某國(guó)際項(xiàng)目裝修工程后評(píng)估

****項(xiàng)目裝修工程后評(píng)估景觀(guān)裝飾部2011年元月目錄第一部分工程概況****北塔一、二層大堂裝修工程……….…….……2000㎡二、****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程……….…….10000㎡三、****物業(yè)用房裝修工程……….…….……….…….2000㎡四、****村委會(huì)辦公室裝修工程……….…….……….500㎡第二部分裝修前（商業(yè)規(guī)劃、招標(biāo)）階段工作評(píng)估一、裝修前（商業(yè)規(guī)劃）階段工作評(píng)估裝修前（招標(biāo)）階段工作評(píng)估第三部分裝修中（工程管理）階段工作評(píng)估第四部分裝修工作評(píng)估總結(jié)第一部分工程概況、****北塔一、二層大堂裝修工程……………2000㎡****北塔一、二層大堂裝修工程公司定位為高檔裝修，吊頂為二級(jí)石膏板造型吊頂（含不銹鋼），墻面為銀線(xiàn)米黃大理石材（含造型背景墻），地面為玻化地磚拼花。工程涉及：****北塔一、二層的大堂、電梯廳、電梯前室、走廊、衛(wèi)生間等所有功能區(qū)的地面、墻面、天花裝飾工程和電氣、潔具、鋼化玻璃門(mén)、欄桿安裝工程。****北塔一、二層大堂裝修工程2009年6-----10月份，約200萬(wàn)元。****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程……10000㎡****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程公司定位為品質(zhì)裝修，吊頂為二級(jí)石膏板吊頂，墻面為?；u和乳膠漆，地面為?；卮u。工程涉及：****北塔8---32層電梯間和公共區(qū)域。****東塔一層，6---32層電梯間和公共區(qū)域。****西塔一層，6---32層電梯間和公共區(qū)域。****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程2009年12月-----2010年8月份，約500萬(wàn)元。****物業(yè)用房裝修工程……2000㎡****五層物業(yè)用房裝修工程吊頂為礦面板吊頂，墻面為乳膠漆，地面為?；卮u。工程涉及：****北、東、西塔5層一部分（含設(shè)備間）區(qū)域。****五層物業(yè)用房裝修工程2010年8月-----2010年11月份底，約60萬(wàn)元。****村委會(huì)辦公室裝修工程………………500㎡****村委會(huì)辦公室裝修工程吊頂為礦面板和石膏板平吊頂，墻面為乳膠漆，地面為?；卮u。工程涉及：****北塔5層一部分區(qū)域。****村委會(huì)辦公室裝修工程2010年11月-----2011年1月份，約30萬(wàn)元。第二部分裝修前（商業(yè)規(guī)劃、招標(biāo)）階段工作評(píng)估一、裝修前（商業(yè)規(guī)劃）階段工作評(píng)估****在裝修前，涉及的裙樓部分裝修施工，必須經(jīng)過(guò)當(dāng)時(shí)商業(yè)規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃要求，進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的改動(dòng)工作。“****北塔一、二層大堂裝修工程”就是****四項(xiàng)裝修工程中唯一涉及于此，由當(dāng)時(shí)商業(yè)規(guī)劃部門(mén)的提出要求，技術(shù)中心改設(shè)計(jì)方案?！?***北塔一、二層大堂裝修工程”方案，就是由商業(yè)規(guī)劃部門(mén)給當(dāng)時(shí)的北塔一、二層大堂裝修定位幾經(jīng)修改，在2008年9月份一、二層大堂裝修工程藍(lán)圖已下發(fā)的情況下，在兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)（2009年4月—6月），又經(jīng)過(guò)商業(yè)規(guī)劃部門(mén)簽字認(rèn)可的三次的變動(dòng)，造成給技術(shù)中心交圖時(shí)間節(jié)點(diǎn)滯后和工作的很大被動(dòng)（****項(xiàng)目部一直向技術(shù)中心催要圖紙），也造成北京住總設(shè)計(jì)單位要求增加設(shè)計(jì)費(fèi)5萬(wàn)元的情況，而這幾次設(shè)計(jì)方案的調(diào)整最后也被領(lǐng)導(dǎo)否定，還是按著原先2008年9月的藍(lán)圖方案開(kāi)始了****北塔一、二層大堂裝修工程施工?！?