第二冊(cè)擬建項(xiàng)目說明

第一 開發(fā)理 一、宏觀背 二、機(jī)遇分 三、開發(fā)理 第二 項(xiàng)目定 一、商 二、辦 三、公 四、商 第三 開發(fā)內(nèi) 一、空間布 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)指 三、建筑特 第四 建設(shè)方 一、前期準(zhǔn) 二、總體設(shè) 三、建設(shè)施 第五 一、綠色生態(tài)理 第六 一、總體進(jìn)度安 二、工程建設(shè)安 第七 與方 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)理一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)理 二、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)方 第八 綜合效 一、經(jīng)濟(jì)效 二、社會(huì)效 三、環(huán)境效 第九 一、社會(huì)責(zé)任踐 二、新 第第一開發(fā)理（一）市“十二五”規(guī)劃要求，全面實(shí)施“人文、“科技“綠色”發(fā)展，加快推進(jìn)世界城市建）二、機(jī)遇（二十屆七次全會(huì)明確提“集中力量聚焦通州,借助國(guó)際國(guó)內(nèi)資源,盡快形成與首都發(fā)展需求相適應(yīng)的現(xiàn)代化國(guó)際新城”的發(fā)展要求，十屆八次全會(huì)和2011年市再次明確提件及環(huán)境為通州式發(fā)展提供支持奠定了通州作為發(fā)展新磁極、首都功能新載體的發(fā)展定位。）二、機(jī)遇（一）發(fā)展前景良好：區(qū)域隸屬城市副中心、通州新城區(qū)作為建設(shè)世界城市的先行區(qū)實(shí)驗(yàn)區(qū)和示范區(qū)，是高端商務(wù)功能主要承載區(qū)和城市形態(tài)展示區(qū)以高端商務(wù)為主體、以創(chuàng)意發(fā)展為動(dòng)力、以總部形態(tài)為特征，大量?jī)?yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、商務(wù)資源向此轉(zhuǎn)移，為區(qū)域進(jìn)一步集聚發(fā)展要素創(chuàng)造了條件。（二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行：根據(jù)發(fā)展要求，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行啟動(dòng)，受益于智能化立體交通體系、穩(wěn)定可靠的電力保障、（三）生態(tài)人文資源稀缺：依托運(yùn)河豐富的水系、生態(tài)景觀和化價(jià)值以島和水鄉(xiāng)區(qū)為景觀中心營(yíng)造現(xiàn)代化組團(tuán)與傳統(tǒng)低密度建筑群錯(cuò)落分布、合理布局的獨(dú)特景觀。（四）區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)度不足，商務(wù)氛圍有待提升：與居住功能相比區(qū)域在商業(yè)辦公教育體育休閑等方面的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)偏弱，商辦市場(chǎng)供應(yīng)匱乏，產(chǎn)品類型及檔次單一；（五）城市建筑形態(tài)有待豐富：目前區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)相對(duì)單一，文化品味和現(xiàn)代氣息不足，難以充分體現(xiàn)區(qū)域生態(tài)文化底蘊(yùn)。三、三、開發(fā)結(jié)合商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理念與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃要求，樹立商業(yè)標(biāo)桿發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、引導(dǎo)文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、辦公的地標(biāo)市綜合體依托區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭借力企業(yè)品牌輻射并帶動(dòng)區(qū)域周邊商業(yè)商務(wù)氛圍的形成及提升業(yè)、商務(wù)、居住空間綠色施工，低碳環(huán)具有前瞻性，項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高水平，充分映映商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)地位，體現(xiàn)通州的社會(huì)經(jīng)展?fàn)顩r和未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的潛珍惜資源，專屬服產(chǎn)業(yè)聚合，價(jià)值共第第二項(xiàng)目定根據(jù)區(qū)域整體規(guī)劃、周邊、項(xiàng)目規(guī)劃條件及本項(xiàng)目的換項(xiàng)目融合精品購物文化創(chuàng)意休閑總部經(jīng)濟(jì)高端商務(wù)、生態(tài)居住等多重元素以綜合體現(xiàn)運(yùn)河文化底蘊(yùn)及現(xiàn)代氣息的建筑群落為載體，打造通州區(qū)域新地標(biāo)，塑造京東新名片。