某大型國(guó)企房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程管理策劃指引

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程管理策劃指引序古語(yǔ)“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”、“謀定而后動(dòng)”都強(qiáng)調(diào)了任何事情都需要事先籌策、謀劃的重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著資金密集、產(chǎn)品周期長(zhǎng)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點(diǎn)，同時(shí)受宏觀調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險(xiǎn)，故房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更需要進(jìn)行全方位的營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品和工程管理等策劃。當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)策劃、產(chǎn)品策劃已經(jīng)得到普遍的重視，但對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中工程管理策劃的系統(tǒng)研究和制度化建設(shè)尚顯不足。我司在各地已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目十余個(gè)，近年來(lái)在工程管理方面已經(jīng)形成了一定的工程管理體系，其中不乏極具“特色”和“亮點(diǎn)”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，非常值得在我司后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中就予以借鑒。經(jīng)營(yíng)管理部編制本《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程管理策劃指引》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本指引”）沒(méi)有按照常規(guī)的工程管理手冊(cè)來(lái)謀篇布局以求面面俱到，而是選取工程管理策劃的總平面布置策劃、進(jìn)度策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策劃等幾個(gè)主要方面來(lái)進(jìn)行闡述，重點(diǎn)是對(duì)各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)我司后續(xù)項(xiàng)目“如何進(jìn)行工程管理策劃”、“工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和注意事項(xiàng)”、“在工程管理過(guò)程中有哪些管控措施”等問(wèn)題進(jìn)行了探索。本指引的編制目的是為我司后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程管理策劃提供指引，同時(shí)也可為**地產(chǎn)各項(xiàng)目公司在進(jìn)行新項(xiàng)目工程管理策劃時(shí)提供參考。由于編寫(xiě)的水平和經(jīng)驗(yàn)有限，加之時(shí)間倉(cāng)促，本指引中的錯(cuò)誤、遺漏之處在所難免。歡迎項(xiàng)目公司多提寶貴意見(jiàn)，以便本指引能及時(shí)修正并補(bǔ)充完善。目錄HYPERLINK\l"_Toc217121888"序1HYPERLINK\l"_Toc217121889"目錄1HYPERLINK\l"_Toc217121890"一、工程管理策劃概述2HYPERLINK\l"_Toc217121891"1、工程管理策劃概念2HYPERLINK\l"_Toc217121892"2、工程管理策劃作用2HYPERLINK\l"_Toc217121893"3、工程管理策劃時(shí)間及適用范圍2HYPERLINK\l"_Toc217121894"4、工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系2HYPERLINK\l"_Toc217121895"5、《工程管理策劃報(bào)告》評(píng)審流程3HYPERLINK\l"_Toc217121896"二、總平面管理策劃4HYPERLINK\l"_Toc217121897"1、總平面管理策劃概念4HYPERLINK\l"_Toc217121898"2、總平面管理策劃作用4HYPERLINK\l"_Toc217121899"3、總平面管理策劃內(nèi)容4HYPERLINK\l"_Toc217121900"三、工程進(jìn)度管理策劃6HYPERLINK\l"_Toc217121901"1、工程進(jìn)度管理策劃概念6HYPERLINK\l"_Toc217121902"2、工程進(jìn)度管理策劃作用6HYPERLINK\l"_Toc217121903"3、工程進(jìn)度管理策劃內(nèi)容6HYPERLINK\l"_Toc217121904"四、工程質(zhì)量管理策劃14HYPERLINK\l"_Toc217121905"1、工程質(zhì)量策劃概念14HYPERLINK\l"_Toc217121906"2、工程質(zhì)量策劃的作用14HYPERLINK\l"_Toc217121907"3、工程質(zhì)量策劃內(nèi)容15HYPERLINK\l"_Toc217121908"4、施工過(guò)程中的質(zhì)量管控措施策劃18HYPERLINK\l"_Toc217121909"五、安全文明施工管理策劃21HYPERLINK\l"_Toc217121910"1、安全文明施工管理策劃概念21HYPERLINK\l"_Toc217121911"2、安全文明施工管理策劃作用21HYPERLINK\l"_Toc217121912"3、安全施工管理策劃內(nèi)容21HYPERLINK\l"_Toc217121913"4、文明施工管理策劃內(nèi)容23HYPERLINK\l"_Toc217121914"后語(yǔ)26一、工程管理策劃概述1、工程管理策劃概念策劃是指針對(duì)未來(lái)要發(fā)生的事情作當(dāng)前的決策，是找出事物的因果關(guān)系，衡度未來(lái)可采取的措施，事先決定做什么、何時(shí)做、誰(shuí)來(lái)做的問(wèn)題，以使所策劃的事業(yè)處于經(jīng)濟(jì)、高效和科學(xué)的運(yùn)作之中。工程管理策劃是在工程施工前，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，對(duì)整個(gè)工程管理過(guò)程進(jìn)行戰(zhàn)略性的總體策劃，使施工總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個(gè)項(xiàng)目的工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟(jì)。2、工程管理策劃作用2.1進(jìn)行工程管理策劃，可對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等因素進(jìn)行綜合考慮和統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.2進(jìn)行工程管理策劃，可從工程管理角度對(duì)分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時(shí)間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計(jì)能夠更好地滿(mǎn)足項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)的要求。2.3進(jìn)行工程管理策劃，可從工程管理角度對(duì)工程標(biāo)段劃分、工程分判(是指標(biāo)的物的分解和合作方的選定)和甲供材采購(gòu)、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿(mǎn)足項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)的要求。2.4進(jìn)行工程管理策劃，可從工程管理角度對(duì)售樓區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷(xiāo)售、銷(xiāo)售入市實(shí)際等方面提出建議，促使?fàn)I銷(xiāo)策劃能更好地滿(mǎn)足項(xiàng)目公司銷(xiāo)售利潤(rùn)指標(biāo)的要求。2.5進(jìn)行工程管理策劃，可使施工各階段的總平面布置更加合理、有序，為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項(xiàng)目工程質(zhì)量管理目標(biāo)能在工程項(xiàng)目管理全過(guò)程中得到更好落實(shí)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度能按照公司總體進(jìn)度目標(biāo)全面如期推進(jìn)。3、工程管理策劃時(shí)間及適用范圍在《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》經(jīng)過(guò)公司內(nèi)部評(píng)審和政府規(guī)劃主管部門(mén)審批完成后，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)《項(xiàng)目定位報(bào)告》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》等項(xiàng)目文件，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體策劃，并編制《**地產(chǎn)XX項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》?！氨局敢边m用于集團(tuán)公司全額投資或控股的項(xiàng)目公司。4、工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理策劃包括總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項(xiàng)目公司架構(gòu)及運(yùn)作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本三者之間是對(duì)立統(tǒng)一的，一個(gè)成功的工程項(xiàng)目管理必須在進(jìn)度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理策劃的總平面管理策劃、工程進(jìn)度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。具體而言，工程進(jìn)度、安全文明管理策劃是總平面管理策劃的重要依據(jù)，各階段總平面布置又是工程進(jìn)度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃和安全文明管理策劃相關(guān)內(nèi)容的具體體現(xiàn)。5、《工程管理策劃報(bào)告》評(píng)審流程5.1項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)集團(tuán)公司內(nèi)部評(píng)審和政府規(guī)劃主管部門(mén)審批完成后，項(xiàng)目公司進(jìn)行工程管理策劃，并編制形成《**地產(chǎn)XX項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》初稿供相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)審。5.2項(xiàng)目公司組織工程管理部、設(shè)計(jì)管理部和營(yíng)銷(xiāo)策劃部等相關(guān)部門(mén)對(duì)《**地產(chǎn)XX項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》初稿進(jìn)行評(píng)審，并根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)對(duì)《**地產(chǎn)XX項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》初稿進(jìn)行修編；在《**地產(chǎn)XX項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》修編完成后報(bào)項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)等公司領(lǐng)導(dǎo)審批，最后經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署生效后開(kāi)始執(zhí)行。5.3在項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)或重大節(jié)點(diǎn)變更后，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門(mén)對(duì)《**地產(chǎn)XX項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告》進(jìn)行檢討和調(diào)整，并報(bào)項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后按照新一版的策劃進(jìn)行管理，以便更好地指導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)工程管理。二、總平面管理策劃1、總平面管理策劃概念總平面管理策劃是在設(shè)計(jì)方案及營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)意見(jiàn)基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，分階段對(duì)施工總平面布置進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和修改，明確總包單位分區(qū)、土方平衡、臨時(shí)施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項(xiàng)目合約策劃及現(xiàn)場(chǎng)工程管理的重要依據(jù)。簡(jiǎn)單概括，總平面管理策劃是從發(fā)展商工程管理的角度進(jìn)行項(xiàng)目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于施工組織設(shè)計(jì)中的施工總平面布置。2、總平面管理策劃作用總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：2.1提前規(guī)劃，提前溝通，有利于各部門(mén)理清思路，達(dá)成共識(shí)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，工程管理提前介入非常必要，通過(guò)項(xiàng)目總平面管理策劃，與設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、合約等部門(mén)提前溝通，對(duì)項(xiàng)目的施工順序、道路組織等達(dá)成共識(shí)，有利于各部門(mén)及時(shí)、有效地相互配合。