開發(fā)商項目認籌違法嗎

開發(fā)商項目認籌違法嗎篇一：認籌與開盤的具體區(qū)別認籌與開盤的具體區(qū)別開盤的概念：樓盤的開盤是指樓盤在建設(shè)中依法取得了“五證”（五證指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）之后正式推向市場的銷售行為，開盤當(dāng)天公布正式銷售的價格以及優(yōu)惠政策。認籌的概念：開發(fā)商的項目在還未達到預(yù)售條件之前針對想購房的客戶收取數(shù)千或數(shù)萬的誠意金，對購房者來說這是一種房屋認購意向，所購房的價格、房號（甚至面積）等主要因素均處于不確定狀態(tài)，都要等到項目取得預(yù)售資格之后才能確認。認籌的形式主要有內(nèi)部認購；VIP認購；認籌等。購房者在開發(fā)商那里填寫個人資料，交納一定的誠意金后將領(lǐng)取到一張叫VIP卡、VIP護照、VIP消費卡或認籌卡等名稱的“證書”，之后等開發(fā)商開盤預(yù)售或解籌。解籌的概念：這個概念是相對于認籌而言，一般開發(fā)商在取得預(yù)售資格之后，從已“認籌”的客戶中“抽”出可以選房者或統(tǒng)一排號選房，然后統(tǒng)一交首付，統(tǒng)一簽署認購書或者預(yù)售合同。此時的解籌也就類似開盤了，但在解籌過程中可以先問清楚開發(fā)商是否已取得預(yù)售資格，降低購房風(fēng)險。二、開盤與認籌的區(qū)別1、現(xiàn)在的認籌大部分相當(dāng)于是買一個購房的資格，或是提前選房的資格，在開盤前或當(dāng)天可以優(yōu)先選房。開發(fā)商會根據(jù)開盤時間的臨近，將認籌優(yōu)惠逐漸減少。2、認籌時樓盤尚未取得預(yù)售許可證，所交的認籌金或訂金在開盤時沒選中房子是可以退的。3、開盤時選房簽訂了認購書，交了定金之后確定房價、房號以及享受的購房優(yōu)惠，此時的定金不可退的。三、為什么要認籌之后再開盤認籌再開盤，是目前每個樓盤都會采取的銷售策略，時間長短根據(jù)每個樓盤的資金、工期、客戶儲備等情況來確定認籌時間的長短，所以有些樓盤即使已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，但是會根據(jù)市場情況和客戶儲備情況進行開盤。歲開發(fā)商來說，認籌再開盤有以下好處：1、提前鎖定部分意向客戶，為制造熱銷局面打下基礎(chǔ)。2、提前回籠資金，緩解資金壓力。3、創(chuàng)造宣傳推廣契機，以相當(dāng)額度的增值空間及市場前景吸引目標(biāo)群體提前參與，以互動式信息傳遞深層滲透。4、對目標(biāo)客戶進行試探性銷售，避免定價時的盲目，從而實現(xiàn)利益的最大化。5、建立客戶檔案對客戶進行管理，通過調(diào)查分析為以后的價格調(diào)整、業(yè)態(tài)規(guī)劃、廣告?zhèn)鞑?、事件營銷、一對一的直效營銷等提供準(zhǔn)確可靠的事實依據(jù)。綜上所述，認籌是開盤前的準(zhǔn)備工作，認籌時交納的誠意金在開盤選房之后可充抵購房款，而認籌優(yōu)惠交多少抵多少則是指交一定的誠意金則可享受購房時房屋總款可相應(yīng)減少的優(yōu)惠。篇二：認籌的法律風(fēng)險認籌的風(fēng)險防范商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時合同成立。但商品房認購書并不因為其訂立簡單而風(fēng)險低，相反正因為其合同條款少，導(dǎo)致許多事情沒有約定或約定不明，而且開發(fā)商也往往會利用商品房認購書的簡單做文章，損害消費者的權(quán)利。可以說，與其他房地產(chǎn)合同相比，商品房認購書的風(fēng)險并不比那些合同的風(fēng)險低。既然有風(fēng)險，那么就要去防范。如果購房者不能求助于專業(yè)法律人士，就只好通過自己，多了解一點相關(guān)知識，有效地規(guī)避風(fēng)險。與其他合同一樣，商品房認購書采取要約、承諾方式。但為了幫助購房者更好地理解相關(guān)知識，筆者將商品房認購書訂立中的風(fēng)險防范工作，分為三個階段。購房者應(yīng)在這三個階段里，始終謹慎，做好應(yīng)做的事，就能合法地維護自己的權(quán)益。（一）商品房認購書訂立前期這個階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準(zhǔn)備，對防范風(fēng)險也是非常必要的。