某縣級市土地定級估價報告

編制者：學(xué)號：指導(dǎo)老師：****老師制作時間：2008年12月目錄第一章土地定級的依據(jù)和原則第二章土地定級技術(shù)報告第三章土地定級因素確定及權(quán)重測算第四章土地定級因素資料整理及分值計算一、商服繁華度資料整理及分值計算二、道路通達(dá)度資料整理及分值計算三、對外交通便利度資料整理及分值計算四、基礎(chǔ)設(shè)施資料整理及分值計算五、.環(huán)境質(zhì)量資料整理及分值計算六、人口狀況資料整理及分值計算七、規(guī)劃條件資料整理及分值計算第五章單元因素分值求取及土地級別的劃分第六章商業(yè)用地基準(zhǔn)地價評估宗地地價評估土地定級的依據(jù)和原則一、土地定級的依據(jù)（一）理論依據(jù)馬克思的地租理論。區(qū)位理論。（二）技術(shù)理論.國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)劃》及有關(guān)文件是展開土地定級的主要定級依據(jù)。嚴(yán)格按照執(zhí)行《規(guī)程》的規(guī)定，并在《規(guī)程》允許范圍內(nèi)根據(jù)具體情況做了些靈活的處理。二、土地頂級的原則（一）綜合分析原則(二)主導(dǎo)因素原則（三）地域分異原則(四)定量與定性相結(jié)合的原則（五）實用性原則第二章土地定級技術(shù)報告一、土地定級技術(shù)路線本土地定級以國家土地管理局制定的《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》為依據(jù)，參考外地中小城鎮(zhèn)土地定級的做法和經(jīng)驗，結(jié)合本縣的特點和具體情況，采用多因素分值加權(quán)和法來評定土地級別，具體技術(shù)路線是：（一）、以專家會議認(rèn)證的方式確定土地定級因素、因子體系。（二）、采用得爾菲法確定定級因素、因子、子因子權(quán)重。（三）、采用動態(tài)網(wǎng)格法劃分土地定級單元。（四）、依據(jù)各土地定級因素、因子、子因子對土地影響的特點，分別按下面公式計算其影響分值：面狀因素：fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)fi為土地指標(biāo)值的作用分；Xmin、Xmax、Xi分別為指標(biāo)的最小值、最大值、及土地因素指標(biāo)值。直線遞減因素：fi=Fi(1-di/R)或fi=Mi(1-di/R)Fi為因素的功能作用分，Mi為i因素或設(shè)施的綜合規(guī)模指數(shù)；di為i因素到i點的距離；R為i因素的最大影響半徑。指數(shù)遞減因素：fi=（五）、各面狀因素，點線因素分別采用面積加權(quán)法和幾何中心點與特征點平均值法求取土地定級單元因素分值。（六）、采用加權(quán)和法，按下式計算土地定級單元總分。P=P為土地定級單元總分；n為土地定級因素個數(shù)；Wi為i因素的權(quán)重值；Fi為i因素的單元分值。（七）、采用總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法，劃分土地級別。（八）、利用求積儀量算各級別土地面積。二、土地定級工作程序土地定級整個工作分為四個階段：準(zhǔn)備工作階段，資料收集調(diào)查與分析整理階段，單元分值計算與劃分級別階段，定級成果整理、檢查驗收、鑒定階段。土地定級因素確定及權(quán)重測算土地定級因素選擇的原則顯著性原則差異性原則普遍性原則可行性原則土地定級因素權(quán)重測算（一）因素、因子評估（第一輪）參加土地定級因素權(quán)重測定的各位專家，根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級因素體系的信息，憑各自的經(jīng)驗和知識，對每個定級因素、銀子和子因子影響土地質(zhì)量的程度作出評價，然后對各位專家的評分結(jié)果進行統(tǒng)計分析，計算均值E和方差S，計算公式如下：E=∑ai/nS=∑(ai-E)*(ai-E)/(n-1)式中：n為專家人數(shù)；ai為第I位專家的評分（二）信息反饋與再征詢（第二輪）信息反饋與再征詢是在前次專家評分的基礎(chǔ)上，各位專家以前次的統(tǒng)計結(jié)果作為參考來修正自己的評估意見，確定本次的因素、因子和子因子的權(quán)重評分。在吸收專家第二輪權(quán)重征詢表后，同樣進行和前次相同的統(tǒng)計分析，結(jié)果如下表土地定級因素、因子和子因子權(quán)重是指其在土地定級中的相對重要性程度，即因素影響土地質(zhì)量優(yōu)劣的重要性量度指標(biāo)，權(quán)重值愈大，表示對土地質(zhì)量的影響越大，即對土地定級的貢獻越大。