換一一、商聯(lián)合投標(biāo)單位之一新光擁有深耕的知名百貨經(jīng)營(yíng)商新光三越“創(chuàng)造移轉(zhuǎn)商圈以開設(shè)“高感度國(guó)際百貨”，聯(lián)合投標(biāo)單位母公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)歷近20年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，在，國(guó)重點(diǎn)城市位置開發(fā)高品質(zhì)商業(yè)綜合體逾20個(gè)超350萬平米，并與太古地產(chǎn)及新光三越等國(guó)際頂級(jí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有合作關(guān)系。本項(xiàng)目將全面發(fā)揮聯(lián)合投標(biāo)單位各方資源優(yōu)勢(shì)，與優(yōu)質(zhì)品牌商家合作，共同開發(fā)經(jīng)營(yíng)，打造高品質(zhì)的商業(yè)氛圍，不僅滿足人們對(duì)日常購物、休閑、文化、餐飲等多方面配套設(shè)施的需求，還要力求在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中充分體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)貌與歷史文化底蘊(yùn)調(diào)性，培養(yǎng)區(qū)域商業(yè)氛圍，提升區(qū)域商業(yè)品味。換換以品質(zhì)消費(fèi)作為聚客點(diǎn)結(jié)合客群消費(fèi)需求短板著力提的比例打造東部新城精銳生活方式中心典范滿足通州區(qū)域以及城市東北部區(qū)域購物社交休閑親子等方面需求。以體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)貌與歷史文化底蘊(yùn)設(shè)計(jì)呈現(xiàn)產(chǎn)品檔次及質(zhì)感以素雅立面悅納商業(yè)各面向豐富并加強(qiáng)商業(yè)表現(xiàn)力。環(huán)境營(yíng)造：通過聲、香、光、觸以及產(chǎn)品布陳等元素抽象表經(jīng)典與流行交匯的質(zhì)感，將精致體貼的服務(wù)與深厚的藝術(shù)文化凝結(jié)成一體，展現(xiàn)出新型購物中心特有的高端風(fēng)格與商業(yè)特質(zhì)，營(yíng)造舒適自在、有質(zhì)感、有沉淀的調(diào)性，并通過提高復(fù)合型業(yè)態(tài)比例，加強(qiáng)購物的體驗(yàn)品類選擇與品牌組合：國(guó)際知名品牌奠定項(xiàng)目檔次，特色手藝制品及設(shè)計(jì)師品牌凸顯項(xiàng)目品味，創(chuàng)意休閑業(yè)態(tài) 人氣。推廣利用新光對(duì)目標(biāo)客群的品牌結(jié)合中產(chǎn)及認(rèn)知，培養(yǎng)客群的消費(fèi)黏性。零售、餐飲、休閑三業(yè)態(tài)面積占比55%：30%：15二二、辦依托聯(lián)合投標(biāo)單位母公司及股東壽等大型的品牌號(hào)召力及產(chǎn)業(yè)集聚能力以專屬定務(wù)吸引金融科技文化創(chuàng)意等著力形成范區(qū)?！按笮÷?lián)動(dòng)“產(chǎn)學(xué)研的發(fā)展思路著力打造區(qū)域內(nèi)有、競(jìng)爭(zhēng)力的中小企業(yè)創(chuàng)新孵化?！a(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金：設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，引入VC、PE等風(fēng)險(xiǎn)資組織企業(yè)間交流。以金融、文化創(chuàng)意、高新技術(shù)牽頭的總部經(jīng)濟(jì)將吸引高端商貿(mào)換商務(wù)商業(yè)及高端服務(wù)業(yè)等要素集聚協(xié)同區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)與區(qū)域發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、承接世界城市新增功能，成長(zhǎng)為世界城市建設(shè)的重要示范區(qū)和標(biāo)志區(qū)發(fā)展為面向國(guó)際的創(chuàng)意之都。換根據(jù)現(xiàn)代化國(guó)際新城功能分布的需要及城市綜合體完善功能體區(qū)發(fā)展為白天因商務(wù)而繁榮、夜晚因休閑而繁華的不夜水城。從而打造精粹生驗(yàn)，樹立舒適宜居典范，締造國(guó)際生活方式， 高端人群的居住目的地?fù)Q換一方面為區(qū)域內(nèi)辦公人群及居民的工作生活提供的品類息蘊(yùn)于商業(yè)之營(yíng)造輕松愉悅的敞開式的購詩意換換第第三開發(fā)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃條件和項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目將建設(shè)集國(guó)際甲級(jí)寫字樓、國(guó)際城市綜合體，其整體布局為：在地理位置優(yōu)越、擁有良好的城展展示面的長(zhǎng)安街沿線地塊建設(shè)由5棟高檔次辦公樓和 業(yè)組的龍頭建筑和精品特空間通過流動(dòng)的連廊和平臺(tái)互貫通，從而營(yíng)造舒適開放的商務(wù)氛圍限價(jià)房和自住型商品住房按規(guī)劃要求，布置在宗地北加私密、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)能夠享受項(xiàng)目公建部分提供的便捷套服務(wù)換換（㎡（㎡（㎡（㎡（）（輛（輛 （㎡積（㎡ 托000醫(yī)療衛(wèi)000商業(yè)金0商業(yè)金40商業(yè)金40商業(yè)金0住宅混3住宅混30與區(qū)域精神連接的自然建筑，體現(xiàn)歷史沉淀的經(jīng)典與生生不息的交融的純粹。