百聯(lián)地塊商業(yè)前期研展分析(2011年3月17日最終提案修改版)

商業(yè)選型、商業(yè)定位、產(chǎn)品規(guī)劃建議通過(guò)以下方式進(jìn)行論證龍水南路商業(yè)規(guī)劃建議報(bào)告目錄二、辦公市場(chǎng)分析三、商業(yè)市場(chǎng)分析五、商業(yè)模式評(píng)估本案辦公部分選型分析徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析公寓式辦公市場(chǎng)分析辦公部分選型建議服務(wù)式公寓定義服務(wù)式公寓定位服務(wù)式公寓面積定位服務(wù)式公寓附加值研究服務(wù)式公寓層高研究服務(wù)式公寓精裝修研究本案周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研本案輻射范圍內(nèi)消費(fèi)群分析本案周邊未來(lái)商業(yè)供應(yīng)分析本案交通情況分析本案輻射范圍初判商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)模式評(píng)估商業(yè)模式合理優(yōu)化建議方案一：全商業(yè)模式方式：集中式格局全商業(yè)體量方案二：全辦公模式方式：全辦公為主+配套商業(yè)方案三：商辦混合模式方式：商辦比例合理配置商業(yè)面積：3萬(wàn)平建面：功能：區(qū)域商業(yè)中心輻射：3公里范圍內(nèi)？商業(yè)面積：辦公配套不超過(guò)20%？；功能：商務(wù)配套型商業(yè)；輻射：本項(xiàng)目辦公商業(yè)面積：？功能：？輻射：？預(yù)估3萬(wàn)建筑面積商業(yè)性質(zhì)用地的三個(gè)方案：全商、全辦、商辦混合三、本案定位的三種方向第二部分辦公市場(chǎng)分析本案辦公部分選型分析徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析公寓式辦公市場(chǎng)分析辦公部分選型建議服務(wù)式公寓定義服務(wù)式公寓定位服務(wù)式公寓面積定位服務(wù)式公寓附加值研究服務(wù)式公寓層高研究服務(wù)式公寓精裝修研究辦公產(chǎn)品類(lèi)型研究：純商務(wù)辦公、公寓式辦公兩種類(lèi)型類(lèi)型一：純商務(wù)辦公分為甲級(jí)寫(xiě)字樓與乙級(jí)寫(xiě)字樓類(lèi)型二：公寓式辦公分單身公寓與服務(wù)式公寓純商務(wù)辦公類(lèi)型定義：公寓式辦公類(lèi)型定義：甲級(jí)辦公核心條件單身公寓核心條件地段：地處CBD核心商圈范圍建筑結(jié)構(gòu)：高層、超高層點(diǎn)式核心筒結(jié)構(gòu)交通：軌道交通聚集，行車(chē)通達(dá)性高價(jià)格：低總價(jià)地段：交通方便、環(huán)境優(yōu)美戶(hù)型：中小戶(hù)型、挑高較高配置：精裝修通水電服務(wù)式公寓核心條件服務(wù)：國(guó)際星級(jí)管理服務(wù)地段：交通方便、環(huán)境優(yōu)美戶(hù)型：中小戶(hù)型、舒適奢侈配置：豪華全裝全配單身公寓是被服務(wù)對(duì)象在一定階段內(nèi)使用，具有過(guò)渡性質(zhì)的公寓模式?？蛻?hù)多為年輕白領(lǐng)和投資者；總投資較小，可兼顧居住和投資。服務(wù)于高級(jí)流動(dòng)性辦公租戶(hù)的物業(yè)類(lèi)型，既能提供酒店的專(zhuān)業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格。對(duì)產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，是一種前期投資大，后期回報(bào)率高的投資；對(duì)長(zhǎng)期租賃客戶(hù)來(lái)說(shuō)，是一種比酒店更經(jīng)濟(jì)的住宿方式。2、服務(wù)式公寓1、單身公寓乙級(jí)辦公核心條件地段：地處區(qū)域型商圈建筑結(jié)構(gòu)：高層、多層點(diǎn)式、板式交通：交通方便、路況要求不高、交通通達(dá)對(duì)于甲級(jí)和乙級(jí)沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分及方式。每個(gè)物業(yè)公司都有不同評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)?；谑袌?chǎng)的相對(duì)質(zhì)量由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量。其考量標(biāo)準(zhǔn)為以下幾部分：樓宇品質(zhì)（包括裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)）、建筑規(guī)模、客戶(hù)進(jìn)駐、物業(yè)服務(wù)、交通便利、所屬區(qū)位、智能化等10項(xiàng)指標(biāo)通過(guò)綜合評(píng)定打分后，達(dá)到一定分值來(lái)判斷。

