物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略

內(nèi)外兼修立體營(yíng)銷怡天物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略報(bào)告的思路項(xiàng)目解讀市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅創(chuàng)意表現(xiàn)核心定位營(yíng)銷推廣與執(zhí)行SWOT分析銷售策略項(xiàng)目解讀地塊/產(chǎn)品地塊價(jià)值分析位置：新城邊緣，山水大道北側(cè)，寧宿徐盱眙馬壩出口，交通四通八達(dá)；城市價(jià)值：距新長(zhǎng)途汽車站4公里；距國(guó)貿(mào)商圈6公里；距盱城鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府7公里；距商貿(mào)商圈8公里；距新行政辦公中心2.5公里；屬于規(guī)劃中的未來商貿(mào)與生態(tài)居住中心。區(qū)位價(jià)值：盱眙新城門戶，政府東擴(kuò)重點(diǎn)打造區(qū)域，商貿(mào)物流與生態(tài)住區(qū)交織，投資價(jià)值看漲。地塊價(jià)值分析地塊四至：盱眙縣城區(qū)東側(cè)，西至寧宿徐高速公路，東至高壓線，南至山水大道，北至331省道；*南臨山水大道與凱盛家居*西至寧宿徐高速路*農(nóng)民房及農(nóng)田本案*北邊盱馬路地塊價(jià)值分析沿城市景觀大道山水大道，直通城區(qū)；S331、S248與鎮(zhèn)區(qū)及外界相連通；寧宿徐高速馬壩出口，近在咫尺，可快速到南京與淮安；未來強(qiáng)化盱馬路城市發(fā)展中軸線的東向推進(jìn)作用；交通動(dòng)線價(jià)值分析:通過山水大道聯(lián)動(dòng)新城與老城，依托寧宿徐高速，接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。地塊價(jià)值分析周邊配套價(jià)值分析：近享龍蝦大廈\中澳·生態(tài)城\盱眙縣政府\中央生態(tài)公園等市政配套,區(qū)域日漸成熟。配套價(jià)值：項(xiàng)目區(qū)域目前正在大力開發(fā)，縣政府、中央公園、盱眙技師學(xué)院、盱眙小學(xué)、龍蝦大廈、遠(yuǎn)方物流、中澳·生態(tài)城、總裁大道等，城市生活、行政配套不斷跟進(jìn)，住宅樓盤遍地開花，區(qū)域日趨成熟。遠(yuǎn)方物流周邊配套資源本項(xiàng)目出現(xiàn)，既可盡享周邊的配套資源，更可填補(bǔ)該區(qū)域大型商業(yè)的空缺，讓整個(gè)區(qū)域更加的完善和豐富。產(chǎn)品價(jià)值分析整體規(guī)劃概述：項(xiàng)目總規(guī)劃占地1488畝，總建120萬㎡，初步規(guī)劃有品牌家居建材賣場(chǎng)、凹土科技創(chuàng)業(yè)園、中科院凹土博覽園、、五金機(jī)電城、工業(yè)刀具城、模具商貿(mào)城、精品住宅及公寓、星級(jí)商務(wù)寫字樓等八大片區(qū)，集銷售展示、洽談、電子商務(wù)、辦公、信息、現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合配套等一體化的服務(wù)功能于一體，項(xiàng)目通過規(guī)模平臺(tái)打造，實(shí)現(xiàn)一站式的國(guó)際化服務(wù)。其中一期261畝，一期總建筑面積239840平方米，主業(yè)態(tài)為家居建材。總體規(guī)劃分析：1488畝超級(jí)大盤，提供展示、交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等服務(wù)的大型綜合商貿(mào)物流平臺(tái)。產(chǎn)品價(jià)值分析1期地塊指標(biāo)總用地17.4萬㎡總建面約23萬㎡街鋪123206.16㎡商務(wù)樓74219.04㎡綜合樓12764.97㎡展廳21938.5㎡容積率1.35一期地塊規(guī)劃：以2層街鋪為主，包括一棟18層綜合樓，4棟6層商務(wù)樓、5棟11層商務(wù)樓，1棟三層展廳，總建面約24萬平米集家居建材城、五金汽配城、小商品城、時(shí)尚購(gòu)物中心等于一體。一期2.1萬平米展廳：共為3層，面積分割：20-30㎡之間，1F：5.6米，2－3F：5米；展廳擬引進(jìn)一線主力家居品牌，帶旺全場(chǎng)，創(chuàng)造商場(chǎng)化的購(gòu)物體驗(yàn)，增加市場(chǎng)檔次，提供更為寬大的財(cái)富大舞臺(tái)；主力面積20-30㎡，真正低門檻。一期7.4萬平米商務(wù)公寓：共有9棟，面積分割：30-70㎡之間；面積小，總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)?。豢勺鳛閭€(gè)人居住、商務(wù)辦公或休閑度假實(shí)用，充分滿足對(duì)空間的不同需求；無論是自住、辦公還是投資，絕對(duì)物超所值！一期12萬平米沿街商鋪：46棟街鋪，樓層為2層；面積分割在30-45㎡之間，1、2層分開售，層高分別為4.6米、4.2米;框架式建筑，自由組合，盡可能實(shí)現(xiàn)商戶全面展示產(chǎn)品，市場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃19-46米的主輔通道，快捷實(shí)現(xiàn)物流交易；在整體規(guī)劃上形成了“六軸”“四區(qū)”“兩帶”“一點(diǎn)”的空間結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)化體驗(yàn)式購(gòu)物需求；面積小，低總價(jià)，低門檻，圈定全客層投資者。產(chǎn)品價(jià)值分析一期1.3萬平米綜合樓，面積分割：40㎡左右，層高3.3米。奢華商務(wù)配套，三部電梯直達(dá)頂層；主力面積40平方米左右，小面積，低總價(jià)，高回報(bào)；寬敞入戶大堂，茶吧，提供休閑娛樂場(chǎng)地。展廳商務(wù)公寓沿街商鋪綜合樓項(xiàng)目解讀小結(jié)項(xiàng)目屬性：蘇中區(qū)域超級(jí)大盤/新城區(qū)未來最大規(guī)模商貿(mào)區(qū)/新城生態(tài)居住區(qū)集中配套區(qū)域地塊：盱眙新城門戶，政府東擴(kuò)區(qū)域，商貿(mào)物流發(fā)達(dá)依托寧宿徐高速，接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域開發(fā)火熱，高標(biāo)準(zhǔn)市政配套日漸完善未來規(guī)劃前景看好產(chǎn)品：1488畝綜合商貿(mào)物流平臺(tái)，展示、交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送一體展廳擬引進(jìn)一線主力品牌大型多變的商務(wù)公寓，自住、辦公兩不誤街鋪主力面積30-45平米，低總價(jià)，實(shí)現(xiàn)全客層投資奢華商務(wù)配套，商貿(mào)區(qū)唯一商務(wù)地標(biāo)中央景觀布局，提供多元化綠化，購(gòu)物休閑融合

市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅新政/城市/區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)/客戶新政簡(jiǎn)析國(guó)政：新政密集出臺(tái)，打擊高房?jī)r(jià)，堅(jiān)決遏制炒房過熱的投機(jī)性行為，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)新國(guó)10條出臺(tái)，二套房首付提高至50%，房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。4.17新政4.17新政影響：一線城市和二線高房?jī)r(jià)城市樓市速凍，直到8、9月份才逐漸回暖。住建部發(fā)布二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：遵循“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。6.4新政6.4新政影響：市場(chǎng)觀望情緒濃重，新房成交量維持在低位水平，價(jià)格方面整體水平未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，但新盤已開始打折促銷。三部門發(fā)布二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查，二套房貸一刀切。7.14新政增首付比例首套30%，二套50%，三套暫停；房產(chǎn)稅加快推出；支持保障房，打擊囤地，捂售。9.29新政7.14新政影響：對(duì)置換型買家的購(gòu)房需求有了進(jìn)一步的抑制作用，但影響范圍相對(duì)較小；高總價(jià)住宅成交稍顯滯緩，但并未重創(chuàng)市場(chǎng)。9.29新政影響：短期內(nèi)對(duì)剛性需求造成影響，但不會(huì)是致命傷。觀望過后，隨著房?jī)r(jià)的再度調(diào)整，累積需求仍要集中釋放。1.26新政新國(guó)8條出臺(tái)，二套房首付提高至60%，全面限購(gòu)，實(shí)施差別化住房信貸政策。1.26新政影響：市場(chǎng)進(jìn)入新一輪觀望期，房?jī)r(jià)過高城市成交量下跌態(tài)勢(shì)或持續(xù)，但房?jī)r(jià)短期內(nèi)未見大幅下跌，房?jī)r(jià)若不降，更嚴(yán)厲調(diào)控還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。新政簡(jiǎn)析限購(gòu)令：違反限購(gòu)令或?qū)o法辦房產(chǎn)證；限購(gòu)令引發(fā)恐慌性退房,2011年限購(gòu)城市預(yù)計(jì)達(dá)70余個(gè)！“限購(gòu)令”是2010年4月30日北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出的：從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。2010，全國(guó)限購(gòu)城市達(dá)到16個(gè)，為北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州。2011年初，又增加了7個(gè)城市，分別為太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華和鄭州。2011年“新國(guó)八條”頒布后，青島、上海和濟(jì)南三地出臺(tái)限購(gòu)細(xì)化政策。2011年1月15日，成都首次出臺(tái)限購(gòu)政策。根據(jù)“新國(guó)八條”要求，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，有望直接阻斷部分不合理購(gòu)房需求。目前，明確提出將實(shí)行限購(gòu)的城市已達(dá)36個(gè)。按照新一輪調(diào)控政策要求，實(shí)行限購(gòu)政策的城市預(yù)計(jì)還要翻一番。按照“新國(guó)八條”規(guī)定的“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”限購(gòu)范圍，本輪還剩下有以下城市2011年必須限購(gòu)，它們是：3個(gè)直轄市：北京、天津、重慶。13個(gè)省會(huì)城市：西安、南寧、石家莊、沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱、長(zhǎng)沙、貴陽、西寧、呼和浩特、拉薩、銀川、烏魯木齊。4個(gè)計(jì)劃單列市：大連、寧波、廈門、深圳。——盱眙地方政策為單身首套房置業(yè)者需支付40%的首付；——限購(gòu)方面：淮安尚未出臺(tái)相關(guān)地方性限購(gòu)令，將實(shí)行國(guó)家最新的房地產(chǎn)限購(gòu)令政策。商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)：商業(yè)地產(chǎn)不限貸、不限購(gòu)，受近期嚴(yán)厲政策影響小，成為投資的新寵。商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境：①受國(guó)家政策影響，住宅市場(chǎng)受重壓，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。②各大品牌地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)將成為投資新方向。③資金只能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。從“國(guó)四條”到“國(guó)十一條”再到今年的新國(guó)8條，政府加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，一方面加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源、囤積土地等投機(jī)行為的打擊力度；另一方面，鼓勵(lì)市場(chǎng)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是一種理性投資行為，得到了各級(jí)政府的大力支持。

