全面推開營改增試點政策培訓(xùn)般納稅人

全面推開營改增試點政策培訓(xùn)般納稅人目錄頁根本政策介紹建筑安裝營改增政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔一手〕營改增政策134CONTENTSPAGE轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)〔二手〕營改增政策5不動產(chǎn)租賃營改增政策6不動產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣營改增政策7一般納稅人涉稅會計簡介2第二頁，共125頁。根本情況介紹納稅人征稅范圍稅率和征收率應(yīng)納稅額計算納稅義務(wù)發(fā)生時間和地點征收管理第三頁，共125頁。一、根本情況說明

〔一〕納稅人1、在中華人民共和國境內(nèi)〔以下稱境內(nèi)〕銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)〔以下稱應(yīng)稅行為〕的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本方法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。第四頁，共125頁?！惨弧臣{稅人

單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人〔以下稱承包人〕以發(fā)包人、出租人、被掛靠人〔以下稱發(fā)包人〕名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否那么，以承包人為納稅人。1、以發(fā)包人的名義對外經(jīng)營2、承擔(dān)法律責(zé)任發(fā)包人第五頁，共125頁?！惨弧臣{稅人

2、納稅人分類：

按照我國現(xiàn)行增值稅的管理模式，對增值稅納稅人實行分類管理，在本次增值稅改革中，仍予以沿用，將納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人與一般納稅人的劃分，以發(fā)生應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額為標(biāo)準(zhǔn)。其計稅方法、憑證管理等方面都不同，需作區(qū)別對待。

6銷售額的標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)稅效勞年銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元〔含本數(shù)〕。應(yīng)稅效勞年銷售額，是指試點納稅人在連續(xù)不超過12個月的經(jīng)營期內(nèi)，提供給稅效勞的累計銷售額，含免稅、減稅銷售額。對按照差額征稅方式確定銷售額的納稅人，其應(yīng)稅效勞年銷售額按未扣除之前的銷售額計算。應(yīng)稅效勞年銷售額＝連續(xù)不超過12個月應(yīng)稅效勞銷售額合計÷〔1+3％〕第六頁，共125頁?！惨弧臣{稅人

2、納稅人分類：

兩個特殊規(guī)定〔一〕年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。〔二〕不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。另外，兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)以及應(yīng)稅行為，且不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶也可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。

7第七頁，共125頁?！惨弧臣{稅人

2、納稅人分類：

年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。本條是關(guān)于小規(guī)模納稅人可主動申請辦理一般納稅人資格登記的規(guī)定?！?〕實踐中，很多小規(guī)模納稅人建立健全了財務(wù)會計核算制度，能夠提供準(zhǔn)確的稅務(wù)資料，滿足了憑發(fā)票注明稅款抵扣的管理需要。這時如小規(guī)模納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，可登記為一般納稅人。8第八頁，共125頁?！惨弧臣{稅人

2、納稅人分類：

〔2〕會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。例如，能準(zhǔn)確核算增值稅銷售額、銷項稅額、進(jìn)項稅額和應(yīng)納稅額等；能有專業(yè)財務(wù)會計人員，能按照財務(wù)會計制度規(guī)定，設(shè)置總賬和有關(guān)明細(xì)賬進(jìn)展會計核算；按規(guī)定編制會計報表，真實反映企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營狀況。能夠準(zhǔn)確提供稅務(wù)資料，是指能夠按照增值稅規(guī)定如實填報增值稅納稅申報表及其他稅務(wù)資料，按期申報納稅。增值稅一般納稅人實行登記制，納稅人只需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報?增值稅一般納稅人資格登記表?，符合條件的即可登記為一般納稅人。

9第九頁，共125頁?！捕硲?yīng)稅效勞范圍

確定一項經(jīng)濟(jì)行為是否需要繳納增值稅，根據(jù)?營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法?〔以下簡稱?試點實施方法?〕，除另有規(guī)定外，一般應(yīng)同時具備以下四個條件：1、應(yīng)稅行為是發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)；2、應(yīng)稅行為是屬于?銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋?范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動；3、應(yīng)稅服務(wù)是為他人提供的；4、應(yīng)稅行為是有償?shù)?。有償是判定?biāo)準(zhǔn)之一；有償不適用于視同銷售；有償不代表等價交換；有償在形式上表達(dá)為貨幣形式和非貨幣形式。

10第十頁，共125頁?！捕硲?yīng)稅效勞范圍

營改增歷程：自2021年8月1日交通運輸業(yè)和局部現(xiàn)代效勞業(yè)2021年1月1日郵政效勞；2021年6月1日電信效勞；2021年5月1日起，房地產(chǎn)、建筑、金融保險與生活效勞業(yè)也將納入營改増試點范圍。

11第十一頁，共125頁。〔二〕應(yīng)稅效勞范圍

銷售效勞銷售效勞,是指提供交通運輸效勞、郵政效勞、電信效勞、建筑效勞、金融效勞、現(xiàn)代效勞、生活效勞〔7〕。1.現(xiàn)代效勞。包括研發(fā)和技術(shù)效勞、信息技術(shù)效勞、文化創(chuàng)意效勞、物流輔助效勞〔場站〕、租賃效勞〔包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)〕、鑒證咨詢效勞、播送影視效勞〔制作、發(fā)行、播映〕、商務(wù)輔助效勞和其他現(xiàn)代效勞?！?〕商務(wù)輔助效勞：企業(yè)管理效勞、經(jīng)紀(jì)代理效勞、人力資源效勞、平安保護(hù)效勞、其他現(xiàn)代效勞〔6項〕〔2〕其他現(xiàn)代效勞：文化體育效勞、教育醫(yī)療效勞、旅游娛樂效勞、餐飲住宿效勞、居民日常效勞(15項)、其他生活效勞〔6項〕。銷售無形資產(chǎn)：銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。銷售不動產(chǎn)：是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。第十二頁，共125頁?！捕硲?yīng)稅效勞范圍

2、視同銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供效勞，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。本條是為了表達(dá)稅收制度設(shè)計的完整性及堵塞征管漏洞。值得注意的是第一款的適用主體是單位和個體工商戶，第二款的適用主體還包括其他個人。第十三頁，共125頁。3、非經(jīng)營活動非經(jīng)營活動中銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)不屬于發(fā)生應(yīng)稅行為，不征收增值稅。非經(jīng)營活動包括如下情形：〔一〕行政單位收取的同時滿足條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。例如：國家機(jī)關(guān)按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國家行政管理職能而收取的行政事業(yè)性收費的活動。與原規(guī)定不同的是，本條的適用主體由“非企業(yè)性單位〞變成了“行政單位〞?！捕硢挝换蛘邆€體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的效勞。例如：單位聘用的駕駛員為本單位職工開班車?！踩硢挝换蛘邆€體工商戶為聘用的員工提供效勞。例如：單位提供班車接送本單位職工上下班?！菜摹池斦亢蛧叶悇?wù)總局規(guī)定的其他情形?！捕硲?yīng)稅效勞范圍

