中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策深度報(bào)告X年廣西中桂學(xué)習(xí)

《二零零七年度房地產(chǎn)行業(yè)政策深度剖析》

——房地產(chǎn)政策周期與1978-2007年行業(yè)政策全面回顧

上海策海房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司市場(chǎng)研究&戰(zhàn)略顧問部2008年02月28日第一部分行業(yè)周期與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段劃分第二部分政策周期與中國(guó)房地產(chǎn)政策全面回顧第三部分二零零七年度房地產(chǎn)行業(yè)政策深度剖析第四部分二零零八年房地產(chǎn)行業(yè)政策預(yù)測(cè)與展望目錄第一部分行業(yè)周期與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段劃分房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)政策周期同行1.1美國(guó)、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期1.2影響房地產(chǎn)行業(yè)周期的主導(dǎo)因素1.3中國(guó)房地產(chǎn)周期主因及階段劃分第一部分行業(yè)周期與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段劃分表1.美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期（20年左右）時(shí)代背景周期序列時(shí)間跨度波峰波谷波峰工業(yè)革命完成時(shí)期第1周期18年187018761887第2周期18年188718961904兩次世界大戰(zhàn)時(shí)期第3周期22年190419161925第4周期21年192519331945戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期第5周期11年194519531955第6周期18年195519641972

新經(jīng)濟(jì)時(shí)代第7周期18年197219821989第8周期17年198919972006美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的每一輪都要經(jīng)過復(fù)蘇、高漲、轉(zhuǎn)折、蕭條這4個(gè)階段，這4個(gè)階段完全完成需要10-14年的時(shí)間，而上升期則在5-7年；一個(gè)完整的行業(yè)周期為20年左右。1.1美國(guó)、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期1.1美國(guó)、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期表2.美國(guó)住房投資變動(dòng)情況（1946-1985）從美國(guó)住房投資幅度變動(dòng)情況來看，大約4-5年左右時(shí)間經(jīng)歷一次循環(huán)。表3.日本房地產(chǎn)行業(yè)地價(jià)周期（10年左右）時(shí)間接點(diǎn)（xx年xx月）周期時(shí)段（單位：月）周期序列波峰波谷波峰上升期上升期循環(huán)期間第1周期1955，09/1966，036066126第2周期1966，03/1975，035157108第3周期1975，031980，091985，096660126第4周期1985，091990，091993，03603090第5周期1993，031997，092003，0354（F）66（F）120（F）第6周期2003，03/////平均值6152113日本以地價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)率為標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)周期一共經(jīng)歷5次循環(huán)；地價(jià)周期平均長(zhǎng)度為113個(gè)月，大約每10年為一個(gè)周期。1.1美國(guó)、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期表4.日本土地資產(chǎn)及GDP變動(dòng)情況（1976-1999）1.1美國(guó)、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期從日本土地資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度變動(dòng)情況來看，大約10年左右時(shí)間經(jīng)歷一次循環(huán)。表5.香港房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期（10年左右）香港的房地產(chǎn)平均以10年左右完成一次周期波動(dòng)；最短的約6-7年，最長(zhǎng)歷時(shí)12-14年。周期序列時(shí)間跨度（xx年份）轉(zhuǎn)折時(shí)點(diǎn)（年份）周期長(zhǎng)度（單位：年）第1周期1946年——1959年1958年14年第2周期1959年——1969年1965年11年第3周期1969年——1875年1974年6年第4周期1976年——1985年1982年10年第5周期1985年——1997年1997年13年第6周期1997年——2008（F）12年1.1美國(guó)、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期表6.主要國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)周期匯總總體而言，大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)經(jīng)歷10年左右的一次循環(huán)。1.1美國(guó)、日本及香港房地產(chǎn)行業(yè)周期國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)周期時(shí)間跨度主導(dǎo)因素美國(guó)（1）20年左右行業(yè)自身發(fā)展美國(guó)（2）5年左右消費(fèi)、投資預(yù)期日本10年左右土地價(jià)格香港10年左右宏觀經(jīng)濟(jì)中國(guó)10年左右政府及政策因素對(duì)應(yīng)周期內(nèi)容列舉長(zhǎng)期因素

