同致行東莞某汽車高爾夫半山豪庭項(xiàng)目營銷策劃提案145PPT

[長安高爾夫半山豪庭]策略同致行顧問技術(shù)中心出品謹(jǐn)呈：廣東富盈集團(tuán)有限公司十年的風(fēng)風(fēng)雨雨，同致行顧問在中高端物業(yè)、綜合性物業(yè)、商業(yè)寫字樓等的全程策劃服務(wù)方面積累了扎實(shí)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。凡策劃代理的項(xiàng)目，同致行顧問均從發(fā)展商和消費(fèi)者的利益出發(fā)，努力將策劃代理做到了最好，既為發(fā)展商節(jié)約了巨大銷售費(fèi)用，也獲得了銷售成功。同致行顧問十年錘煉10yearTOUCHSTONECONSULTANT同致行顧問社會責(zé)任ORDEATOUCHSTONECONSULTANT深圳首家國土資源部A級土地價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（同致誠評估）深圳首家建設(shè)部一級房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（同致誠評估）中國房地產(chǎn)評估師學(xué)會常務(wù)理事單位（同致行顧問）深圳市不動產(chǎn)估價(jià)學(xué)會副會長單位（同致行顧問）深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長單位（同致行顧問）深圳市房地產(chǎn)一級評估機(jī)構(gòu)（同致誠評估）全國百家放心中介機(jī)構(gòu)（同致行顧問）同致行是經(jīng)歷十年歷練的知名房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)同致行的目標(biāo)是——實(shí)現(xiàn)發(fā)展商品牌、發(fā)展商項(xiàng)目品牌與發(fā)展商項(xiàng)目效益的三贏近年典型地產(chǎn)項(xiàng)目深圳瑞河耶納石家莊水榭花都南京奧體新城鎮(zhèn)江恒美嘉園東莞金眾項(xiàng)目深圳星海名城深圳城市假日深圳嘉寶田花園深圳翰林院深圳挪威森林深圳聽海花園……同致行顧問典型項(xiàng)目MAKETTOUCHSTONECONSULTANT2——經(jīng)典案例之“瑞河耶納”【以“低調(diào)營銷”取勝的深圳高端物業(yè)】瑞河耶納：同致行歷時(shí)三年傾情打造，創(chuàng)造深圳高端物業(yè)的數(shù)個(gè)之最：最早利用酒店解籌、開盤，解籌次數(shù)最多，廣告版面最小，在沒有正式售樓處情況下，以低調(diào)、平和的營銷姿態(tài)創(chuàng)造紅樹灣片區(qū)高端物業(yè)市場銷售壯舉的高端物業(yè)項(xiàng)目。營銷經(jīng)典2個(gè)月銷售率85%銷售業(yè)績9100元/㎡歷史均價(jià)

“國際花園社區(qū)”綜合獎深圳2004十大新人居獎深圳2004健康環(huán)保社區(qū)獎深圳市紅樹灣填海區(qū)地理位置106400㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典案例之“天山水榭花都”【如何在一座城市樹立樓市領(lǐng)袖】天山水榭花都：發(fā)展商對于開發(fā)河北第一名盤的決心，為同致行顧問在操作此項(xiàng)目上的大膽創(chuàng)新創(chuàng)造了條件：澳洲情調(diào)規(guī)劃、浮于水面的會所、80㎡沙盤、飛機(jī)看樓、名車巡城、3天3夜的排隊(duì)選房，一度攪動了石市樓市。營銷經(jīng)典開盤銷售率50%，入伙前實(shí)現(xiàn)銷售率95%銷售業(yè)績高出同片區(qū)內(nèi)物業(yè)1000元/㎡歷史均價(jià)國家康居示范小區(qū)2003中國住交會亮點(diǎn)樓盤河北省十大名盤石家莊高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地理位置246680㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典案例之“南京奧體新城”【政策背景下的典范樓盤營造】奧體新城：項(xiàng)目的超大規(guī)模曾一度令擁有政府背景的發(fā)展商所推崇，而同致行顧問冷靜的提出，其對區(qū)域發(fā)展拉動的意義遠(yuǎn)大于規(guī)模自身的意義，于是南京“CLD人居模式”產(chǎn)生了，革新了南京2003年后的樓市新秩序。營銷經(jīng)典一期2個(gè)月銷售100%，二期開盤銷售率60%銷售業(yè)績4200元/㎡歷史均價(jià)南京市政府2005十運(yùn)會重點(diǎn)工程南京最受市民關(guān)注樓盤南京首個(gè)大規(guī)模健康主題項(xiàng)目南京市河西開發(fā)區(qū)地理位置115萬㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接【譜寫鎮(zhèn)江第一盤光榮史】鎮(zhèn)江恒美嘉園：雖然項(xiàng)目具有北高南低、依山傍水的不凡氣勢，但在鎮(zhèn)江老城龐大市場的壓力下，如何實(shí)現(xiàn)確定項(xiàng)目地位的同時(shí)又保證銷售，成為發(fā)展商關(guān)注的問題，于是，鎮(zhèn)江新居住中心第一盤的提法瞬間觸動市場。營銷經(jīng)典——銷售業(yè)績——?dú)v史均價(jià)鎮(zhèn)江唯一國家康居示范小區(qū)鎮(zhèn)江市東部丁卯開發(fā)區(qū)北部地理位置174646㎡圖片記憶建筑規(guī)?！?jīng)典案例之“鎮(zhèn)江恒美嘉園”相關(guān)鏈接——經(jīng)典案例之“城市假日二期”【亂世出擊再塑半山高端物業(yè)典范】城市假日二期：打破項(xiàng)目一期的價(jià)值體系，以深圳半山資源線重新定義項(xiàng)目價(jià)值，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)新，推出深圳關(guān)內(nèi)絕版產(chǎn)品——多層電梯單位，以此作為價(jià)格提升切入點(diǎn)，讓城市假日從原來的中檔項(xiàng)目一躍成為高端物業(yè)。營銷經(jīng)典預(yù)計(jì)價(jià)值比一期攀升50%規(guī)劃成果5800元/㎡預(yù)計(jì)均價(jià)

