新景祥-福建客家物流園高端項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)分析和戰(zhàn)略定位報(bào)告-201p-2011年-前期策劃

福建客家物流園項(xiàng)目（第一部分）

——產(chǎn)業(yè)分析和戰(zhàn)略定位報(bào)告新景祥咨詢顧問中心2011.10項(xiàng)目總體思路：項(xiàng)目背景閩西北協(xié)調(diào)發(fā)展下的長汀海西背景下的閩西北區(qū)域長汀在閩西北區(qū)域的地位與作用長汀城市環(huán)境分析長汀城市規(guī)劃解讀閩贛邊區(qū)物流園的挑戰(zhàn)與機(jī)會物流產(chǎn)業(yè)概述長汀物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析城市升級過程中農(nóng)貿(mào)供應(yīng)鏈整合家居建材消費(fèi)市場升級與整合汽車消費(fèi)時(shí)代下的市場需求紡織商貿(mào)產(chǎn)業(yè)機(jī)會與挑戰(zhàn)城市化進(jìn)程中長汀房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場容量分析住宅、別墅購買力分析客戶群體分析競爭環(huán)境分析整體商業(yè)環(huán)境分析旅游文化浪潮下的長汀機(jī)遇旅游文化時(shí)代背景分析長汀旅游文化資源分析長汀旅游文化產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)及客戶定位產(chǎn)業(yè)定位主要客戶群體定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位1、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位2、戰(zhàn)略體系構(gòu)建3、功能定位及業(yè)態(tài)定位

4、各業(yè)態(tài)體量預(yù)估八、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議基地資源分析總平布局建議各功能區(qū)規(guī)劃建議啟動區(qū)規(guī)劃建議建筑立面構(gòu)思景觀規(guī)劃構(gòu)思九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算評估前言項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景政府審批文件項(xiàng)目已知條件和研究目標(biāo)項(xiàng)目位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)西南翼重鎮(zhèn)和閩西交通門戶（長?。?，地處閩、粵、贛三省交界。項(xiàng)目位于有歷史文化名城、客家首府之稱的龍巖城市副中心長汀縣。項(xiàng)目位于長汀縣汀州城區(qū)的邊緣，地處未來城市副中心策武城區(qū)與汀州城區(qū)的中間。項(xiàng)目背景：位于海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)西南翼重鎮(zhèn)并具有歷史文化名城、客家首府之稱的長汀縣縣城，同時(shí)地處城市未來發(fā)展方向的主軸上?？h城本案長汀縣本案汀州城區(qū)策武城區(qū)項(xiàng)目簡介：客家物流園（汀州物流園區(qū)第一期）子項(xiàng)目占地面積約872畝，總建約86萬㎡，擬打造集農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、汽車交易區(qū)、家居建材交易區(qū)、針紡織交易區(qū)以及商務(wù)中心五大主題的物流園區(qū)。農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)：占地面積不少于170畝（其中蔬菜和水果批發(fā)市場不少于70畝）汽車及配件交易區(qū)：占地面積約151畝（面積可根據(jù)設(shè)計(jì)要求上下浮動，但不宜偏差過大）家居建材交易區(qū)：占地面積約318畝（面積可根據(jù)設(shè)計(jì)要求上下浮動，但不宜偏差過大）針紡織品交易區(qū)：占地面積約100畝（面積可根據(jù)設(shè)計(jì)要求上下浮動，但不宜偏差過大）商務(wù)中心區(qū)：占地面積不超過133畝總規(guī)劃用地面積1.68平方公里，并預(yù)留發(fā)展用地1平方公里，內(nèi)部劃分為12個(gè)地塊，12各地塊總用地面積為852.3畝，即56.8萬㎡。用地性質(zhì)不宜更改，整體建筑密度和容積率不可突破；農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)不少于170畝，其中蔬菜水果批發(fā)市場不少于70畝；商務(wù)中心不超過133畝；入口一及入口二不得改變（位置如圖）；地塊編號建筑限高（m）容積率建筑密度綠地率A0180≤1.8≤32%≥30%A0224≥1.2且≤1.6≥30%且≤40%≥20%A0312≤1.2≤35%≥30%B0124≥1.0且≤1.5≥30%且≤40%≥20%B0224≥0.8且≤1.5≥30%且≤45%≥20%B0350≥1.2且≤1.6≥30%且≤40%≥20%B049≤0.1≤15%≥40%B0524≥0.8且≤1.2≥30%且≤45%≥20%B0624≥0.8且≤1.2≥30%且≤45%≥20%B0724≥1.0且≤1.5≥30%且≤40%≥20%B0812≤1.2≤35%≥30%B099≤0.2≤15%≥15%A01A02A03B01B02B03B04B05B06B07B08B09政府審批文件：地塊商業(yè)服務(wù)用地性質(zhì)不得改變，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不得突破，但內(nèi)部地塊之間可以互相調(diào)整，農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、商務(wù)中心區(qū)占地面積及兩個(gè)入口有強(qiáng)制性的限制。N農(nóng)貿(mào)市場入口一入口二商務(wù)中心規(guī)劃用地地處丘陵地帶，地勢起伏不平，為一座小山脊的東西兩側(cè)，中間高兩邊低、北高南低、西高東低，區(qū)內(nèi)標(biāo)高最大為370.4，最低為301.1，最大高差達(dá)69.3米。由于地塊呈南北向狹長（南北長2.3公里），東西最寬處640米，最窄處僅為130米，除中間南北向小山脊臺地較高不易平整外，總體地勢呈小丘陵?duì)?，用地?jīng)平整分臺后可以很好的利用。地塊現(xiàn)狀：地塊距離縣城中心2~3公里，夾于國道及山體之間，長度達(dá)2km，進(jìn)深較小；地塊高差較大，最大高差達(dá)近70米，整體地勢呈小丘陵?duì)?。?guī)劃用地項(xiàng)目運(yùn)作背景1、已知條件及依據(jù)甲方與長汀縣政府簽訂長汀物流園（第一期）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資合同；地塊情況簡介；地塊長汀物流園園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃圖等資料；早期參加設(shè)計(jì)方案競標(biāo)設(shè)計(jì)院的7個(gè)方案以及中建廈門分院方案初稿等資料；早期策劃公司法布勞格策劃案等資料。2、項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目處于征地階段，還未取得土地使用權(quán)證，2011.11.6日舉行奠基儀式；項(xiàng)目處于概念性方案設(shè)計(jì)階段。3、研究內(nèi)容及目標(biāo)任務(wù)：物流園的可行性分析、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目規(guī)劃建議第一部分閩西北協(xié)調(diào)發(fā)展下的長汀海西背景下的閩西北區(qū)域長汀在閩西北區(qū)域的地位與作用長汀城市環(huán)境分析長汀城市規(guī)劃解讀長汀縣長汀地處福建西部、武夷山南麓，南與廣東近鄰，西與江西接壤，是閩、粵、贛三省邊陲要沖。全縣設(shè)18個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），總?cè)丝?2萬人?？h城人口約16~18萬人，土地面積3099平方公里，為全省第五大縣。1994年，長汀被國務(wù)院確定為第三批國家歷史文化名城。城市概況：長汀位于福建省西部，閩贛交界處，轄18個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），是福建省第五大縣。建設(shè)閩粵贛互動發(fā)展區(qū)以龍巖、三明、贛州、梅州等城市為中心，大力承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快發(fā)展旅游、現(xiàn)代物流、生態(tài)農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)資源綜合利用和精深加工等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成為承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地，閩粵贛邊連接沿海、拓展腹地的生態(tài)型經(jīng)濟(jì)樞紐，全國重要的客家文化中心和紅色旅游基地。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃中海西地域范圍包括福建全境以及浙江溫州市、衢州市、麗水市，廣東汕頭市、梅州市、潮州市、揭陽市，江西上饒市、鷹潭市、撫州市、贛州市，陸域面積約27萬平方公里。海西占位：長汀是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，閩浙粵贛共建“海西20城”中全國重要客家文化中心和紅色旅游基地的重要組成部分。資料來源：《海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃》長汀閩西北區(qū)位：長汀區(qū)位偏遠(yuǎn)，2小時(shí)交通圈內(nèi)比較有影響力的城市為龍巖、贛州、梅州和三明地區(qū)，距離廈門、泉州、福州的時(shí)間距離為3~5個(gè)小時(shí)。長汀—>龍巖市里程145公里長汀—>漳州市里程

