重慶國(guó)際大酒店項(xiàng)目投資收購(gòu)方案-研究分析報(bào)告

萬(wàn)州嶼江國(guó)際大酒店投資收購(gòu)方案THEACQUISITIONPROGRAMOFYUJIANGNATIONALHOTELCatalogue第一部分：萬(wàn)州城市發(fā)展概況第二部分：萬(wàn)州酒店行業(yè)概況第三部分：項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀第四部分：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思考第五部分：項(xiàng)目收購(gòu)策略第六部分：項(xiàng)目效益分析第七部分：項(xiàng)目發(fā)展前景第八部分：后期工作目

錄Partone∥萬(wàn)州城市發(fā)展概況萬(wàn)州定位世界最大的移民之都重慶第二大城市、三峽庫(kù)區(qū)中心城市集西部大開(kāi)發(fā)、庫(kù)區(qū)大移民、三峽移民后扶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌先行地等諸多利好于一身黨中央國(guó)務(wù)院高度關(guān)注、重視的新興經(jīng)濟(jì)體2010年5月17日，重慶市委市政府出臺(tái)：《關(guān)于加快把萬(wàn)州建成重慶第二大城市的決定》萬(wàn)州東北翼東南翼一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈重慶市區(qū)268公里長(zhǎng)江中下游中心城市重慶“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略中“東北翼”的中心城市，渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心一、區(qū)位水路327公里漢中巴中達(dá)州豐都梁平忠縣云陽(yáng)石柱武隆墊江涪陵開(kāi)縣廣安南充綿陽(yáng)廣元松潘馬爾康瀘州攀枝花宜賓雅安康定汶川樂(lè)山資陽(yáng)眉山都江堰德陽(yáng)自貢隆昌雙橋永川江津綦江萬(wàn)盛內(nèi)江大足遂寧潼南銅梁璧山合川北碚長(zhǎng)壽南川云陽(yáng)利川恩施巫溪奉節(jié)巫山宜昌萬(wàn)州成都重慶輻射重慶主城、四川省、湖南省、湖北省與成都、重慶共屬西南地區(qū)三大中心城市素有“成渝萬(wàn)”之美稱全區(qū)幅員面積3457平方公里，轄52個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道。總?cè)丝?75萬(wàn)，在重慶38個(gè)區(qū)縣中人口最多；城市建成區(qū)面積65平方公里，城區(qū)人口85萬(wàn)，是重慶第二大中心城市。二、規(guī)模三、機(jī)遇孫政才書(shū)記作為下一代國(guó)家核心領(lǐng)導(dǎo)人的有力人選，在當(dāng)選重慶市委書(shū)記后，萬(wàn)州是其上任后到訪的第一站，他指出“庫(kù)區(qū)工作始終是重慶工作的重中之重，移民安穩(wěn)致富始終是民生工作的頭等大事”，可見(jiàn)其對(duì)萬(wàn)州的重視程度。因此，可預(yù)見(jiàn)萬(wàn)州將是其未來(lái)幾年的工作重心，勢(shì)必將進(jìn)一步加大對(duì)萬(wàn)州的建設(shè)力度，萬(wàn)州的發(fā)展速度、城市吸引力必將進(jìn)一步增強(qiáng)。萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)萬(wàn)州港口萬(wàn)州高速四、交通1.高速：出入城市將有5條高速通道，其中，已建成通車(chē)的有3條，正在建或已批復(fù)擬建的有2條2.鐵路：萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)宜已通車(chē)，重慶到萬(wàn)州城際高鐵已批復(fù)，擬開(kāi)工3.航運(yùn)：長(zhǎng)江黃金水道十大良港之一，萬(wàn)噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)，貨運(yùn)吞吐量可達(dá)1500萬(wàn)噸，客運(yùn)吞吐量可達(dá)1200萬(wàn)人次，是三峽庫(kù)區(qū)涉外游船始發(fā)港4.航空：逐步轉(zhuǎn)型為旅游機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)已開(kāi)通萬(wàn)州至北京、上海、廣州、南京、昆明、西安、廈門(mén)等航線，年吞吐量達(dá)150萬(wàn)人次以上。萬(wàn)州鐵路大橋萬(wàn)州已形成三峽庫(kù)區(qū)較完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)特別是萬(wàn)州旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)條件。交通設(shè)施的逐步改善，極大地解決了制約萬(wàn)州乃至整個(gè)三峽旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸因素，并改變了三峽旅游的交通格局。1、2010年10月27日國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)掛牌萬(wàn)州，規(guī)劃建成后GDP年產(chǎn)值達(dá)2000億元。五、產(chǎn)業(yè)2、多家上市企業(yè)入駐萬(wàn)州，投資吸引力大幅提升，越來(lái)越多商務(wù)人士常年到訪萬(wàn)州：中恒集團(tuán)、東方銀星、中國(guó)神華、雷士照明、法國(guó)斯奈德、匯源果汁、湖北宜化、大全多晶硅、大連萬(wàn)達(dá)、科華水泥、長(zhǎng)安汽車(chē)等。萬(wàn)州作為世界最大移民城市，三峽庫(kù)區(qū)中心城市，是世界級(jí)旅游目的地。三峽庫(kù)區(qū)175米蓄水后，萬(wàn)州及三峽庫(kù)區(qū)的平湖美景，吸引了大量的外地游客來(lái)旅游。萬(wàn)州移民開(kāi)發(fā)區(qū)將成為中國(guó)西部地區(qū)獨(dú)具特色的人工與自然相結(jié)合的特大型水上游樂(lè)園。重慶市萬(wàn)州區(qū)政府決定，將把旅游業(yè)作為一大支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，用5至10年時(shí)間把萬(wàn)州區(qū)建成世界上最大的“山水生態(tài)移民城市”，同時(shí)把萬(wàn)州建成長(zhǎng)江三峽游的中轉(zhuǎn)站、“過(guò)夜港”，真正成為三峽旅游的集散中心，打造三峽黃金旅游帶中心城市。2012年末，全區(qū)實(shí)現(xiàn)接待游客1050萬(wàn)人次，比上年增加22%，旅游收入達(dá)到40億元，比上年增加33%。預(yù)計(jì)到2015年，游客接待量將達(dá)到1700萬(wàn)人次，旅游收入將突破80億元。六、旅游業(yè)萬(wàn)州旅游資源——萬(wàn)州大瀑布，亞洲第一大瀑布。預(yù)計(jì)2013年建成為國(guó)家AAAAA級(jí)旅游區(qū)，到2015年實(shí)現(xiàn)游客接待量達(dá)100萬(wàn)人/年。萬(wàn)州旅游資源——黃金水岸游艇產(chǎn)業(yè)園落戶萬(wàn)州。集游艇生產(chǎn)、游艇商務(wù)、游艇俱樂(lè)部、平湖旅游、紅酒窖等于一體，打造中國(guó)內(nèi)陸唯一一個(gè)游艇產(chǎn)業(yè)基地，成為三峽庫(kù)區(qū)新的黃金旅游點(diǎn)、萬(wàn)州新的城市名片，吸引世界的目光，延長(zhǎng)三峽游游客在萬(wàn)的停留時(shí)間。萬(wàn)州旅游資源——萬(wàn)州大峽谷擬定在“十二五”末建成國(guó)家5A級(jí)旅游區(qū)。萬(wàn)州旅游資源——其他自然生態(tài)旅游資源、人文生態(tài)旅游資源。動(dòng)植物王國(guó)王二包、鹽井龍洞、大埡口、鐵峰山森林公園、茅谷花海、甘寧墓、何其芳故居、太白巖、天生城、西山碑、流杯池、西山鐘樓、回瀾塔等。2003年以來(lái)萬(wàn)州GDP及增速均高于重慶和全國(guó)的平均增長(zhǎng)水平；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)萬(wàn)州GDP的絕大部分并不斷取得發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)尤其是旅游業(yè)也在近幾年得到顯著發(fā)展。（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)局）六、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)七、城市發(fā)展重心南移長(zhǎng)江以北為萬(wàn)州老城區(qū)，城市建設(shè)趨于飽和，已經(jīng)無(wú)法滿足萬(wàn)州的發(fā)展；因此，近幾年萬(wàn)州幾個(gè)重要的機(jī)構(gòu)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紛紛落戶江南，城市發(fā)展向南轉(zhuǎn)移。萬(wàn)州行政中心——區(qū)人民政府本案城市重要交通樞紐——萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)于2013年建成通航，并逐步進(jìn)行機(jī)場(chǎng)改建擴(kuò)張，計(jì)劃在2015年建成達(dá)到國(guó)家民用機(jī)場(chǎng)4D級(jí)和航空口岸開(kāi)放標(biāo)準(zhǔn)，從商務(wù)機(jī)場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿龒{旅游服務(wù)的重點(diǎn)旅游機(jī)場(chǎng)。屆時(shí)，波音737、空客320、321等大飛機(jī)都可以在萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)滿客起降，航線則會(huì)從現(xiàn)在的11條擴(kuò)展到全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市航線，同時(shí)還會(huì)開(kāi)通萬(wàn)州至香港、臺(tái)灣地區(qū)及日本、韓國(guó)和東南亞國(guó)家的國(guó)際航線，形成一定規(guī)模的航線網(wǎng)絡(luò)。本案長(zhǎng)江三橋開(kāi)工建設(shè)，將進(jìn)一步帶動(dòng)江南發(fā)展本案萬(wàn)州重點(diǎn)城市工程齊聚三峽移民紀(jì)念館、三峽科技館、三峽文化藝術(shù)館、三峽會(huì)展中心本案萬(wàn)州重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)三峽學(xué)院、萬(wàn)州高級(jí)中學(xué)、江南中學(xué)本案萬(wàn)州重點(diǎn)商業(yè)配套中渝廣場(chǎng)（15萬(wàn)方商業(yè)綜合體）海成江南新區(qū)CBD（60萬(wàn)方商業(yè)綜合體）長(zhǎng)江三橋周邊附近將萬(wàn)州新CBD本案高端住宅項(xiàng)目

