開(kāi)發(fā)商與物業(yè)交付流程

房屋交接管理.工作步驟物業(yè)企業(yè)參與項(xiàng)目施工前期介入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)選擇，與物業(yè)企業(yè)簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)按項(xiàng)目《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，派專(zhuān)員參與項(xiàng)目施工前期物業(yè)介入。物業(yè)企業(yè)關(guān)鍵了解項(xiàng)目各項(xiàng)配套設(shè)施并為項(xiàng)目各配套設(shè)施完善提供幫助。物業(yè)驗(yàn)收、移交前期條件a）項(xiàng)目管理單位對(duì)已完工程進(jìn)行完工驗(yàn)收，且對(duì)驗(yàn)收提出問(wèn)題施工單位已經(jīng)進(jìn)行整改。b）在物業(yè)正式移交驗(yàn)收前，項(xiàng)目管理單位應(yīng)確定施工單位已完工房屋符合施工協(xié)議書(shū)約定條款內(nèi)容、企業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)要求。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部成立交房工作小組，組織編制《交房工作計(jì)劃》。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部應(yīng)于項(xiàng)目完工交房前三個(gè)月組織編制《交房工作計(jì)劃》，計(jì)劃應(yīng)明確以下關(guān)鍵事宜：a）成立由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、施工單位以及監(jiān)理單位組成交房工作小組；b）物業(yè)驗(yàn)收（一房一驗(yàn)）及工程（項(xiàng)目配套設(shè)備）移交驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)；c）工程完工資料移交給物業(yè)企業(yè)節(jié)點(diǎn)；d）取得房屋實(shí)測(cè)面積匯報(bào)及編制房屋結(jié)算表節(jié)點(diǎn)；e）業(yè)主手冊(cè)及相關(guān)入伙資料準(zhǔn)備節(jié)點(diǎn)；f）取得交房條件（完工立案或入伙許可證）及辦理交房手續(xù)節(jié)點(diǎn)。《交房工作計(jì)劃》依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊(cè)》完成審核、審批后實(shí)施。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和項(xiàng)目管理單位定時(shí)召開(kāi)交房工作專(zhuān)題會(huì)議,督促、協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)落實(shí)交房準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目管理單位根據(jù)交房工作計(jì)劃，進(jìn)行關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作分解，將各項(xiàng)工作落實(shí)到人,確保項(xiàng)目按時(shí)驗(yàn)收或取證（入伙許可證）。物業(yè)檢驗(yàn)驗(yàn)收項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)牽頭組織項(xiàng)目總包和各分包商組建交房維修組，立刻對(duì)物業(yè)企業(yè)在項(xiàng)目驗(yàn)收中提出質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改。交房工作小組依據(jù)物業(yè)移交規(guī)范或物業(yè)企業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行細(xì)部檢驗(yàn)驗(yàn)收,填寫(xiě)《新建房屋驗(yàn)收單》、《小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗(yàn)收單》、《小區(qū)公共綠化驗(yàn)收單》，對(duì)驗(yàn)收過(guò)程發(fā)覺(jué)問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)匯總，提出整改要求，填寫(xiě)《物業(yè)維修整改通知單》，交房維修組依據(jù)維修要求在約定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。項(xiàng)目管理單位對(duì)整改事項(xiàng)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)理企業(yè)、物業(yè)企業(yè)須參與復(fù)驗(yàn)，并在《物業(yè)維修整改通知單》上簽字認(rèn)可。物業(yè)移交檢驗(yàn)相關(guān)單據(jù)交開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部立案，作為以后發(fā)生維修費(fèi)用結(jié)算依據(jù)。