《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第六章(、節(jié))講義

第六章入住與裝修管理（業(yè)主入伙）《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗(yàn)

物業(yè)入伙裝修管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理檔案管理風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用文書(shū)物業(yè)招投標(biāo)客戶(hù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同一大綱要求1、考試目的本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考入員對(duì)物業(yè)入住相關(guān)法規(guī)和知識(shí)的掌握程度，以及物業(yè)入住的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實(shí)踐操作的綜合能力。2、基本要求掌握：物業(yè)入住與裝修的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)入住操作程序，物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容。熟悉：物業(yè)入住的準(zhǔn)備。了解：物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問(wèn)題。一大綱要求二內(nèi)容結(jié)構(gòu)章節(jié)主要知識(shí)點(diǎn)第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容涵義、準(zhǔn)備、管理第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問(wèn)題入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分；入住期間需要注意的問(wèn)題；入住操作實(shí)務(wù)案例三知識(shí)學(xué)習(xí)1、入住服務(wù)的內(nèi)容<1>入住服務(wù)的涵義入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過(guò)程。入住的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。三知識(shí)學(xué)習(xí)入住的操作模式：以建設(shè)單位為主體，物業(yè)管理單位相配合；建設(shè)單位委托物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤(pán)較多、人力資源不足，或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位系上下級(jí)單位，以及其他建設(shè)單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認(rèn)為必要的情況等。三知識(shí)學(xué)習(xí)入住時(shí)限：《入住通知書(shū)》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限。當(dāng)新建物業(yè)符合交付使用條件，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)通過(guò)有效途徑或合理方法，如以電話(huà)、電報(bào)、信函、電子郵件或登報(bào)、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達(dá)物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時(shí)發(fā)出入住通知，約定時(shí)間驗(yàn)收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。三知識(shí)學(xué)習(xí)<2>入住的準(zhǔn)備入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對(duì)業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。資料準(zhǔn)備、其他準(zhǔn)備三知識(shí)學(xué)習(xí)資料準(zhǔn)備：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《入住通知書(shū)》《物業(yè)驗(yàn)收須知》《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》《業(yè)主（住戶(hù)）手冊(cè)》物業(yè)管理有關(guān)約定三知識(shí)學(xué)習(xí)《入住通知書(shū)》物業(yè)具體位置；物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹；準(zhǔn)予入住的說(shuō)明；入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)；委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；入住時(shí)需準(zhǔn)備的相關(guān)文件這資料；其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。三知識(shí)學(xué)習(xí)《物業(yè)驗(yàn)收須知》建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)掌握的基本知識(shí)和應(yīng)注意事項(xiàng)的提示性文件。物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明；物業(yè)不同部位保修規(guī)定；物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提示說(shuō)明的事項(xiàng)等。三知識(shí)學(xué)習(xí)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》物業(yè)名稱(chēng)、樓號(hào)；業(yè)主、驗(yàn)收人、建設(shè)單位代表姓名；驗(yàn)收情況簡(jiǎn)要描述；物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)；建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn)；物業(yè)驗(yàn)收存在的問(wèn)題，有關(guān)維修處理的約定等；驗(yàn)收時(shí)間；其他需要約定或注明的事項(xiàng)。三知識(shí)學(xué)習(xí)《業(yè)主（住戶(hù)）手冊(cè)》歡迎辭；小區(qū)概況；物業(yè)管理公司以及項(xiàng)目管理單位(處)情況介紹；《業(yè)主臨時(shí)公約》；小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；公共及康樂(lè)設(shè)施介紹；服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話(huà)；其他需要說(shuō)明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng)。三知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理有關(guān)約定辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額；物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段、繳交時(shí)間、收繳方式；滯納金及其計(jì)收比例；調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。三知識(shí)學(xué)習(xí)其他準(zhǔn)備：入住工作計(jì)劃；入住儀式策劃；環(huán)境準(zhǔn)備；其他準(zhǔn)備事項(xiàng)；三知識(shí)學(xué)習(xí)入住工作計(jì)劃建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個(gè)月制訂入住工作計(jì)劃，由項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，并報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)核準(zhǔn)。入住時(shí)間、地點(diǎn)；負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工；入住過(guò)程中使用的文件和表格；入住手續(xù)辦理和程序；注意事項(xiàng)及其他情況。三知識(shí)學(xué)習(xí)入住儀式策劃

為了提高小區(qū)整體形象，有效加強(qiáng)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)及小區(qū)實(shí)際情況，組織舉行入住儀式。參加人員：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位代表以及其他有關(guān)人員。三知識(shí)學(xué)習(xí)環(huán)境準(zhǔn)備