深圳絕版多層電梯單位；升級版普羅旺斯生活范本；

深圳南山龍珠大道地理位置198040㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典案例之“上城世家（嘉寶田花園3期）”【在江湖地位中發(fā)現(xiàn)的人居價(jià)值】上城世家：同致行顧問以“UPTOWN上城”的城市屬性，再次對已有近3年銷售歷史的嘉寶田花園進(jìn)行整合定位，在確立一種新的江湖地位的基礎(chǔ)上，完成了嘉寶田花園的人居價(jià)值體系的高度建立，而銷售成果也最終證明了這一點(diǎn)。營銷經(jīng)典開盤個(gè)3月銷售率60%銷售業(yè)績7800元/㎡歷史均價(jià)

羅湖樓王2004深圳“美麗家園”獎羅湖筍崗路與寶安北路交匯處地理位置82351㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典案例之“銀漢國際”【從物業(yè)類型的推廣革新開始】銀漢國際：前身是深圳著名的“海洋酒店”，將一個(gè)已經(jīng)使用了20年的物業(yè)打造成一個(gè)全新的酒店式公寓，需要的不僅是同致行的專業(yè)，同致行也付出了足夠的耐心與真誠的服務(wù)。營銷經(jīng)典——銷售業(yè)績——?dú)v史均價(jià)

2005年創(chuàng)富式置業(yè)東門北超性價(jià)比公寓東門北唯一復(fù)式酒店公寓羅湖區(qū)東門北路1050號地理位置22690㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典案例之“君逸酒店”【產(chǎn)權(quán)式酒店的營銷之道】君逸酒店：將君逸酒店作為產(chǎn)權(quán)式復(fù)合酒店物業(yè)形式推出市場，是我公司和發(fā)展商經(jīng)過充分市場研究和論證的結(jié)果。它的推出必將掀起整個(gè)龍崗地區(qū)投資性物業(yè)的新高潮，也必將改變該片區(qū)房地產(chǎn)投資形式的舊有格局。營銷經(jīng)典入伙前實(shí)現(xiàn)銷售率95%銷售業(yè)績——?dú)v史均價(jià)

橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心地理位置40297㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接資源——所謂高端物業(yè)實(shí)際上就是少數(shù)人占有絕大多數(shù)的資源，山、湖、林、海抑或城市中心。這些不可復(fù)制的資源奠定了“高端物業(yè)”的霸氣,同時(shí)，賦予了高端物業(yè)建筑規(guī)劃充足的靈感。格調(diào)——高端物業(yè)早已呈現(xiàn)出與眾不同的格調(diào)特色，或者說房子與買家早已在品位上找到了契合。因此出現(xiàn)了異國文化被國人改造成為具有中國特色的建筑表情的現(xiàn)狀，并從一種民族的文明向一種建筑時(shí)代的文明持續(xù)發(fā)展了下去。創(chuàng)新——住宅講求創(chuàng)新，高端物業(yè)更是如此，可以理解為某種程度上有錢人的“精神奢靡”。因此高端物業(yè)就不得不考慮它的與眾不同之處。無論最終建成怎樣，它都首先要求人們的眼睛為之一亮，如深圳的“高山”、深圳的山居“十二院”。發(fā)掘地塊的自然價(jià)值要素整合企業(yè)自身具有的資源組合出最具有競爭力的產(chǎn)品使自然資源、企業(yè)資源最大化實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值、獲得品牌豐收整合

規(guī)劃

執(zhí)行

銷售

高端物業(yè)的一般性開發(fā)守則長安地處珠江口東莞市最南端。東至風(fēng)輪地，與深圳市寶安區(qū)松崗鎮(zhèn)相接；西至上角大寧涌，與虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，頻臨珠江口伶仃洋；北至蓮花山，與大嶺山鎮(zhèn)接壤。東西長15公里，南北跨7公里，面積92.6平方公里。

交通便捷：中心區(qū)107國道及廣深高速公路貫穿。到深圳、香港、廣州、中山珠海的車程分別為30分鐘、60分鐘、45分鐘及90分鐘深圳國際機(jī)場及廣州白云機(jī)場分別距中心區(qū)25公里、70多公里，長安至虎門客運(yùn)港及福永（香港）客運(yùn)碼頭僅需30分鐘及20分鐘車程。

廣州、東莞與深圳、香港交通往來的南大門！長安城市發(fā)展的總目標(biāo)是：把長安建設(shè)成穗深經(jīng)濟(jì)走廊重要接點(diǎn)城市；東莞沿海產(chǎn)業(yè)帶的綜合性加工制造基地；莞南片區(qū)中心城鎮(zhèn)之一；輕軌建設(shè)：虎門至霄邊接駁深圳附近的輕軌建設(shè)途經(jīng)下沙上角附近、上沙沙頭、霄邊等站，是橫向聯(lián)通長安與周邊的虎門、深圳等區(qū)域，增強(qiáng)長安與周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)融合。重軌建設(shè)：新規(guī)劃的重軌道交通雖然在長安中心區(qū)內(nèi)沒有接駁站口，同樣會對長安經(jīng)濟(jì)騰飛起到非常大的幫助。