長(zhǎng)周期（20-40年）經(jīng)濟(jì)方面技術(shù)革新與社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展（如：工業(yè)化）社會(huì)方面人口結(jié)構(gòu)及社會(huì)轉(zhuǎn)型（如：城市化、老齡化）技術(shù)方面建筑使用周期、技術(shù)創(chuàng)新（如：住宅產(chǎn)業(yè)化）中期因素中周期（10-20年）宏觀經(jīng)濟(jì)固定投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會(huì)就業(yè)等；政治因素政府領(lǐng)導(dǎo)人更替等；法律制度規(guī)劃、土地、稅費(fèi)及住房保障制度等；短期因素短周期（5年左右）市場(chǎng)供求供應(yīng)與需求比例關(guān)系及結(jié)構(gòu)情況；心理預(yù)期投資人、金融機(jī)構(gòu)及消費(fèi)者心理預(yù)期；貨幣信貸存貸款利率、銀行準(zhǔn)備金率及匯率等；1.2影影響房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)周期的的主導(dǎo)因因素表7.房房地產(chǎn)行行業(yè)周期期的一般般成因匯匯總長(zhǎng)、中、、短期因因素分別別主導(dǎo)形形成20-40年的長(zhǎng)長(zhǎng)周期、、10-20年年的中周周期、5年左右右的短周周期。1.2影影響房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)周期的的主導(dǎo)因因素宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生較強(qiáng)強(qiáng)影響，，使宏觀觀經(jīng)濟(jì)周周期與房房地產(chǎn)周周期呈同同向發(fā)展展趨勢(shì)，，房地產(chǎn)產(chǎn)周期略略早于宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期。。自由市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)：：（西方方國(guó)家））“經(jīng)濟(jì)周周期決定定房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展周期期”1.2影影響房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)周期的的主導(dǎo)因因素表8.宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期與與房地產(chǎn)產(chǎn)周期的的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)蕭條階段一旦政府刺激經(jīng)濟(jì)，則同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格需求彈性和收入需求彈性作用下，社會(huì)生產(chǎn)資源向帶有國(guó)民經(jīng)濟(jì)前導(dǎo)性和基礎(chǔ)性特征的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)率先復(fù)蘇，進(jìn)而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張期。擴(kuò)張階段房地產(chǎn)周期晚于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇階段，但因其復(fù)蘇速度快，早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期達(dá)到繁榮階段。繁榮階段在政府通過提高利率、緊縮通貨膨脹等政策沖擊下，房地產(chǎn)需求開始降低，房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅，社會(huì)資源率先從過熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入收縮期。并且在收縮階段持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)。衰退階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條時(shí)期。政府主導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)：（（中國(guó)））“政策周周期主導(dǎo)導(dǎo)中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展周期””1.3中中國(guó)房地地產(chǎn)周期期主因及及階段劃劃分由于政府府高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)周期期更替以以及領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人執(zhí)政政前后期期的政策策思路的的變化，，宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展呈現(xiàn)周周期性發(fā)發(fā)展特征征；從行行業(yè)角度度來看，，在上述述因素決決定并形形成房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的政策策周期，，從而間間接影響響房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展周期期。屆次年份人大委員長(zhǎng)國(guó)家主席國(guó)務(wù)院總理第五屆1978-1983葉劍英未設(shè)華國(guó)峰第六屆1983-1988彭真李先念趙紫陽第七屆1988-1993萬里楊尚昆李鵬第八屆1993-1998喬石江澤民李鵬第九屆1998-2003李鵬江澤民朱镕基第十屆2003-2008吳邦國(guó)胡錦濤溫家寶第十一屆2008-2013X胡錦濤（F）溫家寶（F）第十二屆2013-2018XXX表9.歷歷屆政府府主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人構(gòu)構(gòu)成情況況1.3中中國(guó)房地地產(chǎn)周期期主因及及階段劃劃分政府主要要領(lǐng)導(dǎo)人人的周期期性更替替對(duì)中國(guó)國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生重重大影響響，并間間接決定定房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的周期性性變化特特征。1.3中中國(guó)房地地產(chǎn)周期期主因及及階段劃劃分由于政府府高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)周期期更替以以及領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人執(zhí)政政前后期期的政策策思路的的變化，，宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展呈現(xiàn)周周期性發(fā)發(fā)展特征征；從行行業(yè)角度度來看，，在上述述因素決決定并形形成房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的政策策周期，，從而間間接影響響房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展周期期。表10.中中國(guó)國(guó)政政府府高高層層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的關(guān)關(guān)系系1.換屆選舉與政府高層領(lǐng)導(dǎo)更替（5年）領(lǐng)導(dǎo)人執(zhí)政基調(diào)說明前任積極消極由于個(gè)性、能力的差異性以及客觀環(huán)境的不同，而前后任領(lǐng)導(dǎo)人的執(zhí)政思路有所差別。后任消極積極2.政府高層領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政前后期的政策思路的變化(2—3年)執(zhí)政思路政策基調(diào)說明前期積極消極執(zhí)政前期的政策思路傾向于積極；而執(zhí)政后期則以偏向保守、消極的政策。后期消極積極1.3中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)周周期期主主因因及及階階段段劃劃表11.中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)政政策策周周期期與與行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展階階段段劃劃分分發(fā)展階段政策周期時(shí)間跨度周期長(zhǎng)度政策特征與制度建設(shè)重點(diǎn)孕育期第1周期1978—198710年開放市場(chǎng)，自發(fā)形成行規(guī)起步期第2周期1988—199710年行規(guī)為主，政策初步建立成長(zhǎng)期第3周期1998—2007（F）10年行業(yè)政策建設(shè)，全面展開成熟期第4周期2008—2017（F）10年法律化、制度化及中國(guó)模式在政政府府因因素素的的主主導(dǎo)導(dǎo)下下，，中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)以以10年年左左右右為為一一個(gè)個(gè)周周期期。。（預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)將將要要經(jīng)經(jīng)歷歷大大概概4個(gè)個(gè)周周期期，，在在2020年年左左右右，，中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)才才能能成成熟熟））1.3中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)周周期期主主因因及及階階段段劃劃表12.中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資與與固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資（（1986-2007））1986-1996的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資經(jīng)經(jīng)歷歷較較大大波波動(dòng)動(dòng)幅幅度度；；1997-2007則則相相對(duì)對(duì)平平穩(wěn)穩(wěn)增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。第二二部部分分政政策策周周期期與與中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策全全面面回回顧顧中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)政政策策十十年年一一個(gè)個(gè)輪輪回回2.1改改革革開開放放前前期期行行業(yè)業(yè)政政策策概概覽覽（1978——1987））2.2中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)政政策策周周期期（上上））（（1988——1997））2.3中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)政政策策周周期期（下下））（（1998——2007））2.4近近年年行行業(yè)業(yè)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控專專題題回回顧顧（2005——2007））第二二部部分分政政策策周周期期與與中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策全全面面回回顧顧2.1改改革革開開放放前前期期行行業(yè)業(yè)政政策策概概覽覽（1978—1987）表1.行行業(yè)政策策周期劃劃分方案案說明事項(xiàng)簡(jiǎn)要說明政策周期10年政策基調(diào)積極/消極政策階段溫和階段、擴(kuò)張階段、穩(wěn)健階段、收縮階段（4個(gè)階段）時(shí)間跨度各階段時(shí)間跨度一般為2-3年，但在多種因素作用呈現(xiàn)為非均衡分布特征。備注：到到目前為為止，中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)大致經(jīng)經(jīng)歷了3個(gè)完整整的政策策周期；；但是，，鑒于改改革開放放初期（（1978-1987）房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的規(guī)模模小、市市場(chǎng)化程程度低；；所以，，本報(bào)告告重點(diǎn)研研究1988-1997和1998-2007兩兩個(gè)政策策周期。。表2.改改革開放放前期房房地產(chǎn)行行業(yè)政策策匯總：：政策周周期（一一）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1978—1981修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)。1982—1983允許私人建房，城市居民可以自購自建，開始住房制度改革；1984年積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點(diǎn)。1985—1987防止盲目發(fā)展商品住宅；加強(qiáng)商品住宅計(jì)劃管理，公有住房補(bǔ)貼出售。