資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一章和第二章

學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估的必要性1、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展2、財(cái)政部門對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的規(guī)定，注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)與評(píng)估師業(yè)務(wù)分離，財(cái)政部2005年第二十二號(hào)文件3、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系：公允價(jià)值4、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的就業(yè)方向5、資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的證書：注評(píng)師CPV學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估的必要性（一）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大專學(xué)歷，工作滿5年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿3年。（二）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿1年。（三）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年。（四）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類博士學(xué)位。（五）非經(jīng)濟(jì)類、工程類專業(yè)畢業(yè)，其相對(duì)應(yīng)的從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作年限延長(zhǎng)2年。（六）不具備上述規(guī)定的學(xué)歷，但通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、審計(jì)專業(yè)初級(jí)資格考試，取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資格，并從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿5年。

學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估的必要性考試科目《經(jīng)濟(jì)法》《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》《資產(chǎn)評(píng)估》《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》三年內(nèi)考完資產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)特點(diǎn)以及方法1、重視理論學(xué)習(xí)2、重視案例學(xué)習(xí)3、注意區(qū)分會(huì)計(jì)學(xué)科與資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科中既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念4、資產(chǎn)評(píng)估-經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)-計(jì)價(jià)要求-會(huì)計(jì)核算幾點(diǎn)要求1、按時(shí)上課，有事請(qǐng)假2、點(diǎn)名制度：班長(zhǎng)每節(jié)課必須課前點(diǎn)名，老師上課時(shí)可能全點(diǎn)，也可能隨著提問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行抽查，有關(guān)取消考試資格等方面規(guī)定參照系里有關(guān)文件3、考試成績(jī)3：74、考試形式：考試課，閉卷5、作業(yè)本本書章節(jié)機(jī)構(gòu)第一章、總論2周第二節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法3周第三章、機(jī)器設(shè)備評(píng)估：1周第四章、房地產(chǎn)評(píng)估：3周第五章、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估：2周第六章、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估：2周第七章、長(zhǎng)期投資評(píng)估：1周第八章、企業(yè)價(jià)值評(píng)估：1周第九章、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：1周擬補(bǔ)充內(nèi)容1、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的會(huì)計(jì)處理2、資源性資產(chǎn)評(píng)估3、金銀首飾評(píng)估4、金融資產(chǎn)評(píng)估5、課堂隨時(shí)穿插案例，鼓勵(lì)課堂討論老師介紹姓名：鞠永強(qiáng)電話公室：106畢業(yè)院校：2005年山財(cái)碩研第一章、總論本章主要內(nèi)容：資產(chǎn)以及資產(chǎn)評(píng)估概念、評(píng)估的發(fā)展歷程以及評(píng)估八要素第一節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)及其特點(diǎn)（一）資產(chǎn)定義：過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成、企業(yè)擁有或控制、與其能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的流入，如何理解？過(guò)去交易或事項(xiàng)形成：企業(yè)擁有或控制能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入思考：與會(huì)計(jì)上對(duì)資產(chǎn)的定義有什么區(qū)別？會(huì)計(jì)與資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)定義的不同1、價(jià)值判定原則不同會(huì)計(jì)以歷史成本原則為基礎(chǔ)，資產(chǎn)評(píng)估以市場(chǎng)價(jià)值原則為基礎(chǔ)，企業(yè)的自創(chuàng)商譽(yù)會(huì)計(jì)上不作為資產(chǎn)核算，但在市場(chǎng)中有價(jià)值，商譽(yù)與品牌價(jià)值有一定關(guān)聯(lián)人力資源價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn)環(huán)境價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn)：非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有體現(xiàn)：石油濟(jì)柴會(huì)計(jì)與資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)定義的不同2007年度全球最強(qiáng)勢(shì)品牌排名前十的公司及各自的價(jià)值1.Google（664億美元）2.通用電氣（619億美元）3.微軟（550億美元）4.可口可樂(lè)（441億美元）5.中國(guó)移動(dòng)（412億美元）6.萬(wàn)寶路（392億美元）7.沃爾瑪（369億美元）8.花旗銀行（337億美元）9.IBM（336億美元）10.豐田（334億美元）（二）、資產(chǎn)分類1、按有無(wú)實(shí)物形態(tài)分為無(wú)形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)：房屋機(jī)器存貨等需要專業(yè)的評(píng)估方法無(wú)形資產(chǎn)：專利及非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)土地使用權(quán)、商譽(yù)，評(píng)估難度很大2、按有無(wú)綜合獲利能力分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)評(píng)估有時(shí)稱為企業(yè)價(jià)值評(píng)估3、按是否獨(dú)立存在分為可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)不可確指無(wú)形資產(chǎn)主要是指？