一、本案辦公部分選型分析——類(lèi)型分析徐匯區(qū)甲級(jí)辦公市場(chǎng)租金呈現(xiàn)滯漲現(xiàn)象，空置率正在逐年提升二、徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析——租金與空置率受金融危機(jī)影響，徐匯區(qū)辦公樓租金水平近年來(lái)處于較低位，基本僅保持在6元/㎡/天左右空置率自08年起，亦呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，平均每年增加1個(gè)百分點(diǎn)。徐匯區(qū)辦公樓過(guò)往租金及空置率（2004-2010）徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓基本只租不售，銷(xiāo)售型辦公樓去化情況一般二、徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析——銷(xiāo)售情況徐匯辦公項(xiàng)目地址開(kāi)盤(pán)時(shí)間成交面積（㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）累積成交套數(shù)月均去化（月/套）綠地濱江國(guó)際中心龍華路1775號(hào)2010-10-27255219527491910光啟城宜山路425號(hào)2010-10-23328919238091910匯鑫國(guó)際大廈蒲匯塘路150號(hào)2008-11-22103794130620763華宜大廈中山西路2020號(hào)2009-2-1127176265431005項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位級(jí)別租/售徐家匯國(guó)際大廈肇家浜甲級(jí)4.5-5.8元/平/天中金國(guó)際廣場(chǎng)漕溪北路甲級(jí)5.2-6.2元/平/天匯智大廈曹溪北路甲級(jí)4.5-5.8元/平/天美羅城肇嘉浜路甲級(jí)6.5-8元/平/天港匯廣場(chǎng)虹橋路甲級(jí)8-10元/平/天亞太企業(yè)大樓肇家浜路甲級(jí)4.5-4.9元/平/天出租項(xiàng)目明細(xì)2010年徐匯在售辦公市場(chǎng)明細(xì)徐匯區(qū)辦公市場(chǎng)存量：17.36萬(wàn)㎡徐匯區(qū)未來(lái)三年內(nèi)，將有75.7萬(wàn)㎡

的辦公產(chǎn)品陸續(xù)推出，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。徐匯區(qū)辦公樓未來(lái)供應(yīng)量大，市場(chǎng)去化壓力較大2010年華宜大廈入市，其中辦公面積約為2.7萬(wàn)平米；2012年徐家匯中心建成，其中辦公樓30.5萬(wàn)平方米；2013年徐家匯萬(wàn)體館旁邊會(huì)有15萬(wàn)平方米的辦公樓供應(yīng)；2010-2015年上海南站以北區(qū)域?qū)?huì)有20萬(wàn)平方米的辦公樓入市；2020年，徐匯濱江商務(wù)區(qū)還有約123萬(wàn)平方米的辦公樓入市。二、徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析——存量與供應(yīng)量名稱(chēng)上市時(shí)間存量（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元）綠地濱江國(guó)際中心10-12-106.2452749漕河涇項(xiàng)目10-4-134.6616629光啟城10-11-84.2132809華宜大廈09-4-80.9026882匯鑫國(guó)際大廈09-7-20.6928102嘉匯國(guó)際廣場(chǎng)06-10-260.4624549上海青之旅

10-12-60.2016916合計(jì)

17.36

徐匯區(qū)辦公市場(chǎng)存量巨大未來(lái)新增供應(yīng)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃屬于高檔居住區(qū)，周邊商務(wù)氛圍缺乏。辦公樓銷(xiāo)售速度較慢且租金較低。

本案地塊條件1、建筑條件：限高60M臨近濱江優(yōu)勢(shì)2、環(huán)境條件：不具備CBD商圈性質(zhì)社區(qū)居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)3、交通條件：通達(dá)性不佳近內(nèi)環(huán)優(yōu)勢(shì)4、區(qū)域規(guī)劃：高端居住區(qū) 有一定高端人群徐匯市場(chǎng)條件1、辦公售價(jià)：均價(jià)低于周邊同地段服務(wù)式公寓2、辦公租價(jià)：租金回報(bào)率較低3、辦公去化：市場(chǎng)壓力較大去化較慢4、區(qū)域規(guī)劃：高端商務(wù)中心二、徐匯區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析結(jié)論——不適合建造寫(xiě)字樓

三、公寓式辦公市場(chǎng)分析——選型借鑒單身公寓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓典型項(xiàng)目：香港廣場(chǎng)、盛捷服務(wù)式公寓、鵬利輝盛閣、雅詩(shī)閣單身公寓典型項(xiàng)目：愛(ài)都公寓、長(zhǎng)青公寓、金橋酒店公寓江橋萬(wàn)達(dá)SOHO、中環(huán)永新國(guó)際廣場(chǎng)、祥騰生活廣場(chǎng)上海服務(wù)式公寓主要集中在中環(huán)內(nèi)的各中心商務(wù)區(qū)，單身公寓產(chǎn)品分布在中環(huán)外，中環(huán)內(nèi)的單身公寓產(chǎn)品寥寥無(wú)幾徐匯區(qū)公寓式辦公：徐家匯服務(wù)式公寓集中供應(yīng)在03與06年項(xiàng)目名稱(chēng)地址目前二手價(jià)格主力面積名仕苑廣元西路88號(hào)42000元/平米92㎡120-140㎡芝大廈衡山路41號(hào)50000元/平米55-110㎡濱江帶沿線(xiàn)服務(wù)式公寓成為市場(chǎng)空白。徐家匯與衡山路多為外籍人士租賃，其芝大廈、名仕苑等高端服務(wù)式公寓僅出售少量二手樓盤(pán)，徐匯現(xiàn)未有新建出售型服務(wù)式公寓。項(xiàng)目名稱(chēng)地址目前二手價(jià)格主力面積電影華苑零陵路751號(hào)32000元/平米65-80㎡巴黎時(shí)韻襄陽(yáng)南路494號(hào)