***北塔一、二層大堂裝修工程”竣工一年后又出現(xiàn)了新問(wèn)題------****北塔二層裝修大部分被拆除！****北塔一、二層大堂裝修工程在竣工一年后，2010年12月****北塔二層裝修部分，有2/3的區(qū)域被拆除（商業(yè)公司招商鑫仕麟進(jìn)駐），****北塔二層裝修完一年期間內(nèi)，一直未被使用即被拆除，與其中當(dāng)時(shí)商業(yè)規(guī)劃部門(mén)過(guò)大放寬裝修區(qū)域，定位不準(zhǔn)確有直接關(guān)系，從而給公司造成不必要的直接的資金浪費(fèi)，其損失額約占總造價(jià)的1/4（總造價(jià)約200萬(wàn)）。給公司造成幾十萬(wàn)資金白白浪費(fèi)遠(yuǎn)非于此。商業(yè)公司招商“鑫仕麟”進(jìn)駐后，進(jìn)行的拆除工作力度很大，大量鋼化玻璃、鋼化玻璃門(mén)、筒燈等裝修材料無(wú)人管理（本身可以回收再利用），這是公司已付的費(fèi)用的！其主要原因是“****物業(yè)部門(mén)”和“商業(yè)公司”職責(zé)不清，無(wú)人愿意管理造成的。二、裝修前（招標(biāo)）階段工作評(píng)估1.招標(biāo)前施工單位和供應(yīng)商定位評(píng)估裝修工程是否按合同完成，往往取決于乙方施工單位合理管理安排下，施工人員專(zhuān)業(yè)能力和資金供應(yīng)調(diào)配。****裝修工程的乙方施工單位，在制作特殊材質(zhì)和工藝的裝修項(xiàng)目時(shí)缺乏一定專(zhuān)業(yè)能力，也制約裝修工程進(jìn)度。更大的制約是在乙方施工單位本身資金能力上，如“****物業(yè)用房裝修工程”在2010年7月—8月和10月---11月兩度出現(xiàn)因資金問(wèn)題，造成裝修工程無(wú)法正常施工，后由領(lǐng)導(dǎo)親自主導(dǎo)此事，才使裝修工程延續(xù)進(jìn)行，為此也拖后了****物業(yè)部門(mén)入住時(shí)間。其中與招采部門(mén)合同滯后和現(xiàn)場(chǎng)材料要求（物業(yè)用房裝修材料降低檔次）有一定關(guān)系。當(dāng)合同和招采部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)要求不一致時(shí)，為了加強(qiáng)項(xiàng)目部執(zhí)行的可依據(jù)性，招采部門(mén)應(yīng)給項(xiàng)目部門(mén)出具可指導(dǎo)性文件，如****物業(yè)用房裝修材料降低檔次種類(lèi)做個(gè)說(shuō)明。在供應(yīng)商的選擇上，希望招采部門(mén)在地磚、涂料等裝修主要材料上，直接與高、中、低檔產(chǎn)品廠(chǎng)家建立聯(lián)系，盡量避免中間供應(yīng)渠道，減少公司成本付出。2.招標(biāo)中清單和設(shè)計(jì)結(jié)合評(píng)估項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)控制主要依據(jù)圖紙和合同（合同中往往沒(méi)附清單），沒(méi)附清單給現(xiàn)場(chǎng)管理造成很大麻煩，就像睜眼瞎，缺乏了監(jiān)管目標(biāo)。招標(biāo)合同中的清單和設(shè)計(jì)圖紙往往會(huì)有一定出入（這是成本和設(shè)計(jì)兩個(gè)部門(mén)以隨為主結(jié)合問(wèn)題），在現(xiàn)場(chǎng)管理中出現(xiàn)許多不必要的矛盾就出來(lái)啦（簽證如何定位）。如：****物業(yè)用房合同清單和圖紙就有一些不相符。3.