本報告采用特爾菲法來確定個因素的權(quán)重，并規(guī)定各因素重要性的平分區(qū)間為0-100，各因素權(quán)重評分之和為100。各因素、因子的評估，見下表表1商業(yè)用地定級因素權(quán)重測算表因素名稱商服繁華度基礎(chǔ)設(shè)施條件交通條件人口狀況環(huán)境條件規(guī)劃條件合計權(quán)重值30.210.325.610.45.917.6100方差5.86.312.23.62.31.9因子名稱商服繁華度供水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施電訊設(shè)施道路通達(dá)度對外交通便利度人口狀況自然環(huán)境條件規(guī)劃條件合計權(quán)重值30.21.52.15.61.115.61010.45.917.6100方差5.81.71.22.52.26.65.43.62.31.9因子名稱距一級商服中心距距距二級商服中心距距供水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施電訊設(shè)施道路寬度機動車流非機動車流人流量對外交通便利度常住人口密度流動人口流量工程地質(zhì)條件及地地形坡度洪澇災(zāi)害影響及水水文地質(zhì)條件件規(guī)劃條件合計權(quán)重值1812.21.52.15.61.13.62.754.3105.452.33.617.6100方差3.22.41.71.22.52.22.51.60.83.75.41016211.9第四章土地定級因素資料整理及分值計算一、商服繁華度資料整理及分值計算(一)、本土地定級報告的商服中心劃分.本土地定級報告的商服中心劃分為兩級，一級為汽車站與金融大廈；二級為日新百貨、中國銀行及百貨大樓。（二）、商服中心級別的確定。在咨詢專家的意見以后，我們對單位面積營業(yè)額、單位面積資金、商服職能種類、高級商服職能比例的作用系數(shù)分別定為0.3、0.15、0.4、0.15。（三）各級中心功能分的確定商服中心的商服職能是由與其自身級別相應(yīng)的和低于其級別的商服職能共同組成，故在計算上浮繁華影響分值時，需對各級商服中心的功能分進行分割，計算公式為：Fi=Mi-MjFmin=Mmin式中：Fi為I級商服中心作用功能分；Mi為I級商服中心的規(guī)模指數(shù)Mj為次I級商服中心的規(guī)模指數(shù)Fmin、Mmin分別為最低級中心作用功能分和中心規(guī)模指數(shù)。表2商服繁華功能作用分表權(quán)重0.30.150.40.15商服中心名稱單位面積營業(yè)額單位面積租金商服職能種類高級職能商比例綜合規(guī)模指數(shù)營業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)值租金標(biāo)準(zhǔn)值種數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值比例%標(biāo)準(zhǔn)值汽車站320010050010010010050100100百貨大樓186058.125851.85050408054.6日新百貨151647.4320644040204045.8農(nóng)貿(mào)市場270084.130060100100306083.3郵電局132441.82705430305010047.5表3功能作用分的標(biāo)準(zhǔn)化表名稱綜合規(guī)模指數(shù)實際值標(biāo)準(zhǔn)值一級（100+83.33）/2-(544.6+455.8+477.5)/33=49.355二級(54.6+45..8+47.5)//3=42.345（四）、商服繁華度影響分值計算公式：fi=r=di/d（式中：fi為I點的影響分值；F為中心的功能作用分；r為相對距離，di為I點至中心的實際距離）根據(jù)圖紙上量得一級商服中心、二級商服中心的影響半徑分別為1100、700.表４商業(yè)用地商服繁華度影響分值表絕對距離一級中心二級中心相對距離(r)作用分值(fi))相對距離(r)作用分值(fi))00550451000.09138.1935220.14326.1097772000.18426.3109220..28615.1493443000.27318.4180550.4298.78990884000.36412.790.5176.28784225000.4558.88173220.7142.97042666000.5456.19248660.8571.72349227000.6364.30023331.18000.7272.98620119000.8182.073710000.9091.4400355110011二、道路通達(dá)度資料整理及分值計算、根據(jù)以下表內(nèi)數(shù)據(jù)得到商業(yè)用地道路類型的確定主