長寧來福士廣場物業(yè)管理方案

長寧來福士廣場物業(yè)管理服務方案2013年10月目錄一.整體服務理念二.各區(qū)域服務重點三.服務方式與酬金四.部分項目經驗分享五.公司介紹物業(yè)管理服務1)整體服務理念

管理區(qū)域劃分與人員進場計劃27層寫字樓建筑面積：33,522㎡20層寫字樓建筑面積：28,673㎡41層寫字樓建筑面積：83,791㎡T1,T2裙房建筑面積：83,945㎡T3裙房建筑面積：17,060㎡T3T1T2保護建筑建筑面積：5,690㎡東區(qū)裙房西區(qū)裙房物業(yè)總體管理界面物業(yè)管理界面業(yè)主營運及物管中心物業(yè)管理界面說明甲方運營部門長寧來福士世邦魏理仕物業(yè)管理中心T1客服

（4人）T2客服

（2人）T3客服

（2人）西商客服

（3人）東商客服

（5人）物業(yè)管理中心–總體人員架構(擬)分包服務：保潔服務

保安服務、高配、綠化、蟲控、特種設備維保等管理中心人員小計：114人外判保潔：198人外判保安：312人

合計：624人

消防安全管理專員（1人）客服主管

（1人）工程部經理

（1人）工程文秘

（1人）工程領班

（4人）出納

（1人）物業(yè)主任

（2人）保安主管

（1人）總經理秘書（1人）物業(yè)經理

（1人）會計（1人）主管工程師

（4人）物業(yè)助理

（6人）管理中心接待

（1人）寫字樓接待

（6人）工程員工

（61人）財務經理（1人）行政人事主任

（1人）文員兼?zhèn)}管

（2人）物業(yè)總經理

（1人）工程員工工程經理：1位工程文秘：1位主管工程師：4位工程領班：4位弱電技工： 8位強電技工：18位暖通技工：18位給排水技工： 8位萬能工： 8位倉管工： 1位共計： 71位外判保潔清潔主管： 1位清潔領班： 8位外圍、機動崗：66位T1保潔：27位T2&T3保潔：31位商場清潔工：48位車庫清潔工：17位共計： 198位外判保安保安主管： 1位保安領班： 6位監(jiān)控、外圍、機動崗： 90位卸貨區(qū)保安： 12位T1保安：32位T2&T3保安： 47位商場保安： 76位車庫管理保安： 48位共計： 312位物業(yè)管理中心–細分崗位分布物業(yè)管理中心保安崗位圖保安主管編制1名保安領班編制6名機動崗編制48名地下車庫出入口門崗（崗位5個、編制20名）地下車庫崗位14個，編制28名非機動車庫崗位2個，編制6名T1保安崗位15個，編制32名T2保安崗位11個，編制26名T3保安崗位8.5個，編制21名西區(qū)商場崗位7.5個，編制18名東區(qū)商場崗位25個，編制58名卸貨區(qū)崗位3個，編制12名監(jiān)控中心崗位3個，編制12名外圍保安崗位4個，編制16名外圍巡邏崗位2個，編制8名T1辦公樓T2辦公樓T3辦公樓西區(qū)商場東區(qū)商場地下車庫監(jiān)控中心卸貨區(qū)2015年2016年 Q4 Q1Q2及Q3Q1Q3物業(yè)管理服務階段簡述首期交付及對外宣傳推廣配合西區(qū)商場、T3辦公樓交付T1辦公樓交付運行優(yōu)化方案進行及服務提升T2辦公樓交付出售型寫字樓交付及同期跟進二裝管理（交叉施工）籌備期預算及開辦費用確定物業(yè)服務中心團隊建設各項開辦啟動工作整體承接查驗東區(qū)商場交付2014年物業(yè)管理中心–人員進場計劃部門崗位總人數2014年2015年2016年Q4Q1Q2&Q3Q1Q3籌備期T3/西區(qū)商場T2辦公樓東區(qū)商場T1辦公樓管理中心物業(yè)總經理111111總經理秘書111111物業(yè)經理111111物業(yè)主任211222物業(yè)助理644556客服主管111111客服助理（辦公、地庫）164491116保安主管111111消防安全管理員1-1111文員兼?zhèn)}管211222管理處接待111111大堂接待（辦公樓）6-4446行政人事主任111111財務經理111111會計111111出納1-1111工程部經理111111工程文秘111111工程主管444444工程領班444444工程員工611836475461小計11447719099114外判保安(外判)312-157228276312保潔(外判）198-90143167198小計510-247371443510合計：62447318461542624財務–1)物業(yè)管理費