4、按是否參與經(jīng)營(yíng)過(guò)程分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)增值稅納稅時(shí)會(huì)計(jì)處理不一樣，09年新增值稅法二、評(píng)估的涵義及其要素（一）、評(píng)估涵義：誰(shuí)按照什么要求，為實(shí)現(xiàn)什么目的，遵守什么原則，依據(jù)什么程序，選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型、運(yùn)用什么方法，對(duì)特殊時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算（二）、基本要素8個(gè)1、評(píng)估主體：評(píng)估機(jī)構(gòu)和他的從業(yè)人員2、評(píng)估客體3、評(píng)估依據(jù)法律依據(jù)準(zhǔn)則依據(jù)時(shí)間依據(jù)合約依據(jù)4、評(píng)估目的8大類5、評(píng)估原則：工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則二、評(píng)估的涵義及其要素工作原則：獨(dú)立性、客觀性、公正性、科學(xué)性、重要性、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則6、評(píng)估程序8步前期事項(xiàng)準(zhǔn)備-簽訂業(yè)務(wù)約定書-制定評(píng)估計(jì)劃-現(xiàn)場(chǎng)勘查-收集整理資料-評(píng)定估算-編制并提交報(bào)告-檔案歸集與整理7、評(píng)估價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值（保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值、投資價(jià)值）重置成本、市場(chǎng)價(jià)值、預(yù)期收益現(xiàn)值、清算價(jià)值8、評(píng)估方法：成本、收益、市場(chǎng)法加上專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估法三、資產(chǎn)評(píng)估的種類1、按評(píng)估工作內(nèi)容不同分為：一般評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢2、按照資產(chǎn)評(píng)估與評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系不同可分為完全評(píng)估和限制評(píng)估以及部分限制評(píng)估3、按照評(píng)估對(duì)象不同可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估，需要配備的評(píng)估人員不同，適用的評(píng)估原則也不同，主要是經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則，貢獻(xiàn)原則四、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1、市場(chǎng)性：資產(chǎn)評(píng)估由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來(lái)；評(píng)估時(shí)必須堅(jiān)持完整的市場(chǎng)理念、評(píng)估結(jié)論必須要經(jīng)得住市場(chǎng)檢驗(yàn)2、公正性客觀性獨(dú)立性：客觀評(píng)價(jià)、保持獨(dú)立、不受威逼利誘、公正性對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)維持并擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模有益、如何做到？第一，保持獨(dú)立第二，嚴(yán)守職業(yè)道德第三，嚴(yán)守執(zhí)業(yè)程序3、技術(shù)性4、咨詢性5、綜合性6、責(zé)任性程序違法案例分析慶云集團(tuán)公司擬將一全資所有的旅行社轉(zhuǎn)讓給一上市公司，特聘請(qǐng)大力資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)這項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)雙方約定大約作價(jià)為800萬(wàn)元人民幣。事務(wù)所指定本所執(zhí)業(yè)的注冊(cè)評(píng)估師張三和李四負(fù)責(zé)此業(yè)務(wù)，一周以后，李四被安排去處理另一項(xiàng)目，張三隨即從自己執(zhí)業(yè)的另一家資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所請(qǐng)來(lái)注冊(cè)評(píng)估師王五協(xié)助完成項(xiàng)目的中后期工作。最終他們按時(shí)完成了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，張三和李四共同在評(píng)估報(bào)告上簽字。之后，有媒體來(lái)采訪張三，在經(jīng)過(guò)李四的哥哥―慶云集團(tuán)公司法人代表的口頭許可下，張三講述了這次評(píng)估業(yè)務(wù)的主要細(xì)節(jié)。試找出上述事件中違反注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估程序之處，并簡(jiǎn)單說(shuō)明。程序違法案例案例分析過(guò)程：評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)與委托人事先約定評(píng)估價(jià)值李四沒(méi)有參與評(píng)估全過(guò)程，不應(yīng)在評(píng)估報(bào)告上簽字大力事務(wù)所注冊(cè)評(píng)估師李四與慶云集團(tuán)法人代表有親屬關(guān)系，此業(yè)務(wù)不應(yīng)由大力資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所承接張三不應(yīng)同時(shí)在兩個(gè)事務(wù)所執(zhí)業(yè)評(píng)估人員有保密義務(wù)，沒(méi)有委托人的書面授權(quán)不得泄露相關(guān)業(yè)務(wù)資料第二節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展一、產(chǎn)生與發(fā)展的三階段與商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展相伴隨并為之服務(wù)（一）、原始評(píng)估階段：偶爾的商品交換階段1、原始社會(huì)末期剩余產(chǎn)品出現(xiàn)，進(jìn)而出現(xiàn)了私有制，出現(xiàn)了物權(quán)，導(dǎo)致了偶爾的商品交換，-資產(chǎn)評(píng)估2、特點(diǎn)直觀性：依靠經(jīng)驗(yàn)，無(wú)固定的評(píng)估程序非專業(yè)性：權(quán)威但不專業(yè)的部落長(zhǎng)老，無(wú)類似專業(yè)知識(shí)，偶然事件無(wú)償性：權(quán)利行駛，地位象征，免費(fèi)無(wú)法律責(zé)任性：不獲取收入不承擔(dān)責(zé)任（二）經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段1、商品交換成為廣泛的社會(huì)行為，出現(xiàn)了商品經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)了大量的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)運(yùn)而生大量的專業(yè)性評(píng)估人員2、特點(diǎn)：業(yè)務(wù)量大專業(yè)性有償性經(jīng)驗(yàn)性法律性組織性（三）、科學(xué)評(píng)估階段1、商品經(jīng)濟(jì)稱為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，評(píng)估業(yè)務(wù)量進(jìn)一步放大，現(xiàn)代科技手段和企業(yè)管理理念引入評(píng)估業(yè)務(wù)2、特點(diǎn)公司化的評(píng)估機(jī)構(gòu)：有限責(zé)任公司科學(xué)化的評(píng)估手段和方法：科技改變?cè)u(píng)估生活多元化的評(píng)估業(yè)務(wù)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易或置換；企業(yè)并購(gòu)、分立或合資；企業(yè)清算；資產(chǎn)拍賣、抵押租賃；企業(yè)股權(quán)變動(dòng)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；非貨幣性資產(chǎn)投資；涉訟資產(chǎn)處置；保險(xiǎn)索賠以及其他金融服務(wù)專業(yè)化的評(píng)估人員法律化的評(píng)估結(jié)果：審簽報(bào)程序二、發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度決定了資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展程度1、公司化法人化的資產(chǎn)評(píng)估主體按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立：產(chǎn)權(quán)政管分類情況：專業(yè)資評(píng)公司以及兼做資評(píng)的管理咨詢公司2、評(píng)估管理科學(xué)化評(píng)估師協(xié)會(huì)道德規(guī)范準(zhǔn)則中的道德規(guī)范執(zhí)業(yè)基本準(zhǔn)則道德基本準(zhǔn)則評(píng)估監(jiān)測(cè)結(jié)構(gòu)審簽報(bào)程序上級(jí)主管部門3、從業(yè)人員的多層次化評(píng)估人員管理人員監(jiān)管人員評(píng)估業(yè)務(wù)銷售人員4、評(píng)估業(yè)務(wù)多元化三、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的歷史現(xiàn)狀和背景

