既有住宅適老化改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

既有住宅適老化改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE22PAGE138目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2可行性研究編制依據(jù) 31.3可行性研究范圍 31.4項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 41.5項(xiàng)目概況 51.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與可行性 82.1項(xiàng)目建設(shè)背景 82.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 152.3項(xiàng)目建設(shè)可行性 18第三章項(xiàng)目地址、建設(shè)條件及優(yōu)勢(shì) 323.1項(xiàng)目地址 323.2建設(shè)條件 333.3建設(shè)優(yōu)勢(shì) 37第四章項(xiàng)目環(huán)境分析 414.1市場(chǎng)環(huán)境分析 414.2政策環(huán)境分析 444.3社會(huì)環(huán)境分析 494.4行業(yè)案例分析 50第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 545.1適老化住宅社區(qū)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 545.2項(xiàng)目現(xiàn)狀及規(guī)劃建設(shè)目標(biāo) 575.3適老化改造的規(guī)模和主要內(nèi)容 625.3建筑方案 665.4景觀設(shè)計(jì) 715.5配套設(shè)施 71第六章智能化、信息系統(tǒng)建設(shè) 776.1智能化系統(tǒng)概況 776.2綜合安保管理系統(tǒng) 806.3護(hù)理辦公專(zhuān)有系統(tǒng) 816.4綜合布線系統(tǒng) 846.5計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 856.6公共廣播系統(tǒng)(含背景音樂(lè)及緊急廣播) 856.7信息發(fā)布及查詢(xún)系統(tǒng) 866.8建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 866.9衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 876.10其他智能系統(tǒng) 886.11智能化系統(tǒng)集成 89第七章環(huán)境保護(hù) 907.1執(zhí)行環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 907.2項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境影響及治理措施 917.3項(xiàng)目投入使用污染源及治理措施 937.4水土保持 997.5工程對(duì)環(huán)境影響程度分析 99第八章節(jié)能 1018.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 1018.2能耗指標(biāo)分析節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 1028.4節(jié)水措施 1048.5節(jié)能效果分析 105第九章職業(yè)安全衛(wèi)生 1069.1職業(yè)衛(wèi)生要求 1069.2危害因素分析及控制措施 1079.3預(yù)期效果及評(píng)價(jià) 1099.4機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備 109第十章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 11010.1組織機(jī)構(gòu) 11010.2項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖 11010.3人力資源配置 111第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 11211.1建設(shè)期 11211.2項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 11211.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 11211.4項(xiàng)目實(shí)施管理 113第十二章項(xiàng)目招標(biāo)方案 11412.1編制依據(jù) 11412.2招標(biāo)原則 11412.3建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織方案 11512.4招標(biāo)程序 11612.5評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求 117第十三章投資估算和資金籌措 11913.1投資估算 11913.2資金籌措 122第十四章財(cái)務(wù)分析 12314.1計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說(shuō)明 12314.2總成本費(fèi)用估算 12414.3銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算 12614.4利潤(rùn)的估算 12714.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 127第十五章經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 13115.1經(jīng)濟(jì)效益 13115.2社會(huì)效益 131第十六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施 13316.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成 13316.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 134第十七章結(jié)論與建議 13617.1結(jié)論 13617.2建議 136附表：項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)分析表第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)既有住宅適老化改造項(xiàng)目1.1.2承辦單位單位名稱(chēng)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1.1.3項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)皖南上河國(guó)際養(yǎng)老中心是由XX地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)合艷陽(yáng)（上海）度假連鎖集團(tuán)有限公司著力打造的安徽省首家CCRC即一日之家、一生之家的持續(xù)照料退休社區(qū)；集機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和臨終關(guān)懷“四位一體”的大型健康養(yǎng)生文化社區(qū)。為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快發(fā)展老齡事業(yè)，在政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下，以“綜合頤養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展”為方式，積極籌措資金，計(jì)劃投資約5.0億元以實(shí)施皖南上河國(guó)際養(yǎng)老中心項(xiàng)目，建成省內(nèi)知名的醫(yī)療、文化、娛樂(lè)配套齊全的高標(biāo)準(zhǔn)老年居養(yǎng)社區(qū)，滿(mǎn)足當(dāng)?shù)乩夏耆说酿B(yǎng)老需求，讓廣大老年人“老有所樂(lè)”、“老有所養(yǎng)”、“頤養(yǎng)天年”。1.1.4項(xiàng)目提出的理由隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展，人民生活水平顯著提升，健康與養(yǎng)老服務(wù)需求快速釋放。健康、養(yǎng)老事業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，雖然具有一定基礎(chǔ)，但總量普遍不足、布局與結(jié)構(gòu)不合理，總體發(fā)展明顯滯后。加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)健康與養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，既有利于滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的多樣化、多層次健康與養(yǎng)老服務(wù)需求，提升全民健康素質(zhì)，也有利于擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)、增加就業(yè)，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，全面建成小康社會(huì)具有重要意義。安徽省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的縣級(jí)常駐人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至

2013

年末宣城市戶(hù)籍人口

228.7

萬(wàn)人（不含廣德縣）。其中：

60周歲以上戶(hù)籍人口41萬(wàn)人，占戶(hù)籍總?cè)丝诘?7.

