房產(chǎn)評(píng)估師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)

（一）土地面積的有土地位置的固作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永 性（二）土地用途變更 性 土地會(huì)產(chǎn)生遞減的，這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾油兜乩玫慕?jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地遞減現(xiàn)象。土地遞減規(guī)律是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定商品房數(shù)（三）土地的土地是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括土地所、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押【技竅】“自經(jīng)產(chǎn)”3特人類(lèi)生存人類(lèi)生產(chǎn) 農(nóng)地分布不均土地質(zhì)量較水土資源不平 技竅】“大小限/多云低差平 資源7特

· 壤2分類(lèi)系統(tǒng) 技竅】只記南方排除記北方水稻土（主要是它 【技竅】“巖沉變”3巖 等（四）糖料作 6 土地污染主要是指構(gòu)成土地實(shí)體的土 八、土 類(lèi)型及特 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1 （六）交通 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1 （一）土地所是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國(guó)家（二） 土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在人不履行時(shí)，債權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑（四）知識(shí)點(diǎn)三、我地所（一）土地所【土地所】土地的 由 （二）國(guó)有土地所的權(quán)能及規(guī)定1國(guó)有土地所的權(quán)能土地所有者代表依法將國(guó)家土地所的部分權(quán)能 縣級(jí)以上地方人民及其 ?？h級(jí)以上地方人民及其 使收益權(quán)應(yīng)依法向上級(jí)人民及其 ，30%上繳國(guó)家財(cái)政，70% 2國(guó)有土地所的規(guī)定 （三）集體土地 的權(quán)能及規(guī) ②受?chē)?guó)家法律 管理的限制 2集體土地所的規(guī)定的以外，屬于集體所有；宅和自留山、自留地，屬 權(quán)、宅使用權(quán)、地役權(quán)。 （1） 。經(jīng)市、縣人民土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出 按規(guī)定的或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。 所同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn) 國(guó)企企業(yè)國(guó)有企業(yè)中涉及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）或經(jīng)營(yíng)的方 知識(shí)點(diǎn)四、我國(guó)有企業(yè)涉及的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)，有下列 公司、有公司以及組建企業(yè)的；②國(guó)有企業(yè)改組 合作制企業(yè)的 對(duì)土地享有占、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)（轉(zhuǎn)讓、 的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的總額、容積率和深度等，既體現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利系，又體現(xiàn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)與土地使用權(quán)人之間的管 有者代表征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地 用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)，還土地使用權(quán)回3情內(nèi)60未按合同約 非住自動(dòng)續(xù)期。續(xù) 辦理住使用權(quán)期限屆滿建設(shè)用類(lèi)非住自動(dòng)續(xù)期。續(xù) 辦理住使用權(quán)期限屆滿建設(shè)用類(lèi)辦理 經(jīng)林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。承包期屆滿，由 縣級(jí)以上地方人民應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人土土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，將期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。依法批準(zhǔn)，不得將承 人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；登記，不得對(duì)抗善意第三人。承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然嚴(yán)重毀損 （三）宅【宅使用權(quán)】是經(jīng)依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分宅宅使用權(quán)人對(duì)宅享有占、使用權(quán)、收益權(quán)連同宅一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。 