2.2作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本總平面管理策劃中的內(nèi)容基本都與造價(jià)相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)，例如，其中臨時(shí)施工道路、機(jī)械布置、材料堆場(chǎng)設(shè)置等內(nèi)容應(yīng)作為總包單位招標(biāo)重要依據(jù)，并且在招標(biāo)時(shí)明確與造價(jià)相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過(guò)程中的措施簽證，便于成本控制；總包單位分區(qū)、場(chǎng)內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容對(duì)合約策劃起重要的指導(dǎo)作用。同時(shí)，總平面管理策劃也是后續(xù)進(jìn)度管理策劃、質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃的基礎(chǔ)。2.3作為現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理的重要依據(jù)總平面管理策劃作為總包合同的附件，應(yīng)明確雨、污水排放方式、沉砂池、洗車(chē)池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包單位均在措施費(fèi)清單內(nèi)逐項(xiàng)報(bào)價(jià)，項(xiàng)目公司要求總包單位落實(shí)安全文明措施時(shí)，既有具體項(xiàng)目、做法又有相應(yīng)清單造價(jià)，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。3、總平面管理策劃內(nèi)容3.1總包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置我司目前雖然采用合理低價(jià)中標(biāo)原則，但是承建我司項(xiàng)目的總包單位，以當(dāng)下的施工狀態(tài)來(lái)看，相對(duì)管理力量和實(shí)力一般，再加上進(jìn)度緊張，一次性投入較大，建議我司后續(xù)各項(xiàng)目由兩家以上的總包單位參與承建，這就存在對(duì)項(xiàng)目如何合理劃分總包單位標(biāo)段的問(wèn)題。另合理的生活區(qū)設(shè)置有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。3.2臨時(shí)施工道路組織在綜合考慮成本、進(jìn)度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時(shí)道路的具體做法及相應(yīng)配合措施（包括洗車(chē)池、沉砂池、排水溝等具體做法和位置），施工車(chē)輛行車(chē)路線(xiàn)、回車(chē)點(diǎn)等交通組織方式。3.3場(chǎng)內(nèi)土方平衡在設(shè)計(jì)已對(duì)場(chǎng)內(nèi)土方平衡進(jìn)行測(cè)算，并在設(shè)計(jì)方案中已統(tǒng)籌考慮的前提下，項(xiàng)目公司應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開(kāi)挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時(shí)堆土點(diǎn)選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外運(yùn)或從場(chǎng)外拉土進(jìn)場(chǎng)回填的土方量。3.4鋼筋加工場(chǎng)及鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)的位置、范圍及地面做法。3.5施工機(jī)械布置綜合考慮總包單位標(biāo)段劃分、成本、進(jìn)度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機(jī)的數(shù)量及大概位置。3.6特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進(jìn)度因素，明確高層、多層類(lèi)型住宅懸挑外架的范圍。3.7臨時(shí)水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置按照分期分區(qū)開(kāi)發(fā)施工進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行的原則，綜合考慮臨時(shí)變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應(yīng)；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程標(biāo)段的劃分，綜合考慮臨時(shí)給水的供應(yīng)；為保障現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工，需確?，F(xiàn)場(chǎng)雨、污水及時(shí)排放無(wú)積水。3.8施工順序安排結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)要求，綜合考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)、成本、進(jìn)度等因素，提前策劃明確項(xiàng)目各部分的開(kāi)工順序及室外插入施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。3.9分階段場(chǎng)地布置由于營(yíng)銷(xiāo)和分期開(kāi)發(fā)的需要及場(chǎng)地條件的制約，項(xiàng)目的總平面管理策劃應(yīng)分階段進(jìn)行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅還有地下室施工階段，但各階段的總平面策劃均應(yīng)重點(diǎn)考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地布置。三、工程進(jìn)度管理策劃1、工程進(jìn)度管理策劃概念工程進(jìn)度管理策劃就是從發(fā)展商的角度出發(fā)，通過(guò)編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》、《出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》、《施工總進(jìn)度計(jì)劃》等進(jìn)度計(jì)劃，來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)出圖、合約分判、報(bào)批報(bào)建、現(xiàn)場(chǎng)施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時(shí)間安排等方面進(jìn)行整體策劃，并對(duì)如何促使進(jìn)度計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中按期實(shí)施的進(jìn)度管理控制措施進(jìn)行預(yù)先安排。進(jìn)行工程進(jìn)度管理策劃的主要目的是保證開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)、合約、銷(xiāo)售、工程等部門(mén)圍繞統(tǒng)一的進(jìn)度計(jì)劃來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項(xiàng)目各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)全面按期推進(jìn)，同時(shí)在工程進(jìn)度管理過(guò)程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。2、工程進(jìn)度管理策劃作用2.1進(jìn)行工程進(jìn)度管理策劃，可使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更好地滿(mǎn)足公司分期銷(xiāo)售進(jìn)度指標(biāo)的要求，使建設(shè)工程早日竣工入伙，從而提高資金、資源的快速周轉(zhuǎn)。2.2可使公司各部門(mén)圍繞進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行提前溝通，在設(shè)計(jì)出圖、合約分判、選材定樣、分期銷(xiāo)售等方面采取哪些措施以保證進(jìn)度目標(biāo)方面達(dá)成共識(shí)，以便在施工過(guò)程中進(jìn)行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。2.3進(jìn)行工程進(jìn)度管理策劃，可為安排設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、進(jìn)行分期分區(qū)出圖安排提供依據(jù)，為進(jìn)行合約招標(biāo)策劃、工程標(biāo)段劃分、選擇招標(biāo)方式提供依據(jù)；為進(jìn)行報(bào)批報(bào)建策劃，選擇報(bào)批報(bào)建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場(chǎng)選定優(yōu)化施工方案、進(jìn)行合理的總平面布置提供依據(jù)。2.4進(jìn)行工程進(jìn)度策劃，編制合理的施工進(jìn)度計(jì)劃，可對(duì)施工單位進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運(yùn)用不均衡或浪費(fèi)，確保工程質(zhì)量和施工安全；可在施工過(guò)程中對(duì)實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，及時(shí)糾正進(jìn)度偏差，為順利實(shí)現(xiàn)預(yù)定工期目標(biāo)提供良好的條件。3、工程進(jìn)度管理策劃內(nèi)容3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃策劃開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃編制內(nèi)容（1）編制時(shí)機(jī)①在取得項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，組織編制第一版《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》，對(duì)各分期分區(qū)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行編排，重點(diǎn)是對(duì)售樓區(qū)設(shè)計(jì)、分判、報(bào)建、施工、銷(xiāo)售等進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體分判及開(kāi)工時(shí)間等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來(lái)力保完成。②在取得售樓區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，組織編制第二版《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》，結(jié)合前期計(jì)劃實(shí)施情況對(duì)售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)后續(xù)各期設(shè)計(jì)、分判、報(bào)建、施工、銷(xiāo)售等進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)達(dá)到對(duì)外開(kāi)放條件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來(lái)力保完成。③售樓區(qū)工程達(dá)到對(duì)外開(kāi)放條件后，編制第三版《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》，結(jié)合前期計(jì)劃實(shí)施情況對(duì)售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)后續(xù)各期設(shè)計(jì)、分判、報(bào)建、施工、銷(xiāo)售等進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來(lái)力保完成。（2）編制程序在每版《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》編制前，各部門(mén)分別編制設(shè)計(jì)、合約、報(bào)建、營(yíng)銷(xiāo)、施工初步計(jì)劃，由項(xiàng)目公司匯總編制形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（第X版）》初稿，然后由工程管理部組織各相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審和修改?！俄?xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（第X版）》經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為項(xiàng)目公司對(duì)各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行年度進(jìn)度考核的依據(jù)。開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃編制原則（1）《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》需滿(mǎn)足公司年度銷(xiāo)售、竣工面積等總體進(jìn)度指標(biāo)要求在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)后，公司將從年度銷(xiāo)售利潤(rùn)、開(kāi)工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項(xiàng)目年度銷(xiāo)售利潤(rùn)和竣工備案面積等總體進(jìn)度指標(biāo)要求。因此，在編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》時(shí)，需要對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來(lái)合理壓縮工期，以滿(mǎn)足公司總體進(jìn)度指標(biāo)的要求。（2）設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃需要滿(mǎn)足項(xiàng)目分期分區(qū)銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)的要求。一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前出圖，以辦理樁基提前開(kāi)工許可證，在主體施工之前提前進(jìn)行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周期較長(zhǎng)（一般需要30～60天施工時(shí)間），故±0以下的地下室施工圖還可提前出圖，以便在±0以上施工圖出圖前就提前進(jìn)行部分地下室的施工。