干道：次干道：*、支路：表６道路狀況及交通量調(diào)查表道路名稱道路長度（m）道路寬度（m）機動車流量（輛//小時）非機動車流量（輛輛/時）人流量（人/時）1670301205021900161233690500161501202307006882256167016500200168110089864869702414512075150012231255419001253152841700242401105416302414020021018402430000900123514512016002420020311350161002003560016858436100016781225470024451541008002412014036013503234020023019002413015056970164536123970242003223117702414265150176062213021417202413712038、道路功能分的確定（由表６可得）表７道路類型及其功能作用分表道路類型功能作用分（商業(yè)業(yè)）實際值標(biāo)準(zhǔn)值主干道83.5100次干道50.160支路25.0530、道路通達(dá)度影響分值計算（道路通達(dá)度影響分值詳見圖紙。）公式：fi=F(1-r)r=di/dFi為道路對i點的作用分，di為道路至i點的距離，d為道路的最大影響半徑，F(xiàn)為道路的功能作用分，r為道路的相對距離。主干道、次干道、支路的半徑分別為1000、420、300。由計算得下表數(shù)據(jù)表８商業(yè)用地道路通達(dá)度影響分值表主干道次干道支路絕對距離相對距離作用分絕對距離相對距離作用分絕對距離相對距離作用分00100006000301000.190700.1666677501000.3333333202000.2801400.3333333402000.6666677103000.3702100.530300104000.4602800.6666677205000.5503500.8333333106000.640420107000.7308000.8209000.910100010三、對外交通便利度資料整理及分值計算（一）、對外交通便利度功能分的確定次區(qū)域?qū)ν饨煌ㄓ泄愤\輸和鐵路運輸兩種，主要的、固定的對外交通設(shè)施有汽車站和火車站兩個，具體的情況見表13表９對外交通因素影響調(diào)查表權(quán)重0.40.40.3綜合規(guī)模指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化值項目設(shè)施客運量（萬人/年年）貨運量（萬噸/年年）營業(yè)額（萬元/年年）實際值標(biāo)準(zhǔn)化值實際值標(biāo)準(zhǔn)化值實際值標(biāo)準(zhǔn)化值汽車站6010059280600100100火車站4880740100600100100確定汽車站的功能作用分為100，火車站的功能作用分為100，影響半徑分別為3600米和4000米，按直線遞減規(guī)律計算其影響分值，并在此基礎(chǔ)上編繪對外交通便利度影響分值圖（二）、對外交通便利度度影響分值計算（對外交通便利度影響分值圖詳見圖紙）公式：fi=F(1-r)r=di/d（Fi為交通對i點的作用分，di為距離，d為交通的最大影響半徑，F(xiàn)為功能作用分，r為相對距離。）表10商業(yè)用地對外交通便利度影響分值表作用分火車站汽車站絕對距離相對距離作用分絕對距離相對距離作用分00100001002000.05951800.05954000.1903600.1906000.15855400.15858000.2807200.28010000.25759000.257512000.37010800.37014000.356512600.356516000.46014400.46018000.455516200.455520000.55018000.55022000.554519800.554524000.64021600.64026000.653523400.653528000.73025200.73030000.752527000.752532000.82028800.82034000.851530600.851536000.91032400.91038000.95534200.955400010360010四、基礎(chǔ)設(shè)施資料整理及分值計算（一）、生活設(shè)施（根據(jù)實際情況，主要考慮供水、排水、供電、電訊四類生活設(shè)施對土地質(zhì)量的影響。）