2)采購與費用審批建議物業(yè)管理費收入及支出（入住率97%）區(qū)域

面積（㎡）/數量管理費標準元/月/㎡或個每月管理費小計每月收入小計每月支出小計盈余T2辦公樓30,175.0025.00731,743.759,375,094.618,520,023.85641,269.32T3辦公樓26,288.0031.00790,480.16西區(qū)商場22,291.0043.00929,757.61東區(qū)商場(北)65,355.0043.002,725,957.05東區(qū)商場(南)34,127.0043.001,423,437.17T1辦公樓76,629.6031.002,304,252.07

地庫

1,224

350.00415,548.00保護建筑5,554.0010.0053,873.80物業(yè)管理費調研–辦公樓位置（區(qū)）編號物業(yè)名稱辦公樓物業(yè)管理費標準

(人民幣/元/平方米/月)備注長寧1長峰中心30.00含空調2龍之夢33.00含空調3萬寶國際30.00含空調4尚嘉中心35.00含空調5古北國際財富中心（二期）32.00含空調6萬都中心35.00含空調靜安7會德豐廣場42.00含空調8恒隆廣場38.00含空調9中信泰富31.50含空調10嘉里中心（二期）39.00含空調徐匯11世紀商貿37.00含空調黃浦12香港新世界大廈32.00含空調13新富港中心30.00含空調浦東14國金中心40.00含空調15上海環(huán)球金融中心45.50含空調截止至2013年第一季度物業(yè)管理費調研–商業(yè)截止至2013年第一季度位置（區(qū)）編號物業(yè)名稱商業(yè)物業(yè)管理費標準

(人民幣/元/平方米/月)備注長寧1HQ虹橋城63.00實用面積2高島屋90.00實用面積黃浦3K1190.00實用面積普陀4月星環(huán)球港80.00實用面積徐匯5iapm110.00實用面積6港匯廣場80.00實用面積浦東（陸家嘴）7金茂大廈74.50實用面積8上海環(huán)球金融中心80.00實用面積9正大廣場55.00實用面積物業(yè)管理費收入分析(按區(qū)域)能耗單價、人員薪金按照國家相關政策進行調整物業(yè)管理費支出分析(按區(qū)域)能耗單價、人員薪金按照國家相關政策進行調整物業(yè)管理費支出分析(按費用種類)能耗單價、人員薪金按照國家相關政策進行調整T1物業(yè)管理費(人民幣/平方米/月)月收入(人民幣/月)31.0025.00 31.0043.00(建筑面積) 商業(yè)物業(yè)管理費(人民幣/平方米/月)月支出(人民幣/月)月盈余/虧損(人民幣/月)

一期 2,921,403.32 3,508,471.54 -587,068.22

二期 5,647,360.37 5,789,590.01 -142,229.64

三期 7,070,797.54 7,115,513.03 -44,715.49

總體

9,375,049.61 8,520,023.85 641,269.32物業(yè)管理費分析T2物業(yè)管理費(人民幣/平方米/月)T3物業(yè)管理費(人民幣/平方米/月)財務保障CBRE公司總部財務部門支持第三方審計公司每年對項目上的財務賬目、固定資產進行評估CBRE公司總部合規(guī)部門，主要是對項目上的現金流、財務制度及相關的反腐系統文件進行評估（如：相關合同、請購及理由陳述表、政府官員調查總結表、供應商承諾書–反腐敗聲明與保證、供應商專業(yè)審查清單等）預算內的采購與費用批準流程甲方(長寧來福士)CBRE總部資深董事/董事CBRE總部財務經理