第十四頁，共125頁。4、不征收增值稅工程。根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸效勞、航空運輸效勞，屬于?試點實施方法?第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的效勞。存款利息。被保險人獲得的保險賠付。房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者局部實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！捕硲?yīng)稅效勞范圍

第十五頁，共125頁?！踩扯惵屎驼魇章?/p>

1、增值稅稅率：〔1〕納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除第〔2〕項、第〔3〕項、第〔4〕項規(guī)定外，稅率為6％?！?〕提供交通運輸、郵政、根底電信、建筑、不動產(chǎn)租賃效勞，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。〔3〕提供有形動產(chǎn)租賃效勞，稅率為17%?！?〕境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。2、征收率增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

16除3%征收率外，為了平穩(wěn)過渡，這次沿用了營業(yè)稅局部稅率作為一些事項的征收率。如下面轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)等征收率為5%。第十六頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算：

1、一般性規(guī)定增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人提供給稅效勞適用一般計稅方法。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更；一般計稅方法按一般計稅方法計算的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。計算公式為：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額—當(dāng)期進(jìn)項稅額當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額缺乏抵扣時，其缺乏局部可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。17第十七頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

2、簡易計稅方法。簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照以下公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷〔1＋征收率〕注意：一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅即使取得了增值稅專用發(fā)票，也不得抵扣。18第十八頁，共125頁。建筑服務(wù)行為1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)。

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)。

3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。4.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)（1，2，3）銷售不動產(chǎn)行為5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)。6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)8.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)。9.公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

〔1〕小規(guī)模納稅人只能選擇簡易方式〔2〕一般納稅人中建筑安裝、房地產(chǎn)業(yè)可選擇簡易征收方式的情況第十九頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

〔3〕一般納稅人中其他營改增工程可選擇簡易征收方法。公共交通運輸效勞。經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的……效勞；電影放映效勞、倉儲效勞、裝卸搬運效勞、收派效勞和文化體育效勞。在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同?！?〕一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。第二十頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

3、銷售額確實定銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下工程代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。21按照?營業(yè)稅暫行條例?中關(guān)于營業(yè)稅營業(yè)額為納稅人從對方所取得的全部價款和價外費用的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房時，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費用，不管財務(wù)上如何處理，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計算第二十一頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

?營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定?第一條第三款有更詳細(xì)的表述：第一類：全額征稅，貸款效勞和直接收費金融效勞。第二類：差額征稅，包括金融商品轉(zhuǎn)讓、經(jīng)濟(jì)代理效勞、融資租賃和融資租賃售后回租業(yè)務(wù)、航空運輸企業(yè)的銷售額、試點納稅人中的一般納稅人提供客運場站效勞、試點納稅人提供旅游效勞、試點納稅人提供建筑效勞適用簡易計稅方法的、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)工程(8工程)。22第二十二頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

4、兼營納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅工程的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅工程的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。例如：一般納稅人既銷售給甲鋼筋，又為乙建筑房屋，同時還負(fù)責(zé)給丙運輸貨物。分別核算銷售額的，銷售貨物適用稅率17%，建筑效勞、交通運輸效勞稅率11%；未分別核算銷售額的，均按17%征稅。23第二十三頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

例如：試點地區(qū)某一般納稅人建筑企業(yè)2021年9月取得新工程〔適用一般計稅方法計稅〕的建筑收入111萬元〔含稅〕，鋼材銷售收入117萬，當(dāng)月外購汽油10萬元，購入運輸車輛20萬元，取得分包建筑方開具的專用發(fā)票50萬元，以上支出均為不含稅金額，且按規(guī)定取得抵扣憑證。該納稅人2021年10月應(yīng)納稅額=111÷〔1＋11%〕×11%+117/1.17.0.17-【10×17%+20×17%+50×11%】＝17.4萬元。24第二十四頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

5、視同銷售銷售額確實定〔一〕按照納稅人最近時期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。〔二〕按照其他納稅人最近時期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。〔三〕按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=本錢×〔1+本錢利潤率〕本錢利潤率由國家稅務(wù)總局確定。25第二十五頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

6、視同銷售銷售額確實定〔一〕按照納稅人最近時期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定?！捕嘲凑掌渌{稅人最近時期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定?！踩嘲凑战M成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=本錢×〔1+本錢利潤率〕本錢利潤率由國家稅務(wù)總局確定。26第二十六頁，共125頁?！菜摹硲?yīng)納稅額的計算

7、增值稅進(jìn)項稅額抵扣

納稅人取得的符合法律規(guī)定的增值稅扣稅憑證其進(jìn)項稅額可以從銷項稅額中扣除。增值稅扣稅憑證包括：增值稅專用發(fā)票

海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書

農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票

農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票8、不得抵扣的進(jìn)項稅額27第二十七頁，共125頁。〔四〕應(yīng)納稅額的計算

8、不得抵扣的進(jìn)項稅額原增值稅一般納稅人購進(jìn)效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，以下工程的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣〔10個〕：〔1〕用于簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述工程的無形資產(chǎn)〔不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)〕、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費?！?〕非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸效勞?！?〕非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物〔不包括固定資產(chǎn)〕、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸效勞。〔4〕非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞?！?〕非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計效勞和建筑效勞。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。〔6〕購進(jìn)的旅客運輸效勞、貸款效勞、餐飲效勞、居民日常效勞和娛樂效勞。28第二十八頁，共125頁?！参濉臣{稅義務(wù)發(fā)生時間和地點

1、納稅義務(wù)發(fā)生時間〔1〕納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。〔2〕納稅人提供建筑效勞、租賃效勞采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！?〕納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天?！?〕納稅人發(fā)生本方法第十四條規(guī)定〔視同銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)〕情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為效勞、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天?！?〕增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。29第二十九頁，共125頁。2、預(yù)繳稅款時間17號公告—建筑：納稅人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞預(yù)繳稅款時間，按照財稅〔2021〕36號文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限執(zhí)行。18號公告—房地產(chǎn)：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。16號公告—租賃：納稅人出租不動產(chǎn)，按照本方法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。14號公告—轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)：納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。第三十頁，共125頁。〔五〕納稅義務(wù)發(fā)生時間和地點

3、增值稅的納稅地點〔1〕固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣〔市〕的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。〔2〕非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。(3)其他個人提供建筑效勞，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報建筑效勞發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源納稅。31第三十一頁，共125頁?！参濉臣{稅義務(wù)發(fā)生時間和地點