輕軌、重軌的建設(shè)將進(jìn)一步激發(fā)長安經(jīng)濟(jì)增長潛力！國際化高尚生活區(qū)從四至角度看項(xiàng)目片區(qū)戰(zhàn)略西靠咸西路，長榮別墅區(qū)東鄰中惠項(xiàng)目北面為咸西蓮花村南臨蓮花廣場城市代表高價(jià)，自然代表天價(jià)，城市中的自然——無價(jià)

北側(cè)商業(yè)街情況：自二環(huán)路口到蓮花山莊咸西路沿線共有商鋪72家，其中高爾夫球具21家、餐飲12家、裝飾建材9家、特產(chǎn)商店7家、士多店6家、健身2家、酒吧1家、超市1家，依托長安球會和附近的別墅區(qū)此路段商業(yè)檔次較好，但商業(yè)租金不高，在50元/米，但蓮花別墅的租金可達(dá)15000元/套，售價(jià)達(dá)480萬/套。東側(cè)建筑功能情況：東側(cè)沿二環(huán)路上有臺商會館、國土局大廈等建筑及以開工的中惠TOWNHOUSE項(xiàng)目，其中在臺商會館注冊的臺灣企業(yè)312家，注冊臺籍人口超過3萬人，附近還有長安消防隊(duì)和長安變電所，延伸至東側(cè)為支撐長安經(jīng)濟(jì)的兩大重要工業(yè)區(qū)及海悅大酒店。西側(cè)市政配套情況：自二環(huán)路口向西為長安行政中心，長安鎮(zhèn)政府的所在地，及市政配套長安廣場、長安公園，其中長安公園為收費(fèi)式公園，門票3元/人，內(nèi)有山頂觀光塔、釣魚池、茶社等配套，在長安廣場兩側(cè)各有一塊未開發(fā)用地，其中一塊于2005年掛牌交易，土地性質(zhì)為商住混合。交通銀行、中國銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)信社等金融小肥羊、錦繡酒樓、日本料理、韓國料理、客家菜、港式茶餐廳、麥當(dāng)勞、肯德基餐飲新世界超市、龍騰百貨、華潤百貨、安利百貨、長安步行街等購物長安廣場、長安公園、蓮花山莊、長安高爾夫俱樂部、長安酒店、長安國際酒店、休閑長安醫(yī)院、咸西衛(wèi)生所、海王星辰藥店、一致藥店等醫(yī)療長安中學(xué)、長安小學(xué)、霄邊小學(xué)、錦廈小學(xué)、烏沙小學(xué)、長安職業(yè)高級中學(xué)等教育長安最具景觀、環(huán)境、配套優(yōu)勢的地段星級評定（五星最高）配套齊全、新世界超市、工商銀行、農(nóng)村信用社、廣發(fā)證券、餐飲、零售、休閑等配套完善。蓮花別墅、咸西蓮花村、蓮花山莊、蓮花廣場均為高尚居住區(qū)，對面有部分檔次偏低的農(nóng)民聚集區(qū)及工業(yè)場區(qū)、臺商協(xié)會、國土局的政府行政機(jī)構(gòu)毗鄰，消防隊(duì)變電所有一定負(fù)面影響。具有長安高爾夫球會、蓮花山、水庫、蓮花山莊等優(yōu)秀景觀及附近大別墅區(qū)的低層景觀，遠(yuǎn)景開闊、近景優(yōu)越。長安鎮(zhèn)核心區(qū)域，距行政中心、長安公園、長安廣場直線距離不足1000米，交通便利是長安地段最為優(yōu)越的區(qū)域。簡要點(diǎn)評配套環(huán)境景觀地段地塊素質(zhì)地塊資源性分析星級評定（五星最高）土地中的兩部分一塊平整方正有利于創(chuàng)作、另外一塊地貌條件豐富，可組合出有特色的產(chǎn)品。目前長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場剛剛起步，雖然面臨比較大市場供給量，但因區(qū)域內(nèi)的購買能力強(qiáng)，在此時(shí)機(jī)入市，非常有利于銷售和品牌的樹立！地塊占地面積72793.9平米，在長安中心區(qū)土地儲備量不大的情況下，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。廣東富盈集團(tuán)有限公司是東莞極具號召力的企業(yè)，其下屬的酒店、家私聞名已久，目前以逐步進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，其影響力將進(jìn)一步擴(kuò)大。簡要點(diǎn)評創(chuàng)作時(shí)機(jī)規(guī)模品牌優(yōu)勢點(diǎn)其他優(yōu)勢點(diǎn)分析同致行綜合視點(diǎn)：

基于對項(xiàng)目地塊的深度考察以及對市場、發(fā)展商實(shí)力的綜合考慮，長安半山高爾夫項(xiàng)目。稀缺、不可復(fù)制的優(yōu)越地塊富盈雄厚的企業(yè)實(shí)力和資源信心我們認(rèn)為長安半山高爾夫豪庭項(xiàng)目能夠——WECAN建立長安高端物業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)樹立富盈品牌形象新高度高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√?形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富????如何準(zhǔn)確把握客戶！長安啟示錄答案在這本書里，請仔細(xì)閱讀！政府、政策決定城市的基礎(chǔ)調(diào)性，經(jīng)濟(jì)情況決定社會結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)形成消費(fèi)習(xí)慣、在消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上就形成人民的生活習(xí)慣?！戏频滤肌墩撋鐣纬伞穯⑹句浾咄滦芯C合視點(diǎn)：