CBRE項目物業(yè)總經理CBRE項目物業(yè)經理/主管工資及人事支出費用其他物業(yè)運行開支費用CBRE項目物業(yè)管理費專門賬戶完成付費預算外的采購與費用批準、應急費用審批流程CBRE總部資深董事/董事CBRE總部財務經理

甲方(長寧來福士)CBRE項目物業(yè)總經理CBRE項目物業(yè)經理/主管工資及人事支出費用其他物業(yè)運行開支費用CBRE項目物業(yè)管理費專門賬戶完成付費審計報告Sample管理重點–培訓24物業(yè)管理專業(yè)培訓課程教學實習基地CBRE注冊物業(yè)管理師中國區(qū)：74位“英國特許房屋經理學會會員資格課程”教學考核基地CBRE英國特許房屋經理中國區(qū)：111位管理重點–培訓體系文件建立–收房流程收房不合格收房合格收房完畢，業(yè)主/租戶提出二裝申請記錄不合格項目，要求總包方限期進行整改，工程部跟進，限期并達到業(yè)主/租戶收房要求不合格項復檢復檢直至達到業(yè)主/租戶要求通知業(yè)主/租戶再次收房甲方銷售確認客服部接到《業(yè)主/租戶收房通知書》工程部確認與總包方收房完畢，確認無問題客服部跟進銷售與業(yè)主/租戶確認收房日期，時間客服部組織各專業(yè)與業(yè)主/租戶召開首次協調會，準備收房相關文件業(yè)主/租戶繳納費用購房余款預付管理費維修基金其他款項業(yè)主/租戶接到《客戶收房通知書》收房（驗房）交樓文本制定交樓表單《臨時管理規(guī)約》《業(yè)戶手冊》《裝修手冊》《看房托管協議》由客服部牽頭，各相關專業(yè)共同配合完成物業(yè)管理中心跟進甲方運營部門跟進體系文件建立–交房流程人員、物品、場地準備管理人員統計各項數據，整理資料，建立客戶檔案，反饋給相關部門。交樓資料準備（禮盒、文件）業(yè)主/租戶備齊資料前來收樓統一辦理手續(xù)填寫《入住租戶情況登記表》交樓人員檢查相關部門的確認甲方財務部、物業(yè)管理處財務部進行收費非統一辦理手續(xù)客服部將信息反饋給發(fā)展商法務部交樓人員告知上級主管是否收樓交樓單元清潔檢查（提前一日）交樓人員組織各專業(yè)人員陪同業(yè)主/租戶收樓驗房，并填寫相關表格，并確認水電表讀數。根據甲方與業(yè)主/租戶商定具體收樓時間配合驗房。對現場檢查問題，填寫《設備設施情況檢查表》，跟進承包商整改，與業(yè)主辦理移交手續(xù)。否是物業(yè)管理中心跟進甲方運營部門跟進體系文件建立-裝修流程提供和簽署相關必備文件客服部告知否發(fā)放施工單位《施工許可證》，正式進場施工單位接受隱蔽工程驗收繼續(xù)施工，裝修完畢接受消、電、環(huán)境檢查向物業(yè)提供審批報告，進行竣工驗收驗收合格后，客戶準備進場開業(yè)手續(xù)，施工單位按規(guī)定期限到物業(yè)辦理退費手續(xù)各部門審核同意后，由客服部發(fā)放各專業(yè)應確定各自巡視項目各專業(yè)確定驗收工作內容相關政府部門保安部工程部客服部需交納的相關費用所需各類圖紙施工期間定期巡視施工現場，對違反施工規(guī)定的現象進行阻止和處罰否，則進行整改至隱檢合格客戶提交二裝圖紙各專業(yè)角度進行審圖收房完畢，客戶提出二裝申請客戶需提交二裝必備的資料和相關手續(xù)物業(yè)管理中心跟進甲方運營部門跟進體系文件建立–設施設備巡檢流程了解自身責任范圍內的設備按規(guī)定的時間、次數對責任設備巡查檢查設備表面及機內清潔情況是否良好清潔檢查端子緊固情況是否良好緊固接口端子檢查告警情況檢查設備異味、異聲及過熱情況確認設備正常后完成巡查記錄巡查工作日志否是否是有無否是是否正常查明原因維修維修查明原因有無告警體系文件建立–服務標準(SOP與KPI)體系文件建立–危機處理體系文件建立–危機處理A.消防演習C.急救演練B.防汛防臺D.緊急搶修E.媒體溝通ABCDE焦點——二次裝修管理施工時間控制噪音控制：辦公樓噪音不可超過40分貝商場噪音不可超過55分貝環(huán)境控制：TVOC（甲醛）標準應不大于0.6mg/m3體系文件建立–二次裝修物業(yè)管理服務2)各區(qū)域服務重點T2T3物業(yè)管理服務–管理界面(T2,T3)41層寫字樓建筑面積：83,791㎡27層寫字樓建筑面積：33,522㎡20層寫字樓建筑面積：28,673㎡T1T2T3物業(yè)管理服務–管理界面系統化管理界面的區(qū)域分割門禁系統公共區(qū)域位置交通導向管理中心相對獨立建立不同區(qū)域物業(yè)人員制服區(qū)分不同區(qū)域不同制服，區(qū)分T1、T2及T1、商場區(qū)域物業(yè)服務人員T1、商業(yè)區(qū)域T2、T3物業(yè)管理服務–招標流程前期準備，辦理招標備案簽定委托代理合同招標小組組成招標公告資格預審招標文件資料采集編制招標文件修改招標文件開發(fā)商確認招標文件修改招標書發(fā)放招標現場勘查答疑招標現場勘查答疑組織評委專家投標書提交開標會議評標會議中標結果公告發(fā)放中標通知書物業(yè)合同簽訂中標備案整個招標流程，在材料齊全的情況下，需要兩個月左右的準備期，實際情況將甲方主導推進物業(yè)及使用角度提供樣板區(qū)域建議建議租賃中心安排物業(yè)專員入駐，提供服務內容咨詢及示范，給客戶直觀感受租賃中心大堂設置保安拉門禮儀服務大堂外保安提供開門禮儀服務建議采用綠化租擺形式，為來訪客戶創(chuàng)造身心愉快的商業(yè)環(huán)境定時定期進行舒適度調整(環(huán)境、溫度、光照、亮度、濕度等客戶直觀感受)，提升項目形象提供商務中心服務示范物業(yè)管理服務–租售中心管理建議物業(yè)管理服務–在管租售中心實景拍攝資產收益/價值最大化降低風險合理化運營費用提升資產價值最大化投資回報租戶全面資料建檔/防止客戶流失第三方收入來源提早續(xù)約談判地面翻修機電系統升級更新裝修管理二次開發(fā)/定位LEEDEB認證主要服務項目招標承包商管理預算能耗/能源管理專業(yè)知識培訓環(huán)境安全及健康風險管理制度專業(yè)資質考核T2T3寫字樓重點-資產管理服務租約續(xù)訂策略及市場進度新租約及代理管理租約續(xù)訂市場概要表現定期更新維修保養(yǎng)工作安排處理租戶投訴并解答相關問題租約終止及租約提前終止安排入住和退租押金收取及退還租戶關系管理維護業(yè)主權益代收租金及其它交易相關收益代繳稅款凈租金收益匯出月度/季度/年度資產表現報告(包括租務及