3、增值稅的納稅地點建筑業(yè)：向建筑效勞發(fā)生地〔異地〕預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地申報納稅。轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營租賃不動產(chǎn)〔不包括其他個人〕：向不動產(chǎn)所在地〔異地〕預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地申報納稅。32第三十二頁，共125頁。〔六〕專票管理

不得開具增值稅專用發(fā)票的情形：〔1〕向消費者個人銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！?〕適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為?！?〕金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票〔4〕紅字發(fā)票開具：33第三十三頁，共125頁。

一般納稅人涉稅會計簡介“應(yīng)交稅費〞科目簡介“應(yīng)交增值稅〞明細(xì)科目“未交增值稅〞明細(xì)科目第三十四頁，共125頁?！惨弧硲?yīng)交稅費科目簡介

應(yīng)交稅費核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)繳納的各種稅費。

注意：企業(yè)不需要預(yù)計繳納的稅金，如印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅等，不在本科目核算。

本科目應(yīng)按照“應(yīng)交稅費〞的稅種進(jìn)展明細(xì)核算，增值稅三個二級科目——應(yīng)交增值稅、未交增值稅、增值稅檢查調(diào)整、待抵扣進(jìn)項稅額。“應(yīng)交增值稅〞還設(shè)計9個專欄進(jìn)展核算。

本科目期末貸方余額，反映企業(yè)尚未繳納的稅費，期末如為借方余額，反映企業(yè)多繳或尚未抵扣的稅金。

35第三十五頁，共125頁?！捕场皯?yīng)交增值稅〞明細(xì)科目

1.增值稅一般納稅人的“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅〞設(shè)9個專欄。借方5個，貸方4個。借方：1、進(jìn)項稅額、2.已交稅金、3.減免稅款、4.出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額、5.轉(zhuǎn)出未交增值稅、可以有借方余額，代表留抵稅額；但是不會有貸方余額，貸方表示應(yīng)交，月終會通過“轉(zhuǎn)出未交增值稅〞轉(zhuǎn)出到“未交增值稅〞科目。

36第三十六頁，共125頁。

〔二〕“應(yīng)交增值稅〞明細(xì)科目—借方專欄核算內(nèi)容舉例1.進(jìn)項稅額記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。

注意：退回所購貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項稅額，用紅字登記。將原購進(jìn)的不含稅價為3000元、增值稅額為510元的原材料退回銷售方。

借：銀行存款3510

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）510

貸：原材料

3000

2.已交稅金核算企業(yè)當(dāng)月繳納本月增值稅額。預(yù)繳某企業(yè)代開發(fā)票預(yù)繳一次增值稅，預(yù)繳20000元。預(yù)繳時的會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（已交稅金）20000

貸：銀行存款20000

注意：企業(yè)當(dāng)月上交上月應(yīng)交未交的增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”。第三十七頁，共125頁。

〔二〕“應(yīng)交增值稅〞明細(xì)科目—借方3.減免稅款反映企業(yè)按規(guī)定減免的增值稅款。企業(yè)按規(guī)定直接減免的增值稅額借記本科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。對承擔(dān)糧食收儲任務(wù)的國有糧食購銷企業(yè)銷售的糧食免稅，但可以開具增值稅專用發(fā)票。若銷售糧食不含稅價20000元，賬務(wù)處理：

借：銀行存款22600

貸：主營業(yè)務(wù)收入

20000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

2600

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（減免稅款）

2600

貸：營業(yè)外收入

26004.出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額反映出口企業(yè)銷售出口貨物后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免、抵、退稅申報，按規(guī)定計算的應(yīng)免抵稅額。5.轉(zhuǎn)出未交增值稅核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳的增值稅。某企業(yè)增值稅賬戶貸方的銷項稅額為30000元，借方的進(jìn)項稅額為17000元，月末賬務(wù)處理為：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）13000

貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅

13000第三十八頁，共125頁。

〔二〕“應(yīng)交增值稅〞明細(xì)科目—貸方6.銷項稅額記錄企業(yè)銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。

注意：退回銷售貨物應(yīng)沖減的銷項稅額，只能在貸方用紅字登記。原提供的不含稅價值為10000元設(shè)計服務(wù)，銷項稅額為600元的貨物被退回，應(yīng)未達(dá)到設(shè)計要求，進(jìn)項了價格折讓5000元。假設(shè)已經(jīng)按稅法規(guī)定開具了紅字增值稅專用發(fā)票。折讓時的會計處理為：

借：主營業(yè)務(wù)收入

5000

貸：銀行存款5300

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）300

同時沖減成本：

借：庫存商品

貸：主營業(yè)務(wù)成本7.出口退稅記錄企業(yè)出口適用零稅率的貨物，貨物出口后憑相關(guān)手續(xù)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理出口退稅而收到退回的稅款。第三十九頁，共125頁。

〔二〕“應(yīng)交增值稅〞明細(xì)科目—貸方8.進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出記錄企業(yè)的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額。（1）已經(jīng)抵扣進(jìn)項稅額的外購貨物改變用途，用于不得抵扣進(jìn)項稅額的用途，做進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。

如某建筑公司將外購鋼材100000元用于簡易征收項目：

借：在建工程117000

貸：原材料100000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)轉(zhuǎn)）

17000

（2）在產(chǎn)品、產(chǎn)成品發(fā)生非正常損失，其所用外購貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項稅額做轉(zhuǎn)出處理。

借：待處理財產(chǎn)損溢

貸：原材料（庫存商品等）

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）

第四十頁，共125頁。9.轉(zhuǎn)出多交增值稅核算一般納稅人月終轉(zhuǎn)出多繳的增值稅。

對于由于多預(yù)繳稅款形成的“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”的借方余額，才需要做轉(zhuǎn)出處理。（1）某企業(yè)1月31日增值稅賬戶貸方的銷項稅額為10000元，借方的進(jìn)項稅額為17000元。月末不進(jìn)行賬務(wù)處理。

（2）某企業(yè)年2月28日增值稅賬戶貸方的銷項稅額為10000元，借方的進(jìn)項稅額為8000元，已交稅金為9000元。月末賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅7000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）

7000第四十一頁，共125頁?！捕场皯?yīng)交增值稅〞明細(xì)科目

2、增值稅小規(guī)模納稅人的會計核算：增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)納增值稅額，也通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅〞明細(xì)科目核算，但不設(shè)置假設(shè)干專欄。例如：某小規(guī)模納稅人銷售貨物，實現(xiàn)含增值稅銷售額20600元，適用增值稅征收率為3%。賬務(wù)處理【解析】