9

%

（全省的比例為

15.9%

）。全市共有各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

123

所，床位

13773

張（不含廣德縣）。其中：社會(huì)辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

18

所，床位

1210

張。

全市每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到

34

張。目前，全省共有養(yǎng)老床位

35

余萬(wàn)張。按省政府皖政[2014]60

號(hào)文件要求，到

2020

年，全省每千名老年人擁有養(yǎng)老床位不少于

45

張目標(biāo)任務(wù)，宣城市還需新增床位

4677

張。老年人的居住狀況不但展現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家的國(guó)力和物質(zhì)文明的發(fā)展水平，而且是政治文明、社會(huì)文明的重要標(biāo)志。老人的居住狀況很大程度上決定了老人的活動(dòng)空間和范圍，決定了老人的物質(zhì)生活狀況和交往空間，也決定了老人對(duì)社會(huì)和政府的滿(mǎn)意度，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。如果老人的居住問(wèn)題沒(méi)有解決好，不能提供充足的社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，老人可能會(huì)懷念養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式，從而對(duì)我國(guó)實(shí)施的計(jì)劃生育政策產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，處于工作壓力和職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的夫婦，照顧孩子和四位老人，在精力和時(shí)間上不堪重負(fù)。通過(guò)優(yōu)化老年人居住環(huán)境，提供適宜老人居住的空間和設(shè)施，以?xún)?yōu)越的社會(huì)輔助養(yǎng)老代替純粹的子女養(yǎng)老，才會(huì)使社會(huì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，和諧發(fā)展。1.2可行性研究編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》（2）中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號(hào)）（3）《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（4）民政部、國(guó)家發(fā)展改革委等10部門(mén)《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（民發(fā)〔2015〕33號(hào)）（5）《安徽省“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（6）《安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》（皖政〔2014〕60號(hào)）（7）《宣城市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（8）《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50340-2003）（9）項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)文件資料1.3可行性研究范圍遵照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，依據(jù)國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，對(duì)XX地產(chǎn)發(fā)展有限公司績(jī)溪分公司既有住宅適老化改造項(xiàng)目的建設(shè)背景和必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動(dòng)安全衛(wèi)生，投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為業(yè)主和政府主管部門(mén)提供決策依據(jù)。本報(bào)告研究范圍包括：（1）論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義；（2）通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展和需求情況調(diào)研，推薦工程建設(shè)規(guī)模與方案；（3）根據(jù)所選場(chǎng)址實(shí)際狀況進(jìn)行總體布置，確定工程技術(shù)方案；（4）對(duì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防提出方案；（5）對(duì)投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析；（6）提出可行性研究結(jié)論和建議。1.4項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介1.4.1企業(yè)簡(jiǎn)介皖南上河國(guó)際養(yǎng)老中心是由XX地產(chǎn)發(fā)展有限公司績(jī)溪分公司和艷陽(yáng)（上海）度假連鎖集團(tuán)有限公司為打造績(jī)溪瀛洲鎮(zhèn)仁里村養(yǎng)老社區(qū)設(shè)立的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。XX地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“斯瑞集團(tuán)”）始創(chuàng)于1999年，于2009年組建為集團(tuán)公司，總注冊(cè)資金8300萬(wàn)元，總資產(chǎn)8億元，是一家以房地產(chǎn)業(yè)為核心，服務(wù)產(chǎn)業(yè)和綜合產(chǎn)業(yè)為兩翼，集房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)生養(yǎng)老、五星級(jí)酒店、物業(yè)、建工、科技、貿(mào)易等多元化并舉發(fā)展的大型投資集團(tuán)公司，總部位于安徽省合肥市。集團(tuán)自成立以來(lái)，憑借自強(qiáng)不息、銳意進(jìn)取的精神，以前瞻性的眼光、穩(wěn)健務(wù)實(shí)的管理風(fēng)格，秉承“創(chuàng)效是第一要?jiǎng)?wù)”的經(jīng)營(yíng)思路，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合，提升集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展格局，形成三大產(chǎn)業(yè)支柱。目前，集團(tuán)擁有全資和控股子公司十余家，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及合肥、淮南、績(jī)溪、宿州等多個(gè)地區(qū)；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更是遍及長(zhǎng)三角地區(qū)，如：上海、江蘇、蘇州、安徽等地。

多年來(lái)，集團(tuán)在發(fā)展的歷程中，堅(jiān)持以“富而思源，回報(bào)社會(huì)，樂(lè)于助人”的企業(yè)公民角色來(lái)自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極參與社會(huì)公益事業(yè)，扶貧濟(jì)困，為汶川、玉樹(shù)、舟曲等災(zāi)區(qū)和社會(huì)困難群體捐資贊助逾千萬(wàn)元。集團(tuán)董事長(zhǎng)宋興旺先后獲得“合肥市首屆優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)者”、“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。XX地產(chǎn)發(fā)展在“團(tuán)結(jié)拼搏，開(kāi)拓創(chuàng)新、誠(chéng)實(shí)守信、科學(xué)管理、依法經(jīng)營(yíng)、務(wù)實(shí)高效”的企業(yè)精神指導(dǎo)下，將不斷學(xué)習(xí)踐行，總結(jié)提高，快速健康地發(fā)展，更好的服務(wù)社會(huì)。1.5項(xiàng)目概況1.5.1建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于安徽省宣城市績(jī)溪縣瀛洲鎮(zhèn)仁里村旁，占地280畝。項(xiàng)目所選地遠(yuǎn)離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅的青山綠水間（三面環(huán)水，一面環(huán)山），臨近主干道，交通便利；項(xiàng)目地三面環(huán)水，一面靠山，空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動(dòng)的理想之地。1.5.2建設(shè)規(guī)則利用績(jī)溪—中國(guó)北緯30度（處于29.57--30.20間），得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境，面向全中國(guó)，建設(shè)高端養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假、健康理療的綠色生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，把養(yǎng)生養(yǎng)老與健康休閑結(jié)合起來(lái)，尊嚴(yán)養(yǎng)老，頤養(yǎng)天年。項(xiàng)目建設(shè)突出三個(gè)重點(diǎn)：一是建筑以中高檔為主，人均用房面積較大，融合國(guó)際適老化設(shè)計(jì)理念；二是室內(nèi)外活動(dòng)范圍大、活動(dòng)項(xiàng)目多，有利于老年人健身活動(dòng)；三是景觀、綠化等，采用徽派庭院式建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)了“以山為鼓、以水為魂、以文為脈，自然與人文水乳交融”的理念。1.5.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目總投資約5.0億元，建設(shè)集一個(gè)老年居養(yǎng)、老年教育、休閑娛樂(lè)等于一體的綠色生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積204797.26平方米，其中養(yǎng)老會(huì)所33806.8平方米，養(yǎng)老社區(qū)50866.19平方米，養(yǎng)老公寓19692.66平方米，徽文化長(zhǎng)廊32777.19平方米，多層住宅39778平方米，小高層住宅25264.61平方米，綜合樓及配電房2612平方米；總?cè)莘e率1.04，建筑密度28%，綠地率51%。目前該綜合養(yǎng)老社區(qū)的住宅建筑已經(jīng)建成，對(duì)既有建筑進(jìn)行適老化住宅改造，滿(mǎn)足老年人居住生活的需要。1.5.4項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資50021.26萬(wàn)元，其中：包括工程費(fèi)用35112.49萬(wàn)元，其他費(fèi)用12160.87萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1418.20萬(wàn)元，建設(shè)期利息1130.0萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金200萬(wàn)元。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量或指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)模1項(xiàng)目占地面積平方米186666.67280畝2總建筑面積平方米204797.252.1養(yǎng)老會(huì)所平方米33806.82.2養(yǎng)老社區(qū)平方米50866.192.3養(yǎng)老公寓平方米19692.662.4徽文化長(zhǎng)廊平方米32777.192.5多層住宅平方米397782.6小高層住宅平方米25264.612.7綜合樓及配電房平方米26123容積率1.044建筑密度%285綠化率%51二設(shè)計(jì)床位張1600三新增職工人數(shù)人140四項(xiàng)目總投資萬(wàn)元50021.261建設(shè)投資萬(wàn)元48691.561.1工程費(fèi)用萬(wàn)元35112.491.2工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元12160.871.3預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元1418.202建設(shè)期利息萬(wàn)元1130.003鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元200.00五資金來(lái)源萬(wàn)元50021.261項(xiàng)目單位自籌萬(wàn)元10021.262申請(qǐng)銀行貸款萬(wàn)元40000.00六財(cái)務(wù)指標(biāo)1年均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元8418.02年均總成本費(fèi)用萬(wàn)元3107.23年均利潤(rùn)總額萬(wàn)元5310.84年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元3983.15投資利潤(rùn)率%10.66稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10.197稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元5447i=8%8稅后投資回收期年10.76六建設(shè)期年2

