華夏幸?；鶚I(yè)專題研究

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華夏幸?；鶚I(yè)基本情況2“園區(qū)+地產(chǎn)”模式解讀3盈利模式解讀4資本運作解讀5其它學習與借鑒目錄1華夏幸?；鶚I(yè)基本情況項目整體定位基本概況—工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商，2011年11月借殼上市，在環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)已建三個工業(yè)園，新拓展7個工業(yè)園區(qū)42011年公司新拓展了7個園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設，分別為昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、文安園區(qū)、沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、廣陽園區(qū)及于洪園區(qū)。公司已開發(fā)項目分布2011年9月15日華夏幸?；鶚I(yè)借殼ST國祥上市華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務一級資質(zhì)，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)。2002年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨特運營模式。事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈已投資開發(fā)運營的園區(qū)包括固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。2011年公司新拓展了7個園區(qū)園區(qū)開發(fā)—業(yè)務囊括土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和物業(yè)管理等，并形成了四大產(chǎn)品體系，在新增園區(qū)中都有所體現(xiàn)5新增園區(qū)項目（單位：平方公里）業(yè)務內(nèi)容對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃基礎設施投資建設與管理市政公用設施建設與管理土地整理產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務（招商引資服務）物業(yè)管理廠房建設租賃四大產(chǎn)品體系綜合園區(qū)主題園區(qū)總部公園產(chǎn)業(yè)港房地產(chǎn)開發(fā)—已形成四大系列產(chǎn)品，開工量竣工量以及銷售收入在2010年和2011年實現(xiàn)大幅度上升6公司房地產(chǎn)四大產(chǎn)品系列分布公司房地產(chǎn)新開工、竣工和施工情況公司房地產(chǎn)銷售收入和銷售面積大幅度上升財務指標—2011年末總資產(chǎn)275.8億元，營業(yè)收入77.9億元；近三年總資產(chǎn)復合增長率達67%，營業(yè)收入復合增長率達83.1%7華夏幸?；鶚I(yè)2011年末，總資產(chǎn)達275.8億元，營業(yè)收入達77.9億元；公司近三年發(fā)展迅猛，其總資產(chǎn)復合增長率達67%，營業(yè)收入復合增長率達83.1%。雖然公司的資產(chǎn)負債率較高，基本在85%以上，但這主要受預收賬款過高影響；2011年末去除預售賬款后的資產(chǎn)負債率為24%。預收賬款較高說明公司住宅銷售旺盛，回款良好。公司總資產(chǎn)、營業(yè)收入及其增長率（單位：萬元）華夏幸?；鶚I(yè)各財務指標華夏幸?；鶚I(yè)2011年財務指標良好核心競爭力—戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設能力、招商引資能力8核心競爭力招商引資能力投資建設能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力通過與政府簽訂園區(qū)整體的排他性協(xié)議，通過下屬九通投資和京御房地產(chǎn)公司為政府提供工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設、招商、運營管理的園區(qū)開發(fā)一體化服務，具備較強的投資建設能力公司整合全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)專家，針對每個區(qū)域的具體情況，緊貼政策導向，運用產(chǎn)業(yè)價值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評估等研究方法，為區(qū)域量身定做戰(zhàn)略規(guī)劃方案擁有500余人的專業(yè)招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫結合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設實踐，制定精準的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，并依托強大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力推動落實2園區(qū)+地產(chǎn)模式解讀項目整體定位園區(qū)+地產(chǎn)—與地方政府合作建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時在園區(qū)內(nèi)以及周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)10以產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式投資運營開發(fā)區(qū)，以產(chǎn)業(yè)價值最大化貫穿始終，推動園區(qū)價值最大化、城市價值最大化，以及縣域經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟價值最大化。園區(qū)+地產(chǎn)模式運作模式—一站式、協(xié)同效