借：銀行存款20600

貸：主營業(yè)務(wù)收入20000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅600

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅600

貸：銀行存款600

42第四十二頁，共125頁?！踩场拔唇辉鲋刀惃暶骷?xì)科目

1.核算一般納稅人月終時轉(zhuǎn)入的應(yīng)繳未繳增值稅額〔包括一般納稅人按征收率計算的應(yīng)納稅款〕，轉(zhuǎn)入多繳的增值稅也在本明細(xì)科目核算。

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅〔轉(zhuǎn)出未交增值稅〕

貸：應(yīng)交增值稅——未交增值稅

或者

借：應(yīng)交增值稅——未交增值稅

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅〔轉(zhuǎn)出多交增值稅〕

2.一般納稅人按征收率計算的增值稅記入“應(yīng)交稅費——未交增值稅〞，“不通過應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅〔銷項稅額〕〞核算

43第四十三頁，共125頁?！踩场拔唇辉鲋刀惃暶骷?xì)科目

【例題】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓老工程房產(chǎn)一棟，105萬元?！航馕觥欢愂照撸喊?%的征收率減半征收，應(yīng)納增值稅=312000÷1.04×4%×50%=6000〔元〕

①取得轉(zhuǎn)讓收入時

借：銀行存款105萬元

貸：固定資產(chǎn)清理100萬〔105/1.05*0.05〕

應(yīng)交稅費——未交增值稅5萬

②繳稅時

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅5萬

貸：營業(yè)外收入……

銀行存款……

44第四十四頁，共125頁?！踩场拔唇辉鲋刀惃暶骷?xì)科目

3.企業(yè)當(dāng)月繳納上月應(yīng)繳未繳的增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅〞科目，貸記“銀行存款〞科目。

4.月末，本科目的借方余額反映的是企業(yè)專用稅票預(yù)繳等多繳的增值稅款，貸方余額反映的是期末結(jié)轉(zhuǎn)下期應(yīng)繳的增值稅。

5.用進(jìn)項留抵稅額抵減增值稅欠稅的問題

〔1〕對納稅人因銷項稅額小于進(jìn)項稅額而產(chǎn)生期末留抵稅額的，應(yīng)以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。

〔2〕按增值稅欠稅稅額與期末留抵稅額中較小的數(shù)字紅字借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅〔進(jìn)項稅額〕〞科目，貸記“應(yīng)交稅費——未交增值稅〞科目。

45第四十五頁，共125頁?！踩场拔唇辉鲋刀惃暶骷?xì)科目

【例題】某企業(yè)2021年2月在稅務(wù)稽查中應(yīng)補(bǔ)增值稅15萬元欠稅未補(bǔ)，假設(shè)2021年2月期末留抵稅額10萬元，3月末留抵稅額8萬元，那么2月和3月末用留抵稅額抵減欠稅的賬務(wù)處理如下：『解析』

2月：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅〔進(jìn)項稅額〕100000

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅1000003月：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅〔進(jìn)項稅額〕50000

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅50000

46第四十六頁，共125頁。建筑安裝營改增政策建筑業(yè)注釋預(yù)繳、申報和發(fā)票開具建筑業(yè)管理要點3第四十七頁，共125頁?！惨弧辰ㄖI(yè)

(一)建筑業(yè)建筑效勞，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程效勞、安裝效勞、修繕效勞、裝飾效勞和其他建筑效勞。

48固定、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴(kuò)容費以及類似收費，按照安裝效勞繳納增值稅。第四十八頁，共125頁?！惨弧辰ㄖI(yè)

與建筑業(yè)有關(guān)的政策主要是附件二?營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)事項的規(guī)定?第一條第七款“建筑效勞〞和?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞增值稅征收管理暫行方法>的公告?(國家稅務(wù)總局公告2021年第17號)：跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞，是單位和個體工商戶〔以下簡稱納稅人〕在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞。其他個人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞，不適用本方法。

49第四十九頁，共125頁?！惨弧辰ㄖI(yè)

第一，只有機(jī)構(gòu)所在地和建筑效勞發(fā)生地非同一地，才需要實行建筑效勞地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報納稅的機(jī)制。之所以將跨縣〔市、區(qū)〕界定為“異地〞，主要是從我國行政區(qū)劃的層級以及財政收入支配層級的角度出發(fā)，考慮對地方財政收入的影響程度，以縣〔市、區(qū)〕一級為宜。這里的“市、區(qū)〞是指與“縣〞平級的不設(shè)區(qū)的市和市轄區(qū)。

第二，從主體來看，單位和個體工商戶適用本?方法?。自然人無需進(jìn)展稅務(wù)登記，沒有機(jī)構(gòu)所在地的概念，因此，其他個人提供建筑效勞，在建筑效勞發(fā)生地申報納稅。

50第五十頁，共125頁?！惨弧辰ㄖI(yè)

51〔一〕可以選擇簡易計稅方法的建筑效勞

指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑效勞。。指全部或局部設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程；未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。結(jié)論：建筑效勞可以選擇簡易計稅方法的時機(jī)較大。第五十一頁，共125頁?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

1、細(xì)分類型及對應(yīng)政策按身份分：一般納稅人、小規(guī)模納稅人；按合同簽訂的形式：總、分包按計稅方法分：一般計稅、簡易計稅稅款繳納存在：預(yù)繳、申報通過對以上三類分類方式的組合，納稅人在預(yù)繳、申報上表達(dá)出不同的政策差異：具體見下表：第五十二頁，共125頁。納稅人資格類型施工類型預(yù)繳申報發(fā)票開具《增值稅預(yù)繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票一般納稅人總包方一般計稅扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，余額÷（1＋11%）全額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳自開自開簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，余額÷（1＋3%）差額申報，3%征收率，扣減預(yù)繳分包方一般計稅取得的全部價款與價外費用按照2%預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價÷（1＋11%）全額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳（不再分包）簡易計稅取得的全部價款與價外費用按照3%預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價÷（1＋3%）全額申報，3%征收率，扣減預(yù)繳〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

第五十三頁，共125頁?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

納稅人資格類型施工類型預(yù)繳申報發(fā)票開具《增值稅預(yù)繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票小規(guī)模納稅人單位和個體工商戶總包方簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，余額÷（1＋3%）差額申報，3%征收率，扣減預(yù)繳自開或代開代開分包方簡易計稅取得的全部價款與價外費用按照3%預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，含稅價÷（1＋3%）全額申報，3%征收率，扣減預(yù)繳（不再分包）其他個人

不適用本辦法在建筑服務(wù)發(fā)生地申報納稅，3%征收率代開代開第五十四頁，共125頁?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