（3）建筑工程技術(shù)方案的選擇要滿(mǎn)足進(jìn)度目標(biāo)要求建筑工程技術(shù)方案的選擇除了要滿(mǎn)足建安成本控制目標(biāo)要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場(chǎng)施工條件的影響，同時(shí)還需要滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)的要求。基礎(chǔ)、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的選擇及材料設(shè)備的選型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時(shí)還要兼顧質(zhì)量和安全保證措施，尤其應(yīng)注意的是，開(kāi)發(fā)應(yīng)充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行，否則會(huì)對(duì)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等造成不必要的影響。案例1：在進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工時(shí)，一般存在先開(kāi)挖土方再打樁和先打樁再挖土這兩種技術(shù)方案的選擇。對(duì)于地基為較嚴(yán)重的淤泥土質(zhì)，采取先打樁并送樁到指定標(biāo)高然后再開(kāi)挖土方到基地標(biāo)高的施工方案，可減少基坑塌陷影響樁基施工進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)，故可按照先打樁、再挖土及基坑支護(hù)的施工順序來(lái)編排進(jìn)度計(jì)劃。案例2：某項(xiàng)目公司為“加快工程進(jìn)度”在沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的情況下采用了“大模板”方案進(jìn)行施工，由于當(dāng)?shù)貨](méi)有生產(chǎn)廠家，所有大模板都必須從另一城市運(yùn)輸至當(dāng)?shù)兀\(yùn)費(fèi)較高；而且當(dāng)?shù)毓と瞬粫?huì)使用大模板，還要從另一城市調(diào)工人至當(dāng)?shù)剡M(jìn)行操作，無(wú)形中也增加了人力成本；同時(shí)由于當(dāng)?shù)貨](méi)有大模板施工先例，驗(yàn)收時(shí)也存在很多不必要的麻煩，一定程度上延誤了施工工期。（4）工程標(biāo)段劃分需要滿(mǎn)足進(jìn)度目標(biāo)要求為了滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)的要求，需要在滿(mǎn)足項(xiàng)目成本、質(zhì)量控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的工程標(biāo)段劃分，按照建筑面積引進(jìn)2～3家總包單位進(jìn)行施工。幾家總包單位同時(shí)施工，能減少各家施工單位的同期勞動(dòng)力、材料設(shè)備資源的投入，各家施工單位能展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，有便于項(xiàng)目公司加強(qiáng)進(jìn)度管理，從而減少進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。（5）售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿(mǎn)足售樓區(qū)搶工進(jìn)度計(jì)劃的要求在編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，需要對(duì)分期分區(qū)和建筑形式方面進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整和策劃，以滿(mǎn)足售樓區(qū)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層相對(duì)集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長(zhǎng)故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)計(jì)在第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進(jìn)行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進(jìn)行樣板房裝修創(chuàng)造條件。（6）各單位工程的施工順序需要滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的要求在編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，需要對(duì)幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項(xiàng)工程的施工順序進(jìn)行合理的策劃，并對(duì)分期出圖、工程分判等計(jì)劃進(jìn)行針對(duì)性安排，以滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)的要求。案例：為滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的要求，利用項(xiàng)目容積率小、樓間距寬、場(chǎng)地高差大的特點(diǎn)，有些項(xiàng)目需要采取室外管線(xiàn)、道路工程在主體結(jié)構(gòu)之前施工的順序來(lái)編排進(jìn)度計(jì)劃，則室外總圖和管線(xiàn)、道路工程設(shè)計(jì)需在主體施設(shè)計(jì)之前出施工圖；再如若項(xiàng)目的售樓區(qū)和幼兒園等配套設(shè)施不同區(qū)，但由于幼兒園等社區(qū)配套設(shè)施在售樓區(qū)辦理預(yù)售時(shí)就需要結(jié)構(gòu)封頂并簽署《社區(qū)公共配套設(shè)施移交協(xié)議》，故在售樓區(qū)進(jìn)度計(jì)劃的編制時(shí)需要同時(shí)考慮幼兒園的設(shè)計(jì)、報(bào)建及施工進(jìn)度計(jì)劃。（7）售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿(mǎn)足進(jìn)度目標(biāo)的要求按照常規(guī)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后才能進(jìn)行樁基和主體工程的招投標(biāo)程序（樁基工程分判需15～20天，主體工程分判需40～50天）。為了滿(mǎn)足售樓區(qū)進(jìn)度目標(biāo)的要求，在綜合考慮成本和進(jìn)度控制的基礎(chǔ)上，對(duì)售樓區(qū)關(guān)鍵線(xiàn)路上的樁基、±0以下地下室、主體工程等工程可適當(dāng)采取費(fèi)率招標(biāo)、模擬招標(biāo)等方式來(lái)進(jìn)行分判，以便施工單位可提前進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行臨建搭設(shè)等準(zhǔn)備工作，一待施工圖出圖即可開(kāi)工建設(shè)，從而節(jié)省關(guān)鍵線(xiàn)路上的工期。案例：某項(xiàng)目公司部分樓棟采用擴(kuò)初圖紙來(lái)進(jìn)行主體工程的模擬清單招標(biāo)，可以有效節(jié)省了主體工程分判在關(guān)鍵線(xiàn)路上的耗用時(shí)間。（8）進(jìn)度計(jì)劃要切實(shí)可行，留有余地在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在許多諸如政府主管部門(mén)政策變化、雨季和臺(tái)風(fēng)等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復(fù)雜、物資和材料供應(yīng)短缺等不利因素，故在進(jìn)度計(jì)劃編制之前要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行分析，提前制定應(yīng)對(duì)措施，并充分考慮各種不利因素的影響，在進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)適當(dāng)留有余地。（9）不同物業(yè)類(lèi)型的合理開(kāi)發(fā)周期需要保證由于各分部分項(xiàng)工程施工需要合理的工期才能滿(mǎn)足工程質(zhì)量和成本控制的要求，且設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工過(guò)程中都存在一些不確定因素，故不能為了滿(mǎn)足進(jìn)度目標(biāo)而無(wú)限制的壓縮工期，各中不同物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目的合理開(kāi)發(fā)周期需要保證。為保證進(jìn)度計(jì)劃的合理性和可行性，在進(jìn)度計(jì)劃編制前,除了對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)進(jìn)度管理水平應(yīng)有所了解外，還需對(duì)已建項(xiàng)目的進(jìn)度工期經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì)標(biāo)桿企業(yè)已建各項(xiàng)目進(jìn)度情況的了解，可總結(jié)出建筑面積約10萬(wàn)m2的各種不同物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目在南方地區(qū)的合理開(kāi)發(fā)周期如下：①別墅項(xiàng)目（不大于3層）：約300天；②多層項(xiàng)目（6－7層）：約360天；③小高層項(xiàng)目（10－12層）：約460天；④高層項(xiàng)目（18層）：約560天；⑤高層項(xiàng)目（30－33層）：約700天。（注：此處項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是指整個(gè)項(xiàng)目從樁基礎(chǔ)開(kāi)始施工到取得竣工備案證書(shū)的時(shí)間，從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工的時(shí)間由于差異化較大而不具有可比性）開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施管控措施（1）進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度為了促使設(shè)計(jì)、報(bào)建、合約、施工等進(jìn)度計(jì)劃的按期實(shí)施，從《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》中選取適當(dāng)?shù)?～6個(gè)關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，形成各相關(guān)部門(mén)的年度進(jìn)度考核目標(biāo)，簽訂《項(xiàng)目公司/部門(mén)年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任狀》。在年終部門(mén)和項(xiàng)目公司考核時(shí)，通過(guò)進(jìn)度考核目標(biāo)與實(shí)際完成時(shí)間的對(duì)比，來(lái)對(duì)各相關(guān)部門(mén)的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行考核。（2）進(jìn)度計(jì)劃月度評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)調(diào)整措施通過(guò)對(duì)各部門(mén)和項(xiàng)目公司該月設(shè)計(jì)、報(bào)建、分判、施工等計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)與實(shí)際完成情況的月度分析，對(duì)項(xiàng)目每月進(jìn)度超前或滯后的原因進(jìn)行分析和預(yù)警，對(duì)其中存在的偏差及時(shí)予以糾正，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度總是沿著計(jì)劃的軌道前進(jìn)；對(duì)由于不可抗因素造成項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃重大延誤的，可對(duì)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，使進(jìn)度計(jì)劃更具有實(shí)際指導(dǎo)意義。（3）項(xiàng)目協(xié)調(diào)例會(huì)制度在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為避免《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》中的設(shè)計(jì)、報(bào)建、分判、施工等各計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的延誤和相互干擾，由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭召集設(shè)計(jì)、報(bào)建、分判、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)及項(xiàng)目公司每周舉行一次項(xiàng)目發(fā)展協(xié)調(diào)例會(huì)。在會(huì)中，對(duì)各部門(mén)的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行檢討，對(duì)進(jìn)度實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行討論并擬定解決措施，從而加強(qiáng)各部門(mén)之間的溝通，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃全面、均衡地推行。開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃編制注意事項(xiàng)（1）理清關(guān)鍵線(xiàn)路和關(guān)鍵任務(wù)一個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)分部分項(xiàng)工程千頭萬(wàn)緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線(xiàn)路直接影響著進(jìn)度總目標(biāo)的能否按時(shí)實(shí)現(xiàn)，故編排進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要對(duì)關(guān)鍵任務(wù)的工期進(jìn)行重點(diǎn)控制。在進(jìn)度計(jì)劃中，施工圖出圖、施工許可證的取得、項(xiàng)目開(kāi)工、主體封頂、樣板房及售樓處裝修完成、竣工驗(yàn)收備案等工作任務(wù)節(jié)點(diǎn)是具有里程碑意義的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，故在進(jìn)度計(jì)劃的編排時(shí)也需要重點(diǎn)安排。