新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不限貸、不限購(gòu)，大量的資金涌入給了商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)，給行業(yè)帶來了活力也給開發(fā)商帶來了動(dòng)力。萬科、中糧、綠地、華潤(rùn)、保利等名企紛紛加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入力度,商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展春天。新政簡(jiǎn)析限購(gòu)令不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商鋪投資成焦點(diǎn)限購(gòu)令或?qū)⒁种谱≌顿Y商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)來了“限購(gòu)令”開啟商業(yè)地產(chǎn)一扇門商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)銀行稱異地購(gòu)房放貸暫不設(shè)限購(gòu)買不限貸不限購(gòu)不限套商業(yè)地產(chǎn)變成硬通貨樓市限購(gòu)令下資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)2011年投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)城市解讀城市定位盱眙作為蘇中門戶，淮河明珠，蘇北旅游第一縣，南京一小時(shí)都市圈重要城市，也是南京的后花園。盱眙縣地處淮河下游，洪澤湖南岸，總面積2483平方公里，人均國(guó)土面積列江蘇省各縣（市）之首。轄14鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，257個(gè)行政村（居），總?cè)丝?4萬。盱眙縣位于江蘇中西部，淮安南端，東臨金湖、天長(zhǎng)，南、西分別于來安、明光接壤，北連洪澤、泗洪。盱眙隸屬于淮安市，地處淮河下游，洪澤湖南岸，距南京市106.1公里，距淮安市83.5公里，距宿遷市111.5公里，是蘇北五市到省城南京的必經(jīng)之地，距南京車程50分鐘。盱眙四周有淮安、徐州、宿遷、南京等大型城市。通過寧宿高速公路、國(guó)道、省道等公路交通可到達(dá)走遍各大城市。盱眙作為南京一小時(shí)都市圈重要城市，也是南京的后花園。南京都市圈，也稱“南京一小時(shí)都市圈”，是江蘇省三大都市圈之一。南京都市圈以南京為龍頭，包含了周邊100公里左右的區(qū)域，地跨蘇皖兩省，面積達(dá)43236平方公里，覆蓋人口約2600萬人。南京都市圈的成員城市有：南京市、馬鞍山市、滁州市、鎮(zhèn)江市、揚(yáng)州市、蕪湖市六市全部行政區(qū)域以及淮安市下轄的盱眙縣、金湖縣，巢湖市下轄的居巢區(qū)、和縣、含山縣。城市解讀產(chǎn)業(yè)定位盱眙以“旅游、餐飲、機(jī)械軸承、電子、凹土”為當(dāng)?shù)靥厣еa(chǎn)業(yè)；定位旅游第一縣，大力發(fā)展第一山、明祖陵等旅游產(chǎn)業(yè)，充分利用特有資源——凹土進(jìn)行凹土產(chǎn)業(yè)開發(fā)，在開發(fā)區(qū)建立盱眙軸承產(chǎn)業(yè)園區(qū)、電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。國(guó)際龍蝦節(jié):抓住中國(guó)龍蝦節(jié)和“五·一”、“國(guó)慶”兩個(gè)旅游黃金周，加大盱眙旅游的宣傳和推介力度，全年共接待游客110萬人次，旅游收入4.38億元?！盁o蝦不成席，南京人一天至少要吃掉70噸龍蝦，國(guó)際龍蝦節(jié)有著深厚的南京情結(jié)。以旅游資源豐富著稱，著力打造“龍蝦之都、凹土之都、軸承之都、休閑之都”。區(qū)域解讀規(guī)劃發(fā)展整體規(guī)劃：東擴(kuò)北移,顯山露水；區(qū)域發(fā)展：東擴(kuò)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，組建現(xiàn)代化的物流中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。盱眙作為淮安城市規(guī)劃的“一主、四副”市域次中心城市；盱眙城市發(fā)展戰(zhàn)略：東擴(kuò)北移、顯山露水、兩區(qū)互融、彰顯特色；東擴(kuò)：以盱馬路、金鵬大道為發(fā)展主軸，依托現(xiàn)狀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，向東強(qiáng)化縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展——工業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。北移：利用城市北部的生態(tài)景觀環(huán)境，跨盱馬路向北適度延伸，形成新的城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域——景觀旅游、生態(tài)住宅發(fā)展方向。顯山露水：從城市發(fā)展結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同區(qū)域之間建立起良好的協(xié)同發(fā)展關(guān)系，強(qiáng)化盱眙城區(qū)中西部主城區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間的道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)組織。東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為一個(gè)綜合性的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，完善其內(nèi)部居住、商業(yè)、辦公以及其他服務(wù)設(shè)施的位置。城市發(fā)展二階段：東擴(kuò)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，組建現(xiàn)代化的物流中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。進(jìn)一步做大作強(qiáng)盱眙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)用地跨越寧宿徐高速公路，向東進(jìn)一步推進(jìn)，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建立一個(gè)完善的現(xiàn)代化物流區(qū)。加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的內(nèi)部空間整合，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化開發(fā)區(qū)的功能配置，在不斷擴(kuò)增產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)空間緊湊布局，倡導(dǎo)土地資源的節(jié)約。現(xiàn)供應(yīng)面積超過130萬方，整個(gè)市場(chǎng)有供大于求的傾向。購(gòu)買需求以自住型剛需為主，投資客較少。*2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)，相較于前兩年有了翻倍的增長(zhǎng)，銷售面積從2007年的37.7萬方增長(zhǎng)到09年的78.5萬方，由此可見近年來盱眙正值大力開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快城市建設(shè)。2007年年底商品房銷售均價(jià)2392元/方，2010年商品房銷售均價(jià)3170元/方，住宅銷售均價(jià)2830元/方；平均每年增長(zhǎng)200元/方的價(jià)格。*2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成22.41億元，增長(zhǎng)率達(dá)到25.3%。近年來盱眙房地產(chǎn)開發(fā)投資呈跳躍式增長(zhǎng)，尤其從2007年到2008年，整張率超過了35%，2007年~2008年為盱眙房地產(chǎn)迅速發(fā)展階段，到2009年突破20億大關(guān)，隨著南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，以及淮河經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展，未來盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資空間會(huì)有更大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)發(fā)展2010用地成交2060畝，以商住、商業(yè)用地為主，未來3-5年內(nèi)供應(yīng)量遞增，區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈。土地市場(chǎng)宗地名稱土地座落面積(m2)土地用途總成交價(jià)競(jìng)得人成交時(shí)間華府名苑北側(cè)地塊洪武大道與新八路交叉口東北角28883商住用地3700萬元公司2010-12-2新馬外國(guó)語學(xué)校東南角地塊燕山路西側(cè)5929商住用地4100萬元自然人2010-12-2興府路與宣化街交叉口西南角地塊宣化路與興府路交叉口西南角8405商住用地2450萬元公司2010-12-2五墩加油站東側(cè)地塊金鵬大道南側(cè)21112商住用地9450萬元公司2010-12-2華夏國(guó)際廣場(chǎng)東側(cè)地塊淮河?xùn)|路南側(cè)16268商住用地9760萬元公司2010-12-2龍泉雅苑北側(cè)地塊金源南路西側(cè)建材廠83227商住用地11000萬元公司2010-12-2馬壩世紀(jì)大道西側(cè)地塊馬壩世紀(jì)大道西側(cè)33334商住用地1850萬元公司2010-10-29公安指揮中心西側(cè)地塊公安指揮中心西側(cè)42369商業(yè)用地4680萬元公司2010-10-29蔚百世醫(yī)療東側(cè)地塊企業(yè)服務(wù)大廈西側(cè)3189商業(yè)用地350萬元公司2010-10-29馬壩中心小學(xué)新校區(qū)北側(cè)地塊馬壩鎮(zhèn)鎮(zhèn)西路北側(cè)24625商住用地1400萬元自然人2010-10-29新海大道與寶山東路交叉口東南角地塊新海大道東16521商住用地1650萬元公司2010-10-13……*2010年盱眙住宅、商業(yè)、商住用地成交2060畝，其中住宅用地成交4宗，商住用地成交44宗，商業(yè)用地成交19宗，總計(jì)67宗。拍賣土地主要集中在盱眙縣盱城鎮(zhèn)和馬壩鎮(zhèn)，其中馬壩鎮(zhèn)5宗，其余均在盱城鎮(zhèn)的淮河北路、山水大道、洪武大道為主。未來供應(yīng)量預(yù)測(cè)：以容積率1.2為基準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)的房地產(chǎn)供應(yīng)量為164.8萬方；以容積率1.5為基準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量為206萬方。