換此設(shè)計(jì)風(fēng)格的特點(diǎn)在于就建筑與區(qū)域環(huán)境文化的融合及提亮間做出平衡，將建筑作為人與場(chǎng)所連接的媒介，把區(qū)域特色蘊(yùn)于其中，使其以純粹的方式將建筑物內(nèi)行走、工作、生活的人群與這片具有2200換第第四建設(shè)方本項(xiàng)目做為一個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景確理場(chǎng)實(shí)際需求的高度把借現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念依托優(yōu)秀的人力資源、不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)、專業(yè)化的管理模規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等階段精益求精，持續(xù)改強(qiáng)管強(qiáng)管理，提供 、社會(huì)滿意的產(chǎn)品及服務(wù)一、前期（一）前期準(zhǔn)備工作內(nèi)項(xiàng)目的建設(shè)爭(zhēng)取時(shí)間需辦理的前期手續(xù)主要是報(bào)建工作其中包括辦理土地證建設(shè)用地規(guī)劃證項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)手續(xù)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案相關(guān)部門審圖備案建設(shè)工程規(guī)劃證圖紙及招投標(biāo)備案和開工證等系列前期工作。（二）前期關(guān)鍵項(xiàng)目控本項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作涉及的環(huán)節(jié)較多通過嚴(yán)密的組管理和密切溝通消除項(xiàng)目實(shí)施疏通工程實(shí)施的各項(xiàng)提高工作效率，為工程的順利推進(jìn)打下良好基礎(chǔ)，對(duì)此做到：1、各項(xiàng)職能管理人員及其下屬工作人員進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，全面負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目實(shí)施管理。統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一管理，2使市政配套設(shè)施更好的服務(wù)于項(xiàng)目建設(shè)。3、立項(xiàng)階必要的節(jié)能、、交評(píng)等申報(bào)手續(xù)，取得項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)。4、規(guī)劃證階該階段工作手續(xù)較多能否合理的安排好報(bào)批時(shí)間節(jié)奏是各項(xiàng)手續(xù)有效連貫的關(guān)鍵項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度借助豐富的工作經(jīng)驗(yàn)加上積極高效的溝通有效減少時(shí)間確保下一階段工作的順利開展。5、施工證階施工圖施工單位監(jiān)理單位招投標(biāo)和施工證的辦理過程有機(jī)的結(jié)合在一起，合理的縮短手續(xù)辦理時(shí)間，提前項(xiàng)目開工時(shí)間。設(shè)計(jì)階段的工作溝通協(xié)調(diào)很重要，協(xié)調(diào)的好壞關(guān)系質(zhì)量、工期、建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我公司對(duì)設(shè)計(jì)全過程進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，內(nèi)容包括：（一）1、工程設(shè)計(jì)與所有管線的協(xié)研究本項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)與紅線外各種管線的協(xié)調(diào)2、工程設(shè)計(jì)與當(dāng)?shù)貐^(qū)域規(guī)劃的協(xié)調(diào)（二）設(shè)計(jì)實(shí)施階段的策劃與協(xié)行設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)：1、把控各階段（專業(yè)）設(shè)計(jì)進(jìn)度與總進(jìn)度的關(guān)2、把控主要設(shè)計(jì)與細(xì)部設(shè)計(jì)、各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的配合協(xié)調(diào)3、把控專業(yè)設(shè)備設(shè)計(jì)及室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)4、把控設(shè)計(jì)進(jìn)度（修改、變更等、施工進(jìn)度的協(xié)調(diào)5、把控設(shè)計(jì)內(nèi)部各專業(yè)工種之間以及綜合管線的協(xié)調(diào)三三、建設(shè)本項(xiàng)目總建筑面積超過40萬平方米，建筑體量大，所以合理安（一）1、總體施工設(shè)本工程包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、機(jī)電安裝、內(nèi)外裝修、市政配套接入、綠化庭院等工程。在工程總體部署上重點(diǎn)解決了以下幾個(gè)問題根據(jù)工程量，保證各工序施工有足夠的工作面和作業(yè)時(shí)間進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備時(shí)間和施工時(shí)間。