310公里長汀—>廈門市里程

354公里長汀—>三明市里程

238公里長汀—>南平市里程

330公里長汀—>福州市里程

511公里長汀—>泉州市里程417公里長汀—>莆田市里程

504公里贛龍鐵路與廈蓉高速長汀867公里泉州市2小時(shí)3小時(shí)5小時(shí)300公里198公里641公里501公里長汀—>武平縣139公里

長汀—>上杭縣145公里長汀—>永定縣186公里

長汀—>連城縣83公里長汀—>漳平市202公里長汀—>清流縣78公里長汀—>寧化縣86公里長汀—>明溪縣127公里長汀—>永安市182公里長汀—>瑞金市40公里長汀—>石城縣112公里長汀—>會昌縣86公里0.5小時(shí)2小時(shí)4小時(shí)交通輻射力分析：未來龍巖各縣市均有高速公路，長汀與龍巖縣市交通聯(lián)系將極大提升；但與贛州、三明的鄰近縣市通過省道、縣道相連，交通不便。現(xiàn)有公路廈蓉高速；319國道；205省道?！笆濉币?guī)劃建設(shè)公路高速公路：長武高速，長汀河田—>武平城關(guān)高速；建長高速：三明建寧—>長汀河田—>連城高速。省道：擬建3條省道連通瑞金東、石城西南、武平北、會昌南、連城北、上杭北陸路直通城市（現(xiàn)狀及未來）武平、連城、上杭、龍巖市區(qū)、瑞金、石城、會昌長武高速：長汀河田—>武平城關(guān)高速；建長高速：三明建寧—>長汀河田—>連城文亨高速。長武高速可使長汀通過連接永武高速公路通往珠三角的距離縮短70公里左右；建設(shè)長汀河田至武平城關(guān)高速公路，使建寧-長汀-武平高速公路成為閩西北連接珠三角最快捷的通道。兩條高速均已列入2010-2018年龍巖市高速公路規(guī)劃，預(yù)計(jì)將于規(guī)劃中后期建成通車，其中長汀河田-連城文亨高速公路已列入長汀縣“十二五”開建計(jì)劃。龍巖現(xiàn)有漳龍、龍長，永武、雙永、蛟城五條高速。今后2010-2018年將投560億打造900公里高速公路網(wǎng)，2017年全面形成“兩縱三橫三聯(lián)”高速公路網(wǎng)。交通分析-高速公路：長汀現(xiàn)有龍長高速，龍長高速和建長高速規(guī)劃中，將縮短長汀至閩西北地區(qū)的時(shí)間與距離。龍巖高速公路2010-2018年規(guī)劃圖建長高速長武高速衢寧鐵路京福臺鐵路橫福鐵路南三龍鐵路沿海鐵路向浦鐵路浦建龍梅鐵路長泉鐵路贛龍鐵路復(fù)線龍廈鐵路長汀交通分析-鐵路：長汀是省規(guī)劃鐵路網(wǎng)絡(luò)三級節(jié)點(diǎn)，對接贛州的重要節(jié)點(diǎn)，高速贛龍鐵路擴(kuò)能改造工程建設(shè)中，長泉鐵路即將開工，鐵路交通明顯改善。長泉鐵路：長汀—連城—永安—大田—德化—永春—安溪—南安—泉州市區(qū)，長泉鐵路全長約279公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為國鐵Ｉ級、雙線電氣化、客貨兼營、時(shí)速２００公里的快速鐵路。2010年4月已啟動長泉鐵路前期工作，預(yù)計(jì)2011年底開工。贛龍鐵路擴(kuò)能工程：贛龍鐵路擴(kuò)能工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為國鐵Ⅰ級電氣化雙線，旅客列車設(shè)計(jì)行車速度200公里/小時(shí)。贛龍鐵路擴(kuò)能工程（江西段）自京九鐵路贛縣站—于都—會昌—瑞金—長汀—龍巖，新建雙線250公里，其中福建境內(nèi)136公里。整個(gè)項(xiàng)目投資估算總額244.67億元，設(shè)計(jì)工期3.5年，計(jì)劃2010年上半年動工，2013年下半年竣工。贛龍鐵路：僅有贛龍鐵路通過長汀，且時(shí)速僅為80公里/小時(shí)，目前已開通客運(yùn)列車12對，貨運(yùn)能力1000萬噸，現(xiàn)狀鐵路交通狀況一般。2006-2010年長汀縣GDP及增長率經(jīng)濟(jì)分析：近年長汀經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，GDP保持兩位數(shù)增長。長汀縣經(jīng)濟(jì)總量在龍巖市處于中下游水平，與周邊縣市相比具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。資料來源：2011年長汀縣統(tǒng)計(jì)年鑒2010年長汀縣周邊縣市GDP規(guī)模龍巖市贛州市三明市相鄰縣市人口：長汀人口年增長率約1%，人口外遷及向縣城集中的趨勢明顯；周邊縣市人口數(shù)量少，城市化率較低。資料來源：龍巖、三明、贛州統(tǒng)計(jì)年報(bào)與月報(bào)近幾年長汀人口變化社會消費(fèi)品零售：長汀縣社會消費(fèi)品零售總額總量較小，從結(jié)構(gòu)來看，住宿餐飲業(yè)比重小，批發(fā)零售業(yè)比例高達(dá)85-87%，社會消費(fèi)品零售處于初級發(fā)展階段。2010年長汀縣周邊縣市社會消費(fèi)品零售總額龍巖市贛州市三明市相鄰縣市資料來源：龍巖、三明、贛州統(tǒng)計(jì)年報(bào)與月報(bào)萬元億元社會消費(fèi)品零售：長汀縣社會消費(fèi)品零售總額總量較小，在周邊縣市中處于中等水平，對周邊市縣基本無輻射力。產(chǎn)業(yè)分析：長汀縣三次產(chǎn)業(yè)2010年呈現(xiàn)“二三一”的結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)政府工業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。長汀目前仍處于工業(yè)化發(fā)展從初期向中期過渡的階段，輕紡工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)并存，金融保險(xiǎn)業(yè)開始興起。長汀縣三產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化趨勢階段人均GDP（美元）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段小于1000農(nóng)業(yè)商業(yè)工業(yè)化階段初期1000輕紡工業(yè)中期3000重化工業(yè)、制造業(yè)金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)后期5000先進(jìn)制造業(yè)信息產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)后工業(yè)化階段8000金融、科技服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、文化傳媒產(chǎn)業(yè)長?。?614產(chǎn)業(yè)分析：長汀縣產(chǎn)業(yè)主要是2006年以后發(fā)展起來的，主要產(chǎn)業(yè)有服裝制造、紡織、設(shè)備制造、金屬冶煉加工、農(nóng)副食品加工，發(fā)展時(shí)間短，產(chǎn)值不大，目前仍處于工業(yè)化發(fā)展的初級階段。資料來源：2011年長汀縣統(tǒng)計(jì)年鑒長汀目前五大產(chǎn)業(yè)：紡織服裝、機(jī)械電子、農(nóng)副產(chǎn)品加工、稀土精深加工等，五大產(chǎn)值50.1億元產(chǎn)業(yè)分析：“十二五”期間，長汀縣將重點(diǎn)發(fā)展紡織、稀土、機(jī)械電子、農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游“3+2”產(chǎn)業(yè)，力爭紡織、稀土產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別實(shí)現(xiàn)“破百億”。紡織服裝機(jī)械電子農(nóng)副產(chǎn)品加工稀土產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)稀土產(chǎn)業(yè)：打造全國稀土產(chǎn)業(yè)基地。建設(shè)集稀土分離、深加工、產(chǎn)品應(yīng)用和研發(fā)、物流配送為一體的中國海西稀土中心，爭創(chuàng)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。紡織產(chǎn)業(yè)：打造海西紡織產(chǎn)業(yè)基地。引導(dǎo)企業(yè)建立紡織產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，增強(qiáng)企業(yè)的協(xié)作配套和集聚發(fā)展能力，創(chuàng)建紡織品研發(fā)中心，集散配送中心和技術(shù)培訓(xùn)、信息發(fā)布、產(chǎn)品展示等公共服務(wù)平臺，推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級；機(jī)械電子+農(nóng)副產(chǎn)品加工：打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。加快規(guī)劃建設(shè)專用汽車及汽摩配產(chǎn)業(yè)園、臺商投資創(chuàng)業(yè)園區(qū)，建設(shè)優(yōu)勢特色農(nóng)副產(chǎn)品加工園區(qū)；旅游產(chǎn)業(yè)：爭創(chuàng)全國優(yōu)秀旅游城市和省級旅游先進(jìn)縣，努力建設(shè)旅游大縣。資料來源：長汀縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃生存資料享受資料和發(fā)展資料消費(fèi)水平：溫飽型小康型從中長期來看，新興消費(fèi)品的市場需求將保持較長時(shí)間的持續(xù)增長：汽車、住房、電子通訊器材、家庭裝飾裝修等新興消費(fèi)持續(xù)升溫，增長迅速；家電、輕紡等目前市場需求已趨飽和的產(chǎn)品，將面臨產(chǎn)品升級換代的結(jié)構(gòu)調(diào)整；新型材料工業(yè)將有較快發(fā)展，以滿足新一代產(chǎn)品生產(chǎn)的需要；為加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造，提高國民經(jīng)濟(jì)的信息化程度，以信息產(chǎn)業(yè)為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也將出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)分析：隨著社會的發(fā)展，收入的提高，導(dǎo)致了消費(fèi)者消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，汽車、家裝等新興消費(fèi)品持續(xù)升溫，輕紡市場趨向飽和；產(chǎn)業(yè)升級的趨勢，導(dǎo)致新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，如與新興材料工業(yè)相關(guān)的稀土產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律：低級高級傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)評分因素

稀土產(chǎn)業(yè)紡織產(chǎn)業(yè)汽車及配件機(jī)械電子農(nóng)副產(chǎn)品需求影響★★★

★★

★★★★★★★★★★★★市場結(jié)構(gòu)★★★★★★

★★★★★★★★★資源約束★★★

★★★

★★★★★★★★★資源優(yōu)勢

★★★★★★★★★★★產(chǎn)業(yè)集聚★★★★★★★★★區(qū)域分工★★★★★★★★★吸引外資★★★★★★★★★★★★★企業(yè)素質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★城市化★★★★★★★★★★★★★★★說明：得分越高，說明評分因素對企業(yè)越有利產(chǎn)業(yè)分析：長汀縣稀土產(chǎn)業(yè)具有稀缺資源優(yōu)勢，政府大力扶持，發(fā)展前景良好；紡織產(chǎn)業(yè)屬于飽和產(chǎn)業(yè)，競爭激烈，規(guī)?；l(fā)展將受到一定限制；汽車及配件制造和機(jī)械電子，順應(yīng)當(dāng)前的消費(fèi)趨勢，發(fā)展前景較好；農(nóng)副產(chǎn)品有一定發(fā)展空間。總體布局：“一城”：汀州城區(qū)。汀州城區(qū)為城市主體，承擔(dān)絕大部分功能?！皟善保翰呶淦瑓^(qū)及河田片區(qū)。策武片區(qū)以工業(yè)為主，居住商業(yè)服務(wù)為輔的新城區(qū)。河田片區(qū)作為未來城市副中心進(jìn)行開發(fā)，規(guī)劃分析-城市發(fā)展定位：國家歷史文化名城、客家首府，工貿(mào)旅游城市；城市總體布局為“一城兩片”；城市空間擴(kuò)展戰(zhàn)略為“南下、北拓”。規(guī)劃年限城市規(guī)劃建成區(qū)人口總?cè)丝?015年22萬(5%)55萬(1%)2020年26萬57萬2030年35萬61萬汀州城區(qū)策武片區(qū)河田片區(qū)北拓南下城市空間擴(kuò)張“北拓南下”戰(zhàn)略：以策武片區(qū)為核心，“北拓”，與主城區(qū)連成片，緩解主城人口壓力，實(shí)現(xiàn)城市理性外延。“南下”，依托高速公路和鐵路，將河田發(fā)展成為長汀的后備力量，成為以居住工業(yè)功能為主的城市副中心。小結(jié)：

1、海西、閩西北的占位：

是海西20城”中全國重要客家文化中心和紅色旅游基地的重要組成部分；同時(shí)承擔(dān)著承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地。