30000元/平米35-53㎡服務(wù)式公寓單身公寓服務(wù)式公寓二手價(jià)格：42000-50000元/平米單身公寓二手價(jià)格：30000-32000元/平米三、公寓式辦公市場(chǎng)分析——售價(jià)分析溢價(jià)36-40%港匯廣場(chǎng)三、公寓式辦公市場(chǎng)分析——租金分析地址:虹橋路3號(hào)建筑面積：港匯中心：13.4萬(wàn)平米港匯廣場(chǎng)SA（服務(wù)式公寓）：8.5萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)商:恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)

物業(yè)管理公司:仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：31.50元/平方米·月樓層狀況：港匯中心雙塔寫(xiě)字樓：高225米（51層）港匯廣場(chǎng)SA（服務(wù)式公寓）：一棟共93套單元建筑項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)間面積租金出租率服務(wù)式公寓（港匯廣場(chǎng)SA）50-15610-13.588%單身公寓（港匯花園）80-1029-10.590%港匯廣場(chǎng)服務(wù)式公寓相比于單身公寓產(chǎn)品，租金溢價(jià)達(dá)15%四、辦公部分選型建議服務(wù)式公寓我司建議，本項(xiàng)目辦公部分選型為：本項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍較差，且辦公樓銷(xiāo)售速度較慢且價(jià)格較低酒店式單身公寓以小面積低總價(jià)吸引普通投資者，但不符合本項(xiàng)目的地塊屬性。服務(wù)式公寓以高等級(jí)服務(wù)、高售價(jià)、高回報(bào)率符合本項(xiàng)目的地塊特征和客戶(hù)屬性。五、服務(wù)式公寓定義

服務(wù)式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，最早起源于歐洲。既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這些物業(yè)成了酒店服務(wù)式公寓的雛形。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓各自的長(zhǎng)處，因此一經(jīng)推出即倍受商務(wù)人士的歡迎，隨即風(fēng)行歐美。提供的服務(wù)包括：（1）大堂接待；（2）班車(chē)服務(wù)；（3）免費(fèi)或會(huì)員制的會(huì)所，包括各項(xiàng)娛樂(lè)、餐飲和休閑健身設(shè)施；（4）家政服務(wù)，如代購(gòu)代付、代請(qǐng)女傭、郵政等；（5）客房清潔（免費(fèi)提供一周一次或二次的清潔打掃服務(wù)）；（6）洗衣服務(wù)（免費(fèi)或定額免費(fèi)服務(wù)）；（7）24小時(shí)保安；（8）商務(wù)服務(wù)，如打印、傳真；（9）私人醫(yī)療看護(hù)服務(wù)等。服務(wù)式公寓戶(hù)型110平方以下錯(cuò)開(kāi)與本案住宅物業(yè)的面積定位20F20F20F20F20F20F七、服務(wù)式公寓面積定位——內(nèi)部情況名稱(chēng)房型面積面積占比套數(shù)套數(shù)占比120m22R2880038%24045%140--150m23R2784037%19236%160--180m24R1224016%7213%200m24R60008%306%總計(jì)74880100%534100%20F20F20F20F20F20F徐匯區(qū)現(xiàn)有服務(wù)式公寓市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)別與本案契合度不高主要分析服務(wù)式公寓產(chǎn)品以中、內(nèi)環(huán)區(qū)域之間產(chǎn)品為研究對(duì)象七、服務(wù)式公寓面積定位——外部情況1、徐匯區(qū)服務(wù)式公寓均為早期產(chǎn)品，目前可售型服務(wù)式公寓稀缺。3、徐匯區(qū)服務(wù)式公寓分布在以徐家匯為核心的周邊位置。2、徐家匯服務(wù)式公寓均以保留物業(yè)進(jìn)行租賃較多。服務(wù)式公寓調(diào)研及研究范圍原則：本案區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，服務(wù)式公寓以中內(nèi)環(huán)區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象全市銷(xiāo)售類(lèi)服務(wù)式公寓觀察：上海內(nèi)環(huán)內(nèi)服務(wù)式公寓相對(duì)而言以大面積房型為主。中內(nèi)環(huán)間的產(chǎn)品面積偏?。ū景杆鶎賲^(qū)域），主要集中在60-80㎡。