應、異地復制11公司的商業(yè)模式高度契合政府訴求一站式解決方案彌補了眾多區(qū)縣級地方政府資金和專業(yè)能力的不足充分發(fā)揮出園區(qū)和地產(chǎn)的協(xié)同效應落地投資額返還制度則解決了代理人問題,實現(xiàn)了政企雙方利益的統(tǒng)一強大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘建立在合理價差基礎上的地產(chǎn)銷售和成熟招商共同保證了公司商業(yè)模式異地復制的成功率?，F(xiàn)金流模式—投資房地產(chǎn)銷售回現(xiàn)反哺土地整理前期費用，政府基建返還、招商傭金以及后期服務將短期盈利轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期盈利12如何解決資金瓶頸成為“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式成敗的關鍵風險剖析—園區(qū)開發(fā)面臨單個園區(qū)收入下降，擴張后管理半徑面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)過于集中，實際銷售有待市場驗證13園區(qū)開發(fā)招商引資收入涉及的固定資產(chǎn)投資將滯后經(jīng)濟下滑反應，土地出讓及企業(yè)投資的減少或?qū)⒃谖磥矸怕?，公司將面臨以更多園區(qū)開發(fā)來彌補單個園區(qū)收入下降的局面。而適宜開發(fā)園區(qū)的區(qū)域在目前來看或許在數(shù)量上還能有不少，但單體規(guī)模將無法達到目前固安和大廠這樣動輒70-100平方公里的規(guī)模。公司未來將需要同時運作多個園區(qū)以維持高增速，這將對公司的管理半徑提出挑戰(zhàn)。公司房產(chǎn)銷售目前過于集中于北京周邊地區(qū)，今年受益于限購所引發(fā)的投資性需求溢出效應。項目過于集中于單一區(qū)域?qū)е鹿疚磥韺⒚媾R單區(qū)域銷售瓶頸的考驗。雖然目前公司大量的預收賬款可保障未來2-3年的業(yè)績增長，但實際銷售的增速將是需要密切關注的方向。園區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)3盈利模式解讀項目整體定位盈利模式—45%的收入來自園區(qū)運營，50%的收入來自園區(qū)住宅開發(fā)15主營業(yè)務收入狀況（單位：億元人民幣）主營業(yè)務收入分布分行業(yè)營業(yè)收入

