中冶中小面積別墅戶型及贈送面積案例研究20170118

別墅贈送面積案例研究廣東中原地產代理有限公司2016年10月PART1廣州相關設計規(guī)范分析PART2中小面積別墅典型案例分析

（廣州典型別墅）（外區(qū)典型別墅）Part1廣州相關設計規(guī)范分析參考文獻：DBJ440100/T204—2014房屋面積測算規(guī)范（廣州市地方技術規(guī)范）

《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法（征求意見稿）》GB/T50353-2013建筑工程建筑面積計算規(guī)范

GB/T17986.1-2000房產測量規(guī)范第1單元:房產測量規(guī)定

GB/T50083-1997建筑結構設計術語和符號標準

GB50096—2011住宅設計規(guī)范

GB/T50504-2009民用建筑設計術語標準

DBJ440100/T149-2012地下空間產權測繪技術規(guī)范

中華人民共和國建設部令[2008]第168號房屋登記辦法序號建筑類別基準值按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算建筑面積按該層水平投影面積的2倍折算建筑面積照該層水平投影面積的3倍折算建筑面積1住宅建筑住宅（除復式住宅客廳、起居室通高部分外）3.6mH≤3.6m3.6＜H≤5.8mH＞5.8m復式住宅客廳、起居室等通高部分7.2m通高部分H≤7.2m且面積不超過住宅套型面積的35%通高部分H≤7.2m、面積超過住宅套型面積35%的部分

通高部分H＞7.2m2辦公建筑地上辦公室用房4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m地下辦公室用房5.9mH≤5.9m5.9＜H≤8.1mH＞8.1m3商業(yè)建筑地上普通商業(yè)5.0mH≤5.0m5.0＜H≤7.2mH＞7.2m大型商業(yè)6層及以下6.7mH≤6.7m6.7＜H≤8.9mH＞8.9m7層及以上5.0mH≤5.0m5.0＜H≤7.2mH＞7.2m地下商業(yè)6.7mH≤6.7m6.7＜H≤8.9mH＞8.9m4酒店、旅業(yè)建筑客房標準層4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m5工業(yè)建筑單、多層廠房8mH≤8m8＜H≤10.2mH＞10.2m高層廠房4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m備注：1.H為建筑層高。2.折算倍數N=（H-基準值）/2.2（余數進一取整）+1。3.復式住宅客廳、起居室通高部分的折算倍數N=（H-基準值）/2.2（余數進一取整）+2。廣州市各類建筑層高與計算容積率建筑面積折算倍數關系表《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法（征求意見稿）相關規(guī)定第十條

住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.1米，且每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；超出部分按其水平投影面積計算容積率建筑面積。1、建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。2、建筑物內設有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。3、對于形成建筑空間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。4、對于場館看臺下的建筑空間，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看臺，應按看臺結構底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。5、地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。6、出入口外墻外側坡道有頂蓋的部位，應按其外墻結構外圍水平面積的1/2計算面積。7、

建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。8、

建筑物的門廳、大廳應按一層計算建筑面積，門廳、大廳內設置的走廊應按走廊結構底板水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。9、對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設施的，應按其圍護結構外圍水平面積計算全面積；無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。10、對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結構的，應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算建筑面積。無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。11、有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。12、附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算建筑面積的規(guī)定13、窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。14、有圍護設施的室外走廊（挑廊），應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積；有圍護設施（或柱）的檐廊，應按其圍護設施（或柱）外圍水平面積計算1/2面積。15、門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。16、門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建筑面積；有柱雨篷應按其結構板水平投影面積的1/2計算建筑面積；無柱雨篷的結構外邊線至外墻結構外邊線的寬度在2.10m及以上的，應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算建筑面積。17、設在建筑物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上的應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。18、圍護結構不垂直于水平面的樓層，應按其底板面的外墻外圍水平面積計算。結構凈高在2.10m及以上的部位，應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位，不應計算建筑面積。19、建筑物的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道，應并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.10m及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.10m以下的，應計算1/2面積。20、

室外樓梯應并入所依附建筑物自然層，并應按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。21、在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。22、有頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。23、以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。24、

建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》計算建筑面積的規(guī)定25、與室內相通的變形縫，應按其自然層合并在建筑物建筑面積內計算。對于高低聯(lián)跨的建筑物，當高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。26、對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。27、

