某地產(chǎn)物業(yè)接管驗(yàn)收工作細(xì)則

接管驗(yàn)收工作細(xì)則1.0目的：確保新接樓宇住用的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能。

2.0范圍：對(duì)新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)施設(shè)備等方面的驗(yàn)收。

3.0職責(zé)：相關(guān)部門(mén)人員組成的接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。

4.0程序：

4.1接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

接管驗(yàn)收定義

根據(jù)發(fā)展商對(duì)物業(yè)公司的委托合同，在樓宇各項(xiàng)竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

4.1.2成立物業(yè)管理處

在小區(qū)入住前三個(gè)月，(竣工驗(yàn)收工作在入住前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行)，成立管理處，管理處經(jīng)理、主任、物業(yè)管家和維修人員到位（其他管理人員分步到崗），落實(shí)管理用房和職工宿舍。

4.1.3組織驗(yàn)收小組

由管理處客戶部牽頭,組織工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作:

1)提前派出部分維修技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道道路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

2)主動(dòng)與工程部和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問(wèn)題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開(kāi)始交接日期等。

3)與工程部、施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

4)準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：

A、《房屋接管驗(yàn)收單》

B、《房屋接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》

C、《公共設(shè)施接管驗(yàn)收單》

D、《公共設(shè)施接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》

E、《公共設(shè)備接管驗(yàn)收單》

F、《公共設(shè)備接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》

G、《接管驗(yàn)收資料交接表》

H、《接管驗(yàn)收資料不合格整改單》

I、《接管驗(yàn)收不合格整改通知單》

4.2接管樓宇資料的驗(yàn)證及部份移交的資料

4.2.1產(chǎn)權(quán)資料

1．建筑用地規(guī)劃許可證;

2．建筑工程規(guī)劃許可證;

3．建筑工程施工許可證;

4．建筑設(shè)計(jì)審批意見(jiàn)書(shū);

5．業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、購(gòu)房合同復(fù)印件。

4.2.2政府驗(yàn)收合格資料：

1．建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)；

2．公安消防局建筑消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；

3．建筑工程竣工檔案驗(yàn)收證書(shū);

4．燃?xì)夤こ瘫O(jiān)督質(zhì)量等級(jí)證書(shū)；

5．房屋建筑測(cè)繪報(bào)告;

6．建筑工程環(huán)保驗(yàn)收合格證書(shū);

7．人防工程驗(yàn)收證書(shū);

8．用電許可證；

9．供用電協(xié)議書(shū)；

10．衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；

11．電梯使用合格證；

12．電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗(yàn)收合格證書(shū)。

注：煤氣、電話有線電視由相關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。

4.2.3工程技術(shù)資料

1．竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2．地質(zhì)勘察報(bào)告；

3．工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；

4．工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

5．圖紙會(huì)審記錄；

6．工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

7．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

8．沉降觀察記錄；

9．竣工驗(yàn)收證明書(shū)；

10．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；

11．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；

12．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；

13．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

14．供水、供暖的試壓報(bào)告。

4.2.4資料的存放

上述資料必須存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專(zhuān)職管理的檔案室內(nèi)，以便隨時(shí)查閱。

4.2.5必須移交物業(yè)管理公司的資料：

4.2.5.1原件：

1．電梯使用合格證；

2．供用電協(xié)議書(shū)；

3．用電許可證；

4．用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表；

5．衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證；

6．燃?xì)夤艿朗褂迷S可證。

4.2.6復(fù)印件及圖紙：

1．業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單；

2．參與建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及所有施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱(chēng)，負(fù)責(zé)人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話清單；

3．建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

4．公安消防局建筑消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；

5．建筑、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖；

6．機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試、訂購(gòu)合同。

4.3樓宇接管驗(yàn)收程序

4.3.1發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。

4.3.2物業(yè)管理公司按4.1及4.2進(jìn)行核對(duì)。具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。

4.3.3物業(yè)管理公司會(huì)同工程部，建筑施工人員共同對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等作初步檢驗(yàn)。

4.3.4對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫(xiě)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。

4.3.5對(duì)無(wú)明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房屋待整改驗(yàn)收合格后才接管鑰匙。

4.3.6業(yè)主(住戶)入住時(shí)，由管理處物業(yè)管家陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由管理處整理后報(bào)告開(kāi)發(fā)商，由其限期施工隊(duì)返修整改，經(jīng)管理處或業(yè)主（住戶）驗(yàn)收后消項(xiàng)。

4.3.7在保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)主(住戶)或管理處人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或制造上

的缺陷時(shí)，聯(lián)絡(luò)工程部查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。

4.3.8在保修期過(guò)后，在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向建筑商支付保證金或工程余款。