（2）關(guān)鍵線(xiàn)路工期的優(yōu)化調(diào)整按照分部分項(xiàng)工程的正常工期來(lái)編排進(jìn)度計(jì)劃，工期往往不能滿(mǎn)足施工進(jìn)度總目標(biāo)的要求，故需要按照施工進(jìn)度控制總目標(biāo)來(lái)對(duì)進(jìn)度計(jì)劃的工期進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常進(jìn)度工期考慮，主體工程合約分判以及施工許可證的辦理都需占據(jù)關(guān)鍵線(xiàn)路的時(shí)間，但由于工期壓縮的需要，可通過(guò)模擬招標(biāo)、辦理樁基提前開(kāi)工證等方式來(lái)減少合約、報(bào)建流程在關(guān)鍵線(xiàn)路的耗用時(shí)間，從而有效縮短工期。（3）施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整除充分考慮關(guān)鍵線(xiàn)路上的時(shí)間控制外，還應(yīng)對(duì)非關(guān)鍵線(xiàn)路上的工作任務(wù)在自由時(shí)差范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，確保勞動(dòng)力、材料、施工機(jī)具設(shè)備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽地的現(xiàn)象發(fā)生。（4）進(jìn)度、質(zhì)量、成本的綜合平衡一味壓縮工期將造成工程費(fèi)用的提高，各分部分項(xiàng)工程的合理工期得不到保證也將造成工程質(zhì)量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成設(shè)備、勞動(dòng)力的“窩工”浪費(fèi)。因此，在編排進(jìn)度計(jì)劃時(shí)需要盡量在工期、質(zhì)量和費(fèi)用方面取得平衡，在滿(mǎn)足進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用控制目標(biāo)基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項(xiàng)工作任務(wù)的起止時(shí)間。例如：在未取得施工許可證之前，應(yīng)合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時(shí)間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而總包單位遲遲不能進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)的施工，必將造成樁機(jī)設(shè)備和資金的閑置浪費(fèi)。（5）進(jìn)度計(jì)劃要符合實(shí)際、松緊適度進(jìn)度計(jì)劃編排時(shí)要考慮本項(xiàng)目造價(jià)控制水平下所能吸引到的施工單位的進(jìn)度控制水平，同時(shí)還需要考慮復(fù)雜地質(zhì)條件、建筑市場(chǎng)勞動(dòng)力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利因素的影響，故施工進(jìn)度計(jì)劃的編排要安排應(yīng)適當(dāng)、符合實(shí)際，既不能太緊，又不能太松，計(jì)劃太緊造成無(wú)法完成，計(jì)劃太松則不能發(fā)揮施工效率。（6）工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過(guò)程中，各分部分項(xiàng)工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應(yīng)通過(guò)合理編排，使各分部分項(xiàng)工程在總工期的約束下無(wú)縫搭接、穿插施工，確保主分包單位各施工班組能夠組織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型設(shè)備的反復(fù)進(jìn)出場(chǎng)、勞動(dòng)力停工窩工嚴(yán)重現(xiàn)象的發(fā)生。3.2出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃策劃計(jì)劃編制內(nèi)容在項(xiàng)目開(kāi)工前，項(xiàng)目公司需要相應(yīng)編制《項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表》；在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得和售樓區(qū)開(kāi)放后，《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》需要根據(jù)實(shí)際進(jìn)度情況進(jìn)行調(diào)整，則《項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表》也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整?！俄?xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表》的編制依據(jù)為《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》和設(shè)計(jì)部、合約部、項(xiàng)目公司相應(yīng)的詳細(xì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，主要內(nèi)容如下：（1）設(shè)計(jì)出圖及圖紙紙交付計(jì)劃在《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度計(jì)劃》中對(duì)對(duì)方案、擴(kuò)初初、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)等主要設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)定定，但對(duì)各種種設(shè)計(jì)圖的細(xì)細(xì)化出圖節(jié)點(diǎn)點(diǎn)沒(méi)有明確，《項(xiàng)項(xiàng)目出圖、定定樣、分判及及甲供材進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)計(jì)劃表》將將該項(xiàng)目各分分期分區(qū)施工工過(guò)程中所有有需要的施工工圖和二次深深化設(shè)計(jì)圖的的出圖時(shí)間進(jìn)進(jìn)行一一列舉舉，并通過(guò)計(jì)計(jì)劃交付時(shí)間間與實(shí)際交付付時(shí)間的對(duì)比比，來(lái)督促設(shè)設(shè)計(jì)部對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)圖紙的設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行控控制，以便更更好地滿(mǎn)足工工程施工的需需要。（2）材料、施工樣板板確認(rèn)計(jì)劃在施工前需要設(shè)計(jì)計(jì)師對(duì)所采用用的各項(xiàng)材料料設(shè)備進(jìn)行樣樣板確認(rèn)，在在施工過(guò)程中中需要設(shè)計(jì)師師對(duì)各個(gè)施工工樣板進(jìn)行確確認(rèn)，是我司司貫徹“樣板先行”制度、保證證工程設(shè)計(jì)效效果和施工質(zhì)質(zhì)量的重要原原則。如果材材料、施工樣樣板的確認(rèn)時(shí)時(shí)間不及時(shí)，將將造成現(xiàn)場(chǎng)“窩工”、工期延誤誤、返工等現(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)生，故故在《項(xiàng)目出出圖、定樣、分分判及甲供材材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表表》中對(duì)所有有材料、施工工樣板的確認(rèn)認(rèn)時(shí)間進(jìn)行控控制。（3）工程分判及承建建商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃劃在《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度計(jì)劃》中對(duì)對(duì)樁基、主體體、精裝修、室室外工程等合合約分判節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)定定，但還需要要對(duì)各分期分分區(qū)中所有主主分包工程的的細(xì)化分判節(jié)節(jié)點(diǎn)和承包商商具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)時(shí)間進(jìn)行明確確?！俄?xiàng)目出出圖、定樣、分分判及甲供材材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表表》可為合約約管理部編制制《工程招標(biāo)標(biāo)月度計(jì)劃》提提供依據(jù)，以以便使工程分分判進(jìn)度能更更好地滿(mǎn)足現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工的要要求。（4）甲供材分判及進(jìn)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表為了滿(mǎn)足項(xiàng)目施工工進(jìn)度的要求求，需要對(duì)各各種甲供材料料、設(shè)備的招招標(biāo)時(shí)間和進(jìn)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間進(jìn)行行規(guī)定。《項(xiàng)項(xiàng)目出圖、定定樣、分判及及甲供材進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)計(jì)劃表》可可為合約部編編制《甲供材材料、設(shè)備等等物資采購(gòu)月月度計(jì)劃》提提供依據(jù)，同同時(shí)能更好地地控制各項(xiàng)甲甲供材料、設(shè)設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)時(shí)時(shí)間，以避免免材料、設(shè)備備供應(yīng)不及時(shí)時(shí)影響現(xiàn)場(chǎng)施施工現(xiàn)象的發(fā)發(fā)生。計(jì)劃編制原則（1）設(shè)計(jì)出圖及圖紙紙交付計(jì)劃在在編制過(guò)程中中需要與設(shè)計(jì)計(jì)師進(jìn)行充分分溝通，要求求既能滿(mǎn)足現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度度的需要，又又能綜合考慮慮設(shè)計(jì)單位的的資源投入、造造價(jià)成本，不不能因?yàn)槠婷孀非蟪鰣D速速度而忽視圖圖紙質(zhì)量。（2）原則上應(yīng)杜絕未未經(jīng)整體策劃劃而出現(xiàn)“邊設(shè)計(jì)邊施施工”的情況，施施工前要求圖圖紙審核完畢畢，以確保前前期策劃、施施工圖設(shè)計(jì)、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量以及及售樓合同等等內(nèi)容的前后后一致性。（3）分期分區(qū)開(kāi)發(fā)的的特殊項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)出圖及圖圖紙交付計(jì)劃劃要滿(mǎn)足《項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度計(jì)劃》內(nèi)各各分期分區(qū)施施工的進(jìn)度要要求。例如：：為了滿(mǎn)足開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)進(jìn)度要求，經(jīng)經(jīng)相關(guān)部門(mén)審審批后，在保保持設(shè)計(jì)圖紙紙前后一致性性前提下，可可將項(xiàng)目樁基基、±0以下、±0以上需要要分批出圖，以以滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)樁樁基、地下室室提前施工節(jié)節(jié)省建設(shè)周期期的施工進(jìn)度度要求。（4）材料、施工樣板板的內(nèi)容要全全面、詳盡，避避免由于材料料、施工樣板板內(nèi)容遺漏而而影響現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)效果、工工程質(zhì)量和施施工進(jìn)度；材材料樣板的確確認(rèn)時(shí)間應(yīng)盡盡量提前，爭(zhēng)爭(zhēng)取在施工前前將所有的材材料樣板進(jìn)行行確認(rèn)，為項(xiàng)項(xiàng)目施工盡早早施工創(chuàng)造條條件；施工樣樣板確認(rèn)的時(shí)時(shí)間安排也需需要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)各分部分項(xiàng)項(xiàng)工程施工進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行合理理安排，避免免由于施工樣樣板確認(rèn)不及及時(shí)而造成現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)返工、工工期延誤現(xiàn)象象的發(fā)生。（5）主分包工程分判判及承建商進(jìn)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃要滿(mǎn)滿(mǎn)足《項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃劃》內(nèi)各分期期分區(qū)施工的的進(jìn)度要求。例例如：為了滿(mǎn)滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度的要求求，在總包工程分判判期間，可先先行委托一家家施工單位進(jìn)進(jìn)行土方開(kāi)挖挖、承臺(tái)及地地梁澆筑等±0以下的工工程施工，在在總包工程分判判完成后，總總包單位可立立即進(jìn)行±0以上的工工程施工，從從而有效節(jié)省省了工期。（6）各項(xiàng)主分包工程程的內(nèi)容要全全面、詳盡，避避免由于主分分包工程內(nèi)容容遺漏而影響響現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)進(jìn)度；同時(shí)工工程分標(biāo)范圍圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在在施工內(nèi)容的的施工單位不不明確而加大大現(xiàn)場(chǎng)工程協(xié)協(xié)調(diào)管理的難難度。（7）甲供材料、設(shè)備備的分判和進(jìn)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃要滿(mǎn)滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)施工工進(jìn)度的要求求，避免出現(xiàn)現(xiàn)由于甲供材材料、設(shè)備的的供應(yīng)不及時(shí)時(shí)而造成現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)窩工、待料料現(xiàn)象。例如如：電梯、扶扶梯等大型設(shè)設(shè)備的供貨周周期一般在22～3個(gè)月，如如果不能按照照要求的時(shí)間間提前訂貨，將將造成電梯安安裝工期的延延誤。