在完成對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收之后，物業(yè)管理單位要對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準(zhǔn)備。要布置好環(huán)境，保持道路通暢。遇有二期工程施工或臨時(shí)施工情況，要進(jìn)行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。三知識(shí)學(xué)習(xí)其他準(zhǔn)備事項(xiàng)

準(zhǔn)備及布置辦理入住手續(xù)的場(chǎng)地；

準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場(chǎng)地；

準(zhǔn)備資料及預(yù)先填寫(xiě)有關(guān)表格；

準(zhǔn)備辦公用具；

制作標(biāo)識(shí)牌、導(dǎo)視牌、流程圖；

制訂必要的緊急預(yù)案；

入住服務(wù)的管理?！镜湫涂碱}?單選題】從房地產(chǎn)交易的角度出發(fā)，入住的實(shí)質(zhì)是()。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主交付物業(yè)房屋的法律行為B.建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)房屋的法律行為C.建設(shè)單位向住戶(hù)交付物業(yè)房屋的法律行為D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶(hù)交付物業(yè)房屋的法律行為【正確答案】B【典型考題?單選題】在入住工作的準(zhǔn)備工作中，除要作大量的資料準(zhǔn)備外，還有其他準(zhǔn)備工作，（）不含在其中。A．入住工作計(jì)劃B.入住儀式策劃C.環(huán)境準(zhǔn)備D.用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備【正確答案】D入住時(shí)的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同完成的，由建設(shè)單位準(zhǔn)備的資料是（）。A.住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)B(niǎo).入住通知書(shū)C.物業(yè)驗(yàn)收須知D.業(yè)主手冊(cè)E.物業(yè)管理有關(guān)約定【正確答案】ABC【典型考題?多選題】向業(yè)主傳達(dá)物業(yè)入住信息的方式有（）。A.電話(huà)B.信函C.電報(bào)D.電子郵件E.張貼通知【正確答案】ABCD【典型考題?多選題】入住工作計(jì)劃中應(yīng)明確的事項(xiàng)包括（）。A.入住時(shí)間、地點(diǎn)，入住手續(xù)辦理和程序B.負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工C.注意事項(xiàng)及其他情況D.入住過(guò)程使用的文件和表格E.入住驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收使用的標(biāo)準(zhǔn)【正確答案】ABCD【典型考題?多選題】三知識(shí)學(xué)習(xí)<3>入住服務(wù)的管理入住流程與手續(xù)費(fèi)用繳納驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙資料歸檔三知識(shí)學(xué)習(xí)入住流程與手續(xù)登記確認(rèn)（入住通知書(shū)、購(gòu)房發(fā)票及身份證）——驗(yàn)收房屋（《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》簽字確認(rèn)）——提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議并繳納相關(guān)費(fèi)用——簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件并繳納費(fèi)用

——領(lǐng)取相關(guān)文件資料（《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》）——領(lǐng)取房屋鑰匙。三知識(shí)學(xué)習(xí)費(fèi)用繳納建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、用戶(hù)收取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，并開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主、用戶(hù)。三知識(shí)學(xué)習(xí)驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，根據(jù)房屋驗(yàn)收情況在《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)；向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄；驗(yàn)收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行整改或返修。若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，可暫不發(fā)放鑰匙。三知識(shí)學(xué)習(xí)資料歸檔業(yè)主物業(yè)驗(yàn)收以及其他手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將已辦理入住手續(xù)的房間號(hào)碼和業(yè)主姓名通知門(mén)衛(wèi)，并及時(shí)將各項(xiàng)業(yè)主、用戶(hù)資料歸檔，妥善保管，不得泄露。請(qǐng)按入住流程整理以下順序（）。1、驗(yàn)收房屋并填寫(xiě)《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》

2、領(lǐng)取《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)資料3、業(yè)主憑《入住通知書(shū)》等資料登記確認(rèn)4、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料5、繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用6、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件7、領(lǐng)取房屋鑰匙【正確答案】3146527【典型考題?單選題】三知識(shí)學(xué)習(xí)2、入住服務(wù)應(yīng)注意的問(wèn)題<1>入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃人力資源要充足；資料準(zhǔn)備要充足；分批辦理入住手續(xù)；緊急情況要有預(yù)案；三知識(shí)學(xué)習(xí)<2>入住期間需要注意的問(wèn)題實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)；因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的可按照《入住通知書(shū)》中規(guī)定的辦法另行辦理；辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖等，方便業(yè)主。三知識(shí)學(xué)習(xí)<