中內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)主力面積段：60-80㎡（一房）一房比例：60%二房比例：29%三房以上：11%主力面積段：80-120㎡、150-180㎡一房比例：18%二房比例：44%三房以上：38%中心鉑庭主力面積：37-50㎡均價(jià)：24000元/㎡中鐵中環(huán)主力面積：50-65㎡均價(jià)：25000元/㎡郡江國(guó)際主力面積：60-90㎡均價(jià)：21000元/㎡濟(jì)南路8號(hào)主力面積：82-119㎡均價(jià)：110000元/㎡城市一品苑主力面積：156-180㎡均價(jià)：62500元/㎡房型比例：內(nèi)環(huán)—1R:2R:3R(以上)2：4：4中內(nèi)環(huán)：1R:2R:3R(以上)6：3：1電影華苑主力面積：65-80㎡均價(jià)：32000元/㎡七、服務(wù)式公寓面積定位——外部情況面積段房型面積占比60-80m21房2廳1衛(wèi)60%90-110m22房2廳2衛(wèi)40%總計(jì)100%基于大面積產(chǎn)品主要集中在高檔住宅部分和有利于服務(wù)式公寓快速銷(xiāo)售的原則。因此，服務(wù)式公寓面積及戶(hù)型定位為：七、服務(wù)式公寓面積定位——戶(hù)型建議戶(hù)型及面積定位原則：一、控制總價(jià)，促進(jìn)銷(xiāo)售原則——戶(hù)型面積盡量控制；二、避開(kāi)同區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)原則——徐匯區(qū)100平方米以下戶(hù)型及面積稀缺；三、順應(yīng)本市類(lèi)似區(qū)域主流原則——中內(nèi)環(huán)60-80㎡一房和80-120二房為主流。本項(xiàng)目為高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品，為保證舒適性，建議標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.3米，室內(nèi)凈高為2.9米，中央空調(diào)部分吊頂為25-28cm。八、服務(wù)式公寓層高研究在硬性指標(biāo)下增大服務(wù)式公寓產(chǎn)品附加值：落地大飄窗戶(hù)型案例：濟(jì)南路8號(hào)挑出落地大飄窗，最大限度享受一線(xiàn)江景及陽(yáng)光成功案例產(chǎn)品指標(biāo)濟(jì)南路8號(hào)利用建筑外觀的設(shè)計(jì)，增加落地大飄窗設(shè)計(jì)，充分考慮到服務(wù)式公寓購(gòu)買(mǎi)人群的心里，大落地飄窗采光及心理感覺(jué)非常大氣，讓消費(fèi)者利益最大化。除了日常居住功能外，還最大限度地利用了落地大飄窗設(shè)計(jì)增強(qiáng)外觀及采光，使住戶(hù)對(duì)空間感受較大。九、服務(wù)式公寓附加值研究——落地大飄窗成功案例產(chǎn)品指標(biāo)恒盛尚海灣利用建筑外觀的設(shè)計(jì)，增加外陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，充分考慮到服務(wù)式公寓購(gòu)買(mǎi)人群的心里，大面積接觸江景，附送面積讓消費(fèi)者利益最大化在硬性指標(biāo)下增大服務(wù)式公寓產(chǎn)品附加值：陽(yáng)臺(tái)64-68平米1房2廳戶(hù)型除了日常居住功能外，還最大限度地利用了挑出陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)增強(qiáng)觀看江景資源，使臨江住戶(hù)能夠享受到浦江的一線(xiàn)江景。戶(hù)型案例：恒盛尚海灣小戶(hù)型挑出陽(yáng)臺(tái)，最大限度享受一線(xiàn)江景九、服務(wù)式公寓附加值研究——陽(yáng)臺(tái)服務(wù)式公寓產(chǎn)品裝修三大核心理由：一、政府要求：規(guī)定新盤(pán)在中心城區(qū)其裝修比例不低于60%。二、產(chǎn)品要求：其高端服務(wù)式公寓精裝修作為產(chǎn)品的基礎(chǔ)配套，并且能夠提升樓盤(pán)整體形象檔次。三、銷(xiāo)售要求：根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)比較，其精裝修樓盤(pán)銷(xiāo)售溢價(jià)能力更高。九、服務(wù)式公寓附加值研究——精裝修在硬性指標(biāo)下增大服務(wù)式公寓產(chǎn)品附加值：精裝修精裝修五大優(yōu)點(diǎn)產(chǎn)品溢價(jià)二次利潤(rùn)優(yōu)化戶(hù)型保持品質(zhì)維持高端形象服務(wù)式公寓產(chǎn)品精裝修價(jià)格約為銷(xiāo)售價(jià)格的10%-15%左右十、服務(wù)式公寓精裝修研究項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格精裝費(fèi)用裝修價(jià)格比例裝修風(fēng)格濟(jì)南路8號(hào)80000-110000元/㎡12000元/㎡10-15%豪華、大氣、適合歐美商務(wù)人士城市一品苑50000-65000元/㎡7000元/㎡11-14%時(shí)尚、簡(jiǎn)約、明快的設(shè)計(jì)風(fēng)格精裝修案例：濟(jì)南路8號(hào)服務(wù)式公寓精裝修品牌標(biāo)準(zhǔn)