2、對周邊城市輻射力：

受自身經(jīng)濟(jì)、交通、人口等因素，對周邊200公里以外的區(qū)域輻射力非常小，200公里以內(nèi)的周邊縣市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口規(guī)模有限，受長汀輻射力也較弱。

3、長汀縣經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：

人口大縣、縣城人口規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)總量有限，前仍處于工業(yè)化發(fā)展的初級階段，工業(yè)總產(chǎn)值有限，產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)的紡織業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、機(jī)械電子類為主，城市環(huán)境與歷史文化名城的稱謂相差甚遠(yuǎn)。

4、城市規(guī)劃：

城市定位為國家歷史文化名城、客家首府，工貿(mào)旅游城市；城市總體布局為“一城兩片”；城市以策武片區(qū)為核心，“北拓，南下”。從經(jīng)濟(jì)、人口、交通輻射力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等綜合方面來看，長汀不具備發(fā)展大型綜合物流園的條件，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。第二部分閩贛邊區(qū)物流園的挑戰(zhàn)與機(jī)會物流產(chǎn)業(yè)概述及長汀物流業(yè)現(xiàn)狀分析城市升級過程中農(nóng)貿(mào)供應(yīng)鏈整合家居建材消費(fèi)市場升級與整合汽車消費(fèi)時(shí)代下的市場需求紡織商貿(mào)產(chǎn)業(yè)機(jī)會與挑戰(zhàn)2010年我國物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)為2.7萬億元，年均增長16.7%；占GDP的比重為7%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為16%，對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。物流總額物流費(fèi)用物流增加值我國物流業(yè)：快速發(fā)展的物流業(yè)促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對物流業(yè)已形成很強(qiáng)的依賴性，但社會總體的物流成本過高、效率偏低。2010年我國社會物流總額125萬億元，年均增長21%。根據(jù)測算，2010年單位GDP對社會物流需求的系數(shù)將達(dá)到1:3.2，即表示目前我國每單位GDP產(chǎn)出需要3.2個(gè)單位的物流總額來支持。該系數(shù)比2005年的1:2.6提高了23%，表明社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對物流的需求呈加速增長態(tài)勢。2010年我國社會物流總費(fèi)用為7萬億元，年均增長15.6%。社會物流總費(fèi)用與GDP的比例穩(wěn)中有降，由2005年的18.3%下降到2010年的18%左右，表明我國物流運(yùn)行質(zhì)量和效率提高較慢。以2009年為例，根據(jù)測算，我國物流總費(fèi)用每降低一個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于新增3405億元左右的社會經(jīng)濟(jì)效益。物流業(yè)的轉(zhuǎn)型：降低物流成本及提高物流效率是現(xiàn)在物流業(yè)面臨的最大矛盾，因此現(xiàn)代物流是國內(nèi)物流業(yè)發(fā)展的趨勢。傳統(tǒng)物流現(xiàn)代物流現(xiàn)代物流：原材料、產(chǎn)成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效流動的全過程，它集物流、信息流、資金流為一體，把生產(chǎn)、運(yùn)輸、倉儲、加工、配送等相關(guān)環(huán)節(jié)有機(jī)地結(jié)合起來，形成集成、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、綜合一體化的全新服務(wù)業(yè)。1、第三方物流2、物流地產(chǎn)3、信息……1、簡單移位2、無標(biāo)準(zhǔn)3、人工……倉庫面積庫存占銷售資金率資金周轉(zhuǎn)率50萬平米5.6%行業(yè)平均水平1.2次/年2.54萬平米1.72%15次/年整合之前整合之后效果95%67%12.5倍案例我國物流業(yè)類型：不同類型的物流園依托不同的市場背景，扎實(shí)的市場背景是物流園成功的必要基礎(chǔ)，本案應(yīng)充分考慮市場因托因素。貨運(yùn)服務(wù)型依托空運(yùn)或海運(yùn)或陸運(yùn)樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同的運(yùn)輸形式銜接提供大批量貨物轉(zhuǎn)換的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)不同運(yùn)輸形式的有效銜接主要服務(wù)于國際性或區(qū)域性物流運(yùn)輸及轉(zhuǎn)換生產(chǎn)服務(wù)型依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃提供制造型企業(yè)一體化物流服務(wù)主要服務(wù)于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應(yīng)與產(chǎn)品銷售商貿(mào)服務(wù)型綜合服務(wù)型依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃，為商貿(mào)市場服務(wù)提供商品的集散、運(yùn)輸、配送、倉儲、信息處理、流通加工等物流服務(wù)主要服務(wù)于商貿(mào)流通業(yè)商品集散依托城市配送、生產(chǎn)制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)等多元對象而規(guī)劃位于城市交通運(yùn)輸主要節(jié)點(diǎn)，提供綜合物流功能服務(wù)主要服務(wù)于城市配送與區(qū)域運(yùn)輸商貿(mào)物流是本項(xiàng)目物流園的機(jī)會點(diǎn)2011年3月14日，商務(wù)部、發(fā)展改革委、供銷總社印發(fā)了《商貿(mào)物流發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》，引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)物流服務(wù)模式創(chuàng)新，推進(jìn)商貿(mào)物流服務(wù)的專業(yè)化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)?；l(fā)展，不斷完善商貿(mào)物流服務(wù)體系，增強(qiáng)商貿(mào)服務(wù)企業(yè)競爭力，提高流通現(xiàn)代化水平和全社會物流效率，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展?！兑?guī)劃》要求各地要完善商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)布局，加強(qiáng)商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！兑?guī)劃》下面又包含若干重點(diǎn)工程，包含了“萬村千鄉(xiāng)市場工程”、“新農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)工程”、“雙百市場工程”和農(nóng)產(chǎn)品“農(nóng)超對接”的基礎(chǔ)上，推進(jìn)農(nóng)村日用消費(fèi)品和農(nóng)資配送中心建設(shè)，大力發(fā)展城鄉(xiāng)一體化物流服務(wù)體系。政策環(huán)境商貿(mào)物流政策—國家：規(guī)劃的發(fā)布為商貿(mào)物流的發(fā)展提供了政策上的支持，預(yù)示著商貿(mào)物流業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，本案可以借助良好的政策支持進(jìn)入物流業(yè)。龍巖市召開加快商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展專題會議2010年10月18日召開，會議強(qiáng)調(diào)：各縣(市)要結(jié)合實(shí)際、找準(zhǔn)定位，大手筆規(guī)劃商貿(mào)物流業(yè)。積極引進(jìn)領(lǐng)軍企業(yè)，從一個(gè)城市綜合體、一個(gè)大超市、一個(gè)大百貨商場、一個(gè)大批發(fā)市場上突破，大力提升商貿(mào)物流業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，為城市發(fā)展增添活力。由點(diǎn)到面，加強(qiáng)市場體系建設(shè)，形成中心城市綜合性物流板塊和各縣（市）若干個(gè)區(qū)際邊貿(mào)物流板塊的商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展格局。由小到大，著力發(fā)展大型市場、培育龍頭企業(yè)、做大產(chǎn)業(yè)總量。由散到聚，突出產(chǎn)業(yè)集聚，加快打造若干個(gè)專業(yè)性商貿(mào)物流板塊。由低到高，不斷創(chuàng)新發(fā)展模式，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，推進(jìn)商貿(mào)物流業(yè)從傳統(tǒng)型、低水平向現(xiàn)代化、高水平轉(zhuǎn)變。商貿(mào)物流政策——龍巖市：從龍巖市政府的角度來看，準(zhǔn)備在各縣建立若干個(gè)物流板塊，并且加強(qiáng)專業(yè)性商貿(mào)物流板塊的建設(shè)，推進(jìn)商貿(mào)物流業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，本案要抓住這個(gè)有利的政策支持。2011年7月11日，中國共產(chǎn)黨長汀縣第十二次代表大會舉行第二次大會會議提出，要加快發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，積極推進(jìn)福建客家物流園建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)集購物、餐飲、娛樂于一體的大型城市綜合體。“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。商貿(mào)物流政策——長汀縣：長汀縣政府已明確支持本案的建設(shè)，在政策和資金上將會給本案最大力度的支持，本案將在良好的政策環(huán)境中推進(jìn)。長汀物流業(yè)概況：2010年長汀的物流總量達(dá)到了172萬噸，總體流入量大于流出量，除了第一產(chǎn)業(yè)和紡織服裝的輸出量大于流入量外，其他物流流體的流入量均大于流出量；輸入量對本案的意義較大。產(chǎn)業(yè)主要流體2010年流量2020年遠(yuǎn)期預(yù)測流量第一產(chǎn)業(yè)谷物、薯類、油料、豆類、煙草、蔬菜、水果、禽類、牲類及竹木采運(yùn)等流入量輸出量總量總量增長率13.420.634.01006.2第二產(chǎn)業(yè)紡織服裝原輔材料及成品13.816.930.726010.6機(jī)械電子原輔材料及成品13.010.023.013010.2農(nóng)副產(chǎn)品加工原輔材料及成品15.912.328.219011.3其他工業(yè)原輔材料及成品11.28.719.912010.5第三產(chǎn)業(yè)（商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)）生活必需品和日用品、農(nóng)副產(chǎn)品、飼料、化肥等23.913.137.0905.1合計(jì)91.281.6172.88909.4合計(jì)：101.8萬噸流入量大于流出量單位：萬噸輸出量大于流入量長汀物流業(yè)現(xiàn)狀：長汀縣物流公司共30家左右，主要集中在五個(gè)區(qū)域；路線單一，主要輻射贛州、閩南、龍巖廣東一帶，運(yùn)輸貨物主要是紡織品、服裝、日常消費(fèi)品等；整個(gè)行業(yè)處于初級階段，主要提供的是運(yùn)輸服務(wù)，少有涉及倉存、流通加工等其他方面的物流服務(wù)。汽車東站金仁大酒店汽車西站騰飛工業(yè)園工貿(mào)新城汽車東站主要線路：龍巖、閩南一帶服務(wù)對象：縣城中心個(gè)體戶之類運(yùn)輸產(chǎn)品：主要是消費(fèi)品金仁大酒店附近主要線路：龍巖、閩南一帶服務(wù)對象：縣城商貿(mào)服務(wù)運(yùn)輸產(chǎn)品：主要日常消費(fèi)品工貿(mào)新城附近主要線路：福建區(qū)域、廣東區(qū)域服務(wù)對象：工貿(mào)新區(qū)企業(yè)運(yùn)輸產(chǎn)品：機(jī)械電子、服飾等產(chǎn)品汽車西站附近主要線路：贛州、瑞金、廣東等服務(wù)對象：古城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)等運(yùn)輸產(chǎn)品：貨物騰飛工業(yè)園附近主要線路：泉州、廈門、龍巖、漳州等服務(wù)對象：騰飛工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)等運(yùn)輸產(chǎn)品：紡織產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品等規(guī)模?。耗壳皡^(qū)域內(nèi)貨運(yùn)市場除大型制造企業(yè)自行運(yùn)營外第三方市場主要被一些中小運(yùn)輸企業(yè)甚至個(gè)體戶瓜分，貨運(yùn)企業(yè)規(guī)模較小，基本都是自有一兩輛車的個(gè)體運(yùn)輸公司。設(shè)施簡陋：由于缺少大規(guī)模的停車設(shè)施，停車資源分散，許多物流公司占用城市道路、隨意停放，嚴(yán)重影響了城市美觀。技術(shù)落后：缺乏綜合的車輛信息平臺，經(jīng)常出現(xiàn)有車找不到貨源，或貨物找不到車來運(yùn)輸?shù)那闆r。行業(yè)不規(guī)范：各公司均有自己的渠道進(jìn)行攬貨或運(yùn)輸，線路上存在大量重復(fù)，競爭激烈，有互相壓價(jià)的現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)不健全：未形成統(tǒng)一管理，缺乏大型運(yùn)輸企業(yè)，社會運(yùn)輸資源未形成整合，未形成規(guī)模效應(yīng)。長汀物流業(yè)——物流公司現(xiàn)狀：目前市場上的物流公司規(guī)模小、設(shè)施簡陋、形象差、技術(shù)落后；同時(shí)行業(yè)不規(guī)范，存在惡性競爭，整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不健全，并未經(jīng)過行業(yè)整合，這是本案介入的一個(gè)機(jī)會點(diǎn)。缺乏第三方：區(qū)域內(nèi)缺少大型第三方倉儲設(shè)施，當(dāng)?shù)刂圃炱髽I(yè)一般都有自建庫房，商貿(mào)企業(yè)產(chǎn)品主要在外尋找倉儲設(shè)施。設(shè)施簡陋：倉儲設(shè)施規(guī)模從50平米到1000平米不等，庫房陳舊，多為平房改造而成。存放方式不合理：貨物大部采用傳統(tǒng)方式存儲（例如平置、堆碼），存儲的方式不夠合理，空間未得到充分利用，對貨物的管理較混亂，存在一定安全隱患。缺少針對農(nóng)副產(chǎn)品的冷鏈倉儲設(shè)施。未來需求大：目前各企業(yè)倉庫設(shè)施利用率均在70%以上，其中有40%的企業(yè)倉庫設(shè)施利用率在90%以上，現(xiàn)有庫房已不能滿足需要企業(yè)迅速發(fā)展的需要。長汀物流業(yè)——倉儲現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)主要是自建倉庫形式為主，沒有大型的第三方倉儲設(shè)施，現(xiàn)有倉儲設(shè)施簡陋、管理落后、存放不合理，同時(shí)，由于企業(yè)的快速發(fā)展，未來需求量大，區(qū)域內(nèi)需要有大型的第三方倉儲介入。市場需求大：隨著老城區(qū)及新城區(qū)人口的不斷增加、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)的不斷建立、消費(fèi)水平的提高，對日常生活資料的配送需求很大。市場不確定：各商家在產(chǎn)品配送商的選擇上不固定，會根據(jù)價(jià)格和服務(wù)質(zhì)量隨時(shí)調(diào)換。缺乏轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施：城郊缺少轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施，基本都是大車直接供貨到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，對環(huán)境和交通影響很大。行業(yè)不規(guī)范：配送業(yè)務(wù)市場被多家貨代公司瓜分，各公司規(guī)模大小不一，相互競爭比較激烈，目前還沒有可以對這部分市場形成壟斷的物流企業(yè)。長汀物流業(yè)——城市配送現(xiàn)狀：隨著城區(qū)的建設(shè)、人口的增長，城市配送的市場需求量大，但是目前長汀城市配送缺乏轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施，均是大車直接供貨到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，對環(huán)境和交通影響大；該細(xì)分市場較為雜亂，未經(jīng)過行業(yè)整合。通過對長汀縣物流業(yè)整體及主要細(xì)分市場進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：2010年長汀的物流總量達(dá)到了172萬噸，初步推算，2020年遠(yuǎn)期流量將幾倍增加。物流公司共30家左右，主要提供的是運(yùn)輸服務(wù)，缺少倉存、流通加工等其他方面的物流服務(wù)。物流公司規(guī)模小、線路單一重復(fù)、設(shè)施簡陋、形象差、技術(shù)落后，行業(yè)不規(guī)范，存在惡性競爭。主要是自建倉庫形式為主，沒有大型的第三方倉儲設(shè)施，現(xiàn)有設(shè)施簡陋、管理落后、存放不合理。城市配送缺乏轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施，均是大車直接供貨到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，對環(huán)境和交通影響大。行業(yè)概況物流企業(yè)運(yùn)輸市場倉儲市場城市配送需要引進(jìn)專業(yè)、規(guī)范的物流公司，建立信息平臺，對市場上的物流公司進(jìn)行整合，統(tǒng)一管理。小結(jié)：