供水設(shè)施供水的具體情況見供水設(shè)施情況調(diào)查表表11供水設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率設(shè)施使用保證率平均管徑管道類型經(jīng)驗型級別經(jīng)驗型評分北城區(qū)95%90%150mm鋼管高級90新城區(qū)100%100%300mm鑄鐵管高級100文化區(qū)90%95%150mm鑄鋼管較高級80東城區(qū)90%78%150mm鋼管較高級70主城區(qū)100%100%150mm鋼管高級100根據(jù)以上供水設(shè)施的情況，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳見圖紙供水設(shè)施影響分支圖排水設(shè)施排水的具體情況見排水設(shè)施情況調(diào)查表表12排水設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率%設(shè)施使用保證率%%平均管徑設(shè)備先進性經(jīng)驗型級別經(jīng)驗型評分北城區(qū)85%90%1200mm較先進高級90新城區(qū)100%100%1000mm先進高級100文化區(qū)98%80%900mm普通較高級80東城區(qū)80%98%600mm普通一般60主城區(qū)100%100%1000mm較先進較高級90按排水設(shè)施情況和排水質(zhì)量將整個區(qū)域分為以上五個區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況見排水設(shè)施影響分值圖。供電供電的具體情況見供電設(shè)施情況調(diào)查表表13供電設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率%設(shè)施使用保證率%%配電容量設(shè)備先進性經(jīng)驗型級別經(jīng)驗型評分北城區(qū)100%96%12萬伏一般較高級70新城區(qū)100%100%15萬伏先進高級100文化區(qū)100%95%13萬伏先進較高級90東城區(qū)98%98%6萬伏落后一般60主城區(qū)100%100%15萬伏一般高級100按供電設(shè)施情況和供電質(zhì)量將整個區(qū)域分為以上五個區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況參照供電設(shè)施影響分值圖。電訊設(shè)施電訊的具體情況見供電訊施情況調(diào)查表表14電訊設(shè)施情況調(diào)查表區(qū)域名稱普及率設(shè)施使用保證率服務(wù)質(zhì)量設(shè)備先進性經(jīng)驗型級別經(jīng)驗型評分北城區(qū)100%98%較好一般高級85新城區(qū)100%100%好先進高級100文化區(qū)98%90%一般一般較高級70東城區(qū)100%90%較好較先進較高級90主城區(qū)100%90%一般先進高級80按電訊設(shè)施情況和電訊質(zhì)量將整個區(qū)域分為以上五個區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況參照電訊設(shè)施影響分值圖。五、.環(huán)境質(zhì)量資料整理及分值計算1）..環(huán)境質(zhì)量功能分的確定自然環(huán)境條件主要有工程地質(zhì)條件及地形坡度、水文地質(zhì)條件及洪澇災(zāi)害兩個因素，經(jīng)咨詢專家，確定他們的影響權(quán)重分別為0.4、0.6。其基本情況和綜合規(guī)模指數(shù)如表下表15自然環(huán)境影響分值計算表權(quán)重值0.40.6綜合規(guī)模指數(shù)區(qū)域名稱工程地質(zhì)條件及地地形地形坡度度評分水文地質(zhì)條件洪澇澇災(zāi)害評分北城區(qū)709082新城區(qū)100100100文化區(qū)808080東城區(qū)907078主城區(qū)1006076六、人口狀況資料整理及分值計算1）.人口功能分的確定權(quán)重值0.520.48綜合影響規(guī)模分值區(qū)域名稱常住人口（人/K㎡）流動人口（人/K㎡）北城區(qū)50001000308046新城區(qū)65003500506076文化區(qū)60001000360054東城區(qū)70002000460069主城區(qū)1000030006640100按常住人口密度和流動人口密度將整個區(qū)域分為以上五個區(qū)域，依據(jù)此表賦于各區(qū)域功能作用分，詳細(xì)情況參照人口狀況影響分值圖。七、規(guī)劃條件資料整理及分值計算規(guī)劃條件是城市規(guī)劃對某一區(qū)域的土地使用限制。