合理安排各工種、各專業(yè)間交叉作業(yè)做到資源、的合理均衡投入調(diào)整冬雨季及特殊時(shí)間段的施工項(xiàng)目，減少對(duì)工程建設(shè)的響保證市政工程和綠化工程同期完成竣工驗(yàn)收。2、工程時(shí)護(hù)坡樁、止水帷幕、土方開挖和抗拔樁基礎(chǔ)完基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)完地上結(jié)構(gòu)裝飾裝修和機(jī)電管線安裝完園林綠化及市政配套完綜合調(diào)試竣工驗(yàn)收、備案交付完（二）在建設(shè)施工階段難免會(huì)出現(xiàn)一系列問題和阻礙們會(huì)采取以7項(xiàng)措施，以盡量避免工期延長(zhǎng)，保證建設(shè)施工的正常運(yùn)行組織組織保證措制度保證措技術(shù)保證措設(shè)備物資保證措1、組織保證措建立精干務(wù)實(shí)高效的項(xiàng)目班子明確項(xiàng)目經(jīng)理等 暢地操作運(yùn)行建立值班經(jīng)理做到每天24時(shí)都有值班經(jīng)理在工地配備充足的技術(shù)人員，選派專業(yè)隊(duì)伍縮短施工準(zhǔn)備期，若投標(biāo)聯(lián)合單位中標(biāo)，在收到進(jìn)場(chǎng)命令后，項(xiàng)目主要管理人員和技術(shù)會(huì)迅速到位，立即進(jìn)行施工準(zhǔn)備，編制實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)，及時(shí)調(diào)遣人員和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)。，定期召開工程進(jìn)度計(jì)劃會(huì)，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃要求，檢查各施工階段內(nèi)施工進(jìn)度情況工期承包責(zé)任制實(shí)行階段進(jìn)度獎(jiǎng)懲度各工區(qū)每日實(shí)行碰頭會(huì)制度當(dāng)日遇到的問題當(dāng)日協(xié)商解決。，2、制度保證措搞好標(biāo)準(zhǔn)化施工，認(rèn)真執(zhí)行IS0900l標(biāo)準(zhǔn)，通過合理實(shí)行工期目標(biāo)責(zé)任制，根據(jù)總體施工安排，編制分月施工進(jìn)度計(jì)劃將工期目標(biāo)橫向分解到縱向分解到施工班組個(gè)人，3、技術(shù)保證措精心編制實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)，根據(jù)繪制的工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃段控制點(diǎn)。編制設(shè)備人員、物資、等進(jìn)場(chǎng)和運(yùn)用計(jì)劃。提前做好圖紙會(huì)審工作，對(duì)圖紙中有疑問的地方，及時(shí)與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，避免耽誤施工。高一次檢查堅(jiān)決杜絕返工窩工停工等現(xiàn)象確保工程順利施工。加強(qiáng)技術(shù)管理，杜絕因工作而影響施工進(jìn)度4、設(shè)備物資保證措提前施工所用的各種材料的貨源、供應(yīng)能力及運(yùn)距等方面因素。根據(jù)生產(chǎn)計(jì)劃編制詳細(xì)的材料供應(yīng)計(jì)劃，提前定貨加工，同時(shí)嚴(yán)把原材料質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入工地。5、后勤保證措6、外部環(huán)境保證措?yún)f(xié)調(diào)好同當(dāng)?shù)丶皹I(yè)主的關(guān)系，并與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位7、勞動(dòng)根據(jù)總體施工進(jìn)度計(jì)劃安排，逐季、逐月作出勞動(dòng)力使用計(jì)劃，保證勞動(dòng)力充足。一一、綠色生態(tài)理（一）建設(shè)目標(biāo)及標(biāo)國(guó)際認(rèn)證的綠色建筑：采用國(guó)際通行的LEED認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，以獲取LEED-CS級(jí)認(rèn)證為目標(biāo)。能利用設(shè)計(jì)概念采用能與鍋爐聯(lián)合供熱水的系統(tǒng)方案節(jié)能器具和設(shè)備的運(yùn)用等有效降低建筑能耗。低碳生態(tài)建筑：科學(xué)利用建筑自身釋放的各種能量，運(yùn)用可循環(huán)的環(huán)保材料變廢為寶降低二氧化碳的排放充分利用能風(fēng)能等自然資源，實(shí)現(xiàn)與環(huán)境的友好共生、可持續(xù)發(fā)展。高效能外墻設(shè)計(jì)：通過使層呼吸式玻璃幕墻結(jié)合雙銀LOW-E25%透性和視覺效果，并為用戶提供節(jié)能、舒適的辦公環(huán)境。的綠色體驗(yàn)空間：通過寬敞的大堂空間增加自然采光、4m24時(shí)數(shù)據(jù)機(jī)房冷卻系統(tǒng)四風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)提高樓二二、施工及環(huán)保（一）水土水土保持和沉積減少施工過程中對(duì)生態(tài)環(huán)境的破高效的能源利用和可更新的能源利施工廢棄物管應(yīng)用推廣綠色、環(huán)保建，本項(xiàng)目認(rèn)真綠色建筑理念，按照LEED關(guān)于綠色施工和節(jié)能建筑施工管理體系工地環(huán)境保護(hù)措施重點(diǎn)控制對(duì)大氣體措施如下：，1、水土水溝和集水井排水溝通過沉淀池與市政連通做到排水暢通無堵塞無積水減少露地表的面積減少發(fā)生水土流失的發(fā)生幾率。