中渝·濱江壹號(hào)、中恒·江南第一城、銀城·云水間、雷士·瀾山郡等萬(wàn)州知名房地產(chǎn)項(xiàng)目先后落戶江南本案長(zhǎng)江以南成為萬(wàn)州行政中心、文化教育中心、會(huì)展中心也成為城市高端商務(wù)、高檔居住承載區(qū)長(zhǎng)江以南，將成為萬(wàn)州最新的城市高地尤其本項(xiàng)目周邊將成為萬(wàn)州CBD、CLD、COD八、商務(wù)、會(huì)展、文化活動(dòng)逐年增多在國(guó)務(wù)院3號(hào)文件打造重慶成為長(zhǎng)江上游地區(qū)“會(huì)展之都”的精神下，萬(wàn)州區(qū)政府出臺(tái)《加快商貿(mào)流通發(fā)展的意見(jiàn)》的文件也提出要積極發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，準(zhǔn)備建設(shè)三峽會(huì)展中心。近幾年，隨著城市吸引力和城市活力逐漸增強(qiáng)，萬(wàn)州舉行了大量商務(wù)、會(huì)展、文化活動(dòng)。每年一屆《三峽庫(kù)區(qū)對(duì)口支援經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)》和《三峽國(guó)際旅游節(jié)》重慶市第四屆市運(yùn)會(huì)、國(guó)際F2摩托艇錦標(biāo)賽、三峽中藥博覽會(huì)、三峽美食節(jié)等小結(jié)萬(wàn)州迎來(lái)騰飛發(fā)展期萬(wàn)州城市吸引力快速提升萬(wàn)州成為三峽庫(kù)區(qū)連接世界的樞紐江南新區(qū)是當(dāng)前及未來(lái)萬(wàn)州發(fā)展的新高地每年，來(lái)萬(wàn)的商務(wù)游客和觀光游客飛速增漲大力推動(dòng)了萬(wàn)州旅游及酒店行業(yè)的高速發(fā)展Parttwo∥萬(wàn)州酒店行業(yè)概況隨著萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，萬(wàn)州酒店行業(yè)也迎來(lái)高速發(fā)展期。目前萬(wàn)州全區(qū)已有旅游型酒店21家，四星級(jí)酒店3家（分別為凱萊大酒店、尼斯酒店、萬(wàn)州國(guó)際大酒店），三星級(jí)酒店6家，待評(píng)估和按三星四星五星級(jí)標(biāo)在建的酒店6家，萬(wàn)州首個(gè)五星級(jí)酒店萬(wàn)達(dá)希爾頓逸林酒店將于今年開(kāi)業(yè)，而本項(xiàng)目嶼江大酒店將是萬(wàn)州品質(zhì)最高且唯一位于江南的五星級(jí)酒店。從上述數(shù)據(jù)可判斷，新建或在建的酒店數(shù)量占總數(shù)量的比例較大，說(shuō)明萬(wàn)州的酒店業(yè)在最近幾年得到了快速地發(fā)展。分析當(dāng)前萬(wàn)州酒店分布圖，萬(wàn)州酒店行業(yè)組要集中在目前萬(wàn)州的城市經(jīng)濟(jì)中心高筍塘片區(qū)，而萬(wàn)州發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域——江南新區(qū)尚無(wú)酒店入住。一、萬(wàn)州酒店行業(yè)分布二、萬(wàn)州現(xiàn)有高星酒店凱萊酒店（四星）屬于凱萊酒店集團(tuán)管理的一家四星級(jí)酒店，位于萬(wàn)州中心的繁華商業(yè)區(qū)，距機(jī)場(chǎng)30分鐘，火車(chē)站15分鐘，碼頭7分鐘，高速路入口25分鐘。1990年開(kāi)業(yè)、2004年重新裝修，酒店擁有208間客房；“船”餐廳除大廳外另有11個(gè)包房，可同時(shí)容納310人就餐，主要以粵菜為主配備本地菜肴；酒店還有西餐廳、宴會(huì)廳（僅容納150人）及5個(gè)中小型會(huì)議室；休閑設(shè)施有夜總會(huì)；周?chē)坝^有萬(wàn)州商業(yè)街。是目前屬萬(wàn)州最高檔、消費(fèi)最貴酒店。酒店主要客戶群為外地出差商務(wù)客人。尼斯酒店（四星）由萬(wàn)州中建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建，坐落于萬(wàn)州高筍塘黃金地段，交通便利，2004年開(kāi)業(yè)樓高16層，客房107間，中餐廳面積2000多平方米，含16個(gè)包房，提供川、湘菜肴；西餐廳主要經(jīng)營(yíng)零點(diǎn)可容納70人；會(huì)議設(shè)施：大型會(huì)議室可容納120人、中型會(huì)議室可容納20人、小型會(huì)議室可容納16人、貴賓室可容納7人；休閑設(shè)施：健身室、迪斯科舞廳、桑拿中心、咖啡廳。主要客源為商務(wù)及旅行社客人。萬(wàn)州國(guó)際大酒店（四星）位于萬(wàn)州五橋新城開(kāi)發(fā)區(qū)，由萬(wàn)州區(qū)移民局投資按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建，委托重慶柏頓酒店管理公司進(jìn)行管理的一家園林式商務(wù)會(huì)議型酒店擁有各類客房，中、西餐廳各一個(gè)，多功能會(huì)議中心及大小各異的會(huì)議室共11個(gè)，并配備棋牌室、放映廳、室內(nèi)恒溫游泳池、燈光網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及娛樂(lè)中心等，樓高7層，客房總數(shù)135間（套）。主要客源為商務(wù)接待及政府高端會(huì)議接待。萬(wàn)達(dá)希爾頓逸林酒店（五星，在建）位于萬(wàn)州北濱大道和平廣場(chǎng)旁，屬萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要配套，是萬(wàn)州首家五星級(jí)酒店，目標(biāo)客群以商務(wù)人士為主，由國(guó)際知名的希爾頓集團(tuán)運(yùn)營(yíng)廣利，具有一定的忠實(shí)消費(fèi)者（尤其在商務(wù)人士當(dāng)中），酒店擁有客房202套，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年七月份營(yíng)業(yè)。小結(jié)