依托長安原有的地源優(yōu)勢，伴隨區(qū)域交通、軌道交通的建設(shè)成熟及穗深經(jīng)濟(jì)走廊的作用日益明顯，長安逐漸由原來的粗放式工業(yè)加工變成精細(xì)高附加值的生產(chǎn)，成為東莞沿海產(chǎn)業(yè)帶的綜合性加工制造基地；莞南片區(qū)中心城鎮(zhèn)之一政策經(jīng)濟(jì)33億美元出口總額17.3億元增長19％社會消費(fèi)品零售總額13827元人均收入105.6億元凈增35億元各項(xiàng)存款余額159.8億元增長28.5％162.1億元增長28％工業(yè)總產(chǎn)值國內(nèi)生產(chǎn)總值長安社會經(jīng)濟(jì)情況數(shù)據(jù)分析（2004年統(tǒng)計(jì)）2004年東莞市長安鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)《全國小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)排名前1000位名單》，名列全國第三出口創(chuàng)匯總額連續(xù)七年居全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首；綜合實(shí)力列廣東省綜合實(shí)力經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)第二；經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)等考核項(xiàng)目得分連續(xù)九年居全市第一企業(yè)名稱投資額所屬跨國公司時(shí)力電子廠4926日本東京電氣化學(xué)（TDK）新科電子制品廠5268日本東京電氣化學(xué)（TDK）日華電子廠1033日本阿爾卑斯電氣公司三井高科技電子（東莞）2583三井（日本）Mitsui廣東聯(lián)合光學(xué)儀器有限公司430佳能（日本）Canon東莞理光愛麗美事務(wù)機(jī)有限公司97理光（日本）Ricoh東莞川電鋼板制品有限公司2066川鐵商事（日本）Kawasho先鋒信泰（東莞）光學(xué)有限公司1300日本十和田電機(jī)株式會社三井高科技（廣東）有限公司2583三井（日本）Mitsui2003年跨國公司在長安鎮(zhèn)投資情況表（金額單位：萬美元）截至2004年底，來自香港、臺灣、日本、美國、韓國、馬來西亞等國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)已達(dá)1613家，其中30多家是大型國際上市公司、跨國集團(tuán)，全鎮(zhèn)利用外資總額達(dá)26.5億美元，主要行業(yè)有電子、電器、五金、玩具、制鞋、制衣等，包括步步高在內(nèi)的民營企業(yè)627家，投資17.8億元，上繳稅收占全鎮(zhèn)總收益的42.3%。香港325臺灣312日本238美國354韓國127馬來92其他地區(qū)216同致行綜合視點(diǎn)：

以香港、臺灣、日本、美國、韓國、馬來西亞等國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)主體，同時(shí)以步步高為龍頭的本地加工工業(yè)及為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供生產(chǎn)原料配套服務(wù)的中小企業(yè)組成。外來龍頭、民營共進(jìn)、中小配套輔助經(jīng)濟(jì)人口1500，000725，00033，72592.60合計(jì)200，000120，0001，3008.50長安居委會50，00030，0001，6583.80涌頭村150，000100，0003，0008.00霄邊村50，00050，0001，1613.30咸西村150，00050，0003，3189.00錦廈村100，00060，0003，20011.50街口村250，00080，0003，50010.00烏沙村30，00015，0008152.50新民村120，00080，0005，60012.00沙頭村200，00050，0002，4506.50上沙村100，00030，0002，9008.90廈崗村50，00030，0002，3104.70廈邊村50，00030，0002，0003.90上角村估計(jì)人口外來人口本地人口面積(平方千米)行政村（居委會）同致行綜合統(tǒng)計(jì)：

本地人口3萬人，外來登記人口為75萬而無準(zhǔn)確登記人口約75萬，在這近150萬人口中。本地人口、外籍人口、外來精英是消費(fèi)主體，而普通工人則是非主流消費(fèi)。人口消費(fèi)餐館林立，消費(fèi)水平高無知名商場百貨92平方公里的區(qū)域3萬多本地居民菜市場價(jià)格相對便宜勞力士的普及率相當(dāng)高五星級酒店多家休閑娛樂行業(yè)特別發(fā)達(dá)本地人走出去，到香港、廣州、深圳進(jìn)行高檔消費(fèi)！外籍、外地人走進(jìn)來投資、經(jīng)商順便進(jìn)行餐飲、休閑消費(fèi)！投資、改善居住條件的本地人；投資、經(jīng)商的外籍、外地商務(wù)人；安家落戶的高層管理者、白領(lǐng)；橫崗、福永等周邊地區(qū)富有者；來長安休閑消費(fèi)的度假或商務(wù)者；消費(fèi)主體高端人群構(gòu)成住宅物業(yè)消費(fèi)主體如何清晰客戶需求！客戶需求特征購買特征租賃特征短期居住特征長安房地產(chǎn)需求長安租賃市場需求長安酒店情況項(xiàng)目綜述：中惠地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以好又多進(jìn)駐、霄邊村改造為賣點(diǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)檔次高，走高價(jià)格的差異化市場路線。項(xiàng)目介紹：地處長安霄邊的龍頭地段，緊臨霄邊大道和一環(huán)路，東臨G107國道，緊靠S358省道及長安公交汽車總站，臨接未來城市輕軌R2線，有長安東大門之地利；更是雄居長安100萬㎡高尚住宅區(qū)環(huán)繞的核心位置，占盡長安城市發(fā)展之人和。優(yōu)越的地理位置和便捷的交通條件已成為長安中心區(qū)建設(shè)發(fā)展的核心支點(diǎn)。50％71.69-86.82