1、物流業(yè)發(fā)展趨勢：我國物流業(yè)進(jìn)入快速的發(fā)展階段，現(xiàn)代物流（第三方物流、物流地產(chǎn)、信息化）是物流業(yè)發(fā)展的大趨勢。

2、商貿(mào)物流：商貿(mào)物流在物流業(yè)中具有較好的市場機(jī)會。從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口、輻射力等因素考慮，以及結(jié)合開發(fā)商投資收益的角度，本案更適合走商貿(mào)物流的路線。

3、商貿(mào)物流政策：從國家、龍巖市、長汀三級政府都有相應(yīng)政策支持和鼓勵(lì)商貿(mào)物流，但更多是綱領(lǐng)性的政策，具體的優(yōu)惠政策并無明確提出。

4、長汀物流現(xiàn)狀：長汀物流業(yè)有整改、規(guī)劃、走專業(yè)化路線的需求。單純物流開發(fā)面臨風(fēng)險(xiǎn)，從商貿(mào)+物流中尋找發(fā)展機(jī)會。第二部分閩贛邊區(qū)物流園的挑戰(zhàn)與機(jī)會物流產(chǎn)業(yè)概述及長汀物流業(yè)現(xiàn)狀分析城市升級過程中農(nóng)貿(mào)供應(yīng)鏈整合家居建材消費(fèi)市場升級與整合汽車消費(fèi)時(shí)代下的市場需求紡織商貿(mào)產(chǎn)業(yè)機(jī)會與挑戰(zhàn)相關(guān)價(jià)值鏈：農(nóng)貿(mào)綜合物流園價(jià)值鏈包括產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后、流通及消費(fèi)五大環(huán)節(jié)。信息指導(dǎo)品種規(guī)劃飼料業(yè)種苗業(yè)產(chǎn)前環(huán)節(jié)產(chǎn)中環(huán)節(jié)田間管理技術(shù)指導(dǎo)農(nóng)用機(jī)具農(nóng)用物質(zhì)產(chǎn)后環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)消費(fèi)環(huán)節(jié)品級分類保鮮處理食品加工儲存加工流通加工渠道規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)布局冷鏈流通產(chǎn)銷地市場建設(shè)品種提供消費(fèi)引導(dǎo)市場現(xiàn)狀分析：我國農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)狀圖農(nóng)產(chǎn)品種植戶消費(fèi)者農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場販銷戶農(nóng)貿(mào)市場（菜市場）超市、賣場生鮮店等餐飲、食堂等75%10%6%8%1%96%以上種植者是農(nóng)民，3%的種植者是個(gè)體戶、不到1%的種植是企業(yè)者600萬經(jīng)紀(jì)人，2萬專業(yè)銷售合作組織15%政策分析：優(yōu)先發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)把農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展放在優(yōu)先位置，加大政策扶持力度，加快建立暢通高效、安全便利的農(nóng)產(chǎn)品物流體系;大力發(fā)展“農(nóng)超對接”、“農(nóng)校對接”、“農(nóng)企對接”等產(chǎn)地到銷地的直接配送方式，支持發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織，加強(qiáng)主產(chǎn)區(qū)大型農(nóng)產(chǎn)品集散中心建設(shè);加大農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，加快建立主要品種和重點(diǎn)地區(qū)的冷鏈物流體系，對開展鮮活農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的冷庫用電實(shí)行與工業(yè)同價(jià);農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地作為經(jīng)營性商業(yè)用地，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價(jià)的，可以參照市場地價(jià)水平、所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等確定出讓底價(jià)，土地出讓后嚴(yán)禁擅自改變用途從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，確需改變用途、性質(zhì)或者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn);研究農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場相關(guān)房產(chǎn)稅政策，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場的用水、用電、用氣、用熱價(jià)格實(shí)行與工業(yè)同價(jià);……資料來源：國務(wù)院辦公廳，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》，2011年8月“農(nóng)超對接”主要實(shí)現(xiàn)模式是“超市+龍頭企業(yè)+專業(yè)合作社+農(nóng)戶”農(nóng)戶1商超某區(qū)域總店超市供應(yīng)商農(nóng)村合作社農(nóng)戶2農(nóng)戶3農(nóng)戶n龍頭企業(yè)門店1門店2門店3門店n顧客信息流生產(chǎn)、加工、冷鏈運(yùn)輸、倉儲、配送、銷售產(chǎn)業(yè)鏈農(nóng)超對接，指的是農(nóng)戶和商家簽訂意向性協(xié)議書，由農(nóng)戶向超市、菜市場和便民店直供農(nóng)產(chǎn)品的新型流通方式，主要是為優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入超市搭建平臺。規(guī)?；畔⒒s化特點(diǎn)：農(nóng)貿(mào)綜合物流園依托信息化平臺，構(gòu)建農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)到消費(fèi)的流通樞紐信息平臺交易展示流通配送檢測教育科研倉儲運(yùn)輸農(nóng)貿(mào)綜合物流園農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)童坊鎮(zhèn)館前鎮(zhèn)庵杰鄉(xiāng)鐵長鄉(xiāng)新橋鎮(zhèn)大同鎮(zhèn)汀州鎮(zhèn)古城鎮(zhèn)策武鄉(xiāng)河田鎮(zhèn)南山鎮(zhèn)四都鎮(zhèn)三洲鄉(xiāng)涂坊鎮(zhèn)濯田鎮(zhèn)宣成鄉(xiāng)羊牯鄉(xiāng)紅山鄉(xiāng)長汀農(nóng)產(chǎn)品：長汀為省商品糧、油料、烤煙生產(chǎn)基地，重點(diǎn)林區(qū)縣之一，長汀縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)主要包括稻、畜牧、蔬菜、竹、果及河田雞、烤煙、油茶、檳榔芋等特色產(chǎn)業(yè)，五大產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的75%。長汀是糧食大縣，長汀糧食局是國家級糧食儲備庫（福建有兩座，南安和長汀，長汀的建設(shè)地點(diǎn)在河田鎮(zhèn)，附近的江西贛州也有國家糧食儲備庫）；涂坊鎮(zhèn)已成全縣乃至全市最大的小米椒、檳榔芋集散地，年批發(fā)小米椒800多噸，檳榔芋3萬多噸；館前鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)主產(chǎn)水稻、小麥、蔬菜，兼產(chǎn)煙葉、西瓜、香菇、竹木；童坊鎮(zhèn)有果樹面積1.2萬畝,主要以板粟、油奈、水蜜桃、紅柿為主；經(jīng)濟(jì)作物主要有烤煙、小米椒、反季節(jié)蔬菜、茶葉等；農(nóng)副產(chǎn)品主要有土紙、香菇、筍干、松脂、松杉、雜木等；蘑菇、香菇間接出口創(chuàng)匯，粉干、玉粉遠(yuǎn)近聞名，遠(yuǎn)銷沿海大中城市。