隨著酒店市場(chǎng)需求在不斷擴(kuò)大，各路資金紛紛看好萬(wàn)州這一市場(chǎng)良好的發(fā)展前景，酒店業(yè)投資飛速增漲，萬(wàn)州酒店行業(yè)迎來(lái)蓬勃發(fā)展的春天。但目前萬(wàn)州酒店大多處于鬧市區(qū)且以商務(wù)型為主，缺少高端旅游客戶接待（尤其在游艇產(chǎn)業(yè)園落成之后）和高端會(huì)議接待（尤其以政府接待）型酒店，高端休閑度假型酒店具有較大發(fā)展空間。Partthree∥項(xiàng)目簡(jiǎn)介及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀萬(wàn)州首座白金五星級(jí)休閑度假酒店萬(wàn)州新地標(biāo)、旅游新名片政務(wù)接待和會(huì)務(wù)接待主題酒店奢華配套重新定義萬(wàn)州頂級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于萬(wàn)州江南新區(qū)，區(qū)人民政府旁，毗鄰萬(wàn)州市民廣場(chǎng)，周邊環(huán)境清新幽雅，寧?kù)o處可盡攬萬(wàn)州城市繁華。項(xiàng)目背山靠水，自然緩坡，視野開(kāi)闊，交通便利，是理想的酒店建設(shè)用地。獨(dú)一無(wú)二的龍頭風(fēng)水寶地，使項(xiàng)目成為重慶市、萬(wàn)州區(qū)兩級(jí)政府對(duì)內(nèi)對(duì)外接待及開(kāi)展商務(wù)活動(dòng)的重要接待場(chǎng)所。區(qū)政府機(jī)場(chǎng)本項(xiàng)目市民廣場(chǎng)、三峽移民紀(jì)念館中恒·江南第一城區(qū)政府2.項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目沿原始坡地而筑、低密度、景觀層次豐富；集政務(wù)、會(huì)議、商務(wù)、休閑、度假、美食、療養(yǎng)、娛樂(lè)于一體占地面積：93396㎡建筑面積：78428㎡（地上41994㎡，地下36434㎡）容積率：0.45建筑密度：14%綠地率：60%車(chē)位：279個(gè)（地上32個(gè)，地下247個(gè)）設(shè)計(jì)單位：同濟(jì)大學(xué)管理單位：北京釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館酒店管理局土地使用權(quán)終止日期：2051年4月1日3.項(xiàng)目分區(qū)公共接待中心：總建筑面積67567㎡貴賓樓：7棟獨(dú)棟別墅，總建筑面積9541平米景觀會(huì)所1320㎡（地上715㎡，地下605㎡）貴賓接待區(qū)公共接待區(qū)景觀會(huì)所區(qū)4.公共接待中心規(guī)劃地上功能區(qū)規(guī)劃(35546㎡)：一層大堂、餐飲區(qū)6028㎡高爾夫會(huì)所1308㎡球類、棋牌1214㎡客房區(qū)26152㎡，客房總套數(shù)278套（標(biāo)準(zhǔn)雙人間117間，單人大床房111間，無(wú)障礙客房2間，行政套房24間，豪華套房24間，皇家套房2間）地下功能區(qū)規(guī)劃（32021㎡）：游泳池、洗浴中心、KTV8406㎡會(huì)議中心3652㎡宴會(huì)中心3652㎡后勤、設(shè)備3038㎡車(chē)庫(kù)7612㎡5.貴賓接待區(qū)規(guī)劃A型貴賓樓3249㎡（地上1967㎡，地下1282㎡）B型貴賓樓1574㎡（地上903㎡，地下671㎡）C型貴賓樓786㎡（地上490㎡，地下296㎡）6.景觀會(huì)所配套有溫泉SPA、社交沙龍、紅酒吧、雪茄吧、會(huì)議中心、書(shū)齋、藝術(shù)沙龍（私人收藏博物館）、精品店、娛樂(lè)中心、美容美發(fā)、保健按摩、運(yùn)動(dòng)健身等。7.配套旅游碼頭賓客乘風(fēng)破浪，盡享平湖萬(wàn)州之繁華江上清風(fēng)，彰顯尊寵身份8.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)梳理萬(wàn)州唯一的高爾夫練習(xí)場(chǎng)萬(wàn)州唯一享受半露天景觀SPA客房北京釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館酒店管理局進(jìn)行酒店管理，享受?chē)?guó)賓級(jí)禮遇頂級(jí)酒店配套和高品質(zhì)打造，配套游艇旅游碼頭內(nèi)部超大尺度的景觀以及清新幽雅的外圍環(huán)境獨(dú)一無(wú)二的龍頭風(fēng)水寶地，景致視野不可復(fù)制緊臨“四大家”及各職能部門(mén)，公務(wù)商務(wù)會(huì)務(wù)接待首選萬(wàn)州唯一的白金五星級(jí)度假酒店1.業(yè)主單位項(xiàng)目業(yè)主：重慶澤江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)業(yè)主：重慶建工九建二、項(xiàng)目現(xiàn)狀2.工程報(bào)建項(xiàng)目已完成整體報(bào)建，由于未繳齊配套費(fèi)，目前只辦理了臨時(shí)建設(shè)工程許可證和臨時(shí)施工許可證。繳納剩余配套費(fèi)后，即可辦理正式的建設(shè)工程許可證和施工許可證。國(guó)有土地使用權(quán)證項(xiàng)目建設(shè)工地規(guī)劃許可證3.項(xiàng)目開(kāi)工項(xiàng)目作為原萬(wàn)州規(guī)劃的第一家國(guó)家白金五星級(jí)酒店，受到萬(wàn)州區(qū)政府高度重視，于2011年舉行了隆重的奠基儀式，在萬(wàn)州市場(chǎng)建立了廣泛的知名度。4.建設(shè)進(jìn)度目前已進(jìn)入公共接待中心基礎(chǔ)施工階段，部分已達(dá)到正負(fù)零層，即將進(jìn)入主體標(biāo)準(zhǔn)層施工階段。