開(kāi)封商圈市調(diào)

開(kāi)封市鼓樓商圈市調(diào)報(bào)告鼓樓商圈開(kāi)封自古就是中原地區(qū)重要的商業(yè)城市,并在很早形成了一些商業(yè)功能區(qū)。開(kāi)封的零售商業(yè)功能區(qū)以一些商業(yè)街為支柱，到20年0，4已經(jīng)形成了以大相國(guó)寺、鼓樓街為中心，包括馬道街、寺后街、自由路等街道為整體的鼓樓商業(yè)功能區(qū)，以中山路為中心，包括書(shū)店街、西大街、宋都御街等街道為整體的龍亭商業(yè)功能區(qū)，成為開(kāi)封中心市區(qū)最繁華的地帶，并與居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等城市功能分區(qū)形成相對(duì)較為合理的布局。目前，開(kāi)封已經(jīng)形成了以書(shū)店街、中山路、宋都御街為主的共36條商業(yè)街，計(jì)56余0家0門店，以新都匯購(gòu)物廣場(chǎng)、航天銅鑼灣百貨、大商千盛百貨、振河商業(yè)城、三毛美美服飾鞋業(yè)量販為主的綜合性購(gòu)物中心或商場(chǎng)，以鼓樓和龍亭為中心，遍布于城市的各個(gè)區(qū)位。（一）、馬道街馬道街在開(kāi)封市區(qū)中部。南到自由路，北至鼓樓廣場(chǎng)，西臨相國(guó)寺。長(zhǎng)為45米0，寬為8米。業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)中性休閑、個(gè)性休閑、少女休閑、鞋類、眼鏡、業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)中性休閑、個(gè)性休閑、少女休閑、鞋類、眼鏡、長(zhǎng)度400米單店面積10—300tf店鋪總數(shù)130間平均租金150-280元/tf店鋪空置率0平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)6000-10000/^主要客流開(kāi)封市及周邊縣的年輕女性及青少年

主要品牌圣迪奧、阿依蓮、伊韻兒、月牙兒、達(dá)芙妮、真維斯、森馬、依思Q、佐丹奴、美特斯邦威、以純、波司登、361°、海瀾之家、李寧、光明眼鏡、三福百貨等成家具商場(chǎng)、家電商場(chǎng)、折扣店、羽絨服大賣場(chǎng)（二）、書(shū)店街書(shū)店街南起鼓樓廣場(chǎng)，北至西門大街。長(zhǎng)為60米0，寬為1米2。目前共有商家20多0戶，其中經(jīng)營(yíng)圖書(shū)和琴、棋、印、畫(huà)等文化商品的就占了50家。長(zhǎng)度610米單店面積10—200tf店鋪總數(shù)220間平均租金150-350元/tf店鋪空置率整條街道正在裝修統(tǒng)一門頭平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)6000-10000/^主要客流開(kāi)封市中小學(xué)生、大學(xué)生及時(shí)尚青少年業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成琴棋書(shū)畫(huà)、文化用品、體育器材、熱飲冷飲、精品飾品、老字號(hào)特色小吃、眼鏡店、第一人民醫(yī)院主要品牌新華書(shū)店、中華書(shū)店、長(zhǎng)江琴行、地下鐵奶茶、速7、大梁包子、陸稿薦、哥哥蛋糕房、譚木匠、派克、紅楓葉書(shū)包城、拉丁小區(qū)、墨者專業(yè)紋身（三）、振河商業(yè)城振河商業(yè)城位于馬道街與書(shū)店街交叉口，交通十分便利。整個(gè)振河商業(yè)區(qū)分五大塊，面積大約有5萬(wàn)多平方米，是集購(gòu)物、餐飲為一體的大型購(gòu)物中心。