濯田鎮(zhèn)主要產(chǎn)糧之大鎮(zhèn)，有萬畝油菜，年外調(diào)大量的檳榔芋、地瓜粉、大薯、優(yōu)質(zhì)大米、花生油、菜油、茶油等農(nóng)副產(chǎn)品。策武鄉(xiāng)主產(chǎn)水稻、薯、大豆，兼產(chǎn)煙葉、油萘、西瓜、竹木。鐵長鄉(xiāng)、庵杰鄉(xiāng)竹木、冬筍、松香、土紙、香菇。宣成鄉(xiāng)水稻、薯類、蔬菜，兼產(chǎn)煙葉、木材、油桐。紅山鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)最大亮點(diǎn)是油茶。長汀特色農(nóng)產(chǎn)品：2010年全縣出籠河田雞505萬羽，產(chǎn)值達(dá)到1.52億元，5000多種植戶；養(yǎng)殖基地主要分布在河田鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)和策武鄉(xiāng)等地，“長汀河田雞”成為國家地理標(biāo)志保護(hù)產(chǎn)品。河田雞主要銷往長汀及長汀周邊縣市，更多是采取公司或經(jīng)銷商去農(nóng)戶直接收購的模式。長汀縣實(shí)行“公司＋基地＋專業(yè)合作社＋農(nóng)戶”的發(fā)展模式，現(xiàn)已建立了20個(gè)河田雞標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖基地，7個(gè)河田雞養(yǎng)殖專業(yè)村，培育養(yǎng)殖大戶260戶。2010年古城鎮(zhèn)、四都鎮(zhèn)等建立了6個(gè)河田雞養(yǎng)殖專業(yè)村，發(fā)展了河田雞養(yǎng)殖大戶120戶，養(yǎng)殖達(dá)10萬羽。建立古城南巖和策武黃館2個(gè)河田雞標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖核心區(qū)，培育70戶河田雞標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖示范戶，組建核心群種雞810套、生產(chǎn)群種雞2.6萬套，年供苗能力達(dá)300萬羽，良種覆蓋率95%以上。農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)：目前擁有盼盼食品、遠(yuǎn)山食品、民康食品、汀龍花生、雙喜米業(yè)、生物勁美等農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)145家，加工的產(chǎn)品銷往閩南、廣東、江西、臺灣等地。長汀特色農(nóng)產(chǎn)品：長汀縣涂坊、南山、三洲、四都等鄉(xiāng)鎮(zhèn)素有種植檳榔芋的傳統(tǒng)，特別是涂坊鎮(zhèn)檳榔芋品質(zhì)獨(dú)特，獲得國家綠色食品標(biāo)志認(rèn)證。長汀縣以涂坊為中心，大力引導(dǎo)農(nóng)戶按照綠色無公害的要求，引進(jìn)推廣高產(chǎn)栽培模式，全縣種植檳榔芋3.2萬畝，今年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值近2億元。長汀縣檳榔芋產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，種植面積達(dá)4萬多畝，周邊縣市輻射種植1萬多畝，年銷售檳榔芋10萬噸，主要銷往閩南、廣東、香港和臺灣等地。為促進(jìn)檳榔芋深加工，保障檳榔芋質(zhì)量安全，長汀成立檳榔芋產(chǎn)業(yè)協(xié)會。福建民康食品公司依托涂坊及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)盛產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)檳榔芋優(yōu)勢，開發(fā)生產(chǎn)高端檳榔芋制品，2009年開始成功把產(chǎn)品打入臺灣市場。由于產(chǎn)品質(zhì)量好，受到臺灣消費(fèi)者青睞，銷售量逐年增加。今年除大陸市場銷售500噸外，其余產(chǎn)品全部銷往臺灣，預(yù)計(jì)銷售量超過2000噸。長汀從事食用菌生產(chǎn)的農(nóng)戶達(dá)1000多戶，全縣食用菌生產(chǎn)規(guī)模約1350萬袋，年創(chuàng)產(chǎn)值8000多萬元。童坊鎮(zhèn)主要種植區(qū)香菇種植150萬筒。2009年河田鎮(zhèn)窯下村建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)養(yǎng)殖示范園，豬場用地820畝，建設(shè)5個(gè)原種豬場、20個(gè)父母代種豬場、10個(gè)商品豬場，年生產(chǎn)父母代種豬3.5萬頭，年出欄商品豬40萬頭。