2、減少施工過程對(duì)生態(tài)環(huán)境使用預(yù)拌混凝土，嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)粉塵，施工期間每天派專人《降塵施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)封閉式站建筑及時(shí)清運(yùn)露場(chǎng)地采取覆蓋措施防止揚(yáng)塵所有施工階段的噪聲控制在建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（GB12523-90擋，防止夜間施工照明影響周圍居民。《3、高效的能源利用和可更新的能源利現(xiàn)場(chǎng)安裝水表隨時(shí)了解用水用電情況經(jīng)常檢測(cè)現(xiàn)場(chǎng)供水閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4、雨水回收利對(duì)于雨水生活污水施工用水進(jìn)行收集處理循環(huán)使等。施工，辦公區(qū)域設(shè)廢棄物箱將可回收和不可回收分類存放對(duì)有可能造成二次污染的廢棄物必須單獨(dú)設(shè)置安全防范措并在臨時(shí)存放場(chǎng)地配備有標(biāo)識(shí)的廢棄物容器有害廢棄物單獨(dú)分類封閉存放。，6、應(yīng)用保建筑材料。LEED格后方可驗(yàn)收使用。油漆和涂料的VOC揮發(fā)量不得超過“綠色（GreenSeal”標(biāo)準(zhǔn)GS-11要求（二）新技術(shù)、新工藝的應(yīng)程中結(jié)合工程實(shí)際情況大力開展新技術(shù)開發(fā)和推廣工第第六開發(fā)周期與進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策及開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)流程，與及相關(guān)主管部門建立了良好的溝通，可以保證工期按計(jì)劃完成。本項(xiàng)目中標(biāo)后，即開始簽訂土地出讓合同、辦理土地證、建設(shè)用地規(guī)劃證、項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)手續(xù)、修建性詳細(xì)規(guī)劃方案、相關(guān)部門審圖備案、建設(shè)工程規(guī)劃證圖紙及招投標(biāo)備案和開工證等系列前期工作。為了保證項(xiàng)目提前交付使用，在本項(xiàng)目建設(shè)施工階段，充分利用公司現(xiàn)有資源，以科學(xué)的管理體系，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕けO(jiān)管，制定出最優(yōu)化的施工組織設(shè)計(jì)，合理安排施工工序，配備完整政工程的建設(shè)要點(diǎn)。多工程項(xiàng)目同時(shí)開工，各專項(xiàng)工作有效的銜接與同步，既有效地縮短了工期，又可以使資源利用率最大化。本項(xiàng)目將進(jìn)行整體同步開發(fā)建設(shè)：一方面確保項(xiàng)目在規(guī)定開發(fā)使用能完善周邊環(huán)境，提升區(qū)域形象，加速區(qū)域發(fā)展。為加快項(xiàng)目入市進(jìn)度，項(xiàng)目將同步開展前期報(bào)建及招商引資工作，利用豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及產(chǎn)業(yè)資源，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展和產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)提升。一一、總體進(jìn)度安按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目將嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，確保前期工作的實(shí)施質(zhì)量設(shè)計(jì)設(shè)備材料采購依法實(shí)行招標(biāo)加強(qiáng)勘察、設(shè)計(jì)的工作管理，嚴(yán)把施工質(zhì)量，積極配合上級(jí)有關(guān)的監(jiān)督檢查，并接受全面的社會(huì)監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和安全根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目在拿地后8個(gè)月內(nèi)開工，整體施工不超過43月，其中購物中心施43個(gè)月，于20183開業(yè)二二、工程建設(shè)安II-05II-06II-07規(guī)模（㎡5555 5555 55555550001收55555第第七與方一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)理通州新城建設(shè)作為推動(dòng)特一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)理珍惜資源、專屬服商務(wù)配套服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造大量高端就業(yè)機(jī)會(huì)，創(chuàng)區(qū)永恒地標(biāo)。