下列項目不應計算建筑面積：1與建筑物內不相連通的建筑部件；2騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道；3舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等；4露臺、露天游泳池、花架、屋頂的水箱及裝飾性結構構件；5建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺；6勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結構外的空調室外機擱板(箱)、構件、配件，挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷；7窗臺與室內地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺與室內地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗；7室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯；8無圍護結構的觀光電梯；9建筑物以外的地下人防通道，獨立煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋等構筑物。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算建筑面積的規(guī)定1、永久性結構的單層房屋，其層高在2.20m以上時，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2、房屋內的閣樓、夾層、插層、設備層等局部樓層及其樓（電）梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。

3、

穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積；門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

4、

房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

5、

挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計算建筑面積。

6、

屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。

7、

與房屋結構相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋、非獨立柱或非單排柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨立柱、非單排柱）的車棚、貨棚等，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。

8、

與房屋結構相連且有非獨立柱或圍護結構的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

9、

地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

10、

以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

《廣州房屋面積測算規(guī)范》計算建筑面積的規(guī)定計算全部建筑面積的范圍

11、

依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。

12、

有變形縫的房屋，若其與室內相通，該變形縫計算建筑面積。

13、

坡屋頂、穹型頂以及傾斜墻體的建筑，按其室內凈高在2.10m以上部分的水平投影面積計算。

14、多排柱的車棚、貨棚、站臺等，若柱向計算建筑面積范圍方向傾斜，按柱距離地面2.20m以上部位的水平投影面積計算。

15、除與房屋室內不相通的變形縫以外的所有位于建筑內的封閉空間，當其層高在2.20m以上時，無論其是否使用，均計算建筑面積。

16、在建筑物中的層高2.20m以上的樓層內設置夾層的，當夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20m時，僅計算夾層下方空間的建筑面積。

17、建在水域上的架空房屋，經報建部門批準，可計算建筑面積，依法取得土地使用權的，計算建基面積、用地面積。

18、有永久性上蓋，有圍護結構的場館看臺，層高在2.20m以上的，按圍護結構外圍水平投影面積計算。

19、

立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結構層的按一層計算建筑面積，有結構層的按其層高在2.20m以上的結構層建筑面積總和計算。

《廣州房屋面積測算規(guī)范》計算建筑面積的規(guī)定計算全部建筑面積的范圍

1、與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

2、

獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3、

有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

4、所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。

5、有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按外圍水平投影面積的一半計算。

6、有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。《廣州房屋面積測算規(guī)范》計算建筑面積的規(guī)定計算一半建筑面積的范圍

1、具有以下特征之一的房屋及部位不計算建筑面積：

a)無上蓋；

b)無圍護；

c)裝飾性建筑及構件；

d)層高小于2.20m；

e)沿街（巷）作為公共使用或通行的部位。

2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等不計算建筑面積。

3、房屋之間無上蓋的架空通廊不計算建筑面積。

4、房屋的天面、挑臺、天面上無上蓋的花園、泳池不計算建筑面積。

5、

建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺不計算建筑面積。

6、

騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算建筑面積。

7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。

8、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。

9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計算建筑面積。

10、

與房屋室內不相通的房屋間的變形縫不計算建筑面積。

11、與房屋室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑不計算建筑面積。

12、用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯不計算建筑面積。

13、無實用功能的裝飾性建筑部位不計算建筑面積。《廣州房屋面積測算規(guī)范》計算建筑面積的規(guī)定不計算建筑面積的范圍

物業(yè)類型面積贈送方式贈送率別墅夾層空間房屋內的閣樓、夾層層高在2.20m以上的部位計算建筑面積把夾層高度設計低于2.2米，可以少計算50%的面積達100%以上閣樓贈送——陽臺在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積實際運用廣泛，客戶希望越大越好露臺贈送不計建筑面積退臺式露臺/頂層露臺/無蓋挑高陽臺超高中庭院不計建筑面積三層均可作為客廳、房間改造利用內庭院可改造不計建筑面積增加功能空間并可更改房間內部功能布局前庭后院不計建筑面積各個景觀面有機結合提升整體產品檔次地下室/半地下空間結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積把地下室報規(guī)劃時按車庫設計標注報批，可以用原來的辦法偷100%面積室內挑高空間通高部分H≤7.2m且面積不超過住宅套型面積的35%，不計入建筑面積增加室內空間感相關設計規(guī)范小結別墅面積贈送方式一覽表新規(guī)主要影響：地下室！解決辦法，以車庫設計報批新規(guī)主要影響：夾層！解決辦法，局部挑空，按一層面積計算新規(guī)主要影響：庭院！解決辦法，圍合式中庭作為贈送面積，中庭上方變?yōu)榭赏卣箍臻gPart2廣州典型150-220㎡別墅案例分析金地﹒天河公館（聯(lián)排中戶）215㎡——3室3廳4衛(wèi)（可拓展為4室3廳4衛(wèi)），實用面積500㎡，贈送率150%一層花園可拓展空間露臺負一層全贈送9.7米面寬，14米進深215㎡

