中原廣州番禺市橋祈潤廣場項目商業(yè)部分整合運(yùn)營策略報告p室內(nèi)天幕步行街銷售策劃

廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目一部營銷策劃組

Guangzhou2012.07番禺市橋祈潤廣場項目商業(yè)部分整合運(yùn)營策略報告本報告溝通商業(yè)三大核心事項項目商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議PART1項目商業(yè)細(xì)部業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2項目租售資金回籠預(yù)測PART3項目商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議PART11、原商業(yè)規(guī)劃圖紙存在問題存在問題1：將項目原規(guī)劃的每層層高已較難滿足目前很多商業(yè)業(yè)態(tài)需求，必須調(diào)整調(diào)整方向1：一樓層高二三樓應(yīng)達(dá)到5.0-5.5m層高（滿足超市及百貨），四五樓層高為5m，同時電影院所在位置的四五樓局部打通，層高10m（滿足五星級電影院進(jìn)駐要求）。層高3.3m無法滿足任何商業(yè)使用需求，必須打掉電影院6.6m層高，達(dá)不到五星級影院招商要求4.8m6.6m4.8m4.8m6m超市及百貨要求層高在5.5m，4.8m難以滿足存在問題2：項目原商業(yè)規(guī)劃的柱距大多4-7米，較難滿足超市經(jīng)營需求調(diào)整方向2：項目的結(jié)構(gòu)部分需要結(jié)合主力商家的需求全部重新調(diào)整調(diào)整方向3：商場改為兩個垂直中庭位（一小一大），形成良好的南北垂直人流動線存在問題3：中庭面積過大過于集中，不利于人流導(dǎo)向較多電梯入口設(shè)在繁華路上，犧牲了黃金商業(yè)面積過多過散消防梯，浪費(fèi)商業(yè)面積且阻斷人流動線沿繁華路設(shè)超長消防梯，住宅入口過大，不合理且浪費(fèi)商業(yè)面積存在問題4：項目原商業(yè)規(guī)劃的交通人流動線較為混亂，電梯配置浪費(fèi)商業(yè)面積調(diào)整方向4：項目商業(yè)人流動線須重新調(diào)整存在問題5：項目原商業(yè)規(guī)劃穿插多個入戶大堂較為混亂，占用商業(yè)面積且難以管理調(diào)整方向5：設(shè)立轉(zhuǎn)換層，首層設(shè)一較大入戶大堂，在架空層轉(zhuǎn)換，再進(jìn)入住宅住宅有6個入戶位置，浪費(fèi)商業(yè)面積，管理難度增加禺山大道主入口廣場繁華路側(cè)出入口側(cè)出入口天幕步行街中庭廣場規(guī)劃思路：以垂直交通作為主人流動線貫穿南北打造三條主商業(yè)步行街通道；以景觀節(jié)點作為商業(yè)人流吸引點，打造兩大入口廣場、兩大中庭廣場、三條步行街區(qū)景觀；以主力商家?guī)由虡I(yè)步行街整體人流及商業(yè)價值提升。2、全新規(guī)劃調(diào)整建議造型入口中庭廣場景觀步行街景觀步行街超市入口超市出口百貨入口百貨出口首層業(yè)態(tài)布局主入口天幕步行街超市出口規(guī)劃策略：二樓圍繞中庭及天幕步行街，并通過主力店帶動再打造一條步行街區(qū)。二樓業(yè)態(tài)布局超市入口打造年輕主題商場匯聚時尚、潮流、美食、娛樂、休閑的新一城廣州首席·室內(nèi)天幕步行街·NewPark在廣州，每一個區(qū)都有屬于自己的潮流前線，越秀區(qū)的動漫新城，東山區(qū)的地王廣場，天河區(qū)的正佳廣場等，番禺，一個由我們創(chuàng)建的新潮流基地正在誕生！2、全新規(guī)劃調(diào)整建議根據(jù)之前溝通全新主題定為調(diào)整首層規(guī)劃后形態(tài)展示禺山大道主入口打造音樂噴泉或其他國際時尚雕塑等形成話題主入口廣場側(cè)出入口造型側(cè)出入口造型主入口廣場主入口廣場中庭廣場在較大的中庭廣場二三樓位置樹一塊較大的LED屏，在周末及節(jié)日舉行盛大活動時吸引人氣！首層規(guī)劃后形態(tài)展示中庭廣場中庭廣場首層規(guī)劃后形態(tài)展示天幕園林商業(yè)街天幕商業(yè)街（特色造型頂部及地面形成呼應(yīng)）配合沿途的園林及小品點綴造型商街天幕商業(yè)街天幕商業(yè)街造型商街天幕園林商業(yè)街天幕商業(yè)街（特色造型頂部及地面形成呼應(yīng)）配合沿途的園林及小品點綴首層規(guī)劃后形態(tài)展示項目商業(yè)細(xì)部業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2主入口繁華路入口天幕步行街超市出口首層業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：圍繞天幕商業(yè)街形成人流動線，以局部主力店帶動整個一樓人氣；對主力店進(jìn)行打包招商的操作策略，降低后期經(jīng)營的難度。首層業(yè)態(tài)布局動漫專區(qū)運(yùn)動天地零食天堂美妝王國快速餐飲超市入口甜品快速餐飲休閑飲品休閑酒吧街首層主力店化妝主力店：SASA（500方）千色店（1000方）零食主力店：春之花（500方）憂之良品（150方）甜言物語（100方）運(yùn)動主力店：YYsport時道（2000方）餐飲主力店：M記，KFC，必勝客星巴克，哈根達(dá)斯等首層主力店酒吧街形態(tài)：由星巴克、格調(diào)咖啡廳引入禺山大道形成格調(diào)酒吧街；靠河沿路做酒吧及燒烤街；動漫主力店：引入以動漫元素為主體以及較有格調(diào)的小店（類似鼓浪嶼風(fēng)格）形成項目特色區(qū)域；主入口天幕步行街超市出口二層業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：圍繞天幕商業(yè)街形成局部人流動線，以超市及數(shù)碼帶動二樓人氣；對主力店進(jìn)行打包招商的操作策略，沿天幕步行街打造二層步行街，提升商業(yè)價值；二樓業(yè)態(tài)布局超市入口快速餐飲快速餐飲二樓主力店超市主力店：吉之島、家樂福、沃爾瑪?shù)刃枨竺娣e在10000-30000平米數(shù)碼主力店：蘇寧3C店Apple、HTC、魅族旗艦店餐飲主力店：真功夫、東方既白、自助餐等三樓業(yè)態(tài)布局三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：以超市為主力，同時布局幼兒玩樂場所及母嬰購物場；將整個三樓打包經(jīng)營，降低開發(fā)風(fēng)險?？焖俨惋嬛惺讲璨蛷d三樓主力店兒童百貨主力店：愛嬰島兒童百貨卓容兒童世界嬰幼兒早教兒童娛樂城餐飲主力店：周記涮涮鍋等四樓業(yè)態(tài)布局四樓業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：以青少年娛樂及餐飲為主題，打造特色餐飲系列吸引人氣；將整個四樓打包經(jīng)營，降低開發(fā)風(fēng)險。四樓主力店青少年娛樂主力店：城市英雄大玩家等特色美食主力店：美食美刻餐飲主力店：各類型快速餐飲五樓業(yè)態(tài)布局五樓業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃策略：以休閑娛樂為主題，引入KTV、美容休閑、電影院等；將整個五樓打包經(jīng)營，降低開發(fā)風(fēng)險。五樓主力店電影院主力店：金逸國際影城飛揚(yáng)影城KTV主力店：堂會PTV美容美發(fā)休閑主力店：八佰伴A380美發(fā)美容美甲PTV圻潤項目整體業(yè)態(tài)以娛樂休閑餐飲為主，購物其他為輔作為補(bǔ)充業(yè)態(tài)\樓層1F2F3F4F5F總計購物1050060003500--