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)、竣工面積將會(huì)加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更激烈。商業(yè)研判核心商圈目前盱眙成熟城市商圈集中在城區(qū)東面（淮河?xùn)|岸）——商貿(mào)商圈和老城區(qū)西側(cè)（金源大道為南北軸）——國(guó)貿(mào)商圈；即將形成的商圈—汽車站商圈。商貿(mào)商圈為盱眙歷史最悠久的城市商圈，商圈內(nèi)集中了華泰國(guó)際（住宅底商商業(yè)街）、萬潤(rùn)發(fā)超市、蘇果超市，以中檔專賣店結(jié)合部分高檔品牌服飾店為主。國(guó)貿(mào)商圈自2000年開始發(fā)展至今，主要集中了萬潤(rùn)發(fā)國(guó)貿(mào)商城、東方商城以及新世紀(jì)廣場(chǎng)；該商圈南北以金源大道為軸，東西以五墩西路和金鵬大道為軸，整體商業(yè)以中檔為主；其中新世紀(jì)廣場(chǎng)為目前盱眙經(jīng)營(yíng)情況較好的建材市場(chǎng)。目前以長(zhǎng)途汽車站為中心，向四周發(fā)展的住宅、商業(yè)項(xiàng)目眾多，有海通時(shí)代廣場(chǎng)、金國(guó)園?聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、金品源蔬果批發(fā)市場(chǎng)以及日月星城、帝景國(guó)際、歐洲城等大型住宅項(xiàng)目，海通時(shí)代廣場(chǎng)目前C區(qū)已投入使用，其他項(xiàng)目均在建，未來這一商圈將成為盱眙另一大城市級(jí)商圈。樓盤名稱新世紀(jì)廣場(chǎng)東方商城國(guó)貿(mào)商城華泰國(guó)際B區(qū)2F凱盛家居廣場(chǎng)百翔購(gòu)物中心時(shí)代家具廣場(chǎng)地理位置金源大道金源大道金源大道商貿(mào)區(qū)淮河北路山水大道金谷路金谷路經(jīng)營(yíng)面積6000方8000方10000方2000方2層，20000方2層，25000方2500方商鋪數(shù)量1071201268035651已入住商戶數(shù)油漆：13；櫥柜電器：6；陶瓷：24；龍骨石膏：1；板材：4；地板：10；衛(wèi)浴：15；家居：2；們：8；吊頂：5；玻璃：2；管業(yè)：3；五金日雜：2；窗簾布藝：4；水暖：2；照明：4；其他7；服裝類：75；鞋類：20；化品5；餐飲：10；其他：10服裝：70；飾品：5；化妝品：5；鞋帽：18；餐飲：5；美容美發(fā)：3；其他：18服裝：65；小飾品：15品牌家具、家居日雜、文具、服裝、鞋帽、糖果批發(fā)；家具品牌箭牌衛(wèi)浴、多樂士等九牧男裝等真維斯、周大生珠寶等無品牌青島一木、紅蘋果家具、我愛我家、顧家工藝、無品牌無品牌單鋪面積60多方20多方30-40方15方單間150方15方經(jīng)營(yíng)檔次中低檔中低檔中低檔+部分專賣店中低檔中高檔中低檔中低檔總規(guī)劃業(yè)態(tài)建材類服裝小百百貨服裝小百家具服裝小百家具運(yùn)營(yíng)模式非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)租金情況市場(chǎng)內(nèi)部：1.59元/方·天；沿街：2.5元/方·天；市場(chǎng)內(nèi)部：2.74元/方·天；面私營(yíng)房：4.5元/方·天2.74元/方·天1.64元/方·天；轉(zhuǎn)讓費(fèi)30000左右；一層：0.7元/方·天；二層：0.4~0.5元/方·天沿街：6.84元/方·天0.32元/方·天經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況一般50%的商鋪在轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)戶反應(yīng)，開業(yè)第一天生意很好，之后生意有點(diǎn)冷清以批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)情況良好一般商業(yè)研判主要商業(yè)街目前盱眙主要商業(yè)街以商貿(mào)商圈和國(guó)貿(mào)商圈為點(diǎn)，連接這兩個(gè)商圈的五墩西路和淮河?xùn)|路為主要商業(yè)街；另外連接國(guó)貿(mào)商圈和盱眙新興商圈世貿(mào)商圈（汽車站商圈）的金源大道也已成為盱眙的一條主要商業(yè)街。商業(yè)街名稱金源大道（北段）甘泉路五墩西路、淮河?xùn)|路金谷路主要業(yè)態(tài)汽修、旅館、照明、衛(wèi)浴、家居、餐飲等陶瓷、布藝、尤其、餐飲、櫥柜、燈飾、吊頂?shù)容S承、五金水電、電動(dòng)車、小超市、餐飲、服裝、西點(diǎn)等服裝、日雜、鞋帽等商家數(shù)量43家47家117家58家租金1.1元/方·天北面：1.14元/方·天；南面：0.8元/方·天；4.65元/方·天；最高年租金6萬元，最低3萬元；4.1元/方·天品牌圣象地板，歐普照明馬可波羅、諾貝爾、掌上明珠/真維斯、安踏等目前金源大道靠近國(guó)貿(mào)商圈段以餐飲、服裝、百貨、市政行政中心等業(yè)態(tài)為主；靠近汽車站段以汽修、陶瓷衛(wèi)浴、建材、餐飲為主，共有商家43戶，平均租金在1.1元/方?天；金源大道的支路——甘泉路以建材家具、衛(wèi)浴陶瓷為主，共有商戶47戶，是一條建材類的商業(yè)街，其商鋪來自于四季華庭住宅小區(qū)沿街商鋪，平均租金北面商鋪高于南面商鋪，北面商鋪1.14元/方?天，南面商鋪0.8元/方?天。五墩西路和淮河西路作為盱眙目前最主要的商業(yè)街，其路段延伸力強(qiáng)，主要業(yè)態(tài)為：軸承、五金水電、電動(dòng)車、小超市、餐飲、服裝、西點(diǎn)、婚紗攝影、日雜、行政辦公中心等，平均租金4.65元/方?天，是目前盱眙租金最高的商業(yè)街。盱眙目前較為繁華的步行性質(zhì)的商業(yè)街——金谷路，位于淮河?xùn)|路北面，南北向，是以服裝、百貨、鞋帽箱包、日雜、文具為主要業(yè)態(tài)的零售批發(fā)的商業(yè)街，其平均租金為4.1元/方?天，共有商家58戶，該商業(yè)街上還有目前盱眙規(guī)模最大的服裝、日雜、文具批發(fā)市場(chǎng)——百翔購(gòu)物中心，是盱眙本地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)中低檔服裝、日雜批發(fā)的主要市場(chǎng)。商業(yè)研判競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比核心在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：海通時(shí)代廣場(chǎng)、佰億財(cái)富廣場(chǎng)、金國(guó)園陽光廣場(chǎng)、五洲國(guó)際廣場(chǎng)、萬豪國(guó)際等。五豐國(guó)際海通時(shí)代廣場(chǎng)開發(fā)商海通置業(yè)

規(guī)模與位置50萬㎡、分三個(gè)區(qū)；山水大道、世紀(jì)大道、一橫路三線圍和主題推廣語商貿(mào)休閑財(cái)富廣場(chǎng)最全、最大，最具檔次最專業(yè)的商貿(mào)中心、文化中心、休閑中心主推戶型2層；100㎡左右；30-80㎡黃金旺鋪功能業(yè)態(tài)商務(wù)酒店、小商品批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、龍蝦美食廣場(chǎng)、大型主題百貨商場(chǎng)、女人街、鞋帽城、寫字樓、住宅、家居建材商鋪銷售動(dòng)態(tài)C期基本售完區(qū)住宅已售1/3,商鋪剩余少量；A區(qū)有少量剩余100萬左右的，剩余5、11號(hào)樓將在下半年推出銷售均價(jià)商鋪18000元/㎡；住宅3300元/㎡銷售招商政策包租5年，年均返還6.8%，共34%或5年租金一次性沖抵27.5%。佰億·財(cái)富廣場(chǎng)開發(fā)商盱眙佰億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模與位置10萬㎡，盱馬路北，縣政府旁主題推廣語10萬㎡最大的一站式城市商業(yè)綜合體主推戶型20~200㎡精裝現(xiàn)鋪功能業(yè)態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)、超市、步行街區(qū)、四星酒店、小商品城、公寓銷售動(dòng)態(tài)一期1.8萬方，剩余40多套，每層都有少量余鋪，5月將推產(chǎn)權(quán)式酒店，推量100多套銷售均價(jià)3000－9000元/㎡，酒店價(jià)格沒有公布銷售招商政策執(zhí)行2年包租，年均返還8%，5年請(qǐng)130%回購(gòu)；租金不沖抵房款，均為銷售價(jià)格回購(gòu)。金國(guó)園陽光廣場(chǎng)開發(fā)商江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模與位置26萬㎡；金源大道1號(hào)主題推廣語攜手聯(lián)達(dá)·鎖定財(cái)富主推戶型19-200㎡功能業(yè)態(tài)五星級(jí)酒店、連鎖商務(wù)酒店、購(gòu)物中心、步行街、超市、餐飲、娛樂銷售動(dòng)態(tài)在售商業(yè)，住宅基本售完，商業(yè)剩余量較多銷售均價(jià)1F：22800元/㎡2F：20000元/㎡外鋪：19000-24000元/㎡銷售招商政策包租5年，年均返還8%；或選擇前3年一次性沖抵18%，后2年每年8%固定返還；包租3年110%回購(gòu)，包租5年120%回購(gòu)，委托10年（5年市場(chǎng)租金）100%回購(gòu)；均為銷售價(jià)格回購(gòu)。五洲國(guó)際廣場(chǎng)開發(fā)商盱眙五洲國(guó)際置業(yè)有限公司規(guī)模與位置30萬㎡，東湖南路與都梁大道交匯處主題推廣語30㎡一站式國(guó)際時(shí)尚商業(yè)大都會(huì)/盱眙首個(gè)國(guó)際時(shí)尚生活超大型都市商業(yè)綜合體主推戶型商鋪分割在30㎡左右，公寓在40－50㎡左右功能業(yè)態(tài)一期超市、百貨、影院、餐飲、休閑娛樂、酒店式公寓，二期主要為住宅銷售動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)5月推盤，預(yù)計(jì)推百貨區(qū)銷售均價(jià)尚未開盤萬豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)商萬豪國(guó)際置業(yè)規(guī)模與位置53367㎡區(qū)商業(yè)47191㎡區(qū)住宅6176㎡，金源北路與東湖北路交匯處主題推廣語盱眙商業(yè)里程碑式的鴻篇力作/5萬平方米構(gòu)筑新的核心商圈/大型城市商業(yè)綜合體主推戶型挑高6.6米，40-6000㎡獨(dú)立金鉆商鋪,40㎡產(chǎn)權(quán)式酒店公寓功能業(yè)態(tài)商場(chǎng)、商鋪、公寓式酒店、綜合辦公樓、精品住宅銷售動(dòng)態(tài)一期已售完，一期商鋪價(jià)格1.3萬元/平方米，二期預(yù)計(jì)將5月開盤銷售均價(jià)二期價(jià)未出銷售招商政策2010年，10月28日起成功申請(qǐng)“萬豪會(huì)”會(huì)員，可享每日增值60元優(yōu)惠，累計(jì)至開盤當(dāng)日處于城市新片區(qū)，人氣不旺，市場(chǎng)有待挖掘從地段上看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大部分屬于城市新片區(qū)，周邊尚未形成人氣（除萬豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)外），消費(fèi)需求不旺，對(duì)投資客吸引力欠缺。業(yè)態(tài)功能雷同，綜合體項(xiàng)目泛濫，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈在規(guī)劃上，所有項(xiàng)目都在打造綜合體，不管是餐飲、休閑娛樂，還是酒店式公寓、購(gòu)物中心等，這使得市場(chǎng)上的產(chǎn)品差異化不強(qiáng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。大部分包租5年，回報(bào)率在6.88%，而本案前2年為免租期，3-5年分別8%、9%、10%回報(bào)，6-10年租金1：9分成，10年150%的回報(bào)模式，對(duì)投資客沒有太大的殺傷力。