公司的盈利主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)(園區(qū)一般有30%住宅用地)以及招商引資額的高比例返還(園區(qū)管委會按照落地投資額的45%進行返還)。模式特征—收入彈性大、輕資產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務互補、切合地方政府需求16模式切合地方政府需求,區(qū)域上選擇多,可復制零成本鎖定大量廉價土地儲備,輕資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)收入彈性大,而成本相對固定,盈利存大幅超預期可能園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務互相促進盈利模式具備其他地產(chǎn)所不具備的非常突出的特征模式特征盈利方式—基礎設施建設、土地整理園區(qū)綜合服務費加成10%，新增落地投資額45%17關鍵因素—預先鎖定土地，保障基礎收益、政府高依賴，支付保障、政府支付能力由公司園區(qū)經(jīng)營能力決定18政府支付能力：由公司的園區(qū)經(jīng)營能力決定收入保障度：預先鎖定土地，保障基礎收益政府支付意愿：高依賴，支付保障公司在參與開發(fā)初期即通過鎖定一定數(shù)量的等值土地資源的方式對自己的未來收益進行了保障，也即即使政府在初始基建階段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通過已鎖定的土地資源做房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)現(xiàn)金回流和利潤獲取。在整個園區(qū)開發(fā)模式和收入安排中，政府對項目結算的支付能力歸根結底來自于公司對園區(qū)的經(jīng)營帶來的收益。也即，公司結算的資金來源并不由地方政府在園區(qū)外的財政收入決定，而由公司所經(jīng)營的園區(qū)內(nèi)土地出讓和財政收入決定。只要公司在園區(qū)的公司經(jīng)營可以實現(xiàn)收入，也就有政府支付的資金池，剩余需要考慮的僅是政府支付意愿問題。地方政府支付意愿不僅與當期收入是否豐厚有關，也與未來收入的預期有關；從園區(qū)開發(fā)的運作和盈利模式看，政府讓出短期土地出讓收入的大部分來換取當期的地方GDP和未來長期穩(wěn)定的財政收入；從政府的賬本上看不僅在經(jīng)濟上是受益的，在政績上也是受益的；公司目前開發(fā)的園區(qū)多與縣一級政府相關，這一級的政府，財政壓力更大，對政績的訴求更高，且實現(xiàn)GDP增長的途徑選擇有限。這導致地方政府對公司這樣擁有長期招商引資經(jīng)驗和園區(qū)運作能力和資金實力的公司產(chǎn)生相當程度的依賴；政府的支付意愿將比較積極，而不會刻意押款對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。關鍵因素開發(fā)案例分析—模擬假設以5Km2為基礎園區(qū)開發(fā)單位為例模擬計算企業(yè)和政府的收支情況在不考慮房地產(chǎn)開發(fā)收入和政府稅費收入的情況下：單就園區(qū)開發(fā)而言，政府可以獲取土地出讓收入的18%；從項目開發(fā)的總賬看，政府讓出了大部分的土地出讓收益；園區(qū)的自主收入可充分保障政府在不依靠其余財政收入的情況下支付公司各項分成開支。以6年為周期對“園區(qū)+地產(chǎn)”模式現(xiàn)金流進行了模擬不考慮政府稅費收入和企業(yè)后期園區(qū)維護收入的情況下：公司在運作的第三年凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正；公司先墊資后收款，而政府則先收入后支付；從整體凈現(xiàn)金流來看，政府和公司在成功的開發(fā)園區(qū)和招商引資的前提下將實現(xiàn)共贏。模擬假設開發(fā)案例分析--園區(qū)開發(fā)政府及公司收支情況模擬20開發(fā)案例分析--“園區(qū)+地產(chǎn)”模式開發(fā)現(xiàn)金流模擬21公司凈現(xiàn)金流在第三年變負為正，第四年達到峰值，而后逐年下降，合計總凈現(xiàn)金流為44.8億。公司凈現(xiàn)金流政府凈現(xiàn)金流政府凈現(xiàn)金流在第三年達到峰值，第六年支付公司費用，合計總凈現(xiàn)金流為13.5億。單位：億元4資本運作解讀華夏幸?；鶚I(yè)的資本運作首要問題是融通資金，發(fā)展產(chǎn)業(yè),主要包括四種路徑實現(xiàn)23融通資金的路徑主要有：234外來企業(yè)（機構）的投資資金銀行類金融機構借貸資金非銀行類金融機構：信托、金融租賃籌措的資金公開市場籌集的資金：境內(nèi)A、B股，境外香港、美國、新加坡IPO.124在四種路徑的基礎上建立金融工具節(jié)點，形成自循環(huán)之資金鏈條，并對接外來資金渠道，構建華夏幸福基業(yè)資本生態(tài)圈華夏幸?；鶚I(yè)資本生態(tài)圈25在構建華夏幸福基業(yè)資本生態(tài)圈的同時還要注重打通間接融資渠道，遵循投資原則擔保主體注冊資本金不低于5000萬的擔保公司，形成不低于5億元的擔保能力貸款及投資主體依據(jù)產(chǎn)業(yè)基金公司的運作模式，創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)投資公司，營造產(chǎn)業(yè)投資主體借款主體與銀行類金融機構建立信任型合作關系投資原則根據(jù)產(chǎn)業(yè)價值鏈規(guī)律，投資上下游關聯(lián)性比較緊密的企業(yè)，形成資本運作之節(jié)點信托融資—中融信托股權質(zhì)押信托計劃26具體細節(jié)華夏幸福2011年11月17日披露,控股股東華夏控股日前與中融信托簽訂股權質(zhì)押合同,將其所持上市公司4954.47萬股無限售流通股及7745.53萬股限售流通股質(zhì)押給中融信托,為華夏控股融資提供擔保,質(zhì)押期限為36個月。信托概況第一期信托計劃期限為3年,募集規(guī)模2億元,信托資金將用于受讓華夏控股所持華夏幸福部分股票的股權收益權,到期后由華夏控股實施回購?；蚴菫槲顿Y者參與認購,該信托第一至第三個信托年度的預期年化收益率分別為8.5%、13.5%和18.5%,認購金額在300萬元以上的預期收益率更是在上述基礎上再分別提高1個百分點。華夏控股表示,本次募資用于補充流動資金,決不用于任何地產(chǎn)項目。華夏控股在第一期信托計劃中承諾,除質(zhì)押給受托人的3648萬股股票外,另從其持有的華夏幸福股票中留出1225萬股用于質(zhì)押,以保障當盈利預測不能實現(xiàn)而股票被凍結時,其質(zhì)押給受托人的股票不會被凍結。華夏控股如今選擇在股價尚處高位時進行質(zhì)押融資,則在保證質(zhì)押率在合理范圍的同時,最大限度降低股份質(zhì)押的規(guī)模,以此降低融資成本。信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃概況借款人:三浦威特園區(qū)建設發(fā)展有限公司（簡稱三浦威特）01融資規(guī)模：4.6億元；期限：12+6個月（滿1年可提前結束）02抵押物：京御南海置業(yè)有限公司的山東文登市小觀鎮(zhèn)7宗土地質(zhì)押物：三浦威特40%股權、京御南海100%股權04資金用途：補充日常經(jīng)營所需資金0506還款來源：三浦威特園區(qū)建設及經(jīng)營收入03連帶擔保：華夏幸?；鶚I(yè)（上市公司，股票編號：600340）