招標(biāo)中招采部門(mén)和項(xiàng)目部結(jié)合評(píng)估招標(biāo)合同工作往往制約著裝修工程施工進(jìn)度，而合同遠(yuǎn)滯后于裝修工程的進(jìn)度，****四項(xiàng)裝修工程大大小小都存在這種情況，“****村委會(huì)辦公室裝修工程”最為嚴(yán)重，裝修工程完工了，****項(xiàng)目部多次催促招采部門(mén)，合同還沒(méi)定（屬于招采部門(mén)內(nèi)部交接問(wèn)題）。給現(xiàn)場(chǎng)管理造成很大難度。第三部分裝修中（工程管理）階段工作評(píng)估****北塔一、二層大堂裝修工程****北塔一、二層大堂裝修工程圖紙和合同相對(duì)成熟，又在****北塔裙樓土建項(xiàng)目施工完成的情況下，進(jìn)入裝修項(xiàng)目施工的，其中穿插水、電、暖通、消防等部門(mén)協(xié)調(diào)工作相對(duì)少一些（水、電、暖通、消防基本完成），只是9、10月份對(duì)一、二層大堂電梯間電梯門(mén)套石材收口（電梯安裝滯后）進(jìn)行了完善。****北塔一、二層大堂裝修難點(diǎn)，是把一層大堂扇形拼花石材地面改為800*800的玻化地磚扇形拼花（領(lǐng)導(dǎo)節(jié)約裝修成本）。原來(lái)的設(shè)計(jì)方案必須重新現(xiàn)場(chǎng)更改，經(jīng)過(guò)十五天圖紙描繪，現(xiàn)場(chǎng)放樣，?；卮u的異性面水刀切割，最后把異性?；卮u拿到現(xiàn)場(chǎng)拼接。最終達(dá)到公司預(yù)期的裝飾效果。****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程此項(xiàng)裝修工程由東、西、北三座塔形高層（6--32層）組成，近一萬(wàn)平方米裝修項(xiàng)目，其中穿插水、電、暖通、消防等部門(mén)協(xié)調(diào)工作（交接施工面多），又分為廣建、泰業(yè)兩個(gè)裝修單位進(jìn)行施工，也增大了相應(yīng)難度。其中總包方控制的“室外垂直運(yùn)輸”“水”“電”是控制裝飾項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的瓶頸。****北、東、西塔6—32層的施工區(qū)域是跟總包和各個(gè)分包商進(jìn)行工程的穿插施工，爭(zhēng)奪自身的施工空間。****項(xiàng)目部要求總包和各個(gè)分包商必須統(tǒng)一從32層往下施工，要求是正確的，但執(zhí)行力差，總包只是根據(jù)自身的資源（人員和資金），來(lái)調(diào)控分包商（由總包制定和執(zhí)行垂直運(yùn)輸時(shí)間分配表，分包商往往被排到晚上8點(diǎn)后用施工電梯）。造成各個(gè)施工隊(duì)施工無(wú)序，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體的施工進(jìn)度。最后在室內(nèi)電梯開(kāi)通后，這一現(xiàn)象才得到緩解，在總包方未施工完的情況下，裝飾項(xiàng)目先于總包工程結(jié)束，這是可喜的一點(diǎn)（很少有最后一道工序裝飾項(xiàng)目早于土建完成），但這也給成品保護(hù)造成困難。****北塔總包（一建）的現(xiàn)場(chǎng)管線(xiàn)安裝質(zhì)量很粗糙，也給后序裝修工程造成很大施工難度（盡量保證2200MM高度），為了保證整體裝修效果，****北塔公共區(qū)域鋁格柵吊頂從2200MM的高度降為2170MM，電梯間吊頂從二級(jí)吊頂基本變?yōu)槠降蹴敗?***兩家總包單位的50建筑基準(zhǔn)線(xiàn)誤差大（手彈的），增大各個(gè)分包商保證工程質(zhì)量難度。室內(nèi)電梯、防火門(mén)、裝修都做了相應(yīng)局部調(diào)整（一些防火門(mén)底部被切割，室內(nèi)電梯前過(guò)門(mén)石傾斜抬高等）。****物業(yè)用房裝修工程“****物業(yè)用房裝修工程”從公司招標(biāo)開(kāi)始就不順，招采部門(mén)招完《****五層物業(yè)用房》標(biāo)后，乙方不愿進(jìn)行施工（因造價(jià)的問(wèn)題，乙方7月份準(zhǔn)備棄標(biāo)），為了完成公司8、9份交房目標(biāo)，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)不得已把《****五層物業(yè)用房》合同中的5層?xùn)|、西、北塔德電梯間施工范圍，從物業(yè)用房裝修合同剝離出來(lái)給泰業(yè)裝飾公司施工，名門(mén)地產(chǎn)公司的交房目標(biāo)才得以順利進(jìn)行。