5.項(xiàng)目投入經(jīng)盡職調(diào)查，綜合前期項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用、土地取得成本、融資及資金利息、方案設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、工程建設(shè)等所有費(fèi)用，項(xiàng)目已累計(jì)投入約2.6億元。6.停工追責(zé)因業(yè)主單位后續(xù)開(kāi)發(fā)資金不足和管理經(jīng)驗(yàn)缺乏等原因，建設(shè)過(guò)程中曾二度停工，現(xiàn)因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目處于全面停工狀態(tài)。政府招商引資時(shí)合同約定，項(xiàng)目必須于2012年10月建成運(yùn)行，而現(xiàn)已嚴(yán)重超時(shí)并已無(wú)力運(yùn)行全面停工，故對(duì)政府及有關(guān)部門(mén)造成了極大的社會(huì)負(fù)面影響，政府及有關(guān)部門(mén)已啟動(dòng)原供地價(jià)收回項(xiàng)目和行政法律追責(zé)程序。若政府原價(jià)收回土地及項(xiàng)目，投資人則損失慘重，將血本無(wú)規(guī)同時(shí)，啟動(dòng)的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目追責(zé)程序?qū)⒖赡茏屚顿Y人面臨承受巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)或法律刑責(zé)處理投資人在當(dāng)前四面楚歌的背景下賤賣(mài)項(xiàng)目及資產(chǎn)換取對(duì)政府的履責(zé)和人生的安全與自由是其當(dāng)前唯一的做法因此現(xiàn)階段是收購(gòu)本項(xiàng)目最佳時(shí)機(jī)Partfour∥項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思考酒店為長(zhǎng)期投資產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)、且較慢為了追尋商業(yè)利益最大化，實(shí)現(xiàn)資金快速回現(xiàn)建議在不影響酒店星級(jí)評(píng)判，不影響周邊環(huán)境酒店視野通廊、酒店配套的前提下，與政府協(xié)商進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)化調(diào)整一、運(yùn)營(yíng)方式1.實(shí)施產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)，解決酒店運(yùn)營(yíng)資金不足的問(wèn)題。本項(xiàng)目位于萬(wàn)州龍頭寶地，景觀視野極為開(kāi)闊，具有非常高的投資價(jià)值；萬(wàn)州作為全世界最大的移民城市，城市吸引力不斷提升、旅游業(yè)不斷發(fā)展，以及黃金水岸游艇產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的開(kāi)展，將使萬(wàn)州將成為西南乃至全國(guó)全世界高端休閑度假的目的地和投資地；嶼江酒店作為本地旅游業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，受到萬(wàn)州區(qū)政府極大支持，其五星硬件標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)萬(wàn)州其他酒店，對(duì)本地投資客具有極大的吸引力。本項(xiàng)目具備打造五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店的先決條件。2.與政府協(xié)商，優(yōu)化調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃方案，豐富產(chǎn)品形態(tài)。I.增加商業(yè)配套（如寫(xiě)字樓、臨街商業(yè)等），對(duì)外銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目收益渠道。如上所述，江南新區(qū)將建成萬(wàn)州新CBD，項(xiàng)目位于江南稀缺顯赫地段，區(qū)位價(jià)值突出。項(xiàng)目前后方皆是城市主干道，皆具有較高商業(yè)價(jià)值，但為了不影響酒店觀江視野，南濱大道不建議設(shè)置商業(yè)街。南山路南濱大道市民廣場(chǎng)玉龍路中恒·江南第一城項(xiàng)目左側(cè)為玉龍路，毗鄰市民廣場(chǎng)，是連接南山路與南濱大道的主干道，人流、車(chē)流量較大也具有較高商業(yè)價(jià)值。建議在靠近南山路及玉龍路的一側(cè)增設(shè)商業(yè)街。II.增修部分高檔住宅（洋房或聯(lián)排別墅），對(duì)外銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目收益渠道。江南新區(qū)，是萬(wàn)州傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)，且本項(xiàng)目的區(qū)域位置以及依托酒店的社區(qū)配套具有江南其他項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目具有打造萬(wàn)州樓王的開(kāi)發(fā)前景。目前，萬(wàn)州高端住宅基本以洋房為主，僅銀城·云水間和雷士·南山郡存有少量別墅（聯(lián)排、疊拼），基本在開(kāi)盤(pán)前都已內(nèi)定完，當(dāng)前，萬(wàn)州急缺別墅類高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，為了開(kāi)發(fā)利益最大化，建議地塊內(nèi)增修別墅（聯(lián)排）及高端洋房（≤4層）。