財務報告)租賃及租務管理代收租金及租金匯付T2T3寫字樓重點-資產管理服務租務及財務會計數據庫管理報告通訊互動平臺IT智能管理系統解決方案物業(yè)管理客戶服務平臺及支持熱線能源標桿管理系統基于窗口查詢的關聯數據庫及網絡提交/獲得報告可網絡訪問管理報告可網絡連接的實時信息基于網絡平臺的能源基準客戶和管理層的企業(yè)內部網絡T2T3寫字樓重點-資產管理服務(智能化平臺)長寧來福士專屬微博專會網址CBRE房地產行情/市場狀況/項目認購理財訊息附近商戶推薦贈券/餐廳優(yōu)惠券票務、餐廳、快遞等代訂服務商務出行安排代步租賃增值服務物業(yè)管理服務-T2與T3其他服務41層寫字樓建筑面積：83,791㎡27層寫字樓建筑面積：33,522㎡20層寫字樓建筑面積：28,673㎡物業(yè)管理服務–管理界面(T1)T1T2T3管理重點-環(huán)境與環(huán)保為了用戶、訪客的健康而提高室內空氣質量力爭將ISO環(huán)境保護標準運用到貴項目，實現最高水平環(huán)境質素增加員工環(huán)保意識空氣質量及環(huán)境保護可持續(xù)性場地節(jié)水能源與大氣室內環(huán)境品質材料及資源創(chuàng)新設計地區(qū)優(yōu)先性可持續(xù)性發(fā)展世邦魏理仕為USGBC成員之一中國區(qū)資產服務部團隊有3名LEED

