杭州居民住宅現(xiàn)狀、消費(fèi)和投資行為調(diào)查的報(bào)告

杭州居民住宅現(xiàn)狀、消費(fèi)和投資行為調(diào)查的分析報(bào)告一、摘要本文是對(duì)杭州居民住宅現(xiàn)狀、消費(fèi)和投資行為調(diào)查的分析報(bào)告。本次調(diào)查的有效樣本475個(gè)，基本代表杭州城市居民的住房消費(fèi)、投資情況。杭州日?qǐng)?bào)告主要從住房現(xiàn)狀、購(gòu)房需求、購(gòu)房資金狀況和購(gòu)房決策影響因素等四個(gè)方面進(jìn)行說明，并將本次調(diào)查結(jié)果與2003年的調(diào)查做了對(duì)比分析。主要調(diào)研結(jié)論如下：1.當(dāng)前居民的住房狀況較之2003年有所提高，擁有私人住房的消費(fèi)者平均住房面積達(dá)到了91.2平方米；住宅面積在90平方米以上的比例提高了14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到39.8%；2.消費(fèi)者購(gòu)房目的單一化趨勢(shì)明顯，僅為改善自身居住條件而購(gòu)房的消費(fèi)者占60.2%，與2003年消費(fèi)者具有多重購(gòu)房目的的狀況差異明顯；3.在需求的面積方面，對(duì)90-130平方米的住宅需求比例由2003年的55.3%上升到63.4%；4.住宅選擇區(qū)域擴(kuò)大，城西依然是熱點(diǎn)區(qū)域，有31.5%的消費(fèi)者選擇該區(qū)域，同時(shí)，下沙、濱江等非主城區(qū)被越來越多的消費(fèi)者認(rèn)同和接受；5.消費(fèi)者能接受的價(jià)格提高幅度較大，單價(jià)在7000元/平方米的住宅的接受比例由2003年的0.6%上升到35.4%；6.從購(gòu)房資金上來看，由于大部分消費(fèi)者自身具有的資產(chǎn)與房產(chǎn)總價(jià)的差距較大，超過80%的消費(fèi)者需要采取各種形式的貸款購(gòu)房，其中商業(yè)按揭以超過50%的比例成為購(gòu)房的主要資金來源和付款方式；7.報(bào)刊廣告是消費(fèi)者最為關(guān)注的地產(chǎn)廣告形式；在消費(fèi)者的購(gòu)買決策中，房屋質(zhì)量已經(jīng)成為其最擔(dān)心和看重的因素；同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于開發(fā)商品牌也非常看重。二、調(diào)查樣本情況比較本次調(diào)查的居民年齡更為年輕化。25歲以下的被調(diào)查者所占比例有較大提高，從2003年的12.2%上升到今年的26.5%；而30歲以上人所占比例有明顯下降。由于25歲以下的青年人是未來幾年內(nèi)購(gòu)置住宅的主力軍，更多地了解他們的需求和愿望更具現(xiàn)實(shí)意義。本次調(diào)查人群個(gè)人基本狀況與2003年的調(diào)查相比，兩次調(diào)查的樣本基本情況中，差別最大的應(yīng)屬家庭收入這一特征。本次調(diào)查的結(jié)果比2003年相比有以下特點(diǎn)：(1)家庭收入過低的情況大幅減少。此次調(diào)查家庭收入小于3萬的比例僅為6.3%，而2003年調(diào)查的比例為20.5%。(2)中低檔和中檔收入家庭比例減少也有所減少。(3)中高檔和高檔收入家庭比例增加。消費(fèi)者的購(gòu)買力是影響消費(fèi)者需求的重要因素，而購(gòu)買力的主要決定因素即為消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)因素也就是收入水平。因此，消費(fèi)者收入的變化對(duì)其住宅需求也必將產(chǎn)生影響。三、住房現(xiàn)狀分析3.1租房者和投資客增多，出租為投資的主要形式根據(jù)調(diào)查的情況，目前沒有住房的人占總數(shù)的25.9%。近一半的人目前有一套住宅，將近20%的人有兩套。住宅數(shù)目為三套或超過三套的人所占比例總計(jì)為5.3%。與前年的調(diào)查結(jié)果相比，僅具有一套住房的比例減小，其他比例均有不同程度的增加。其中，對(duì)于具有兩套及兩套以上住宅的比例增高現(xiàn)象，一種可能性是由于近兩年房?jī)r(jià)不斷上漲導(dǎo)致消費(fèi)者投資或投機(jī)行為增加所致；另一種可能性是越來越多的居民為改善居住條件，在原有住宅的基礎(chǔ)上再次置業(yè)甚至三次置業(yè)，引起持有的住宅數(shù)量增多。