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與可行性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1我國(guó)社會(huì)老齡化進(jìn)程進(jìn)一步加快根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)調(diào)查，世界人口將在2050年超過(guò)90億，如生育率保持現(xiàn)有水平，將于21世紀(jì)末超過(guò)100億大關(guān)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)，從現(xiàn)在到2050年，老齡人口將從6億增加到近20億，60歲以上的人口將超過(guò)15歲以下的青少年人數(shù)。其中，發(fā)展中國(guó)家的老齡人口預(yù)計(jì)將是現(xiàn)在的四倍，這一特殊變化將對(duì)全世界各國(guó)的每個(gè)社區(qū)、團(tuán)體和個(gè)人產(chǎn)生巨大影響。目前，中國(guó)是全球目前唯一一個(gè)老年人口超過(guò)1億的國(guó)家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。圖2-1我國(guó)老齡化速度概況資料來(lái)源：中國(guó)老齡委我國(guó)20世紀(jì)50年代第一次生育高峰出生人口相繼進(jìn)入老年。2005年中國(guó)60歲以上的老年人口有1.44億，2012年這個(gè)數(shù)字已經(jīng)上升至1.93億，年復(fù)合增速4.27%，占人口的比重也從11.03%升至14.32%。預(yù)計(jì)到2013年底，我國(guó)60歲以上老年人口有望超過(guò)2億，2015年則很有可能超過(guò)2.21億。而到2020年，我國(guó)老年人口數(shù)很可能超過(guò)2.43億，老年人口占比超過(guò)17%。圖2-2我國(guó)將迎來(lái)老齡化加速發(fā)展階段資料來(lái)源：中國(guó)老齡委按照聯(lián)合國(guó)的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上老年人口占比達(dá)到10%，或是65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%，則意味著這個(gè)國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)，我國(guó)在1999年已達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；60歲以上老年人口占比達(dá)到14%，為老齡社會(huì)，我國(guó)在2012年也已經(jīng)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)正式進(jìn)入老齡社會(huì)。而2015年后我國(guó)將進(jìn)入人口老齡化迅速發(fā)展階段。根據(jù)預(yù)測(cè)，從2015—2035年的20年間內(nèi)，我國(guó)老年人口比例將增加一倍，達(dá)到20%，2050年老年人口比例將增加到30%，社會(huì)進(jìn)入深度老齡化階段。根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）的人口發(fā)展預(yù)測(cè)，到2030年，中國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。2.1.2我國(guó)社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善“十一五”時(shí)期，是建國(guó)以來(lái)社會(huì)保障體系建設(shè)發(fā)展最快的時(shí)期，社會(huì)保障制度建設(shè)取得突破性進(jìn)展——覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系框架基本形成，公布了《中華人民共和國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)法》，修訂了《工傷保險(xiǎn)條例》。建立了新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新農(nóng)?！保┲贫炔㈤_(kāi)展試點(diǎn)，全面建立企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)省級(jí)統(tǒng)籌制度，建立并全面實(shí)施城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度。圖2-3我國(guó)社會(huì)保障“十一五”規(guī)劃主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況資料來(lái)源：《社會(huì)保障“十二五”規(guī)劃綱要》“十二五”時(shí)期，我國(guó)將進(jìn)一步完善社會(huì)保障制度，進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋范圍，穩(wěn)步提高保障水平，2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)將達(dá)到3.57億人，其中企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)到3.07億人；新農(nóng)保參保人數(shù)達(dá)到4.5億人。城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保率在2010年基礎(chǔ)上提高3個(gè)百分點(diǎn)，城鄉(xiāng)最低生活保障實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。圖2-4“十二五”時(shí)期社會(huì)保障發(fā)展主要目標(biāo)資料來(lái)源：《社會(huì)保障“十二五”規(guī)劃綱要》其中，國(guó)家將重點(diǎn)推進(jìn)實(shí)施應(yīng)對(duì)人口老齡化的社會(huì)保障政策，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)保制度全覆蓋，提高基礎(chǔ)養(yǎng)老金水平，完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。同時(shí)，國(guó)家已連續(xù)8年較大幅度調(diào)整企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也通過(guò)自2013年1月起，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平比2012年提高10%。圖2-52002—2010年我國(guó)退休人員養(yǎng)老金發(fā)展情況數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND資訊綜上措施都將使得我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的發(fā)展得到越來(lái)越廣的發(fā)展空間。2.1.3我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笪覈?guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系主要由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等三個(gè)有機(jī)部分組成。近年來(lái)，國(guó)家加大對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入力度，大力鼓勵(lì)社會(huì)力量參與，老齡服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速發(fā)展。但依舊存在著社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出，養(yǎng)老服務(wù)布局不合理，區(qū)域、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡等問(wèn)題。根據(jù)全國(guó)老齡委的數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)老年人市場(chǎng)的年需求達(dá)到1萬(wàn)億元，2050年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元。而目前中國(guó)每年為老年人提供的產(chǎn)品不足1000億元，供需之間存在巨大商機(jī)。而到2030年，預(yù)計(jì)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)到20萬(wàn)億元以上。同時(shí)社科研究院報(bào)告指出，我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向老齡產(chǎn)業(yè)，老年消費(fèi)即將井噴。2010年，我國(guó)老年人退休金總額達(dá)8383億元，2020年，將達(dá)28145億元，到2030年，退休金總額將達(dá)到73210億元。另?yè)?jù)調(diào)查，目前老年人可用于購(gòu)買(mǎi)老年用品的支出已達(dá)4000億元。以上數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的老年群體已經(jīng)成為一支重要的消費(fèi)大軍。圖2-6我國(guó)老年人消費(fèi)需求展望數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND資訊其中，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)將作為老年人生活的必要保障服務(wù)提供行業(yè)，也將獲得較為廣闊的發(fā)展空間，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，?jù)推算，2015年我國(guó)老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料的潛在市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過(guò)500萬(wàn)個(gè)。2012年末，我國(guó)共有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)4.2萬(wàn)個(gè)，床位381萬(wàn)張，收養(yǎng)各類(lèi)人員262萬(wàn)人，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)劃，“十二五”期間，我國(guó)將增加日間照料床位和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位340余萬(wàn)張，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老床位總數(shù)翻一番；改造30%現(xiàn)有床位，使之達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2.1.4我國(guó)適老化住宅的經(jīng)驗(yàn)及做法我國(guó)適老化住宅分為居家式社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。在這個(gè)分類(lèi)模式的基礎(chǔ)上，適老化住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，除了建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，更要在居家式社區(qū)養(yǎng)老模式中大棗良好的開(kāi)放式老年社區(qū)，建設(shè)適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅，新建、改建與擴(kuò)建并舉，打造社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益均衡的良好局面。