周邊有三毛美美百貨、三毛書(shū)城、休閑運(yùn)動(dòng)專賣一條街、肯德基、全家來(lái)、百富烤霸、小商品批發(fā)市場(chǎng)、手機(jī)賣場(chǎng)、酒店、餐飲等。振河商廈是開(kāi)業(yè)已逾15年的成熟店鋪，不管是從面積還是店鋪數(shù)量都被譽(yù)為開(kāi)封最具人氣指數(shù)的購(gòu)物場(chǎng)所，也是開(kāi)封個(gè)性裝的聚集地，服裝區(qū)出租率達(dá)到90。%該商業(yè)市場(chǎng)定位為中低端消費(fèi)人群，消費(fèi)人群特點(diǎn)為18—28歲之間的男女青年。時(shí)尚新天地約14000平方米，位于二馬道街西側(cè)，和平街東側(cè)。整個(gè)商場(chǎng)分為四層，囊括了個(gè)性混搭服飾、餐飲、箱包、家紡專業(yè)市場(chǎng)、內(nèi)衣、飾品及外街部分小商品市場(chǎng)。商場(chǎng)定位為時(shí)尚的年輕人士，此消費(fèi)人群特點(diǎn)為：18—25歲之間，以消費(fèi)能力較低的學(xué)生、非主流時(shí)尚人群為主。一層為個(gè)性混搭區(qū)，單店面積均為9面—-36壯。主通道2.4米寬，次通道1.8米寬。客流量較大，店面緊促，較聚集人氣，統(tǒng)一門頭。產(chǎn)品價(jià)格帶為：50-200元，均為散貨。家紡以

批發(fā)、團(tuán)購(gòu)為主，零售為輔。區(qū)時(shí)尚新天地、專業(yè)家紡市場(chǎng)時(shí)尚新天地樓層分布及經(jīng)營(yíng)品類經(jīng)營(yíng)面積店鋪數(shù)量單店面積租金水平商場(chǎng)定位店鋪銷售情況產(chǎn)品價(jià)格帶1F個(gè)性混搭服飾itf個(gè)m2—m2元m2月中低檔已售完一元2F個(gè)性混搭、內(nèi)衣、餐飲、箱包、飾品m2個(gè)m2—m2元im月已售完元3F家紡市場(chǎng)m2個(gè)m2—m2元m月已售完元4F家紡市場(chǎng)m2100個(gè)m2—m2元m月已售完元2區(qū)：精品服飾（振河外街專賣）、全家來(lái)2區(qū)位于振河商廈一層西鄰和平街。從南至北的品牌有：全家來(lái)、安踏運(yùn)動(dòng)裝、361°運(yùn)動(dòng)裝、簡(jiǎn)女裝、三彩時(shí)尚女裝、維爾飛（中年羊絨衫）、迪賽尼斯女裝、左右閣、海貝、巴拉巴拉童裝、香奈兒女裝、ABC童裝、冰偌詩(shī)等洗化用品。此消費(fèi)客群年齡為22—38歲之間，商品價(jià)格帶為200—600元之間。其中銷售好的品牌有三彩時(shí)尚女裝、巴拉巴拉童裝、左右閣、安踏運(yùn)動(dòng)裝、海貝。單店面積為50-100之間，月租金在200—300元/壯/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)40-80萬(wàn)不等?？土髁枯^大，以十分鐘為例進(jìn)店人數(shù)為20人，提單率為50%。因?yàn)榇耸袌?chǎng)已形成品牌市場(chǎng)多數(shù)消費(fèi)者為固定的老客戶，成交量較高。3區(qū)：精品服飾、廚具市場(chǎng)精品服飾區(qū)南鄰寺后街，地處黃金地帶。從東至西品牌有：肯德基、祥和褲業(yè)、夢(mèng)舒雅女褲、雅麗達(dá)女褲、娜娜個(gè)性女裝、婭麗達(dá)、優(yōu)客尚品、雷暴、寶貝佳童裝、白領(lǐng)飾品、浪莎襪業(yè)、恒源祥、意大利袋鼠、一席之地休閑鞋、紅太陽(yáng)箱包城、旺角春天、Gen.簡(jiǎn)、勁霸、全家來(lái)牛排店。此街均為2、3線品牌，其中銷售較好品牌有：娜娜女裝（消費(fèi)客群為18—28歲之間，價(jià)位在150-260之間）、夢(mèng)舒雅女褲、優(yōu)客尚品、白領(lǐng)飾品、旺角春天、勁霸、恒源祥。租金200元/壯/月左右，40-80萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)不等。專業(yè)小商品市場(chǎng)位于精品服飾街東南區(qū)，約800-1000平方米。此批商戶是跟著振河置業(yè)共患難、共風(fēng)雨的老革命，所以所在區(qū)域租金較低，合同期限也較長(zhǎng)。4區(qū)：振河商業(yè)大廈（共四層）振河商城