1、上世紀(jì)70年代末之前-零星的民間評(píng)估行為2、上世紀(jì)80年底末，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)端，1989年3、1990年國(guó)資局成立資產(chǎn)評(píng)估中心-省級(jí)中心相應(yīng)成立4、1991年11月國(guó)務(wù)院91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》5、成立行業(yè)組織：1993年12月，中評(píng)協(xié)成立6、1995年3加入國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)7、1995年5月《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》8、規(guī)范管理：脫鉤改制98年實(shí)施99年完成9、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系成立第三節(jié)、評(píng)估目的與價(jià)值類型一、資產(chǎn)評(píng)估的目的（一）、一般目的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值公允價(jià)值的含義：完全有效的市場(chǎng)，在實(shí)踐中只能是雙方滿意的一種，體現(xiàn)獨(dú)立公正原則的一種結(jié)果（二）、特定目的十一種（三）、資產(chǎn)評(píng)估目的在評(píng)估中的作用：統(tǒng)馭性，決定了評(píng)估價(jià)值類型選擇、評(píng)估方法選擇、決定評(píng)估對(duì)象、甚至于對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)選擇都有影響第三節(jié)、評(píng)估目的與價(jià)值類型二、評(píng)估的價(jià)值類型（一）、根據(jù)市場(chǎng)條件分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值（二）、以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)又可分為重置成本、現(xiàn)行市價(jià)、和收益現(xiàn)值1、重置成本：重置資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)發(fā)生的一切必要合理的之處，分為復(fù)原和更新兩種方法2、現(xiàn)行市價(jià)：公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格，公開市場(chǎng)是指：充分競(jìng)爭(zhēng)、信息自由充分無(wú)成本、買方賣方地位均衡、理性人3、收益現(xiàn)值：將本求利，將未來(lái)收益本金化第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)：假設(shè)是科學(xué)研究的起點(diǎn)，任何科學(xué)都有假設(shè)都有適用范圍科學(xué)研究的視野是有限的，必須適用一定假設(shè)條件（一）、交易假設(shè)模擬市場(chǎng)機(jī)制，假設(shè)已經(jīng)處于交易中，使得市場(chǎng)機(jī)制能夠?qū)υu(píng)估過(guò)程產(chǎn)生影響，從而使得評(píng)估過(guò)程不至于天馬行空，否則，一些極特殊的假設(shè)比如投資收藏等就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果大相徑庭第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則（二）、公開市場(chǎng)假設(shè)僅僅假設(shè)交易還是不夠的，還要看什么市場(chǎng)條件下交易1、公開市場(chǎng)需具備條件：買賣自愿買者賣者眾多無(wú)市場(chǎng)控制行為買賣方地位平等市場(chǎng)自由進(jìn)入退出信息傳遞及時(shí)充分、信息對(duì)稱、信息傳遞不需要成本2、最佳使用原則-客觀收益原則買賣雙方自由競(jìng)價(jià)，賣方的標(biāo)價(jià)肯定要考慮資產(chǎn)的各種可能用途，買方肯定也會(huì)考慮該資產(chǎn)的最佳用途，從而公開市場(chǎng)原則隱含了最佳使用原則3、基礎(chǔ)性地位：評(píng)估行為的基礎(chǔ)，只要能在公開市場(chǎng)交易都應(yīng)適用公開市場(chǎng)假設(shè)第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則（三）、繼續(xù)使用假設(shè)繼續(xù)作為一項(xiàng)整體資產(chǎn)使用，不改變資產(chǎn)的形態(tài)和本質(zhì)特征，具體來(lái)說(shuō)包括在用續(xù)用：沿用原有用途轉(zhuǎn)用續(xù)用：轉(zhuǎn)做其他用途移地續(xù)用：變換空間位置以出租車為例：繼續(xù)使用假設(shè)是預(yù)期收益原則的基礎(chǔ)也是收益法的基礎(chǔ)第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則（四）、清算假設(shè)本身是一種例外情況適用于非市場(chǎng)假設(shè)：被迫清算或具有被清算的可能性時(shí)，應(yīng)假設(shè)資產(chǎn)需要在短時(shí)間內(nèi)快速變現(xiàn)，賣方處于不利地位，不符合公開市場(chǎng)假設(shè)了，只能適用清算假設(shè)清算假設(shè)評(píng)估值一般低于公開市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估值謹(jǐn)慎使用該原則第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則二、資產(chǎn)評(píng)估原則（一）、工作原則1、獨(dú)立性原則公正無(wú)私堅(jiān)持獨(dú)立的第三方立場(chǎng)評(píng)估收費(fèi)只與工作量有關(guān)，不與評(píng)估價(jià)格掛鉤回避原則人員回避業(yè)務(wù)回避第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則2、客觀性原則評(píng)估依據(jù)充分：被評(píng)估的資產(chǎn)、股權(quán)債權(quán)必須是客觀的、真實(shí)的，有關(guān)證據(jù)必須要審查實(shí)事求是3、科學(xué)性原則合理制定方案與計(jì)劃，做好人財(cái)物以及時(shí)間的計(jì)劃根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況選擇能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)合理選擇評(píng)估方法4、專業(yè)性原則專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，人才儲(chǔ)備評(píng)估機(jī)構(gòu)資格審查從業(yè)人員從業(yè)資格審查第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則（二）、資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則-專業(yè)原則1、預(yù)期原則預(yù)期收益預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期收益期2、供求原則價(jià)值規(guī)律供求均衡決定價(jià)格：馬歇爾供求均衡論3、貢獻(xiàn)原則考慮組合資產(chǎn)中某項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率第四節(jié)、評(píng)估假設(shè)與評(píng)估原則4、替代原則：功能相類似的資產(chǎn)在價(jià)值上也具有可比性替代原則是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)功能類似價(jià)格不同的兩個(gè)商品以價(jià)格較低者作為評(píng)估值適用替代原則時(shí)不僅要看到二者的相同處，更要看到不同5、評(píng)估基準(zhǔn)日原則資產(chǎn)價(jià)值多變化，影響因素多6、最佳利用原則實(shí)際收益客觀收益第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序一、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)（一）、行為依據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書委托方管理當(dāng)局出具的同意進(jìn)行評(píng)估的書面文件（二）、法規(guī)依據(jù)以及準(zhǔn)則依據(jù)1991年國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1999年財(cái)政部《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》2001年《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-無(wú)形資產(chǎn)》2004年財(cái)政部《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》以及其他法規(guī)第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序（三）、產(chǎn)權(quán)依據(jù)-契約依據(jù)各種產(chǎn)權(quán)以及其他權(quán)利證明文件，如租賃權(quán)，使用權(quán)或處置權(quán)等（四）、取價(jià)依據(jù)直接資料：市場(chǎng)取價(jià)信息間接資料：被評(píng)估單位提供的有關(guān)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（五）、時(shí)間依據(jù)選擇與評(píng)估基準(zhǔn)日較近的具有可比性的資料（六）、其他價(jià)格體系補(bǔ)充：定價(jià)體系：以基期價(jià)格為準(zhǔn)，不再發(fā)生變化時(shí)價(jià)體系：正常交易的價(jià)格，體現(xiàn)了供求關(guān)系還有通脹，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)實(shí)價(jià)體系：在時(shí)價(jià)體系基礎(chǔ)下，不考慮通脹、供求、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序二、資產(chǎn)評(píng)估的程序（一）、明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)與收益分析2、執(zhí)業(yè)能力自查，3、委托方情況以及上級(jí)部門，防范惡意委托4、被評(píng)資產(chǎn)情況：物理情況，法律情況，使用資料、5、了解評(píng)估目的，目的唯一6、價(jià)值類型以及定義：是否市場(chǎng)價(jià)值7、評(píng)估基準(zhǔn)日8、限制條件和重要假設(shè)，是否背離評(píng)估原則9、獨(dú)立性分析第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序（二）、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書-委托代理關(guān)系合同1、注意事項(xiàng)只有評(píng)估機(jī)構(gòu)才可簽訂業(yè)務(wù)約