2.1改改革開放放前期行行業(yè)政策策概覽（1978—1987）住房消費(fèi)費(fèi)的計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)特特征明顯顯；商品品化住房房處于推推行試點(diǎn)點(diǎn)階段。。2.2中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（上）階段時(shí)間段跨度簡(jiǎn)要說明溫和階段1988-19892年城鎮(zhèn)土地批租制度改革催生商品化住房市場(chǎng)；擴(kuò)張階段1990-19923年通過刺激消費(fèi)與投資，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模；穩(wěn)健階段1993-19942年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，控制投資規(guī)模；收縮階段1995-19973年從緊金融政策，頒布系列法規(guī)，醞釀住房制度變革。表3.中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)第二個(gè)個(gè)政策周周期階段段劃分從土地批批租制度度改革起起，通過過10年年左右的的房地產(chǎn)產(chǎn)制度調(diào)調(diào)整以及及系列法法規(guī)的頒頒布，為為中國(guó)房地產(chǎn)行行業(yè)的全全面商品品化奠定定政策經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及制制度化基基礎(chǔ)。2.2中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（上）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1988年市場(chǎng)：擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開放房地產(chǎn)市場(chǎng)；土地：修改《憲法》允許土地批租；全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革。1989年投資：壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，緊縮銀根；市場(chǎng)：發(fā)布〈關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知〉規(guī)范市場(chǎng)行為。表4.政政策周期期（二））溫和階階段全國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地批批租制度度的改革革，為商商品化住住房市場(chǎng)場(chǎng)形成奠奠定最根根本的制制度基礎(chǔ)礎(chǔ)。2.2中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（上）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1990年土地：發(fā)布《土地管理法實(shí)施條例》，推進(jìn)土地使用制度改革；投資：緊縮銀根，治理整頓，大規(guī)模清理在建項(xiàng)目；1991年市場(chǎng)：規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)全面起步；改革：深化住房制度改革，房改開始在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行。1992年投資：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引進(jìn)外資，信貸：下放權(quán)力，發(fā)放開發(fā)消費(fèi)貸款；市場(chǎng)：宣布“治理整頓”結(jié)束，開放房地產(chǎn)價(jià)格，擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)控范圍。表5.政政策周期期（二））擴(kuò)張階階段土地使用用制度改改革繼續(xù)續(xù)推進(jìn)；；通過刺刺激消費(fèi)費(fèi)與投資資，積極極擴(kuò)大房房地產(chǎn)市市場(chǎng)規(guī)模模。2.2中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（上）表6.政政策周期期（二））穩(wěn)健階階段年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1993年市場(chǎng)：〈關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見〉規(guī)范市場(chǎng)行為，調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收益；行業(yè)監(jiān)管：發(fā)布〈關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全面檢查的通知〉投資：控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)；1994年改革：發(fā)布〈國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定〉深化住房制度改革；投資：發(fā)布〈國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知〉市場(chǎng)：開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)制全面檢查；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓金融秩序，進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段；開始加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀管理理；控制制投資規(guī)規(guī)模及規(guī)規(guī)范投資資主體行行為。2.2中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（上）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1995年金融：整頓金融秩序市場(chǎng)：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，頒布〈房地產(chǎn)管理法〉、〈增值稅法〉保障：開始實(shí)施安居工程。1996年改革：全面推進(jìn)住房公積金制度，租金改革；公有住房出售有了新的進(jìn)展；信貸：政策性抵押貸款制度開始建立；保障：安居工程順利推進(jìn)。1997年信貸：實(shí)行適度從緊的財(cái)政政策與貨幣政策。表7.政政策周期期（二））收縮階階段繼續(xù)從緊緊財(cái)政貨貨幣政策策，頒布布系列法法規(guī)，醞醞釀住房房制度變變革。2.3中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（下）階段時(shí)間段跨度簡(jiǎn)要說明溫和階段1998-19992年通過稅收優(yōu)惠、積極財(cái)政及住房分配貨幣化政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。擴(kuò)張階段2000-20023年通過二手房、租賃市場(chǎng)及公積金貸款利率下調(diào)等手段促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮；同時(shí)，通過稅收優(yōu)惠等措施消化空置商品房。穩(wěn)健階段2003-20042年信貸、投資政策基調(diào)開始轉(zhuǎn)變，土地及市場(chǎng)的監(jiān)管整頓力度逐步加強(qiáng)。收縮階段2005-20073年由對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控到對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，再到住房保障制度的建設(shè)，政策漸趨深入。表8.中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)第三個(gè)個(gè)政策周周期階段段劃分從信貸、、市場(chǎng)、、行業(yè)投投資監(jiān)管管到土地地政策、、住房保保障制度度初步建建立及房房地產(chǎn)相相關(guān)法律律的出臺(tái)臺(tái)，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)調(diào)控手手段日趨趨完善；；中國(guó)住住房制度度化、法法律化呼呼之欲出出。2.3中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（下）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容1998年改革：發(fā)布〈關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知〉從1998年下半年起，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；保障：調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；投資：引入開發(fā)商，鼓勵(lì)開發(fā)商造房。法規(guī)：發(fā)布〈城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例〉1999年改革：深化落實(shí)住房分配貨幣化改革，鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，免個(gè)人所得稅；信貸：實(shí)施積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)；稅收：?jiǎn)?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，免征交易營(yíng)業(yè)稅，契稅減半；鼓勵(lì)二手房交易。表9.政政策周期期（三））溫和階階段通過稅收收優(yōu)惠、、積極財(cái)財(cái)政及住住房分配配貨幣化化政策促促進(jìn)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展。2.3中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（下）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2000稅收：對(duì)住房公積金貸款的銀行與個(gè)人都免稅；租賃所取得收入稅收稅率減少中介：房屋代理收費(fèi)按成交總額5%－2.5%計(jì)收。2001投資：加大房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資力度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；消費(fèi)：對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；稅收：財(cái)政部《關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知》，對(duì)1998年6月30日以前的商業(yè)用房、寫字樓、住房免營(yíng)業(yè)稅、契稅，不予免征行政事業(yè)性收費(fèi)。稅收：《調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》減征出租房屋營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等；2002信貸：制止商業(yè)銀行指定保險(xiǎn)單位辦理貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)（1月）信貸：5年以上公積金貸款利率由4.59%降到4.05%（3月）土地：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號(hào)文件）從7月1日起，商業(yè)、旅游娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易（5月）土地：強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，恢復(fù)征收土地增值稅。（8月）表10.政策周周期（三三）擴(kuò)張張階段通過二手手房、租租賃市場(chǎng)場(chǎng)及公積積金貸款款利率下下調(diào)等手手段促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)繁繁榮；同同時(shí)，通通過稅收收優(yōu)惠等等措施消消化空置置商品房房。2.3中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（下）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2003土地：國(guó)土資源部叫停別墅類用地供應(yīng)（2月）信貸：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才發(fā)放貸款，提高第二套住房的首付比例（6月）市場(chǎng)：出臺(tái)18號(hào)文件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展（8月）土地：《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的通知》出臺(tái)（9月）土地：《國(guó)務(wù)院關(guān)于加大工作力度，進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知》（11月）2004土地：

《繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》8月31日后，所有經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一律通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓（3月）

信貸：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7.0%提高到7.5%（4月）保障：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（5月）投資：《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》企業(yè)應(yīng)自有資金不低于35%才能貸款（9月）信貸：《關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》一年期基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)（10月表11.政策周周期（三三）穩(wěn)健健階段信貸、投投資政策策基調(diào)開開始轉(zhuǎn)變變，土地地及市場(chǎng)場(chǎng)的監(jiān)管管整頓力力度逐步步加強(qiáng)。。2.3中中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策周周期（下）年份政策目標(biāo)&政策內(nèi)容2005信貸：《調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》（3月16日）調(diào)控：《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（“舊國(guó)八條”）（3月26日）調(diào)控：《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（“新國(guó)八條”）（4月30日）2006信貸：全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)（4月28日）調(diào)控：《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（“國(guó)六條”）（5月29日）調(diào)控：《落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》90平米以下住房占70%（7月6日）2007稅收：《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（1月17日）法規(guī)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（3月16日）市場(chǎng)：《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》（3月29日）投資：《進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（5月23日）保障：《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(“24號(hào)文”)（8月7日）信貸：《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房性地產(chǎn)信貸管理的通知》及補(bǔ)充通知（9月27日、12月11日）土地：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土部39號(hào)令）（9月28日）表12.政策周周期（三三）收縮縮階段由對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)的調(diào)控控到對(duì)住住房結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，再到到住房保保障制度度的建設(shè)設(shè)，政策策漸趨深深入。表13.近年主主要房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策匯匯總(2005年度)出臺(tái)時(shí)間部門政策政策描述3月14日建設(shè)部、發(fā)改委保障《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》3月16日央行信貸《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》首付由２０％提高到３０％3月18日央行信貸《關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知》上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)3月26日國(guó)辦綜合《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（“舊國(guó)八條”）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作；切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。4月30日建設(shè)部等9部委綜合《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（“新國(guó)八條”）強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。8月28日銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》2.4近近年行業(yè)業(yè)宏觀調(diào)調(diào)控專題題回顧對(duì)快速上上漲房?jī)r(jià)價(jià)的穩(wěn)定定與市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控成成為2005年年度政策策的主基基調(diào)。表14.近年主主要房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策匯匯總(2006年度)出臺(tái)時(shí)間部門政策政策描述4月28日央行信貸全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)5月17日

國(guó)務(wù)院綜合國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施（“國(guó)六條”）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。5月29日建設(shè)部九部委綜合《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（十五條意見）（略）6月28日稅務(wù)總局稅收《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》7月6日建設(shè)部保障《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》90平米以下住房要占70%7月11日建設(shè)部投資《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》7月13日國(guó)土局土地《關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知》7月18日稅務(wù)總局稅收《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》7月22日銀監(jiān)局信貸《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》8月28日建設(shè)部市場(chǎng)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》9月5日國(guó)土局土地《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》9月1日外管局投資《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》11月10日稅務(wù)總局稅收《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》12月31日稅務(wù)總局稅收《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（修改稿）》2.4近近年行業(yè)業(yè)宏觀調(diào)調(diào)控專題題回顧住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整成為為年度政政策重點(diǎn)點(diǎn)，同時(shí)時(shí)，土地地、稅收收、信貸貸等相關(guān)關(guān)政策也也頻繁出出臺(tái)。類型事項(xiàng)政策描述部門出臺(tái)時(shí)間貨幣信貸貨幣6次加息,10次提高存款準(zhǔn)備金率央行信貸《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房性地產(chǎn)信貸管理的通知》央行、銀監(jiān)局09月27日《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》央行、銀監(jiān)局12月11日公積金5次調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率建設(shè)部財(cái)政稅收土地稅《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》國(guó)家稅務(wù)總局01月01日《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國(guó)家稅務(wù)總局01月17日《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》國(guó)家稅務(wù)總局12月07日所得稅《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法>的決定》全國(guó)人大常委會(huì)06月29日物業(yè)稅物業(yè)稅試點(diǎn)增加至10個(gè)地區(qū)國(guó)家稅務(wù)總局10月15日其他《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》國(guó)家稅務(wù)總局06月27日行業(yè)監(jiān)管外資《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》商務(wù)部、外匯管理局05月23日《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委10月31日市場(chǎng)《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》建設(shè)部等8部委03月29日

中介《加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金財(cái)產(chǎn)管理有關(guān)問題的通知》建設(shè)部、央行2006年12月29日《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法》建設(shè)部03月01日