（8）甲供材料、設(shè)備備的分判和進(jìn)進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃由項(xiàng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)責(zé)編制，但編編制過(guò)程中需需要與設(shè)計(jì)部部進(jìn)行充分溝溝通，既要能能滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)施施工進(jìn)度的需需要，又要能能綜合考慮鋼鋼材、電纜等等價(jià)格敏感材材料的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格漲跌因素素，不能按照照“一味求快”的思路進(jìn)行行甲供材料、設(shè)設(shè)備的采購(gòu)。否否則，一方面面將造成材料料設(shè)備采購(gòu)成成本的升高，另另一方面甲供供材料設(shè)備提提前進(jìn)場(chǎng)將造造成資金的積積壓、保管費(fèi)費(fèi)用的提高。計(jì)劃實(shí)施管控措施施（1）在項(xiàng)目施工過(guò)程程中，將各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)出圖、材材料施工樣板板確認(rèn)、工程程和甲供材分分判的計(jì)劃時(shí)時(shí)間和實(shí)際時(shí)時(shí)間進(jìn)行逐項(xiàng)項(xiàng)對(duì)比，隨時(shí)時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)出圖圖、合約分判判工作進(jìn)行預(yù)預(yù)警和調(diào)整，可可使設(shè)計(jì)、合合約工作的各各項(xiàng)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)點(diǎn)得到有效控控制。（2）在項(xiàng)目施工過(guò)程程中，可組織織設(shè)計(jì)、合約約、項(xiàng)目等相相關(guān)部門(mén)定期期召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)協(xié)調(diào)周例會(huì)或或不定期召開(kāi)開(kāi)專(zhuān)題協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)，對(duì)各項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)出圖、材材料施工樣板板確認(rèn)、工程程和甲供材分分判計(jì)劃的執(zhí)執(zhí)行情況進(jìn)行行檢討，確保保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃的全全面推進(jìn)。3.3施工進(jìn)度度計(jì)劃策劃施工進(jìn)度計(jì)劃編制制內(nèi)容在《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度計(jì)劃》中，對(duì)對(duì)項(xiàng)目分期分分區(qū)的開(kāi)工、主主體封頂、達(dá)達(dá)到預(yù)售條件件、竣工驗(yàn)收收等主要進(jìn)度度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行料料明確。為了了更好地對(duì)工工程施工進(jìn)度度進(jìn)行中間控控制，在工程程施工前項(xiàng)目目公司需要編編制《項(xiàng)目施施工總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃》，以便便對(duì)各項(xiàng)工程程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、施工順序序進(jìn)行細(xì)化分分解和合理安安排。隨著《項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度計(jì)劃》的調(diào)調(diào)整，《項(xiàng)目目施工總進(jìn)度度計(jì)劃》也需需要定期進(jìn)行行調(diào)整，以便便能更好地指指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工工進(jìn)度。通過(guò)過(guò)《項(xiàng)目施工工總進(jìn)度計(jì)劃劃》的編制，項(xiàng)項(xiàng)目公司可對(duì)對(duì)主分包單位位的施工總進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、單單位工程施工工進(jìn)度計(jì)劃、各各專(zhuān)項(xiàng)工程施施工進(jìn)度計(jì)劃劃進(jìn)行審核和和中間控制，確確保工程施工工按照進(jìn)度計(jì)計(jì)劃要求如期期推進(jìn)。施工進(jìn)度計(jì)劃編制制原則（1）《項(xiàng)目施工總進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃》中中的各項(xiàng)進(jìn)度度節(jié)點(diǎn)要滿(mǎn)足足《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》的的進(jìn)度要求，特特別是要對(duì)售售樓區(qū)內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)工程的施工工順序進(jìn)行精精心策劃，為為各項(xiàng)工程的的有效搭接、節(jié)節(jié)省工期創(chuàng)造造條件，力爭(zhēng)爭(zhēng)按期達(dá)到預(yù)預(yù)售條件。例例如：在編制制售樓區(qū)施工工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)時(shí)，可考慮在在第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層處設(shè)置外外挑腳手架，以以便室外管線(xiàn)線(xiàn)工程、道路路能夠提前插插入施工；泳泳池、水景、廊廊橋等大型室室外園建結(jié)構(gòu)構(gòu)工程可與主主體結(jié)構(gòu)同時(shí)時(shí)施工，以節(jié)節(jié)省室外園建建工程在關(guān)鍵鍵線(xiàn)路上的占占用時(shí)間。（2）在編制《項(xiàng)目施施工總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃》時(shí)，應(yīng)應(yīng)對(duì)各分部分分項(xiàng)工程進(jìn)行行細(xì)化分解，具具體分解成多多少中間控制制節(jié)點(diǎn)可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目施工特特點(diǎn)、建筑物物業(yè)形式、分分期銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、合約標(biāo)段段劃分等實(shí)際際情況進(jìn)行確確定。（3）在編制《項(xiàng)目施施工總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃》時(shí)，充充分照顧到各各分部工程之之間的工序搭搭接關(guān)系，以以保證施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃的可可操作性，減減少因工作沖沖突而引起的的計(jì)劃滯后。（4）在編制《項(xiàng)目施施工總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃》時(shí)，還還需考慮當(dāng)?shù)氐亟ㄖこ淌惺袌?chǎng)的進(jìn)度控控制水平，各各分部分項(xiàng)工工程的工期安安排要合理可可行，合理工工期時(shí)間需要要保證，否則則將無(wú)法有效效保證設(shè)計(jì)效效果和工程質(zhì)質(zhì)量。施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施施管控措施（1）工程進(jìn)度獎(jiǎng)罰制制度為了充分調(diào)動(dòng)施工工單位加強(qiáng)進(jìn)進(jìn)度管理的積積極性，項(xiàng)目目公司對(duì)總包包工程、精裝裝修工程、園園建工程可以以設(shè)立工程進(jìn)進(jìn)度獎(jiǎng)罰制度度。根據(jù)項(xiàng)目目實(shí)際需要，總總包工程進(jìn)度度獎(jiǎng)可細(xì)化分分解為開(kāi)工、主主體封頂、售售樓工程進(jìn)度度、樣板房毛毛坯移交、拆拆外架、竣工工驗(yàn)收等中間間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)，園建工程程可按區(qū)域劃劃分為若干區(qū)區(qū)域完成時(shí)間間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)，精裝修工工程原則上不不設(shè)中間進(jìn)度度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)而約約定為工程竣竣工后一次性性給付。工程進(jìn)度獎(jiǎng)原則上上按設(shè)定的各各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)點(diǎn)來(lái)分階段給給付獎(jiǎng)金\罰金，每按按時(shí)完成一個(gè)個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)給給付一次進(jìn)度度獎(jiǎng)。如未按按照約定時(shí)間間完成各項(xiàng)工工程中間進(jìn)度度節(jié)點(diǎn)，但施施工單位采取取切實(shí)有效措措施在約定時(shí)時(shí)間內(nèi)趕上進(jìn)進(jìn)度，也可對(duì)對(duì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)金進(jìn)行補(bǔ)發(fā)發(fā)。如果按照照約定工期沒(méi)沒(méi)有完成任務(wù)務(wù)，則根據(jù)合合同約定處以以規(guī)定數(shù)額的的罰金。罰金金從應(yīng)付工程程款或履約保保證金中扣除除（為了有效效控制中標(biāo)人人在合同履行行過(guò)程中出現(xiàn)現(xiàn)的各種違約約問(wèn)題，應(yīng)要要求中標(biāo)人在在合同執(zhí)行前前交納規(guī)定數(shù)數(shù)額的履約保保證金或履約約保函，根據(jù)據(jù)合同約定事事項(xiàng)進(jìn)行考核核驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題限時(shí)整整改，否則將將按照合同約約定沒(méi)收或部部分扣除履約約保證金。在在具體操作中中，誤期罰金金也可從應(yīng)付付工程款中扣扣除，此類(lèi)問(wèn)問(wèn)題在工程招招投標(biāo)中就應(yīng)應(yīng)強(qiáng)調(diào)說(shuō)明）。（2）審核施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，完善進(jìn)進(jìn)度保證措施施在工程施工前，項(xiàng)項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)對(duì)主分包施工工單位的施工工進(jìn)度計(jì)劃和和勞動(dòng)力、材材料供應(yīng)、機(jī)機(jī)械設(shè)備投入入等資源投入入計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格審核，審審查施工進(jìn)度度計(jì)劃是否合合理，有無(wú)可可能實(shí)現(xiàn)，是是否適合工程程的實(shí)際條件件和現(xiàn)場(chǎng)情況況，避免以空空洞的不切實(shí)實(shí)際的工程進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃來(lái)指指導(dǎo)施工。為了保證施工進(jìn)度度，需要著重重審查的內(nèi)容容包括：有無(wú)無(wú)法定節(jié)假日日（如春節(jié)）期期間的趕工人人員、資金安安排措施，有有無(wú)擬定雨季季、高溫、臺(tái)臺(tái)風(fēng)等惡劣氣氣候條件下施施工的應(yīng)急補(bǔ)補(bǔ)救預(yù)案，對(duì)對(duì)外墻磚、石石材等訂貨期期較長(zhǎng)的材料料設(shè)備有無(wú)提提前訂貨措施施等。四、工程質(zhì)量管理理策劃1、工程質(zhì)量策劃概概念1.1工程質(zhì)量量概念對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展商商而言，工程程質(zhì)量不僅僅僅指施工單位位的施工質(zhì)量量，它反映的的是包括建筑筑產(chǎn)品施工質(zhì)質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)品綜合品質(zhì)質(zhì)。其驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是基于現(xiàn)現(xiàn)行國(guó)家驗(yàn)收收規(guī)范即所謂謂國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之之上的用戶(hù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。相對(duì)于于通常意義上上的“施工質(zhì)量”而言，工程程質(zhì)量包含的的范疇更廣泛泛，其驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，且且目前尚未形形成統(tǒng)一的驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。主主要包括以下下四部分內(nèi)容容：（1）施工質(zhì)量可由施工原因引起起，也可由設(shè)設(shè)計(jì)原因引起起（例如露臺(tái)臺(tái)反坎，露空空處涂料，開(kāi)開(kāi)敞式電梯廳廳吊頂?shù)龋?。?）產(chǎn)品效果質(zhì)量主要包括：設(shè)計(jì)引引起的建筑產(chǎn)產(chǎn)品功能質(zhì)量量問(wèn)題（例如如門(mén)窗分格設(shè)設(shè)計(jì)中不等寬寬門(mén)扇、露臺(tái)臺(tái)反坎、室內(nèi)內(nèi)露梁等）；；設(shè)計(jì)引起的的建筑產(chǎn)品用用戶(hù)舒適性質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題（例例如開(kāi)關(guān)面板板位置布置不不合理、燈具具位置布置不不合理等）；；建筑美觀質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題（例例如節(jié)點(diǎn)及細(xì)細(xì)部構(gòu)造的處處理、涉及到到外立面分色色、水電空調(diào)調(diào)管線(xiàn)布置、生生活陽(yáng)臺(tái)開(kāi)關(guān)關(guān)插座布置等等）。（3）不滿(mǎn)足政府主管管部門(mén)竣工驗(yàn)驗(yàn)收要求的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題（例例如出入口凈凈高、通道凈凈寬、電梯前前室窗開(kāi)啟面面積）。（4）設(shè)計(jì)出圖質(zhì)量（例例如圖紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)矛盾等）。1.2工程質(zhì)量量策劃概念工程質(zhì)量策劃是站站在發(fā)展商的的角度，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的不同同情況，針對(duì)對(duì)項(xiàng)目不同發(fā)發(fā)展時(shí)期的特特點(diǎn)，分析研研究工程質(zhì)量量管理的方式式方法或控制制措施。