2008年，全縣共簽訂煙葉種植面積83447畝，農(nóng)戶9056戶，戶均種植9.2畝。收購烤煙23．68萬擔(dān)，創(chuàng)歷史最高收購量。2008年，濯田鎮(zhèn)建立了1705畝連片的巷頭現(xiàn)代煙草農(nóng)業(yè)建設(shè)示范點(diǎn)。古城鎮(zhèn)毛竹面積11.2萬畝，村村有毛竹，其中7個(gè)村毛竹面積在萬畝以上，經(jīng)營毛竹的農(nóng)戶有1650戶。古城鎮(zhèn)梁坑的竹業(yè)已初步形成了集種植、加工、銷售為一體的竹業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，也成為黨群共富的產(chǎn)業(yè)區(qū)，去年全村竹業(yè)總產(chǎn)值達(dá)1530萬元，僅此項(xiàng)實(shí)現(xiàn)人均增收1000多元。長汀特色農(nóng)產(chǎn)品：近幾年長汀特色產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展，如食用菌、畜牧、煙草、毛竹等，但總產(chǎn)量較小，主要面對長汀及周邊縣市市場。少部分輻射到江西、廣東。打造中國名牌種豬基地建設(shè)專業(yè)化的烤煙基地香菇產(chǎn)業(yè)—成立專業(yè)合作社現(xiàn)代竹業(yè)—引入竹業(yè)深加工市場觀點(diǎn)：一些大種植戶、養(yǎng)殖戶表示會考慮在項(xiàng)目設(shè)立銷售點(diǎn)，農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)表示產(chǎn)品主要是銷往外地，可以考慮在本案設(shè)置一些展銷點(diǎn)。代表者市場現(xiàn)狀抱怨點(diǎn)對本案的建議農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)者代表河田雞養(yǎng)殖戶河田雞加工、銷售企業(yè)一般都有自己的養(yǎng)殖場，或直接去養(yǎng)殖戶那兒購買，減少了中間環(huán)節(jié)，成本更低收購公司比較強(qiáng)勢，價(jià)格沒有保障有些養(yǎng)殖戶會在縣城開設(shè)專門的銷售點(diǎn)，你們那邊如果建成最大的農(nóng)貿(mào)市場，應(yīng)該有一些養(yǎng)殖戶去那邊設(shè)點(diǎn)銷售。檳榔芋種植戶檳榔芋的加工、銷售企業(yè)一般會提前與種植戶簽訂購買合同，如60-70%的檳榔芋被盼盼食品收購產(chǎn)品還需進(jìn)一步深加工有很多是要銷往外地，更多是收購公司如盼盼收走，對本案的興趣不大。農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)代表盼盼目前長汀最大的食品生產(chǎn)企業(yè)，年加工各類農(nóng)產(chǎn)品6.5萬噸。生產(chǎn)的產(chǎn)品主要運(yùn)往廣東、福建、江西等地；目前每天約有十輛大車往外運(yùn)貨，廣東這條線的運(yùn)輸比較緊張目前長汀運(yùn)輸運(yùn)輸能力較低，運(yùn)費(fèi)比較高主要是銷往外地，可以考慮到你們項(xiàng)目設(shè)立展廳，展銷一些深加工的產(chǎn)品，同時(shí)建議引進(jìn)一家大型的物流公司長汀遠(yuǎn)山農(nóng)業(yè)長汀遠(yuǎn)山公司年可生產(chǎn)各類綠色無公害蔬菜瓜果近5萬噸、商品生豬10萬頭、遠(yuǎn)山河田雞50萬羽、禽蛋近300噸，擁有自己的配送中心?！梢钥紤]做展廳，展示一下我們不同的深加工產(chǎn)品，但面積不要太大，主要是又一個(gè)形象的展示。外地農(nóng)副產(chǎn)品：長汀農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量較多，基本能滿足本地市場需要，部分從江西、龍巖、三明、漳州等地批發(fā)過來。蔬菜類食品：主要來自長汀鄉(xiāng)鎮(zhèn)，部分漳州與三明；水果類產(chǎn)品：來源廣泛，長汀本地（主要有油奈、西瓜、水蜜桃、楊梅、銀杏）、山東、廣東、龍巖等均有；干果類產(chǎn)品：主要來自東北、山東經(jīng)龍巖等地批發(fā)過來；糧油類產(chǎn)品：主要為本地，部分從龍巖等地批發(fā)；肉類產(chǎn)品：主要來自長汀鄉(xiāng)鎮(zhèn)。江西三明漳州龍巖交易市場分布：目前長汀縣城無成型的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，自然形成的早市主要在江邊市場旁，以批發(fā)為主，汽車東站旁水果市場，批零結(jié)合。有零售市場4個(gè)，以蔬菜、水果、糧油等農(nóng)副產(chǎn)品零售為主。長汀農(nóng)副產(chǎn)品市場主要分為：批發(fā)市場：江邊市場旁的早市；批零結(jié)合：汽車東站旁水果市場；零售市場：以江邊市場、三元閣市場、東關(guān)市場為主。江邊農(nóng)貿(mào)市場東關(guān)市場三元閣市場早市汽車東站旁水果市場交易市場概況：長汀農(nóng)貿(mào)市場要分布在老城區(qū)內(nèi)，市場主要服務(wù)于縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。市場名稱地理位置經(jīng)營項(xiàng)目主要功能輻射范圍備注早市江邊市場旁主要為蔬菜批發(fā)縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)長汀唯一的蔬菜批發(fā)市場，自然形成汽車東站旁水果市場汽車東站旁,營背街主要經(jīng)營水果、部分蔬菜冷藏、批發(fā)、倉儲、零售交易縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)長汀比較集中的水果市場江邊農(nóng)貿(mào)市場司前街主要經(jīng)營蔬菜、水果、肉食、水產(chǎn)、糧油、調(diào)味品倉儲、零售交易縣城為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔長汀最大的農(nóng)貿(mào)零售市場，設(shè)施陳舊三元閣市場縣政府附近主要經(jīng)營蔬菜、水果、肉食、熟食零售交易市場周邊屬于社區(qū)型配套，設(shè)施陳舊東關(guān)市場電信大廈西側(cè)主要經(jīng)營蔬菜、肉食、水產(chǎn)、副食零售交易市場周邊屬于社區(qū)型配套江邊農(nóng)貿(mào)市場旁的早市：長汀唯一的蔬菜批發(fā)市場，為原始自發(fā)形成。優(yōu)勢：緊臨縣城內(nèi)的最大的農(nóng)貿(mào)市場——江邊市場，方便貨物運(yùn)輸；蔬菜種類較為齊全；市場認(rèn)可度較高，客戶較為固定劣勢：市場專業(yè)性差，沿路擺攤，露天交易，缺乏管理，占道經(jīng)營嚴(yán)重，阻礙交通；只有蔬菜批發(fā)，總體品種單一，供應(yīng)量較小且不穩(wěn)定；經(jīng)營環(huán)境差規(guī)模長汀縣城唯一的蔬菜批發(fā)市場，長度在150米左右，主要集中在路的兩邊，一般情況下約有20-40家批發(fā)商交易量以蔬菜批發(fā)為主，交易量不穩(wěn)定品種蔬菜產(chǎn)品種類較齊全，可輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位位于江邊市場旁，貨物運(yùn)輸便利早市：江邊農(nóng)貿(mào)市場旁的早市為露天交易，以蔬菜批發(fā)為主，為三級批發(fā)體系：批發(fā)商--->大菜販--->小菜販（零售）。批發(fā)蔬菜來源蔬菜銷售挑擔(dān)和騎三輪自行車的：大部分為縣城附近的（汀州鎮(zhèn)）；騎摩托車或三輪摩托車的：大部分為縣城周邊村的（大同鎮(zhèn)）；開微型運(yùn)輸車的：大部分為縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如策武鄉(xiāng)）；開中大型運(yùn)輸車或皮卡車等的，大部分為外面調(diào)菜入汀的菜販，如漳州、贛州等地。縣城的批發(fā)商，將菜農(nóng)的菜進(jìn)行收購集中，再在清晨四五點(diǎn)左右批發(fā)給零售商販或者酒店餐館等（注：由于酒店菜館等需要菜品種較多，希望一次性購全，選擇大商販者較多）；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的批發(fā)商，收購菜后當(dāng)天運(yùn)往鄉(xiāng)鎮(zhèn)批發(fā)給當(dāng)?shù)亓闶凵?，一般在?dāng)?shù)氐募衅陂g前來采購，但河田鎮(zhèn)等人口多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，批發(fā)商會每天過來；外市或外省批發(fā)商，主要是三明清流和江西瑞金的批發(fā)商販，但沒有每天來，主要看市場情況，江西瑞金的批發(fā)商偶爾還會直接到菜農(nóng)田間收購。江邊農(nóng)貿(mào)市場：縣城最大的農(nóng)貿(mào)市場,未來將被改造為生鮮超市。優(yōu)勢：縣城內(nèi)的最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，產(chǎn)品集中度較高，方便客戶購買；老城中心位置，交通便利；市場認(rèn)可度高，客戶較為固定。劣勢：設(shè)施建立較早，目前已顯得十分簡陋，經(jīng)營環(huán)境差；基本無配套設(shè)施，如凍庫、倉庫和充沛的停車場地；市場建立初期出售出租兼有，導(dǎo)致目前無法統(tǒng)一管理，占道經(jīng)營嚴(yán)重，阻礙交通規(guī)模長汀縣城最大的農(nóng)貿(mào)市場，建面約1.2萬平交易量以蔬菜、肉類、水果、熟食零售為主品種蔬菜、肉類品種齊全，品種豐富，市場覆蓋半徑大區(qū)位位于老城區(qū)中心位置，交通便利江邊農(nóng)貿(mào)市場：分為商鋪和攤位，主要經(jīng)營蔬菜、肉類、水果、熟食，以零售為主，兼具糧油、調(diào)味品。種類種類間數(shù)（間）面積（m2）單位面積（間/m2）年租金（元/年）日租金（元/m2）出售價(jià)格交易費(fèi)用商鋪糧油、調(diào)味品、特色農(nóng)產(chǎn)品約120間6000302萬-3萬2-3轉(zhuǎn)手的出售價(jià)格在2萬-2.5萬元/平米無攤位水果、蔬菜、水果和熟食約80個(gè)攤位200050.6萬-1萬4-6汽車東站旁水果市場：產(chǎn)品的進(jìn)貨渠道多元化，批發(fā)零售兼有，冷庫、倉庫設(shè)施資源分散，因二次運(yùn)輸導(dǎo)致經(jīng)營成本較高。種類種類間數(shù)（間）面積（m2）單位面積（間/m2）年租金（元/年）日租金（元/m2）臨街商鋪水果、蔬菜約100間約1萬平50-1003萬-8萬2-3冷庫國家糧食糧食儲備庫簡易冷庫、騰飛工業(yè)園原食用菌公司、武裝部的兩個(gè)防空洞約1萬-1.5萬1-1.5別處倉庫國家糧食糧食儲備庫出庫約0.5萬-1萬0.6-0.8批發(fā)、零售進(jìn)貨渠道多元化批發(fā)銷售蘋果是從山東過來的；香蕉從漳州過來；長汀本地主要是黃花梨；其他水果主要是從龍巖批發(fā)過來?？h城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的批發(fā)商；縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者；也向周邊縣市批發(fā)，如武平、上杭等地區(qū)。汽車東站旁水果市場：長汀唯一比較集中的水果市場。優(yōu)勢：縣城比較集中的水果交易市場，產(chǎn)品集中度較高，方便客戶購買；緊臨汽車站，交通便利劣勢：市場專業(yè)性差，既有批發(fā)又有零售；市場配套缺乏，如就地沒有倉庫、冷藏設(shè)施，要另外去別的地方租用，交易成本增加；占道經(jīng)營，環(huán)境較差規(guī)模長汀比較集中的水果市場，約有20-30家大的批發(fā)商交易量水果批零結(jié)合品種水果產(chǎn)品種類較為齊全，可輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位位于汽車東站附近，交通較便利市場觀點(diǎn)：蔬菜、水果批發(fā)市場建設(shè)可行性較大。代表者市場現(xiàn)狀抱怨點(diǎn)對本案的建議農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)者代表蔬菜批發(fā)者每天早晨2點(diǎn)-6點(diǎn)間在江邊市場旁批發(fā)蔬菜種植規(guī)模、蔬菜價(jià)格不穩(wěn)定；經(jīng)營環(huán)境差意向度較高，建議本案要考慮項(xiàng)目與縣城之間的運(yùn)輸成本會增加農(nóng)副產(chǎn)品銷售者代表水果銷售者主要集中在汽車東站旁，批零結(jié)合，較混亂交易環(huán)境差，配套不齊全意向度較高，建議要有完善的配套設(shè)施，例如凍庫、倉庫和充沛的停車場地農(nóng)貿(mào)市場管理公司龍巖新發(fā)地來自北京的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場管理公司，政府招商引資項(xiàng)目，市場產(chǎn)權(quán)歸政府—有意向在龍巖的每個(gè)縣都開個(gè)農(nóng)貿(mào)市場周邊重點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場：目前長汀及周邊各市縣積極建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場（批發(fā)或零售），以政府引導(dǎo)和市場需求為手段將城區(qū)內(nèi)部的零散、落后農(nóng)貿(mào)市場遷移、整合，提升交易檔次、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。而一些大型超市如米蘭春天、新華都等大型超市均設(shè)有生鮮專柜。

項(xiàng)目名稱位置規(guī)模設(shè)施輻射區(qū)域已建成曹溪農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場龍巖市區(qū)曹溪占地4萬平米停車場、冷庫、倉庫等批發(fā)為主，輻射龍巖市區(qū)及永定、上杭等周邊縣市龍巖新發(fā)地農(nóng)貿(mào)市場龍巖閩西交易城建面2.4萬平為零售市場主要服務(wù)于閩西交易城長汀新華都（有生鮮）西外街建面約1000平—周邊居民規(guī)劃或正在建設(shè)長汀新天地購物廣場（有農(nóng)貿(mào)市場）大同鎮(zhèn)黃屋村建面2.8萬㎡左右—縣城及周邊居民長汀卡麥龍商業(yè)廣場（有超市，有生鮮柜臺）大同鎮(zhèn)羅坊村建面12萬㎡左右—縣城及周邊居民臥龍財(cái)富廣場（有超市，有生鮮柜臺）汀州鎮(zhèn)臥龍路建面4萬㎡左右—縣城及周邊居民小結(jié)：

1、市場現(xiàn)狀：

（1）

長汀是農(nóng)業(yè)大縣，稻、畜牧、蔬菜、竹、果及河田雞、烤煙、油茶、檳榔芋等特色產(chǎn)業(yè)享譽(yù)周邊區(qū)域，農(nóng)副特產(chǎn)品輻射江西、閩南、廣東、臺灣等地；