主要考慮土地開發(fā)程度、土地用途限制、政策性傾斜、開發(fā)前景，并經(jīng)專家評分，確定各區(qū)域的作用分值見下表：表16規(guī)劃條件情況調(diào)查表區(qū)域名稱土地開發(fā)程度土地用途限制政策性傾斜開發(fā)前景經(jīng)驗性評分北城區(qū)一般一般一般一般60新城區(qū)高高高高100文化區(qū)一般較高較高較高80東城區(qū)高低高較高70主城區(qū)高高較高高95第五章單元因素分值求取及土地級別的劃分第一節(jié)單元因素分值求取單元因素分值是指單元受定級各因素、因子的大小指標(biāo)值，它與土地質(zhì)量成正比。單元因素分值求取是在因素、因子的影響分值計算的基礎(chǔ)上，利用單元圖，疊加在因素、因子影響分值圖上，依據(jù)因素、因子的類型，采用幾何中心點與特征點平均值法，求取點線因素的單元分值；最后，采用面積加權(quán)法，求取面狀因素的單元分值。具體公式如下：（一）.點線影響因素、因子f=∑ai/n式中：為單元因素、因子分值，為單元格第個特征點的因素影響分值，為單元特征點和幾何中心點的總數(shù)。（二）、面狀影響因素f=∑KiBi式中：為單元因素、因子分值，為單元格第個影響分值所占面積比例，為單元內(nèi)分布的第個影響分值。第二節(jié)單元因素素總分計算單元因素總分是單單元土地質(zhì)量量的綜合指數(shù)數(shù)，單元因素素總分與土地地質(zhì)量成正比比，即單元總總分越高，該該單元土地質(zhì)質(zhì)量的越高，土土地定級單元元因素總分計計算采用多因因素加權(quán)分值值和法進行，具具體公式為：：P=P為土地定級單元總總分；n為土地定級級因素個數(shù)；；Wi為i因素的權(quán)重重值；Fi為i因素的單元元分值。第三節(jié)土地級別別的劃分（一）、土地級別別的劃分土地級別的劃分是是依據(jù)單元總總分大小及總總體變化規(guī)律律，采用定級級單元總分頻頻率統(tǒng)計判斷斷法進行的。本報告商業(yè)土地定定級分值區(qū)間間為Ⅰ級地PP≥70Ⅱ級地60≤P＜70Ⅲ級地550≤P＜60Ⅳ級地P＜50（二）、土地級別別面積量算土地級別面積的量量算采用求積積儀法，然后后經(jīng)統(tǒng)計匯總總，結(jié)果如下下表：表17土土地級別面積積表土地級別面積（K㎡）所占比例（%）Ⅰ0.97212.31Ⅱ1.70121.54Ⅲ3.240.51Ⅳ2.02525.64合計7.898100第六章商業(yè)用地地基準(zhǔn)地價評評估第一節(jié)、樣點地價價測算商服業(yè)用用地樣點地價價主要采用房房屋租金剝離離法推算，我我國房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟工作者普普遍認(rèn)為：房房租的構(gòu)成共共有8個因素，即即地租、折舊舊費、維修費費、管理費、稅稅金、保險費費、利息、利利潤。當(dāng)剔除除后7個因素后，可可求取地租，用用公式為：地租=房租-（折舊費+維修費費+管理費+稅金+利息+利潤）然后根據(jù)馬克思的的地價理論推推算出土地價價格。計算公公式為：地價價=地租/土地還原利利率我們對收集到的房房屋交易登記記資料，依據(jù)據(jù)前述公式進進行地價測算算，在針對交交易登記加偏偏低情況，先先對交易登記記價格進行修修正，修正為為正常價格，再再據(jù)此價格測測算樣點地價價，結(jié)果見下下表：表18商業(yè)業(yè)用地調(diào)查樣樣點地價測算算結(jié)果表序號調(diào)查點位土地級別單元號單元總分測算地價（元/㎡㎡）1C1ⅠF1580.5637782C2ⅠE1676.1234803C5ⅠG975.2134504C10ⅠG1573.7826905C21ⅠI1472.0325706C32ⅠH1571.824807C44ⅠH1671.0516808C56ⅠG870.0416109C63ⅡI1668.47253110C71ⅡE1467.16149211C82ⅡF1166.94136212C93ⅡI1366.68160013C100ⅡG1266.03145014C110ⅡF1965.37141415C120ⅡD1664.75145716C130ⅡG1163.63144417C140ⅡH1263.41149218F150ⅢF559.24138819F160ⅢJ1059.19141820F170ⅢJ1758.82123921TP232ⅢE1358.76126822TP220ⅢC1858.04103023TP230ⅢF2057.47112524TP210ⅢD25594425TP25ⅢB1554.8897726TP20ⅢC454.13100227TP207ⅢD1150.499828TP28ⅣA1446.9783429TP29ⅣG145.7174530TP51ⅣC844.6378931FC1ⅣJ544.3165132FC2ⅣI140.61582第二節(jié)、基準(zhǔn)地價價的確定1.