2、在稅款預(yù)繳上的要求由于增值稅是價外稅，取得的含稅的價款和價外費用在預(yù)繳稅款計算時需要將含稅價換算成不含稅價格。納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。保證納稅人不因收入和支出取得時間的不均衡造成多繳稅款。納稅人應(yīng)分建筑工程工程分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。也就是說，如果納稅人同時為多個跨縣〔市、區(qū)〕的建筑工程提供建筑效勞，需要分工程計算預(yù)繳稅款。這一規(guī)定保證了所有預(yù)繳稅款的實現(xiàn)與建筑工程工程一一對應(yīng)和匹配，減少對建筑效勞發(fā)生地收入實現(xiàn)的穿插影響。第五十五頁，共125頁?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

2、在稅款預(yù)繳上的要求資料要求納稅人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞，在向建筑效勞發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：

?增值稅預(yù)繳稅款表?；與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。

第五十六頁，共125頁?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

案例1：某A省建筑公司在B省分別提供了兩項建筑效勞〔適用一般計稅方法〕，2021年5月，工程1當(dāng)月取得建筑效勞收入555萬元，支付分包款1555萬元〔取得了增值稅專用發(fā)票〕，工程2當(dāng)月取得建筑效勞收入1665萬元，支付分包款555萬元〔取得了增值稅專用發(fā)票〕，該工程公司該如何預(yù)繳稅款？

該建筑公司應(yīng)當(dāng)在B省就兩項建筑效勞分別計算并預(yù)繳稅款：

〔1〕工程1由于當(dāng)月收入555萬元扣除當(dāng)月分包款支出1555萬元后為負(fù)數(shù)〔-1000萬元〕，因此，工程1當(dāng)月計算的預(yù)繳稅款為0，且剩余的1000萬元可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

〔2〕工程2當(dāng)月收入1665萬元扣除分包款支出555萬元后剩余1110萬元，因此，應(yīng)以1110萬元為計算依據(jù)計算預(yù)繳稅款。

應(yīng)預(yù)繳稅款=〔1665-555〕÷〔1+11%〕×2%=20萬元

第五十七頁，共125頁?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

案例2：某A省建筑公司在B省分別提供了兩項建筑服務(wù)〔適用簡易計稅方法〕，2021年5月，工程1當(dāng)月取得建筑效勞收入555萬元，支付分包款1555萬元〔取得了增值稅專用發(fā)票〕，工程2當(dāng)月取得建筑效勞收入1665萬元，支付分包款555萬元〔取得了增值稅專用發(fā)票〕，該工程公司該如何預(yù)繳稅款？

該建筑公司應(yīng)當(dāng)在B省就兩項建筑效勞分別計算并預(yù)繳稅款：

〔1〕工程1由于當(dāng)月收入555萬元扣除當(dāng)月分包款支出1555萬元后為負(fù)數(shù)〔-1000萬元〕，因此，工程1當(dāng)月計算的預(yù)繳稅款為0，且剩余的1000萬元可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

〔2〕工程2當(dāng)月收入1665萬元扣除分包款支出555萬元后剩余1110萬元，因此，應(yīng)以1110萬元為計算依據(jù)計算預(yù)繳稅款。

應(yīng)預(yù)繳稅款=〔1665-555〕÷〔1+3%〕×3%=32.33萬元。第五十八頁，共125頁?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

3、預(yù)繳后回機(jī)構(gòu)所在地的申報納稅人如何實現(xiàn)建筑效勞發(fā)生地預(yù)繳稅款、機(jī)構(gòu)所在地納稅申報，下面區(qū)分一般計稅方法和簡易計稅方法分別舉例說明：案例3：A省某建筑企業(yè)(一般納稅人)2021年8月分別在B省提供建筑效勞當(dāng)月分別取得建筑效勞收入〔含稅〕1665萬元，分別支付分包款555萬元〔取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為55萬元〕，支付不動產(chǎn)租賃費用111萬元〔取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為11萬元〕，購入建筑材料117萬元〔取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為17萬元〕。該建筑企業(yè)在9月納稅申報期如何申報繳納增值稅？該建筑公司應(yīng)當(dāng)在B省計算并預(yù)繳稅款：

第五十九頁，共125頁。一般計稅方法計算：〔1〕就B省的建筑效勞計算并向建筑效勞發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。

當(dāng)期預(yù)繳稅款=〔1665-555〕÷〔1+11%〕×2%=20萬元〔3〕分工程預(yù)繳后，需要回到機(jī)構(gòu)所在地A省向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅：當(dāng)期應(yīng)納稅額=1665÷〔1+11%〕×11%-55-11-17=82萬元當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)稅額=82-20=62萬元簡易方法計算：〔1〕就B省的建筑效勞計算并向建筑效勞發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。當(dāng)期預(yù)繳稅款=〔1665-555〕÷〔1+3%〕×3%=32.33萬元〔3〕分工程預(yù)繳后，需要回到機(jī)構(gòu)所在地A省向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅：當(dāng)期應(yīng)納稅額=〔1665-555〕÷〔1+3%〕×3%=32.23萬元

當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)稅額=0萬元第六十頁，共125頁。〔三〕建筑業(yè)管理要點

1、納稅人應(yīng)按照工程工程分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。2、對跨縣〔市、區(qū)〕提供的建筑效勞，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣〔市、區(qū)〕和工程逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號碼〔6項〕等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳椤５诹豁?，?25頁。〔三〕建筑業(yè)管理要點

3、納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否那么不得扣除。上述憑證是指：〔1〕從分包方取得的2021年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2021年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證?！?〕從分包方取得的2021年5月1日后開具的，備注欄注明建筑效勞發(fā)生地所在縣〔市、區(qū)〕、工程名稱的增值稅發(fā)票。第六十二頁，共125頁?！踩辰ㄖI(yè)管理要點

〔4〕小規(guī)模納稅人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑效勞發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

全額開票，總局已經(jīng)從技術(shù)上解決了全額開票、局部納稅的問題。包括增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票第六十三頁，共125頁。例如：一戶建筑業(yè)小規(guī)模納稅人跨縣〔市、區(qū)〕提供建筑效勞，收取全部價款和價外費用共計203萬元，分包款100萬元，分包款已取得合法有效憑證。那么該納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款=(203-100)÷(1+3%)×3%=3萬元全額開具發(fā)票總金應(yīng)該是203萬元，那么銷售額一欄就應(yīng)該是200?！踩辰ㄖI(yè)管理要點

第六十四頁，共125頁。

〔四〕建筑業(yè)小結(jié)稅率：11%一般計稅計稅方法：預(yù)征率2%→稅率11%；簡易計稅方法：預(yù)征率3%→征收率3%;第六十五頁，共125頁。房地產(chǎn)企業(yè)〔一手房〕營改增政策適用范圍預(yù)繳、申報和發(fā)票開具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析4房地產(chǎn)企業(yè)管理要點第六十六頁，共125頁。〔一〕適用范圍