“****物業(yè)用房裝修工程”因合同滯后和乙方施工單位資金鏈條供應(yīng)不暢，現(xiàn)場(chǎng)裝修工程一度進(jìn)度緩慢（2010年7月—8月和10月---11月），后經(jīng)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)多方協(xié)調(diào)和努力（主要催促合同和申請(qǐng)合同資金），物業(yè)用房裝修才于12月完工。其中項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)和招采部門(mén)要求裝飾材料降低檔次（合同中未注明）?！?***物業(yè)用房裝修工程”在裝修施工中，因?yàn)?***的設(shè)備，樓面（32層、5層）的排水設(shè)施也都積于此，裝修施工難度大，我要求裝修施工單位必須首先滿(mǎn)足功能使用要求的基礎(chǔ)上，再滿(mǎn)足裝修效果。相對(duì)前兩項(xiàng)大堂、公共區(qū)域裝修效果差一些，現(xiàn)場(chǎng)改動(dòng)也多（物業(yè)部門(mén)要求）。****村委會(huì)辦公室裝修工程“****村委會(huì)辦公室裝修工程”是個(gè)特例，由聶總負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、村委會(huì)、施工單位三方定設(shè)計(jì)方案，乙方繪制，招采部門(mén)和成本部門(mén)審核，簽訂未招標(biāo)合同（設(shè)計(jì)方案已定）?！?***村委會(huì)辦公室裝修工程”一度進(jìn)入停工狀態(tài)，造成常寨村委會(huì)不滿(mǎn)，****項(xiàng)目部強(qiáng)令乙方裝修施工單位把“****村委會(huì)辦公室裝修工程”全部施工完，但招采部門(mén)從2010年10月份至2011年一月份合同至今未定。給****項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)管理造成無(wú)謂難度。第四部分裝修工作評(píng)估總結(jié)經(jīng)過(guò)****村四項(xiàng)裝修工程近一年多施工，使我在設(shè)計(jì)與管理雙重專(zhuān)業(yè)素質(zhì)思維境界登上一個(gè)新的高度，總結(jié)幾點(diǎn)，以備往后工作中改進(jìn)：1.強(qiáng)調(diào)總控，統(tǒng)一整體思維：****項(xiàng)目部可能在垂直運(yùn)輸、水、電控制力不強(qiáng)（總包調(diào)控），造成分包商的施工進(jìn)度滯后，從而影響項(xiàng)目整體工程拖后（總包思維多限于自己本身利益）。2貫徹執(zhí)行力：總包在貫徹項(xiàng)目部總體施工方向指標(biāo)時(shí)，思維缺乏完全統(tǒng)一，不是統(tǒng)一一個(gè)施工單位朝一個(gè)方向走（如施工從32層統(tǒng)一往下走），而是多層次多施工作業(yè)面同時(shí)進(jìn)行，造成大量無(wú)形消耗（如窩工，間歇時(shí)間）。****項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)管理力度需加強(qiáng)，總的思想定下，但執(zhí)行不下去。3.明確目標(biāo)責(zé)任部門(mén)：裝修、招采、造價(jià)部門(mén)各自平行，自成一體，融合協(xié)調(diào)比較難，責(zé)任劃分不清，出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，缺乏總體責(zé)任承擔(dān)部門(mén)。4.建立精干的資料庫(kù)：招采部門(mén)應(yīng)建立起裝修材料資料庫(kù)（主要材料），跳過(guò)二、三級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商和零售商，直接與材料廠(chǎng)家聯(lián)系，減少材料流通渠道，可大大減少裝修成本。5.精選施工單位：招采部門(mén)