樓層分布及經(jīng)營(yíng)品類經(jīng)營(yíng)品牌店鋪數(shù)量單店面積租金水平商場(chǎng)定位提單率客流店鋪銷售情況產(chǎn)品價(jià)格帶珠寶大廳詳見(jiàn)下方珠店數(shù)寶鋪量個(gè)m2一m2元m2月中高檔以十分鐘為例進(jìn)店人已售占完長(zhǎng)遠(yuǎn)手機(jī)城、移動(dòng)大廳、中高檔鞋、皮具市場(chǎng)數(shù)碼產(chǎn)品、電腦酉己件、手機(jī)、家中高檔品牌鞋業(yè)，數(shù)碼產(chǎn)品電腦配件，長(zhǎng)遠(yuǎn)手機(jī)賣場(chǎng)，元月m2鞋：以十分鐘為例進(jìn)店人已售占完鞋一元鞋業(yè)市場(chǎng)中低檔鞋m2m2元m2月鞋：以十分鐘為例進(jìn)店人鞋一元二手手機(jī)、手機(jī)維修振河商城單層面積約4500平方米，總面積約18000平方米。分四層：1F珠寶大廳老廟（玉器）、老鳳祥（半個(gè)廳玉器、鑲嵌、黃鉑金）、通靈寶玉、金克拉、金六福、名表、深圳百泰、名牌、金伯利、戴夢(mèng)得、白領(lǐng)飾品、紅瑞首飾、瑞祥銀飾、華菲鉆石、金福；2F長(zhǎng)遠(yuǎn)手機(jī)城、移動(dòng)大廳、中高檔鞋、皮具市場(chǎng)；3F中低檔鞋業(yè)；4F二手手機(jī)賣場(chǎng)、手機(jī)維修，盡管振河商業(yè)地處黃金地段，口碑和客流已形成規(guī)模，但本身樓體的硬件設(shè)施并不適合做百貨，商場(chǎng)收益僅靠1F/2F令人寒心。五區(qū)：精品服飾街、家飾一條街精品服飾街是振河置業(yè)最成功的案例。從04年起的50-70元/月/壯，到如今的180-260元/月/壯，單間房子轉(zhuǎn)讓費(fèi)達(dá)到了10-30萬(wàn)。精品服飾街面積大約9200平方米，店鋪數(shù)量：194個(gè)。主通道7米、小通道3.6米，其中銷售較好的品牌有：木果果木、酷巴巴、黑店、行者、靈動(dòng)地帶、前沿牛仔等。價(jià)格帶在100-300元之間。（四）、鼓樓新天地體量達(dá)850余0平0方米的鼓樓新天地，原版引進(jìn)當(dāng)今國(guó)際最為先進(jìn)的理念，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、互動(dòng)娛樂(lè)為一體的大型商業(yè)步行街。起初的想法還是很讓人憧憬的，可是現(xiàn)實(shí)中由于一些負(fù)面的影響導(dǎo)致現(xiàn)在的鼓樓新天地是餐飲、文化培訓(xùn)、美容美發(fā)、快捷賓館、婚紗攝影、臺(tái)球等業(yè)種的集合地。沒(méi)有區(qū)域劃分，顯得雜亂無(wú)章。而“鼓樓?食坊”現(xiàn)有攤位多個(gè)，商戶多家，營(yíng)業(yè)面積150平0方0米，可同時(shí)容納300人0就餐，目前經(jīng)營(yíng)也非常慘淡。租金價(jià)格：一層：元月壯，二層元月壯，三層：元月壯，銷售價(jià)格元m0至今部分二三樓還未出租，但已經(jīng)都銷售出去了。綜合分析鼓樓商圈在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的今天，單一的購(gòu)物消費(fèi)已無(wú)法滿足消費(fèi)者其內(nèi)心的追求，消費(fèi)需求的質(zhì)量全面提高，逛街已不再是一種單純的購(gòu)物和消費(fèi)，更是一種消費(fèi)體驗(yàn)和休閑活動(dòng)。而目前鼓樓商圈還缺乏大量的停車位，截至目前鼓樓商圈的停車位也僅僅是馬路兩邊的