其他《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法》（試行）建設(shè)部08月21日《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問題的批復(fù)》國(guó)家稅務(wù)總局06月01日2.4近近年行業(yè)業(yè)宏觀調(diào)調(diào)控專題題回顧表15.近年主主要房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策匯匯總(2007年度)（上））2007年的稅稅收、信信貸及市市場(chǎng)、投投資監(jiān)管管頻出，，政策調(diào)調(diào)控“組組合拳””開始發(fā)發(fā)力。類型事項(xiàng)政策描述部門出臺(tái)時(shí)間土地政策供應(yīng)出讓《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土部39號(hào)令）國(guó)土資源部09月28日《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》國(guó)土資源部

10月18日儲(chǔ)備管理《關(guān)于印發(fā)<土地儲(chǔ)備管理辦法>的通知》國(guó)土資源部、財(cái)政部等12月03日《土地利用現(xiàn)狀分類》國(guó)土資源部09月《土地登記辦法》國(guó)土資源部12月30日檢查監(jiān)督《關(guān)于開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》國(guó)土資源部08月08日研究促進(jìn)節(jié)約集約用地和依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地(小產(chǎn)權(quán)房)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議12月11日住房保障綜合國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(“24號(hào)文”)國(guó)務(wù)院08月07日廉租用房《廉租住房保障資金管理辦法》財(cái)政部11月14日《廉租住房保障辦法》建設(shè)部等9部委11月27日經(jīng)濟(jì)用房《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建設(shè)部等7部委11月30日法律物權(quán)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》全國(guó)人大常委會(huì)03月16日管理《城市房地產(chǎn)管理法》全國(guó)人大常委會(huì)08月30日表16.近年主主要房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策匯匯總(2007年度)（下））2.4近近年行業(yè)業(yè)宏觀調(diào)調(diào)控專題題回顧住房保障障制度成成為07年度重重頭戲，，土地新新政加強(qiáng)強(qiáng)；在此此基礎(chǔ)上上，《物物權(quán)法》》等相關(guān)關(guān)法律出出臺(tái)。第三部分分二二零零七七年度房房地產(chǎn)行行業(yè)政策策深度剖剖析貳零零柒柒年房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)政政策頻出出3.1貨貨幣信信貸政策策（消費(fèi)、、投資））3.2財(cái)財(cái)政稅稅收政策策（成本））3.3行行業(yè)監(jiān)監(jiān)管政策策（投資、、市場(chǎng)、、中介））3.4土土地管管理政策策（供應(yīng)））3.5住住房保保障政策策（公共保保障）3.6相相關(guān)法法律制度度（制度化化建設(shè)））第三部分分二二零零七七年度房房地產(chǎn)行行業(yè)政策策深度剖剖析3.1貨貨幣信信貸政策策存款表1.準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率調(diào)整情情況(2007年度)通過10次調(diào)整整，2007年年度準(zhǔn)備備金率上上調(diào)5.5個(gè)百百分點(diǎn)至至14.5%。3.1貨貨幣信信貸政策策次數(shù)公布時(shí)間準(zhǔn)備金率(%)調(diào)整幅度公布后首個(gè)交易日滬指調(diào)整前調(diào)整后1007年12月25日13.514.51.0%0.63%907年11月26日13.013.50.5%1.46%807年10月13日12.513.00.5%2.15%707年09月06日12.012.50.5%2.16%607年07月30日11.512.00.5%0.68%507年05月18日11.011.50.5%1.04%407年04月29日10.511.00.5%2.16%307年04月05日10.010.50.5%0.43%207年02月16日9.510.00.5%1.40%107年01月05日9.09.50.5%0.94%存款表2.準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率調(diào)整及及股市表表現(xiàn)(2007年度)準(zhǔn)備金率率上調(diào)，，上半年年對(duì)基本本無負(fù)面面影響，，年末幾幾次調(diào)整整，股指指也微幅幅下降。。調(diào)整次數(shù)