產(chǎn)業(yè)聚合，價(jià)值共二二、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)方將采用租售并舉的經(jīng)營(yíng)方式其中集業(yè)自持街區(qū)商業(yè)售予快消類商品及生活配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，寫字樓主樓定向銷售給金融、（一）購物中心（可能引入的品牌—依托聯(lián)合投標(biāo)單位的品牌號(hào)召力及商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比、品類設(shè)置及運(yùn)營(yíng)管理體系，并引入特色以世界一流的現(xiàn)代化國(guó)際新城的標(biāo)準(zhǔn)管理項(xiàng)目全力將項(xiàng)目發(fā)展為引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)品味、提升區(qū)域生活質(zhì)量的商業(yè)典范。工藝制品及設(shè)計(jì)師品牌凸顯項(xiàng)目品味創(chuàng)意休閑業(yè)態(tài)人氣并圍繞生活文化休閑中心的概念結(jié)合中產(chǎn)及以上品質(zhì)生活的方商業(yè)部分?jǐn)M采用出租的經(jīng)營(yíng)方式，起 6元/㎡·天（二）寫字樓（可能引入的大客戶 予1-2家金融、科技、文化創(chuàng)意企業(yè)作為總部，產(chǎn)生集聚效應(yīng)；副樓吸引與主寫字樓客戶業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)客戶，如CBD溢客戶、文化創(chuàng)意、管理服務(wù)企業(yè)、TMT企業(yè)等寫字樓主樓實(shí)行定向定向引入1-2家聯(lián)合投標(biāo)單位、業(yè)客戶提供特殊政策，吸納企業(yè)進(jìn)駐。寫字樓將為進(jìn)駐企業(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍，以高效多多能、信息化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級(jí)輻 發(fā)展趨勢(shì)，定期進(jìn)行配置升級(jí)，保證項(xiàng)目的資產(chǎn)專屬特性。本項(xiàng)目中的寫字樓部分?jǐn)M采用全部定向銷售的銷售價(jià)為30000-33000元/平方米（三）公售予在區(qū)工作、生活的人群，完善區(qū)功能配套，提高居民生活品質(zhì)。、本、縮短工作和居住地通勤的時(shí)間成本，提高城市居民的生活品質(zhì)。、品商品商業(yè)街區(qū)，帶動(dòng)區(qū)域整體商業(yè)氛圍，帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定就業(yè)。街區(qū)商業(yè)采取銷售方式，綜合銷30000-33000/平米公公寓將借 豪宅的居住方式和空間構(gòu)成，營(yíng)造時(shí)尚開放居家生活氛圍。每戶除了私密的空間外，亦同時(shí)擁有寬敞的公共通通空間及功能完善的公共配套服務(wù)設(shè)施，將建成為高舒適性公寓，建筑整體既擁有挺拔優(yōu)雅的造型，又擁有生動(dòng)感人的細(xì)部計(jì)公公寓公共配套設(shè)施齊全，包括了餐飲 市等公寓的每戶將配置公寓式空氣置換系系統(tǒng)管道直飲水系統(tǒng)，從而為住戶提供更舒適的起公寓采取銷售方式，綜合銷售均價(jià)為30000-33000元/平方米（四）街區(qū)式商以錯(cuò)位定位、完善商業(yè)配套功能的標(biāo)準(zhǔn)篩選客戶，并采用半合的空間設(shè)計(jì)，增加街區(qū)的趣味性，形成有效的人流漩渦，打造秉承“將通州建設(shè)成為具有鮮明特色的可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化國(guó)際新城典范、成為體現(xiàn)世界城市特征的副中心城”的發(fā)展目標(biāo)，堅(jiān)持“低碳、綠色、人本、和諧”的建設(shè)理念，遵循規(guī)劃思路及要求，以提供滿足“世界一流、現(xiàn)代化國(guó)際新城”標(biāo)準(zhǔn)好的綜合效益。一一、經(jīng)濟(jì)（一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效指數(shù)820000財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值70000內(nèi)部收益率項(xiàng)目總投資約820000萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）約70000萬元指數(shù)820000財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值70000內(nèi)部收益率（二）項(xiàng)目貢經(jīng)初步測(cè)算，本項(xiàng)目對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)相當(dāng)可觀。項(xiàng)目在10年，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)共計(jì)約226億元其中物業(yè)開發(fā)銷售貢獻(xiàn)約8.78億元物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)約4億元；金融及相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐稅收貢獻(xiàn)213，項(xiàng)目開發(fā)銷售計(jì)算（萬元1、直接：根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目開發(fā)銷售計(jì)算（萬元、運(yùn)營(yíng)持有：根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)期間上繳情況如下表，預(yù)計(jì)2017-2026年累計(jì)上繳4.1億元，年平均納稅貢獻(xiàn)約4000萬2016-2025年項(xiàng)目自身運(yùn)營(yíng)納稅推算表（萬元項(xiàng)目/萬合稅3、項(xiàng)目進(jìn)駐企業(yè)所貢獻(xiàn)（寫字樓部分客戶的貢獻(xiàn)3、項(xiàng)目進(jìn)駐企業(yè)所貢獻(xiàn)——國(guó)壽投資納稅貢國(guó)壽投資2017年納稅推算表（億元率）國(guó)壽投資2017年納稅推算表（億元率）根據(jù)國(guó)壽投 