容積率：由0.45調(diào)整為0.8建筑面積（地上）：由41994㎡調(diào)整為74716㎡地下建筑面積不變：36434㎡可售客房區(qū)面積：由26152㎡調(diào)整為18000㎡（每套客房平均約60㎡（含公攤），總計(jì)約300個(gè)房間）。可售住宅面積：15000㎡可售商業(yè)面積：74716-41994-15000+（26152-18000）=25874㎡酒店自持面積（地上）：15842㎡二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整Partfive∥項(xiàng)目收購(gòu)策略一、收購(gòu)時(shí)機(jī)如上所述，現(xiàn)階段是本項(xiàng)目收購(gòu)最佳時(shí)機(jī)，因政府已啟動(dòng)原價(jià)收回項(xiàng)目和對(duì)原投資人的追責(zé)程序，以此來(lái)彌補(bǔ)對(duì)社會(huì)造成的極大負(fù)面影響。若政府原價(jià)收回土地及項(xiàng)目，則投資人損失慘重，將血本無(wú)規(guī)，同時(shí)，啟動(dòng)的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目追責(zé)程序，將可能讓投資人面臨承受巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)或法律刑責(zé)處理。投資人在當(dāng)前四面楚歌的背景下，賤賣(mài)項(xiàng)目及資產(chǎn)換取對(duì)政府的履責(zé)和人生的安全與自由是其當(dāng)前唯一的做法。二、收購(gòu)方式項(xiàng)目采取零債務(wù)整體收購(gòu)，股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓方式實(shí)施項(xiàng)目收購(gòu)。三、收購(gòu)流程→政府考察投資方實(shí)力→原投資業(yè)主考察投資方實(shí)力→投資方派團(tuán)隊(duì)到原投資企業(yè)做項(xiàng)目盡職調(diào)查，核查已投資狀況→政府、投資方及原投資人三方達(dá)成收購(gòu)意向→洽談確認(rèn)收購(gòu)價(jià)格→投資方支付項(xiàng)目收購(gòu)保證金，由政府監(jiān)管→完善收購(gòu)法律文書(shū)及履約文書(shū)→政府、原投資人與原投資人的債權(quán)人談判費(fèi)用結(jié)算及歸還借款本息額度→在政府監(jiān)督下向原投資人的債權(quán)人進(jìn)行結(jié)算或歸還借款本息，取回產(chǎn)權(quán)證或其它抵押物，注銷(xiāo)它項(xiàng)權(quán)登記→完成工商登記及股權(quán)轉(zhuǎn)讓。四、收購(gòu)可行性1、投資方有投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；2、投資酒店業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值；3、政府處置資產(chǎn)，項(xiàng)目溢價(jià)率高；4、萬(wàn)州二大城市建設(shè)的重大發(fā)展機(jī)遇，項(xiàng)目及土地資產(chǎn)增值幅度高；5、絕佳的地理位置，政務(wù)商務(wù)會(huì)務(wù)的指定接待場(chǎng)所，高入駐率及高效益，可縮短投資回報(bào)期，適宜投資。6、地塊規(guī)劃調(diào)整后，部分商業(yè)、商品房開(kāi)發(fā)可實(shí)現(xiàn)部分資金快速回現(xiàn)，進(jìn)一步縮短投資回報(bào)期。五、收購(gòu)價(jià)格、后期投入及總投資額建議酒店收購(gòu)底價(jià)為2億元。綜合前期已投入資金和工程現(xiàn)狀，估計(jì)項(xiàng)目后期投入工程建設(shè)、裝飾裝修、設(shè)備設(shè)施、家俱家俬、園林景觀、補(bǔ)繳配套費(fèi)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、支付設(shè)計(jì)費(fèi)、酒店啟動(dòng)綜合費(fèi)用等還需資金4億元。故此次收購(gòu)至酒店正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，總投資額約需6億元。項(xiàng)目建成后，可用項(xiàng)目本身向銀行融資超5億元，可用做資本運(yùn)作的平臺(tái)或載體。Partsix∥項(xiàng)目效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析除收購(gòu)價(jià)2億元外，另需投資4億元是最大投資額度，我們可通過(guò)很多的辦法與措施來(lái)控制和降低實(shí)際投入額度，通過(guò)運(yùn)作及資源整合，最樂(lè)觀僅2.5億元后期投入，總投資不超過(guò)4.5億元。經(jīng)濟(jì)效益分析還是按總投資額6億元考慮，包括項(xiàng)目收購(gòu)費(fèi)用和后期建設(shè)運(yùn)行費(fèi)用在內(nèi)，直到正式營(yíng)業(yè)時(shí)止。1、開(kāi)發(fā)成本1、銷(xiāo)售收入產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售收入：18000㎡×12000元/㎡=21600萬(wàn)元住宅項(xiàng)目（洋房、別墅）銷(xiāo)售收入：15000㎡×10000元/㎡=15000萬(wàn)元商業(yè)街（含寫(xiě)字樓）銷(xiāo)售收入：