在36號文件中關(guān)于這局部內(nèi)容，表述是比較簡單的。但在稅收征管實踐中，可能出現(xiàn)的情況就比較復(fù)雜了，稅企雙方在面對某種情形時，如何把握政策尺度，較好表達(dá)政策設(shè)計的初衷，很有必要出臺配套管理方法，對政策條款進(jìn)一步細(xì)化。因此，總局在36號文件根底上，又發(fā)布?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程增值稅征收管理暫行方法?〔國家稅務(wù)總局公告2021年第18號，以下簡稱“?方法?〞〕，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)增值稅政策的適用范圍、計稅方法的運用、扣除土地價款的時機(jī)、預(yù)繳稅款的計算，以及納稅申報、發(fā)票開具等方面的問題。第六十七頁，共125頁?！捕尺m用范圍

1、主體〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，適用本方法。不是對所有的納稅人都適用，而是僅適用于“擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的建立單位〞?！白孕虚_發(fā)〞，即適用對象是第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“一手房〞；房地產(chǎn)工程〞。房地產(chǎn)開發(fā)工程，一般是對土地和地上建筑物進(jìn)展的投資開發(fā)建立工程。〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)工程繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程。第六十八頁，共125頁?！惨弧充N售額

2、銷售額確實定〔1〕適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。土地價款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額確實認(rèn)，逐步扣除。簡單的說就是，要把土地價款按照銷售進(jìn)度，在不同的納稅期分期扣除，是“賣一套房，扣一筆與之相應(yīng)的土地出讓金〞。允許扣除的土地價款包括新工程和選擇一般計稅方法的老工程。對于房地產(chǎn)老工程，如果選擇適用一般計稅方法，其5月1日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對應(yīng)的土地出讓價款。銷售額=〔全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款〕÷〔1+11%〕第六十九頁，共125頁。當(dāng)期允許扣除的土地價款=〔當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積÷房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積〕×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)展納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)工程可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)工程時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

〔二〕銷售額確實定

第七十頁，共125頁?！捕充N售額確實定

2、簡易計稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計稅方法，以全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。具體計算方法與房地產(chǎn)開發(fā)小規(guī)模企業(yè)一樣。第七十一頁，共125頁。1、預(yù)征率房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+適用稅率或征收率〕×3%2、細(xì)分類型及對應(yīng)政策按身份分：一般納稅人、小規(guī)模納稅人；按計稅方法分：一般計稅、簡易計稅一般計稅：預(yù)征率：3%稅率：11%；簡易計稅：預(yù)征率3%征收率5%；通過對以上三類分類方式的組合，納稅人在預(yù)繳、申報上表達(dá)出不同的政策差異：

〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

第七十二頁，共125頁。〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

納稅人資格類型預(yù)售房產(chǎn)類型預(yù)繳申報發(fā)票開具《增值稅預(yù)繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票一般納稅人自行開發(fā)老項目簡易計稅全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋5%）全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳自開自開一般計稅全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋11%）按面積配比扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳自行開發(fā)新項目全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋11%）扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳小規(guī)模納稅人自行開發(fā)老項目全額3%預(yù)繳，含稅價÷（1＋5%）稅全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳自開或代開自行開發(fā)新項目國稅代開第七十三頁，共125頁。〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例一、當(dāng)期允許扣除的土地價款假設(shè)A房地產(chǎn)公司購置一塊土地價款一千萬，共建住宅100套，當(dāng)月售出50套，那么當(dāng)期允許扣除的土地價款=50÷100Х1000000；如果房地產(chǎn)公司方案預(yù)留5套作為物業(yè)管理使用，那么當(dāng)期允許扣除的土地價款=50÷95Х1000000在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上〔含省級〕財政部門監(jiān)〔印〕制的財政票據(jù)。第七十四頁，共125頁?！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例二：房地產(chǎn)企業(yè)簡易計稅營改增前后比照甲房地產(chǎn)開發(fā)公司符合營改增一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，2021年5月份銷售其存量房取得銷售收入525萬元，選擇了簡易計稅方法〔假設(shè)當(dāng)期無一般計稅事項〕；〔一〕營改增前的會計賬務(wù)處理：〔1〕會計收入是525萬元〔2〕會計賬務(wù)處理借：銀行存款525貸：主營業(yè)務(wù)收入525〔3〕應(yīng)交營業(yè)稅=525×5%=26.25〔萬元〕賬務(wù)處理：〔4〕不考慮其他因素會計利潤=525-26.25=498.75〔萬元〕第七十五頁，共125頁?！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例二：〔二〕營改增后的賬務(wù)處理〔1〕會計收入=525÷〔1＋5%〕=500〔萬元〕〔2〕應(yīng)交增值稅=525÷〔1＋5%〕×5%=25〔萬元〕〔3〕會計賬務(wù)處理：借：銀行存款525貸：主營業(yè)務(wù)收入500貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅25第七十六頁，共125頁?！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

“營改增〞前后比對表〔單位：萬元〕項目營改增前營改增后增減變化主營業(yè)務(wù)收入525500-25應(yīng)交稅費26.2525-1.25主營業(yè)務(wù)利潤498.755001.25第七十七頁，共125頁?！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

案例三、甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔符合營改增一般納稅人條件〕通過招拍掛的形式取得一塊商住用地，共支付土地出讓金2800萬元，支付政府相關(guān)部門的行政規(guī)費200萬元；均取得了財政監(jiān)制的票據(jù)；該工程已取得了房管部門的竣工備案書，實測允許銷售面積49800平米，物業(yè)用房等配套設(shè)施200平米〕、地下30000平米，完工當(dāng)期銷售12000平米〔單位本錢3000元，含可抵扣的留低進(jìn)項稅額250元〕，銷售價款6660萬元；〔該工程建立工程施工許可證注明的開工日期為2021年5月3日，整個工程留低進(jìn)項稅額2000萬元〕第七十八頁，共125頁?！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

〔一〕營改增前財稅實務(wù)：〔1〕主營業(yè)務(wù)收入6660萬元賬務(wù)處理：借：銀行存款6660貸：主營業(yè)務(wù)收入6660〔2〕應(yīng)交營業(yè)稅=6660×5%=333〔萬元〕賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加333貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅333〔3〕應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢=12000×3000〔元〕=3600〔萬元〕賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)本錢3600貸：開發(fā)產(chǎn)品3600〔4〕主營業(yè)務(wù)利潤=6660-333-3600=2727〔萬元〕第七十九頁，共125頁。〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