對(duì)擁有1套以上住宅的人，我們進(jìn)一步了解了目前空余房產(chǎn)處置形式。對(duì)空余房產(chǎn)，72.2%的人選擇了出租，其中15.1%的人準(zhǔn)備長(zhǎng)期出租；19.3%的人計(jì)劃在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)賣掉。從分析可以看出，出租仍是居民住宅長(zhǎng)期投資的最重要的形式。3.2住宅性質(zhì)多樣，商品房成為主導(dǎo)在住房性質(zhì)方面，隨著住房制度改革的不斷深入，杭州市已打破了單一的公有制住房產(chǎn)權(quán)形式，形成了以居民自主產(chǎn)權(quán)為主，多種產(chǎn)權(quán)并存的格局，初步構(gòu)建了住房新體制基本框架。由于長(zhǎng)期受福利分房的影響，過去杭州市居民家庭中公有住房為絕大多數(shù)，私有住房甚少。近幾年來國(guó)家加大房改力度，居民掏錢買房住的意識(shí)已經(jīng)形成。住房觀念的轉(zhuǎn)變，加快了住房公有向私有的轉(zhuǎn)變和購(gòu)買商品房的進(jìn)程。本次調(diào)查進(jìn)一步驗(yàn)證了上述現(xiàn)象。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商品房比例明顯增加而房改房比例下降較多。居民所購(gòu)商品房的比例從2003年的33.3%上升到今年的42.5%。房改房的比例也降低了近20個(gè)百分點(diǎn)，從37.1%降到18.5%。其他性質(zhì)的住房比例變化不大。這種變化的出現(xiàn)可能是受到杭州市房改房可上市買賣政策的影響。由于房改房建成時(shí)間較早，大部分在面積、戶型結(jié)構(gòu)等方面存在不足，已購(gòu)房改房的消費(fèi)者為了改善居住條件，很可能將原有住房出售，再購(gòu)置較為理想的住房。而經(jīng)濟(jì)條件更好的消費(fèi)者則很可能另外購(gòu)置，將原住房留作他用。調(diào)查中多次出現(xiàn)既有商品房又有房改房的樣本正說明了這一點(diǎn)。因此，目前仍居住在原房改房?jī)?nèi)的居民比例逐漸減少，不少房改房的性質(zhì)經(jīng)過市場(chǎng)交易后，已轉(zhuǎn)變?yōu)樗椒?。在擁有?jīng)濟(jì)適用房的居民中，家庭年收入沒有在1萬以下的情況，其中10萬-20萬的比例為55.6%。3.3住房面積增加，房齡年輕化從住房面積來看，總體樣本的平均值為91.2平方米。對(duì)于有住房的消費(fèi)者，每個(gè)家庭的居住面積平均達(dá)到106.44平方米，而沒有住房的消費(fèi)者平均居住面積僅為45.56平方米。從住房的性質(zhì)上看，住宅為祖?zhèn)魉椒亢鸵奄?gòu)商品房的平均面積為121.32平方米；而房改房的平均面積僅為67.45平方米；經(jīng)濟(jì)適用房的住宅平均面積為81平方米，面積適中。本次調(diào)查居住面積分布情況與2003年調(diào)查情況相比，居住面積在50平方米以下、90-110平方米和110平方米以上戶型的比例明顯增多，而面積處于50-70平方米、70-90平方米等戶型的比例有所下降。經(jīng)相關(guān)分析，收入是影響消費(fèi)者住宅面積大小的重要因素之一。在房齡方面，有22.8%的住宅建成年份在1990年以前，年代比較久遠(yuǎn)。另有43.9%的住宅建成時(shí)間在上世紀(jì)90年代。近五年內(nèi)建成的住宅比例為33.3%，這一數(shù)字比2003年調(diào)查的結(jié)果提高了16個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f，經(jīng)過兩年的發(fā)展，越來越多的居民住上了較新的住宅。3.4八成租金千元以下，收入、面積影響最大對(duì)于租房者來說，房租的高低影響著他們生活水平的高低和資金積累的多少。本次調(diào)查的結(jié)果顯示：對(duì)于目前仍在租房的居民來說，房租在500-1000元/月的比例最高，為51.3%；月租金在500元以下的比例為28.6%；租金在1000-1500元/月的比例為14.3%；月租金在1500元以上的比例較小。通過相關(guān)分析發(fā)現(xiàn)，房屋面積是影響租金最重要的因素之一，房屋面積越大，則租金越高。此外，家庭收入對(duì)租金接受度有重要影響，收入越高，越可能接受較高的租金價(jià)格。