最近幾年來(lái)，在我國(guó)政府的高度重視下，各地出臺(tái)了相應(yīng)的政策措施，加大了資金支持力度，讓我國(guó)適老化住宅的建設(shè)取得了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量不斷增加，服務(wù)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，日益豐富了老年人的精神文化生活。截止2014年底，全國(guó)各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高達(dá)20萬(wàn)個(gè)，養(yǎng)老床位達(dá)2314.9萬(wàn)張。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施進(jìn)一步改善，社區(qū)日間照料服務(wù)業(yè)逐步拓展，已建成的含日間照料功能社區(qū)服務(wù)中心4.5萬(wàn)個(gè)，留宿照料的床位4.0萬(wàn)張，日間照料的床位15萬(wàn)張。重點(diǎn)以保障三無(wú)、高齡、五保、空巢、低收入和獨(dú)居老人為主，借助專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供生活照料、醫(yī)療保健、康復(fù)護(hù)理、家政服務(wù)等居家養(yǎng)老服務(wù)框架初步形成。養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)作模式、操作規(guī)范、服務(wù)內(nèi)容等也在不斷探索創(chuàng)新，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。為盡可能解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，不僅需要社會(huì)在老齡人口撫養(yǎng)和服務(wù)方面進(jìn)行改革和創(chuàng)新，老年人本身對(duì)于生活的需求也將發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，過(guò)去集中住宿的養(yǎng)老院模式將會(huì)淡出，追求個(gè)性化適居環(huán)境的老年住宅將成為主流。目前中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅猛，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的需求蘊(yùn)藏著極大的商機(jī)，尤其是適老化住宅及老年公寓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝修部分。對(duì)于家裝企業(yè)來(lái)說(shuō)，在住宅設(shè)計(jì)前期環(huán)節(jié)介入已成為趨勢(shì)?！袄夏曜≌枰臻g、結(jié)構(gòu)、功能上的精細(xì)化設(shè)計(jì)，所以我們?cè)谂c開(kāi)發(fā)商合作時(shí)，會(huì)在住宅的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)提出合理化建議?！辈堂髡f(shuō)，“第一步就是空間規(guī)劃，整個(gè)樓體不設(shè)立外立面結(jié)構(gòu)，而是先確定房間內(nèi)部規(guī)劃，然后再完成外立面以及后期風(fēng)格、產(chǎn)品的搭配。首先考慮房間的功能性，將老人的需求在住宅設(shè)計(jì)之初就考慮進(jìn)去，這樣更能便于老人實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老?！比绻麤](méi)有合理的功能、結(jié)構(gòu)規(guī)劃，僅靠后期“小修小補(bǔ)”的裝修方式很難完全滿(mǎn)足老人的使用需求。比如，老人房需要配備洗手間便于夜間使用，而一些老人房距離洗手間太遠(yuǎn)，后期裝修時(shí)就需要將配有衛(wèi)生間的主臥配備給老人，這樣則很可能打亂整個(gè)家庭的裝修規(guī)劃。如果在設(shè)計(jì)之初就考慮到老人房配備衛(wèi)生間的問(wèn)題，后期裝修就會(huì)減少很多麻煩。但從目前的裝飾行業(yè)來(lái)看，人們裝修時(shí)大多注重風(fēng)格、潮流，對(duì)于專(zhuān)業(yè)的居室適老化設(shè)計(jì)關(guān)注度并不高，如何通過(guò)住宅布局、功能的合理化設(shè)計(jì)以及后期裝修，來(lái)滿(mǎn)足老人家庭養(yǎng)老的需求，還未得到足夠的重視。從我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居住生活等狀況來(lái)看，絕大多數(shù)的老年人將以居家養(yǎng)老模式度過(guò)自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老人數(shù)分別占到90%、7%、3%。建設(shè)部在90年代末就針對(duì)社會(huì)老齡化這一問(wèn)題，先后頒布了《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》和《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范，為老年住宅的設(shè)計(jì)提出了一定的指導(dǎo)方針。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是順應(yīng)我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展方向的需要長(zhǎng)期以來(lái)，黨和政府十分關(guān)心老年群眾，不斷采取積極措施，推動(dòng)老齡事業(yè)發(fā)展進(jìn)步，取得舉世矚目的成就，為老齡事業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)?！笆濉睍r(shí)期，隨著第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰到來(lái)，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從2011年到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬(wàn)；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。老齡化進(jìn)程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求急劇增加。為此，我國(guó)政府提出積極發(fā)展老齡服務(wù)業(yè)，積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會(huì)化的投資建設(shè)和管理模式。進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理?！笆濉逼陂g，實(shí)現(xiàn)新增各類(lèi)養(yǎng)老床位342萬(wàn)張的發(fā)展目標(biāo)。本項(xiàng)目建成后，將以老年人需求為設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)核心，強(qiáng)調(diào)老人的參與性，注重老人的感受。從道路交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑風(fēng)格、綠化、景觀、材料等全面考慮，以真正意義的為老人全心全意的服務(wù)宗旨，為老年人提供一個(gè)集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、教育、休閑于一體，生活舒造、設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求近年來(lái)，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的發(fā)展目標(biāo)，安徽省各級(jí)政府高度重視老齡事業(yè)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不斷提高的同時(shí)，優(yōu)先保障和改善老年民生，優(yōu)先為老年人提供社會(huì)公共服務(wù)，優(yōu)先讓老年人共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，并不斷建立健全社會(huì)養(yǎng)老保障體系，著力提高養(yǎng)老服務(wù)保障水平，使得省內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)需求空間不斷增長(zhǎng)。安徽省從1998年開(kāi)始步入老齡化社會(huì)，截至2014年底，全省常住人口中，60周歲以上老年人口1030.9萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7%;其中65周歲以上老年人692.8萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.4%，均高于全國(guó)平均水平。如今，隨著老年人口增速加快、高齡老人、失能老人明顯增加和空巢化趨勢(shì)日益突出，養(yǎng)老問(wèn)題由過(guò)去的家庭問(wèn)題迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)問(wèn)題，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾愈發(fā)突出。本項(xiàng)目將通過(guò)將既有住宅進(jìn)行適老化改造建設(shè)現(xiàn)代化老年社區(qū)的方式，能夠緩解本區(qū)域老年居住難及老年人無(wú)人照顧的問(wèn)題，更好地為老人的生活和健康保駕護(hù)航，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)境，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，共建和諧社會(huì)。2.2.3項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量的需要近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民生活水平的不斷提升，老年人也逐漸培養(yǎng)出自身的興趣愛(ài)好、生活習(xí)慣和隱私，希望有自己獨(dú)立的生活空間，他們多數(shù)離退休后有養(yǎng)老金，為獨(dú)立生活提供了經(jīng)濟(jì)來(lái)源。因此，必須探討建造功能設(shè)施完備的、較高標(biāo)準(zhǔn)的新型老年社區(qū)，提升養(yǎng)老水平，以區(qū)別原來(lái)建立的敬（養(yǎng)）老院形式的老年社區(qū)。本項(xiàng)目建成后，在老年社區(qū)內(nèi)應(yīng)具備吃、住、醫(yī)、學(xué)、樂(lè)、生活服務(wù)照料等設(shè)施和功能，老年人一家一戶(hù)居于每個(gè)單元中，每戶(hù)都有自己獨(dú)立的生活用房，包括起居室、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、洗浴設(shè)備和廚房，老人可攜帶自己喜愛(ài)的家具、廚房設(shè)備，每戶(hù)要安裝電話和緊急呼救裝置，同時(shí)設(shè)有娛樂(lè)場(chǎng)所、洗衣房、健身房、閱覽室、醫(yī)務(wù)室、監(jiān)護(hù)室、售貨點(diǎn)等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己開(kāi)伙。高齡病殘老人或生活不能自理的老人可由護(hù)理員照顧生活起居，進(jìn)行特殊服務(wù)，身體較好的老人可以經(jīng)常進(jìn)行健康體育鍛煉，參加文化娛樂(lè)活動(dòng)和醫(yī)療保健等知識(shí)的學(xué)習(xí)。