實際控制人王文學07資金歸集：16月后每月末歸集40%、30%，和30%本金及利息信托融資—四川信托·三浦威特信托貸款集合資金信托計劃交易結構28委托人四川信托信托計劃三浦威特華夏幸?；鶚I(yè)1.設立2.投資信托計劃6.分配信托收益3.發(fā)放貸款5.到期還本付息4.提供無限連帶責任擔保京御南海4.

提供無限連帶責任擔保實際控制人王文學4.

提供土地抵押、100%股權質(zhì)押擔保三浦威特4.

提供40%股權質(zhì)押擔保發(fā)行日：2012.3整改階段投資方式—杠桿收購能否獲得控制性股權本身是否具有盈利能力產(chǎn)業(yè)成長空間資產(chǎn)重組后能否獲得銀行、信托機構的資金借貸杠桿收購（LeveragedBuy-out，LBO）是指公司或個體利用自己的資產(chǎn)作為債務抵押，收購另一家公司的策略。設計準備階段集資階段收購階段并購方先通過企業(yè)管理層組成的集團籌集收購價10%的資金；以準備收購的公司的資產(chǎn)為抵押，向銀行借入過渡性貸款，相當于整個收購價格的50-70%的資金；向投資者推銷約為收購價20-40%的債券。由發(fā)起人制定收購方案，與被收購方進行談判；進行并購的融資安排，必要時以自有資金參股目標企業(yè)；發(fā)起人通常就是企業(yè)的收購者。收購者以籌集到的資金購入被收購公司的期望份額的股份對并購的目標企業(yè)進行整改；獲得并購時所形成負債的現(xiàn)金流量；降低債務風險。杠桿收購目標企業(yè)的選擇要點投資方式—杠桿收購案例三浦生物擔保公司三浦園區(qū)國家銀行開封新公司投資公司3000萬X%股權3000萬控股$1000萬出口合同8000萬貸款擔保3000萬現(xiàn)金xxx畝土地投資成立商業(yè)銀行貸款目標企業(yè)簡介開封制藥廠分拆出豫港制藥、恒宇制藥、八車間，凈資產(chǎn)5000萬、負債1800萬、銷售額1.2億（其中出口創(chuàng)匯約1000萬美金）利潤率約15%的新企業(yè)概念：高成長的生物醫(yī)藥高科技企業(yè)123456上市進入方式123456投資公司支付3000萬收購上述新企業(yè)的控股權三浦園區(qū)投資成立投資公司和三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司三浦生物3000萬控股開封新公司，將出口合同與出口結匯轉(zhuǎn)至本公司名下利用1000萬美金的出口信用套取8000萬的低息貸款從8000萬貸款中拿出3000萬向園區(qū)建設公司購買土地或其他“三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司”成立24月后在香港創(chuàng)業(yè)板上市退出方式投資方式—創(chuàng)業(yè)投資成長性指標分析資本市場認同度分析土地增值方案設計發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、盈利模式設計