3.5住宅滿意度提高，物業(yè)管理任務(wù)艱巨總體來看，被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意度尚可。十分滿意、滿意和基本滿意的比例總計(jì)為67.6%，比前年調(diào)查的結(jié)果增加了13.8%，這說明居民對(duì)住房的滿意度呈上升趨勢(shì)。不太滿意的比例仍不低，為28.8%。十分不滿意的比例為3.6%。相關(guān)分析的結(jié)果表明，居民的住宅面積與其滿意度顯著相關(guān)。居住面積越小，對(duì)住宅的滿意度越低；居住面積越大，居民的住宅滿意度越高。因此，可認(rèn)為兩年中居民住宅面積的增加是引起住宅滿意度升高的重要原因。而物業(yè)管理滿意度對(duì)住宅滿意度的顯著相關(guān)也表明，物業(yè)管理狀況已經(jīng)成為影響住宅總體滿意度的重要原因。3.6小結(jié)經(jīng)過2003年和2005年的兩次調(diào)查對(duì)比分析，可以看出，經(jīng)過兩年的發(fā)展，居民的居住狀況有了明顯提高。首先，住宅面積在90平方米以上的比例有大幅度提高，由2003年的25.8%上升到今年的39.8%。其次，隨著杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展，居民收入的不斷提高，本次調(diào)查中商品房所占比例增加明顯，原有房改房的比例顯著下降。在2000年以后建成的住宅中的居民比例比前年提高了16%，說明更多的人住上了較新的房子。此外，從居民對(duì)住宅的總體評(píng)價(jià)來看，滿意度大幅度提高?；緷M意以上的比例提高了13.8%。從住宅的個(gè)體特征來看，交通狀況是杭州居民最為滿意的方面；在生活配套、自然環(huán)境等方面的滿意度緊隨其后。但問題仍然存在。首先，具有多套住房的消費(fèi)者比例有所增加。兩年前房?jī)r(jià)的飛漲使得具有投資目的的購(gòu)買行為增加，而今年調(diào)控措施和交易稅率變化造成的整體樓市疲軟，又使投資者手中的住宅難以在短期內(nèi)出售，短期投機(jī)變?yōu)殚L(zhǎng)期投資，具有多套住宅的消費(fèi)者比例增加。其次，租房者比例提高且對(duì)住宅滿意度較低。在被調(diào)查人群中，租房者所占比例比前年提高了5.3個(gè)百分點(diǎn)，這可能是樣本本身年齡結(jié)構(gòu)所引起，也可能是收入的增加與房?jī)r(jià)的上升相比微乎其微，不能真正提高消費(fèi)者的購(gòu)買力所致。租房者對(duì)目前的居住狀況滿意度較低，加之租房者本身比例較高，因此僅在租房者中，就有大量的人需要通過市場(chǎng)來改善當(dāng)前居住狀況。再次，本調(diào)查發(fā)現(xiàn)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入過高的現(xiàn)象。在購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的家庭中，年收入在10萬以上的比例總計(jì)為72%，這一數(shù)字遠(yuǎn)高出總體樣本比例的45.9%。不論造成這種現(xiàn)象的原因是什么，也不管這些原因是否為客觀因素所引起，都應(yīng)當(dāng)?shù)玫较嚓P(guān)部門的重視。有關(guān)部門應(yīng)該充分重視該政策的嚴(yán)肅性和重要性，因?yàn)橛斜姸嗟陌傩杖詫?duì)通過政府幫助改善住房條件寄予厚望，若處理不得當(dāng)將會(huì)嚴(yán)重影響百姓對(duì)政府的信任度和信心。最后，從對(duì)住房的整體滿意度來看，物業(yè)管理仍然是居民對(duì)住宅最不滿意的因素。從本次調(diào)查來看，要將物業(yè)管理的滿意度提高到較高的水平，仍需主管部門和從業(yè)人員不懈的努力。四、購(gòu)房需求分析4.1六成半購(gòu)房者欲在三年內(nèi)購(gòu)房在購(gòu)房的時(shí)間上，調(diào)查結(jié)果顯示，30.4%的人預(yù)計(jì)在一年內(nèi)購(gòu)房，35.3%的人認(rèn)為自己可能在兩至三年內(nèi)購(gòu)房。預(yù)計(jì)在三至五年內(nèi)購(gòu)房的比例為15.3%，五年以后購(gòu)房的比例為8.3%。已經(jīng)購(gòu)房，不打算再次購(gòu)房的人所占比例為8.5%，而目前雖沒購(gòu)房，但仍不打算購(gòu)買的比例為2.1%?？梢钥闯?