（2）農(nóng)副產(chǎn)品市場：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場加起來有2.2萬㎡，市場內(nèi)攤位面積在5平米左右，租金4-6元/天平米，市場內(nèi)店鋪面積50平米左右，租金2-3元/天平。

2、存在問題：

（1）經(jīng)營環(huán)境差，基本無經(jīng)營管理，設(shè)施簡陋，衛(wèi)生條件差；

（2）組織化程度低、基本無配送體系,缺少針對農(nóng)副產(chǎn)品的冷鏈倉儲設(shè)施；

（3）不能滿足社會市場需要，不少市場欲改造。

3、本案借鑒之處：

（1）對于本案來說，農(nóng)副產(chǎn)品市場，關(guān)鍵在整合，本案可整合蔬菜、水果等批發(fā)商，通過整合各個(gè)環(huán)節(jié)，從而降低成本，提高效率，增加客戶利益，搶占市場；

（2）長汀周邊已有或未來建有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，因此本案的批發(fā)市場主要服務(wù)于長汀。長汀特產(chǎn)有輻射周邊縣市可能，有種植戶、養(yǎng)殖戶、和加工企業(yè)有來本案設(shè)置展廳的需求；本案需積極探尋“公司+基地（合作社）+種植戶”模式；

（3）從規(guī)模來講，本案應(yīng)走批發(fā)+零售相結(jié)合的綜合型定位。第二部分閩贛邊區(qū)物流園的挑戰(zhàn)與機(jī)會物流產(chǎn)業(yè)概述及長汀物流業(yè)現(xiàn)狀分析城市升級過程中農(nóng)貿(mào)供應(yīng)鏈整合家居建材消費(fèi)市場升級與整合汽車消費(fèi)時(shí)代下的市場需求紡織商貿(mào)產(chǎn)業(yè)機(jī)會與挑戰(zhàn)家居建材市場行業(yè)特點(diǎn)：我國家居建材市場行業(yè)是改革開放的產(chǎn)物，伴隨著城市化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。家居建材行業(yè)發(fā)展的趨勢是越來越走向集中。形成階段發(fā)展階段起步階段20世紀(jì)80年代中期～90年代初期20世紀(jì)90年代初期~90年代中期20世紀(jì)90年代至今網(wǎng)上經(jīng)營，家居建材網(wǎng)上交易中心，電子商務(wù)等，將成為一種新的現(xiàn)代流通方式4建材超市將平穩(wěn)發(fā)展，洋超市的發(fā)展速度將更快更強(qiáng)勁321招商制得批發(fā)大市場，將發(fā)展物流配送、形成現(xiàn)代集散中心商場化市場、主題購物中心在大中城市特別是在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的大中城市將會得到較快的發(fā)展多種市場業(yè)態(tài)將長期共存，攤位制市場將長期存在并不斷提升5發(fā)展趨勢家居建材行業(yè)政策分析：國家級：2010年，中央1號文件明確提出把支持農(nóng)民建房作為擴(kuò)大內(nèi)需的重大舉措，采取有效措施推動“家電下鄉(xiāng)”、“建材下鄉(xiāng)”，鼓勵(lì)農(nóng)民依法依規(guī)建設(shè)自用住房。長汀縣：長汀縣“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)做好“3+2”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中以長汀金龍稀土公司為龍頭，引進(jìn)技術(shù)合作和科技研發(fā)，打造包括以稀土功能陶瓷等新材料及稀土在化工和建材領(lǐng)域應(yīng)用為核心在內(nèi)的五大產(chǎn)業(yè)集群

。

市場分布：目前僅有閩贛商業(yè)城是相對集中的家居建材市場，多數(shù)自發(fā)性的分布在西北街、環(huán)城北路和環(huán)城東路等沿街地帶。西外街環(huán)城北路環(huán)城東路閩贛商業(yè)城閩贛商業(yè)城：鋼材、瓷磚、衛(wèi)浴、潔具等（中低端）西外街：燈飾、窗簾、潔具、衛(wèi)浴、電器等（中高端）環(huán)城北路：木門、燈飾、五金、地板、陶瓷、玻璃、鋼材等（中高端）騰飛二路：家具家俬（低中高檔各類）環(huán)城東路：五金、建材、家具等（中低檔）騰飛二路市場分布：長汀家居建材市場商鋪面積大部分在30~60㎡左右，商鋪數(shù)量600家左右，租金水平在30~80元/㎡月左右，根據(jù)一定的檔次有相對聚集性，且環(huán)城北路知名度最高。市場街區(qū)商鋪面積商鋪數(shù)量租售水平主要經(jīng)營類別市場檔次備注閩贛商業(yè)城外街：48㎡內(nèi)街：30㎡180家租金外街：50元/㎡月~80元/㎡鋼材、瓷磚、衛(wèi)浴、潔具等中低檔內(nèi)街基本為倉庫，人氣不足西外街30㎡左右80~100家40~80元/㎡月燈飾、窗簾、潔具、衛(wèi)浴、電器等（中高端）中高檔——環(huán)城北路40~60㎡200家左右30~80元/㎡木門、燈飾、五金、地板、陶瓷、玻璃、鋼材等（中高端）中高檔長汀家居建材最集中區(qū)域，人氣充足騰飛二路租賃廠房650~3000㎡3家20~30元/㎡月家具家俬低中高檔皆有租賃廠房經(jīng)營和倉儲，展示空間大環(huán)城東路20~30㎡100家左右60元/㎡/月左右五金、建材、家具等中低端店面較為簡陋家居建材生產(chǎn)廠商區(qū)域總代理全國性專業(yè)批發(fā)市場長汀家居建材市場長汀縣城長汀鄉(xiāng)鎮(zhèn)長汀周邊縣市特點(diǎn)：成熟市場中高檔為主市場零售為主市場特點(diǎn)：潛力市場中低檔市場批發(fā)為主市場特點(diǎn)：極少數(shù)流通現(xiàn)狀：長汀家居建材市場貨物來源和輻射范圍貨品來源輻射范圍批零市場：根據(jù)訪談情況，產(chǎn)品來源根據(jù)家居建材各自的特性有所區(qū)別，市場總體經(jīng)營現(xiàn)狀為批零結(jié)合，輻射范圍多為長汀縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。商鋪類別貨品來源產(chǎn)品檔次批零方式輻射區(qū)域華龍鋼材建材類龍巖鋼鐵廠等——批零結(jié)合，零售為主縣城為主，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)圣保羅地板家裝類福州圣保羅總代理高檔批零結(jié)合，批發(fā)為主經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城為主尊爵家具城家居類廣東佛山家具廠、江西南康家具城中高檔零售縣城，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)鑫錦福門家裝類龍巖總代理、廣東廠家中高檔批零結(jié)合，零售為主主要是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)紫金裝飾城家裝類廣東廠家中高檔批零結(jié)合，零售為主主要是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城，部分周邊縣市總代理簡一陶瓷家裝類晉江廠家高檔零售為主主要是縣城，少部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場觀點(diǎn)：長汀家居建材市場業(yè)內(nèi)人士希望在政府的引導(dǎo)下，市場能夠整合，集中經(jīng)營，并在物流、倉儲及各項(xiàng)配套上給予保障。世友地板賴先生近期受長汀縣房地產(chǎn)市場交房樓盤少的影響，家居建材行業(yè)生意相對冷清；長汀縣及周邊縣市的家居建材市場競爭很激烈，項(xiàng)目挑戰(zhàn)性大；長汀目前家居建材市場經(jīng)營雜亂，無集中統(tǒng)一的管理，店主租金隨意上漲；不建議紅星美凱龍似的統(tǒng)一經(jīng)營，那樣不易捕捉市場機(jī)會；希望有統(tǒng)一的物流和倉儲。喜盈門營銷經(jīng)理家居建材市場易受國家經(jīng)濟(jì)大氣候影響，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控政策等；家居建材市場集中經(jīng)營是一個(gè)趨勢；項(xiàng)目地段偏遠(yuǎn)，作為批發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市場較適宜，零售較困難；有的格局空間要大些，我們需要比較大的面積，小店面滿足不了需求；倉庫與店面可以分開，但距離不宜太遠(yuǎn)，減少二次運(yùn)輸費(fèi)用。西格宜家木門劉先生長汀市場目前競爭激烈，生意一般；目前店面面積滿足不了經(jīng)營要求；家居建材市場最好是集聚經(jīng)營，對買賣雙方都有便利性；市場客戶品牌意識逐漸增強(qiáng)；品牌家居喜好商場式聚集和統(tǒng)一管理。倉儲物流：長汀沒有專門的家居建材倉儲庫房，多租用廠房、店面等；物流無直達(dá)配送，多零擔(dān)貨運(yùn)；多數(shù)有送貨上門。門店鑫錦福門尊爵家俬圣保羅地板物流方式零擔(dān)貨運(yùn)零擔(dān)貨運(yùn)零擔(dān)貨運(yùn)時(shí)間3天——中轉(zhuǎn)地龍巖——物流費(fèi)用30元/扇（床墊）40~50元/床—配送方式免費(fèi)送貨上門免費(fèi)送貨上門免費(fèi)送貨上門配送費(fèi)用10元/扇——倉儲方式車庫30㎡廠房3000㎡廠房100㎡倉儲租金6元/㎡月12元/㎡月6元/㎡月二次物流有無有二次物流費(fèi)用—無—小結(jié)：

1、市場現(xiàn)狀：

（1）長汀現(xiàn)有家居建材市場分布散亂，經(jīng)營管理不成規(guī)模,，縣城經(jīng)營面積約4萬㎡；

（2）家居建材貨源主要來自廣東和江西贛州，主要靠外地輸入，銷售輻射范圍有限，

批零結(jié)合是主要模式；

（3）長汀市場目前沒有統(tǒng)一的倉儲設(shè)施和相應(yīng)配套，統(tǒng)一倉儲成為必要；物流配送

成本較高，急需統(tǒng)一的物流管理以降低成本；

（4）長汀家居建材業(yè)內(nèi)人士期待集中經(jīng)營，期待完善的物流倉儲配套設(shè)施。

2、本案借鑒之處：

（1）長汀家居建材行業(yè)需要集中經(jīng)營，本案的運(yùn)營關(guān)鍵依靠對家居建材行業(yè)的整合；

（2）家居建材行業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展影響，與房地產(chǎn)走勢密切相關(guān)；