--20000餐飲4000250020005000

--13500超市--

60007000--

--13000娛樂--

--

300060001450023500備選方案：經(jīng)我司專案組與吉之島溝通，吉之島對本案興趣較大，可考慮引入永旺（綜合百貨加超市），永旺需求面積通常在30000-40000方之間，如引入永旺則考慮改變1-3F業(yè)態(tài)，1F局部給永旺作為入口，2F除天幕旁商業(yè)街外均給永旺，3F整層給永旺，共約30000方。4F5F保留原業(yè)態(tài)以娛樂休閑為主。吉之島--永旺吉之島--永旺二樓天幕步行街項目租售資金回籠預(yù)測PART3一、商業(yè)出售部分示意及收益預(yù)計預(yù)期1樓出售部分示意圖臨街鋪面每間30-100平米，總面積約13500平米，目標(biāo)均價10萬元/平米；（示意圖粉色標(biāo)注部分）商業(yè)街鋪面約每間15-50平米，總面積約8500平米，預(yù)計售價8萬元/平米；東面臨河商鋪建議全部出售，不會影響商業(yè)整體經(jīng)營和形象；繁華路街鋪可出售街鋪及主通道兩邊小區(qū)域鋪面，但必須由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理；商業(yè)2樓出售部分示意圖二樓鋪面，每間15-40平米，總面積約1800平米，目標(biāo)均價5萬元/平米；二樓天幕主通道兩邊一線鋪面，借助超市及主力店人流，商業(yè)價值也較高；預(yù)期商業(yè)出售部分收益測算出售位置主力銷售面積段預(yù)計銷售總面積目標(biāo)均價目標(biāo)成交總額1F（臨街鋪）30-100135010萬約1.35億1F（室內(nèi)步行街）15-5085008萬約6.8億2F15-3018005萬約0.9億合計11650平米約9.05億二、住宅部分整體收益預(yù)計住宅面積推售面積目標(biāo)均價目標(biāo)成交總額605036050318000（帶裝修）約10.89億合計約10.89億三、商業(yè)整體租賃收益預(yù)計商業(yè)項目的租金主要由以下幾個方面構(gòu)成：主力店租金（超市、電器），但大型主力店的租金水平相對便宜；自持招租（百貨、餐飲、娛樂），租金水平由周邊市場來決定，大型的特色商業(yè)租金普片高于周邊市場水平；自營或加盟（電影院）；租賃策略：犧牲主力店前期的租金收益，拔高商業(yè)的檔次，帶旺整個商業(yè)后再通過高收益來填補(bǔ)主力店所損失的收益；預(yù)期商業(yè)租賃部分收益測算不同業(yè)態(tài)、樓層租金預(yù)測，預(yù)計營業(yè)后第三年開始，每年回籠資金維持在7000萬以上。出租總面積㎡售價/租金元/㎡/月營業(yè)后第一年營業(yè)后第二年營業(yè)后第三年后（按每年5%遞增）主力店（超市）1500050免租一年900945主力店（數(shù)碼）600070252萬免租半年504529一樓散鋪4000400960萬（免租半年）19202016餐（免租半年）18721965.5娛樂/KTV1000080480萬（免租半年）9601008休閑飲品3000150270萬（免租半年）540567電影院--自營300萬330350合計3198萬7026萬7380萬備注：以上租金收益測算未含出售后返