時(shí)間存款準(zhǔn)備金率（%）調(diào)整幅度調(diào)整前調(diào)整后11984年央行按存款種類規(guī)定法定存款準(zhǔn)備金率；企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲(chǔ)蓄存款40%。21985年央行行將法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整為10%。31987年10%12%2%41988年09月12%13%1%51998年03月21日13%8%-5%61999年11月21日8%6%-2%72003年09月21日6%7%1%82004年04月25日7%7.5%0.5%92006年07月05日7.5%8%0.5%102006年08月15日8%8.5%0.5%112006年11月15日8.5%9%0.5%122007年01月15日9.09.50.5%132007年02月25日9.510.00.5%142007年04月16日10.010.50.5%152007年05月15日10.511.00.5%162007年06月05日11.011.50.5%172007年08月15日11.512.00.5%182007年09月25日12.012.50.5%192007年10月25日12.513.00.5%202007年11月26日13.013.50.5%212007年12月25日13.514.51.0%表3.準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率歷次調(diào)調(diào)整情況況(1984——2007年)1985年為10%，，1998年提提高至13%，，2003年降降至6%，2007年年度準(zhǔn)備備金率大大幅度提提高。3.1貨貨幣信信貸政策策表4.央央行利率率調(diào)整情情況(2006-2007年年)通過6次次加息，，07年度一一年期存存款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率上上調(diào)1.62%；一年年期貸款款基準(zhǔn)利利率上調(diào)調(diào)1.35%3.1貨貨幣信信貸政策策次數(shù)公布時(shí)間調(diào)整內(nèi)容公布后第二個(gè)交易日滬指122007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%；貸款上調(diào)0.18%1.15%112007年09月15日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%2.06%102007年08月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%；貸款上調(diào)0.18%1.49%92007年07月20日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%3.81%82007年05月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%；貸款上調(diào)0.18%1.04%72007年03月18日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%2.87%62006年08月19日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%0.20%52006年04月28日金融機(jī)構(gòu)貸款利率上調(diào)0.27%，到5.85%1.66%42005年03月17日提高住房貸款利率0.96%32004年10月29日一年期存、貸款利率均上調(diào)0.27%1.58%21993年07月11日一年期定期存款利率由9.18%上調(diào)到10.98%滬指下跌23.05點(diǎn)11993年05月15日存款年利率平均提高2.18%；貸款利率平均提高0.82%滬指下跌27.43點(diǎn)表5.央央行歷次次利率調(diào)調(diào)整及股股市表現(xiàn)現(xiàn)(1993-2007年)在牛市市行情情下，，07年以以來的的加息息并未未帶來來股指指的相相應(yīng)下下調(diào)。。日期一年期存款基準(zhǔn)利率(名義利率)(%)通貨膨脹率(當(dāng)期值)(%)實(shí)際利率(當(dāng)期值)(%)2006年01月2.251.90.352006年02月2.250.91.352006年03月2.250.81.452006年04月2.251.21.052006年05月2.251.40.852006年06月2.251.50.752006年07月2.251.01.252006年08月06年08月19日上調(diào)至2.521.31.222006年09月2.521.51.022006年10月2.521.41.122006年11月2.521.90.622006年12月2.522.8-0.282007年01月2.522.20.322007年02月2.522.7-0.182007年03月07年03月18日上調(diào)至2.793.3-0.512007年04月2.793.0-0.212007年05月2007年5月19日上調(diào)至3.063.4-0.342007年06月3.064.4-1.342007年07月07年07月21日上調(diào)至3.335.6-2.272007年08月07年08月22日上調(diào)至3.606.5-2.902007年09月07年09月15日上調(diào)至3.876.2-2.332007年10月3.876.1-2.232007年11月3.876.9-3.032007年12月07年12月21日上調(diào)至4.146.0(F)-1.86(F)表6.存款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率、通通貨膨膨脹及及實(shí)際際利率率(2006-2007年)事項(xiàng)/指標(biāo)調(diào)整前利率（%）調(diào)整后利率（%）調(diào)整幅度（%）一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.810.72-0.09（二）整存整取定期存三個(gè)月2.883.330.45半年3.423.780.36一年3.874.140.27二年4.504.680.18三年5.225.400.18五年5.765.850.09二、各項(xiàng)貸款六個(gè)月6.486.570.09一年7.297.470.18一至三年7.477.560.09三至五年7.657.740.09五年以上7.837.830.00三、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年）4.774.770.00五年以上5.225.220.00表7.人民民幣存存貸款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率調(diào)整整表(2007年12月月21日)通過對(duì)對(duì)各檔檔次存存貸款款利率率采取取不同同的調(diào)調(diào)整政政策，，抑制制短期期投資資消費(fèi)費(fèi)行為為。3.1貨貨幣幣信貸貸政策策次數(shù)調(diào)整時(shí)間個(gè)人住房公積金存款利率（%）個(gè)人住房公積金貸款利率（%）當(dāng)年繳存上年結(jié)轉(zhuǎn)五年以下（含五年）五年以上12006年05月08日0.721.714.144.5922006年08月19日0.721.804.144.5932007年03月18日0.721.984.324.7742007年05月19日0.722.074.414.8652007年07月21日0.812.344.504.9562007年08月22日0.812.614.595.0472007年09月15日0.812.884.775.22表8.個(gè)人人住房房公積積金存存貸款款利率率調(diào)整整情況況(2006-2007年)07年年共有有5次次對(duì)住住房公公積金金存貸貸款利利率做做出相相應(yīng)調(diào)調(diào)整，，5年年以上上貸款款利率率上調(diào)調(diào)0.45%。。3.1貨貨幣幣信貸貸政策策政策A《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房性地產(chǎn)信貸管理的通知》（央行、銀監(jiān)局）(銀發(fā)〔2007〕359號(hào))（09月27日）政策要點(diǎn)1、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理:對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得四證的不得發(fā)放任何形式的貸款。2、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理:不得發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。3、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理:商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。購買首套自住90平方米以下首付款比例不低于20%；購買首套自90平方米以上首付款比例不低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。4、嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理:利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。且貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。5、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理6、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作政策B《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（央行、銀監(jiān)局）（銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）（12月05日）政策要點(diǎn)就執(zhí)行上述《通知》第三部分“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”中的有關(guān)問題補(bǔ)充通知如下：1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。2、對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其他均按第二套房貸執(zhí)行。表9.商業(yè)業(yè)性房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸政策策對(duì)房地地產(chǎn)企企業(yè)放放款條條件更更加嚴(yán)嚴(yán)格；；第二二套住住房以以家庭庭為單單位，，相應(yīng)應(yīng)提高高首付付比例例及利利率。。3.2財(cái)財(cái)政政稅收收政策策政策A《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))（06年12月28日）政策要點(diǎn)1、政策內(nèi)容：

土地增值稅的清算單位；土地增值稅的清算條件；非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定；土地增值稅的扣除項(xiàng)目；土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料；土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證；土地增值稅的核定征收。

2、從2007年02月01日起，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％至60％不等的土地增值稅，1993年就出臺(tái)的土地增值稅將從預(yù)征到實(shí)收階段

