期償還固定金額式抵押貸款累進(jìn)還款式抵押貸款可變利率抵押貸款：隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一段時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比如消費(fèi)價(jià)格指數(shù))對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。

ARM:首先根據(jù)抵押貸款時(shí)的市場(chǎng)利率確定初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，以某個(gè)確定的利率指標(biāo)加一個(gè)固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。2023/2/412本金等額償還抵押貸款(constantamortizationmortgage,CAM)

整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展。2023/2/413本金等額還款月還款額計(jì)算----每月償還的本金額；

----第t月償還的利息額；

----第t月本息償還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。2023/2/414本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時(shí)間利息本金月還款額線2023/2/415等額償還抵押貸款（constantpaymentmortgage,CPM）即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。2023/2/416等額本息還款計(jì)算月還款額：式中：—每月等額償還貸款本息額；

P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時(shí)計(jì)算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計(jì)算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。2023/2/417支付t期后的貸款余額2023/2/418逐年遞增償還抵押貸款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。漂浮式抵押貸款(ballonmortgage)指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。反向年金式抵押貸款(reverseannuitymortgage,RAM)

按照所抵押房屋價(jià)值的一定百分比，來計(jì)算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。雙周還貸式抵押貸款(biweeklymortgage即每?jī)芍軆斶€一次貸款，一年26個(gè)還貸期的抵押貸款方式。2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)19三、住房公積金是一種強(qiáng)制性的公益籌資政策。政府通過強(qiáng)制儲(chǔ)蓄幫助居民積累購買住房的資金。制度起源于新加坡，且已經(jīng)超出社會(huì)保障的范圍。2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)20雇主交納雇員交納中央公積金局政府投資局住房發(fā)展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲(chǔ)蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房?jī)r(jià)款=首期付款+貸款沖減個(gè)人公積金儲(chǔ)蓄支付首期款動(dòng)用公積金分期償還貸款出售建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動(dòng)2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)21我國(guó)的住房公積金制度住房公積金的這一定義包含以下五個(gè)方面的涵義：（1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。（2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。（3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個(gè)人繳存，職工個(gè)人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個(gè)人帳戶內(nèi)。（4）住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。（5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ)金，具有兩個(gè)特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。二是專用性。住房公積金實(shí)行專款專用，存儲(chǔ)期間只能按規(guī)定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出原居住城市時(shí)，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及國(guó)有大中型企業(yè)等國(guó)家財(cái)政或國(guó)家直接支持的公有制企業(yè)是住房公積金繳納的“主力軍”，即便如此，在一些大型國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位也采取區(qū)別政策：對(duì)正式編制內(nèi)員工繳納公積金，而對(duì)聘用員工不繳納公積金；至于絕大部分私營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等非公有制企業(yè)則一直沒有建立住房公積金。一些發(fā)達(dá)地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補(bǔ)貼、津貼打入“住房公積金”賬戶，作為福利發(fā)放并進(jìn)行逃稅。有些人甚至還把住房公積金當(dāng)作第二份工資，因?yàn)槊吭吕U存數(shù)額比普通員工當(dāng)月拿到手的工資還多。而與此形成鮮明對(duì)比的是，絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)。住房公積金制度建立的初衷和目的是為一次性支付購房資金有困難的廣大群眾提供購房資金和購房貸款。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國(guó)民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出“窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多”的問題，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，僅２８.６％的人認(rèn)為按工資比例繳存公積金“公平”，７８.４％的人認(rèn)為“收入低的不會(huì)因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買”。（見１１月２０日《中國(guó)青年報(bào)》）2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)22全國(guó)住房公積金第一案湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪涉嫌貪污、挪用上億元住房公積金案。由于該案涉案金額巨大，關(guān)系當(dāng)?shù)兀玻叭f城鎮(zhèn)職工切身利益。據(jù)郴州市檢察院指控，李樹彪利用職務(wù)便利以虛假的單位名稱、私刻的公章、偽造的資料，伙同他人從２００３年８月５日至１２月２５日，先后騙取住房公積金５６６７萬元；從１９９９年９月８日至２００４年１月１５日，李樹彪用單位的存款作抵押、質(zhì)押或者以委托貸款的方式，挪用公款６７０５．５萬元，用于自己進(jìn)行營(yíng)利性活動(dòng)，或者通過珠海的地下錢莊非法兌換港幣轉(zhuǎn)往澳門進(jìn)行賭博；在還有大量挪用款尚未歸還的情況下，李樹彪以他人的名義在廣州等地購買房產(chǎn)、車輛，價(jià)值３２４萬余元。2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)23第三節(jié)房地產(chǎn)資金的資本市場(chǎng)融資一、房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)：與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)：收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性股本總額大房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快房地產(chǎn)股票資信較高，市場(chǎng)穩(wěn)定2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)24一、房地產(chǎn)股票融資特點(diǎn)方式二、債券融資政府債券金融債券公司債券2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)25房地產(chǎn)股票的類別：按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度的不同1.普通股：普通的權(quán)利，真正的股東。收益不固定，風(fēng)險(xiǎn)較大2.優(yōu)先股：優(yōu)先分配和受償，收益有保證，但無普通權(quán)利。如可轉(zhuǎn)換，可優(yōu)惠認(rèn)購普通股。按是否記名：記名股票和不記名股票；按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票根據(jù)發(fā)行范圍和對(duì)象：國(guó)有股、法人股、A股（社會(huì)公眾股，向社會(huì)公開發(fā)行的普通記名股票）、B股（以外幣計(jì)價(jià)的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和H股（在香港上市發(fā)行的以港幣計(jì)價(jià)的記名式普通股票）2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)26房地產(chǎn)股票的發(fā)行1.發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形（1）設(shè)立公司時(shí)籌集開業(yè)資金包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合,組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,組建成股份有限公司,申請(qǐng)上市.買殼上市：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東,從而達(dá)到間接上市,擴(kuò)張資本的目的.借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市,然后將其資產(chǎn)注入上市公司,獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果.（2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票（3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股票分割時(shí)發(fā)行新股票（4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)272.房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股票發(fā)行事宜，承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。間接發(fā)行：公司委托證券公司、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行，并支付發(fā)行費(fèi)用。代銷或包銷公開發(fā)行：向社會(huì)公開招股。必須委托進(jìn)入機(jī)構(gòu)代理發(fā)行內(nèi)部發(fā)行：可直接發(fā)行，也可委托發(fā)行2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)283.發(fā)行價(jià)格面額發(fā)行：按股票面值發(fā)行市價(jià)發(fā)行：按照或接近股票市場(chǎng)已發(fā)行的同種股票的買賣價(jià)格。一般高于面值。中間價(jià)：按照面值與市價(jià)的中間值貼水價(jià)：按照低于股票票面價(jià)格的價(jià)格。少用。2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)29二、房地產(chǎn)債券（一）房地產(chǎn)債券的分類為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。按發(fā)行主體不同：房地產(chǎn)政府債券：指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。房地產(chǎn)金融債券：指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券。房地產(chǎn)企業(yè)債券：即公司債券，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)30

（二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn)1.發(fā)行總額大、票面利率較高2.期限長(zhǎng)3.可與購房相結(jié)合4.房地產(chǎn)債券較安全，風(fēng)險(xiǎn)小2023/2/4天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)31（三）房地產(chǎn)債券的發(fā)行1.發(fā)行市場(chǎng)主體的構(gòu)成債券發(fā)行者債券認(rèn)購者債券承銷者。2.債券的發(fā)行要素發(fā)行額票面利率發(fā)行價(jià)格券面金額計(jì)息方法和還本方式償還期限2023/2/4