購房者在這個階段必須做好兩項前期工作，具體如下：1．購房者必須考慮成熟，決定購買將要預(yù)訂的商品房。購房者買房不能像買菜一樣，應(yīng)慎重行事。在決定購買該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作，調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)商的信譽和實力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，該開發(fā)項目的一些基本情況。關(guān)于開發(fā)商信譽和實力情況，以及該開發(fā)項目的一些基本情況，購房者可以從以下三個途徑去了解：（1）可以去有關(guān)行政主管部門咨詢，該項目是否以在建工程或土地使用權(quán)或房屋抵押向銀行貸款；該項目是否有法律缺陷，該項目是否已具備相關(guān)的手續(xù)；開發(fā)商的以往的開發(fā)業(yè)績?nèi)绾蔚惹闆r；（2）可以從群眾及知情者處了解一些信息，如開發(fā)商的信譽與實力；（3）可以從開發(fā)商的售房部有選擇性地捕捉信息。而該房與其他樓盤比較的情況，只能由購房者辛苦地多跑幾家開發(fā)商咨詢了，有客戶上門買房開發(fā)商都是非常熱情接待的。通過這樣的一些調(diào)查，購房者可以排除一些基本的法律風(fēng)險，明確該商品房是否確實實惠值得購買。例如，家住荊州市的袁先生看中了一所由荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的江躍小區(qū)內(nèi)的一套商品房，價格、區(qū)位、戶型袁先生都比較滿意。此時開發(fā)商荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求袁先生簽訂一份商品房認購書，袁先生稱其要考慮考慮，第二天再簽。出了新江房地產(chǎn)公司江躍小區(qū)售房部的門，袁先生就奔向與江躍小區(qū)相鄰的另一房產(chǎn)開發(fā)商荊州市長河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的長河小區(qū)的售房部。袁先生對長河小區(qū)的售房部小姐說，其已看了江躍小區(qū)的房子，已準(zhǔn)備簽合同了，現(xiàn)在是順道過來看看長河小區(qū)的房子。售房小姐一聽，當(dāng)即就急了，忙說您千萬別買江躍小區(qū)的房子，江躍小區(qū)的房子怎么怎么不好，尤其是江躍小區(qū)的土地全部向銀行抵押，新江公司的實力不雄厚。聽到這個消息，袁先生忙向土地管理部門查詢此事，果然江躍小區(qū)的土地已全部在土地管理辦理了抵押登記。袁先生毅然取消了向新江公司買房的計劃，避免了經(jīng)濟損失。由這個例子可以看出因為同行業(yè)之間的競爭，且售房業(yè)績與售房工作人員的收入緊密聯(lián)系，所以其他的開發(fā)商往往會泄漏“天機”。當(dāng)然，購房戶對這些消息，要進行核實，也不能偏聽偏信。這一招在買房過程中往往屢屢奏效。2．購房者應(yīng)積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認購書。通過前一項準(zhǔn)備工作，購房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，不少購房者就開始急著與開發(fā)商簽訂合同了。其實，這是犯了買房的大忌。筆者提醒購房者，在商品房買賣合同簽訂前，永遠不要表現(xiàn)太急，而要爭取讓開發(fā)商比我們急。因為“急”不僅僅是不利于爭取合同簽訂過程中的有利地位，還往往會粗心大意草草簽訂合同疏忽了防范風(fēng)險，從而為自己的損失種下了禍根。實話說，訂立商品房認購書，對購房者確實沒什么益處，而且還會為購房者帶來風(fēng)險。對這樣一個無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。（1）購房者不與開發(fā)商簽訂商品房認購書，開發(fā)商并不一定就不賣房子給購房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要開發(fā)商沒有將該房子預(yù)訂給其他人，在有利可圖的情況下，他還是會把房子賣給你的。也許在談判過程中，不少開發(fā)商會堅持他的要求，甚至態(tài)度強硬，但購房者應(yīng)明白這不過是在談判，開發(fā)商當(dāng)然要維護自己的利益。