本項(xiàng)目這種兼顧“居家養(yǎng)老”和社會(huì)服務(wù)為一體的老年居住社區(qū)，起居生活完全是家庭式的，享受的各種服務(wù)是社會(huì)化的，將成為本區(qū)域老年人所喜愛(ài)和要求的老年人樂(lè)園，老人的子女也可以進(jìn)一步減輕負(fù)擔(dān)，減少家庭矛盾，解除其后顧之憂(yōu)，以便把更多的精力投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)的偉大事業(yè)中。同時(shí)，本項(xiàng)目建成后也還可以安置部分下崗職工，為他們提供再就業(yè)機(jī)會(huì)，為政府和企業(yè)分憂(yōu)，有利于社會(huì)穩(wěn)定，為進(jìn)一步提升居民整體生活質(zhì)量和水平做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。2.3項(xiàng)目建設(shè)可行性2.3.1項(xiàng)目所處背景環(huán)境利好支撐項(xiàng)目可行從政策層面來(lái)看，本項(xiàng)目所涉及的老年人服務(wù)行業(yè)，分別在《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會(huì)保障“十二五”規(guī)劃綱要》、《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》、《安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《安徽省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（皖政〔2012〕48號(hào)）以及《宣城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》等政策文件中有所提及并明確指出相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，政策文件鼓勵(lì)支持本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，以此進(jìn)一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的水平，讓老年人生活得更加幸福、更有尊嚴(yán)。從政府支持力度來(lái)看，各級(jí)政府補(bǔ)貼力度可觀：1、建設(shè)補(bǔ)貼《安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》中指出：到2020年，全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)、具有安徽特色的養(yǎng)老服務(wù)體系，全省每千名老年人擁有養(yǎng)老床位不少于45張；符合標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施覆蓋所有城市社區(qū)，90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和80%以上的農(nóng)村社區(qū)建立包括養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和站點(diǎn)。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)增加值在服務(wù)業(yè)中的比重顯著提升，涌現(xiàn)一批帶動(dòng)力強(qiáng)的龍頭企業(yè)和大批富有特色的中小企業(yè)，形成一批養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群和知名品牌。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)政策法規(guī)體系建立健全，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)規(guī)范，監(jiān)管機(jī)制更加完善，服務(wù)質(zhì)量明顯提高。全社會(huì)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化意識(shí)顯著增強(qiáng)，敬老、養(yǎng)老、助老的優(yōu)良傳統(tǒng)得到進(jìn)一步弘揚(yáng)。各地要統(tǒng)籌整合資金，加大財(cái)政性資金支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的力度，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。各級(jí)福利彩票公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。對(duì)各級(jí)公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，根據(jù)財(cái)政分級(jí)負(fù)擔(dān)的原則，按其供養(yǎng)對(duì)象保障其集中供養(yǎng)經(jīng)費(fèi)和機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市縣自行制定。對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，給予一次性建設(shè)補(bǔ)助、日常運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、貸款貼息補(bǔ)助和政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)補(bǔ)助，其中運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼由市、縣按照不低于每人每月200元的標(biāo)準(zhǔn)確定。對(duì)于承接政府購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和企業(yè)、社會(huì)組織，按其承接的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，給予相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)助。為失能失智老年人服務(wù)的，按照其輕、中、重度失能失智程度，運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼和政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)分別上浮50%、100%、200%以上。2、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼宣城市人民政府出臺(tái)的《加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中指出：加大對(duì)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)助，包括一次性建設(shè)資金補(bǔ)助、床位運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助和政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)助。（1）享受一次性建設(shè)資金補(bǔ)助。對(duì)自建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)在50張以下、手續(xù)齊全并已投入運(yùn)營(yíng)一年以上的，縣市區(qū)政府按照核定的床位數(shù)，給予每張床位不少于4000元的一次性建設(shè)補(bǔ)助；對(duì)自建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)在50張以上（含50張）、手續(xù)齊全并已投入運(yùn)營(yíng)一年以上的，縣市區(qū)政府按照核定的床位數(shù)，給予每張床位不少于5000元的一次性建設(shè)補(bǔ)助；對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)其合同期在5年以上，手續(xù)齊全并已投入運(yùn)營(yíng)一年以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，給予每張床位不少于1000元一次性建設(shè)補(bǔ)助。對(duì)自建、手續(xù)齊全并已投入運(yùn)營(yíng)一年以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，未享受政府一次性補(bǔ)助的，按自建補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助；己享受過(guò)政府補(bǔ)助，未達(dá)到補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的給予補(bǔ)齊；對(duì)一次性投入億元以上的較大規(guī)模的社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，縣市區(qū)政府應(yīng)適當(dāng)加大財(cái)政支持力度。（2）享受床位運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助。對(duì)已建成并投入運(yùn)營(yíng)的社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，按實(shí)際接收本市戶(hù)籍的老年人數(shù)給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按照不低于每人每月200元的標(biāo)準(zhǔn)確定。接收失能失智老年人，按照其輕、中、重失能失智程度，運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)分別上浮50%、100%、200%以上。上述兩項(xiàng)補(bǔ)助所需經(jīng)費(fèi)由縣級(jí)財(cái)政予以保障。市開(kāi)發(fā)區(qū)所轄街道辦事處執(zhí)行宣州區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。市開(kāi)發(fā)區(qū)和宣州區(qū)所需補(bǔ)助資金由市級(jí)財(cái)政承擔(dān)30%，市開(kāi)發(fā)區(qū)和宣州區(qū)財(cái)政各自承擔(dān)70%。（3）享受承接政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)助。社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和企業(yè)、社會(huì)組織承接政府供養(yǎng)的保障對(duì)象，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將其生活、醫(yī)療費(fèi)等補(bǔ)助轉(zhuǎn)入，并由當(dāng)?shù)卣o予每人每月不低于600元的購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)助。承接政府供養(yǎng)的失能失智老年人，按照其輕、中、重失能失智程度，服務(wù)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)分別上浮30%、50%、100%以上。所需經(jīng)費(fèi)由縣級(jí)財(cái)政予以保障。3、市場(chǎng)規(guī)模上升從市場(chǎng)環(huán)境看，本項(xiàng)目涉及行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展呈上升趨勢(shì)：老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬(wàn)平方米，總建筑面積18萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開(kāi)辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一。目前，宣城市社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求量也日益增大。截至