，在最近三年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人數(shù)占被調(diào)查者總數(shù)的65.7%，因此，對(duì)住宅的需要量在近幾年應(yīng)不會(huì)減少。經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，購(gòu)房的時(shí)間與居民收入狀況、婚姻狀況及年齡因素顯著相關(guān)。個(gè)人或家庭收入越高，已婚且年級(jí)較大的消費(fèi)者預(yù)計(jì)購(gòu)房時(shí)間越短；而收入較低、未婚或年紀(jì)尚小的消費(fèi)者越傾向于多年以后購(gòu)房。4.2購(gòu)房目的單一化，改善居住條件仍是購(gòu)房主要目的在問及被調(diào)查者購(gòu)房目的時(shí)，69.3%的人購(gòu)房的首要目的是改善自己居住條件。雖然該題為多項(xiàng)選擇，但僅選此一項(xiàng)而沒選其他項(xiàng)的比例達(dá)到60.2%，這充分說明，在被調(diào)查的人群中，多數(shù)人確實(shí)存在住房消費(fèi)的需要。此外，購(gòu)房純粹為投資的比例不高。此次被調(diào)查消費(fèi)者的購(gòu)房目標(biāo)基本為單項(xiàng)，購(gòu)房目的比較單一。而與兩年前相比，由于當(dāng)時(shí)杭州房?jī)r(jià)還處于飆升時(shí)期，消費(fèi)者購(gòu)房的目的帶有明顯的多重性，他們更希望購(gòu)房既能解決住房問題又能積累家庭財(cái)富，若干年后還能出租或出售獲利。前年的調(diào)查結(jié)果中，雖然所選為改善條件的比例很高，達(dá)到了85.5%，但除了這個(gè)購(gòu)房目的比例較高外，其他目的的比例也高于今年的調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房目的多重性顯而易見。4.3主力需求戶型為三室、面積為90-130平方米之間本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在對(duì)住宅面積的偏好上主要有以下特征：對(duì)中等和中等以上面積需求的比例最大，而對(duì)較小和過大面積的需求的比例較小。這一特征與2003年本中心調(diào)查結(jié)果相符。但在對(duì)不同面積區(qū)間需求的比例上存在差別：本次調(diào)查對(duì)于面積為90-110平方米、110-130平方米的需求比例分別為34.2%和29.2%，分別比2003年的調(diào)查結(jié)果高出7%和1.1%；而對(duì)建筑面積在70-90平方米、50平方米以下的住宅需求比例出現(xiàn)小幅下降；對(duì)面積在130-150平方米之間的需求也出現(xiàn)小幅回落；但對(duì)于建筑面積在150平方米以上的需求比例略有上升。在住宅的戶型上，消費(fèi)者更傾向于三室結(jié)構(gòu)的住房，其中選三室兩廳的比例為38.9%，選三室一廳的占16.6%，兩者所占比例超過了一半。由此可見，消費(fèi)者對(duì)住宅的面積、戶型的需求更趨向于舒適和實(shí)用，中等以上面積、多廳室的房屋仍然最受消費(fèi)者歡迎。4.4高層、小高層住宅需求增加從住房類型上，消費(fèi)者更傾向于高層和小高層住宅，對(duì)兩者的需求比例有增加的趨勢(shì)，分別由2003年的8.2%和30.5%上升到今年的10.8%和40.4%。而對(duì)多層住宅的需求比例下降，從2003年的49.4%下降到今年的42.4%。其主要原因一方面是消費(fèi)者考慮到近兩年杭州市區(qū)土地供給狀況嚴(yán)峻這一客觀情況，市區(qū)內(nèi)大量開發(fā)多層住宅的可能性降低；另一方面越來越多的消費(fèi)者從觀念上接受了高層和小高層住宅。消費(fèi)者對(duì)于排屋、別墅等豪華型住宅的偏好比例降低，分別由前年的9.5%和2.4%下降到今年的4.9%和1.6%。4.5購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大，郊區(qū)漸成熱點(diǎn)從消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)位的選擇看，出現(xiàn)中間向四周發(fā)散趨勢(shì)。