濟(jì)南路8號(hào)裝修標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商印尼三林集團(tuán)裝修12000元/㎡廚房配置德國(guó)Poggenpoul整體進(jìn)口定制櫥柜、德國(guó)Kuppersbusch水槽、德國(guó)Kuppersbusch龍頭、德國(guó)Gaggenau電烤爐、微波爐；德國(guó)Kuppersbusch電子烹飪爐/爐圈、排風(fēng)罩、電冰箱、洗碗機(jī)；瑞士Liebherr冷酒器衛(wèi)生間配置德國(guó)Duravit或同等檔次品牌自立式長(zhǎng)型浴缸，獨(dú)立淋浴間，頂端雨淋式花灑以及手柄淋浴花灑、獨(dú)立衛(wèi)生間和抽水馬桶室內(nèi)配置丹麥Bang&Olufsen電視和內(nèi)置DVD播放器、BOSE座臺(tái)揚(yáng)聲器空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)大金中央空調(diào)吸塵系統(tǒng)或凈水系統(tǒng)中央軟水、管道凈水直飲水系統(tǒng)地面廚房、衛(wèi)生間：進(jìn)口石材臥室/客廳：實(shí)木地板墻面廚房、衛(wèi)生間：進(jìn)口石材裝飾操作臺(tái)面連防濺墻客廳、臥室：石材裝飾、木飾面、皮革、鏡面涂料門(mén)/鎖/木飾面實(shí)心門(mén)（防火）窗鋁合金雙層中空玻璃其他配置客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書(shū)房均配備地暖系統(tǒng)；次衛(wèi)配備散熱架采暖大堂天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口天然石材、進(jìn)口地毯、走廊進(jìn)口天然石材、高級(jí)壁布十、服務(wù)式公寓精裝修研究十、服務(wù)式公寓精裝修研究——廚衛(wèi)和客廳為重點(diǎn)本案現(xiàn)預(yù)估銷(xiāo)售價(jià)格約40000元/平，其精裝全配標(biāo)準(zhǔn)建議取市場(chǎng)高值：約6000元/㎡本案預(yù)估裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)7000元/平米占整體費(fèi)用比例配置部分亮點(diǎn)建議硬裝部分廚房櫥柜：博德寶14%中央排煙系統(tǒng)，廚房電話(huà)接聽(tīng)機(jī)能夠方便在做飯時(shí)隨時(shí)接聽(tīng)電話(huà)水槽：弗蘭卡電器：斯曼格廳電器：索尼3D平板電視、先鋒音響、藍(lán)光DVD12%電器配置采用環(huán)繞立體聲音響、3D電視配合藍(lán)光DVD打造立體家庭影院室內(nèi)五金件意大利semar,面板法國(guó)Legrand，插座西門(mén)子、軟裝衛(wèi)生間德國(guó)進(jìn)口bosca熱水系統(tǒng)17%衛(wèi)生間采用同層排水系統(tǒng)，解決漏水、異味、噪音、打掃不便四大煩惱龍頭、花灑：漢斯格雅衛(wèi)?。憾爬S特臥室乳膠漆墻面、金屬地暖9%采用天然實(shí)木地板+部分地暖家具：瑞典宜家、軟裝地面天然石材、實(shí)木地板7%采用天然石材、地板以橡木最佳墻面高檔天然裝飾石材、進(jìn)口踢腳線(xiàn)7%拉法基石膏板天花吊頂、高級(jí)乳膠漆安保法國(guó)arteor智能中空系統(tǒng)，緊急按鈕呼叫遠(yuǎn)程系統(tǒng)4%合計(jì)70%軟裝及家具部分合計(jì)30%具體品牌建議將進(jìn)行專(zhuān)題研究后另行提交第三部分商業(yè)市場(chǎng)分析本案周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研本案輻射范圍內(nèi)消費(fèi)群分析本案周邊未來(lái)商業(yè)供應(yīng)分析本案交通情況分析本案輻射范圍初判商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)本案三公里范圍內(nèi)餐飲業(yè)以小型風(fēng)味餐飲為主，中高端餐飲及休閑餐飲較為稀缺；休閑娛樂(lè)業(yè)以足浴為主，其他中高端休閑娛樂(lè)基本空白；高端會(huì)所及沙龍為本區(qū)域空白。一、本案周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研——餐飲、休閑娛樂(lè)、高端會(huì)所目前周邊基本為90年代建設(shè)的居住社區(qū)，而商業(yè)主要以生活配套為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以日常購(gòu)物、低檔餐飲為主，在業(yè)態(tài)功能、消費(fèi)檔次上均很不成熟。地段分布商業(yè)類(lèi)型龍吳路沿街小面積商鋪分布零散小百貨、小餐飲等街鋪龍水南路以南分布眾多小型便利及標(biāo)準(zhǔn)超市服務(wù)周邊居民喜泰路以西均為小便利店、零散服飾百貨業(yè)態(tài)服務(wù)周邊社區(qū)石龍路以中檔咖啡、休閑、快餐飲等服務(wù)周邊商務(wù)配套商業(yè)羅城路以社區(qū)底商、周邊商務(wù)樓零散配套型商業(yè)為主3公里范圍上海南站（物流商務(wù)中心）本案龍華旅游城（以旅游商業(yè)中心）3公里范圍3公里范圍徐家匯商圈龍華旅游南站徐匯商圈發(fā)展：一個(gè)市級(jí)商圈兩個(gè)區(qū)級(jí)商圈本案三公里商圈已到達(dá)區(qū)域兩大核心商圈——南站商圈和龍華旅游商圈龍華板塊：現(xiàn)有商業(yè)面積約6萬(wàn)㎡，以龍華寺為中心的旅游型商業(yè)為主，南部的龍水南路集中了較多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。上海南站：現(xiàn)有商業(yè)面積約6萬(wàn)㎡，由大量流動(dòng)人口所支撐的站體式商業(yè)，以購(gòu)物百貨物流旅游為主。二、本案輻射范圍初判——受南站與龍華兩大商圈的擠壓未來(lái)：八年內(nèi)將有大量高端住宅入駐，帶來(lái)大量高端消費(fèi)人群三、本案輻射范圍內(nèi)消費(fèi)群分析——未來(lái)約2萬(wàn)高端客戶(hù)入駐本案龍吳路龍瑞路龍水南路喜泰路綠邑新境江頌（中海瀛臺(tái)）宛平南路豐溪路百匯園恒盛尚海灣宛平南路1455弄臨江豪園宛平南路921弄