工程質(zhì)量管理策劃劃特點(diǎn)是：質(zhì)質(zhì)量策劃出發(fā)發(fā)點(diǎn)必須立足足于發(fā)展商；；不同項(xiàng)目的的情況不同，質(zhì)質(zhì)量策劃的重重點(diǎn)及難點(diǎn)不不盡相同；同同一項(xiàng)目的不不同發(fā)展時(shí)期期，質(zhì)量策劃劃的重點(diǎn)及難難點(diǎn)不盡相同同。2、工程質(zhì)量策劃的的作用2.1工程質(zhì)量量策劃的作用用（1）減少因設(shè)計(jì)缺陷陷影響建筑功功能性或用戶(hù)戶(hù)舒適性；（2）減少因設(shè)計(jì)缺陷陷造成工程質(zhì)質(zhì)量（符合設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范，但但現(xiàn)場(chǎng)不利于于施工操作或或嚴(yán)重影響工工期的情況）；；（3）減少設(shè)計(jì)不符合合規(guī)范影響驗(yàn)驗(yàn)收；（4）減少設(shè)計(jì)與銷(xiāo)售售不符引起住住戶(hù)投訴；（5）減少設(shè)計(jì)與報(bào)建建不符影響規(guī)規(guī)劃或消防驗(yàn)驗(yàn)收；（6）加強(qiáng)細(xì)部構(gòu)造處處理，提升項(xiàng)項(xiàng)目精品形象象；（7）減少施工技術(shù)層層面的安全事事故及技術(shù)性性質(zhì)量問(wèn)題；；（8）將施工控制措施施真正落實(shí)到到位，減少施施工質(zhì)量問(wèn)題題。2.2工程質(zhì)量量策劃的意義義（1）為工程質(zhì)量始終終處于可控狀狀態(tài)、質(zhì)量目目標(biāo)得以順利利實(shí)現(xiàn)提供強(qiáng)強(qiáng)有力的技術(shù)術(shù)保障；（2）提升項(xiàng)目質(zhì)量水水準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目目銷(xiāo)售及公司司品牌作出貢貢獻(xiàn)；（3）前瞻性解決質(zhì)量量及技術(shù)問(wèn)題題，為項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及驗(yàn)驗(yàn)收入伙順利利實(shí)現(xiàn)提供有有力支持；（4）前瞻性解決質(zhì)量量及技術(shù)問(wèn)題題，避免返工工造成的損失失，節(jié)約工程程成本。3、工程質(zhì)量策劃內(nèi)內(nèi)容3.1設(shè)計(jì)優(yōu)化化及完善設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善是是項(xiàng)目質(zhì)量策策劃中一項(xiàng)非非常重要的工工作。我司一一般通過(guò)內(nèi)部部會(huì)審的形式式開(kāi)展這一工工作。內(nèi)部會(huì)會(huì)審由公司內(nèi)內(nèi)部各相關(guān)部部門(mén)組成，主主要是審查以以上設(shè)計(jì)的功功能性、舒適適性、效果及及規(guī)范方面的的問(wèn)題。而外外部會(huì)審則以以施工單位提提問(wèn)為主，主主要是解決涉涉及施工方面面的設(shè)計(jì)問(wèn)題題。（1）對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行行功能性復(fù)核核。①戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)建筑布置：室內(nèi)有有無(wú)露梁露柱柱，室內(nèi)通道道有無(wú)高度過(guò)過(guò)低，陽(yáng)臺(tái)//露臺(tái)與室內(nèi)內(nèi)有無(wú)高差等等；（重點(diǎn)復(fù)復(fù)核首層、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層及頂層層，方法是將將本層建筑圖圖與上一層結(jié)結(jié)構(gòu)圖對(duì)照比比較）入戶(hù)門(mén)：門(mén)開(kāi)啟方方向是否合適適，開(kāi)關(guān)時(shí)是是否自然及不不妨礙周邊其其它門(mén)窗或設(shè)設(shè)施，貓眼或或電磁有無(wú)設(shè)設(shè)置，位置是是否合理等；；門(mén)窗：客廳門(mén)開(kāi)啟啟凈寬有無(wú)較較小，窗可開(kāi)開(kāi)啟面積及寬寬度是否合適適，開(kāi)啟扇執(zhí)執(zhí)手有無(wú)過(guò)高高，廚房門(mén)凈凈寬能否滿(mǎn)足足搬洗衣機(jī)進(jìn)進(jìn)出，廚房門(mén)門(mén)及首層客廳廳門(mén)是否考慮慮設(shè)置門(mén)鎖等等；水電：室內(nèi)有無(wú)房房間未考慮電電話(huà)、電視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，室內(nèi)開(kāi)開(kāi)關(guān)、插座位位置布置是否否合理，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)給水、排水水有無(wú)考慮并并是否合理等等；其它：衛(wèi)生間有無(wú)無(wú)排氣扇洞、廚廚房有無(wú)煙道道洞；空調(diào)位位寬度是否夠夠擺放室外機(jī)機(jī)等。②戶(hù)外設(shè)計(jì)樓梯間/電梯廳：：門(mén)牌號(hào)及門(mén)門(mén)鈴有無(wú)考慮慮；電梯到站站燈、樓層指指示燈在結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)中有無(wú)無(wú)預(yù)留，屋面面是否考慮有有檢修孔或檢檢修通道等；；大堂/電梯廳：有有無(wú)考慮信報(bào)報(bào)箱及可視對(duì)對(duì)講機(jī)等。③室外設(shè)計(jì)（2）復(fù)核設(shè)計(jì)圖紙是是否滿(mǎn)足強(qiáng)制制性條文及各各類(lèi)報(bào)建批文文要求。①質(zhì)檢通道的凈高是否滿(mǎn)滿(mǎn)足規(guī)范（應(yīng)應(yīng)特別注意建建筑裝修層對(duì)對(duì)凈高、凈寬寬的影響）；；陽(yáng)臺(tái)欄桿有有效防護(hù)高度度是否滿(mǎn)足，落落地窗是否設(shè)設(shè)計(jì)有護(hù)欄、凸凸窗是否設(shè)計(jì)計(jì)有兒童防護(hù)護(hù)網(wǎng)，欄桿的的樣式（包括括立桿凈距及及防攀爬）是是否滿(mǎn)足規(guī)范范要求等；②消防自然通風(fēng)電梯前室室通風(fēng)面積是是否滿(mǎn)足規(guī)范范，高層住宅宅中相臨住戶(hù)戶(hù)窗距離是否否滿(mǎn)足消防規(guī)規(guī)范，不滿(mǎn)足足時(shí)是否設(shè)有有防火隔斷，入入戶(hù)門(mén)是否直直接面對(duì)電梯梯合用前室，或或直接面向電電梯前室的戶(hù)戶(hù)數(shù)有無(wú)超過(guò)過(guò)規(guī)范要求，或或超過(guò)時(shí)有無(wú)無(wú)隔斷措施；；單元式住宅宅屋頂之間是是否連通，塔塔式住宅自然然通風(fēng)的剪刀刀樓梯間通風(fēng)風(fēng)面積是否滿(mǎn)滿(mǎn)足規(guī)范；室室外是否形成成消防環(huán)路，沿沿建筑屋某一一面是否路徑徑過(guò)長(zhǎng)而需在在中間增加開(kāi)開(kāi)口，消防通通道寬度、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎半徑坡度度是否滿(mǎn)足規(guī)規(guī)范，中間穿穿越建筑物時(shí)時(shí)洞口凈高是是否滿(mǎn)足規(guī)范范，消防撲救救面距建筑物物距離是否滿(mǎn)滿(mǎn)足規(guī)范、撲撲救面方向建建筑是否設(shè)計(jì)計(jì)有外挑結(jié)構(gòu)構(gòu)或室外環(huán)境境設(shè)計(jì)有高大大喬木而不滿(mǎn)滿(mǎn)足規(guī)范要求求等。③燃?xì)鈴N房燃?xì)膺M(jìn)戶(hù)管與與灶臺(tái)火爐距距離是否滿(mǎn)足足規(guī)范要求，室室外燃?xì)夤苓呥吺欠裼懈叽蟠髥棠揪嚯x過(guò)過(guò)近而不滿(mǎn)足足規(guī)范要求等等。（3）過(guò)往項(xiàng)目成功做做法或經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)的借鑒。總結(jié)以往項(xiàng)目在施施工過(guò)程中或或各類(lèi)驗(yàn)收時(shí)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題題及入伙前后后業(yè)主的投訴訴，及時(shí)優(yōu)化化和完善設(shè)計(jì)計(jì)，可避免本本項(xiàng)目重犯以以前出現(xiàn)的老老毛病。（4）空調(diào)管線(xiàn)、生活活陽(yáng)臺(tái)及衛(wèi)生生間水電布置置、室外管井井布置等。①空調(diào)管線(xiàn)根據(jù)每一房間室內(nèi)內(nèi)與室外平面面、立面之間間的相互關(guān)系系，分析空調(diào)調(diào)室內(nèi)機(jī)、室室外機(jī)的合理理布置位置，確確定空調(diào)管線(xiàn)線(xiàn)走向及空調(diào)調(diào)洞的布置位位置。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，在凸窗窗部位分體機(jī)機(jī)采取上供上上的關(guān)系空調(diào)調(diào)管線(xiàn)相對(duì)短短些，對(duì)外立立面的影響小小一些。②生活陽(yáng)臺(tái)及衛(wèi)生間間這些部位水電開(kāi)關(guān)關(guān)面板及水電電設(shè)備相對(duì)集集中一些，且且墻、地面面面層材料一般般為面磚或石石材等塊體裝裝飾材料，布布置合理一方方面使用方便便，另一方面面顯得美觀精精細(xì)。③室外管井室外水電與園建設(shè)設(shè)計(jì)分別為兩兩個(gè)不同公司司設(shè)計(jì)，相互互之間難免存存在沖突，如如不合理處理理可能影響效效果甚至出現(xiàn)現(xiàn)管井設(shè)在首首層私家花園園內(nèi)或門(mén)口而而引起業(yè)主投投訴。解決方方式是提前將將兩項(xiàng)設(shè)計(jì)拼拼在同一張圖圖上，發(fā)現(xiàn)沖沖突及時(shí)調(diào)整整。3.2合同招標(biāo)標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要要求在各項(xiàng)招標(biāo)工作開(kāi)開(kāi)始之前，需需要將我司關(guān)關(guān)于本招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的成功做做法及特別要要求以招標(biāo)要要求的方式提提出。這些成成功做法及特特別要求超出出規(guī)范和設(shè)計(jì)計(jì)，可能需涉涉及費(fèi)用，提提前以合同條條款的形式固固定下來(lái)有利利于為今后能能在工程實(shí)施施中得到較好好的貫徹落實(shí)實(shí)提供最有利利及有力的保保障，同時(shí)在在保障工程質(zhì)質(zhì)量的前提下下也能最大限限度地節(jié)約工工程成本。3.3方案審查查及技術(shù)交底底對(duì)重要部位及關(guān)鍵鍵工序，均要要求施工單位位報(bào)送專(zhuān)項(xiàng)施施工方案，專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)施工方案案經(jīng)審核通過(guò)過(guò)后，方可進(jìn)進(jìn)行施工。施施工方案報(bào)送送經(jīng)評(píng)審后，及及時(shí)將評(píng)審意意見(jiàn)及技術(shù)要要求向本項(xiàng)目目公司相關(guān)工工程師及施工工單位進(jìn)行交交底。通過(guò)控制方案審查查這一環(huán)節(jié)，確確保本工程的的重要部位及及關(guān)鍵工序做做到技術(shù)上可可行，在技術(shù)術(shù)層面避免安安全或質(zhì)量事事故的產(chǎn)生，并并滿(mǎn)足公司總總體目標(biāo)。同同時(shí)通過(guò)技術(shù)術(shù)交底，將本本工程的重要要部位及關(guān)鍵鍵工序的主要要控制環(huán)節(jié)傳傳達(dá)給現(xiàn)場(chǎng)工工程師及施工工單位，便于于現(xiàn)場(chǎng)控制及及實(shí)施。3.4樣板先行行確認(rèn)所有園建及精裝修修材料均需經(jīng)經(jīng)材料樣板確確認(rèn)后方可定定貨及進(jìn)場(chǎng)；；所有裝修工工程包括粗裝裝修的砌筑、抹抹灰工程等，在在大面積施工工前必須先做做施工樣板，施施工樣板經(jīng)確確認(rèn)后方可大大面積施工。材材料樣板是合合約分判的基基礎(chǔ)，一般需需材料樣板確確定后方可分分判；施工樣樣板是施工的的依據(jù)，大面面積施工一般般以確定的施施工樣板為參參照。樣板確確認(rèn)包括質(zhì)量量確認(rèn)和效果果確認(rèn)兩個(gè)方方面。通過(guò)樣板確認(rèn)這一一環(huán)節(jié)，保證證在保證建筑筑產(chǎn)品的功能能及效果的前前提下，盡量量避免因設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整或施工工整改帶來(lái)的的大面積返工工和損失，并并有助于減小小因樣板未確確定導(dǎo)致分判判、材料加工工或備料、設(shè)設(shè)計(jì)修改等相相應(yīng)滯后的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，保證施施工質(zhì)量及進(jìn)進(jìn)度。3.5關(guān)鍵質(zhì)量量指標(biāo)的監(jiān)控控及檢驗(yàn)辦法法對(duì)監(jiān)理細(xì)則的考量量和評(píng)價(jià)，重重點(diǎn)突出其具具體檢查監(jiān)督督措施的可操操作性及實(shí)施施性，避免簡(jiǎn)簡(jiǎn)單引用規(guī)范范條文，真正正將檢查督促促落到實(shí)處，真真正體現(xiàn)“監(jiān)理細(xì)則”的作用。3.6施工驗(yàn)收收及工序控制制要求所有的工序開(kāi)開(kāi)始之前，必必須報(bào)監(jiān)理工工程師同意；；所有工序完完成之后，必必須報(bào)監(jiān)理工工程師檢查驗(yàn)驗(yàn)收。將施工工驗(yàn)收及工序序控制與進(jìn)度度款支付結(jié)合合起來(lái)，支付付時(shí)附上各控控制表格簽字字情況，對(duì)未未按以上要求求辦理或違反反上述規(guī)定者者，拒絕出相相關(guān)工程量的的進(jìn)度款。只只有采取強(qiáng)有有力的措施狠狠抓質(zhì)量關(guān)，才才能保證本工工程的施工質(zhì)質(zhì)量在我司的的可控制范圍圍內(nèi)。3.7聯(lián)合驗(yàn)收收對(duì)重要部位及關(guān)鍵鍵工序，一方方面，通過(guò)方方案審查及技技術(shù)交底，使使得施工方案案在技術(shù)上做做到可行并將將技術(shù)要求傳傳達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)執(zhí)行層；另一一方面，必須須高度重視現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的程程度及落實(shí)的的效果，對(duì)重重要部位及關(guān)關(guān)鍵工序，均均由項(xiàng)目公司司經(jīng)理/副經(jīng)理、技技術(shù)負(fù)責(zé)人、總總監(jiān)/副總監(jiān)、各各專(zhuān)業(yè)工程師師會(huì)同施工單單位組織聯(lián)合合驗(yàn)收。通過(guò)過(guò)聯(lián)合驗(yàn)收，一一方面，使得得驗(yàn)收的結(jié)果果及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)問(wèn)題更全面及及權(quán)威一些；；另一方面，大大規(guī)模聯(lián)合驗(yàn)驗(yàn)收反映出我我司狠抓質(zhì)量量的決心，從從而觸動(dòng)施工工單位提升質(zhì)質(zhì)量意識(shí)。