定書，評(píng)估師個(gè)人不可以約定書應(yīng)由雙方法人或授權(quán)代表簽訂合同一經(jīng)簽訂便具有約束力2、業(yè)務(wù)約定書內(nèi)容甲乙方名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日、出具報(bào)告時(shí)間要求、報(bào)告使用范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任、簽約時(shí)間、其他（其他評(píng)估要素因?yàn)橹簧婕暗皆u(píng)估機(jī)構(gòu)，故在業(yè)務(wù)約定書里可以省略）第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序（三）、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃1、時(shí)間安排：受評(píng)估基準(zhǔn)日以及報(bào)告提交日限制2、人力安排：受評(píng)估師數(shù)量以及質(zhì)量、預(yù)算限制3、財(cái)力安排：受預(yù)算限制4、物力安排：各種工具以及專業(yè)資料的準(zhǔn)備5、計(jì)劃制定時(shí)應(yīng)和委托方以及相關(guān)當(dāng)事方溝通6、計(jì)劃保持動(dòng)態(tài)閉環(huán)控制，可修正7、應(yīng)考慮因素：評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、所涉資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別數(shù)量、相關(guān)資料收集情況、該項(xiàng)資產(chǎn)的以往評(píng)估經(jīng)歷、誠(chéng)信狀況、專業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力情況等第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序（四）、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查-直接資料1、對(duì)實(shí)物類資產(chǎn)進(jìn)行勘查，盡量普查2、抽查需說(shuō)明原因以及抽查的過(guò)程，抽查數(shù)量要符合要求3、注意和委托方溝通，防止漏查現(xiàn)象（五）、收集資產(chǎn)評(píng)估資料1、信息源分析2、信息源：行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)本身資料、市場(chǎng)資料、中介媒體報(bào)道第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序（六）、評(píng)定估算1、資料整理2、方法選擇3、定性定量方法綜合分析，形成報(bào)告結(jié)論（七）、提交報(bào)告1、內(nèi)容2、審簽報(bào)手續(xù)的完備3、保密要求4、與委托人適當(dāng)溝通第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序（八）、檔案歸集與整理-保全資料1、應(yīng)對(duì)訴訟，維護(hù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)益2、總結(jié)提高完善3、國(guó)家規(guī)定保管年限：不少于10年-《評(píng)估程序準(zhǔn)則征求意見稿》第五節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)與程序關(guān)于評(píng)估程序的幾點(diǎn)要求：1、嚴(yán)格資產(chǎn)評(píng)估程序，建立健全有關(guān)制度2、各評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身情況制定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)程序，不得隨意刪減，評(píng)估后應(yīng)提交報(bào)告書3、評(píng)估機(jī)構(gòu)要建立相應(yīng)的制度監(jiān)督自己的評(píng)估師嚴(yán)格執(zhí)業(yè)程序4、特殊情況確實(shí)無(wú)法貫徹完整程序，需作出說(shuō)明，若認(rèn)為缺省程序?qū)⒂绊懙皆u(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性，應(yīng)拒絕繼續(xù)執(zhí)行業(yè)務(wù)或終止工作5、程序執(zhí)行情況需記錄于工作底稿并在報(bào)告書里披露第二章、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法評(píng)估運(yùn)算的過(guò)程就是根據(jù)評(píng)估目的具體運(yùn)用某一價(jià)值類型對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行量化計(jì)算的過(guò)程三大基本方法：市場(chǎng)法：替代原則，市場(chǎng)均衡決定價(jià)值論成本法：客觀性原則，生產(chǎn)成本決定價(jià)值論收益法：預(yù)期收益原則，效用決定價(jià)值論本章結(jié)構(gòu)：第一節(jié)、市場(chǎng)法第三節(jié)、收益法第二節(jié)、成本法第四節(jié)、評(píng)估方法的選擇第一節(jié)、市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本含義根據(jù)替代原則，比照參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估方法基本思路：找出功能相似的多個(gè)近期交易的參照物，根據(jù)參照物的有效市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)差異因素進(jìn)行分析調(diào)整，然后進(jìn)行綜合計(jì)算各參照物的調(diào)整后價(jià)值得出評(píng)估值優(yōu)點(diǎn)：價(jià)格信息直接取自于市場(chǎng)價(jià)格，比較直接，容易為委托方接受缺點(diǎn)：理論基礎(chǔ)不夠渾厚，評(píng)估出的價(jià)值也不一定科學(xué)，尤其是當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格整體不正常的時(shí)候，比如近期樓市第一節(jié)、市場(chǎng)法二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件和適用范圍（一）、前提1、活躍的公開市場(chǎng)2、能夠找到參照物參照物的條件：功能可比、交易條件可比、交易時(shí)間較近3、參照物的數(shù)量眾多，至少要找出三個(gè)（二）、市場(chǎng)法的適用范圍1、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估2、市場(chǎng)交易資料比較容易獲得的情況3、下列情況不使用市場(chǎng)法：第一，專業(yè)性很強(qiáng)的專用設(shè)備第二，不可復(fù)制的資產(chǎn)，文物古跡、寺廟、政府機(jī)構(gòu)等第三、目前價(jià)值不為市場(chǎng)接受，但發(fā)展?jié)摿薮蟮馁Y產(chǎn)第四、無(wú)形資產(chǎn)第一節(jié)、市場(chǎng)法三、市場(chǎng)法的基本程序（一）、選擇參照物1、參照物選擇要求：功能、時(shí)間、交易條件、地點(diǎn)2、參照物數(shù)量：不少于三個(gè)，一般為4-7個(gè)3、參照物成交價(jià)必須真實(shí)（二）、尋找差異因素1、功能：2、交易時(shí)間：3、交易條件：關(guān)聯(lián)方交易？大宗交易折扣？4、交易地點(diǎn)5、區(qū)域因素：房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)、市場(chǎng)法（三）、對(duì)差異進(jìn)行分析：指標(biāo)化、量化、貨幣化（四）、計(jì)算每一參照物的調(diào)整后價(jià)值-關(guān)鍵部分，注意比較對(duì)象以及基數(shù)的選擇一定要注意調(diào)整的方向（五）、綜合分析得到評(píng)估值對(duì)每一參照物的修正后價(jià)值進(jìn)行平均算出評(píng)估值第一節(jié)、市場(chǎng)法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法分類：根據(jù)參照物和被評(píng)資產(chǎn)差異因素的多少，分為：直接比較法：差異因素少，一般不多于一個(gè)類比調(diào)整法：差異因素多，一般不少于兩個(gè)（一）、直接比較法公式：評(píng)估值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象特征/參照物特征1、現(xiàn)行市價(jià)法高度相似或完全相同時(shí)直接用某一產(chǎn)品的現(xiàn)行市價(jià)代替被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值第一節(jié)、市場(chǎng)法2、銷售折扣法：差異因素只有交易條件評(píng)估值=參照物成交價(jià)格*（1-折扣率）3、功能價(jià)值類比法-差異因素只有功能一項(xiàng)（1）、生產(chǎn)能力比例法-功能和價(jià)值呈線性關(guān)系評(píng)估值=參照物價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象產(chǎn)能/參照物產(chǎn)能）（2）、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法-功能和價(jià)值呈指數(shù)關(guān)系評(píng)估值=參照物價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象產(chǎn)能/參照物產(chǎn)能）x其中x稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取值0.4-0.9.4、價(jià)格指數(shù)法-差異因素只有交易時(shí)間評(píng)估值=參照物價(jià)格*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）第一節(jié)、市場(chǎng)法5、成新率價(jià)格調(diào)整法-差異因素只有成新率評(píng)估值=參照物價(jià)格*評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率成新率=資產(chǎn)的尚可適用年限/總可使用年限總可使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已適用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率6、成本市價(jià)法-差異因素只有成本評(píng)估值=參照物價(jià)格*評(píng)估對(duì)象合理成本/參照物現(xiàn)行合理成本7、市盈率乘數(shù)法-差異因素只有收益額評(píng)估值=評(píng)估對(duì)象收益額*參照物市盈率第一節(jié)、市場(chǎng)法（二）、類比調(diào)整法評(píng)估值=參照物價(jià)格*功能差異系數(shù)*區(qū)域差異系數(shù)*時(shí)間差異系數(shù)*交易情況差異系數(shù)*個(gè)別因素差異系數(shù)例題：選擇：1、市場(chǎng)法的基本思路是()A比較和類比B將未來(lái)收益折現(xiàn)C將利求本D資產(chǎn)重置第二節(jié)、評(píng)估方法