雖然城西仍是熱點(diǎn)區(qū)域，有31.5%的人選擇該項(xiàng)，但從總體上看，消費(fèi)者對(duì)杭州主城區(qū)住宅的需求比例減少，而對(duì)于下沙、余杭、蕭山等近郊和遠(yuǎn)郊以及近兩年來發(fā)展態(tài)勢(shì)較好的濱江區(qū)域的住宅需求比例上升。對(duì)下沙和濱江區(qū)域需求的比例分別從2003年的2.3%和4.6%上升到今年的6%和10.2%。對(duì)濱江區(qū)位的需求比例已經(jīng)脫離低迷狀態(tài)，而對(duì)蕭山和余杭兩區(qū)域的需求雖有所上升，但仍舊保持低比例狀態(tài)。本次被調(diào)查居民對(duì)主城區(qū)住宅需求的比例總計(jì)為76.5%，這一數(shù)字比2003年的88.6%降低了12.1個(gè)百分點(diǎn)；而對(duì)近、遠(yuǎn)郊的住宅需求比例則從2003年的11.4%上升到今年的23.5%。隨著杭州市交通設(shè)施、環(huán)境狀況、生活配套等條件的不斷完善，未來對(duì)近郊和遠(yuǎn)郊的住宅需求仍會(huì)不斷增加，對(duì)市中心住宅的需求因受環(huán)境和價(jià)位的影響，將逐漸減少。4.6價(jià)格接受度增加，主力需求單價(jià)在5500-10000元之間價(jià)格一直是非常敏感的熱點(diǎn)。杭州近兩年價(jià)格的上漲也促使居民能接受的心理價(jià)位提高，雖然消費(fèi)者收入提高的速度遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲的速度。在消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度上，可接受的價(jià)格上升幅度較大。預(yù)計(jì)價(jià)格在4500元/平方米的比例僅為17.7%，而兩年前該比例為66.1%；預(yù)計(jì)購(gòu)房?jī)r(jià)格在4500-5500元/平方米檔的比例也比2003年減少，從前年的28%下降到今年的17.2%；5500-7000元/平方米是本次調(diào)查中消費(fèi)者最能接受的價(jià)格區(qū)間，預(yù)計(jì)價(jià)格在此范圍內(nèi)的比例達(dá)到29.7%，而兩年前最可能接受的價(jià)格區(qū)間是3500-4500元/平方米，該比例高達(dá)26.6%。此外，本次調(diào)查還表明，對(duì)于中高價(jià)、高價(jià)房的接受比例大幅度提高，選擇7000-8500元/平方米、8500-10000元/平方米和10000元/平方米以上價(jià)格的比例分別為18.8%、13.4%、3.2%，而預(yù)計(jì)價(jià)格在7000元/平方米以上的比例在2003年僅為0.6%?？梢钥闯?，杭州房?jī)r(jià)現(xiàn)狀歷練了消費(fèi)者的心理接受度。4.7對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)看法不一，調(diào)控影響不明顯在對(duì)于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)3-5年的趨勢(shì)預(yù)測(cè)上，兩次調(diào)查的結(jié)果大體相同，僅在認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲和保持不變的比例上差別稍大。雖然國(guó)家宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái)，也給杭州樓市造成了不小的沖擊，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者中認(rèn)為未來3-5年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)上漲的比例卻從前年的18.8%上升到今年的23.9%，增長(zhǎng)了5.1%；預(yù)計(jì)下降的比例基本沒變，前后兩次調(diào)查分別為28.9%和28.6%。實(shí)際上，房?jī)r(jià)的上升和下降與購(gòu)房者的心理預(yù)期有緊密聯(lián)系。因?yàn)樾睦眍A(yù)期會(huì)促使購(gòu)房者采取相應(yīng)的消費(fèi)行為，而消費(fèi)行為又直接導(dǎo)致價(jià)格的上升或下降。4.8小結(jié)購(gòu)房意愿是整個(gè)購(gòu)房消費(fèi)行為的開始。本部分主要分析了購(gòu)房者在購(gòu)房目的、購(gòu)房行為時(shí)間、購(gòu)房面積、戶型與區(qū)位以及購(gòu)房?jī)r(jià)格等方面的偏好。