3.8防滲漏、防防沉降、防開(kāi)開(kāi)裂專(zhuān)項(xiàng)策劃劃（1）防滲漏專(zhuān)項(xiàng)策劃劃①部位：屋面，外墻墻，衛(wèi)生間，門(mén)門(mén)窗，地下室室底板、側(cè)墻墻及頂板，露露臺(tái)，管洞封封堵，電梯井井基坑、生活活水池、消防防水池、游泳泳池、室外水水景。應(yīng)特別別注意中間退退臺(tái)樓層的露露空平臺(tái)應(yīng)做做防水，露空空電梯廳或地地下室局部露露空部位的頂頂棚及側(cè)墻裝裝修材料應(yīng)有有防水性能。地地下室及半地地下室結(jié)構(gòu)自自防水及柔性性材料防水均均應(yīng)自成封閉閉體系。②材料：根據(jù)不同防防水部位對(duì)防防水材料的要要求不同，選選取合適的防防水材料。如如屋面選取涂涂膜類(lèi)防水材材料既有利于于施工又因其其粘接性能好好而易于保證證施工質(zhì)量。地地下室頂板一一般有種植要要求，選取耐耐根系的卷材材類(lèi)防水材料料可能更合適適。衛(wèi)生間側(cè)側(cè)墻由于面層層裝修一般貼貼磚，選取聚聚合物水泥基基材料可能既既能防水又能能保證粘貼強(qiáng)強(qiáng)度。③施工要求：屋面、地地下室底板及及頂板、衛(wèi)生生間地面、水水池地面結(jié)構(gòu)構(gòu)板施工時(shí)均均要求原漿壓壓光，防水施施工前做488小時(shí)閉水水試驗(yàn)。管洞洞要求分兩次次封堵并試水水。門(mén)窗要求求分兩次塞縫縫。④監(jiān)管：材料用量應(yīng)應(yīng)雙控，并應(yīng)應(yīng)采取工序驗(yàn)驗(yàn)收、聯(lián)合檢檢查、旁站監(jiān)監(jiān)理等措施多多管齊下。（2）防沉降專(zhuān)項(xiàng)策劃劃①部位：天然基礎(chǔ)、樁樁基礎(chǔ)、首層層地坪、基坑坑或管線(xiàn)回填填、室外道路路、室外園建建結(jié)構(gòu)（包括括臺(tái)階踏步等等）。②措施：嚴(yán)格控制天天然基礎(chǔ)持力力層地耐力是是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)計(jì)，嚴(yán)格控制制樁基礎(chǔ)貫入入度及入巖深深度是否滿(mǎn)足足收錘標(biāo)準(zhǔn)；；嚴(yán)格控制首首層地坪、基基坑及管線(xiàn)、室室外道路及園園建結(jié)構(gòu)按要要求分層回填填，并復(fù)核持持力層地耐力力是否滿(mǎn)足設(shè)設(shè)計(jì)，必要是是采取換填石石粉或砂甚至至加設(shè)鋼筋砼砼構(gòu)造層。③監(jiān)管：采取工序驗(yàn)驗(yàn)收、聯(lián)合檢檢查、旁站監(jiān)監(jiān)理等措施多多管齊下。（3）防開(kāi)裂專(zhuān)項(xiàng)策劃劃①部位：墻體、室外外園建結(jié)構(gòu)。②措施：對(duì)超長(zhǎng)或超超高墻體加設(shè)設(shè)構(gòu)造柱，嚴(yán)嚴(yán)格控制砌筑筑材料出爐時(shí)時(shí)間，嚴(yán)格控控制日砌筑高高度及頂磚歇歇墻時(shí)間，保保證過(guò)梁的搭搭接長(zhǎng)度，砌砌筑時(shí)避免形形成通縫等。對(duì)對(duì)于室外園建建結(jié)構(gòu)，控制制好沉降即是是控制了開(kāi)裂裂。③監(jiān)管：采取工序驗(yàn)驗(yàn)收、聯(lián)合檢檢查、旁站監(jiān)監(jiān)理等措施多多管齊下。3.9售樓工程程質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)策策劃售樓工程存在工期期要求緊、質(zhì)質(zhì)量要求高的的特點(diǎn)，往往往需通過(guò)采取取技術(shù)加強(qiáng)措措施，打破傳傳統(tǒng)的施工工工序約束，達(dá)達(dá)到要求的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保保證預(yù)定的售售樓目標(biāo)順利利實(shí)現(xiàn)。一般般措施有：（1）為壓縮墻體砌筑筑時(shí)間，墻體體砌筑一次成成活。加強(qiáng)措措施為墻面滿(mǎn)滿(mǎn)掛鋼絲網(wǎng)；；（2）為壓縮墻體抹灰灰時(shí)間，墻體體抹灰一次成成活。加強(qiáng)措措施為墻面抹抹灰滿(mǎn)掛海吉吉布；（3）為保證樣板房不不發(fā)生滲漏，要要求將樣板房房上一層管洞洞臨時(shí)封堵并并滿(mǎn)做防水層層；（4）如樣板房設(shè)在首首層，首層樓樓板直接做成成結(jié)構(gòu)板；（5）在成本超支處于于可接受的范范圍內(nèi)，室外外關(guān)鍵部位基基層采用石粉粉或砂回填。4、施工過(guò)程中的質(zhì)質(zhì)量管控措施施策劃4.1施工過(guò)程程中的質(zhì)量管管控措施策劃劃（1）督促施工單位建建立并完善自自身的質(zhì)量管管理體系施工單位自身的質(zhì)質(zhì)量管理體系系是整個(gè)項(xiàng)目目質(zhì)量管理體體系的最基礎(chǔ)礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是項(xiàng)項(xiàng)目工程目標(biāo)標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的的最基本的保保障，在項(xiàng)目目質(zhì)量管理中中具有非常重重要的作用。要要求施工單位位在工程一開(kāi)開(kāi)始就嚴(yán)格按按照工程規(guī)模模大小配備相相應(yīng)數(shù)量的合合格的專(zhuān)職質(zhì)質(zhì)檢員（多層層一般每3萬(wàn)平米配備備1～2名，高層層一般每5萬(wàn)平米配備備1～2名），質(zhì)質(zhì)檢員必須充充分授權(quán)，質(zhì)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)時(shí)時(shí)可行使質(zhì)量量否決權(quán)。項(xiàng)項(xiàng)目公司可幫幫助樹(shù)立施工工單位質(zhì)檢員員的權(quán)威，凡凡施工單位申申請(qǐng)驗(yàn)收，均均要求由質(zhì)檢檢員提出申請(qǐng)請(qǐng)并簽字認(rèn)可可，未經(jīng)質(zhì)檢檢員簽字認(rèn)可可的驗(yàn)收申請(qǐng)請(qǐng)一律不予驗(yàn)驗(yàn)收。要求質(zhì)質(zhì)檢員提出驗(yàn)驗(yàn)收申請(qǐng)之前前，嚴(yán)格執(zhí)行行施工班組的的自檢、互檢檢、交接檢的的“三檢”制度。同時(shí)時(shí)要加強(qiáng)考察察質(zhì)檢員的責(zé)責(zé)任心、工作作態(tài)度和能力力，對(duì)多次出出現(xiàn)質(zhì)檢員驗(yàn)驗(yàn)收合格、經(jīng)經(jīng)項(xiàng)目公司復(fù)復(fù)驗(yàn)不合格的的人員予以警警告，對(duì)不稱(chēng)稱(chēng)職人員堅(jiān)決決予以更換。（2）對(duì)重要部位或重重要工序的操操作工人實(shí)行行考核上崗對(duì)于一些對(duì)工人操操作技能有較較高要求的重重要部位或重重要工序的施施工，對(duì)操作作工人實(shí)行考考核上崗。比比如，對(duì)于門(mén)門(mén)窗塞縫，工工人的工藝操操作水平對(duì)門(mén)門(mén)窗塞縫質(zhì)量量的影響至關(guān)關(guān)重要，且塞塞縫不好就可可能發(fā)生滲漏漏，影響嚴(yán)重重，因此有必必要對(duì)操作工工人實(shí)行考核核上崗。（3）旁站監(jiān)理為了加強(qiáng)對(duì)隱蔽工工程及重要工工程節(jié)點(diǎn)的質(zhì)質(zhì)量控制，要要求對(duì)樁基礎(chǔ)礎(chǔ)施工、混凝凝土澆筑、屋屋面防水、外外墻防水、土土方回填、門(mén)門(mén)窗塞縫、重重要設(shè)備安裝裝等工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行旁站監(jiān)監(jiān)理。旁站監(jiān)監(jiān)理的作用一一方面是對(duì)重重要施工工序序或重要部位位的施工質(zhì)量量進(jìn)行全過(guò)程程控制；另一一方面，對(duì)于于施工過(guò)程不不允許中斷、必必須連續(xù)施工工的作業(yè)起到到一旦發(fā)生突突發(fā)事故能得得到有效協(xié)調(diào)調(diào)解決，從而而避免事態(tài)進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大。（4）現(xiàn)場(chǎng)巡視每周進(jìn)行一次現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)巡視，項(xiàng)目目公司全體員員工參加。將將巡視發(fā)現(xiàn)的的安全質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題、解決措措施、整改責(zé)責(zé)任人、整改改完成時(shí)間記記錄在《每周周地盤(pán)巡視工工作記錄表》中中發(fā)給各相關(guān)關(guān)施工單位，要要求限期整改改完成。當(dāng)出出現(xiàn)嚴(yán)重不合合格時(shí)，還需需填寫(xiě)《整改改通知單》給給施工單位，要要求編制專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)整改方案報(bào)報(bào)甲方和監(jiān)理理單位審核，經(jīng)經(jīng)審核同意后后再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)整改。現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)巡視，一方方面，可以彌彌補(bǔ)日?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)督的遺漏漏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)及解決現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)存在的問(wèn)題題；另一方面面，同聯(lián)合驗(yàn)驗(yàn)收一樣，反反映出我司狠狠抓質(zhì)量的決決心，從而觸觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量量意識(shí)的提高高及責(zé)任心的的加強(qiáng)。（5）質(zhì)量管理重心前前移、范圍外外移質(zhì)量管理必須從抓抓住根本，抓抓住質(zhì)量問(wèn)題題的源頭。對(duì)對(duì)原材料，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行原材材料進(jìn)場(chǎng)審批批手續(xù)。對(duì)幾幾項(xiàng)對(duì)工程質(zhì)質(zhì)量有較大影影響的半成品品，如：欄桿桿、門(mén)窗、木木門(mén)/木地板等，將將工廠加工過(guò)過(guò)程納入項(xiàng)目目質(zhì)量管理的的范疇內(nèi)，將將質(zhì)量管理的的范圍覆蓋至至加工廠。定定期/不定期或關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)加工工時(shí)到工廠抽抽查或檢查，確確保加工廠按按我司指定材材料品牌或其其它要求進(jìn)行行施工，保證證施工質(zhì)量。（6）建立質(zhì)量預(yù)警的的長(zhǎng)效機(jī)制項(xiàng)目公司對(duì)各種不不同場(chǎng)合、不不同方式檢查查出的施工單單位質(zhì)量問(wèn)題題及時(shí)整理匯匯總，為各施施工單位建立立本項(xiàng)目質(zhì)量量檔案，根據(jù)據(jù)施工單位質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題多少少、嚴(yán)重程度度，啟動(dòng)相應(yīng)應(yīng)層級(jí)的質(zhì)量量預(yù)警，分別別為主管工程程師級(jí)、項(xiàng)目目級(jí)、公司級(jí)級(jí)，由層級(jí)相相應(yīng)的相關(guān)人人員出面協(xié)調(diào)調(diào)解決。主管管工程師級(jí)質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題為一一般質(zhì)量問(wèn)題題或質(zhì)量管理理體系問(wèn)題，由由項(xiàng)目公司主主管工程師協(xié)協(xié)調(diào)施工單位位項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)理或相關(guān)工工程主管解決決；項(xiàng)目級(jí)質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題為較較嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題或質(zhì)量管管理體系問(wèn)題題，由項(xiàng)目公公司負(fù)責(zé)人協(xié)協(xié)調(diào)施工單位位公司領(lǐng)導(dǎo)或或項(xiàng)目經(jīng)理解解決；公司級(jí)級(jí)質(zhì)量問(wèn)題為為嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題或質(zhì)量管管理體系問(wèn)題題，由公司主主管領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)調(diào)施工單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)或其上級(jí)級(jí)單位解決。（7）公司月度綜合檢檢查和評(píng)比制制度為進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目目公司工程安安全質(zhì)量管理理，項(xiàng)目公司司應(yīng)編制《工工程項(xiàng)目月度度綜合檢查及及評(píng)比制度》，每每月組織一次次對(duì)在建項(xiàng)目目各總包單位的工工程安全、質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)度綜綜合檢查和評(píng)評(píng)比活動(dòng)。月月度綜合檢查查和評(píng)比活動(dòng)動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)構(gòu)為項(xiàng)目公司司質(zhì)量安全委委員會(huì)，日常常管理機(jī)構(gòu)為為工程管理部部，執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)為工程項(xiàng)目目月度綜合檢檢查小組。工工程項(xiàng)目月度度綜合檢查小小組的成員包包括：公司質(zhì)質(zhì)量安全委員員會(huì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、工程管理理部各專(zhuān)業(yè)人人員、所有在在建項(xiàng)目的主主管生產(chǎn)副經(jīng)經(jīng)理或項(xiàng)目總總監(jiān)或技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人。按照照行為檢查為為主、實(shí)體檢檢查為輔的原原則，對(duì)總包包、監(jiān)理部的的安全質(zhì)量管管理活動(dòng)進(jìn)行行監(jiān)控，重點(diǎn)點(diǎn)檢查安全質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控體系系的執(zhí)行情況況和系統(tǒng)性偏偏差與缺陷?？