二房本地人、工業(yè)區(qū)白領(lǐng)、高收入服務(wù)行業(yè)50％52.74-56.21

一房客戶比例面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析中惠陽光國際公寓項(xiàng)目綜述：2004年長安高層住宅項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)入住，入住率達(dá)到70—80%，是長安入住率比較高的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目介紹：由東莞市中惠山畔名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于長安國際酒店后身，長青路旁，占地4萬平方米，總建筑面積16萬平方米，2003年3月8日開工，現(xiàn)在已經(jīng)售磬并入伙。中惠山畔名居101三房80.43二房122.22四房周邊本地人50%、臺商15%、私營企業(yè)主、高級白領(lǐng)30%、其他5%客戶面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析項(xiàng)目綜述：長安少有的高層住宅項(xiàng)目，優(yōu)越的地段是項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，部分單位價(jià)格超過7000元/平米，是長安高端產(chǎn)品代表。項(xiàng)目介紹：由東莞市明珠開發(fā)有限公司開發(fā)。位于長安行政中心區(qū)，占地4333平方米，建筑面積6.5萬平方米，與蓮花山遙相呼應(yīng)。明珠廣場靜享熱帶雨林空中花園。遠(yuǎn)望蓮花山鷺鳥紛飛，出門便進(jìn)入長青路休閑綠化帶。長安高爾夫球場、長安廣場、長安公園近在咫尺。優(yōu)美的怡人環(huán)境與車水馬龍的繁華正是城市白領(lǐng)夢寐以求的完美生活。48％131.37-136.83三房周邊本地人45%、臺商25%、高級白領(lǐng)15%、其他高收入人群15%12％107.46-152.63二房7％167.7復(fù)式33％150.85-152.98四房客戶比例面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析明珠廣場項(xiàng)目綜述：距離長安鎮(zhèn)中心區(qū)有一定距離，在橫增路邊旁邊是工業(yè)區(qū)，今年長安典型中低檔項(xiàng)目。項(xiàng)目介紹：由東莞市恒星花園開發(fā)有限公司開發(fā)，位于長安鎮(zhèn)橫增路旁，占地5.8萬平方米，建筑面積為15.4萬平方米。架空層花園引用了巴厘島風(fēng)情，海島式泳池。打破長安傳統(tǒng)物業(yè)管理，全天零干擾保衛(wèi)服務(wù)與酒店式“金管家”服務(wù)，增加私人活動與休閑空間，體驗(yàn)巴厘島風(fēng)情。105.97三房169.7本地人35%、臺商15%、深圳15%、本地公務(wù)員25%80.39——94.13

二房客戶面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析健逸天地三期—雍景庭項(xiàng)目介紹：本小區(qū)位于二環(huán)路和咸西路交接處，于本案毗鄰。是長安鎮(zhèn)比較早的高檔次住宅小區(qū)，已經(jīng)售磬。小區(qū)配套設(shè)施較為完善，內(nèi)有泳池，物業(yè)管理。項(xiàng)目綜述：長安鎮(zhèn)早期的高檔次小區(qū)項(xiàng)目，現(xiàn)已售磬。現(xiàn)在在長安出租率較高的小區(qū)之一。需要注意的是，小區(qū)里早期規(guī)劃了一僮寫字樓，由于出售比較困難，現(xiàn)在已經(jīng)改成住宅并已經(jīng)售磬。39%126.5——134.3三房周邊本地人、臺商、公商企業(yè)、高級白領(lǐng)、其他高收入人群36%93——94.3二房3%209.8——423.6復(fù)式22%181.9——236.9四房現(xiàn)居住人群比例面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析蓮花廣場項(xiàng)目綜述：中惠今年主打的高端物業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)開始平整土地。項(xiàng)目背依蓮花山，在二環(huán)路邊，于本案毗鄰。產(chǎn)品現(xiàn)在中惠定為別墅、TOWNHOUS和洋房。根據(jù)市場調(diào)查，附近的蓮花別墅購買者80%都是本地人，現(xiàn)在出租率非常高，主要是臺灣、香港和中國人做商務(wù)用途；還有一部分是本地人購買后自用。本項(xiàng)目是本案的潛在競爭。項(xiàng)目介紹：本小區(qū)位于二環(huán)路邊，背依蓮花山，于本案毗鄰。中惠今年主打的高端物業(yè)項(xiàng)目。占地7.38萬平方米，總建筑面積為7.05萬平方米，主要是以別墅為主，現(xiàn)在開始平整土地。目標(biāo)客戶分析：中惠山水名城主要是本地人購買。根據(jù)市場調(diào)查，附近的蓮花別墅購買者80%都是本地人，現(xiàn)在出租率非常高，主要是臺灣、香港和中國人做商務(wù)用途；還有一部分是本地人購買后自用。中惠山水名城項(xiàng)目綜述：總占地面積約6.28萬㎡，總建筑面積為22.94㎡，其中商業(yè)面積約為4.1萬㎡，由陽光國際商城以及加州風(fēng)情街、加州國際商城構(gòu)成。住宅面積約15萬㎡，總戶數(shù)為1379戶，是長安東部中心區(qū)新興核心商業(yè)圈的首個(gè)商住項(xiàng)目。中惠新城供應(yīng)量供應(yīng)量750000總計(jì)已入住5100——蓮花廣場施工階段未開0.957050073800中惠山水名城國際商場已銷售預(yù)約登記4月認(rèn)籌二期開發(fā)開始銷售銷售情況未開3800645050005000價(jià)格3.652.654.133.5——容積率2294001540006500016000068000建筑面積6280058000430040962——占地面積中惠新城健逸天地三期明珠廣場中惠山畔名居中惠陽光國際公寓項(xiàng)目名稱產(chǎn)品線2、3房為主1601208565均產(chǎn)品比例相當(dāng)181-236126-13493-94——蓮花廣場HOUSE類————————中惠山水名城均戶型115比例相當(dāng)3、4房為主各50%備注未開——150-152122——4房面積——105-169131-136101——3房面積——80-94107-1528072-862房面積————————52-561房面積中惠新城健逸天地三期明珠廣場中惠山畔名居中惠陽光國際公寓項(xiàng)目名稱同致行綜合觀察：