在購(gòu)房目的方面，對(duì)于杭州大部分的購(gòu)房者來說，改善居住條件仍是其購(gòu)房的首要目的，此結(jié)果與2003年的調(diào)查結(jié)果相同。將本次調(diào)查的結(jié)果與兩年前的結(jié)果相比較，我們發(fā)現(xiàn)兩個(gè)變化：其一是僅從投資角度購(gòu)房的比例減少，這是杭州房市正常發(fā)展的一個(gè)積極因素；其二是購(gòu)房目的專一化。消費(fèi)者購(gòu)房目的的雙重性甚至多重性被基本打破。這也說明，今年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)和當(dāng)前杭州樓市的發(fā)展?fàn)顩r，考驗(yàn)了消費(fèi)者的投資或投機(jī)心理。預(yù)計(jì)在樓市前景明朗之前，樓市中投資或投機(jī)行為仍會(huì)逐漸減少，這有利于住宅的正常消費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。從購(gòu)房的區(qū)域偏好來看，相對(duì)于蕭山、余杭、濱江，購(gòu)房者更偏愛老城區(qū)，但與兩年前的調(diào)查相比，選擇老城區(qū)和新區(qū)域的比例差距呈現(xiàn)逐漸縮小的趨勢(shì)。事實(shí)上，消費(fèi)者在購(gòu)房區(qū)域方面的變化受到近年來房?jī)r(jià)上漲的影響較大，主城區(qū)的住宅價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民的接受度，促使居民不得不選擇離主城區(qū)較遠(yuǎn)的郊區(qū)或新區(qū)域。盡管如此，隨著杭州交通、配套的進(jìn)一步完善，選擇近、遠(yuǎn)郊也不失為明智之舉。在老城區(qū)中，城西仍是首選；新區(qū)中，濱江熱度近兩年來增加。面積與戶型也是住房需求的兩個(gè)重要參考指標(biāo)。在購(gòu)房的面積方面，本次調(diào)查顯示，面積在90-130平方米、三室兩廳的住宅對(duì)消費(fèi)者具有更大的吸引力。此外，我們還發(fā)現(xiàn)本年度宏觀調(diào)控措施的不斷出臺(tái)并沒有改變消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)前景的判斷。預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲的比例有所提高，而認(rèn)為會(huì)下降和保持不變的比例稍有減少。購(gòu)房者愿意支付的房?jī)r(jià)是購(gòu)房行為的一個(gè)重要因素。這體現(xiàn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。從兩次調(diào)查的結(jié)果看，消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格承受度有大幅度提高。其可能的原因一方面是兩年間杭州房?jī)r(jià)上漲迅速所致，另一方面與消費(fèi)者收入的提高密切相關(guān)。大部分消費(fèi)者對(duì)杭州樓市的發(fā)展較為樂觀，選擇房?jī)r(jià)在未來3-5年內(nèi)上漲或持平的比例總計(jì)為61.9%。若不考慮其他因素，從消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)上看，杭州的房?jī)r(jià)上升的可能性較大。五、購(gòu)房資金分析5.1付款方式中商業(yè)按揭唱主角從付款方式來看，被調(diào)查者中選擇商業(yè)按揭的比例最高，達(dá)到50.8%；其次為公積金貸款和組合貸款，比例分別為19.9%和13.3%；一次性付款的比例也達(dá)到11%；采用分期付款的比例為4.9%。經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，采用何種付款方式與居民所持金融資產(chǎn)的數(shù)量顯著相關(guān)。持有的金融資產(chǎn)數(shù)量越多，則采取的付款方式越可能是一次性付款或商業(yè)按揭。與2003年的調(diào)查結(jié)果相比，采用商業(yè)按揭的比例有大幅度提高，2003年的比例僅為31.3%；采用公積金貸款的比例則降低了近20個(gè)百分點(diǎn)。