轉(zhuǎn)讓房屋及宅使用權(quán)后，宅使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處 農(nóng)村 【地役權(quán)】是指地役權(quán)人按照合同約定，利用他人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；登記，不得對(duì)抗善意 可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán) 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1 手中。按形成基礎(chǔ)的不同，把級(jí)差地租分為以 20世紀(jì)初，而在進(jìn)入20世紀(jì)60年代以后，以索、密 更注重 大。 品數(shù)量z和距中心距離t是其他商品數(shù)量z、土地?cái)?shù)量q和距市中心距離t土地價(jià)格不是土地的價(jià)格，而是土地所提供的地租的價(jià)格。也就是說(shuō)，地租的存在是土地價(jià)格的 根據(jù)級(jí)差地租和地租等的特點(diǎn)分析被評(píng)估對(duì)象所在1第五節(jié)區(qū)位理論區(qū)內(nèi)所處的具置及其與其他市鎮(zhèn)、或農(nóng)村居民點(diǎn)之·區(qū)位的3 由于商業(yè)的集聚具有很大的，而且獲得的級(jí)城鎮(zhèn)環(huán)境，交通擁擠，市容，從而影響土地的在工業(yè)化和的過(guò)程中，環(huán)境問(wèn)題不僅困擾著 市是“孤立國(guó)”品、農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷(xiāo)售市場(chǎng)，而農(nóng)②“孤立國(guó)”內(nèi)沒(méi)有可通航的河流和運(yùn)河，馬車(chē)④農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的 技竅】“自林谷草三圃牧制將沿著河流延伸至邊界。（二）伯。其理論的就是通過(guò)對(duì)、勞動(dòng)力和集聚因素 根據(jù)以上分類(lèi)，提出原料指數(shù)的概念，以此來(lái)論證費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原料指數(shù)，是指需要原料指數(shù)=料與市場(chǎng)間找到最小運(yùn)費(fèi)點(diǎn) 可能使一個(gè)工廠離開(kāi)或者放棄成本最小的區(qū)位，而移1（三） 但是，相切的圓形市場(chǎng)區(qū)，如果不的話，圓與圓 按照消費(fèi)者最近供應(yīng)地購(gòu)物的假設(shè)，區(qū)就被平由于區(qū)被無(wú)差別線分割，圓形的市場(chǎng)區(qū)即被六便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)系的最有效的的理低級(jí)商品和服務(wù)，其售價(jià)低，顧 頻率高， 市場(chǎng)原則體系） 交通原則 行政原則 經(jīng)濟(jì)效益會(huì)相差很大，不業(yè)在同一位置上經(jīng)濟(jì)收進(jìn)行用途置換，最終形成土地收益和都趨向于最佳1第六節(jié)土 遞減規(guī) 【土地遞減】是指在技術(shù)和其它要素不變的前來(lái)的的增量（邊際）遲早會(huì)出現(xiàn)下降現(xiàn)象。土地遞減規(guī)律可以確定土地利用的最佳集約度 【土 為 勞動(dòng)與土地等要素組合對(duì)土 我們還需要考慮平 及邊 、平 邊際：對(duì)同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來(lái)的總的增量，記為△x表示變動(dòng)生產(chǎn)要素△y表示在相應(yīng)情況下 的增加 總曲線與平均曲線的關(guān)系平均等于總曲線每一點(diǎn)與原點(diǎn)連線的斜率，因此，當(dāng)原點(diǎn)與總曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總曲線的切線時(shí)，斜率最大，從而平均最高。即在該點(diǎn)之前總和平均增加，該之后總和平均減少。 邊 、平 在平 從上升轉(zhuǎn)為下降之前邊際先升后降，平均處于遞增狀態(tài)，從而增加勞動(dòng)投入能帶來(lái)總更大比例 平 等于邊 之后到邊 此階段邊際小于平均，且邊際報(bào)酬和平均均隨勞動(dòng)投入量的遞增而下降；邊際和平均同時(shí)遞減，但是在此階段總持續(xù)上升，以至達(dá)到最高點(diǎn)。 邊 此階段投入勞動(dòng)的邊 和生產(chǎn)彈 運(yùn)用該規(guī)律有助于在應(yīng)用成本近法評(píng)估地價(jià)時(shí)1第七節(jié)土地市場(chǎng)理論（一）（二）（三）②資源 土地的知識(shí)和技能的逐步提高，人類(lèi)可以地利用原③交通條件。交通條件的改善，可使原來(lái)不便利用的土地易于接近，且成本降低，因而增加（一）（二）然存在。非農(nóng)用地增加了，則農(nóng)業(yè)用地就要相應(yīng)減（三） 系決定著地價(jià)的。由于土地具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)知識(shí)點(diǎn)五、我我國(guó) 由于我地面積絕對(duì)數(shù)量大，相對(duì)數(shù)量小，后（一）（二）房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第二章土地價(jià)格形成原理及影響因（一）值的反映，是為獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的【土地價(jià)格的外延】對(duì)于土地來(lái)講，土地實(shí)際上是土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為者帶來(lái)的所價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。因此，我地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家，它是 土地價(jià)格是權(quán)益因此，土 實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益 ，土地 價(jià)格在生產(chǎn)成本中的日趨縮小，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下使用、收益和處分權(quán)能。土地權(quán)利