根據(jù)目前市場上主要的七個(gè)項(xiàng)目，我們總結(jié)的規(guī)律有以下六方面。規(guī)律供需旺盛，放量大，銷售快，處于快速發(fā)展初期！平均價(jià)格高于東莞其他地區(qū)，銷售政策寬！以中大戶型為主，2房85、3房120、4房160！小面積公寓類產(chǎn)品為市場稀缺類！因位置的不同，項(xiàng)目特點(diǎn)差異化比較大！本地人投資、居住升級、外來人口安家是置業(yè)主力！租賃市場樓盤名稱位置戶型面積月租金城市花園街口村復(fù)式2007500中惠山水名城長安國際酒店后面2室2廳1衛(wèi)884000錦江花園長青南路3室2廳2衛(wèi)903500中惠山畔名城長安國際酒店后面2室2廳1衛(wèi)813500居民住宅錦夏新村錦新街2室1廳1衛(wèi)80780城市花園街口村3室2廳2衛(wèi)1284600中惠山畔名城長安國際酒店后面3室2廳2衛(wèi)1024500中惠山畔名城長安國際酒店后面3室2廳2衛(wèi)107.55500富興花苑龍洲百貨后面3室2廳2衛(wèi)135.332000中惠山畔名城長安國際酒店后面2室2廳1衛(wèi)804200同致行綜合觀察：

根據(jù)地鋪數(shù)量和現(xiàn)場實(shí)際考察情況，發(fā)現(xiàn)長安租賃市場存在以下特征。租賃租賃市場活躍，地鋪量多，放盤量大出租率非常高！高端物業(yè)的租賃價(jià)格高于寫字樓和商鋪！租賃價(jià)格區(qū)域化嚴(yán)重，蓮花山附近最高，南部偏低！對面積要求不高，關(guān)鍵是小區(qū)素質(zhì)和內(nèi)部裝修！外籍人口租賃較多，以臺灣、香港等地人士最多！外籍人口考慮居住安全性偏向于租賃高層住宅而不是別墅！酒店市場80%75%80%85%75%開房客戶主要為歐美籍商務(wù)客戶，短暫居留。對環(huán)境要求高。該酒店正在走更徹底的高端客戶路線。無4085海悅國際5454星級187約150個(gè)400個(gè)約200個(gè)客房全年無無無周末為淡季。淡旺主要為外籍人士（主要是日本人）和臺灣人，以酒店做短期居所使用。要求價(jià)格較低，比較安靜，周邊商業(yè)配套齊全等。亞都酒店主要客戶群體為臺、日、美籍高級商務(wù)人士，短暫駐留長安國際主要客戶群體為臺灣人和日本人。短期居留型商務(wù)酒店，客戶利用酒店設(shè)施和平臺做進(jìn)行商務(wù)活動。長安酒店服務(wù)于高端商務(wù)客戶。其中，港臺客戶約60％，歐美人士30％；商務(wù)人士約30％；度假人士70％?？蛻舴治錾徎ㄉ角f同致行綜合觀察：

根據(jù)酒店部分的調(diào)查，當(dāng)?shù)厥袌銮闆r為。酒店基本無淡旺季，開房率在80%，市場火爆！長住客、會議客居多，散客較少！門市價(jià)格高、相關(guān)康樂部分收費(fèi)價(jià)格高！外籍客人多，商務(wù)用途為主！同致行綜合視點(diǎn)：

根據(jù)對長安居住市場，包括住宅、酒店、租賃的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在以下四方面問題。價(jià)格高、產(chǎn)品老、投資旺、租賃火結(jié)論本地人的投資需求；本地人居住升級需求；外地人安家居住需求；外籍人短期租賃需求；需求主體高端物業(yè)是住宅市場需求主體高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富????√如何認(rèn)識市場競爭！市場競爭關(guān)系土地情況產(chǎn)品競爭價(jià)格競爭長安土地匯報(bào)產(chǎn)品競爭策略價(jià)值實(shí)現(xiàn)條件土地量編號土地位置面積用途土地使用年限開始交易時(shí)間買方總成交價(jià)20051008長安咸西村二環(huán)路79266商住2075年6月28日2005.7.28正在交易2005G032長安上角村7058商住2075年4月12日2005.4.12東莞市鵬程物業(yè)投資有限公司15402005G031長安上角村4206商住2075年4月12日2005.4.12東莞市鵬程物業(yè)投資有限公司9002005G015長安咸西37300商住2075年1月1日2005.3.17東莞市鎮(zhèn)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司980020054065長安咸西村22132商住2063年1月30日2005.6.20東莞市萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3896總能線商住商主出租居住商住、出租居住商住商住商住投資現(xiàn)實(shí)功能居住成熟居家高端HOUSE居住成熟居住白領(lǐng)居住居住居住商住投資原定功能主功能蓮花廣場中惠山水名城中惠新城健逸天地三期明珠廣場中惠山畔名居中惠陽光國際公寓項(xiàng)目名稱價(jià)格線18000210009000獨(dú)立別墅7800450040003500均價(jià)8500520045003800最高價(jià)格7000380032002800起價(jià)TOWNHOUSE高層小高層多層產(chǎn)品形態(tài)以商品化住宅為參考基礎(chǔ)，部分類型價(jià)格參考二手市場交易價(jià)格。同致行綜合視點(diǎn)：