海波金桂苑龍川北路東航金葉苑龍華西路名稱(chēng)地址總體量（萬(wàn)㎡）總戶(hù)數(shù)恒盛尚海灣宛平南路1455號(hào)281650百匯園宛平南路1518號(hào)301926臨江豪園宛平南路921號(hào)6.7490東航金葉苑龍華西路1號(hào)331600海波金桂苑龍川北路420弄-164江頌(中海瀛臺(tái))龍吳路1268號(hào)201100綠邑新境龍吳路5282.8250未來(lái)項(xiàng)目周邊將陸續(xù)推出7180套的高端住宅，將入住約2萬(wàn)左右的高端客群。本案龍華歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)南龍華板塊未來(lái)將有63萬(wàn)㎡的整體商業(yè)金融規(guī)劃，將形成一個(gè)的區(qū)域商業(yè)中心。未來(lái)3-5年內(nèi)東航地塊將有6萬(wàn)㎡的商業(yè)供應(yīng)。從西到東四、本案周邊未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析——巨大的競(jìng)爭(zhēng)威脅根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)濱江地區(qū)出讓用地以商務(wù)辦公以及商業(yè)金融為主；商業(yè)金融未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過(guò)60萬(wàn)㎡；其中東航地塊的6萬(wàn)㎡商業(yè)，預(yù)計(jì)將在3-5年內(nèi)上市將對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)。四、本案周邊未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析——東航項(xiàng)目的分析東航地塊整體定位方案說(shuō)明：1#地塊存在規(guī)劃審批障礙，有可能按方案一進(jìn)行部分開(kāi)發(fā)（即5萬(wàn)平米）。星級(jí)酒店：48000平方米四、本案周邊未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析——東航項(xiàng)目的分析5#地塊（8.27萬(wàn)㎡，商辦比2：8）；預(yù)計(jì)推出時(shí)間：2017-2020年（預(yù)計(jì)）1#地塊（5萬(wàn)or17.8萬(wàn)㎡，商辦比1：9or2：7）；預(yù)計(jì)推出時(shí)間：未定東航地塊商辦物業(yè)總體量為：132700平方，服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)占比量達(dá)79%東航地塊商辦面積統(tǒng)計(jì)商業(yè)：21300平方服務(wù)式公寓：105400平方酒店：6000平方從統(tǒng)計(jì)餅圖看出，服務(wù)式公寓占比最大為79%，推出商業(yè)比例為16%，酒店為5%。四、本案周邊未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析——東航項(xiàng)目分析商業(yè)：體量：2.1萬(wàn)㎡（方案一）or5.7萬(wàn)㎡（方案二）；定位：配套商業(yè)&兒童體驗(yàn)中心；經(jīng)營(yíng)模式：持有經(jīng)營(yíng)服務(wù)式公寓：體量：6萬(wàn)㎡（方案一）