4．4房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶）的合理要求。

1標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

1.1梁、柱、板主體：

1.1.1按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；

1.1.2無(wú)鋼筋外露；

1.2頂棚：

1.2.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮；

1.2.2無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬；

1.3墻面：

1.3.1抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

1.3.2塊料（如磁磚）面層：

1.3.2.1粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；

1.3.2.2面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致；

1.3.2.3對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；

1.3.3外墻面：無(wú)裂紋、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象；

1.4地（樓）面：

1.4.1毛地面：平整，無(wú)裂紋；

1.4.2塊料（如磁磚）面層：

1.4.2.1粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；

1.4.2.2面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致，對(duì)縫線條順直；

1.4.2.3對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；

1.4.3水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋，無(wú)起泡等缺陷；

1.4.4衛(wèi)生間、廚房和前后陽(yáng)臺(tái)地面：

1.4.4.1用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，

倒泛水；

1.4.4.2第二天到樓下檢查樓面無(wú)滲漏；

1.5門(mén)窗：

1.5.1開(kāi)啟自如，手輕搖晃門(mén)窗與墻面接觸牢固，無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝

配齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；

1.5.2從室內(nèi)輕搖晃門(mén)鎖與門(mén)連接牢固，開(kāi)啟靈活；

1.5.3木門(mén)油漆均勻，觀察門(mén)縫線條均勻，不掉角，無(wú)變形；

1.5.4單指輕擊玻璃安裝牢固，無(wú)輕徽晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂縫，

無(wú)損傷和無(wú)刮花痕跡；

1.5.5可視對(duì)講：

1.5.5.1開(kāi)啟靈活，通話器完好無(wú)損，通話清楚；

1.5.5.2不銹鋼門(mén)無(wú)刮花痕跡；

1.5.6防盜鐵門(mén)無(wú)銹跡和刮花痕跡；

1.5.7窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：

1.5.7.1先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，

普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是否有水滲入；

1.5.7.2查詢(xún)天氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期間，先將所有窗門(mén)關(guān)緊，雨

后逐間檢查墻面和窗臺(tái)泛水；

1.6樓梯、扶手：

砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)外露；

1.6.2鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：

1.6.2.1用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，安裝牢固；

1.6.2.2鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)彎曲；

1.6.2.3木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；

1.7插座：

1.7.1電器插座：

單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無(wú)損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測(cè)，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常

1.7.2公用電視天線插座：

單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無(wú)損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）；

1.7.3有線電視插座：

由有線電視公司驗(yàn)收；

1.7.4電話插座：

只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無(wú)損壞；

1.8接線盒：

1.8.1單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；

1.8.2用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；

1.9開(kāi)關(guān)：

1.9.1安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；

1.9.2全檢開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好；

1.10照明燈具：

1.10.1用木或硬竹片等輕碰燈具無(wú)輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無(wú)損；

1.10.2打開(kāi)所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；

1.10.3產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈必要時(shí)全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。

1.11供水系統(tǒng)：

1.11.1安裝牢固不能搖動(dòng)；打開(kāi)每棟的供水總閥門(mén)（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥）管道完好無(wú)損，無(wú)滲漏水，無(wú)銹跡；

1.11.2管道接頭無(wú)滲水；

1.11.3水龍頭（花灑）和水閥；

1.11.4打開(kāi)水閥，流水暢通，接頭無(wú)漏水；

1.12排污管道（含塑料等）：

1.12.1安裝牢固，外觀完好無(wú)損，配件齊全；

1.12.2從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無(wú)滲水；樓上排水暢通無(wú)堵塞；

1.12.3鑄鐵管：

灌水后無(wú)滲漏水，表面無(wú)銹跡，無(wú)裂紋，面層油漆均勻；

1.13地漏：

過(guò)濾鐵篦安裝穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無(wú)滲漏水，無(wú)堵塞，排水暢通；

1.14衛(wèi)生潔具：

1.14.1安裝牢固，配件齊全，完好無(wú)損，面層無(wú)污漬和刮花痕跡；

1.14.2灌水后排水口接口密實(shí)，無(wú)滲水，接水軟管無(wú)銹跡；

1.14.3便器：

水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；

1.15室內(nèi)配電箱：

1.15.1安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開(kāi)關(guān)等控制是否正常；

1.15.2開(kāi)關(guān)符合型號(hào)規(guī)定；

1.15.3導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范；

1.15.4目視箱蓋無(wú)損壞，操作一次開(kāi)關(guān)靈活；

1.16門(mén)鈴：

1.16.1室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查；

1.16.2室內(nèi)預(yù)留線盒參照4.1.8；

1.17其它：

1.17.1晾衣鉤

用軟繩等套住掛鉤用力拉時(shí)，安裝牢固，無(wú)搖晃，目視鋼筋掛鉤表面無(wú)裂紋，彎處無(wú)斷裂；

1.17.2水表、電表和煤氣表：

安裝牢固，無(wú)搖晃；打開(kāi)室內(nèi)水閥，看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；目視外觀完好無(wú)損，鏡面玻璃無(wú)損傷。