依樣點地價用簡單單算術(shù)平均法法測算基準(zhǔn)地地價，結(jié)果如如下表：表19商業(yè)業(yè)用地基準(zhǔn)地地價表土地級別項目ⅠⅡⅢⅣ樣點平均分73.865.856.644.4調(diào)查樣點數(shù)89105樣點平均地價2717.51582.41139720級別單元平均分72.2358.6743.0331.68基準(zhǔn)地價（元/平平米）2434.917071134.56602.用樣點地價和和單元總分的的回歸模型測測算基準(zhǔn)地價價，根據(jù)房屋屋出租、房屋屋交易、征地地與拆遷開發(fā)發(fā)等方面資料料，分別采用用剝離法、契契價法、成本本法等不同估估價方法測算算樣點宗地地地價。樣點宗宗地地價異常常值剔除采用用均值方差檢檢驗法，剔除除樣點宗地地地價大于X+2S和小于X-2S的樣點資料料。用樣點地地價和單元總總分的回歸模模型測算基準(zhǔn)準(zhǔn)地價。利用用所有剔除后后的樣點地價價資料和各樣樣點所在單位位的總分建立立回歸模型、回回歸方程為：：y=91.9233*e0.04444*x（r=0.955）式中：y表示單元元地價；x表示定級單單元總分，r表示相關(guān)系系數(shù)。如下表所示：表20商業(yè)業(yè)用地基準(zhǔn)地地價表土地級別項目ⅠⅡⅢⅣ單元個數(shù)24427850級別單元平均分74.364.354.745.7基準(zhǔn)地價（元/平平米）2435170711346603.綜合以上方法，依依據(jù)適合與協(xié)協(xié)調(diào)原則，結(jié)結(jié)合具體實際際情況，最終終確定商業(yè)用用地各級別的的基準(zhǔn)地價，如如下表所示表21商業(yè)業(yè)用地基準(zhǔn)地地價表土地級別項目ⅠⅡⅢⅣ基準(zhǔn)地價（元/㎡㎡）248216561093683宗地地價評估第一節(jié)宗地地地價區(qū)域影響響因素修正系系數(shù)表的編制制本報告土地采用分分類定級的方方法，區(qū)域影影響因素的選選擇及權(quán)重同同前表。商業(yè)修正幅度值的的計算修正幅度值的計算算以土地級別別為單位，以以某類用地該該級別土地的的最低地價不不低于次級土土地基準(zhǔn)地價價為原則，在在充分分析各各級別土地的的最高最低地地價的基礎(chǔ)上上，計算如下下：上調(diào)幅度的計算公公式:FF1=(lnnb-libb)/libb*100%%下調(diào)幅度的計算公公式:F2=(lib--lnl)//lib*1100%式中：F1為基準(zhǔn)準(zhǔn)地價上調(diào)最最大幅度，F(xiàn)2為基準(zhǔn)地價價下調(diào)最大幅幅度，lib為級別基準(zhǔn)準(zhǔn)地價，lnb為級別中樣樣本或單元地地價的最高值值，lnl為級別中樣樣本或單元地地價的最低值值.影響地價各因素修修正幅度的計計算及修正系系數(shù)表的編制制。不同用地類型各因因素優(yōu)劣的修修正幅度，用用兩個方向上上的修正限值值，乘以各因因素的權(quán)重值值求得，公式式表示為：F1i=F1*11ViF2i=FF2*IVii式中：F1i為某某一因素的上上調(diào)幅度，F(xiàn)2i為某一因素素的下調(diào)幅度度，F(xiàn)1為基準(zhǔn)地價價上調(diào)的最大大幅度，F(xiàn)2為基準(zhǔn)地價價下調(diào)最大幅幅度，IVi為某一因素素對宗地地價價的影響權(quán)重重。 在一般水平與上限限價格之間，內(nèi)內(nèi)插條件較優(yōu)優(yōu)的修正幅度度，一般為F1/2，在一般水水平與下限價價格之間，內(nèi)內(nèi)插條件較劣劣的修正幅度度，一般為F2/2，并編制宗宗地地價修正正系數(shù)表（見見附表一）宗地地價修正幅度度值表（%）用地性質(zhì)土地級別優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)用地Ⅰ80．1041．23015．3632．65Ⅱ45．0123．02010．3621．30Ⅲ24．8312．42011．0222．10Ⅳ24．1214.51011．3623．03宗地地價個別因素素修正系數(shù)表表的編制商業(yè)用地的個別因因素修正主要要有臨街寬、深深度因素修正正；臨路狀況況修正；樓層層數(shù)修正。臨街寬、深度因素素修正表34商業(yè)用地臨臨街寬、深度度因素修正系系數(shù)表臨街深度臨街寬度度≤6789101112＞12＜4.6米1.080.980.880.780.720.680.640.6≥4.6米1.141.0810.970.940.910.880.85臨路狀況修正表35商業(yè)用地臨臨路狀況修正正系數(shù)表道路類型交叉形式式商業(yè)街混合型主干道交通型主干道支路一般沿路1.121.091.031丁字路1.271.181.111.04十字路1.351.241.161.06樓層數(shù)修正表36商業(yè)用用地樓層數(shù)修修正系數(shù)表層數(shù)一二三四≥四修正