（土地增值稅稅率基本采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率，上海清算前預(yù)征稅率為1%）政策B《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》（修訂）（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）（07年12月01日）政策要點(diǎn)1、耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?，每平方米?0元至50元；人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。2、本條例自2008年1月1日起施行。1987年4月1日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《暫行條例》同時(shí)廢止。政策C《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）（06年12月31日）政策要點(diǎn)1、土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元?！?、本決定自2007年1月1日起施行。表10.城鎮(zhèn)土土地使使用相相關(guān)稅稅收政政策土地增增值稅稅從預(yù)預(yù)征到到實(shí)收收，耕耕地占占用稅稅提高高約四四倍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，土地地使用用稅開開始實(shí)實(shí)施。。3.2財(cái)財(cái)政政稅收收政策策表11.增值稅上上繳額額方案案列舉舉對(duì)發(fā)展展商的的利潤(rùn)潤(rùn)并無無太大大影響響，由由于成成本向向消費(fèi)費(fèi)者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，但可可能導(dǎo)導(dǎo)致房房?jī)r(jià)的的相應(yīng)應(yīng)提高高5-10%。。方案（一）銷售價(jià)格項(xiàng)目金額增值額增值額/項(xiàng)目金額增值稅上繳額營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1927元1606元321元19.99％未超過20％，不征收土地增值稅321元方案（二）銷售價(jià)格項(xiàng)目金額增值額增值額/項(xiàng)目金額增值稅上繳額營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2057元1613元441元27.75％稅率30％，應(yīng)繳土地增值稅133元311元方案（三）銷售價(jià)格項(xiàng)目金額增值額增值額/項(xiàng)目金額增值稅上繳額營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2100元1615.5元484.5元30％稅率30％，應(yīng)繳土地增值稅145元400元3.2財(cái)財(cái)政政稅收收政策策政策A《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》（國(guó)稅函〔2007〕629號(hào)）（07年06月11日）政策要點(diǎn)根據(jù)國(guó)務(wù)院深化行政審批制度改革的要求，為進(jìn)一步規(guī)范行政權(quán)力和行政行為，稅務(wù)總局對(duì)涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅的部份行政審批項(xiàng)目文件進(jìn)行了清理。（通知自發(fā)布之日起執(zhí)行）政策B《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法〉的決定》（全國(guó)人大常委會(huì)）（07年06月29日）政策要點(diǎn)第二條下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅

財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；第三條個(gè)人所得稅的稅率：特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條應(yīng)納稅所得額的計(jì)算：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。附件1稅率(承租經(jīng)營(yíng)所得適用)：不超過5000元的5%；超過5000元至10000元的部分10%；超過10000元至30000元的部分20%；超過30000元至50000元的部分30%；超過50000元的部分35%。（本法自公布之日起施行）政策C<物業(yè)稅試點(diǎn)增加至10個(gè)地區(qū)>(國(guó)家稅務(wù)總局新聞發(fā)發(fā)布會(huì)）（07年10月15日）政策要點(diǎn)從2003年起，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。今年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。表12.所所得稅稅及物物業(yè)稅稅政策策個(gè)人所所得稅稅開始始征收收，物物業(yè)稅稅擴(kuò)大大試點(diǎn)點(diǎn)范圍圍。3.2財(cái)財(cái)政政稅收收政策策表13.個(gè)個(gè)人所所得稅稅上繳繳個(gè)案案列舉舉個(gè)稅的的征收收，無無疑增增加了了二手手房的的交易易成本本。案例（一）張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平方米的房子，房屋原值為48萬元，現(xiàn)在以65萬元出售稅種計(jì)算方式金額個(gè)人所得稅(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%1.7185萬營(yíng)業(yè)稅成交額×5.5%3.575萬印花稅成交額×0.05%0.0325萬交納稅費(fèi)總額營(yíng)業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅5.326萬案例（二）李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平房米的房子，房屋原值為30萬元，現(xiàn)在以50萬元出售稅種計(jì)算方式金額個(gè)人所得稅(50-30-0.025-4.5)×20%3.095萬營(yíng)業(yè)稅不在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)0印花稅成交額×0.05%0.025萬交納稅費(fèi)總額印花稅+個(gè)稅3.12萬3.2財(cái)財(cái)政政稅收收政策策表14.南南京某某住宅宅項(xiàng)目目主要要成本本分析析事項(xiàng)金額備注項(xiàng)目總投資總額35371.06萬元/建安費(fèi)用17600萬元建安工程費(fèi)用：12800萬元；相關(guān)配套費(fèi)：4800萬元工程其它費(fèi)用15990.4萬元土地出讓金：14400萬元；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用：440萬元；工程管理費(fèi)用：466.4萬元；工程預(yù)備費(fèi)用：684萬元。建設(shè)期利息1780.66萬元/銷售收入63454萬元/銷售稅金及附加3489.97萬元營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，綜合稅率為5.5%銷售費(fèi)用2538.16萬元銷售費(fèi)用按銷售收入的4%考慮土地增值稅6739.79萬元由于該項(xiàng)目的增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%，為53.2%，故納稅稅率比照30%和40%分別計(jì)算，即未超過50%的部分稅金為：20699.6×30%=6209.88萬元；超過部分為：1324.7740%=529.9萬元利潤(rùn)總額15657.02萬元/所得稅5166.82萬元稅率為33%土地出出讓金金14400萬萬元、、建安安工程程費(fèi)用用12800萬萬元、、土地地增值值稅6739.79萬元元、所所得稅稅5166.82萬萬元、、銷售售稅金金及附附加3489.97萬元元構(gòu)成成項(xiàng)目目投資資主要要成本本。3.3行行業(yè)業(yè)監(jiān)管管政策策政策A《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》商資函［2007］50號(hào)（07年05月23日）政策要點(diǎn)1、貫徹落實(shí)〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的通知〉（商資字[2006]192號(hào)）（說明：規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入：設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額３５％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理。）2、嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實(shí)際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對(duì)其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。3、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。4、地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案。政策B《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》（商務(wù)部令第57號(hào)）（發(fā)改委、商務(wù)部）（07年10月31日）政策要點(diǎn)限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄：批發(fā)和零售業(yè)；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)：1.土地成片開發(fā)；(限于合資、合作)2.高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；3.房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；文化、體育和娛樂業(yè)：3.大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；5.娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)禁止外商投資產(chǎn)業(yè)目錄：9.高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。

表15.外外商投投資監(jiān)監(jiān)督管管理政政策規(guī)范外外商投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)準(zhǔn)入入，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)列入入限制制外商商投資資產(chǎn)業(yè)業(yè)目錄錄。3.3行行業(yè)業(yè)監(jiān)管管政策策政策A《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》（建稽[2007]87號(hào)）(建設(shè)部等8部委）（07年03月29日）政策要點(diǎn)1、專項(xiàng)整治的重點(diǎn)：緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。2、專項(xiàng)整治階段：動(dòng)員部署(07年3月-4月）