第一節(jié)、市場(chǎng)法2、某機(jī)器需要快速出售，市場(chǎng)上類似資產(chǎn)的成交價(jià)格為6萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師估測(cè)，快速變現(xiàn)的折扣率為30％，則該機(jī)器的評(píng)估價(jià)值為（）元A，18000B，42000C，57000D，630003、某企業(yè)年凈利潤(rùn)為2000萬(wàn)，評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為15，則該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)A，133B，20000C，2000D，30000第一節(jié)、市場(chǎng)法計(jì)算題：1、某商業(yè)用房，面積是800平米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年10月31日，評(píng)估人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)上找到3個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的交易案例，資料如右：參照物ABC交易單價(jià)5000元/㎡59605918成交日期2002年6月2002年9月2002年10月區(qū)域條件107110108交易情況正常高于市價(jià)4%正常第一節(jié)、市場(chǎng)法評(píng)估對(duì)象的區(qū)域條件為100，房產(chǎn)價(jià)格上漲率4%修正值計(jì)算過(guò)程如右：計(jì)算結(jié)果：評(píng)估值=5455參照物ABC交易單價(jià)500059605918時(shí)間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況因素修正100/100100/104100/100修正后價(jià)格546754185480第一節(jié)、市場(chǎng)法2、某商業(yè)用房，面積800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，基準(zhǔn)日選擇在2002年10月31日，評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到了3個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體數(shù)據(jù)如下表：參照物ABC交易單價(jià)5000元/平米59605918成交日期2002.62002.92002.10區(qū)域條件好于評(píng)估資產(chǎn)好于評(píng)估資產(chǎn)好于評(píng)估資產(chǎn)交易情況正常高于市價(jià)4%正常第一節(jié)、市場(chǎng)法被評(píng)資產(chǎn)和參照物結(jié)構(gòu)相似，新舊程度相近，故無(wú)需對(duì)功能因素和參照物因素進(jìn)行調(diào)整，被評(píng)資產(chǎn)所在區(qū)域綜合評(píng)分為100，3個(gè)參照物所在區(qū)域評(píng)分分別為107、110、108.當(dāng)時(shí)房產(chǎn)月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為（1+4%）的四次方=117%，B的為104%，C的為100%，調(diào)整過(guò)程如下表：參照物ABC交易單價(jià)5000元/平米59605918時(shí)間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后價(jià)格546754185480第一節(jié)、市場(chǎng)法五、對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià)（一）、優(yōu)點(diǎn)1、體現(xiàn)市場(chǎng)變化2、直觀，易于接受（二）、缺點(diǎn)1、市場(chǎng)條件要求過(guò)高2、參照物難找3、差異因素分析未必準(zhǔn)確第二節(jié)、成本法一、基本涵義1、三大基本方法之一2、成本法思路：首先估算出重置或重建全新的相同功能的資產(chǎn)需付出的成本（重置成本），然后考慮資產(chǎn)在使用中面臨的各種貶值因素3、公式評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)貶值（實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性）4、理論基礎(chǔ)：成本決定價(jià)值，馬克思生產(chǎn)成本決定價(jià)值5、與市場(chǎng)法在思路上的比較第二節(jié)、成本法相同之處：第一，二者都遵循公開市場(chǎng)假設(shè)、交易假設(shè)第二，都以公開市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)不同之處：第一，理論基礎(chǔ)上市場(chǎng)法認(rèn)為均衡決定價(jià)值，成本法認(rèn)為成本決定價(jià)值，成本法更加注重繼續(xù)使用假設(shè)第二，市場(chǎng)法下選取的參照物是與評(píng)估客體新舊程度相似，功能相似，交易條件相似的類似資產(chǎn)，故只需經(jīng)過(guò)較少的差異調(diào)整即可得評(píng)估對(duì)象價(jià)值，不需計(jì)算貶值；成本法是以全新的重置資產(chǎn)價(jià)值為調(diào)整起點(diǎn)，故需考慮貶值二者在具體運(yùn)用上有較多關(guān)聯(lián)之處第二節(jié)、成本法二、成本法的基本前提（一）、繼續(xù)使用假設(shè)，否則需對(duì)各因素作出調(diào)整（二）、具體前提1、評(píng)估客體和重置或重建的全新資產(chǎn)具有可比性2、評(píng)估客體具有可再生性，否則不能用成本法3、具有貶值特征的資產(chǎn)，古董文物、土地空氣等耗竭性資源，天然氣石油等不能用成本法4、使用價(jià)值和價(jià)值統(tǒng)一，稀缺性資產(chǎn)，目前的空氣5、壟斷特征，月亮第二節(jié)、成本法三、成本法中的基本要素（一）、重置成本1、定義：即現(xiàn)行再取得成本，即在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，主要是現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格條件下重新購(gòu)置和建造與評(píng)估客體相同的全新資產(chǎn)所需的貨幣總額2、復(fù)原重置成本：采用與評(píng)估客體相同的材料、建安標(biāo)準(zhǔn)、工藝流程、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)格，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重置與評(píng)估客體相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出3、更新重置成本：新型材料、新建安標(biāo)準(zhǔn)、新工藝、新設(shè)計(jì)、新技術(shù)以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重置與評(píng)估客體相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出第二節(jié)、成本法4、超額投資成本：兩個(gè)重置標(biāo)準(zhǔn)形成的重置成本的差異，即復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)重置成本與更新標(biāo)準(zhǔn)重置成本之差5、超額運(yùn)營(yíng)成本：由于重置的標(biāo)準(zhǔn)不同而導(dǎo)致形成的兩個(gè)技術(shù)含量不同的重置設(shè)備在重置后運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)成本差異稱為……以上二三四五講述的是本章兩對(duì)很重要的概念（二）、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值1、有形損耗：由于使用或自然力侵蝕造成實(shí)體形態(tài)磨損引起的貶值2、公式以及指標(biāo)第二節(jié)、成本法（三）、資產(chǎn)的功能性貶值1、無(wú)形損耗：由于技術(shù)進(jìn)步原因引起的損耗2、內(nèi)容：超額投資成本引起功能性貶值和超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值3、科技進(jìn)步時(shí)代的功能性貶值（四）、經(jīng)濟(jì)貶值1、產(chǎn)生原因：外部條件發(fā)生變化，市場(chǎng)萎縮或競(jìng)爭(zhēng)加劇2、表現(xiàn)：開工不足，市場(chǎng)占有率下降，市場(chǎng)價(jià)格下降、宏觀以及行業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化-半導(dǎo)體的衰落，數(shù)字技術(shù)的興起第二節(jié)、成本法四、各要素的估測(cè)方法（一）、重置成本的估算1、重置核算法A、思路：按項(xiàng)目分析成本構(gòu)成，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目按重置方法重新計(jì)算其現(xiàn)行價(jià)格，然后將達(dá)到可使用狀態(tài)之前的所有重置支出加總B、重置的標(biāo)準(zhǔn)是什么？