在回報(bào)上，大部分包租5年；回報(bào)率一般在6.88%之間，而本案年回報(bào)在5.4%左右，并且是10年回購(gòu)，也成為本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)力不足。5月成為區(qū)域商業(yè)樓盤集中推售期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，項(xiàng)目推盤如何控制節(jié)奏，避開市場(chǎng)供應(yīng)量激爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。小結(jié)客戶分析本案客群1/物業(yè)位置城市東邊距商貿(mào)中心約5公里項(xiàng)目位于新城規(guī)劃邊緣，規(guī)劃馬壩鎮(zhèn)居住中心，寧宿徐高速盱眙出口處，離市中心商貿(mào)中心約.5公里。相對(duì)于縣城購(gòu)買人群來說，項(xiàng)目目前所處較偏，城區(qū)內(nèi)可供選擇商物較多，吸引力較小。隨著未來古盱眙新城建設(shè)完善，項(xiàng)目區(qū)域區(qū)規(guī)劃完善，區(qū)域價(jià)值將被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所認(rèn)可。2/地理印象效區(qū)，城市東移，未來可能較好盱眙地當(dāng)?shù)貙?duì)本案的地理印象為是效區(qū)，近幾年不會(huì)有好的市場(chǎng)機(jī)遇，縣城規(guī)劃是向東，都認(rèn)為未來會(huì)發(fā)展起來。目前投資可能性較小。商鋪投資者首選擇商貿(mào)、國(guó)貿(mào)區(qū)域次選海通廣場(chǎng)，與奧體中心附近商業(yè)山水大道延線，選擇投資多為住宅萬商城，即將會(huì)是誰的選擇？客戶分析本案客群區(qū)域?qū)傩韵蚨?：由區(qū)域?qū)傩詫?dǎo)入的客源分析盱眙新城城市東擴(kuò)寧宿徐高速南京都市圈1488畝商貿(mào)園導(dǎo)入類型地段導(dǎo)入型政策導(dǎo)入型交通導(dǎo)入型城際導(dǎo)入型規(guī)劃導(dǎo)入型客源結(jié)構(gòu)認(rèn)同地段升值的客戶馬壩等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶蘇中蘇北等地投資客南京旅游者與投資客市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶及投資客客戶分析本案客群向度2：由產(chǎn)品屬性導(dǎo)入的客源分析街鋪+展廳√長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)I(yè)商鋪投資者，看好城東新區(qū)未來發(fā)展前景?！淘诔菂^(qū)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)此區(qū)有較強(qiáng)的地域認(rèn)同感?！淘谑袇^(qū)其他地方經(jīng)營(yíng)的商家，有一定的資金積累。√盱眙城區(qū)專業(yè)商鋪投資者，看好城東新區(qū)未來發(fā)展前景。商務(wù)公寓市場(chǎng)未來經(jīng)營(yíng)戶，代理品牌管理人員臨時(shí)居住外來投資者區(qū)域工作2－3年青年首次置業(yè)，解決居住問題人員。綜合樓看好區(qū)域發(fā)展前景和物業(yè)升值潛力商場(chǎng)內(nèi)區(qū)域大的代理商，區(qū)域銷售商，裝飾公司、銀行等客戶分析本案客群向度3：由競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目導(dǎo)入的客源分析本地人縣城+周邊鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)企業(yè)主及本地個(gè)體經(jīng)商者：年齡在30—55歲之間，有較強(qiáng)資金實(shí)力，從事與本項(xiàng)目主題定位相符的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，即自用型客戶；公務(wù)員：年齡在28—50歲之間，有投資意識(shí)，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對(duì)該片區(qū)前景看好。中高層白領(lǐng)：年齡在30-45歲之間，收入較高，對(duì)該片區(qū)前景看好，有投資意識(shí)，企業(yè)、銀行、證券等高級(jí)職員及管理人員。經(jīng)營(yíng)戶：各大專業(yè)市場(chǎng)與沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)戶。本地富裕居民：年齡在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報(bào)理想，有多次置業(yè)行為，對(duì)投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。一鋪養(yǎng)三代的觀念根深蒂固。住宅限購(gòu)令下由住宅轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的投資客。外地人少量。來自江浙滬及福建，純粹投資或經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)投資，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景和區(qū)域發(fā)展前景看好，資金實(shí)力較強(qiáng)，看好商鋪的升值價(jià)值，期望高增值的利潤(rùn)回報(bào)。。關(guān)注一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，要有較高吸引力的回報(bào)率?？蛻舴治霰景缚腿罕景负诵目腿憾ㄎ粌深惡诵目腿篈盱眙縣及鎮(zhèn)區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、政府公務(wù)員和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶B南京、上海、蘇州等地投資客（以上是對(duì)各業(yè)態(tài)客群的總體概況，具體客群當(dāng)依據(jù)產(chǎn)品類型再作細(xì)分。）次級(jí)客群外地投資客、城區(qū)投資客、企業(yè)中層管理人員、教師群體、拆遷戶、中小公司，青年置業(yè)群體等分析優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)/威脅/矩陣38優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、臨城市主干道山水大道，處于寧宿徐高速出口，到交通四通八達(dá)；2、項(xiàng)目規(guī)模120萬方,占地1488畝，具備占據(jù)盱眙乃至蘇中首席大盤地位的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)；3、政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盱眙最大的形象工程;4、浙商資本，在盱眙開發(fā)小太湖國(guó)際新城，在淮安開發(fā)淮安國(guó)際商城、古鹽河?南部新城，在昆山開發(fā)人和家園一期、恒豐.時(shí)代廣場(chǎng)，投資實(shí)務(wù)能達(dá)到區(qū)域投資者認(rèn)可。1、項(xiàng)目所處區(qū)域，為新城邊緣，目前區(qū)域成熟度不高，無商業(yè)氛圍2、眾多開發(fā)項(xiàng)目多處于規(guī)劃建設(shè)階段，區(qū)域人氣短時(shí)間內(nèi)難以聚集；3、距離周邊繁華區(qū)域較遠(yuǎn)，生活交通配套不完善，影響居住成熟性；4、大盤開發(fā)在業(yè)態(tài)定位、招商經(jīng)營(yíng)、銷售推廣上都存在一定難度。機(jī)會(huì)戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）1、盱眙新城規(guī)劃,馬壩未來居住區(qū)規(guī)劃，未來發(fā)展?jié)摿ο蚝茫?、新政對(duì)住宅市場(chǎng)加大打壓抑制，商業(yè)地產(chǎn)投資受追捧；3、新城山水大道，已經(jīng)6－7個(gè)項(xiàng)目在建為商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了消費(fèi)人群；4、打造“休閑之都”、“凹土之都”，契合本案規(guī)劃發(fā)展條件，順此借力。1、結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，充分借勢(shì)盱眙新城的規(guī)劃，交通物流優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、運(yùn)用本案大體量的商業(yè)規(guī)劃，描述未來商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)前景；1、借勢(shì)區(qū)域規(guī)劃前景及馬壩鎮(zhèn)人口規(guī)劃，項(xiàng)目身住宅規(guī)劃，提升項(xiàng)目功能運(yùn)營(yíng)能力，體現(xiàn)未來升值潛力；2、以項(xiàng)目自身商業(yè)優(yōu)勢(shì)，補(bǔ)缺區(qū)域商業(yè)氛圍不足，搶占市場(chǎng)先機(jī)；威脅戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）1、盱眙人口不足，消費(fèi)能力有限，支持如此大的市場(chǎng)容量成為最大風(fēng)險(xiǎn)；2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，供應(yīng)量完全超過一個(gè)縣城的所需要，且海通經(jīng)營(yíng)不好，客戶不足成為難點(diǎn)；3、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓，觀望氛圍增大；1、發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，以自身業(yè)態(tài)，輻射蘇中以至華東區(qū)域，拓展客戶群；2、加強(qiáng)展示、現(xiàn)場(chǎng)包裝、服務(wù)配套和區(qū)位的借勢(shì)提升項(xiàng)目知名度；3、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，區(qū)域共贏，突出自我；1、低開高走，通過產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)快速去化；2、強(qiáng)化銷售渠道，加大客戶群圈定以量實(shí)現(xiàn)快速銷售；3、提供競(jìng)爭(zhēng)力的銷售模式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域同類產(chǎn)品絕以競(jìng)爭(zhēng)力。核心定位價(jià)值梳理/定位/名稱體系緊鄰寧宿徐高速馬壩出口，輕松接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，物流網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)項(xiàng)目緊鄰寧宿徐高速馬壩出口，轉(zhuǎn)松接一線城市南京與交通要道徐州，距周邊的揚(yáng)州、徐州、滁州、淮安、宿遷等大中城市均在2小時(shí)車程以內(nèi)。由寧淮高速到南京只需45分鐘，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈。黃金價(jià)值之1：宏觀區(qū)位價(jià)值八大黃金價(jià)值雄踞城市主干道山水大道，聯(lián)動(dòng)城區(qū)與新區(qū)巨大消費(fèi)人流，商業(yè)價(jià)值飆升項(xiàng)目位于盱眙城市東側(cè)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北端，是東擴(kuò)戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目南至山水大道，北至331省道，距新行政辦公中心2.5公里，距離新長(zhǎng)途汽車站4公里，距離國(guó)貿(mào)商圈6公里。