5.2一半人首付款低于20萬元，八成人月還款額少于4000元在購(gòu)房首付款上，選擇首付額度在8萬-15萬的比例是27.6%，是所有備選額度區(qū)間中比例最高的。其次是15萬-20萬元，比例為23.3%。首付款在20萬-30萬元、30萬-40萬元和40萬元以上的比例也不低，分別為19.8%、11.1%和12.8%。而首付額在8萬元以下的比例較小，僅為5.4%。在被調(diào)查者中，能承受的月還款額為2000元以下的比例為15.6%；2000-3000元之間的比例最多，為43.9%；有22.8%的人能承受3000-4000元的月還款額；能承擔(dān)4000-5000元、5000-6000元、6000-7000元以及7000元以上的月還款額的比例依次為9.1%、4.3%、1.2%和3.1%，四項(xiàng)比例之和為17.7%。該結(jié)果與2003年的調(diào)查相比差異顯著。隨著收入的提高，居民能承受的月還款額有大幅度提高。居民在消費(fèi)心理上的變化可見一斑。5.3家庭金融資產(chǎn)差距較大，貸款和儲(chǔ)蓄是購(gòu)房主要資金來源從本次調(diào)查結(jié)果來看，家庭金融資產(chǎn)(包括存款、債券、股票、基金等，以人民幣計(jì)算)在中等及以下水平的各檔次所占比例接近，如在10萬元以下的比例為23%，10萬-20萬元以下的比例為24.9%，20萬-40萬元之間的比例為23.6%。金融資產(chǎn)持有量數(shù)額在40萬-60萬元、60萬-80萬元和80萬元以上的比例分別為12.3%、5.9%和10.3%?？梢钥闯鲭m然有近一半的人金融資產(chǎn)在20萬元以下，但持有資產(chǎn)數(shù)額高的比例也相對(duì)較高。在資金來源方面，被調(diào)查者中將個(gè)人儲(chǔ)蓄積累作為首要資金來源的比例最高，達(dá)到43.4%。而銀行已成為購(gòu)房者資金來源的第二個(gè)選擇，將商業(yè)貸款作為首要資金來源的比例為26.5%。5.4公積金成為多數(shù)單位唯一住房福利隨著住宅市場(chǎng)化的深入，大部分單位在職工住宅方面的政策均能按國(guó)家的規(guī)定執(zhí)行。在被調(diào)查者中，單位為其繳納住房公積金的比例為69.4%，有近三分之一的單位不提供公積金。當(dāng)然，公積金數(shù)額的多少與消費(fèi)者的個(gè)人收入有直接關(guān)系。在所調(diào)查的人群中，幾乎沒有單位為職工提供購(gòu)房補(bǔ)貼。從這一點(diǎn)看，對(duì)于沒有享受過福利分房的年輕員工來說，由于所在單位提供的住房福利有限，不能對(duì)其改善住房條件提供本質(zhì)幫助。5.5小結(jié)與2003年的調(diào)查結(jié)果相比，購(gòu)房者資金實(shí)力在兩年內(nèi)有了較大程度的提高。無論是月還款額、首付款額度，還是家庭金融資產(chǎn)的持有量，均有顯著提高。當(dāng)然，這與消費(fèi)者收入的增加緊密相關(guān)。本次調(diào)查進(jìn)一步表明，隨著住房制度改革的深入和銀行個(gè)人住房貸款“門檻”的調(diào)整。杭州居民的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。他們正逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，基本樹立了貸款購(gòu)房這一觀念。而公積金由于其數(shù)額有限且條件嚴(yán)格，購(gòu)房者中應(yīng)用此種方式的比例很小，說明公積金在消費(fèi)者真正購(gòu)房時(shí)能發(fā)揮的作用并不大。從企業(yè)提供的住房福利上看，目前被調(diào)查人群所在的單位已經(jīng)對(duì)員工的住房基本不提供除公積金以外的任何補(bǔ)貼措施。即使提供公積金，大部分單位為員工繳納的數(shù)額也較低，59.6%的單位提供的額度在500元/月以下。雖然，公積金的上繳額度較低與大部分員工個(gè)人收入不高密切相關(guān)，但是，大多數(shù)企業(yè)就低不就高的現(xiàn)象也是不可忽視的原因。在杭州這樣房?jī)r(jià)處于高水平的地區(qū)，若沒有薪酬上的優(yōu)勢(shì)和政府、企業(yè)的支持，必定會(huì)影響人才的引進(jìn)和留住。六、購(gòu)房決策分析6.1開發(fā)商品牌和報(bào)紙成為最重要的信息來源和廣告類型對(duì)于購(gòu)房的信息，我們從來源和信息類型方面作了調(diào)查。