〔一〕營改增前財稅實務(wù)：〔1〕主營業(yè)務(wù)收入6660萬元賬務(wù)處理：借：銀行存款6660貸：主營業(yè)務(wù)收入6660〔2〕應(yīng)交營業(yè)稅=6660×5%=333〔萬元〕賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加333貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅333〔3〕應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢=12000×3000〔元〕=3600〔萬元〕賬務(wù)處理：借：主營業(yè)務(wù)本錢3600貸：開發(fā)產(chǎn)品3600〔4〕主營業(yè)務(wù)利潤=6660-333-3600=2727〔萬元〕第八十頁，共125頁。〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

〔二〕營改增后的財稅實務(wù)〔1〕不含稅銷售收入=6660÷〔1+11%〕=6000〔萬元〕〔2〕計稅的銷售額=6000-2800×12000÷49800=5325.3〔萬元〕〔3〕應(yīng)計銷項稅額=5325.3×11%=585.783〔萬元〕〔4〕主營業(yè)務(wù)收入=6660-585.783=6074.217〔萬元〕〔5〕應(yīng)交增值稅=應(yīng)計銷項稅額-允許抵扣的進(jìn)項稅額賬務(wù)處理：〔1〕銷售開發(fā)產(chǎn)品借：銀行存款6660貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅〔銷項稅額〕585.783

第八十一頁，共125頁。〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

〔2〕結(jié)轉(zhuǎn)本錢借：主營業(yè)務(wù)本錢3300貸：開發(fā)產(chǎn)品3300〔3〕承受勞務(wù)或購進(jìn)商品借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅〔進(jìn)項稅額〕借：開發(fā)本錢貸：銀行存款〔應(yīng)付賬款〕〔4〕主營業(yè)務(wù)利潤=6074.217-3300=2774.217〔萬元〕

第八十二頁，共125頁。〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例簡析

一般計稅方式下，營改增前后比對表〔單位：萬元〕項目營改增前營改增后影響額主營業(yè)務(wù)收入66606074.217-585.783應(yīng)交稅費333-333主營業(yè)務(wù)成本36003300

-300主營業(yè)務(wù)利潤27272774.21747.217第八十三頁，共125頁?！菜摹撤康禺a(chǎn)管理要點

1、銷售老工程也可以選擇一般計稅方法〔其取得進(jìn)項稅額可以抵扣〕2、一般納稅人一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得改變。3、一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。第八十四頁，共125頁。

〔五〕房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)小結(jié)一般計稅計稅方法：預(yù)征率3%→稅率11%；簡易計稅方法：預(yù)征率3%→征收率5%;房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為中的稅款預(yù)征,不動產(chǎn)所在地按3%的預(yù)征率預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報，征收率5%。一是和建筑企業(yè)一樣，為了保證地方財稅收入；二是保證稅款足額入庫，在收到預(yù)收款時，企業(yè)有充足的資金保證。第八十五頁，共125頁。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)〔二手〕營改增政策幾個原那么預(yù)繳、申報和發(fā)票開具小結(jié)5第八十六頁，共125頁。適用范圍本方法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購置、承受捐贈、承受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程。

〔一〕幾個原那么第八十七頁，共125頁。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行方法的幾個原那么1、納稅地點：試點期間保持現(xiàn)有財政體制根本穩(wěn)定，原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)〞的原那么，納稅人，除自然人以外，應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報納稅。自然人銷售不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款即可。2、征收機(jī)關(guān)。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。是所有納稅人，包括單位和個人，銷售其取得的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等，是比較大的范疇。

〔一〕幾個原那么第八十八頁，共125頁。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行方法的幾個原那么3、對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策。按照國務(wù)院“確保行業(yè)稅負(fù)只減不增〞的原那么，對老工程、老房產(chǎn)給予增值稅過渡政策，也是本次營改增的一個原那么。4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅。這是為了保證地方財政收入。但假設(shè)將5%營業(yè)稅稅率統(tǒng)一降低到3%征收率，相當(dāng)于直接減收40%，這將對財政收入造成極大壓力。

〔一〕幾個原那么第八十九頁，共125頁。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行方法的幾個原那么3、對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策。按照國務(wù)院“確保行業(yè)稅負(fù)只減不增〞的原那么，對老工程、老房產(chǎn)給予增值稅過渡政策，也是本次營改增的一個原那么。4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率。納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅。這是為了保證地方財政收入。但假設(shè)將5%營業(yè)稅稅率統(tǒng)一降低到3%征收率，相當(dāng)于直接減收40%，這將對財政收入造成極大壓力。

〔一〕幾個原那么第九十頁，共125頁。〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

1、一般納稅人的預(yù)繳、申報和發(fā)票開具〔1〕一般納稅人在預(yù)繳時，無論選擇一般計稅方法、還是簡易征收，他的預(yù)征率都是5%；區(qū)別在于計算銷售額〔1〕價稅別離前，區(qū)分為自建、非自建立。對自建的全額做價稅別離；非自建的差額做價稅別離?！?〕一般納稅人在申報時，一般計稅的都是全額計算銷項、減去進(jìn)項、預(yù)繳數(shù)后補(bǔ)交稅款；簡易計稅的分自建的全額計算應(yīng)交增值稅，非自建的差額計算應(yīng)交增值稅。第九十一頁，共125頁。應(yīng)稅項目老項目（簡易計稅）（非自建項目）（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1＋5%）×5%差額申報自開自開5%征收率，扣減預(yù)繳老項目（簡易計稅）（自建項目）全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%全額申報5%征收率，扣減預(yù)繳老項目、新項目（一般計稅）（非自建項目）（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1＋5%）×5%全額申報11%稅率，扣減預(yù)繳老項目、新項目（一般計稅）（自建項目）全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%

〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

〔3〕一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)〔單位、個體戶〕

第九十二頁，共125頁。非自建項目（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1＋5%）×5%差額申報5%征收率，扣減預(yù)繳

自開

地稅機(jī)關(guān)代開自建項目全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%全額申報5%征收率，扣減預(yù)繳2、小規(guī)模納稅人的預(yù)繳、申報和發(fā)票開具〔1〕小規(guī)模納稅人在預(yù)繳時，預(yù)征率都是5%；區(qū)別在于計算銷售額價稅別離前，區(qū)分為自建、非自建。對自建的全額做價稅別離；非自建的差額做價稅別離?！?〕小規(guī)模納稅人在申報時，簡易計稅的分自建的全額計算應(yīng)交增值稅；非自建的差額計算應(yīng)交增值稅?！捕愁A(yù)繳、申報和發(fā)票開具

第九十三頁，共125頁。3、自然人的申報、發(fā)票代開〔不存在預(yù)繳〕〔1〕自然人不存在預(yù)繳〔2〕自然人和個體戶區(qū)分住房和非住房對待。主要是住房政策兩年以上享受免稅政策；兩年以內(nèi)全額征稅；非住房對于自建的全額申報納稅；非自建的差額納稅申報。在地稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票。〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