物業(yè)移交驗(yàn)收準(zhǔn)備項(xiàng)目管理單位書(shū)面向物業(yè)企業(yè)提供（物業(yè)移交）以下資料：a）工程中存在無(wú)法由施工處理問(wèn)題，及對(duì)業(yè)主說(shuō)辭；b）物業(yè)企業(yè)接收工程時(shí)應(yīng)注意問(wèn)題；c）接收工程設(shè)備物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃；d）要求物業(yè)企業(yè)派駐保安進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。工程實(shí)體移交單項(xiàng)工程驗(yàn)收經(jīng)過(guò)后，并經(jīng)物業(yè)企業(yè)確定，達(dá)成移交標(biāo)準(zhǔn)，辦理移交手續(xù)；設(shè)備運(yùn)行三個(gè)月后無(wú)故障，則辦理移交。物業(yè)企業(yè)安排人員按項(xiàng)目管理單位通知時(shí)間參與工程移交，項(xiàng)目管理單位將全部鑰匙整理并標(biāo)識(shí)后，移交給物業(yè)相關(guān)人員。（在將工程移交物業(yè)部前，應(yīng)將物業(yè)清掃潔凈，并全部鎖門(mén)封閉）在移交過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該辦理書(shū)面移交手續(xù)，填寫(xiě)《物業(yè)移交單》、《移交明細(xì)單》，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)所接管區(qū)域防盜（業(yè)主入住前）工作及所接管區(qū)域公共部分保潔工作。工程完工資料移交項(xiàng)目管理單位應(yīng)將以下資料移交物業(yè)企業(yè)：a）工程全部承包商和供給商工作范圍和保修聯(lián)絡(luò)電話清單；b）工程全部承包商和供給商協(xié)議復(fù)印件；c）工程完工資料和完工圖；d）工程驗(yàn)收經(jīng)過(guò)文件及工程前期資料；e）工程交房標(biāo)準(zhǔn)；f）全部設(shè)備清單和使用說(shuō)明；g）工程質(zhì)量保修卡。物業(yè)企業(yè)在收到資料后，應(yīng)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行驗(yàn)收，如認(rèn)為不合格，則提出整改意見(jiàn),當(dāng)整改完成后，辦理書(shū)面移交手續(xù)，填寫(xiě)《移交明細(xì)單》，并將資料歸檔保留。準(zhǔn)備交房資料開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部按計(jì)劃取得實(shí)測(cè)面積匯報(bào)，按房屋實(shí)測(cè)面積及每戶(hù)付款情況對(duì)房款進(jìn)行結(jié)算，編制《入伙結(jié)算一覽表》，并會(huì)同財(cái)務(wù)部查對(duì)業(yè)主已付房款：a）多收房款，與辦理房產(chǎn)證時(shí)退還業(yè)主，或充抵相關(guān)費(fèi)用；b）少收房款，應(yīng)聯(lián)絡(luò)業(yè)務(wù)立刻補(bǔ)交，待補(bǔ)齊房款后方可辦理入伙手續(xù)。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織落實(shí)編寫(xiě)《住宅質(zhì)量確保書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《入伙通知書(shū)》。物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)備《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)入伙資料，編制《入伙收費(fèi)明細(xì)》，并負(fù)責(zé)整理樓宇鑰匙。通知入伙及現(xiàn)場(chǎng)接待開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織篩選用戶(hù)資料，發(fā)《入伙通知書(shū)》、《入伙收費(fèi)明細(xì)》。用戶(hù)按通知日期前來(lái)辦理入伙手續(xù)。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部協(xié)調(diào)安排交房場(chǎng)地、人員及交房次序，組織接待用戶(hù)辦理入住、裝修申請(qǐng)手續(xù)、核驗(yàn)入伙資料、發(fā)放《住宅質(zhì)量確保書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)設(shè)計(jì)、工程技術(shù)問(wèn)題解答。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)接待并處理業(yè)主投訴，具體操作依據(jù)《用戶(hù)投訴處理步驟》要求實(shí)施。辦理入伙手續(xù)物業(yè)企業(yè)為業(yè)主發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》、收取物業(yè)管理費(fèi)等。物業(yè)企業(yè)陪同業(yè)主進(jìn)行收房驗(yàn)收，項(xiàng)目管理單位組織交房維修組立刻整改業(yè)主反應(yīng)房屋質(zhì)量問(wèn)題，具體操作依據(jù)《物業(yè)維修服務(wù)管理步驟》要求實(shí)施。驗(yàn)房結(jié)束后，假如業(yè)主同意接收，則由物業(yè)企業(yè)提交鑰匙和卡等相關(guān)資料，由業(yè)主簽