（3）受貨源和周邊縣市都建有家居建材市場影響，本案擬主要針對長汀縣城及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)區(qū)域，因此在體量上不宜過大。

第二部分閩贛邊區(qū)物流園的挑戰(zhàn)與機(jī)會物流產(chǎn)業(yè)概述及長汀物流業(yè)現(xiàn)狀分析城市升級過程中農(nóng)貿(mào)供應(yīng)鏈整合家居建材消費(fèi)市場升級與整合汽車消費(fèi)時(shí)代下的市場需求紡織商貿(mào)產(chǎn)業(yè)機(jī)會與挑戰(zhàn)我國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：從2003年起，全國汽車銷量穩(wěn)步上漲。2010年，全國汽車銷量達(dá)到1806萬輛，創(chuàng)全球歷史新高，再次蟬聯(lián)全球第一。中國汽車市場2003-2010年銷量增長情況資料來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會中國汽車行業(yè)出現(xiàn)井噴式增長，2009年中國趕超美國成為世界第一汽車生產(chǎn)國和消費(fèi)國。2010年，中國在全球汽車市場比重達(dá)到25%。2010年我國汽車實(shí)現(xiàn)高速增長主要有四個(gè)方面原因：一是國家宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展；而是政策效應(yīng)此消彼長，推動車市高速增長；三是市場潛力大，購買能力不斷增強(qiáng)；四是工業(yè)化和城市化進(jìn)程不斷促進(jìn)汽車消費(fèi)。中國2006-2010年民用轎車保有量資料來源：美國能源局大橡樹國家實(shí)驗(yàn)室；中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)我國汽車保有量情況：目前我國汽車保有量僅為65輛/千人，相比國外有巨大的市場空間；而民用轎車保有量每年都以25%以上的速度增長，漲勢迅猛。根據(jù)國際比較經(jīng)驗(yàn)，汽車千人保有量在20-150區(qū)間時(shí)，會進(jìn)入乘用車快速普及期，銷量年均增長會在20%以上，因此中國乘用車在未來幾年快速普及具有一定必然性。各級區(qū)域乘用車市場份額：近五年來，三四級城市銷量在總銷量所占的比例迅速上升，尤其是四級城市，未來市場潛力巨大。一級城市二級城市三級城市四級城市北京、上海等南京、武漢等西寧、?？凇刂莸三垘r、棗莊、開封、連云港等各級區(qū)域乘用車市場銷量份額資料來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會汽車售后市場：隨著新車銷售利潤的繼續(xù)趨薄，售后服務(wù)環(huán)節(jié)作為行業(yè)最重要的利潤增長點(diǎn)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識。

按照美國汽車售后業(yè)協(xié)會的定義，所謂“汽車售后市場”是指“汽車在售出之后維修和保養(yǎng)

所使用的零配件和服務(wù)”，其涉及的企業(yè)主要包括汽車零配件的制造商、汽車零配件的銷售

商和汽車修理服務(wù)商三大類企業(yè)。

2009年《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》提出要“發(fā)展現(xiàn)代汽車服務(wù)業(yè)。加快發(fā)展汽車研發(fā)、生產(chǎn)性物流、汽車零售和售后服務(wù)、汽車租賃、二手車交易、汽車保險(xiǎn)、消費(fèi)信貸、停車服務(wù)、報(bào)廢回收等服務(wù)業(yè),完善相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章和管理制度”。

咨詢公司艾睿鉑發(fā)布《2011年中國汽車行業(yè)展望》指出2010年中國服務(wù)與零部件售后市場銷售收入達(dá)到2240億元，預(yù)計(jì)到2014年將大幅增加至6520億元。

目前,中國汽車服務(wù)業(yè)處于初級階段,但是消費(fèi)市場和汽車保有量在不斷擴(kuò)大,消費(fèi)者汽車消費(fèi)觀念在日趨成熟。未來10年,汽車企業(yè)將逐漸從以生產(chǎn)為中心的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)并重的發(fā)展模式,汽車服務(wù)業(yè)將獲得快速發(fā)展。重要汽車產(chǎn)業(yè)政策《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃細(xì)則》（2009年2月9日出臺）規(guī)劃措施具體措施1培育汽車消費(fèi)市場，減征汽車購置稅2009年對1.6L及以下排量乘用車減按5%征收購置稅，2010年按7%2推進(jìn)汽車產(chǎn)業(yè)重組支持大型汽車企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行兼并重組，支持汽車零部件骨干企業(yè)通過兼并重組擴(kuò)大規(guī)模3支持企業(yè)自主創(chuàng)新和技術(shù)改造到2011年，中央安排100億專項(xiàng)資金重點(diǎn)支持技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)改造和新能源汽車及零部件發(fā)展4實(shí)施新能源汽車戰(zhàn)略推動電動汽車及其零部件產(chǎn)業(yè)化。安排補(bǔ)貼資金，支持節(jié)能和新能源汽車在大中城市推廣5支持汽車生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展自主品牌加快汽車及零部件出口基地建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代汽車服務(wù)業(yè)，完善汽車消費(fèi)信貸6以舊換新對符合一定使用年限要求的載貨車和部分在客車，適度提前報(bào)廢并換購新車的，或者對污染排放達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的柴油車并換購新車的，給予補(bǔ)貼。7汽車下鄉(xiāng)對農(nóng)民報(bào)廢三輪車或低速貨車換購輕卡及購買1.3L及以下排量微型客車給予最高不超過5000元補(bǔ)貼2011年開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《通知》，對1.6L及以下排量乘用車統(tǒng)一按10%的稅率征收車輛購置稅。此政策對汽車市場影響有限。2011年開始，以舊換新和汽車下鄉(xiāng)政策停止。汽車下鄉(xiāng)政策取消僅對微卡、輕卡和微客的生產(chǎn)廠家造成一定短期影響，中長期影響不大。而且，隨著微客產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)出更節(jié)能補(bǔ)貼目錄，對微客影響逐步消除。以舊換新政策對2010年銷售增長的貢獻(xiàn)為2.5%，因此取消此政策對車市影響相對有限。長汀汽車行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：目前長汀的汽車產(chǎn)業(yè)正處于導(dǎo)入階段，乘用車將進(jìn)入快速普及期，未來發(fā)展?jié)摿薮?。衡量市場處于哪個(gè)階段的關(guān)鍵指標(biāo)為汽車擁有量，而衡量行業(yè)未來發(fā)展趨勢的關(guān)鍵指標(biāo)是R值導(dǎo)入期（R值〉3）-市場處于起步階段發(fā)展期（R值進(jìn)入2-3區(qū)間）-市場高速發(fā)展普及期（R值〈2）-市場低速增長普及期-新增銷量主要用于更新2010年長汀汽車保有量為11938輛，汽車千人擁有量約為30輛，擁有巨大的市場空間。按照國際經(jīng)驗(yàn)，長汀乘用車將進(jìn)入快速普及期。長汀汽車R值

=汽車市場平均價(jià)格/人均GDP10萬元/22446元=4.5年份汽車保有量（輛）新注冊汽車（輛）2008—16412009907630352010119383073長汀汽車市場分布：長汀縣擁有8家主要的汽車銷售公司，分布在騰飛一路、環(huán)城北路和紅衛(wèi)橋頭。騰飛二路紅衛(wèi)橋頭環(huán)城北路騰飛二路長汀縣神通汽車貿(mào)易有限公司長汀縣鴻興汽車銷售有限公司（旗艦店）長汀縣佳友汽車貿(mào)易有限公司龍巖誠聯(lián)汽車銷售服務(wù)有限公司長汀友邦分公司長汀縣世紀(jì)汽車銷售服務(wù)有限公司環(huán)城北路龍巖市雪峰汽車銷售服務(wù)有限公司長汀分公司長汀縣錦宏汽車銷售有限公司長汀縣安康汽車貿(mào)易有限公司紅衛(wèi)橋頭長汀縣鴻興汽車銷售有限公司（總店）長汀縣汽車銷售公司概況：神通和鴻興公司是長汀縣最具實(shí)力的兩大汽車銷售公司，在市場上起到風(fēng)向標(biāo)作用；龍巖雪峰長汀分公司是縣內(nèi)唯一一家直營店。銷售公司最大銷量約600~800臺/年。公司名稱展廳面積類型租售狀況主營品牌年銷售量備注神通汽車貿(mào)易有限公司1000㎡，另800㎡在建，1000㎡在談授權(quán)經(jīng)銷商租賃：11元/㎡/月上海大眾、斯柯達(dá)、別克、一汽豐田、雪佛蘭、榮威、凱迪拉克、東風(fēng)標(biāo)致、北京現(xiàn)代、長安鈴木、廣汽豐田等2010年700多輛，2011年預(yù)計(jì)達(dá)到900量左右長汀第一家汽車銷售公司；公司擁有汽車維修廠鴻興汽車銷售有限公司總店1000㎡左右，旗艦店1200㎡左右授權(quán)經(jīng)銷商租賃：約10元/㎡/月奧迪、雷克薩斯、進(jìn)口大眾、英菲尼迪、進(jìn)口三菱、沃爾沃、長安福特、一汽大眾、一汽豐田、馬自達(dá)、東風(fēng)日產(chǎn)等600-700輛公司擁有汽車裝潢店—車飾界；和維修廠—車行天下有合作關(guān)系雪峰汽車銷售公司長汀分公司400㎡左右直營店租賃：30元/㎡/月雪鐵龍、中華、寶馬、奧迪300多輛長汀縣唯一一家汽車直營店；銷售車輛偏高端錦宏汽車銷售有限公司140㎡左右授權(quán)經(jīng)銷商租賃：約20元/㎡/月東風(fēng)悅達(dá)起亞100輛左右有特約維修站佳友汽車貿(mào)易有限公司800㎡左右授權(quán)經(jīng)銷商租賃：10/㎡/月福田、中興200輛左右公司擁有汽車維修廠龍巖誠聯(lián)汽車銷售有限公司友邦分公司280㎡左右授權(quán)經(jīng)銷商租賃：約10元/㎡/月長城、進(jìn)口雷諾、獵豹、慶鈴汽車80-90輛—安康汽車貿(mào)易有限公司150㎡左右授權(quán)經(jīng)銷商租賃：約20元/㎡/月長安汽車、東風(fēng)小康、長安轎車——世紀(jì)汽車銷售有限公司250㎡左右授權(quán)經(jīng)