4．5公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

2標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

2.1基礎(chǔ)設(shè)施：

2.1.1房屋墻體露出地面部分無(wú)傾斜、移位、裂縫、扭曲等；

2.1.2散水坡：

2.1.2.1無(wú)下陷、斷裂、與墻體分裂；

2.1.2.2面層平整，無(wú)脫層；

2.1.2.3無(wú)倒泛水現(xiàn)象；

2.2天臺(tái)：

2.2.1屋面隔熱層、防水層：

2.2.1.1板端縫、伸縮縫膏緊貼；

2.2.1.2隔熱板、防水層表面無(wú)裂縫；

2.2.2天溝、落水口暢通，管道完好；

2.2.3天面扶欄：無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹蝕；

2.3公用天線：

配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；

2.4屋面避雷設(shè)施：

各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠；

2.5消防設(shè)施（消防栓、消防箱）：

2.5.1消防栓：

2.5.1.1油漆均勻，無(wú)少刷、漏刷現(xiàn)象；

2.5.1.2閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水；

2.5.2消防箱：

2.5.1.1消防管、消防帶等配套齊全；

2.5.1.2箱門(mén)上標(biāo)識(shí)清楚，箱門(mén)玻璃安裝牢固，門(mén)鎖開(kāi)啟自如；

2.5.1.3消防管無(wú)滲漏水，閥門(mén)完好；

2.6小區(qū)路燈：

2.6.1按設(shè)計(jì)要求安裝；

2.6.2燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無(wú)損傷，燈泡照明正常；

2.6.3燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無(wú)損傷和刮花；

2.7綠化：

2.7.1按設(shè)計(jì)要求種植花草樹(shù)木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不缺株少苗，無(wú)改品種，成活率達(dá)98%以上，無(wú)病蟲(chóng)害發(fā)生，無(wú)綠化死角，無(wú)雜草縱生，綠地純度98%；

2.7.2綠化用水：

2.7.3綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)距離四周不超過(guò)100米，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，無(wú)漏水，安裝穩(wěn)固，無(wú)搖晃；

2.8小區(qū)道路：

2.8.1道路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)損傷；

2.8.2路沿疊筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)損傷；

2.8.3塊料面層：拼疊整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角；

2.8.4路牌清楚，地面線條順直；

2.9垃圾池（箱）：

2.9.1沖洗水管：

2.9.1.1垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無(wú)漏水；

2.9.1.2水閥開(kāi)關(guān)靈活無(wú)漏水；

2.9.1.3水閥箱裝鎖，箱面無(wú)銹跡，油漆面均勻，鎖頭開(kāi)啟靈活；

2.9.2砌筑類(lèi)：

2.9.2.1砌筑平直，底層無(wú)起砂，無(wú)裂紋，無(wú)空鼓；

2.9.2.2裝飾面層磚線縫順直，磚面無(wú)損傷，無(wú)缺棱掉角；

2.9.2.3出入口和鐵門(mén)：無(wú)銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開(kāi)啟靈活；

2.9.3鐵箱類(lèi)：

2.9.3.1油漆面層均勻，無(wú)損傷，無(wú)銹跡，安放地面平穩(wěn)；

2.9.4塑料類(lèi)：

2.9.4.1桶身完好無(wú)損，桶底無(wú)裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無(wú)損；

2.10垃圾中轉(zhuǎn)站：

參照相關(guān)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的室內(nèi)接管驗(yàn)收部分；

2.11崗?fù)ぃ?/p>

2.11.1鋁材和不銹鋼類(lèi)：

安裝牢固，配件齊全，型材面無(wú)損傷，玻璃無(wú)污漬；

2.11.2參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

2.11.3電動(dòng)道閘：

安裝牢固，配件齊全，開(kāi)啟自如，道閘欄無(wú)損傷；

2.12車(chē)庫(kù)：

2.12.1露天（地下）停車(chē)場(chǎng)：

路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋；

2.12.2地下停車(chē)場(chǎng)：

2.12.2.1參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容；

2.12.2.2車(chē)道標(biāo)識(shí)：

入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻；

2.12.3單車(chē)架：

焊接牢固平直，油漆面均勻，無(wú)銹跡；

2.12.4照明設(shè)施：

配套齊全，燈具完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，照明正常；

2.12.4.1排水系統(tǒng)：

設(shè)有專(zhuān)門(mén)的排水溝，參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

2.12.5地下車(chē)庫(kù)通風(fēng)設(shè)施：

參照《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；

2.13沙井、檢