2013

年末，全市戶(hù)籍人口

228.7

萬(wàn)人（不含廣德縣）。其中：

60周歲以上戶(hù)籍人口41萬(wàn)人，占戶(hù)籍總?cè)丝诘?7.

9

%

（全省的比例為

15.9%

）。全市共有各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

123

所，床位

13773

張（不含廣德縣）。其中：社會(huì)辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

18

所，床位

1210

張。

全市每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到

34

張。目前，全省共有養(yǎng)老床位

35

余萬(wàn)張。按省政府皖政[2014]60

號(hào)文件要求，到

2020

年，全省每千名老年人擁有養(yǎng)老床位不少于

45

張目標(biāo)任務(wù)，我市還需新增床位

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張。新增床位要完全依靠社會(huì)力量來(lái)承建。以目前養(yǎng)老床位數(shù)量，缺口巨大，為本項(xiàng)目的快速、規(guī)?；?、良好發(fā)展提供了巨大的市場(chǎng)空間與可能性。2.3.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略合理保障項(xiàng)目可行1、制定合理和完善的經(jīng)營(yíng)方案項(xiàng)目建成后，配有按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的老人活動(dòng)場(chǎng)所，如體驗(yàn)館、健身房、棋牌室、書(shū)畫(huà)館、網(wǎng)吧、茶吧、閱覽室、手工編織室、醫(yī)護(hù)室等，是安徽省首家倡導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生休閑基地。（一）管理模式圍繞貼近服務(wù)，溫情關(guān)懷的理念，上河國(guó)際養(yǎng)老中心有針對(duì)性的設(shè)置了管理架構(gòu)和部門(mén)，其中下設(shè)營(yíng)銷(xiāo)保障中心、財(cái)務(wù)保證中心、綜合保障中心、運(yùn)營(yíng)保障四大中心，14個(gè)部門(mén)，共有員工140人左右，本科及以上人員占16.67%，大專(zhuān)占70%，高中及以下占13.33%。公司內(nèi)部推崇系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)籌化的管理體系，例如計(jì)劃管理、預(yù)算管理、績(jī)效管理等，為打造員工隊(duì)伍和提高隊(duì)伍素質(zhì)，公司成立了上河商學(xué)院，從360度全方位實(shí)戰(zhàn)型訓(xùn)練、培訓(xùn)、研發(fā)，為所有員工在不同的發(fā)展階段提供全面的培訓(xùn)、為公司輸送和培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)人才、為公司在不同的階段適時(shí)研發(fā)產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。（二）服務(wù)模式公司摸索了一套行之有效的體驗(yàn)式的服務(wù)模式，從三大核心、八大特色、八大設(shè)施三方面得以有效實(shí)施。三大核心：（1）生活：生活照料、洗滌衣物、衛(wèi)生保潔、代購(gòu)代郵、社區(qū)巴士、自助廚房、分時(shí)查房、通訊服務(wù)、全天候協(xié)助服務(wù)（2）快樂(lè)：晨操、廣場(chǎng)舞、文娛活動(dòng)、節(jié)慶活動(dòng)、主題月活動(dòng)、生日會(huì)、旅游休閑、圖書(shū)閱覽（3）健康：綠色飲食、心理輔導(dǎo)、醫(yī)療服務(wù)、陪同就醫(yī)、健康評(píng)估、健康咨詢(xún)、安全保障、養(yǎng)生調(diào)理八大特色：候鳥(niǎo)式養(yǎng)老、綠色養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、貼心服務(wù)、休閑度假、老年大學(xué)、開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)八大設(shè)施：精裝公寓、五星級(jí)會(huì)所、養(yǎng)生餐廳、娛樂(lè)設(shè)施、生態(tài)農(nóng)業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、安防系統(tǒng)、醫(yī)療診所整個(gè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，始終貫穿“孝道文化”，倡導(dǎo)“老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)”的養(yǎng)老文化。（三）銷(xiāo)售模式項(xiàng)目建成后，實(shí)行直銷(xiāo)+代銷(xiāo)+網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售+連鎖+加盟相組合的銷(xiāo)售模式。養(yǎng)老產(chǎn)品涵蓋了高中端養(yǎng)老居所、適老化營(yíng)養(yǎng)餐飲、中醫(yī)理療、康體保健、異地養(yǎng)老、智能化養(yǎng)老等。（四）經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)業(yè)鏈打造：衛(wèi)生保健服務(wù)、家政服務(wù)、教育咨詢(xún)服務(wù)、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)、金融服務(wù)、老齡產(chǎn)品銷(xiāo)售、文化體驗(yàn)式旅游。集中化多元經(jīng)營(yíng)模式：上河養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品、服務(wù)和未來(lái)的產(chǎn)品、服務(wù)都將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈緊密相關(guān)，提供給現(xiàn)有的顧客和新顧客；企業(yè)也將投入資源拓展新的市場(chǎng)，通過(guò)現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。實(shí)行價(jià)值的方式：實(shí)行差異化的模式，走創(chuàng)新、豐富的服務(wù)模式，利用新興的信息手段，快速整合資源，搶占先機(jī)和市場(chǎng)，具體可以分為：（1）資本收益+管理養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合性強(qiáng)，帶動(dòng)作用大，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)投資，帶動(dòng)就業(yè)都很重要，正是當(dāng)前國(guó)家需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于前期投入巨大，盈利回報(bào)期長(zhǎng)，必須探索合適的可持續(xù)發(fā)展模式：①堅(jiān)定不移走資本道路，將公司運(yùn)作上市，開(kāi)展債權(quán)性投資、基金、風(fēng)投資源的開(kāi)拓、嫁接，也可走合作共贏的道路，引入戰(zhàn)略合作者。通過(guò)借助資本市場(chǎng)的力量，加速養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，并最終通過(guò)在新三板或主板上市，實(shí)現(xiàn)所有股東利益最大化。②資產(chǎn)證券化，將會(huì)使得養(yǎng)老會(huì)員也最終受益，并形成高中低端的養(yǎng)老會(huì)員結(jié)構(gòu)配置。通過(guò)會(huì)員進(jìn)一步建立養(yǎng)老發(fā)展資金池，強(qiáng)化會(huì)員消費(fèi)意識(shí)，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)模式的深化，提高單個(gè)養(yǎng)老客戶(hù)的貢獻(xiàn)毛益，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)良性螺旋式發(fā)展。③公司通過(guò)縝密的運(yùn)作，計(jì)劃2016年實(shí)現(xiàn)新三板掛牌，2018年實(shí)現(xiàn)主板上市。（2）基礎(chǔ)及延伸養(yǎng)老服務(wù)和升級(jí)①適老化餐飲深入開(kāi)發(fā)并形成體系。