25874㎡×10000元/㎡=25874萬(wàn)元合計(jì)：21600+15000+25874=62474萬(wàn)元。備注：目前萬(wàn)州江景高層住宅均價(jià)8000元/㎡，而本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店含精裝修及家具，項(xiàng)目地理位置更加優(yōu)越，社區(qū)配套更好，物業(yè)形態(tài)更高檔，投資價(jià)值更高。以上價(jià)格均為保守估價(jià)，具有較大的溢價(jià)空間；因此僅僅依靠項(xiàng)目銷(xiāo)售收入（未算地下車(chē)庫(kù)及可售商業(yè)的銷(xiāo)售收入）即可回收投資成本后期酒店經(jīng)營(yíng)可成為純利潤(rùn)若地塊規(guī)劃不做調(diào)整單純酒店經(jīng)營(yíng)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析如下：20年經(jīng)營(yíng)收入總額為465002.7萬(wàn)元。其年平均經(jīng)營(yíng)收入為25833.48萬(wàn)元元。說(shuō)明：1、客戶接待：標(biāo)間117間，單間111間，無(wú)障礙間2間，商套24套，豪套24間，皇套2套，共計(jì)278套，101470間次/年，入住率85%，實(shí)際862495間次/年。2、根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)約600元/間，經(jīng)營(yíng)期1-5年內(nèi)消費(fèi)單價(jià)年增漲15%。經(jīng)營(yíng)期第1-5年及以后年分別達(dá)設(shè)計(jì)能力的80%、85%、90%、95%、100%。3、會(huì)務(wù)接待：會(huì)議容納人數(shù)1827人/天，接待率30%，實(shí)際548人/天，20萬(wàn)人/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)100元/人次。4、餐飲接待：按20萬(wàn)會(huì)議接待人數(shù)的80%計(jì)16萬(wàn)人次/年，散客2萬(wàn)人次/年，共計(jì)18萬(wàn)人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)180元/人次。5、娛樂(lè)接待：按20萬(wàn)接待人數(shù)的25%計(jì)5萬(wàn)人次/年，散客3萬(wàn)人次/年，共計(jì)8萬(wàn)人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)285元/人次。6、康體接待：按20萬(wàn)接待人數(shù)的25%計(jì)5萬(wàn)人次/年，散客3萬(wàn)人次/年，共計(jì)8萬(wàn)人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)220元/人次。7、洗衣接待：按8.6萬(wàn)客房接待人數(shù)的10%計(jì)0.86萬(wàn)人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)80元/人次。8、商業(yè)接待：按20萬(wàn)接待人數(shù)的5%計(jì)1萬(wàn)人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)850元/人次。9、其他接待：按20萬(wàn)接待人數(shù)的25%計(jì)5萬(wàn)人次/年，散客3萬(wàn)人次/年，共計(jì)8萬(wàn)人次/年，市場(chǎng)調(diào)查綜合單價(jià)90元/人次。以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)20年進(jìn)行計(jì)算（其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期按18年）1、酒店經(jīng)營(yíng)收入2、酒店經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期合計(jì)平均值12