土地A項目A+土地B項目B+產(chǎn)業(yè)鏈利潤A+與A的組合，使土地A以股權的形式獲得價值確認

B+與B的組合，使土地B以股權的形式獲得價值確認

A+A從B+B獲得收入和利潤產(chǎn)品與服務收入與利潤目標項目選擇管理團隊組建與管控靈魂性領導人物的識別與聘任管控模式與激勵機制的建立非關聯(lián)性投資主體問題

收入、利潤、稅收結構設計盈利模式設計掌控目標項目產(chǎn)業(yè)鏈下游企業(yè)投資方式—創(chuàng)業(yè)投資案例進入方式退出方式北京中科博納生物科技有限公司，中科院生物物理研究所和昭衍醫(yī)藥技術中心各占50%股份，注冊資本金2000萬生物醫(yī)藥類專利及專有技術國內(nèi)領先目標企業(yè)簡介中科三浦生物醫(yī)藥研發(fā)公司中科博納三浦威特銀行生物醫(yī)藥孵化器公司中科三浦”爭取在24個月內(nèi)在香港創(chuàng)業(yè)板上市技術土地土地抵押購買技術投資設立投資退出方式—主要有公開上市和出售兩種公開上市出售通過杠桿收購接管的企業(yè)進過兩至三年的孵化，力爭在境內(nèi)外公開市場股票上市發(fā)行。公開上市所涉及的主要事務依據(jù)被接管企業(yè)的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略及境內(nèi)外資本市場狀態(tài)，設計上市融資的詳細方案及步驟；改造或優(yōu)化上市主體公司的股權結構，以及注冊主體公司及其他必要的海外公司；協(xié)調(diào)海內(nèi)外中介機構進場工作，與市場監(jiān)管機構溝通，獲取相關批準文件及備案；參與上市招股說明書的制定及向有關投資機構推介。溢價出讓股權分拆賣出資產(chǎn)重組A股上市公司獲得資本增值...5其它學習與借鑒規(guī)劃相關35開發(fā)區(qū)按土地面積大致整體規(guī)劃固安工業(yè)園區(qū)區(qū)域規(guī)劃大廠潮白河區(qū)域規(guī)劃開發(fā)時序36項目位于沈陽市南部的蘇家屯區(qū),整體占地面積約為35平方公里。項目分為三期開發(fā):項目的委托和結算方式與之前的園區(qū)基本類似,區(qū)別在于土地整理業(yè)務的收益更高,為整理成本的15%(之前園區(qū)均為10%)一期二期三期

2012-2013年,開發(fā)面積為3平方公里2014-2015年,開發(fā)面積為7平方公里;開始于2016年,開發(fā)面積達到10平方公里。以新獲取的區(qū)域整體開發(fā)項目為例：借鑒意義（1/2）華夏幸?；鶚I(yè)旗下三處工業(yè)園區(qū)地處河北固安、大廠潮白河和懷柔，主要分布在北京遠郊區(qū)縣向河北延伸的區(qū)域；華夏基業(yè)從90年代初即開始布局，目前開發(fā)的三大園區(qū)已經(jīng)形成了環(huán)北京的包圍圈；這樣的區(qū)位分布，一方面適應京津冀都市圈的未來發(fā)展趨勢，另一方面，因鄰近京津地區(qū)，能夠順利承接上述兩地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為未來園區(qū)招商帶來便利。合理選區(qū)，提前布局與政府的良好合作關系提早介入?yún)^(qū)域規(guī)劃，積累完整的園區(qū)開發(fā)建設經(jīng)驗盡管華夏幸?；鶚I(yè)是一家民營企業(yè)，但其實際控制人王