②高端養(yǎng)老居所服務(wù)的多元化，為高端老人群體提供私人服務(wù)、高品質(zhì)醫(yī)療及照料，兼具養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、休閑等功能。③業(yè)務(wù)拓展由南向北布點(diǎn)，迅速增量客戶(hù)，面向周邊3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈做品牌營(yíng)銷(xiāo)，沿著高鐵線進(jìn)行戰(zhàn)略布局，借助上河優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和成熟的運(yùn)營(yíng)模式，把中心打造成發(fā)達(dá)城市和工業(yè)化城市的養(yǎng)生基地，規(guī)劃兩年內(nèi)開(kāi)辟十個(gè)城市養(yǎng)老市場(chǎng)。④異地置換、分時(shí)養(yǎng)老模式開(kāi)拓，目前現(xiàn)有10家合作伙伴，未來(lái)兩年內(nèi)再增加至50家。⑤智能養(yǎng)老：服務(wù)終端、監(jiān)控設(shè)備、防風(fēng)險(xiǎn)設(shè)施的信息化、智能化；遠(yuǎn)程在線醫(yī)療、會(huì)診、時(shí)時(shí)身體狀況監(jiān)控、遠(yuǎn)程預(yù)約等。⑥體驗(yàn)活動(dòng)：3天2夜體驗(yàn)、異地養(yǎng)老活動(dòng)等，豐富體驗(yàn)內(nèi)容，開(kāi)發(fā)新的體驗(yàn)活動(dòng)。⑦現(xiàn)有基礎(chǔ)服務(wù)升級(jí)，如結(jié)合績(jī)溪當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)和土特產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)特色增值旅游線路等。⑧輸出品牌，為養(yǎng)老項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)等做前期咨詢(xún)；輸出管理服務(wù)，培訓(xùn)輸出養(yǎng)老人才，接受委托管理類(lèi)似的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；同時(shí)對(duì)我們委托管理運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)品、養(yǎng)老金融服務(wù)、養(yǎng)老旅游服務(wù)開(kāi)發(fā)以及銷(xiāo)售。上述管理模式、服務(wù)模式、銷(xiāo)售模式、經(jīng)營(yíng)模式使得上河養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張和復(fù)制，持續(xù)開(kāi)辟新的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，將產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。2、構(gòu)建舒適養(yǎng)老環(huán)境爭(zhēng)創(chuàng)省內(nèi)示范基地皖南上河國(guó)際養(yǎng)老中心項(xiàng)目建成后，將緊緊圍繞建成“養(yǎng)老養(yǎng)生休閑基地”這一目標(biāo)，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，深化“尊老、敬老、愛(ài)老”企業(yè)文化建設(shè)，優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)，降低運(yùn)行成本為重點(diǎn)，加強(qiáng)基地軟件、硬件建設(shè)，項(xiàng)目分為14個(gè)部門(mén)，由各職能部門(mén)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一管理。具體實(shí)施方向如下：（1）合理設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，保障老年人護(hù)理需要與安全。按照新標(biāo)準(zhǔn)完善組織機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置，保證高效運(yùn)行，滿(mǎn)足本基地各項(xiàng)工作需要。實(shí)行頤養(yǎng)院院長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，認(rèn)真落實(shí)兩級(jí)管理責(zé)任制，院長(zhǎng)是醫(yī)院質(zhì)量與安全管理第一責(zé)任人，各部門(mén)負(fù)責(zé)人是部門(mén)發(fā)展與安全管理的第一責(zé)任人，各護(hù)理組長(zhǎng)是護(hù)理質(zhì)量與安全管理的第一責(zé)任人，堅(jiān)持科學(xué)民主依法決策，堅(jiān)持以老年人為服務(wù)中心，積極收集整理其具體要求與愿望，加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，真正實(shí)現(xiàn)“急老年人之所急，想老年人之所想，幫老年人之所需”。（2）加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理，全面提高護(hù)理質(zhì)量。本項(xiàng)目將以不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)護(hù)理質(zhì)量和安全管理，把缺陷管理作為最基礎(chǔ)的管理手段，鼓勵(lì)非懲罰的不良事件報(bào)告，以查找缺陷為手段，以整改缺陷為目標(biāo)，強(qiáng)化零缺陷意識(shí)，對(duì)生命高度負(fù)責(zé)，全面提高基地各項(xiàng)工作質(zhì)量。強(qiáng)化人人從我做起，從細(xì)節(jié)做起，做細(xì)、做實(shí)、做嚴(yán)各項(xiàng)工作。（3）合理布局，科學(xué)設(shè)置各服務(wù)項(xiàng)目。本項(xiàng)目將按照老年人的特點(diǎn)和《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面全方位符合老年人的特點(diǎn)和需求。相關(guān)建筑主要為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶(hù)內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。同時(shí)，本項(xiàng)目將提供完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書(shū)資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。未來(lái)，本基地還將建設(shè)正規(guī)康復(fù)護(hù)理醫(yī)院，具備治療、搶救、康復(fù)、咨詢(xún)等功能，全方位的滿(mǎn)足本基地內(nèi)老年人的各方面需求。（4）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，改善基礎(chǔ)保障設(shè)施。認(rèn)真落實(shí)財(cái)務(wù)管理和信息管理的要求；進(jìn)一步加強(qiáng)基地環(huán)境、后勤配套實(shí)施的改造，著力為老年人及工作人員營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境。（5）強(qiáng)化培訓(xùn)，提高職工整體素質(zhì)。認(rèn)真實(shí)施“老年護(hù)理”專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、急救技術(shù)的培訓(xùn)等相關(guān)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)工作，進(jìn)一步強(qiáng)化法律法規(guī)知識(shí)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，每年對(duì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、工作人員進(jìn)行法律、法規(guī)培訓(xùn)以及倫理知識(shí)培訓(xùn)和考核，以合格率100%為工作目標(biāo)。