聯(lián)排別墅產品總價1,330-1,450萬元產品特征加隔兩層中空層（共5層），150%超高贈送面積客戶類型來源主城區(qū)外溢品質改善客、及珠三角富豪階層類型品質改善型敏感點高贈送、居住舒適度、私密度（主）金地﹒天河公館（聯(lián)排端戶）203㎡——3室4廳4衛(wèi)（可拓展為4室4廳4衛(wèi)），贈送超大花園及地下室全贈送，實用面積約500㎡，贈送率150%7.8米面寬，13.7米進深一層花園負一層全贈送可拓展空間露臺203㎡

聯(lián)排別墅產品總價1,200-1,380萬元產品特征加隔兩層中空層（共5層），150%超高贈送面積龍湖﹒天宸原著（聯(lián)排中戶）182㎡——4室3廳5衛(wèi)（可拓展為5室3廳5衛(wèi)），實用面積300-350㎡，贈送率60-90%負一層地下室采光井花園花園可拓展空間露臺花園露臺花園182㎡

聯(lián)排中戶別墅產品總價開售時總價1000-1200萬產品特征罕有8.2米大面寬，6.9米高客廳中空，及60-90%贈送面積客戶類型來源天河東部及主城區(qū)外溢品質改善型客戶為主類型品質改善型客戶敏感點居住功能性、舒適度、私密度（主）園林景觀、總價（次）8.2米面寬，10.8米進深，客廳挑高6.9米龍湖﹒天宸原著（聯(lián)排端戶）215㎡——5室3廳5衛(wèi)（可拓展為6室3廳5衛(wèi)），實用面積350-400㎡，贈送率60-90%可拓展空間一層花園采光井花園負一層地下室露臺露臺182㎡

聯(lián)排中戶別墅產品總價開售時總價1300-1500萬產品特征罕有9.1米大面寬，6.9米高客廳中空，及60-90%贈送面積客戶類型來源天河東部及主城區(qū)外溢品質改善型客戶為主類型品質改善型客戶敏感點居住功能性、舒適度、私密度（主）園林景觀、總價（次）9.1米面寬，10.6米進深，客廳挑高6.9米華潤天合180㎡——4室4廳5衛(wèi)2書房，雙地下空間贈送，實用面積400㎡，贈送率120%7米面寬，13米進深華潤天合210㎡——4室4廳5衛(wèi)2書房，雙地下空間贈送，實用面積450㎡，贈送率120%7.5米面寬，14.5米進深143㎡——2室2廳3衛(wèi)（可拓展為4室2廳3衛(wèi)），贈送前后花園、負一層地下室，實用面積超過300㎡，贈送率100%次臥主臥可拓展為臥室可拓展為臥室7.2米面寬，10.6米進深，客廳挑高6.9米金融街融穗御府（B戶型）次臥主臥可拓展為臥室可拓展為臥室7.5米面寬，10.6米進深，客廳挑高6.9米可拓展為長者房可拓展為書房可拓展為書房金融街融穗御府（A戶型）148㎡——2室2廳3衛(wèi)（可拓展為4室2廳3衛(wèi)），贈送前后花園、負一層地下室，實用面積超過300㎡，贈送率100%保利星海小鎮(zhèn)116㎡——5室2廳3衛(wèi)（為拓展后格局），實用面積約226㎡，贈送率約100%7米面寬，7米進深，客廳無挑高負一層地下室約28方約42方約23方約18方前花園露臺露臺后花園別墅平面圖面積贈送位置樓層贈送位置負一層地下室一層前后花園、露臺二層露臺保利星海小鎮(zhèn)166㎡——4室3廳3衛(wèi)（為拓展后格局），實用面積約320㎡，贈送率約100%6米面寬，11.7米進深，客廳無挑高約58方約61方約24方約13方負一層地下室后花園前花園陽臺露臺露臺露臺別墅平面圖面積贈送位置樓層贈送位置負一層地下室一層前后花園、陽臺二層、三層露臺廣州市面上別墅產品的贈送面積方式主要為以