認證專家物業(yè)管理服務–空氣質量物業(yè)管理服務某寫字樓大堂管理方案導向設置門禁系統接待前臺與禮賓臺設置商務中心的設置商務物品租賃（雨傘、推車、周轉箱等）特殊天氣物品配備大堂材質日常保養(yǎng)與維護展示區(qū)活動方案（如需）日常運行安全管理建議節(jié)能建議物業(yè)管理服務-商業(yè)區(qū)管理界面T3裙房建筑面積：17,060㎡T1,T2裙房建筑面積：83,945㎡東區(qū)裙房西區(qū)裙房項目特點：

店多面廣防污難度大：油煙、油污水、噪音、廚余垃圾特殊要求

燃氣安全供應空調氣流組織油煙排放處理干濕垃圾分類廚余垃圾清運地坪降板處理清潔用房布置物業(yè)管理服務–餐飲設計圖紙建議-面積、影廳坡度、屏寬-樓板荷載、電氣、溫控-消防、隔音、天線地線休憩區(qū)、盥洗室的配置餐飲小食等貨運路線人流/物流導向與日常管理界面劃分專項設備(電梯等)(與商業(yè)區(qū)不同運作時段的管理)物業(yè)管理服務–影院皂液機大卷廁紙機坐廁墊紙機空氣清新機滅蠅燈驅蟲定時噴機一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月滅鼠112222112221滅蚊33221133滅蠅1234610101010643滅蟑螂1112221合計2381011151414171264物業(yè)管理服務–環(huán)境(蟲控、洗手間)物業(yè)管理服務-工程建議運營階段的業(yè)態(tài)調整確定業(yè)態(tài)定位、比例排油煙、上下水、污水管道設置及排放等設備調整兩個消防中心+一個監(jiān)控中心之間的信息聯動二次裝修中消防電位電子碼CRT描述更新確保運營正常、迅速響應應急情況消防施工方與以前商戶名稱對應一次裝修安全隱患前期介入有助于接管運營規(guī)范二次裝修并協調管理設備設備等成品保護商戶倉庫裝修裝修材料須符合消防部門相關要求能耗計量管理系統建議能源管理平臺必要時考慮預付費電表非正常營業(yè)時間能耗費用影院、酒吧、歌城等商戶能源利用率低工程人員加班費用建議在適當區(qū)域采用VRV空調系統項目總體施工進度風險規(guī)避物業(yè)管理服務-工程建議物業(yè)管理服務保護建筑區(qū)域物業(yè)服務重點思南公館總建筑面積：65,154平方米地理位置：重慶南路258號（近復興中路）物業(yè)性質：開放式商業(yè)/酒店/精裝公寓/企業(yè)公館管理方式：全權管理管理重點：-保護建筑依舊翻新維保工作-舊式洋房改建與規(guī)范指標的共融-各種應急系統與流程-環(huán)評處理-各種類型標識必須清晰-39株近百年古樹綜合養(yǎng)護-大型活動人流安全管理文化底蘊中老式花園洋房花園中的商場物業(yè)管理服務類似案例經驗分享查詢機全自動收費站車位指示燈車輛外觀系統物業(yè)管理服務–停車場停車場管理方案出入管理系統(包括時租管理和月租管理)智能系統(車牌識別、語音對講、車輛引導、中央管理、非機動車停車管理)特色設備(超聲波車位探測器)信號無盲點(對講機、移動、聯通、電信、WIFI等)自助式繳費機物業(yè)管理服務–停車場系統管理軟件系統登錄用戶編輯權限設定收費界面建筑垃圾臨時堆放點臨時卸貨平臺物業(yè)管理服務–地下室地下室方案駕駛員休息客用、員工盥洗室卸貨平臺垃圾房/建筑垃圾臨時堆放點租戶迷你倉庫員工餐廳(如有)物業(yè)用房戶外出租車上下客區(qū)建議物業(yè)用房駕駛員休息室員工餐廳區(qū)域例：物業(yè)管理服務3)服務方式與酬金服務方式與酬金服務階段建議服務期酬金備注前期顧問（如需）按實際月度支付每月人民幣叁萬伍仟圓整(RMB35,000.00)待定籌備期3個月每月人民幣叁萬伍仟圓整(RMB35,000.00)分期交付期預計21個月每月人民幣伍萬圓整(RMB50,000.00)自2015年1月至2016年9月整體交付運營期12個月每月人民幣陸萬圓整（RMB60,000.00）我司將以酬金制模式為貴司提供項目全權委托物業(yè)管理服務。物業(yè)管理服務4)部分項目經驗分享(上海地區(qū))金橋國際商業(yè)廣場總建筑面積：178,492平方米地理位置：張揚路3611弄物業(yè)性質：開放式商業(yè)/寫字樓管理方式：全權管理管理重點：-三個月八十五家租戶之二次裝修-租戶消防意識薄弱-各種應急系統與流程-環(huán)評處理-各種類型標識必須清晰-后場與隔油池系統化管理-大型活動人流安全管理LifeHub@JinQiao花園中之商場物業(yè)管理服務類似案例經驗分享嘉亭薈城市生活廣場總建筑面積：75,481平方米地理位置：墨玉南路1033號物業(yè)性質：開放式商業(yè)/精裝公寓