通過山水大道與城區(qū)、新區(qū)直接連通，聯(lián)動(dòng)新老城區(qū)消費(fèi)，未來地段價(jià)值與商業(yè)價(jià)值無限看漲。黃金價(jià)值之2：交通價(jià)值八大黃金價(jià)值城市東移，毗鄰新行政中心，地處規(guī)劃中新城商貿(mào)與住宅中心區(qū)，升值“錢”景無限項(xiàng)目毗鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新行政中心，并處在以新汽車站為中心的新商圈，是東擴(kuò)戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。隨著城市發(fā)展，市場(chǎng)配套會(huì)更加完善，大量人口不斷涌現(xiàn)，商業(yè)氛圍日漸濃厚，消費(fèi)市場(chǎng)廣闊。投資，就是看發(fā)展?jié)摿?，目前這里尚處在價(jià)值洼地，未來升值前景不可估量。黃金價(jià)值之3：城市規(guī)劃價(jià)值八大黃金價(jià)值1488畝超大規(guī)模，蘇中綜合性商業(yè)航母，聚攏八方人氣，引爆規(guī)模經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積1488畝，功能分區(qū)明確，將規(guī)劃有家居建材城+五金軸承城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，集展示、洽談、電子商務(wù)、辦公、信息、現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合配套等一體化的服務(wù)功能于一體，項(xiàng)目通過規(guī)模平臺(tái)打造，實(shí)現(xiàn)一站式的國(guó)際化服務(wù)?？茖W(xué)合理的規(guī)劃，店多攏市，聚攏八方人氣，全面引爆規(guī)模經(jīng)濟(jì)。黃金價(jià)值之4：規(guī)模價(jià)值八大黃金價(jià)值24萬㎡一站式商品零售批發(fā)貿(mào)易中心領(lǐng)航國(guó)際創(chuàng)富平臺(tái)項(xiàng)目一期規(guī)劃建筑面積約24萬㎡，內(nèi)部功能分區(qū)明確，由一棟3層精品展廳、一棟18層綜合樓、14棟2層街鋪、4棟6層、5棟11層商務(wù)辦公樓、地下停車場(chǎng)組成，集展示、交易、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等于一體，將一站式商品零售批發(fā)貿(mào)易中心。黃金價(jià)值之5：一期價(jià)值八大黃金價(jià)值10年委托，年8%以上回報(bào)，10年150%回購(gòu)，大回報(bào)、大收益項(xiàng)目打造產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年委托經(jīng)營(yíng)，前兩年免租，第3年、第4年、第5年按8%、9%、10%遞增；第6-10年按1:9分成，10年150%的回購(gòu)，大回報(bào)大收益。黃金價(jià)值之6：投資回報(bào)八大黃金價(jià)值主力商鋪面積30-45㎡，小面積、低總價(jià)、大回報(bào)稀有的“大市場(chǎng)小旺鋪”經(jīng)營(yíng)模式，可坐享大市場(chǎng)“店多攏市”的規(guī)模效應(yīng)，主力商鋪建筑面積20-30㎡，一層4.6米，二層為4.2米，開間3.8米，進(jìn)深7米，最短進(jìn)深5.4米。臨街就是臨財(cái)，市場(chǎng)內(nèi)商鋪鋪鋪臨街，人流動(dòng)線暢通無阻，步行街內(nèi)創(chuàng)設(shè)情景化的購(gòu)物環(huán)境，最大限度的吸聚人流。黃金價(jià)值之7：商鋪價(jià)值八大黃金價(jià)值聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為您的資產(chǎn)保駕護(hù)航攜手具有多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣，為您的資產(chǎn)保值增值強(qiáng)力護(hù)航。黃金價(jià)值之8：管理價(jià)值八大黃金價(jià)值交通價(jià)值規(guī)劃價(jià)值投資價(jià)值*投資回報(bào)*10年包租委托年8%以上回報(bào)10年150%回購(gòu)*發(fā)展?jié)摿?蘇北門戶南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈寧宿徐高速馬壩出口新城東擴(kuò)*規(guī)模效應(yīng)*超大規(guī)模與集合業(yè)態(tài)1488畝;家居建材城+五金軸城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心三大核心價(jià)值核心定位競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心定位萬豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)盱眙商業(yè)里程碑式的鴻篇力作/5萬平方米構(gòu)筑新的核心商圈/大型城市商業(yè)綜合體五洲國(guó)際廣場(chǎng)30㎡一站式國(guó)際時(shí)尚商業(yè)大都會(huì)/盱眙首個(gè)國(guó)際時(shí)尚生活超大型都市商業(yè)綜合體佰億財(cái)富廣場(chǎng)10萬㎡最大的一站式城市商業(yè)綜合體海通時(shí)代廣場(chǎng)商貿(mào)休閑財(cái)富廣場(chǎng)/最全、最大、最具檔次、最專業(yè)的商貿(mào)中心、文化中心、休閑中心金國(guó)園·陽光城市攜手聯(lián)達(dá)，鎖定財(cái)富思考：在定位上，幾乎絕大部分都定位綜合體，還有海通時(shí)代廣場(chǎng)定位在廣場(chǎng)、中心，在如此多的綜合體中，項(xiàng)目如何脫穎而出，如果跳出激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從核心上定位我們就要考慮的更多。如何定位？論地段：政府城市東移打造的重點(diǎn)區(qū)域，處于新城區(qū)未來規(guī)劃商貿(mào)與居住的中心，并由山水大道聯(lián)動(dòng)新城與老城。論規(guī)模：1488畝超大規(guī)模商貿(mào)體論形象：盱眙首個(gè)一站式超大型商業(yè)復(fù)合體論業(yè)態(tài)：家居建材城+五金軸承城+精品住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，功能業(yè)態(tài)豐富論檔次：接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，輻射蘇中區(qū)域的大型商貿(mào)物流總部。核心定位推廣定位的詮釋與意義1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地定位的詮釋：蘇中，是中國(guó)東部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，可輕松接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，輻射長(zhǎng)三角大區(qū)域，提升項(xiàng)目的整體高度。1448畝，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值，打造一個(gè)涵蓋家居建材城+五金軸承城+精品住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心的商業(yè)復(fù)合體項(xiàng)目。商貿(mào)物流，給項(xiàng)目屬性一個(gè)清晰地定位，便于今后的推廣?？偛炕?，能較為準(zhǔn)確的表達(dá)其規(guī)模體量和批發(fā)零售的優(yōu)勢(shì)。定位的意義：跳出盱眙，跳出淮安，以更高的視角審視項(xiàng)目的整體開發(fā)和區(qū)域發(fā)展前景，渲染大盤的影響力；以蘇中角度跳出局部環(huán)境，樹立項(xiàng)目的高度，擴(kuò)大項(xiàng)目客戶群和影響力，亦更好透支項(xiàng)目的未來價(jià)值，支持更高售價(jià)；項(xiàng)目投資價(jià)值與商業(yè)價(jià)值的全面提升；整體競(jìng)爭(zhēng)力全面提升，項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的必由之路，也是對(duì)分銷引力的構(gòu)筑。核心定位物業(yè)定位功能定位家居建材城+五金軸承城+精品住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心集展示、交易、辦公、居住、倉(cāng)儲(chǔ)、物流多種功能于一體物業(yè)定位+功能定位核心定位形象定位思考產(chǎn)品屬性：商貿(mào)、物流總部基地品牌影響力：接軌全球、世界、國(guó)際，樹立其品牌高度投資價(jià)值：匯聚財(cái)富的力量，彰顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考1思考2思考3＋＋國(guó)際商貿(mào)匯·財(cái)富聚集城核心定位形象定位（口號(hào)）1、跳出局部環(huán)境限制，以國(guó)際視角提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，擴(kuò)大其影響力，強(qiáng)調(diào)本案的商業(yè)輻射力，樹立大盤的品牌形象。2、商貿(mào)匯，傳達(dá)項(xiàng)目的功能屬性，吻合項(xiàng)目集家居建材城+五金軸承城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心的功能定位。3、財(cái)富聚集城，傳達(dá)了項(xiàng)目的投資價(jià)值與經(jīng)營(yíng)價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目整體傳播與后期推廣有很好支撐作用。一個(gè)城市的財(cái)富傳奇核心定位備選：形象定位（口號(hào)）匯聚國(guó)際萬商·引爆全球財(cái)富案名建議案名出發(fā)點(diǎn)1.體現(xiàn)本案規(guī)模本案是一個(gè)集合家居建材城+五金軸承城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心的商貿(mào)復(fù)合體，項(xiàng)目整體案名要有一定的包容性。2.商業(yè)的特質(zhì)體現(xiàn)項(xiàng)目商貿(mào)物流的價(jià)值，彰顯項(xiàng)目商業(yè)屬性，便于今后推廣。3.塑造品牌高度本案因具有超大規(guī)模體量，案名要簡(jiǎn)潔有力，提升項(xiàng)目的品牌形象。4.案名要形成體系在項(xiàng)目整體案名下，形成內(nèi)部各功能區(qū)的命名體系，力求案名統(tǒng)一性與可識(shí)別性。本案總案名萬商城華東國(guó)際商城世紀(jì)貿(mào)易中心怡天城怡天商業(yè)廣場(chǎng)淮珠星城溫州城案名建議備選總案名案名建議以萬商城為例的后續(xù)開發(fā)版塊案名萬商城國(guó)際家居建材廣場(chǎng)萬商城全球凹土交易中心萬商城五金軸承交易中心萬商城時(shí)尚購(gòu)物中心萬商城餐飲娛樂休閑萬商城公園酒店度假中心萬商城旅游文化商業(yè)街……案名建議以萬商城為例的配套區(qū)及服務(wù)機(jī)構(gòu)案名萬商城環(huán)球物流中心萬商城星級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)中心萬商城國(guó)際會(huì)展中心萬商城酒店管理中心萬商城佰泰物業(yè)管理公司萬商城品牌營(yíng)銷推廣中心……案名建議一期案名的兩種方向★一個(gè)案名萬商城國(guó)際家居建材廣場(chǎng)★大案名+分區(qū)名萬商城?家居建材一站式采購(gòu)中心(或簡(jiǎn)化為萬商城?家居建材城)萬商城?家具家飾一站式采購(gòu)中心(或簡(jiǎn)化為萬商城?品牌家具城)萬商城?商品自由貿(mào)易中心(或簡(jiǎn)化為萬商城?小商品城)萬商城?藍(lán)鉆國(guó)際公寓萬商城?創(chuàng)業(yè)大廈案名運(yùn)用總案名的兩種組合中國(guó)?萬商城★標(biāo)準(zhǔn)組合2-1★標(biāo)準(zhǔn)組合2-2萬商城1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地案名運(yùn)用一期案名運(yùn)用組合萬商城1期一站式商品零售批發(fā)貿(mào)易中心★標(biāo)準(zhǔn)組合2-1★標(biāo)準(zhǔn)組合2-2萬商城?