發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)2017年資產(chǎn)管理規(guī)模將達(dá)到4300億元，其中不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)約2000億元、基礎(chǔ)設(shè)投資業(yè)務(wù)約1300億元、股權(quán)投資業(yè)務(wù)約1000億元按照資產(chǎn)管理規(guī)模0.8%（管理規(guī)模的1.5%-3%+20%投資凈利潤(rùn)提成保守計(jì)算2017年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34億元，所需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加1.9得稅3.0億元（所得稅前利潤(rùn)率：35%，兩項(xiàng)主要貢合計(jì)為4.9億元。之后每年收入按12%增長(zhǎng)率計(jì)算，2017-2026年平均年納稅貢獻(xiàn)約為9.6——綠地納稅貢預(yù)計(jì)2017年綠地的納稅為3.5億元，推算如下綠地公司2017年納稅推算表（億元率2012（際2017（計(jì)2012年，綠地公司管理資產(chǎn)規(guī)模為1.0萬億元，實(shí)際資產(chǎn)管理收入約6億元（折合率0.06%繳納營(yíng)業(yè)稅及附加約0.3元1.1億元（折合所得稅前利潤(rùn)率：75%兩項(xiàng)主要合計(jì)約1.5億元。2010-2012年綠地公司收入復(fù)合增長(zhǎng)率24%，預(yù)計(jì)2017年管理資產(chǎn)總規(guī)模將達(dá)2.13萬億元（折合年復(fù)合增長(zhǎng)率16%，按照謹(jǐn)慎原則，0.06%，所得稅前利潤(rùn)率50%計(jì)算，2017兩項(xiàng)主要將達(dá)到2.3億元。之后每年收入按15%增長(zhǎng)率計(jì)算，2017-2026平均年納稅貢獻(xiàn)約為4.7元。——其他納稅貢預(yù)計(jì)本項(xiàng)目還將吸引60家營(yíng)業(yè)額超0.5-1億元、年納稅500-1000萬元的金融、高科技創(chuàng)新及旅游文化知名相關(guān)業(yè)務(wù)公司。2017年上述公司進(jìn)駐后貢獻(xiàn)將達(dá)到4.4億元，以年收入增長(zhǎng)10%計(jì)算，2017-2025年平均納稅貢獻(xiàn)約為7.0億元2016-2025項(xiàng)目貢獻(xiàn)推算表（億元項(xiàng)目/億2016-2025項(xiàng)目貢獻(xiàn)推算表（億元項(xiàng)目/億（二）對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)合投標(biāo)單位及其母公司、股東作為相關(guān)領(lǐng)域的知名大型企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涉及高端住宅、高級(jí)寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、；房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)工程及園林建設(shè)物業(yè)管理酒店及經(jīng)營(yíng)等全鏈條新光作為一家綜合性企業(yè)業(yè)務(wù)范圍涵遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要股東方面壽作為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)保險(xiǎn)，不僅自身進(jìn)駐將集聚大量企業(yè)入駐，提高區(qū)域商務(wù)氛圍，大規(guī)模的保險(xiǎn)基金亦可作為現(xiàn)代金融，推動(dòng)區(qū)內(nèi)文化創(chuàng)意、；（三）創(chuàng)造高端就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引高素質(zhì)隨著頂級(jí)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理國(guó)壽投資及相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐本項(xiàng)目在工作機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)能安置就業(yè)5000余人次機(jī)會(huì)。二二、社會(huì)1、執(zhí)行區(qū)域產(chǎn)業(yè)政根據(jù)通州區(qū)“十二五”期間通州現(xiàn)代化國(guó)際新城建設(shè)規(guī)劃要求，1-2規(guī)模效應(yīng)品牌號(hào)召力等因素相關(guān)金融機(jī)構(gòu)高端商務(wù)文化創(chuàng)州盡快實(shí)現(xiàn)發(fā)展新磁極、首都功能新載體的目標(biāo)。2、自持精品商業(yè)，重塑區(qū)域商業(yè)形聯(lián)合投標(biāo)單位致力于實(shí)現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步在集業(yè)開發(fā)完成后將作為聚客點(diǎn)依托聯(lián)合投標(biāo)企業(yè)的品牌效應(yīng)及運(yùn)營(yíng)能力打造東社交休閑親子等方面需求推動(dòng)區(qū)域商業(yè)形象改造升級(jí)，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)品味，提升區(qū)域生活質(zhì)量。