在信息來源的問題上的調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房者對(duì)平時(shí)了解的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌和聲譽(yù)等信息最為重視，該選項(xiàng)的均值最高，達(dá)到3.68。媒體廣告和開發(fā)商提供的各種宣傳資料也是比較重要的消息來源，均值分別為3.36和3.33。雖然親朋好友的推薦可信度較高，但這并不是購(gòu)房信息的主要來源，重要性在四個(gè)選項(xiàng)中最低。本次對(duì)于該問題的調(diào)查結(jié)果與2003年的不同之處在于宣傳資料和親友推薦兩個(gè)選項(xiàng)位置的變化。開發(fā)商的品牌聲譽(yù)和媒體廣告在兩次調(diào)查中都處在第一、第二位。這從側(cè)面說明，隨著工作節(jié)奏的加快，各種媒介廣告的不斷盛行，通過與親友交流得到信息的可能性有降低的趨勢(shì)。在消費(fèi)者關(guān)注的房地產(chǎn)廣告和宣傳類型上，我們要求被調(diào)查者選出3個(gè)最為關(guān)注的房地產(chǎn)廣告和宣傳形式。從圖6.2中可以看出，報(bào)紙廣告是消費(fèi)者最為關(guān)注的形式，選擇此項(xiàng)的比例高達(dá)65.1%。關(guān)注度位居其次的是房交會(huì)這種形式，該項(xiàng)比例為58.9%。開發(fā)企業(yè)售樓處的模型、介紹以及樣板房等形式也是購(gòu)房者比較關(guān)注的宣傳形式，該項(xiàng)比例為42.3%。購(gòu)房者對(duì)路牌廣告關(guān)注度最低，比例僅為12.2%。選擇開發(fā)商舉辦的推介活動(dòng)、開發(fā)商印制的樓書等兩種廣告形式的比例分別為24%和41.3%。該問題調(diào)查結(jié)果的排序情況與2003年的調(diào)查結(jié)果完全相同。這說明，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，報(bào)刊廣告的效果最佳，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)該形式的關(guān)注度最大。房交會(huì)也繼續(xù)成為消費(fèi)者獲取信息的主要來源。路牌廣告目前仍沒有得到消費(fèi)者足夠的關(guān)注。6.2房屋質(zhì)量成為購(gòu)房者擔(dān)心的首要因素為了了解對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房決策的影響因素以及該影響因素的重要性程度，我們分別設(shè)置了購(gòu)房過程中擔(dān)心的因素以及購(gòu)房時(shí)看重的因素兩個(gè)問題。在購(gòu)房過程中擔(dān)心的因素問題上的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不兌現(xiàn)是消費(fèi)者在購(gòu)房過程中最擔(dān)心的三大因素。在房屋質(zhì)量上，60.6%的人選擇了最重要，選擇一般的比例為21.8%，僅有3.7%的人認(rèn)為不重要，此項(xiàng)擔(dān)心度的均值為4.22。其次是對(duì)配套不兌現(xiàn)的擔(dān)心，均值為4.16，有近一半的人選擇了最擔(dān)心。對(duì)宣傳失真的擔(dān)心程度均值也達(dá)到了4.09。在表述的幾個(gè)選項(xiàng)中，購(gòu)房者相對(duì)最不擔(dān)心的因素是交付時(shí)間及時(shí)與否，均值為3.63。對(duì)于面積誤差和辦證時(shí)間兩個(gè)因素，可以說有超過一半的人對(duì)于這兩個(gè)問題擔(dān)心程度較高。6.3房屋質(zhì)量和房產(chǎn)價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房最為看重的因素若購(gòu)房者決定購(gòu)買某處房產(chǎn)，該房產(chǎn)應(yīng)該是具有某個(gè)或多個(gè)吸引消費(fèi)者的特征。那么哪些特征是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)看重的呢？為了解該問題，我們?cè)谡{(diào)查中提供以下九個(gè)因素：住宅價(jià)格、建筑和戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商的品牌和信譽(yù)、居住區(qū)社會(huì)環(huán)境、地理位置和