第八章國有資產(chǎn)評估

國有資產(chǎn)管理第八章第八章國有資產(chǎn)評估第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述第二節(jié)國有資產(chǎn)評估方法第三節(jié)國有資產(chǎn)評估管理第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述一、資產(chǎn)評估的概念及其特點資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟(jì)活動，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇

一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序價值類型和方法。概念：特點：現(xiàn)實性其指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況，對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。表現(xiàn)1（1）資產(chǎn)評估直接以實現(xiàn)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、評估和報告的依據(jù)，不受與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況即可，而不需要說明形成這種狀況的原因以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。（2）以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反應(yīng)未來。（3）現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。市場性資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動預(yù)測性其是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能反映現(xiàn)實。公正性其是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要咨詢性其是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)性評估意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不是對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。2345二、資產(chǎn)評估的對象資產(chǎn)的含義兩個方面資產(chǎn)的分類資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。1、資產(chǎn)是一種權(quán)利2、資產(chǎn)是一種獲利能力3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)2、按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)、整體資產(chǎn)3、按資產(chǎn)能否獨立存在分類：可確指的資產(chǎn)、不可確指的資產(chǎn)三、資產(chǎn)評估的價值類型

1、價值類型的概念所謂價值類型，是指評估價值的類別，是每一項評估價值的具體價值尺度。

2、價值類型的重要作用（1）價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。（2）價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。（3）明確評估價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。

3、價值類型的影響因素（1）評估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）（2）市場條件（3）資本功能及其狀態(tài)四、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估的工作原則獨立性原則客觀性原則科學(xué)性原則專業(yè)性原則其要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作應(yīng)始終堅持獨立的第三者立場。其是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)

其是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。其要求資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。其是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則貢獻(xiàn)原則替代原則預(yù)期原則第二節(jié)國有資產(chǎn)評估方法

一、市場法一、概念市場法，也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。二、應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估必須具備的前提條件1、需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。2、必須充分搜索參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。(二)運用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式采用市場法時，一方面是選擇確定參照物價格，選擇的參照物應(yīng)具有相關(guān)性和代表性，而且應(yīng)足夠多；另一方面則是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括一下三個方面：1、時間因素2、地域因素3、功能因素??:???????調(diào)整因素包括(三)運用市場法評估資產(chǎn)的程序1、明確評估對象2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。3、分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較。5、分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。（二）市場法的優(yōu)點主要表現(xiàn)在：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格。2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。（三）市場法的確定主要表現(xiàn)在1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時由于缺少可對比數(shù)據(jù)以及判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。2、不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。二、成本法概念成本法，是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。采用成本法進(jìn)行評估的理論依據(jù)1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。

2、資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。采用成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的完備的歷史資料。

2、形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。(一)成本法及其適用的前提條件(二)成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算公式1、被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率1、重置成本及其估算。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。重置成本的估計一般可以采用下列方法：（1）重置核算法。

它是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部構(gòu)建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目；機器設(shè)備類資產(chǎn)的設(shè)備購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。

間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設(shè)計制圖等項支出。在實際工作中，間接成本可以通過下列方法計算：①按人工成本比例法計算。

間接成本=人工成本總額×成本分配率②價格法。③直接成本百分比率法間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率

（2）物價指數(shù)法這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，其計算公式為：

或資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1+物價變動指數(shù)）（3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法，這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

推導(dǎo)可得：2、實體性貶值及其估算。資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。（1）觀察法也稱成新率法。它是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，在此基礎(chǔ)上判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。

資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本×（1－成新率）（2）公式計算法。3、功能性貶值及估算。功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：（1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進(jìn)行比較。（2）計算二者的差異，確定凈超額運營成本。（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)的剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值），其計算公式為：

被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）額

=∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，其計算公式為：

功能性貶值=復(fù)原重置成本－更新重置成本4、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟(jì)性貶值時，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額5、成新率及其估算。（1）觀察法即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，以判斷確定被評估資產(chǎn)的成新率。（2）使用年限法（3）修復(fù)費用法為什么不能直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)為前提的。2折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定礎(chǔ)——損耗本身具有差異性。3資產(chǎn)評估過程中，一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性結(jié)果，并不具有必然性，而且，這是經(jīng)過分析、比較、判斷后的結(jié)果，恰恰說明成新率的確定應(yīng)根據(jù)實地勘察確定，而不是將折舊年限拿來就用。4折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。1（三）運用成本法評估資產(chǎn)的程序