C、若市場(chǎng)上無(wú)同類資產(chǎn)，只能假設(shè)重新構(gòu)建，考慮思路：建造成本+合適的利潤(rùn)第二節(jié)成本法例：評(píng)估對(duì)象為一專用設(shè)備，市場(chǎng)上無(wú)同類資產(chǎn)交易案例，經(jīng)分析企業(yè)自己購(gòu)建全新該套設(shè)備需耗用材料100萬(wàn)，工資費(fèi)用20萬(wàn)，間接費(fèi)用率為20%，同類設(shè)備制造商利潤(rùn)率為15%，求該設(shè)備重置成本全新構(gòu)建成本：（100+20）*（1+20%）=144考慮成本利潤(rùn)率：重置成本=144*1.15=165.6另見課本例題第二節(jié)成本法2、價(jià)格指數(shù)法A、價(jià)格指數(shù)類型：定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)B、公式：重置成本=賬面原值*價(jià)格指數(shù)C、注意問(wèn)題：第一，算出的是復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)重置成本第二，科技進(jìn)步時(shí)，該方法高估資產(chǎn)價(jià)值-數(shù)字產(chǎn)品課本例題：53頁(yè)第二節(jié)成本法3、功能價(jià)值類比法A、生產(chǎn)能力比例法B、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法第二節(jié)成本法4、統(tǒng)計(jì)分析法A、適用范圍：對(duì)眾多同質(zhì)類資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估B、步驟第一，對(duì)待評(píng)估對(duì)象進(jìn)行合理分類第二，各類中選擇具有代表性的樣本運(yùn)用前述各種方法獲得其重置成本第三，對(duì)各類的樣本重置成本和賬面成本進(jìn)行比較求取修正系數(shù)k第四，利用修正系數(shù)將樣本評(píng)估結(jié)果擴(kuò)大到總體第二節(jié)成本法（二）、實(shí)體性貶值的估算1、觀察法2、使用年限法A、原理：使用年限和貶值率成線性關(guān)系B、公式：實(shí)體性貶值公式：57頁(yè)總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已適用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率資產(chǎn)使用中有過(guò)追加投資或更新加權(quán)名義已使用年限=加權(quán)更新成本之和/更新成本之和加權(quán)更新成本=更新成本*更新后至評(píng)估時(shí)點(diǎn)間的年限第二節(jié)成本法例題：某資產(chǎn)構(gòu)建于1955年，于1975年和1990年分別進(jìn)行了更新改造，現(xiàn)在于2000年進(jìn)行評(píng)估，該資產(chǎn)設(shè)計(jì)每天工作8小時(shí)，實(shí)際每天工作6小時(shí)，據(jù)評(píng)估師分析該資產(chǎn)尚可使用8年，不考慮其他條件，求貶值率，改造資料如下：構(gòu)建或更新時(shí)間成本/元已使用年限加權(quán)更新成本19552000004590000001975500002512500001990100000101000000合計(jì)35000011250000第二節(jié)成本法計(jì)算過(guò)程：加權(quán)平均已使用年限=（11250000）/350000=32.14年資產(chǎn)利用率=6/8=75%實(shí)際已使用年限：32.14*75%=24.11總使用年限：24.11+8=32.11貶值率：24.11/32.11=75.09%成新率=尚可使用年限/總使用年限第二節(jié)成本法3、修復(fù)費(fèi)用法A、思路：修復(fù)使得待評(píng)資產(chǎn)恢復(fù)到正常使用狀態(tài)發(fā)生的費(fèi)用支出作為被修復(fù)部分發(fā)生的貶值B、修復(fù)的種類，二者需兼具經(jīng)濟(jì)上可行技術(shù)上可行C、需注意的問(wèn)題：修復(fù)費(fèi)用法只適用于計(jì)算資產(chǎn)的局部貶值，若有證據(jù)表明資產(chǎn)的其他部分也發(fā)生了貶值，需使用前兩種方法另行計(jì)算，尤其注意和使用年限法的結(jié)合使用第二節(jié)成本法例題：某被評(píng)估資產(chǎn)重置成本為100萬(wàn)，已使用5年，尚可使用15年，預(yù)計(jì)無(wú)殘值，資產(chǎn)利用率為100%，據(jù)查該資產(chǎn)部分損壞，修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元，要求計(jì)算該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值計(jì)算過(guò)程修復(fù)費(fèi)用10萬(wàn)為實(shí)體性貶值的一部分，修復(fù)到全新狀態(tài)，所以沒(méi)被修復(fù)部分的重置成本為90萬(wàn)使用年限法下實(shí)體性貶值率：5/20=0.25貶值22.5總的實(shí)體性貶值：10+22.5=32.5第二節(jié)成本法(三)、功能性貶值的估算1、產(chǎn)生原因：技術(shù)進(jìn)步2、超額投資成本引起的功能性貶值兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重置成本之差3、超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值第一步，計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本第二步，考慮年凈超額運(yùn)營(yíng)成本第三步，確定可使用年限和折現(xiàn)率第四步，將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)即可第二節(jié)成本法例題：某設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)任務(wù)的情況下，能耗超支30000元，人工消耗超支10000元。經(jīng)評(píng)估人員鑒定，該設(shè)備尚可使用5年，同行業(yè)資產(chǎn)平均收益率10%，所得稅率33%，要求計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值計(jì)算過(guò)程1、年超額運(yùn)營(yíng)成本：30000+100002、年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：40000*（1-33%）3、尚可使用年限5，折現(xiàn)率10%4、功能性貶值：101593第二節(jié)成本法（四）、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算1、原因：外部環(huán)境發(fā)生變化2、資產(chǎn)閑置導(dǎo)致貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率=【1-（資產(chǎn)實(shí)際利用產(chǎn)能/設(shè)計(jì)產(chǎn)能）x】經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率3、因?yàn)槭找骖~減少導(dǎo)致貶值經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額*（1-稅率）*年金現(xiàn)值系數(shù)第二節(jié)成本法五、舉例六、成本法評(píng)價(jià)（一）、優(yōu)點(diǎn)1、考慮了各種貶值，評(píng)估結(jié)果趨于合理2、適用范圍廣：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、特定用途資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)收益資產(chǎn)、無(wú)市場(chǎng)參照物資產(chǎn)（二）、缺點(diǎn)1、計(jì)算復(fù)雜，工作量大，個(gè)別指標(biāo)取得以及計(jì)算較難2、各種貶值難以把握3、價(jià)值除了受成本影響以外，也受效用以及市場(chǎng)供求影響第二節(jié)成本法成本法例題：一、計(jì)算題1、某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)某企業(yè)的某類設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面價(jià)值累計(jì)200萬(wàn)，評(píng)估人員抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其賬面價(jià)值為50萬(wàn)，經(jīng)估算，其重置成本之和為60萬(wàn)，要求估算該類設(shè)備的重置成本。計(jì)算調(diào)整系數(shù)：60/50=1.2計(jì)算評(píng)估值：200×1.2=240第二節(jié)成本法2、公司有一臺(tái)設(shè)備，賬面價(jià)值為160萬(wàn)，2000年購(gòu)置，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年，已知2002年與2000年環(huán)比物價(jià)指數(shù)為140％，評(píng)估人員認(rèn)定該設(shè)備尚可繼續(xù)使用8年，但由于技術(shù)進(jìn)步原因出現(xiàn)一種新設(shè)備，其功能與舊設(shè)備相同，但每生產(chǎn)100件產(chǎn)品可節(jié)約甲材料1公斤，預(yù)計(jì)該廠未來(lái)8年內(nèi)該產(chǎn)品年產(chǎn)量為30萬(wàn)件，甲材料未來(lái)8年保持20元/公斤，折現(xiàn)率為10％，假設(shè)評(píng)估時(shí)該設(shè)備有部分損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用2萬(wàn)元，超額投資成本為1萬(wàn)元，所得稅稅率33％要求計(jì)算：1）、計(jì)算該設(shè)備重置成本