管理方式：全權管理管理重點：

-集中開業(yè)前的二次裝修

-與公建設施聯通的管理分割

-地鐵11號線安亭站鏈接區(qū)域管理

-

交通樞紐站及區(qū)域內輔助設施的管理

-各種類型標識必須清晰

-后場與隔油池管理

-大型音樂節(jié)活動人流安全管理LifeHub@AnTing花園中之商場物業(yè)管理服務類似案例經驗分享經驗分享南翔太茂發(fā)展商CCH所在地上海南翔鳳翔路3168號建筑面積44,607平方米物業(yè)類型開放式商業(yè)廣場(蒞臨軌交)服務模式前期顧問及全權委托尚都里南岸發(fā)展商弘怡房地產所在地上海市朱家角新風路240弄建筑面積69,000平方米物業(yè)類型開放式商業(yè)(銜接朱家角旅游風景區(qū))

服務模式前期顧問及全權委托長泰廣場發(fā)展商長甲集團所在地上海浦東新區(qū)張江金科路建筑面積313,455平方米物業(yè)類型5A級寫字樓開放式商業(yè)廣場服務模式前期顧問及全權委托經驗分享上海萬象城開發(fā)商華潤集團所在地上海閔行區(qū)虹莘路建筑面積530,000平方米物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓、博覽館等(下聯軌交維護中心)服務模式前期顧問上海中心發(fā)展商上海城投所在地上海浦東新區(qū)建筑面積574,058平方米物業(yè)類型5A辦公樓、五星級酒店(JHotel)、商業(yè)、觀光廳服務模式前期及運營期駐場顧問金港中心開發(fā)商金光集團所在地上海虹口區(qū)東大名路建筑面積470,000平方米物業(yè)類型商業(yè)5A級寫字樓，五星級酒店服務模式前期顧問新富港大廈發(fā)展商上海新匯房地產開發(fā)公司所在地上海市蒙自路763號建筑面積76,848平方米物業(yè)類型辦公樓配套商業(yè)服務模式全權委托經驗分享世紀商貿廣場發(fā)展商上海新匯房地產開發(fā)公司所在地上海市長樂路989號建筑面積90,000平方米物業(yè)類型辦公樓配套商業(yè)(星巴克，建行)服務模式全權委托萬寶國際廣場發(fā)展商上海南部投資所在地上海市鎮(zhèn)寧路111號建筑面積65,719平方米物業(yè)類型