3456789-20

80%85%90%95%100%

一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

4,477.05

4,980.34

5,557.37

6,221.90

6,990.17

6,990.17

80,564.64

115,781.63

6,432.311原輔材料費(fèi)

1,094.17

1,336.94

1,627.93

1,976.12

2,392.15

2,392.15

28,705.77

39,525.23

2,195.852燃料及動(dòng)力費(fèi)

816.00

867.00

918.00

969.00

1,020.00

1,020.00

12,240.00

17,850.00

991.673工資及附加費(fèi)

1,295.92

1,376.92

1,457.91

1,538.91

1,619.90

1,619.90

19,438.85

28,348.32

1,574.914修理費(fèi)

691.68

691.68

691.68

691.68

691.68

691.68

4,982.86

9,132.96

507.395管理費(fèi)用

386.18

471.86

574.56

697.45

844.29

844.29

10,131.45

13,950.08

775.006其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

193.09

235.93

287.28

348.73

422.14

422.14

5,065.72

6,975.04

387.50

二折舊費(fèi)

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

24,914.28

45,664.79

2,536.93

三攤銷(xiāo)費(fèi)

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

4,172.72

10,431.79

579.54

四財(cái)務(wù)費(fèi)用

3,406.00

3,021.60

2,477.45

1,735.22

748.87

11,389.14

632.73

其中：借款利息

3,406.00

3,021.60

2,477.45

1,735.22

748.87

11,389.14

632.73

五總成本費(fèi)用

12,384.65

12,503.53

12,536.42

12,458.72

12,240.63

11,491.76

109,651.64

183,267.36

10,181.52

其中：固定成本

7,068.47

7,277.99

7,513.04

7,778.37

8,079.62

8,079.62

68,705.87

114,502.99

6,361.28

變動(dòng)成本

5,316.17

5,225.54

5,023.38

4,680.35

4,161.02

3,412.15

40,945.77

68,764.37

3,820.24單位：萬(wàn)元3、財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1年平均經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元25833.48正常經(jīng)營(yíng)2年平均總成本費(fèi)用萬(wàn)元10181.52正常經(jīng)營(yíng)3年平均稅金及附加萬(wàn)元1086.47正常經(jīng)營(yíng)4年平均所得稅萬(wàn)元2913.1正常經(jīng)營(yíng)5年平均純收益（稅前）萬(wàn)元14565.56年平均純收益（稅后）萬(wàn)元11652.47基準(zhǔn)收益率%10國(guó)家相關(guān)行業(yè)平均水平8平均投資利潤(rùn)率（稅前）%24.289平均投資利潤(rùn)率（稅后）%19.4210平均投資利稅率%26.0911投資內(nèi)部收益率(稅前)%22.2612投資內(nèi)部收益率(稅后)%19.6713財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%,稅前）萬(wàn)元62138.1314財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%,稅后）萬(wàn)元45992.9515建設(shè)期限年224個(gè)月16項(xiàng)目投資回收期年6.65稅前/含建設(shè)期17項(xiàng)目投資回收期年6.98稅后/含建設(shè)期18項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)(設(shè)計(jì)能力)%30.4相當(dāng)銷(xiāo)售收入7852.81萬(wàn)元4、現(xiàn)金流量表基準(zhǔn)收益率=10%單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期12345678910一現(xiàn)金流入