2）、計(jì)算該設(shè)備實(shí)體性貶值

3）、功能性貶值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、計(jì)算該設(shè)備評(píng)估值第二節(jié)成本法1）、該設(shè)備重置成本＝160×140％＝224萬(wàn)

2）、222×20％＋2＝46.4萬(wàn)

3）、超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值為：300000÷100×20×（1－33％）×（P/A,10%,8）=214462.98；超額投資成本引起的功能性貶值為1萬(wàn)元，因此功能性貶值總額為214462.98＋10000＝224462.98元

4）、該設(shè)備評(píng)估值＝2240000－464000－224462.98=1551537.02元第二節(jié)成本法3、某機(jī)器設(shè)備，賬面價(jià)值為10萬(wàn)元，2000年7月1號(hào)引進(jìn)，2003年7月份進(jìn)行評(píng)估，已知2003年相對(duì)于2000年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)為120％，該設(shè)備正常情況下每天應(yīng)工作8小時(shí)，實(shí)際每天工作6小時(shí)。要求：1）、計(jì)算該設(shè)備的資產(chǎn)利用率2）、計(jì)算該設(shè)備的重置成本3）、假設(shè)該設(shè)備尚可使用7年，求其實(shí)體性貶值4）、計(jì)算該設(shè)備評(píng)估值第二節(jié)成本法1）、6÷8＝75％

2）、10×120％＝123）、實(shí)際已使用年限為3×75％＝2.25，實(shí)體性貶值＝12×2.25÷9.25=2.924）、評(píng)估值＝12－2.92＝9.08萬(wàn)第二節(jié)、成本法4、要求對(duì)ABC公司的一組同系列設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，該設(shè)備賬面歷史成本100萬(wàn)，已經(jīng)使用兩年，抽樣選擇代表性設(shè)備3臺(tái)，估算其重置成本之和為60萬(wàn)，歷史成本之和為50萬(wàn)，該設(shè)備尚可使用8年，由于市場(chǎng)上出現(xiàn)新型設(shè)備，與舊設(shè)備相比每年節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本12000元，要求計(jì)算重置成本、各種貶值以及評(píng)估值（折現(xiàn)率為10%）(P/A,10%,8)=5.334991.71第二節(jié)、成本法5、某企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量60臺(tái)，每臺(tái)實(shí)際成本58元，根據(jù)會(huì)計(jì)提供的核算資料，生產(chǎn)該產(chǎn)品的材料費(fèi)用與工資以及其他費(fèi)用的比例為60：40，根據(jù)日前價(jià)格變動(dòng)情況和其他資料確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為1.15，工資以及其他費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.02，要求：計(jì)算該產(chǎn)成品的評(píng)估值。5、60×58×（60％×1.15＋40％×1.02）=3821.04第二節(jié)、成本法6、某評(píng)估機(jī)構(gòu)受托對(duì)某一組設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，賬面價(jià)值200萬(wàn)，抽樣選取5臺(tái)具有代表性的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，重置成本為60萬(wàn)，賬面價(jià)值50萬(wàn)，該組設(shè)備已使用兩年，估計(jì)尚可使用8年，市場(chǎng)上出現(xiàn)一種新型的設(shè)備，與新設(shè)備相比被評(píng)估設(shè)備每年的超額運(yùn)營(yíng)成本為1萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10％，所得稅稅率33％，要求計(jì)算：1）、該設(shè)備的重置成本2）、該組設(shè)備的實(shí)體性貶值3）、該組設(shè)備的功能性貶值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、該組設(shè)備的評(píng)估值第二節(jié)、成本法1）、重置成本＝200×60÷50＝240萬(wàn)

2）、240×20％＝48萬(wàn)