家居建材城營(yíng)銷推廣與執(zhí)行營(yíng)銷總表/階段策略/事件營(yíng)銷/渠道本案已決定采用自銷與分銷相結(jié)合的方式銷售,分銷雖能在短時(shí)間內(nèi)帶來大量客源,但無可避免的會(huì)降低項(xiàng)目品質(zhì),且自銷的成本要遠(yuǎn)小于分銷,盱眙本地的客群也是必須抓住的.如何處理好自銷與分銷關(guān)系,實(shí)現(xiàn)既叫好又叫座的雙贏格局,為項(xiàng)目后期銷售打下基礎(chǔ)?.項(xiàng)目所在區(qū)域處于新城邊緣,區(qū)域成熟度不高,生活交通配套不完善,沿山水大道距離最近的世貿(mào)商圈也存有4.8公里的商業(yè)黑洞,如何抬升項(xiàng)目品牌價(jià)值,實(shí)現(xiàn)快速銷售及產(chǎn)品溢價(jià)?本案1488畝的超大體量單靠盱眙本地12萬人口是無論如何消化不了的！大盤小城生地項(xiàng)目?jī)r(jià)值拉升內(nèi)銷外銷營(yíng)銷推廣的難點(diǎn)思考我們的解決之道①大盤小城策略:最大化的建立分銷渠道,項(xiàng)目推售客群不僅局限于盱眙及周邊城鎮(zhèn),而是外括至淮安,以及更遠(yuǎn)范圍的南京、蘇州甚至整個(gè)江浙滬等長(zhǎng)三角地區(qū).②生地項(xiàng)目?jī)r(jià)值拉升策略:短時(shí)間內(nèi)利用媒體轟炸和事件性營(yíng)銷活動(dòng)引爆市場(chǎng),釋放本案做為一個(gè)超級(jí)大盤將對(duì)新城區(qū)發(fā)展做出的重要貢獻(xiàn)和意義,改變目標(biāo)客群對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知,提升項(xiàng)目品質(zhì),為自銷及分銷提供產(chǎn)品力的支持③自銷分銷策略:小步快跑,小量、分組團(tuán)、多批次推盤,利用銷售推盤節(jié)點(diǎn)制造營(yíng)銷話題;同時(shí)多渠道在本地開拓客群資源,建立良好的品牌口碑,以自銷促分銷，以分銷促成交，迅速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo).營(yíng)銷階段銷售目標(biāo)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)媒體推廣營(yíng)銷渠道傳播戰(zhàn)略售樓處開放4.106.5A區(qū)一批次開盤8.6A區(qū)二批次開盤形象建立期預(yù)熱期持銷期項(xiàng)目啟動(dòng)儀式開盤活動(dòng)春季房交會(huì)長(zhǎng)期:戶外、燈箱、車體、圍墻分銷、電話營(yíng)銷、市區(qū)巡展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略、產(chǎn)品說明會(huì)財(cái)富效應(yīng)分價(jià)值體系+招商品牌開盤期尾盤期短期:報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播、短信、2011年?duì)I銷節(jié)奏總控圖2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B區(qū)開盤C區(qū)開盤銷售節(jié)點(diǎn)中秋節(jié)秋季房交會(huì)開盤活動(dòng)開盤活動(dòng)宣傳物料：折頁、單張、三維片、售樓處展板、沙盤、戶型單頁、網(wǎng)站大盤價(jià)值開盤活動(dòng)營(yíng)銷總表時(shí)間安排龍蝦節(jié)活動(dòng)凹土?xí)顒?dòng)A區(qū)B區(qū)C區(qū)招商大會(huì)環(huán)保袋派發(fā)元旦產(chǎn)品價(jià)值+品牌價(jià)值結(jié)合本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)并借助政府對(duì)區(qū)域發(fā)展的支持,在市場(chǎng)上建立盱眙乃至蘇中第一大盤的高度,。投資價(jià)值大盤+區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目品牌在市場(chǎng)高度和地位樹立后，即將項(xiàng)目的投資價(jià)值傳遞迅帶啟動(dòng)項(xiàng)目總給受眾,體現(xiàn)項(xiàng)目投資的創(chuàng)富效應(yīng).項(xiàng)目整體價(jià)值搭建后，通過對(duì)本案整體價(jià)值體系的闡述，以及招商品牌入駐帶來的示范效應(yīng),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)到消費(fèi)者買點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，第一階段:地位攻擊第二階段:財(cái)富攻擊第三階段:品牌攻擊傳播戰(zhàn)略傳播三階段：洞悉投資客傳播心理，分三階段攻擊市場(chǎng)，立體訴求本案的品牌價(jià)值。營(yíng)銷策略與執(zhí)行形象建立期（3月20日～4月30日）傳播目標(biāo)建立萬商城在盱眙市場(chǎng)高度與占位，吸引當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客戶關(guān)注。問題點(diǎn)銷售中心4月10日開放,而暫定為6月5日開盤，如何在短時(shí)間內(nèi)建立項(xiàng)目高度與地位,達(dá)成高知名度？手段線上戶外、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、軟文；線下事件制造話題和亮點(diǎn)；階段策略競(jìng)爭(zhēng)策略：大盤小盤，差異化市場(chǎng)占位；客戶策略：坐銷加分銷帶客，競(jìng)品客群攔截,客戶的分類梳理與圈定，快速建立分銷渠道；推廣策略：強(qiáng)勢(shì)拉升項(xiàng)目知名度，并制造輿論關(guān)注。推廣主題萬商城1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地萬商城國(guó)際商貿(mào)匯?財(cái)富聚集城3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象建立期開盤期預(yù)熱期持銷期尾盤期形象建立期展示策略1-工地圍墻展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)：山水大道一側(cè)，加項(xiàng)目售樓處對(duì)面一側(cè)執(zhí)行要求：低圍墻建議用墻繪，正對(duì)售樓處上面加高，工地大牌用畫面執(zhí)行主題：項(xiàng)目案名+定位+產(chǎn)品價(jià)值執(zhí)行時(shí)間：3月31日前安裝到位圍墻示意圖形象建立期展示策略2-山水大道燈箱展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)：山水大道從項(xiàng)目地出發(fā)到汽車站沿線執(zhí)行要求：現(xiàn)有路旗小太湖國(guó)際新城畫面統(tǒng)一更換為萬商城畫面執(zhí)行主題：1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地＋項(xiàng)目啟動(dòng)儀動(dòng)4.30開始售樓處開放執(zhí)行時(shí)間：3月30日前噴繪安裝完成燈箱示意圖形象建立期展示策略3-精神堡壘展示策略活動(dòng)策略渠道策略銷售配合重要物料執(zhí)行地點(diǎn)：銷售中心，山水大道邊執(zhí)行要求：醒目、大氣、指引性強(qiáng)，24小時(shí)可亮燈執(zhí)行時(shí)間：4月5日前制作安裝完成示意圖形象建立期展示策略4-售樓部包裝展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)：銷售中心內(nèi)部執(zhí)行要求：增加銷售氛圍，除項(xiàng)目?jī)r(jià)值展板，增加開發(fā)商背景系列展板執(zhí)行時(shí)間：4月1日前制作安裝完成形象建立期展示策略5-戶外廣告展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料戶外策略一心四點(diǎn)：項(xiàng)目地+交通主干道+核心城區(qū)+盱眙龍蝦廣告牌旁側(cè)+競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手周邊執(zhí)行點(diǎn)1、國(guó)貿(mào)中心、商貿(mào)中心、汽車站各一塊2、五墩西路，淮河?xùn)|路；3、寧連高速6塊、寧宿徐3塊，滬寧、杭寧、杭甬各兩塊；4、銷售中心樓頂或周邊高炮一塊；戶外主題萬商城-1488畝蘇中物流商貿(mào)總部基地活動(dòng)策略1-萬商城銷售中心開放暨啟動(dòng)儀式展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料詳見《啟動(dòng)儀式活動(dòng)執(zhí)行方案》形象建立期執(zhí)行意義通過售樓中心開啟，制作一場(chǎng)活動(dòng)，利用政府對(duì)項(xiàng)目的支持，通過邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)出席，制造話題，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力執(zhí)行主題“萬商城項(xiàng)目啟動(dòng)儀式暨接待中心開啟”時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：4月10日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心合作單位1、《搜房網(wǎng)－淮安站》《揚(yáng)子晚報(bào)》《盱眙樓市》《盱眙日?qǐng)?bào)》等媒體；2、開發(fā)商各個(gè)項(xiàng)目合作伙伴活動(dòng)概要1、通過邀請(qǐng)盱眙當(dāng)?shù)仄髽I(yè)界友人，縣長(zhǎng)、縣里其它相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，馬壩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、凹土科技園領(lǐng)導(dǎo)等共同出席。2、邀請(qǐng)《揚(yáng)子晚報(bào)》，盱眙日?qǐng)?bào)與《搜房網(wǎng)－淮安站》出席報(bào)道本次活動(dòng)；3、銷售中心正式開始接待工作，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)氛圍與介紹?；顒?dòng)策略2-10萬環(huán)保袋免費(fèi)派送展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義在啟動(dòng)儀式后,利用三、四線城市群眾喜歡貪便宜和愛湊熱鬧的心理,通過環(huán)保袋的免費(fèi)派發(fā),迅速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度.執(zhí)行方式在盱眙三大商圈+鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心點(diǎn)，選擇人流量最大的超市免費(fèi)派發(fā)帶有項(xiàng)目案名和推廣語的環(huán)保袋,內(nèi)附項(xiàng)目單頁;詳見《環(huán)保袋派送執(zhí)行方案》形象建立期時(shí)間地點(diǎn)4月19日-4月30日前周六周日派發(fā),派完即止活動(dòng)策略3-蘇中物流商貿(mào)發(fā)展論壇（備用）展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義利用政府對(duì)項(xiàng)目的支持，通過此次活動(dòng)介紹政府對(duì)新城發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖,展示項(xiàng)目做為當(dāng)?shù)氐谝淮蟊P應(yīng)有的氣度和實(shí)力,闡述項(xiàng)目未來的發(fā)展前景,制造話題，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力.