or12萬(wàn)㎡（方案二）

；定位：服務(wù)于周邊高端商務(wù)人群的高端公寓；經(jīng)營(yíng)模式：持有經(jīng)營(yíng)星級(jí)酒店：體量：0.6萬(wàn)㎡（方案一）

or5.4萬(wàn)㎡（方案二）

；定位：高星級(jí)酒店服務(wù)周邊商務(wù)人群；經(jīng)營(yíng)模式：持有、委托管理辦公：體量：3萬(wàn)㎡（方案二）

；定位：東航總部辦公；經(jīng)營(yíng)模式：持有經(jīng)營(yíng)東航各地塊商辦部分對(duì)本案的影響規(guī)模和綜合配套均優(yōu)于本案，將對(duì)本案形成直面競(jìng)爭(zhēng)，建議在盈利模式上與其形成差異化，將商業(yè)全部出售。體量較大，且不排除開(kāi)發(fā)商提早上市并出售物業(yè)的可能，建議本案服務(wù)公寓盡早上市。對(duì)本案服務(wù)式公寓的居住客戶(hù)會(huì)產(chǎn)生一定分流，但對(duì)銷(xiāo)售影響不大。辦公以自用為主，部分出租，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響微弱?，F(xiàn)有普通消費(fèi)群體較難導(dǎo)入，2012年11號(hào)地鐵與本案距離較近但仍有一定距離，地鐵人流直接導(dǎo)入可能性不大?，F(xiàn)有交通狀況未來(lái)交通發(fā)展公交線(xiàn)路道路狀況龍吳路貫通南北，外環(huán)、滬閔高架貫通東西，兩條隧道—上中路越江隧道和龍耀路越江隧道拉近與浦東的距離。軌道交通2012年上海11號(hào)地鐵南段工程完工，屆時(shí)連接嘉定——浦東，黃石路站靠近本案。56、178、714、720、770、824、958、932、733、932、世博29路、龍吳夜宵線(xiàn)、南南B線(xiàn)、南南線(xiàn)、14條公交線(xiàn)路。56、178、714、720、770、824、958、龍吳夜宵線(xiàn)、南南B線(xiàn)、南南線(xiàn)932733、932733、世博29路本案五、本案交通情況分析——地鐵人流導(dǎo)入有限商圈輻射商圈直接輻射1.5公里范圍內(nèi)，未來(lái)面臨直接商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)面積達(dá)63萬(wàn)平方消費(fèi)人口未來(lái)導(dǎo)入高端人群約2萬(wàn)，相應(yīng)餐飲休閑需求無(wú)法滿(mǎn)足交通地理交通規(guī)劃無(wú)法帶來(lái)大量消費(fèi)人口，地理位置通達(dá)性不佳六、商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀生活配套為主，主題賣(mài)場(chǎng)、中高端的餐飲及娛樂(lè)休閑較少第四部分不同商業(yè)模式下的業(yè)態(tài)定位會(huì)所建議全商業(yè)模式全辦公模式商辦混合模式一、會(huì)所建議1、本案服務(wù)公寓體量不大，沒(méi)有單獨(dú)設(shè)置會(huì)所的必要；2、住宅與服務(wù)公寓會(huì)所功能大部分重疊，可考慮合二為一；3、兩個(gè)地塊關(guān)聯(lián)度較好，存在合用會(huì)所的操作條件。4、住宅地塊較為狹長(zhǎng)，建議將會(huì)所設(shè)置在商辦地塊，更利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。建議：住宅部分及服務(wù)式公寓兩者會(huì)所合并將兩類(lèi)物業(yè)會(huì)所合并，置于商辦地塊中一、會(huì)所建議主要分類(lèi)功能設(shè)置康體類(lèi)健身房、游泳池、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖消閑類(lèi)桌球房、桑拿房、SPA娛樂(lè)類(lèi)棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室商業(yè)/服務(wù)類(lèi)咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能會(huì)議室、商務(wù)中心根據(jù)對(duì)市場(chǎng)中高端項(xiàng)目會(huì)所的研究可以發(fā)現(xiàn)，高檔會(huì)所的平均面積達(dá)3648平方米。建議本案會(huì)所面積最少為：3000㎡會(huì)所功能詳覽：地下空間設(shè)置游泳池，不浪費(fèi)建筑面積一、會(huì)所建議結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，服務(wù)式公寓的會(huì)所功能應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)化與差異化，不僅吸引周邊高檔住宅人群，也可完善高端住所配套功能?；A(chǔ)配套名稱(chēng)面積（平方）健身中心400游泳池800網(wǎng)球場(chǎng)800親子樂(lè)園200桌游室200棋牌室100高端配套壁球室200工藝室100私人影音室200合計(jì)面積為：3000平方配套業(yè)態(tài)組合建議：以基礎(chǔ)配套為主，高端配套為輔方案一：全商業(yè)模式方式：集中式格局全商業(yè)體量方案二：全服務(wù)式公寓模式方式：服務(wù)式公寓為主+配套商業(yè)方案三：商辦混合模式方式：商辦比例合理配置商業(yè)面積：近3萬(wàn)平建面；功能：小型區(qū)域商業(yè)中心；輻射：1.5公里范圍；商業(yè)面積：？功能：商務(wù)配套型商業(yè)；輻射：服務(wù)式公寓與住宅的會(huì)所配套；商業(yè)面積：？功能：？輻射：？預(yù)估3萬(wàn)建筑面積商業(yè)性質(zhì)用地的三個(gè)方案：全商、全服務(wù)式公寓、商辦混合項(xiàng)目定位的三種方向的深入研究：全商業(yè)模式能形成規(guī)模效應(yīng)——應(yīng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)從商業(yè)地塊布局來(lái)看：項(xiàng)目以北WS5地塊、船廠(chǎng)、北外灘地塊、世博地塊等紛紛開(kāi)發(fā)。政府規(guī)劃商業(yè)集中區(qū)以項(xiàng)目北面為主，本案僅3萬(wàn)方商業(yè)不能形成規(guī)模帶動(dòng)效應(yīng)。從自身層面上看：現(xiàn)本案周邊租金水平較低，商業(yè)環(huán)境較差，引進(jìn)主力店有風(fēng)險(xiǎn)，并且回報(bào)率低，短期內(nèi)不能夠達(dá)到理想收益水平。商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)雖有品牌效應(yīng)，但項(xiàng)目以北集中開(kāi)發(fā)商業(yè)，未來(lái)客戶(hù)可能會(huì)流失增加投資資金回籠壓力。本案龍華歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)壓力全商業(yè)模式分割銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較大——無(wú)法銷(xiāo)售全商業(yè)模式未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大——成長(zhǎng)性空間有限二、全商業(yè)模式7、全商業(yè)分析全商業(yè)模式：物業(yè)經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)性有限，未來(lái)盈利不確定性較大建筑占地面積為6695平方用足覆蓋率一層面積均為商鋪商鋪占面滿(mǎn)足50%覆蓋，發(fā)揮商業(yè)最大價(jià)值用足硬性指標(biāo)前提下，合理設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值從而使商業(yè)利益最大化規(guī)劃前提：基地指標(biāo)分析預(yù)估實(shí)際商業(yè)占地≤6695m2指標(biāo)名稱(chēng)數(shù)據(jù)占地13390平方容積率2.2建筑面積約30000平方覆蓋率50%限高60M建筑最大占地面積6695平方注：實(shí)際商業(yè)占地面積未減去退紅線(xiàn)面積。四、商辦混合模式1、商辦比例研究