80%85%90%95%100%

1經(jīng)營(yíng)收入

465,002.70

12,872.64

15,728.76

19,152.07

23,248.49

28,142.91

28,142.91

28,142.91

28,142.912回收固定資產(chǎn)余值

2,403.41

3回收流動(dòng)資金

1,500.00

流入小計(jì)

468,906.11

12,872.64

15,728.76

19,152.07

23,248.49

28,142.91

28,142.91

28,142.91

28,142.91二現(xiàn)金流出

1新增固定資產(chǎn)投資

58,500.00

30,000.00

28,500.00

2新增流動(dòng)資金

1,500.00

1,500.00

3經(jīng)營(yíng)成本

115,781.63

4,477.05

4,980.34

5,557.37

6,221.90

6,990.17

6,990.17

6,990.17

6,990.174銷(xiāo)售稅金及附加

19,556.38

470.15

601.91

761.30

953.49

1,184.55

1,184.55

1,184.55

1,184.555所得稅

52,435.79

3.57

524.66

1,170.87

1,967.26

2,943.54

3,093.32

2,943.54

3,093.32

流出小計(jì)

247,773.80

30,000.00

30,000.00

4,950.77

6,106.91

7,489.54

9,142.64

11,118.26

11,268.04

11,118.26

11,268.04三凈現(xiàn)金流量

221,132.31

-30,000.00

-30,000.00

7,921.87

9,621.84

11,662.53

14,105.85

17,024.65

16,874.87

17,024.65

16,874.87

累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-30,000.00

-60,000.00

-52,078.13

-42,456.28

-30,793.75

-16,687.90

336.74

17,211.62

34,236.26

51,111.13

所得稅前凈現(xiàn)金流量

273,568.10

-30,000.00

-30,000.00

7,925.44

10,146.51

12,833.40

16,073.11

19,968.19

19,968.19

19,968.19

19,968.19

所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-30,000.00

-60,000.00

-52,074.56

-41,928.05

-29,094.65

-13,021.54

6,946.65

26,914.84

46,883.03

66,851.225、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（銷(xiāo)售收入-可變成本-稅費(fèi)）*100%=6361.28/（25833.48-3820.24-1086.47）*100%=30.4%保本銷(xiāo)售收入=25833.48×30.4%=7852.81萬(wàn)元安全邊際額=實(shí)際銷(xiāo)售收入-保本銷(xiāo)售收入=25833.48-7852.81=17980.68萬(wàn)元安全邊際率=安全邊際額/銷(xiāo)售收入×100%=17980.68/25833.48×100%=69.6%分析：本項(xiàng)目盈虧平衡銷(xiāo)售收入率為30.4%，在其它條件不變的情況下，年均實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入7852.81萬(wàn)元，即可保本經(jīng)營(yíng)，安全邊際率為69.6%，有17980.68萬(wàn)元的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，說(shuō)明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)低于行業(yè)平均水平，屬獲利能力較強(qiáng)的國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目。6、投資回收期所得稅前投資回收期（含建設(shè)期）=M+|第M年末尚未收回的投資額|/（M+1）年的凈現(xiàn)金流量=6.65年所得稅后投資回收期（含建設(shè)期）=M+|第M年末尚未收回的投資額|/（M+1）年的凈現(xiàn)金流量=6.98年備注：M為凈現(xiàn)金流量由負(fù)變正的頭一年。

7、敏感性分析

敏感性分析表附表11

-15%-10%-5%0%5%10%15%產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格11.53%13.91%17.29%19.67%21.36%23.44%25.82%經(jīng)營(yíng)成本24.95%22.86%21.77%19.67%17.59%14.50%12.41%行業(yè)基準(zhǔn)收益率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%分析：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.67%(基本方案)，通過(guò)對(duì)收入、成本費(fèi)用因素進(jìn)行上升、下降5-15%計(jì)算，得出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益進(jìn)行對(duì)比分析，可以看出其中變化最大的是收入，成本變化次之，這也符合行業(yè)規(guī)律，即受市場(chǎng)影響較大。因此，在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中，應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，積極拓展市場(chǎng)，發(fā)揮本項(xiàng)目的綜合經(jīng)濟(jì)效益。二、潛在經(jīng)濟(jì)效益分析1.五星級(jí)品牌效應(yīng)，帶來(lái)衍生性收益。在任何一個(gè)二線城市，五星級(jí)酒店都是一個(gè)知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來(lái)各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級(jí)酒店試圖以其品牌進(jìn)入其他商業(yè)領(lǐng)域時(shí)，它的市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)。2.向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群。向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)廣告業(yè)等發(fā)展，形成產(chǎn)