非自建項目（不含住房）不預(yù)繳應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1＋5%）×5%

代開

所在地地稅機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票自建項目（不含住房）不預(yù)繳全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%2年以內(nèi)的住房不預(yù)繳全部價款和價外費用÷（1＋5%）×5%第九十四頁，共125頁。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

建筑、房地產(chǎn)業(yè)營改增試點政策介紹第九十五頁，共125頁。不動產(chǎn)租賃營改增政策特殊規(guī)定預(yù)繳、申報和發(fā)票開具小結(jié)6第九十六頁，共125頁。1、納稅地點：稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款〔局部情況除外，如納稅人出租不動產(chǎn)，機(jī)構(gòu)所在地與不動產(chǎn)所在地在同一縣的，不需要預(yù)繳稅款，自然人出租不動產(chǎn)不需要預(yù)繳稅款〕，而后回機(jī)構(gòu)所在地申報納稅。2、征收機(jī)關(guān)：?試點實施方法?第五十一條規(guī)定“營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。〞即自然人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，國家稅務(wù)局委托地方稅務(wù)局代為征收?！惨弧程厥庖?guī)定

第九十七頁，共125頁。1、納稅地點：稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款〔局部情況除外，如納稅人出租不動產(chǎn)，機(jī)構(gòu)所在地與不動產(chǎn)所在地在同一縣的，不需要預(yù)繳稅款，自然人出租不動產(chǎn)不需要預(yù)繳稅款〕，而后回機(jī)構(gòu)所在地申報納稅。2、征收機(jī)關(guān)：?試點實施方法?第五十一條規(guī)定“營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。〞即自然人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，國家稅務(wù)局委托地方稅務(wù)局代為征收?！惨弧程厥庖?guī)定

第九十八頁，共125頁。〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

1、一般納稅人的預(yù)繳、申報和發(fā)票開具〔1〕一般納稅人在預(yù)繳時，用收取的價款做價稅別離；區(qū)分一般計稅方法〔預(yù)征率3%〕、簡易征收〔5%〕，在機(jī)構(gòu)所在低的工程不再預(yù)繳?！?〕一般納稅人在申報時，一般計稅的都是全額計算銷項、減去進(jìn)項、預(yù)繳數(shù)后補(bǔ)交稅款；簡易計稅的全額計算應(yīng)交增值稅，減去預(yù)繳數(shù)計算應(yīng)補(bǔ)繳。第九十九頁，共125頁。與出租不動產(chǎn)有關(guān)的政策主要是附件二?營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)事項的規(guī)定?第一條第九款“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞〞和?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞增值稅征收管理暫行方法>的公告?(國家稅務(wù)總局公告2021年第16號)，主要規(guī)定有：

〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

第一百頁，共125頁。計稅方式預(yù)繳申報發(fā)票開具《增值稅預(yù)繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票老項目（簡易計稅）異地含稅銷售額÷（1＋5%）×5%全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳自開

自開

老項目、新項目（一般計稅）異地含稅銷售額÷（1＋11%）×3%全額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳住房（簡易計稅）異地含稅銷售額÷（1＋5%）×1.5%全額申報，5%征收率減按1.5%，扣減預(yù)繳自開

自開

〔3〕一般納稅人出租不動產(chǎn)〔單位、個體戶。不含個體戶出租住房〕

〔4〕一般納稅人出租不動產(chǎn)住房〔個體戶〕

〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

第一百零一頁，共125頁。計稅方式預(yù)繳申報發(fā)票開具《增值稅預(yù)繳稅款表》普通發(fā)票專用發(fā)票老項目（簡易計稅）異地含稅銷售額÷（1＋5%）×5%全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳自開

自開

老項目、新項目（一般計稅）異地含稅銷售額÷（1＋11%）×3%全額申報，11%稅率，扣減預(yù)繳住房（簡易計稅）異地含稅銷售額÷（1＋5%）×1.5%全額申報，5%征收率減按1.5%，扣減預(yù)繳自開

自開

〔3〕一般納稅人出租不動產(chǎn)〔單位、個體戶。不含個體戶出租住房〕

〔4〕一般納稅人出租不動產(chǎn)住房〔個體戶〕

第一百零二頁，共125頁。〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

2、小規(guī)模納稅人的預(yù)繳、申報和發(fā)票開具〔1〕小納稅人在預(yù)繳時，用收取的價款做價稅別離；區(qū)分簡易征收〔預(yù)征率5%〕，在機(jī)構(gòu)所在低的工程不再預(yù)繳?！?〕單位、個體戶、自然人〔不含后兩者出租住房〕。項目異地含稅銷售額÷（1＋5%）×5%全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳自開或不動產(chǎn)所在地國稅代開不動產(chǎn)所在地國稅代開〔2〕小規(guī)模納稅人在申報時，簡易計稅的全額計算應(yīng)交增值稅，減去預(yù)繳數(shù)計算應(yīng)補(bǔ)繳第一百零三頁，共125頁。〔二〕預(yù)繳、申報和發(fā)票開具

〔4〕小規(guī)模納稅人在申報時，簡易計稅的全額計算應(yīng)交增值稅，減去預(yù)繳數(shù)計算應(yīng)補(bǔ)繳〔3〕個體戶、自然人出租住房。個體戶：按照簡易征收率，減按1.5%預(yù)繳和申報。含稅銷售額÷〔1＋5%〕×1.5%。國稅代開。自然人：不區(qū)分本地異地，所在地地稅機(jī)關(guān)全額申報，含稅銷售額÷〔1＋5%〕×1.5%。地稅代開。第一百零四頁，共125頁。1、一般計稅方法、簡易計稅方法的用途一、做價稅別離的分母；二、計算應(yīng)納稅額的差異，一般申報銷項減進(jìn)項，都是全額來算銷項；簡易征收中總分包、非自建不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等要用差額來算稅。三、預(yù)繳銷售額確實定主要基于原來的營業(yè)稅政策，如二手房差額、總分包等?！踩承〗Y(jié)

第一百零五頁，共125頁。2、預(yù)征率的匯總〔三〕小結(jié)

第一百零六頁，共125頁。銷售不動產(chǎn)10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

11.個體工商戶銷售購買的住房，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率預(yù)繳稅款租賃不動產(chǎn)12、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅的，按照5%的征收率預(yù)繳增值稅。13、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，按3％的預(yù)征率預(yù)繳稅款。14、小規(guī)模納稅人出租其取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），按照5%的征收率預(yù)繳增值稅。第一百零七頁，共125頁。不動產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣營改增政策