執(zhí)行主題蘇中物流商貿(mào)發(fā)展高峰論壇合作單位《搜房網(wǎng)－淮安站》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、《盱眙樓市》、《盱眙日?qǐng)?bào)》等；活動(dòng)概要1、蘇中物流商貿(mào)發(fā)展論壇2、所有與會(huì)人員參觀萬商城項(xiàng)目3、午宴、現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目表演、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)詳見《蘇中物流商貿(mào)論壇執(zhí)行方案》形象建立期時(shí)間地點(diǎn)4月23日,泗州君悅酒店(論壇及午宴)嘉賓邀請(qǐng)盱眙政府領(lǐng)導(dǎo)、馬壩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、蘇中商貿(mào)物流知名企業(yè)家專家學(xué)者、開發(fā)商項(xiàng)目合作伙伴、國(guó)內(nèi)著名財(cái)經(jīng)主持人、媒體記者等高峰論壇-訪談式對(duì)話午宴形象建立期新聞+短信+電視字幕展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行媒體報(bào)紙+網(wǎng)絡(luò)主題1蘇中城市裂變，盱眙新城區(qū)成為關(guān)注焦點(diǎn)萬商城,1488畝蘇中物流商貿(mào)總部基地，構(gòu)筑新城區(qū)商貿(mào)物流坐標(biāo)A新聞主題2蘇中物流商貿(mào)高峰論壇暨萬商城項(xiàng)目啟動(dòng)儀式盛大開啟B短信主題1主題2項(xiàng)目介紹或周邊活動(dòng)告知啟動(dòng)儀式、高峰論壇的活動(dòng)告知執(zhí)行方式對(duì)象：針對(duì)盱眙當(dāng)?shù)厝巳篊電視字幕執(zhí)行媒體在晚上黃金時(shí)段，選擇收視率高的電視臺(tái)，投放電視飛字廣告。形象建立期渠道策略2-出租車頂廣告展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)：縣城出租車頂部執(zhí)行主題：萬商城+電話執(zhí)行時(shí)間：4月10日前審核安裝完成形象建立期渠道策略3-公交車身廣告展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)：城鄉(xiāng)廣告，共12輛執(zhí)行要求：萬商城1488畝蘇中物流商貿(mào)總部基地執(zhí)行時(shí)間：4月10日前安裝完成渠道策略4-盱眙鎮(zhèn)商圈巡展展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行方式1、搭建項(xiàng)目形象展示區(qū)；2、內(nèi)設(shè)巡展沙盤、戶型模型、洽談桌、項(xiàng)目展架；3、洽談接待、登記客戶資料、卡介紹;執(zhí)行時(shí)間4月16-17日；4月23-24日；4月29日-30日;布展要求有別于普通巡展的簡(jiǎn)單，通過高品質(zhì)的展位布置使客戶直觀的感受項(xiàng)目?jī)r(jià)值。可快速拆卸安裝，重復(fù)使用。形象建立期執(zhí)行地點(diǎn)萬潤(rùn)發(fā)、蘇果超市、蘇寧電器形象建立期渠道策略5-萬商城物流商貿(mào)網(wǎng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行方式邀請(qǐng)網(wǎng)站公司設(shè)計(jì)，開發(fā)商提供信息支持。執(zhí)行意義項(xiàng)目品牌的全面展示窗口；更是招商與運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)。執(zhí)行要點(diǎn)物流商貿(mào)網(wǎng)前期可做為項(xiàng)目產(chǎn)品品牌價(jià)值的展示窗口,并在后期成為物流商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，以市場(chǎng)+網(wǎng)絡(luò)（2B）、雙店鋪、大生意的新型市場(chǎng)模式，全面升級(jí)傳統(tǒng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)從雙方貿(mào)易邁向多邊交易的跨越。物流商貿(mào)網(wǎng)為會(huì)員提供形象宣傳、產(chǎn)品資源展示、商情交易、搜索引擎、網(wǎng)絡(luò)廣告、信息應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、新聞動(dòng)態(tài)宣傳等綜合營(yíng)銷方式，實(shí)現(xiàn)會(huì)員商戶訊息在物流商貿(mào)行業(yè)內(nèi)的快速、廣泛互動(dòng)傳播。關(guān)鍵事項(xiàng)解題發(fā)揮，制造營(yíng)銷話題形象建立期重要物料展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料三維片三維+視頻；8-12分鐘，另剪15秒、30秒、1分鐘各一個(gè)；項(xiàng)目核心價(jià)值總匯；4月30日前完成折頁內(nèi)容：項(xiàng)目全景規(guī)劃、地段交通介紹、核心優(yōu)勢(shì)、賣點(diǎn)渲染、開發(fā)商介紹等。時(shí)間：3月30日前印刷完成。規(guī)格數(shù)量：10P，5000份；銷售物料銷售道具準(zhǔn)備內(nèi)容：名片、手提袋、紙杯等時(shí)間：4月5日前準(zhǔn)備完成項(xiàng)目介紹項(xiàng)目自身價(jià)值+競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值+區(qū)域發(fā)展+配套等全面介紹，用于項(xiàng)目推介與媒體溝通。營(yíng)銷策略與執(zhí)行預(yù)熱期（5月1日～5月29日）傳播目標(biāo)價(jià)值傳遞，認(rèn)知度提升，增強(qiáng)客戶購(gòu)房信心，為開盤蓄勢(shì)。問題點(diǎn)開盤前客戶積累量能否滿足開盤需要?5月多家樓盤開盤,如何鎖定客戶源并對(duì)其他項(xiàng)目客戶進(jìn)行阻擊?手段線上：戶外、圍墻、燈箱持續(xù)宣傳；線下：分銷渠道快速建立，并開始小規(guī)模帶客,鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻擊開始；階段策略競(jìng)爭(zhēng)策略：?jiǎn)?dòng)外地分銷渠道,以外打內(nèi)銷售模式,形成差異；客戶策略：多角度搜客，聯(lián)動(dòng)分銷，鎖定目標(biāo)客戶；推廣策略：投資回報(bào)及項(xiàng)目升值潛力訴求。推廣主題3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象建立期開盤期預(yù)熱期持銷期尾盤期萬商城?家居建材城A區(qū)卡申領(lǐng)啟動(dòng)30-45㎡黃金街鋪，首付7萬起10年委托，150%回購(gòu)，超8%年回報(bào)展示策略1-看樓車展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)接待中心(周邊巡展及房交會(huì)期間接送客戶)看樓車執(zhí)行時(shí)間5月1日1輛到位執(zhí)行目的接送客戶，流動(dòng)的展示工具，傳播形象預(yù)熱期展示策略2-盱眙縣核心商圈沿街氣拱門展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)盱眙商貿(mào)、國(guó)貿(mào)、世貿(mào)三大商圈的交通要道路口，擺放充氣拱門執(zhí)行時(shí)間5月20日-6月5日地點(diǎn)數(shù)量金源大道、五墩西路、淮海東路共選擇6個(gè)路口，每處各擺放1個(gè)預(yù)熱期活動(dòng)策略1-萬商城卡(聯(lián)名卡)啟動(dòng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義篩選客源，制造營(yíng)銷熱點(diǎn)事件。執(zhí)行主題開啟百萬創(chuàng)富之路萬商城卡全城首發(fā)時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：5月1日起地點(diǎn)：接待中心執(zhí)行要點(diǎn)短信與電話通知客戶到場(chǎng),分銷客戶也可辦理;其他卡2萬元/張，購(gòu)房時(shí)可享受沖抵3萬元房款使用；預(yù)熱期詳見《卡啟動(dòng)細(xì)則》活動(dòng)策略2-鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義作為75萬人口的縣級(jí)城市，盱眙城區(qū)人口僅為13萬不到，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口比例較大，另外從市場(chǎng)了解到，如馬壩鎮(zhèn)、管鎮(zhèn)鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪經(jīng)濟(jì)都較為發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)?？缮钔诳蛻粼?，通過立體攻勢(shì)，定點(diǎn)攻擊，尋找客戶源。執(zhí)行要點(diǎn)時(shí)間主題通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域?qū)?chǎng)活動(dòng),派發(fā)單張、派發(fā)環(huán)保袋、小禮品、彩車巡展、戶外條幅懸掛等多種形式攻擊市場(chǎng)時(shí)間/5月-6月；主題/跟據(jù)各個(gè)階段不同，確定主題。預(yù)熱期詳見《鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略活動(dòng)方案》①鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之戶外廣告攻略展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義戶外廣告在縣級(jí)城市的受眾面是最好的；在馬壩鎮(zhèn)等重點(diǎn)幾個(gè)鎮(zhèn)增加好位置廣告牌，起擴(kuò)大受眾面作用，吸引投資人群關(guān)注！執(zhí)行地點(diǎn)執(zhí)行主題馬壩鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪、管鎮(zhèn)、鐵佛、鮑集、觀音寺等萬商城1488畝華東商貿(mào)物流總部基地＋1期家居建材城盛大開盤＋30-45平米黃金旺鋪，10年委托，5年穩(wěn)定回報(bào)，10年150%回購(gòu)預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間5.1日開始（售樓部啟用前1周）發(fā)布，持續(xù)投放，根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)更換②鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之環(huán)保袋與派發(fā)展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行方式通過在馬壩鎮(zhèn)等鎮(zhèn)區(qū)主要商業(yè)街，專業(yè)市場(chǎng)、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商場(chǎng)派發(fā)環(huán)保袋與，加大攔截客戶源，做到全方面深挖鎮(zhèn)區(qū)客戶。另外，通過無條件派發(fā)印有項(xiàng)目案名與廣告語的環(huán)保袋，讓當(dāng)?shù)卣麄€(gè)街頭都充滿我們項(xiàng)目的信息，做到全面宣傳。預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間5月15日－5月29日每周六周日?qǐng)?zhí)行地點(diǎn)馬壩鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪、管鎮(zhèn)、鐵佛、鮑集、觀音寺等③鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之巡展活動(dòng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行目的通過專向在上述三個(gè)最好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行活動(dòng)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢，讓當(dāng)?shù)厝藢?duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，投資本案?