3、實(shí)現(xiàn)通州新城產(chǎn)業(yè)升級(jí)及未來可持續(xù)發(fā)將包括壽在內(nèi)的多家大型企業(yè)總部引入“通州新城區(qū)形三三、環(huán)境聯(lián)合投標(biāo)單位響應(yīng)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的號(hào)召作為低碳環(huán)保觀念的踐行者運(yùn)用可持續(xù)發(fā)展理念通過資源的整合和的科學(xué)管理實(shí)現(xiàn)選址購地策劃設(shè)計(jì)工程銷售及持有經(jīng)營(yíng)等開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程，創(chuàng)造藝術(shù)與生態(tài)共融的和諧工作環(huán)境，為項(xiàng)目客戶提供積極健康的新工作和生活模式。一一、社會(huì)責(zé)任踐打造區(qū)域地標(biāo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)秉承可持續(xù)發(fā)展理念，進(jìn)行項(xiàng)目綠色設(shè)計(jì)文明施工；創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)5000-7000人次，吸引精英人才支持區(qū)域教育、環(huán)境保護(hù)、社會(huì)慈善等二新以往社會(huì)貢三三、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以往社會(huì)貢獻(xiàn)說（一）參與城市規(guī)劃建參與市CBD區(qū)整體規(guī)2002年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與朝陽區(qū)CBD管委會(huì)聯(lián)合成立商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)公司2004年經(jīng)市 承擔(dān)CBD區(qū)約30公頃土地一級(jí)開發(fā)規(guī)劃、拆遷等前期工作參與東壩區(qū)域整體規(guī)2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合設(shè)計(jì)公司參與市朝陽區(qū)東壩北區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，區(qū)域總規(guī)劃用地面積621公頃，方案獲得評(píng)委專家的一致好評(píng)2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)參與河北省廊坊市莊區(qū)域的整體規(guī)劃，總規(guī)劃280并計(jì)劃開展該區(qū)域的整體一項(xiàng)目整體規(guī)劃仍在進(jìn)行當(dāng)中參與大望京區(qū)域整體規(guī)2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合設(shè)計(jì)公司和仲聯(lián)行公司組成聯(lián)合體參與大望京商務(wù)區(qū)方案征集活動(dòng)劃范圍總占地面積約105頃，所投報(bào)方案獲得主辦方及評(píng)委專家的好評(píng)，獲得第二名2006年，受中山市委托，代建中國(guó)輕博覽中心項(xiàng)目總建筑面積為11.6方米，為“中山市年度重點(diǎn)項(xiàng)目工作先進(jìn)單位”稱號(hào)承建博鰲亞洲海南博鰲亞洲會(huì)議中心由中遠(yuǎn)投資、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)，項(xiàng)目總投資20用了360多天就完成了項(xiàng)目建設(shè)，受到了中 承擔(dān)國(guó)際雕塑公園代征綠2004年，出巨資承擔(dān)西長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線的國(guó)家級(jí)雕塑文化藝術(shù)園區(qū)——國(guó)際雕塑公園162公頃綠化代征土地任務(wù)。該園為最大的雕塑公園，躋身十大精品公園之一受托代建市規(guī)劃展覽2003年，受市規(guī)劃委托，代建北管理工作受到市有關(guān)部門的充分肯定成為展示城市規(guī)劃發(fā)展建設(shè)進(jìn)程及成就的重要窗口2001年，投資建設(shè)首家公益性現(xiàn)代藝術(shù)乃至展覽50多場(chǎng)次成為多元化藝術(shù)的展示窗口和文化中（二）參與環(huán)境保護(hù)運(yùn)2012年，以“能合理利用”為的“光能四合院”綜合改造示范項(xiàng)目正式竣工。此項(xiàng)目以特有建筑“四合院”為綠色建筑技術(shù)推截至2011年底，共為140個(gè)社區(qū)進(jìn)行了環(huán)保改善工作及過730個(gè)社區(qū)舉辦多種環(huán)境教育、宣傳活動(dòng)。吸引了17個(gè)省市、參與首屆“遠(yuǎn)洋社區(qū)環(huán)保公益獎(jiǎng)”。2006-2010年，連續(xù)5年主辦“老社區(qū)，新開展社區(qū)環(huán)境教育，參與社區(qū)500區(qū)居民近20萬人，并被國(guó)家環(huán)保推廣至10余個(gè)省市大學(xué)生環(huán)保創(chuàng)意大遠(yuǎn)洋地產(chǎn)參與主辦的“大學(xué)生環(huán)保創(chuàng)意大賽”是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、最有的大學(xué)生環(huán)保賽事，至今已連續(xù)舉辦5國(guó)參