建議本案僅造1-2F商業(yè)其余均為服務(wù)式公寓建筑面積層數(shù)價(jià)格4F:40%-60%3F:50%—60%2F：70%1F:100%以策源多年商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，在不考慮特殊設(shè)計(jì)的前提下，現(xiàn)有沿街底商與住宅價(jià)格比率在1：1.5，但根據(jù)商業(yè)性質(zhì)考慮到人流導(dǎo)入問(wèn)題，樓層越高人流越少價(jià)值越低，通常3層商業(yè)僅有一層底商價(jià)格的5-6折。三層商鋪售價(jià)低于服務(wù)式公寓價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格層面：商鋪受人流、地段、品牌價(jià)值影響，三層商鋪價(jià)格低于服務(wù)式公寓。銷(xiāo)售速度層面：公寓不受人流、品牌等限制，去化速度更為快速。四、商辦混合模式1、商辦比例研究編號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)建筑指標(biāo)A商業(yè)占地6695平方B商業(yè)樓層1F-2FC一層服務(wù)式公寓大堂占地預(yù)估500平方D商鋪?zhàn)畲蠼?A-C)x2=12390平方E會(huì)所面積地上1000平方。地下2000平方商鋪實(shí)際建面預(yù)估約：10000平米（包含會(huì)所1000平米）服務(wù)式公寓建面約20000平米注：考慮到商業(yè)形態(tài)塑造和交通通線(xiàn)設(shè)計(jì)，商業(yè)二層面積比一層要少一點(diǎn)。本案商業(yè)部分體量在10000平方米左右，服務(wù)式公寓大致在20000平方米左右。四、商辦混合模式1、商辦比例研究商辦比例大致為1：2項(xiàng)目配比判定：發(fā)揮商業(yè)最大價(jià)值商業(yè)體量判定：社區(qū)級(jí)項(xiàng)目環(huán)境判定：濱江核心優(yōu)勢(shì)1萬(wàn)平方商業(yè)體量輻射半徑為1公里社區(qū)型商業(yè)，避免與副商圈形成正面競(jìng)爭(zhēng)1F-2F沿街商業(yè)為商業(yè)價(jià)值最大層級(jí)

利用濱江優(yōu)勢(shì)打造濱江情景式商住高端商業(yè)定位優(yōu)勢(shì)：依靠濱江休閑產(chǎn)業(yè)帶優(yōu)勢(shì)：周邊在建高檔住宅消費(fèi)客群定位按照政府規(guī)劃上海濱江產(chǎn)業(yè)帶大力發(fā)展商辦、餐飲、文化業(yè)態(tài)針對(duì)未來(lái)商辦、周邊高端人群打造中高檔餐飲、娛樂(lè)增強(qiáng)目的性消費(fèi)針對(duì)周邊未來(lái)潛在大量高檔住宅人群打造中高檔娛樂(lè)健身休閑業(yè)態(tài)增強(qiáng)目的消費(fèi)周邊在建社區(qū)無(wú)高檔健身、沙龍會(huì)所業(yè)態(tài)無(wú)法滿(mǎn)足升級(jí)消費(fèi)需求四、商辦混合模式2、項(xiàng)目定位濱江新天地結(jié)合以上定位依據(jù)本案打造為濱江游覽+情景+休閑步行街模式商業(yè)檔次:中高檔商業(yè)定位四、商辦混合模式2、項(xiàng)目定位老碼頭商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比餐飲、娛樂(lè)、零售占比在51：36：13外灘老碼頭占地面積15957㎡總建面積2.5萬(wàn)㎡商街長(zhǎng)度3公里小戶(hù)型面積88-90㎡建筑風(fēng)格古樸工建開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商弘基企業(yè)集團(tuán)物業(yè)類(lèi)型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)租金1F：7.5-8.2元/平/天裝修毛坯交通地鐵9號(hào)物業(yè)管理費(fèi)12元/平/月建筑高度1-5層業(yè)態(tài)比例餐飲680051.32%零售120012.83%休閑娛樂(lè)475035.85%項(xiàng)目在黃浦區(qū)中山南路479號(hào)，緊鄰?fù)鉃〤BD，東與陸家嘴金貿(mào)區(qū)隔江相望；南臨南浦大橋，是世博園往外灘方向的第一個(gè)重要商業(yè)設(shè)施配套；西為上海老城廂，與豫園、淮海路商業(yè)街、上海新天地等城市地標(biāo)遙遙相對(duì)；北距外灘萬(wàn)國(guó)建筑群約1.5公里，項(xiàng)目與黃浦江僅距50米，除了沿江綠化景觀帶、游船碼頭以外，彈格路、當(dāng)當(dāng)車(chē)等老上海德標(biāo)志都將完整再現(xiàn)。本案屬于老城區(qū)舊房改造商業(yè)項(xiàng)目，目前是項(xiàng)目一期。打造成“夜上海風(fēng)尚辦公休閑地”；“零距離接觸外灘的城市旅游休閑地標(biāo)”。四、商辦混合模式3、業(yè)態(tài)組合——案例借鑒空間布局功能商業(yè)類(lèi)型面積業(yè)態(tài)占比地上部分主力業(yè)態(tài)特色餐飲輕餐飲、咖啡廳、特色中餐飲、韓式燒烤、高檔西餐、飲品店小型餐飲：100-150方平中型餐飲：400-600平方40%主力業(yè)態(tài)休閑娛樂(lè)酒吧、健身、SPA、會(huì)所小型休閑：100-200平方中型休閑：400-600平方30%高檔文化教育及公建型商業(yè)配套畫(huà)廊、古玩店、教育培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)、移動(dòng)、銀行、小型零售：45-80平方公建配套：200-300平方30%合計(jì)

100%利用濱江優(yōu)勢(shì)打造本案業(yè)態(tài)組合，預(yù)估配比為40：30：30餐飲：休閑娛樂(lè)：零售四、商辦混合模式3、業(yè)態(tài)組合本案結(jié)合濱江情景特點(diǎn)結(jié)合本案地理環(huán)境設(shè)想業(yè)態(tài)平面布局2F2F天鑰橋南路豐