3）、功能性貶值＝1×（1－33％）×（P/A,10%,8）=3.57萬(wàn)第二節(jié)、成本法二、選擇題：1、評(píng)估中成新率確定的基礎(chǔ)是（）A損耗B折現(xiàn)率C估算方法D已使用年限2、采用成本法的缺點(diǎn)是（）A不適用于專用機(jī)器評(píng)估B工作量較大C預(yù)期收益難于預(yù)測(cè)D缺少可比數(shù)據(jù)3、功能性貶值由（）引起A使用磨損和自然力B新技術(shù)的推廣應(yīng)用C新法規(guī)的限制D外部環(huán)境變化4、實(shí)體性貶值由（）引起選項(xiàng)同上5、經(jīng)濟(jì)性貶值由（）引起選項(xiàng)同上成本法案例分析國(guó)內(nèi)機(jī)器設(shè)備評(píng)估第三節(jié)、收益法一、基本含義1、定義：收益法是指利用科學(xué)的方法對(duì)資產(chǎn)未來(lái)服役期的預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，然后選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算成為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值，并以該價(jià)值作為評(píng)估值的評(píng)估方法關(guān)于定義的理解理性決策：預(yù)期收益折現(xiàn)值應(yīng)超過(guò)投資額風(fēng)險(xiǎn)考量：項(xiàng)目的內(nèi)含報(bào)酬率應(yīng)高于評(píng)估中設(shè)定的折現(xiàn)率，折現(xiàn)率即必要報(bào)酬率第三節(jié)、收益法2、思路：將利求本獲取評(píng)估值3、理論基礎(chǔ)：效用價(jià)值論，即投資者愿意支付的代價(jià)不會(huì)超過(guò)他預(yù)期的該資產(chǎn)未來(lái)收益現(xiàn)值之和，所以賣方定價(jià)應(yīng)當(dāng)以未來(lái)收益現(xiàn)值之和為基礎(chǔ)3、方法評(píng)價(jià)：最科學(xué)合理的方法二、收益法的基本前提（一）根據(jù)思路需涉及三個(gè)基本要素：1、預(yù)期收益2、折現(xiàn)率3、使用年限三個(gè)基本前提+兩個(gè)重要前提第一、資產(chǎn)可單獨(dú)獲利或與其他資產(chǎn)協(xié)同獲利且邊際貢獻(xiàn)可獲得第三節(jié)、收益法第二，未來(lái)的收益可預(yù)計(jì)可貨幣化計(jì)量第三，獲得既定預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)計(jì)第四，使用年期可確定第五，收益穩(wěn)定且無(wú)其他不利附設(shè)條件（二）、收益法的適用范圍1、企業(yè)價(jià)值評(píng)估2、能獨(dú)立計(jì)算收益額的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估3、不能合理確定三要素的評(píng)估業(yè)務(wù)不能用收益法三、收益法的基本公式公式繁多需考慮兩個(gè)因素第一、收益期是有限期還是無(wú)限期第三節(jié)、收益法第二：預(yù)期收益是常量還是變量，變化趨勢(shì)如何具體公式（一）、純收益不變1、無(wú)限期P=A/r2、收益年期有限，折現(xiàn)率大于零P=(A/r)[1-1/(1+r)n]3、收益年期有限，折現(xiàn)率等于零P=A*n第三節(jié)、收益法(二)、純收益若干年后保持不變1、純收益前幾年有變化，從第n+1年保持不變，收益年期無(wú)限，資本化率大于零公式2、純收益前幾年有變化，從第n+1年保持不變，收益年期有限，折現(xiàn)率大于零公式（三）、已知未來(lái)若干年后該資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，純收益前n年保持不變公式第三節(jié)、收益法四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定（一）、預(yù)期收益首先，預(yù)期收益要滿足2.1里的有關(guān)要求其次，預(yù)期收益是經(jīng)過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)的未來(lái)收益，不是歷史的或現(xiàn)實(shí)的收益第三、預(yù)期收益是客觀收益，不是實(shí)際收益，也不是非正常收益第四、預(yù)期收益的表現(xiàn)形式多樣化，主要有凈利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流量第三節(jié)、收益法凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊+無(wú)形資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)攤銷，更能反映資產(chǎn)未來(lái)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值變化全貌，需注意問(wèn)題：口徑問(wèn)題，相關(guān)稅費(fèi)以及收入的歸集計(jì)算必須合規(guī)合法，與會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)統(tǒng)一口徑以便于預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：定價(jià)體系：選擇基期價(jià)格保持不變時(shí)價(jià)體系：以后各期的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，反映供求變化以及通脹實(shí)價(jià)體系：時(shí)價(jià)中扣除通脹因素后的價(jià)格

第三節(jié)、收益法預(yù)期收益影響因素：產(chǎn)能以及負(fù)荷資產(chǎn)組合難易程度技術(shù)成熟度市場(chǎng)開發(fā)度配套設(shè)施情況預(yù)期收益外在表現(xiàn)分類：

第三節(jié)、收益法(二)、折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率即未來(lái)收益折算為現(xiàn)值的比率折現(xiàn)率來(lái)源于貨幣時(shí)間價(jià)值理論，資產(chǎn)具有收益性、流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性，風(fēng)險(xiǎn)性的存在促使投資者更關(guān)注資產(chǎn)現(xiàn)在的收益，否之則要求更高的收益影響因素：行業(yè)邊際收益率銀行貸款利率、加權(quán)平均資本成本一般情況下可選擇行業(yè)或社會(huì)平均權(quán)益資金收益水平來(lái)作為折現(xiàn)率

第三節(jié)、收益法（三）、收益年限被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況使用條件技術(shù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況法律契約資產(chǎn)規(guī)模構(gòu)建方式復(fù)雜程度技術(shù)水平行業(yè)特點(diǎn)主要裝備或裝置的經(jīng)濟(jì)壽命期產(chǎn)出物的生命周期主要裝置的折舊年限、企業(yè)存續(xù)年限以及項(xiàng)目合作年限、國(guó)家有關(guān)規(guī)定、類似資產(chǎn)的可使用年限、機(jī)器設(shè)備有關(guān)使用說(shuō)明書、國(guó)家制定的分類設(shè)備使用年限表（四）、收益分成率第三節(jié)、收益法四、收益法的一般步驟1、查勘2、分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)狀況以及繼續(xù)適用能力3、資料收益預(yù)測(cè)收益以及年期4、分析邊際貢獻(xiàn)

5、折現(xiàn)率

6、估算五、對(duì)收益法的簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)1、優(yōu)點(diǎn)比較科學(xué)，對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)進(jìn)而確定資產(chǎn)價(jià)值2、三個(gè)要素的確定難度較大，受不可預(yù)見因素影響較大適用范圍較小第四節(jié)、評(píng)估方法的比較與選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系（一）、評(píng)估方法之間的練習(xí)1、對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同市場(chǎng)條件下，對(duì)處于同一狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值應(yīng)該是客觀的2、正常情況下評(píng)估結(jié)果趨同，若大相徑庭可能源于：某些方法不適用、分析過(guò)程有缺陷、信息失真、評(píng)估師職業(yè)判斷失誤，使用多種方法相互比對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（二）、評(píng)估方法的區(qū)別1、評(píng)估的特定目的不同2、選用的價(jià)值類型不同3、市場(chǎng)法和成本法存在許多微妙的差別第四節(jié)、評(píng)估方法的比較與選擇二、評(píng)估方法的選擇1、必須與評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)2、必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)3、受數(shù)據(jù)和資料的制約4、選擇效率最高的評(píng)估方法，也可以多種方法并用，相互進(jìn)行印證第四節(jié)、評(píng)估方法的比較與選擇練習(xí)題課后習(xí)題六18.18+18.18+18.03+17.07+16.14+48.31+46.27=182.18習(xí)題七90.91+99.17+112.70+109.28+124.18+1241.84=1778.08習(xí)題八前五年收益現(xiàn)值之和為49.1617五年期10%折現(xiàn)率年金現(xiàn)值系數(shù)=3.7908,設(shè)年金為A，則3.7908*A=49.1617得A=12.9689企業(yè)價(jià)值=A/11%=117.9練習(xí)1、收益法的運(yùn)用關(guān)鍵是確定（）2、要求對(duì)ABC公司進(jìn)行