根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地市場放量適中，但產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品功能相對單一，因此解決競爭關(guān)鍵在于。產(chǎn)品規(guī)劃上同質(zhì)性高；同檔次物業(yè)價(jià)格十分接近；結(jié)論地塊素質(zhì)最具景觀、環(huán)境、配套優(yōu)勢消費(fèi)主體本地人、外籍外來精英需求主體投資、居住升級、外地安家競爭主體產(chǎn)品同質(zhì)化功能差異化產(chǎn)品差異化、品質(zhì)差異化、功能差異化發(fā)展方向：樹立長安高端物業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)不是空談發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展方向思考發(fā)展方向整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)想增價(jià)部分價(jià)值實(shí)現(xiàn)設(shè)想規(guī)劃草案創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目最有可能的發(fā)展方向根據(jù)前面對長安市場與客戶需求的分析，針對本地人投資、居住升級、外籍人士短期居住的需求，將項(xiàng)目定位——國際公館名流美域

發(fā)展方向方案論證方案1：主要由高層和小高層組成，但把部分高層改造成為酒店公寓，提升項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格，同時(shí)充分保證功能的合理性，風(fēng)險(xiǎn)小，容易操作。多層洋房：3600X7000=25200萬小高層：80000X5800=46400萬酒店式公寓：30000X7800（帶裝修）=23400萬高層：100000X5000=50000萬總計(jì)：145000萬方案論證方案2：主要由高層和小高層組成，整個(gè)社區(qū)品質(zhì)低，銷售價(jià)格不高，但由于建筑面積的減少，實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值不高，但風(fēng)險(xiǎn)最小。小高層：50000X6000=30000萬高層：130000X5000=65000萬總計(jì)：95000萬基于此方案下的開發(fā)構(gòu)想：酒店公寓：30000㎡高層：100000㎡小高層：80000㎡多層：3600㎡商業(yè)：2400㎡休閑會所：1000㎡商務(wù)會所：500㎡總建筑面積：220600㎡容積率：約3.0產(chǎn)品類型戶型類型面積劃分戶型比例實(shí)現(xiàn)價(jià)值整體比例公寓部分酒店式公寓45-70㎡75%7500元/㎡15%產(chǎn)權(quán)式酒店40-60㎡25%8500元/㎡多層洋房疊加復(fù)式220-240㎡100%7000元/㎡1.6%品質(zhì)小高層平層三房120-130㎡35%5600元/㎡37.4%平層四房150-170㎡50%5800元/㎡頂層復(fù)式190-220㎡15%6200元/㎡創(chuàng)新高層平層兩房85-90㎡10%4800元/㎡46%平層小三房90-120㎡15%5000元/㎡平層大三房120-135㎡30%5200元/㎡平層四房140-160㎡30%5200元/㎡復(fù)式單位180-210㎡15%5800元/㎡戶型配比方案客戶、賣點(diǎn)配比產(chǎn)品類型戶型類型面積劃分戶型特點(diǎn)目標(biāo)客戶公寓部分酒店式公寓45-70㎡精裝修、高回報(bào)本地投資、企業(yè)投資；產(chǎn)權(quán)式酒店40-60㎡酒店產(chǎn)權(quán)式投資本地投資、深圳投資；多層洋房疊加復(fù)式220-240㎡水岸景觀中心樓王本地政府官員；品質(zhì)小高層平層三房120-130㎡山體景觀、高品質(zhì)外企、臺資、商資高層管理人員、深圳地區(qū)公務(wù)員；平層四房150-170㎡山體景觀、大戶型頂層復(fù)式190-220㎡山景復(fù)式結(jié)構(gòu)成功生意人；創(chuàng)新高層平層兩房85-90㎡中心園林，投資好企業(yè)中級管理人員、高級技術(shù)人員。平層小三房90-120㎡中心園林創(chuàng)新戶型平層大三房120-135㎡中心園林闊綽單位本地企業(yè)主、企業(yè)高管CEO、MBO等。平層四房140-160㎡中心園林球場景觀復(fù)式單位180-210㎡優(yōu)秀景觀SKYHOUSE成功生意人；規(guī)劃概念以G.O.L.F四個(gè)組團(tuán)分區(qū)，充分體現(xiàn)高爾夫的G（綠色）、O（新鮮空氣）、L（陽光）、F（和睦）精神，借鑒了很多歐洲古鎮(zhèn)景點(diǎn)，充滿異域風(fēng)情：GREENTOWN（小高層）：狹長的山體坡地上，保留部分原有植被，以英國LIVEPOOR風(fēng)情小鎮(zhèn)為規(guī)劃藍(lán)本，創(chuàng)作綠色歐陸小鎮(zhèn)。OXYGENLAND（多層）：中央水系連通兩塊用地，不僅讓視覺愉悅，同時(shí)，還將起到調(diào)節(jié)社區(qū)內(nèi)空氣指標(biāo)的重要作用，水體旁布置疊加復(fù)式，成為樓王單位。LIGHTHOUSE（高層）：大量利用光學(xué)原理，為每棟建筑科學(xué)地增加采光。設(shè)計(jì)引入英格蘭太陽谷（sunningdaIe）的景觀概念，組成異域風(fēng)情景觀的最佳組織者。FRIENDPARK（公寓）：規(guī)劃為[富盈國際公館]風(fēng)情式酒店公寓。