上房驗收流程

上房查收流程一、上房程序：1、查察證書：驗房前應(yīng)要求出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》,討取《住所使用說明書》、《住所質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目完工綜合查收合格證》，《完工查收存案表》(簡稱“三書一證一表"）,還有各樣有關(guān)查收表格，如《住戶驗房交接表》、查收建議表（如《樓宇查收記錄表》）等.只有證件齊備了,才能簽訂入住單。面積實測數(shù)據(jù)比較購房合同上的面積（自己可實測套內(nèi)面積）。2、不交費(fèi)、不署名、先驗房:發(fā)現(xiàn)問題后更不可以交費(fèi)、署名。應(yīng)先修房,同時取證、為往后必需時舉證（即經(jīng)過錄音機(jī)、攝像機(jī)或照相機(jī)調(diào)好日期記錄憑證）確立基礎(chǔ)，特別保存好自己保存、交房代表署名的驗房問題存案單。核查房子總面積：高出或減少百分之三以內(nèi)的狀況很廣泛（多退少補(bǔ)，吃虧的是業(yè)主）;套內(nèi)面積不變、公攤面積增添的狀況更多(實得面積減少,吃虧的仍是業(yè)主）。問題。售樓合同附圖與現(xiàn)實能否一致，構(gòu)造能否和原設(shè)計圖同樣，房子面積能否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實質(zhì)丈量,與合同簽訂面積能否有差別.先查察售房合同,看之間的偏差為多少,一般為3％，3%以內(nèi)不考慮,高出部分進(jìn)行辦理,建議定合同為2％偏差,可是不超出5％比較好）以兩方簽訂合同為準(zhǔn)?？赐昴切┵Y料后,基本就能夠去查收房子了。3、房子完滿.交接鑰匙后簽業(yè)主條約、先期物業(yè)管理合同時,看好條款,不可以放棄自己的權(quán)益.4、交合理花費(fèi)(物業(yè)管理費(fèi)[應(yīng)有市物價局批文]等).在查察了房子后,準(zhǔn)備簽收《房子查收單》以前，必定要先簽訂《物業(yè)管理條約》，做一個預(yù)先商定，防止往后起糾葛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面組成，潔凈費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么審定。5、暫可不交的花費(fèi)：公共維修基金，契稅:1.5％+80元、待房產(chǎn)大證同意后辦個人房產(chǎn)證時繳納。在房子的查收過程中,購房者必定要依據(jù)合同上的商定，明確每一項條款能否切合.一旦發(fā)現(xiàn)問題，要在驗房單上予以注明，反應(yīng)給開發(fā)商，實時要求開發(fā)商做出相應(yīng)的維修或補(bǔ)償。假如的確屬于不可以收房的，要詳盡寫明不予收房的原由并要求開發(fā)商署名、蓋印.二、驗房工具5m量尺，萬用表,小錘，手電，塑料袋，衛(wèi)生紙，紙筆.三、驗房次序:專人進(jìn)行同步紀(jì)錄，最后填寫一式四份驗房單，業(yè)主留好交房代表署名的一份。1、先看外面：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內(nèi)墻滲漏)、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。2、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房)、排氣（洗手間)、強(qiáng)弱電配電箱、強(qiáng)電：插座、開關(guān)、照明燈；弱電：可視對講、呼喊報警、電話、寬帶、有線電視.3、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題一定和樓上樓下街坊配合。四、室內(nèi)驗房1、詳盡檢查房子質(zhì)量,包含門窗、露臺等部位有無開裂現(xiàn)象(露臺裂痕危險大）窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防備異物擁塞影響排水,致使下雨時窗進(jìn)水.（提示：因為新房子空關(guān)時間較長,在門窗軌道里會有一些塵埃和建筑垃圾，因此切不行很激動，用蠻力推拉門窗，一感覺有堵塞感的時候，認(rèn)真查察一下,用掃帚清楚后就能夠看了。）2、檢查墻體平坦度、能否滲水、能否有裂痕、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印)敲擊墻壁,檢查墻面空鼓。測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點(diǎn)，進(jìn)行丈量，若數(shù)值一致，比方房高均為2。7m(或許2。65m）說明房頂或地面沒有傾斜。（提示:特別是查察一些墻體能否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，若有的話，務(wù)必趕快查明原由。）3、認(rèn)真檢查地面有無空殼開裂狀況。(提示：若有空鼓，必定要責(zé)成陪伴物業(yè)人員趕快修復(fù)，不然在裝飾中會很簡單打穿樓板，阻礙鄰居關(guān)系。以上2—3項可用工具小榔頭和塞尺.）4、水電煤暢達(dá)狀況和可否正常使用.大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試一試排水速度.(一般新房子會配一個簡略龍頭給業(yè)主)。用萬用表丈量各個強(qiáng)弱電能否暢達(dá)。（提示：封閉分閘,檢查各個分閘能否完整控制各分支線路。)5、查收下水狀況。先用面盆盛水，再向各個下水處注水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及露臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。（提示：做好這些后,確認(rèn)沒問題,要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位臵））.6、查收地面下水狀況.在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm）.而后約好樓下的業(yè)主在24小時后查察其家?guī)l(wèi)的天花。（提示：在所有用完水后,應(yīng)再翻開水表，看清楚水表數(shù)字,記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。）7、查對買賣合同上注明的設(shè)備、設(shè)備等能否有遺漏、品牌、數(shù)目能否符合。