煽赏ㄟ^(guò)項(xiàng)目公公司月度綜合合檢查，規(guī)范范項(xiàng)目公司及及施工單位的的日常質(zhì)量管管理，提高項(xiàng)項(xiàng)目公司的質(zhì)質(zhì)量管理水平平。（8）設(shè)立工程質(zhì)量效效果專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)罰罰制度為了促進(jìn)項(xiàng)目公司司在建各項(xiàng)目目的工程質(zhì)量量，項(xiàng)目公司司應(yīng)制定《工工程獎(jiǎng)罰管理理辦法》。根根據(jù)實(shí)際需要要，所有主分分包工程和物物資采購(gòu)合約約均可設(shè)置工工程獎(jiǎng)金\罰金，但原原則上主要是是針對(duì)總包工工程、精裝修修工程和園建建工程設(shè)立工工程獎(jiǎng)金\罰金。其中中：總包工程程可設(shè)工程進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)量獎(jiǎng)獎(jiǎng)，精裝修工工程和園建工工程可設(shè)工程程進(jìn)度及質(zhì)量量效果獎(jiǎng)。4.2施工過(guò)程質(zhì)質(zhì)量管控案例例案例:某項(xiàng)目公司交房過(guò)過(guò)程出現(xiàn)的三三大問(wèn)題：（1）購(gòu)房合同未約定定小區(qū)內(nèi)部道道路采用柏油油或砼路面，實(shí)實(shí)際是按照砼砼路面進(jìn)行施施工的，但收收房時(shí)業(yè)主卻卻提出要求采采用柏油路面面，項(xiàng)目向業(yè)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查查問(wèn)卷，說(shuō)明明在砼的基礎(chǔ)礎(chǔ)上鋪柏油將將出現(xiàn)的后果果及問(wèn)題，在在征得70%業(yè)主同意后后，進(jìn)行變更更。（2）室內(nèi)主、次衛(wèi)生生間采用了二二個(gè)座便器，合合同未約定，但但宣傳圖冊(cè)上上有示意。業(yè)業(yè)主稱(chēng)強(qiáng)行改改變了當(dāng)?shù)厝说纳罨盍?xí)慣，要求求將次衛(wèi)座便便改為蹲便。因因整改難度大大、周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，擬不進(jìn)行行變更。（3）入戶(hù)門(mén)合同約定定為“甲級(jí)防火防防盜安全門(mén)”，實(shí)際為乙乙級(jí)防火丁級(jí)級(jí)防盜門(mén),業(yè)主要求更更換。項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)正在聯(lián)系生生產(chǎn)廠家進(jìn)行行返工整改。由此可以看出，施施工過(guò)程的質(zhì)質(zhì)量控制不單單指產(chǎn)品質(zhì)量量，還要考慮慮到前期規(guī)劃劃、施工圖紙紙、產(chǎn)品質(zhì)量量、售房合同同的一致性，以以便在后期交交房過(guò)程中引引起不必要的的糾紛。五、安全文明施工工管理策劃1、安全文明施工管管理策劃概念念安全與文明形象管管理策劃是指指建設(shè)工程開(kāi)開(kāi)工階段，對(duì)對(duì)安全與文明明形象管理過(guò)過(guò)程提出預(yù)定定目標(biāo)、檢核核標(biāo)準(zhǔn)與管控控措施，保證證工程建設(shè)范范圍內(nèi)人、機(jī)機(jī)、物等相關(guān)關(guān)主客體有序序、健康、規(guī)規(guī)范地持續(xù)運(yùn)運(yùn)行。但是，安安全文明的具具體實(shí)施建立立在成本投入入到位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，同時(shí)又又對(duì)進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量有著相輔輔相成的影響響。2、安全文明施工管管理策劃作用用旨在規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的安全作業(yè)業(yè)環(huán)境和內(nèi)外外形象，本著著“安全第一、預(yù)預(yù)防為主”的方針，以以規(guī)范的要求求和統(tǒng)一的模模式保障***地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓樓盤(pán)施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的安全目標(biāo)標(biāo)和文明形象象，加強(qiáng)對(duì)承承建商、監(jiān)理理單位考核管管理的同時(shí)提提升**地產(chǎn)品牌牌形象。3、安全施工管理策策劃內(nèi)容3.1現(xiàn)場(chǎng)安全全的日常管理理方面（1）臨時(shí)用電（2）施工機(jī)具（3）現(xiàn)場(chǎng)防火防爆（4）基坑（5）模板/高支模、拆拆模及支撐體體系（6）腳手架（7）垂直運(yùn)輸設(shè)備（如如塔吊、井架架和電梯等）（8）高空作業(yè)與三寶寶四口（9）資料3.2建設(shè)單位位的安全責(zé)任任“四個(gè)應(yīng)當(dāng)”（1）應(yīng)當(dāng)向施工單位位提供施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)區(qū)域內(nèi)供水、排排水、供電、供供氣、供熱、通通信、廣播電電視等地下管管線(xiàn)資料，氣氣象和水文觀觀測(cè)資料，相相鄰建筑物和和構(gòu)筑物、地地下工程的有有關(guān)資料，并并保證資料的的真實(shí)、準(zhǔn)確確、完整；（2）建設(shè)單位在編制制工程概算時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定定建設(shè)工程安安全作業(yè)環(huán)境境及安全施工工措施所需費(fèi)費(fèi)用；（3）建設(shè)單位在申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)取施工許許可證時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)設(shè)工程有關(guān)安安全施工措施施的資料；（4）建設(shè)單位應(yīng)將拆拆除工程發(fā)包包給具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的的施工單位?！叭齻€(gè)不得”（1）建設(shè)單位不得對(duì)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工、工工程監(jiān)理等單單位提出不符符合建設(shè)工程程安全生產(chǎn)法法律、法規(guī)和和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)定的要求求；（2）不得壓縮合同約約定的工期；；（3）建設(shè)單位不得明明示或者暗示示施工單位購(gòu)購(gòu)買(mǎi)、租賃、使使用不符合安安全施工要求求的安全防護(hù)護(hù)用具、機(jī)械械設(shè)備、施工工機(jī)具及配件件、消防設(shè)施施和器材。3.3安全策劃劃內(nèi)容當(dāng)前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈烈，競(jìng)爭(zhēng)不僅僅表現(xiàn)在資金金和技術(shù)方面面，企業(yè)綜合合管理水平的的高低將是開(kāi)開(kāi)發(fā)和占有市市場(chǎng)最重要的的條件。而企企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目安全穩(wěn)健的的發(fā)展則是反反映開(kāi)發(fā)商綜綜合管理水平平和品牌的重重要指標(biāo)。從從開(kāi)發(fā)商的角角度，應(yīng)對(duì)所所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行如下安全全策劃：建立安全管理三級(jí)級(jí)組織體系即公司安全生產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組作為為項(xiàng)目公司安安全制度與實(shí)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的審審批、督察、協(xié)協(xié)調(diào)保障機(jī)構(gòu)構(gòu)，并負(fù)責(zé)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)急急事故的指揮揮決策；工程程管理部作為為項(xiàng)目安全與與文明實(shí)施的的專(zhuān)職管理部部門(mén)，代表公公司組織定期期檢查交流與與系統(tǒng)提升；；工程項(xiàng)目綜綜合檢查小組組作為項(xiàng)目安安全與文明的的日常管理機(jī)機(jī)構(gòu)，直接對(duì)對(duì)項(xiàng)目安全文文明管理效果果負(fù)責(zé)。多工序交叉搶工的的安全策劃出于把握市場(chǎng)先機(jī)機(jī)與資金回收收的需要，我我司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目歷來(lái)工期十十分緊張，這這種情況下勢(shì)勢(shì)必存在密集集的多工序交交叉作業(yè)，搶搶工狀態(tài)往往往潛在安全隱隱患多，作業(yè)業(yè)人員安全防防范意識(shí)淡薄薄，因此需要要有針對(duì)性地地策劃防范措措施。例如，為為縮短總工期期，室外管線(xiàn)線(xiàn)工程一般在在主體外架沒(méi)沒(méi)有拆除完畢畢之前就進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)穿插施工，這這時(shí)外墻裝修修、架體移拆拆與室外管線(xiàn)線(xiàn)開(kāi)挖敷設(shè)立立體交叉，雖雖然局部設(shè)置置了挑架防護(hù)護(hù)篷，但外架架拆除、高空空墜物對(duì)地面面施工人員依依然存在安全全風(fēng)險(xiǎn)，出戶(hù)戶(hù)管道或臨近近外架且管線(xiàn)線(xiàn)過(guò)密的溝槽槽開(kāi)挖也極易易對(duì)外腳手架架造成失穩(wěn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。售樓工程安全策劃劃（1）現(xiàn)場(chǎng)具備對(duì)外開(kāi)開(kāi)放條件時(shí)，凡凡是客戶(hù)可涉涉足的范圍一一般不應(yīng)與施施工作業(yè)立體體交叉，否則則應(yīng)有對(duì)應(yīng)的的安全防范措措施。比如，施施工塔吊不應(yīng)應(yīng)朝向售樓景景觀區(qū)域擺臂臂，如遇主體體腳手架搭設(shè)設(shè)或拆架時(shí)，應(yīng)應(yīng)有專(zhuān)職安全全人員巡視警警戒并設(shè)置安安全隔離帶；；（2）樣板房上一層應(yīng)應(yīng)設(shè)置安全防防護(hù)蓬并遮擋擋上部施工泥泥水與墜物，對(duì)對(duì)客戶(hù)造成傷傷害或污染樣樣板房外墻立立面效果；（3）嚴(yán)格控制施工大大門(mén)，售樓開(kāi)開(kāi)放區(qū)域必須須實(shí)現(xiàn)全封閉閉，保證看樓樓客戶(hù)不得隨隨意進(jìn)出施工工場(chǎng)地，避免免產(chǎn)生墜物打打擊、跌落、物物品丟失、亂亂拍照等不必必要的問(wèn)題；；（4）售樓開(kāi)放所涉及及的樣板房、售售樓處、園林林綠化景觀、停停車(chē)場(chǎng)等區(qū)域域，應(yīng)在開(kāi)放放前進(jìn)行安全全專(zhuān)項(xiàng)檢查。例例如水景有無(wú)無(wú)兒童跌落的的安全隱患，陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)或樓梯間間欄桿安全距距離是否滿(mǎn)足足技術(shù)要求等等。季節(jié)性安全施工策策劃（1）夏季高溫作業(yè)安安全措施：夏夏季氣候炎熱熱，高溫時(shí)間間持續(xù)較長(zhǎng)，督督促承建商制制定防暑降溫溫措施；（2）雨期施工安全措措施：雨季施施工期間應(yīng)提提前策劃并督督促承建商制制定防止觸電電、防雷擊、防防邊坡坍塌、防防外架失穩(wěn)、防防臺(tái)風(fēng)、防暴暴雨洪水等安安全措施；在在北方嚴(yán)寒地地區(qū)，還應(yīng)考考慮冬季防火火、防滑、防防煤氣中毒等等；（3）節(jié)假日安全防范范措施：節(jié)假假日期間管理理人員部分調(diào)調(diào)休，工人沒(méi)沒(méi)有集中心思思進(jìn)行作業(yè)，這這種情況下極極其出現(xiàn)火災(zāi)災(zāi)、丟盜、坍坍塌、斗毆等等安全事故。作作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)應(yīng)系統(tǒng)地對(duì)監(jiān)監(jiān)理、施工單單位進(jìn)行總體體部署。地下不明物保護(hù)策策劃在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，應(yīng)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目紅線(xiàn)線(xiàn)內(nèi)、周邊范范圍進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的勘察和調(diào)調(diào)查。（1）地下管道：地下下掩埋給排水水管道、電纜纜、通信光纖纖、文物、供供水溝渠、燃燃?xì)夤艿?、軍軍用設(shè)施等勘勘探并協(xié)調(diào)解解決，提前采采取措施避免免對(duì)小區(qū)方案案設(shè)計(jì)、報(bào)建建以及后續(xù)施施工的耽擱影影響；（2）周邊已有建筑物物：如開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地紅線(xiàn)線(xiàn)按照規(guī)劃規(guī)規(guī)定的建筑后后退寬度有限限，或者周邊邊存在已有的的特殊建筑，此此時(shí)小區(qū)內(nèi)樓樓棟規(guī)劃布局局就應(yīng)做一定定的考慮，否否則應(yīng)在樁基基、主體基礎(chǔ)礎(chǔ)土方開(kāi)挖等等施工時(shí)必須須及時(shí)對(duì)周邊邊建筑物進(jìn)行行沉降觀測(cè)、知知會(huì)溝通并委委托專(zhuān)業(yè)公司司編制專(zhuān)項(xiàng)方方案。重要部位、關(guān)鍵施施工的安全技技術(shù)把關(guān)工程項(xiàng)目施工組織織設(shè)計(jì)或施工工方案中必須須有針對(duì)性的的安全技術(shù)措措施，特殊和和危險(xiǎn)性較大大的工程必須須單獨(dú)編制安安全施工方案案或安全技術(shù)術(shù)措施，并且且有設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)、有計(jì)算、有有詳圖。安全管理資源保障障計(jì)劃施工項(xiàng)目的安全生生產(chǎn)必須有充充足的資源做做保障，安全全資源投入包包括人力資源源、物資資源源和資金的投投入。（1）安全人力資源投投入包括專(zhuān)職職安全管理人人員的設(shè)置和和高素質(zhì)技術(shù)術(shù)人員、操作作工人的配置置，以及安全全教育投入；；（2）安全物資資源投投入包括進(jìn)入入現(xiàn)場(chǎng)材料的的把關(guān)和料具具的現(xiàn)場(chǎng)管理理以及設(shè)備的的采購(gòu)?fù)度耄?；?）安全資金投入應(yīng)應(yīng)遵循“誰(shuí)受益誰(shuí)整整改、誰(shuí)危害害誰(shuí)負(fù)擔(dān)、誰(shuí)誰(shuí)需要誰(shuí)投資資”的原則，一一般按照項(xiàng)目目總投資的00.8～2.5%作為為安全專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，公司應(yīng)應(yīng)在招標(biāo)時(shí)