太陽谷（sunningdaIe）英格蘭情境住區(qū)保證高層部分有開闊的南向景觀，橫縱兩大內(nèi)景觀與山景、高爾夫景觀相呼應(yīng)。高層單位：保證南北朝向，南面有開闊的中心園林景觀，北側(cè)為高爾夫及蓮花山景觀，品質(zhì)優(yōu)越！LIGHTHOUSE（高層）大量利用光學(xué)原理，為每棟建筑科學(xué)地增加采光。設(shè)計(jì)引入英格蘭太陽谷（sunningdaIe）的景觀概念，擁有高層高爾夫景觀及園林內(nèi)景觀。保證項(xiàng)目中體量最大部分的均好，采用點(diǎn)式布局，極大實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值。FRIENDPARK（公寓）以風(fēng)情作為酒店公寓部分的規(guī)劃基礎(chǔ)，創(chuàng)作[富盈國際公館]，彌補(bǔ)長安市場同類產(chǎn)品的空缺，同時(shí)可整合富盈在酒店管理方面的優(yōu)勢，導(dǎo)入企業(yè)品牌，由于酒店公寓對景觀、朝向的要求不高，也可解決[蓮花廣場]遮擋的影響。公寓單位：將富盈的酒店管理品牌引入到項(xiàng)目中，設(shè)置酒店式公寓，滿足當(dāng)?shù)卮罅康耐顿Y、租賃客戶需求！OXYGENLAND（多層）：中央水系連通兩塊用地，不僅讓視覺愉悅，同時(shí)，還將起到調(diào)節(jié)社區(qū)內(nèi)空氣指標(biāo)的重要作用，水體旁布置疊加復(fù)式，成為樓王單位。產(chǎn)品增值顛覆傳統(tǒng)住宅形態(tài)，創(chuàng)造更多的可能性把凸窗作為采光空間使用，良好的采光。梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面凸窗最大程度上展示“GOLF”的項(xiàng)目特點(diǎn)，以及戶型上“陽光谷”的產(chǎn)品特點(diǎn)。----戶型表現(xiàn)點(diǎn)瑜伽房顛覆傳統(tǒng)住宅形態(tài)，創(chuàng)造更多的可能性交樓標(biāo)準(zhǔn)改造后效果凸窗顛覆傳統(tǒng)住宅形態(tài)，創(chuàng)造更多的可能性錯(cuò)層陽臺錯(cuò)層陽臺：增大使用面積、保證良好的采光。奇數(shù)層陽臺：高度超過4.8米，開敞實(shí)用。上方為偶數(shù)層凸窗，因此形成錯(cuò)層陽臺。顛覆傳統(tǒng)住宅形態(tài)，創(chuàng)造更多的可能性隱藏性衣柜電梯間入戶花園顛覆傳統(tǒng)住宅形態(tài)，創(chuàng)造更多的可能性增加舒適度架空層花園樓梯間花園天頂綠色會所住宅部分立面做法的借鑒打破界面、立體綠化：社區(qū)的各個(gè)層面不是相互獨(dú)立，而是自然交叉，為人們營造一個(gè)環(huán)保的多層次空間體系高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富???√√推廣參考我們需要向客戶傳達(dá)一種精神層面的審美高度，而非建筑、戶型、景觀審美或者其他——我們稱之為“形象”推廣參考物料提示推廣參考我們需要為客戶提供一種格調(diào)追求與心理感受同步的機(jī)會，而非工程主體本身——我們稱之為“形象”推廣參考銷售中心推廣參考推廣參考我們需要為客戶提供一種格調(diào)之上的居住精神或者品位跡象，而裝修、空間展示本身——我們稱之為“形象”高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富?√√?√我們有信心關(guān)于營銷營銷核心發(fā)展線中高端物業(yè)營銷模式營銷與工程進(jìn)度配合推售方式發(fā)展規(guī)律營銷模式設(shè)想營銷階段設(shè)想推售方式設(shè)想配套提升規(guī)模營銷素質(zhì)營銷產(chǎn)品升級產(chǎn)品營銷市場細(xì)分體驗(yàn)營銷文化營銷生活成熟區(qū)域發(fā)展城市運(yùn)動格調(diào)營銷品位追求需求轉(zhuǎn)變概念營銷市場成熟產(chǎn)品營銷……素質(zhì)營銷供應(yīng)萎縮長安目前的主流營銷模式長安主流營銷發(fā)展趨勢本項(xiàng)目可考慮的超前營銷模式營銷核心發(fā)展線體驗(yàn)營銷6大策略要點(diǎn)序號構(gòu)成要點(diǎn)構(gòu)成條件項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略方向1視覺體驗(yàn)?由內(nèi)向外的項(xiàng)目形象識別體系；國際公館·名流美域2情境體驗(yàn)?特色顯著的銷售空間組織；?覆蓋到銷售場所及以外的情境展示?文化內(nèi)涵鮮明的活動組織；利用休閑會所展示G·O·L·F生活情境3品位體驗(yàn)?行而上的異國品位服務(wù)感受；?休閑示范空間對品位生活的詮釋；太陽谷（sunningdaIe）英格蘭情境住區(qū)4生活體驗(yàn)?超越空間概念的樣板房設(shè)計(jì)展示；5購買體驗(yàn)?尊崇、優(yōu)越、專享的購買過程；?必然通過努力才能擁有的購買感受；6心理暗示?品牌效應(yīng)對客戶的感召力；?風(fēng)水理念對于中方購買人群的文化滲透；系列刊物展示出的品牌附加值階段劃分營銷周期攻略核心攻略主題第一階段營銷籌備市場預(yù)熱期產(chǎn)品突出疊加TOUSE等項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品特色，通過網(wǎng)絡(luò)、概念宣傳冊、專家論壇等建立起項(xiàng)目G·O·L·F國際公館生活的形象高度；內(nèi)部咨詢期通過名流參觀、風(fēng)水考證等事件擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，通過情景營銷的方式、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在產(chǎn)品方面