(提示：往常在這方面，應(yīng)當(dāng)沒什么大問題，可是的確要認(rèn)真核實。)8、丈量一下樓宇的層高。用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)根源地址與詳細(xì)數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小簿本上,同時把一些查收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)企業(yè)供給的紙張上。9、洗手間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口.留在吊頂上邊時要用手燈查察能否具備可安裝性,同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口頂用手電查察能否存有建筑垃圾.10、管道、煤氣：檢查管道安裝、暢達(dá)和密封：用手用力晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定堅固.假如松動，應(yīng)從頭固定。大開水閥看排水能否流利（不然下水管被建筑垃圾擁塞),放水同時用衛(wèi)生紙擦抹上下管道底部有無滲漏.廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙,放在煙道口下方十公分左右,看煙能否上漲到煙道口立即拐彎吸走。11、驗電：插座能否通電、開關(guān)箱能否堅固(搖擺檢查）各分路開關(guān)明確.12、可視對講、入戶門鈴、貓眼等。13、樓道窗戶能否有紗窗,不要因為不屬于自己家就不去關(guān)懷，假如沒有,應(yīng)實時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手能否符合要求（“住所設(shè)計規(guī)范”明確規(guī)定有）。14、檢查防盜門:有無劃痕,門邊能否變形,門與框的密封能否嚴(yán)實，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈巧。五、常有問題問題一：未能準(zhǔn)時交房按合同商定，發(fā)展商會在交房前十幾日用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，見告詳細(xì)交房的時間及須帶齊的資料。發(fā)展商商定的交房時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購房者在約準(zhǔn)時間內(nèi)沒有到指定地址辦理有關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實質(zhì)將該房交托買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后限期之日起擔(dān)當(dāng)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi).對策:購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，必定假如簡單接收、能保障親身簽收的地址。如合同商定的收樓期恰碰上購房者出差，可經(jīng)過電話或親朋咨詢詳細(xì)狀況。不可以按期出席時,能夠書面形式拜托親朋進(jìn)行，也可實時與發(fā)展商聯(lián)系，另行約準(zhǔn)時間，并用書面形式確認(rèn)。問題二：開發(fā)商證書不全驗房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，討取《住所使用說明書》、《住所質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目完工綜合查收合格證》，《竣工查收存案表》（簡稱“三書一證一表")，還有各樣有關(guān)查收表格，如《住戶驗房交接表》、查收建議表（如《樓宇查收記錄表》)等。只有證件齊備了，才能簽訂入住單。時下許多樓盤“三書一證一表”不齊備，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目完工綜合查收合格證》，這是因為樓盤整體建筑未達(dá)成,有關(guān)部門沒法查收.對策：碰到這類狀況，購房人可選擇不收房。假如的確被要求收房,也要在《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等有關(guān)文件中寫明“未見××文件"等字樣，并妥當(dāng)保存好有關(guān)文件副本.問題三：先簽文件后驗房先驗房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大部分發(fā)展商采納先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。對策：購房者應(yīng)將先驗房再收房作為附帶條款寫在合同里,不驗房就不收房。如當(dāng)初合同未有商定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣,驗房時如出現(xiàn)狀況,也可與發(fā)展商議說法。問題四：開發(fā)商大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的缺點(diǎn),如墻面或地磚破碎、漏水,甚至是房子構(gòu)造性問題，一些開發(fā)商總會表示這不過小問題,到時讓人修修就能夠了，想方想法不讓業(yè)主將問題列進(jìn)查收文件里。對策：不論發(fā)展商陪伴人員怎樣山盟海誓,業(yè)主都應(yīng)堅持原則,只需發(fā)現(xiàn)問題,不論大小，都要在有關(guān)文件或表格中記錄下來。假如樓盤根本就沒準(zhǔn)備查收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。問題五:小區(qū)配套不齊備驗房時，業(yè)主不單要驗屋內(nèi)，關(guān)于小區(qū)的整體規(guī)劃也要認(rèn)真查察能否切合合同商定，好像期建設(shè)的車庫、會所、景觀園林等。對策:在簽訂購房合同時，要將開發(fā)商的許諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料.檢驗配套設(shè)備時即可按合同所載的條則及開發(fā)商在售樓時的許諾檢驗。假如在入住后發(fā)現(xiàn)問題，還能夠經(jīng)過業(yè)主委員會與發(fā)展商磋商解決.問題六：巧揚(yáng)名目亂收費(fèi)固然物價局已對入住的有關(guān)花費(fèi)