組織實(shí)施(07年4月下旬-2008年1月)

總結(jié)鞏固(08年2-3月)政策B《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金財(cái)產(chǎn)管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]321號(hào)）（12月29日）政策要點(diǎn)1、全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度。2、嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。3、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理。4、建立存量房交易結(jié)算資金管理制度。發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。5、規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)在銀行按房產(chǎn)的買方分別建立子賬戶。交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。政策C《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）（07年08月26日）政策要點(diǎn)1、業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式；但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。3、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”（自2007年10月1日起施行）表16.房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)管管及中中介、、物業(yè)業(yè)管理理政策策整治房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)秩序，規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)及交易易行為，完完善物業(yè)管管理制度。。3.4土土地地管理制度度政策A《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）（07年09月28日）政策要點(diǎn)第四條工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。第二十七條以招標(biāo)拍賣掛牌方式租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。(自2007年11月1日起施行)政策B《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》國(guó)土資發(fā)〔2007〕236號(hào)（07年09月30日）政策要點(diǎn)1、市縣國(guó)土資源部門要優(yōu)先安排廉租房、經(jīng)濟(jì)用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地；

其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70％。2、各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年；成片開發(fā)土地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃與基建，按“凈地”分塊供應(yīng)，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地。3、超出合同約定動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)令其限期動(dòng)工竣工；土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，要堅(jiān)決無償收回。對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。4、落實(shí)好“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％”的規(guī)定；為解決城市低收入家庭住房困難提供資金支持。表17.土土地供應(yīng)與與出讓交易易政策經(jīng)營(yíng)性用地地全面招拍拍掛牌，土地閑置成成本加大；；中小套型型等住房用用地占供應(yīng)應(yīng)總量的70％。3.4土土地地管理制度度政策A《土地儲(chǔ)備管理辦法》（07年11月19日）（國(guó)土資發(fā)[2007]277號(hào)）國(guó)土資源部財(cái)政部中國(guó)人民銀行政策要點(diǎn)1、各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。2、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。3、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。(本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施)政策B《土地利用現(xiàn)狀分類》（07年08月10日）（國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)）政策要點(diǎn)1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類體系，共分12個(gè)一級(jí)類、57個(gè)二級(jí)類。2、一級(jí)類按用途包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。政策C《土地登記辦法》（07年12月30日）（國(guó)土資源部令第40號(hào)）政策要點(diǎn)1、國(guó)家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)取得土地登記上崗證書。2、國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。3、依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)。4、縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。（自2008年2月1日起施行）表18.土土地儲(chǔ)備、、登記、利利用管理政政策土地利用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，土土地儲(chǔ)備管管理制度化化，土地登登規(guī)范化。。3.4土土地地管理制度度政策A《關(guān)于開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》（07年08月08日）監(jiān)發(fā)〔2007〕6號(hào)監(jiān)察部國(guó)土資源部財(cái)政部建設(shè)部審計(jì)署政策要點(diǎn)1、全面了解和掌握國(guó)有土地使用權(quán)出讓以及土地出讓金征收、管理和使用的情況，查處并糾正土地審批、土地出讓以及出讓金收支管理中的違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅查處土地出讓中的腐敗問題。2、各地要對(duì)本轄區(qū)內(nèi)2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進(jìn)行清理。清理的主要內(nèi)容是：宗地供應(yīng)前規(guī)劃情況，供地方式的合法性，供地過程的規(guī)范性，土地出讓金征收、管理和使用情況，供地后宗地使用情況。（專項(xiàng)清理時(shí)間：2007年08月至2008年02月）政策B《全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)查處糾正工作的若干處理意見》（07年12月07日）（國(guó)土資源部）政策要點(diǎn)1、對(duì)土地執(zhí)法百日行動(dòng)中清理出來的“以租代征、擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地”、“違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)?！焙汀拔磁扔谩比愡`法違規(guī)用地行為，提出處理意見。2、對(duì)自查中發(fā)現(xiàn)的以出租、承租或承包等方式違法占用農(nóng)民集體土地建設(shè)工業(yè)廠房、商業(yè)或旅游設(shè)施等，違規(guī)新設(shè)或擅自擴(kuò)大開發(fā)區(qū)規(guī)模涉及的違法用地，市、縣國(guó)土資源部門要責(zé)令停工。政策C研究促進(jìn)節(jié)約集約用地和依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地(國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議)（07年12月11日）政策要點(diǎn)1、嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。2、規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)禁非法占用（租用）農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。3、嚴(yán)格控制集體建設(shè)用地規(guī)模，禁止通過“村改居”等方式非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。表19.土土地市場(chǎng)專專項(xiàng)治理整整頓措施政政策嚴(yán)肅查處土土地出讓中中的腐敗問問題，清理理整頓全國(guó)國(guó)土地市場(chǎng)場(chǎng)；嚴(yán)格禁禁止“小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房”。。3.4土土地地管理制度度表20.土土地市場(chǎng)專專項(xiàng)整頓成成果事項(xiàng)宗數(shù)/件數(shù)/人數(shù)涉及土地面積違規(guī)違法用地3.2萬多件350萬畝以租代征約1.9萬宗37萬畝違規(guī)擴(kuò)大或者設(shè)立各種工業(yè)園區(qū)420宗87萬畝未批先用先占有11800多宗220萬畝立案查處案件2.6萬多件（立案率85%）比例下達(dá)處罰通知書2.3萬多件下達(dá)處罰通知書后自我糾正3100多件14%已經(jīng)執(zhí)行9500多件41%申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行8300多件36%移送紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)3700多人黨紀(jì)和政紀(jì)處分2300多人移送司法機(jī)關(guān)將要追究刑事責(zé)任2700多人已追究刑事責(zé)任300多人備注：罰款款和罰沒非非法所得接接近20億億元；沒收收地面建筑筑和拆除非非法建筑物物2000多萬平方方米3.5住住房房保障政策策政策A《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)（國(guó)務(wù)院）（0