畢竟簽訂這個合同對他有利。（2）并不一定就有其他人向開發(fā)商預(yù)訂該商品房，盡管開發(fā)商會將他的銷售情況形容得很好，并告誡購房者如不預(yù)訂，就會買不到想要的房，但開發(fā)商的實際銷售情況往往并不像他所介紹的那樣好，否則他也不會那么好心，不停地勸購房者預(yù)訂該房。（3）即使購房者因拒絕訂立商品房認購書，而喪失了購買該房的機會，也沒什么大不了的，天下的房多得很，有錢還怕買不到？當(dāng)然，如果在努力和爭取無效的情況下，購房者仍對該房情有獨鐘，決定購買，那么就只有做好后面階段的風(fēng)險防范工作。3．購房者應(yīng)掌握必要的法律知識應(yīng)對買房。普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積蓄。對這樣一個重大的經(jīng)濟行為，理應(yīng)慎重謹慎，深思熟慮而后行。法律保護購房者的合法權(quán)益，但法律同樣是公平、公正和嚴肅的。如果因購房者的魯莽而訂立商品房認購書，訂立后卻反悔，在法律上是沒有依據(jù)的，必須承擔(dān)不利后果。所以，購房者就應(yīng)在簽訂合同時考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識。其實，對買房這樣一件重大的經(jīng)濟行為，從某種意義上說，沒有損失與有損失相比就是賺了，所以為避免風(fēng)險而抽出一點時間去了解一下相關(guān)知識，并不浪費，而是另外一種意義上有價值的勞動。做好了以上三項準(zhǔn)備工作，基本上就可以進人訂立商品房認購書的最重要的階段，即商品房認購書的訂立。（二）商品房認購書訂立時這個階段，是三個階段里相對重要的一個階段，對防范風(fēng)險具有極重要的意義。由于這個階段時間較短，所以購房者防范風(fēng)險的工作十分緊張，而且是與訂立合同同時進行。購房者應(yīng)做好以下幾項防范風(fēng)險的工作：1.找出風(fēng)險之處。在商品房認購書訂立過程中，其實購房者最大的風(fēng)險來自于開發(fā)商。通過調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商慣用的手段大同小異，也就導(dǎo)致商品房認購書的風(fēng)險點就在那么幾處。要找出合同中的風(fēng)險點，就首先要了解對手——開發(fā)商慣用什么手段。開發(fā)商的手法有的會在它提供的合同書中表現(xiàn)出來，請先看一份由開發(fā)商提供的典型的商品房認購書：商品房認購書甲方：廣元市鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：李惠俠乙方：羅堂清身份證號：甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，達成如下協(xié)議：一、乙方認購甲方開發(fā)的位于廣元市區(qū)的夢煙樓小區(qū)第一棟1層的住宅一間。乙方交納定金貳萬元。二、乙方應(yīng)于本合同簽定之日起一個月內(nèi)與甲方簽訂商品房預(yù)售合同，否則定金不予退回，甲方并有權(quán)處珞該房。三、乙方不得違約，否則定金不予退回。篇三：房地產(chǎn)項目認籌須知附件一：俊鋒?凱旋城認籌須知尊敬的客戶：您好！為了讓您更清晰地了解本次俊鋒〃凱旋城開盤前的認籌方式，特對本次認籌的注意事項公示如下：客戶交納認籌誠意金，簽訂認籌協(xié)議書后即獲得開盤當(dāng)天選房資格，并享受開盤當(dāng)天相關(guān)優(yōu)惠。認籌協(xié)議書的編號不作為正式選房順序，該協(xié)議書不具有對客戶意向房源的選定效力。本次認籌采用實名制，購房者姓名和身份證須與本協(xié)議書信息一致，客戶的非直系親屬不得在認籌書上轉(zhuǎn)名或增減名，直屬親屬須出示有效證明文件方可轉(zhuǎn)名或增減名。四、客戶持VIP卡在俊鋒〃凱旋城正式開盤當(dāng)天享受開盤折扣，僅限開盤當(dāng)天使用，過期不再享受開盤折扣。五、客戶的聯(lián)絡(luò)方式以認籌協(xié)議書所載明的電話、通訊地址為準(zhǔn)。雙方保證對所提供資料的真實性負責(zé)。開發(fā)商將在開盤前提前通知客戶選房時間，如開發(fā)商按上述電話、通訊地址等聯(lián)絡(luò)不到客戶，則視為已履行通知送達義務(wù)，客戶應(yīng)承擔(dān)由此引起的相關(guān)全部責(zé)任。六、