樓面地價(jià)：又稱(chēng)單位建筑面積 度

結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。

20世紀(jì)80年代中期以來(lái)，我地價(jià)格理論伴隨土地市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成，在地租理論的基礎(chǔ)上， 城市地租理論，發(fā)展了主義地價(jià)形成國(guó)的土地使用制度的與實(shí)踐，取得巨大成就。 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第二節(jié)土地價(jià)格影響因件≥10有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無(wú)霜期、性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、有效土層厚度、土壤層深度、土壤有機(jī)質(zhì)含量、土壤鹽漬化程度、水埋深、田塊大小、地塊形狀等。 水平特殊因素,是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件或不利因素如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條【技竅】“城鎮(zhèn)去一個(gè)、因此，宗地的區(qū)位因素、個(gè)別 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第三章土地估價(jià)原則考 的影響1.有助于易2.有助于企業(yè) 為集體土地所征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、、關(guān)閉、等 【土地估價(jià)的目的】為保證國(guó)家土地所在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)土地使用制度；有償出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，加 土地估價(jià)資格實(shí)行統(tǒng)一考試。 地價(jià)到國(guó)企中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng) 《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》、等技 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第二節(jié)土地估價(jià)原則及各因間的相互作用，才能 （七）價(jià)值主（八）公 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第四章宗地估價(jià)方法與程明確估價(jià)基本擬訂估價(jià)作業(yè)撰寫(xiě)估價(jià)編輯整理評(píng)估報(bào)告書(shū)，估價(jià)資料 測(cè)算收集有關(guān)資料、實(shí)地踏勘等工作，收料、現(xiàn)場(chǎng)踏和市場(chǎng)的過(guò)程。房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1對(duì)象（按照土 坐落填寫(xiě)）、評(píng)估目的、價(jià)格類(lèi)含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱(chēng)（年度）（估）××號(hào)”五、估價(jià)日期[說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期 價(jià)師資格號(hào)]

月日第二部分估價(jià)對(duì)象界定 況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、土地用途、四至、面積、土 土地權(quán)利狀況[說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地所、使用在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上權(quán)等筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑包括估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說(shuō)明規(guī)劃條件的同的因素，包括以下內(nèi)容:(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)不動(dòng)產(chǎn)制度與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀政策等)(4)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)(5)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容)]對(duì)地價(jià)的影響，可包括:(1)區(qū)域概況(含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等)(2)交通條件(含區(qū) 校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度)(4)環(huán)境條件(含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境)(5)商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚狀用[分標(biāo)題] 價(jià)結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以表示的單位地價(jià)及設(shè)定等)。行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效 第四部分 土地使用證復(fù)印件或土地證明材料(附宗地圖)、土地附土地出讓合同或協(xié)議、房屋證復(fù)印件或證明地證明、等)進(jìn)行核對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加目、可行性 、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書(shū)等規(guī)劃文件)宗地區(qū)域位置圖、估價(jià)對(duì)象及比較案例(從不同勘記錄表、估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘、估價(jià)機(jī)構(gòu)資格及簽字土地估價(jià)師復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu) 【技竅】土地估價(jià)報(bào)告文字4部分“（摘借姐夫）

第四部分 技竅】土地估價(jià)報(bào)告表格4部分“（蓋借姐夫度)(技)xx號(hào)”等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào) 三、受托估價(jià)方（多十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（多 3 第三部分土地估價(jià)的基礎(chǔ)上，選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，參照基準(zhǔn)地地價(jià)，應(yīng)注明估價(jià)期日外幣與的比價(jià)]第四部分 技竅】土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告4部分“總描價(jià)附×管理部門(mén)進(jìn)行用,“土地估價(jià)報(bào)告”可以采用文字 關(guān) 交委托方和土地管理部門(mén)用。如需以外文出具“土房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第二節(jié)市場(chǎng)比較法的估價(jià) 【公 技竅2】“求誰(shuí)誰(shuí)在上”（下同急于出售或 情況下的交易受債 關(guān)系影響的交易交易稅 負(fù)擔(dān)的交易其 的交易估價(jià)期 地價(jià)指?jìng)€(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其狀況下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第三節(jié)收益還原法的估價(jià)現(xiàn)實(shí)收 潛P(yáng)ra P 1 r c.直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過(guò)去5年 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目：銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)、用、用、企業(yè)利潤(rùn)等。當(dāng)房屋經(jīng) 早于設(shè)定土地使用權(quán)年期時(shí)，應(yīng) 。 房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1等加加比 減減有規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第四節(jié)成 近法的估價(jià)程第四節(jié)成 第四節(jié)成 及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域規(guī)定的相征收國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償 費(fèi)。各 規(guī)定土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)向繳納的稅費(fèi)，一般 、征地、規(guī)定的教育和年利率，分別測(cè)算各期投入應(yīng)支付的利息。土地當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試1第五節(jié)剩余法的估價(jià)程第一步、待估宗地的基本情況 待估宗地的基本情土地開(kāi)發(fā)完成