；顒?dòng)主題執(zhí)行地點(diǎn)萬商城——百萬創(chuàng)富鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展馬壩，管鎮(zhèn)、桂伍三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其它重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間2011年5.16、17開始，每隔一周選擇一個(gè)鎮(zhèn)進(jìn)行一次執(zhí)行方式組織人員在上述重點(diǎn)城鎮(zhèn)的重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)舉辦巡展活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)有表演，路演、禮品贈(zèng)送，并在現(xiàn)場(chǎng)布置看房車，預(yù)約看房人員。在可以辦卡同時(shí)辦理卡④鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之廣告車巡游展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行目的廣告車巡展，雖然對(duì)項(xiàng)目形象拉高作用有限，但是勝在時(shí)間長(zhǎng)，受眾面廣，可起到全面轟炸的效果。活動(dòng)主題執(zhí)行地點(diǎn)好鋪搖錢樹，一鋪旺三代——萬商城帶你去創(chuàng)富馬壩鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪、管鎮(zhèn)、鐵佛、鮑集、觀音寺等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間2011年5.18開始至開盤執(zhí)行方式安排廣告公司，租賃車輛，制作項(xiàng)目宣畫面在車上，每天從上午10點(diǎn)開始到下午5點(diǎn)，全天在鎮(zhèn)區(qū)巡展，播放項(xiàng)目投資賣點(diǎn)的聲音（三維片）。渠道策略1-長(zhǎng)三角分銷渠道建立展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行方式1、接觸長(zhǎng)三角內(nèi)地產(chǎn)分銷公司進(jìn)行洽談并大量簽訂分銷合同；2、為分銷渠道人員做項(xiàng)目講解；3、確定分銷帶客戶模式;執(zhí)行時(shí)間3月底，分銷渠道籌備建立;5月起,分銷蓄客開始小規(guī)模帶客并對(duì)意向客戶辦理卡；6月5日開盤展開每周集中帶客，與各組團(tuán)開盤集中帶客。分銷區(qū)域預(yù)熱期分銷渠道主要分布為蘇浙滬，重點(diǎn)區(qū)域?yàn)榻K區(qū)域，次選區(qū)域?yàn)檎憬⑸虾^(qū)域執(zhí)行目的120萬平米萬商城相對(duì)當(dāng)?shù)丶s12萬城鎮(zhèn)人口的盱眙，根本無法消化如此大體量商業(yè)，向外拓展客戶源成為本案營(yíng)銷的重要方向。開盤期渠道策略2-五月春季房交會(huì)展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行目的利用房展會(huì)客源相對(duì)集中，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，積累盱眙當(dāng)?shù)乜驮矗⑾嘟Y(jié)合分銷客戶，形成促成銷售。主要工作①展會(huì)布展；②看房專車接送；③現(xiàn)場(chǎng)小禮品派發(fā)④展會(huì)促銷政策逼定；⑤銷售中心抽獎(jiǎng)；渠道策略3-電話營(yíng)銷展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行目的拓展特定客群，吸引關(guān)注.執(zhí)行時(shí)間5月-6月執(zhí)行方式短信+電話拜訪投遞（適當(dāng)時(shí)候舉行集中活動(dòng)）預(yù)熱期名單收集銀行信用卡客戶、車友會(huì)、短信公司資源、二手中介資源等渠道策略4-線上媒體展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行媒體報(bào)紙+網(wǎng)絡(luò)+雜志網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)、盱眙房網(wǎng)雜志《盱眙樓市》投放一期預(yù)熱期預(yù)熱期展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料價(jià)值樓書內(nèi)容:大盤價(jià)值、區(qū)域前景、項(xiàng)目全景規(guī)劃、地段交通配套介紹、賣點(diǎn)渲染、投資熱點(diǎn);時(shí)間:5月15日前完成；印刷數(shù)量:1000冊(cè)；A4小單頁內(nèi)容：項(xiàng)目總體價(jià)值，一期家居建材城價(jià)值，投資回報(bào)。時(shí)間：5月13日前完成;印刷數(shù)量：100萬份;夾報(bào)形式：隨《揚(yáng)子晚報(bào)》分區(qū)域投放。內(nèi)容：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及賣點(diǎn)展示。時(shí)間：根據(jù)具體時(shí)間段發(fā)布1期。重點(diǎn)物料營(yíng)銷策略與執(zhí)行開盤期（5月30日～6月30日）傳播目標(biāo)核心利益點(diǎn)的集中訴求，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)與未來價(jià)值的透析，利用開盤熱銷效應(yīng)進(jìn)行后續(xù)攻擊。問題點(diǎn)如何把積累的客戶源變成成交客戶，如何實(shí)現(xiàn)客戶的聯(lián)動(dòng)，拓開新客源？手段線上：戶外、圍墻、燈箱、硬廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)、軟文；線下：開盤活動(dòng)、盱眙龍蝦節(jié)協(xié)辦等事件營(yíng)銷；階段策略競(jìng)爭(zhēng)策略：5年穩(wěn)定回報(bào)，10年150%回購(gòu)，買到賺到；客戶策略：提高解籌率，后續(xù)以老帶新；推廣策略：開盤信息釋放及開盤熱銷宣傳。推廣主題①萬商城1期家居建材城6月5日盛大開盤②奇跡,萬商城1期家居建材城開盤勁銷2億3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象建立期開盤期預(yù)熱期持銷期尾盤期開盤期展示策略1-開盤氛圍營(yíng)造展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行地點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行要求：濃郁而喜氣的現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，有秩序的開盤解籌流程執(zhí)行時(shí)間：6月5日開盤期展示策略2-現(xiàn)有廣告畫面更新展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料需更換畫面：戶外、燈箱、工地圍墻、氣拱門、公交車體、出租車更換內(nèi)容:項(xiàng)目核心賣點(diǎn)+開盤信息告知執(zhí)行時(shí)間：5月28日前完成開盤期活動(dòng)策略1-萬商城1期開盤盛典展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義利用盛大的開盤儀式，制造熱銷場(chǎng)面，刺激猶豫觀望者產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)。執(zhí)行主題萬商城1期家居建材城盛大開盤時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：2011年6月5日地點(diǎn)：項(xiàng)目接待中心主要內(nèi)容集中帶客+開盤儀式+搖號(hào)選房+合同簽訂+現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)其他事后宣傳：熱銷主題新聞報(bào)道、報(bào)紙軟文、網(wǎng)絡(luò)追蹤等詳見《開盤盛典執(zhí)行方案》活動(dòng)亮點(diǎn)購(gòu)鋪砸金蛋、中大獎(jiǎng),(凡當(dāng)天簽約購(gòu)買本案商鋪客戶均可參加砸金蛋活動(dòng),并根據(jù)金蛋內(nèi)紙條獲得相對(duì)應(yīng)禮品）開盤期活動(dòng)策略2-盱眙龍蝦節(jié)活動(dòng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義借勢(shì)盱眙國(guó)際龍蝦節(jié)帶來的旺盛外地客源,通過相對(duì)應(yīng)的活動(dòng)吸引他們到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度.執(zhí)行主題萬商城”冰爽怡夏美食之旅”時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：6月19日地點(diǎn)：①龍蝦節(jié)主會(huì)場(chǎng)②項(xiàng)目接待中心主要內(nèi)容①龍蝦節(jié)主會(huì)場(chǎng),設(shè)置展位,擺放戶外展板,派發(fā)單頁(客戶憑單頁上所附餐券到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取價(jià)值30元的美食或酒水,并參加系列活動(dòng))②項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng):燒烤\啤酒\龍蝦等美食派對(duì),啤酒竟飲,吃龍蝦比賽等,周邊穿插項(xiàng)目宣傳介紹.其他媒體宣傳：新聞報(bào)道、報(bào)紙軟文、網(wǎng)絡(luò)追蹤等詳見《龍蝦節(jié)執(zhí)行方案》開盤期活動(dòng)策略3-周末現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料執(zhí)行意義開盤后，利用周末在售樓部組織活動(dòng)活躍氣氛，提升形象，促成上門客戶落單。時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：6月11-12日；6月25-26日地點(diǎn)：項(xiàng)目接待中心主要內(nèi)容1、客戶售樓處周末客戶活動(dòng)：吃、娛樂、玩，通過音樂，游戲等手段營(yíng)造氣氛，在周末現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)吸引售樓處客戶；2、邀請(qǐng)當(dāng)周所有進(jìn)線及上門客戶參加周末活動(dòng)；3、為售樓部暖場(chǎng)的同時(shí)，有效促成新老客戶的成交。詳見《周末活動(dòng)執(zhí)行方案》心心相印，馬克傳情大家來找碴開盤期展示策略活動(dòng)策略渠道策略重要物料老帶新政策核心工作進(jìn)行老客情感維護(hù)，爭(zhēng)取老帶新成果放大1節(jié)約營(yíng)銷成本；2容易操作；3促進(jìn)口碑傳播，提升項(xiàng)目品質(zhì)。新操作“業(yè)主權(quán)益卡”操作模式優(yōu)點(diǎn)分析：（1）權(quán)益卡作為實(shí)物可引起客戶重視，客戶不容易忘記；（2）老客戶將權(quán)益卡交給新朋友后，純粹給到新客戶優(yōu)惠，介紹之嫌減弱，也讓老客戶覺得有面子；（3）老客戶介紹成功后，能得到實(shí)惠（1000元獎(jiǎng)金）促進(jìn)客戶積極介紹新客戶。（4）有了業(yè)主權(quán)益卡，老帶新操作流程變得清晰；（5）有了業(yè)主權(quán)益卡，客戶容易記住“老帶新”這件事，更利項(xiàng)目宣傳；其他事宜待客戶積累到一定量，可舉行相應(yīng)活動(dòng)，擴(kuò)大戰(zhàn)果