運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：1、2、3、4、1．確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

2．確定被評估資產(chǎn)的使用年限3．估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；4．計算確定被評估資產(chǎn)的價值??:??????（四）成本法的優(yōu)缺點采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有：

1．比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平

2.有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；

3．在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件可廣泛地應(yīng)用。

4．有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。成本法評估資產(chǎn)的缺點是：

工作量大；以歷史資料為依據(jù)，需要充分分析假設(shè)的不可行性；經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計算。二、收益法（一）收益法及其使用的前提條件概念收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法評估前提條件

1．被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)；2．資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。（二）收益法應(yīng)用的形式1、資產(chǎn)未來收益期有限的情況。2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況（1）未來收益年金化的情形。

資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率（2）未來收益是不等額的情形。

資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）

=∑前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)（三）收益法中各項指標(biāo)的確定折現(xiàn)率和資本化率收益期限123收益額

收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。一般來說，折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。無風(fēng)險利率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，風(fēng)險報酬率則是指冒風(fēng)險取得的報酬與資產(chǎn)的比率。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，只是適用場合不同而已。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。

收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。（四）收益法評估資產(chǎn)的程序1．收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；2．計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；3．預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；4．將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。（五）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點優(yōu)點（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。缺點（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。四、資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

（一）資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系1、資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系2、市場法與成本法的區(qū)別（1）成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定的；后者則是從賣者角度，即以市場上銷售價格來確定。（2）市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立價格，是在交易過程中通常采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。（3）市場法的運用與原始成本沒有直接關(guān)系，而在成本法某些計算中，被評資產(chǎn)的原始成本和原始資料則是必不可少的。（4）成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并對其進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。（二）資產(chǎn)評估方法的選擇1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約資產(chǎn)評估方法的選擇主要應(yīng)考慮的因素資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。第三節(jié)國有資產(chǎn)評估管理一、我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展與管理進(jìn)程（一）我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展的進(jìn)程1、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)量不斷增長。2、資產(chǎn)評估服務(wù)范圍從單一的國有資產(chǎn)評估向非國有資產(chǎn)評估領(lǐng)域滲透，形成多元化資產(chǎn)評估體系。3、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)種類增加。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展主要體現(xiàn)在一下幾個方面：（二）我國資產(chǎn)評估業(yè)管理的進(jìn)程1、1991年11月，國務(wù)院91號令發(fā)布了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，它是我國第一部對全國的資產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行政府管理的最高法規(guī)。2、1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估管理由政府管理向行業(yè)自律化管理過渡。3、1995年開始，我國實行注冊資產(chǎn)評估師制度，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估管理由過去的重視機構(gòu)管理、項目管理向注重資產(chǎn)評估人員管理轉(zhuǎn)變。4、1996年5月，《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》頒布實施，使我國資產(chǎn)評估業(yè)從此走上科學(xué)化、規(guī)范化操作的軌道。5、2001年12月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)財政部《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式，加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見》的通知（以下簡稱《通知》），取消政府部門對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認(rèn)審批制度，實行核準(zhǔn)制和備案制。6、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的形成和完善。（三）我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展和管理中存在問題分析資產(chǎn)評估機構(gòu)獨立、公正性較差，規(guī)模較小。2資產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則不統(tǒng)一，統(tǒng)一的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系尚未建立。4資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展須與社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同步31資產(chǎn)評估行業(yè)不統(tǒng)一，政出多門，行政干預(yù)造成多頭管理33二、資產(chǎn)評估業(yè)管理模式的選擇行業(yè)自律管理模式；所謂行業(yè)自律管理模式，是指資產(chǎn)評估行業(yè)置于社會自發(fā)形成的行業(yè)協(xié)會管理之下，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展依賴于評估業(yè)內(nèi)形成的準(zhǔn)則和規(guī)范進(jìn)行。23政府監(jiān)管下的行業(yè)自律管理模式。政府監(jiān)管下的行業(yè)自律模式是資產(chǎn)評估管理較為理想的模式。1（一）資產(chǎn)評估業(yè)管理模式

政府管理模式；所謂資產(chǎn)評估政府管理模式，