3、合理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)突出老年福利特點(diǎn)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)是個(gè)敏感而又實(shí)際的問(wèn)題，收費(fèi)過(guò)高，將難以突出老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的社會(huì)福利設(shè)施功能，并影響項(xiàng)目的老年人入住率，降低項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定提供服務(wù)能力，不利于本項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。本項(xiàng)目選擇核定價(jià)格時(shí)，首先將根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目和實(shí)際成本支出作為依據(jù)；二是參考外地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本地收入的平均生活水平；三是要考慮服務(wù)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力，慎重定價(jià)、合理收費(fèi)、低費(fèi)微利，體現(xiàn)老年福利事業(yè)的特點(diǎn)，真正把老年公寓辦成老年人頤養(yǎng)天年的幸福之家，讓老年人切實(shí)感受到黨和政府的溫暖，共享社會(huì)發(fā)展成果，同時(shí)，本基地將由入苑老年人自愿選擇繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分為一般會(huì)員以及高級(jí)會(huì)員，并提供不同的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。2.3.3項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)模式合理支撐項(xiàng)目可行1、信息化運(yùn)營(yíng)降低服務(wù)成本本項(xiàng)目建成后，將充分應(yīng)用最先進(jìn)的IT技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化智能養(yǎng)老院的高效管理。提高服務(wù)運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)老年人從入住到日常生活的全部服務(wù)過(guò)程的管理，設(shè)計(jì)合理的工作流程，達(dá)到護(hù)理人員時(shí)間安排的準(zhǔn)確定位、高效分配以及物資的合理有效分配，降低護(hù)理成本和運(yùn)營(yíng)成本。（1）老年人個(gè)人信息的網(wǎng)絡(luò)化管理，保證了管理人員可以及時(shí)、準(zhǔn)確地得到老年人的各種生命指標(biāo)，提高了基地的服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化和無(wú)膠片化辦公。（2）通過(guò)個(gè)人信息帶動(dòng)護(hù)理信息的管理，并為相關(guān)科研服務(wù)，構(gòu)建基地的數(shù)字化神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。（3）系統(tǒng)可對(duì)核算單元和核算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和自由組合，可針對(duì)基地不同的部門(mén)管理情況和經(jīng)濟(jì)核算方式隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。（4）根據(jù)收費(fèi)和床位數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的需要，隨時(shí)為管理的需要定義和輸出各種報(bào)表。（5）提供可由基地自己定義的各種護(hù)理方案、物資方案以及典型案例等，方便護(hù)理人員輕松處理典型老年人護(hù)理方案的定制和修改。（6）系統(tǒng)可自由組合的功能模塊，可根據(jù)基地的具體工作流程定制、重組和改造。（7）全面的院長(zhǎng)查詢(xún)系統(tǒng)，為院長(zhǎng)提供全面的基地運(yùn)行經(jīng)濟(jì)信息和臨床信息數(shù)據(jù)，為院長(zhǎng)提供決策依據(jù)。（8）實(shí)現(xiàn)各部門(mén)的高效合理的工作流程，保證老年人相關(guān)費(fèi)用的準(zhǔn)確性，減少相關(guān)糾紛，為老年人提供更好的護(hù)理服務(wù)。2、實(shí)施績(jī)效管理增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是人力資源的競(jìng)爭(zhēng)力，人力資源的競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)提高人力資本的價(jià)值，來(lái)促進(jìn)機(jī)構(gòu)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的提高。要想提高人力資本的價(jià)值，就必須有一套完善的、可行的、便于操作的人力資源激勵(lì)機(jī)制，而績(jī)效考核和薪酬系統(tǒng)建設(shè)則是建立有效的人力資源激勵(lì)機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，因?yàn)檫@是其他環(huán)節(jié)如聘任、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲、職務(wù)任用與升降等正確實(shí)施的基礎(chǔ)與依據(jù)。本項(xiàng)目將以公平、公正、公開(kāi)為原則，以提高職工績(jī)效為導(dǎo)向，以定性考核與定量考核相結(jié)合，多角度考核，通過(guò)評(píng)價(jià)職工的工作績(jī)效、態(tài)度、能力和素質(zhì)，幫助職工提升自身工作水平和綜合素質(zhì)水平，從而有效提升基地的整體績(jī)效和整體職工素質(zhì)。項(xiàng)目將由總經(jīng)理設(shè)定部門(mén)目標(biāo)，并設(shè)置績(jī)效與薪酬管理委員會(huì)，績(jī)效質(zhì)詢(xún)會(huì)統(tǒng)領(lǐng)本基地的績(jī)效考核工作，具體由人事部門(mén)開(kāi)展實(shí)施。具體考核項(xiàng)、考核周期、考核主體如下：3、嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)在現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)工作中，財(cái)務(wù)管理作為機(jī)構(gòu)后勤保障的重要組成部分，發(fā)揮著重要的服務(wù)和保障職能。努力做好機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)于提高經(jīng)費(fèi)利用率、增強(qiáng)機(jī)構(gòu)的效益具有十分重要的意義。項(xiàng)目建成后，將實(shí)行“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中管理”的財(cái)務(wù)管理體制，即機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)活動(dòng)在機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及總會(huì)計(jì)師領(lǐng)導(dǎo)下，由機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)部門(mén)集中管理。（1）堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)集中理財(cái)、議財(cái)、管財(cái)制度并將之作為組織的一項(xiàng)重要工作，列入議事日程，堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)分工負(fù)責(zé)制，明確各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)分工與審批權(quán)限，避免因各自為政而導(dǎo)致財(cái)權(quán)和財(cái)力分散，對(duì)大項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支出要逐級(jí)申請(qǐng)、列會(huì)研究，嚴(yán)格落實(shí)單位領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)合審批負(fù)責(zé)制，同時(shí)實(shí)行組織定期議財(cái)制度，根據(jù)年度工作任務(wù)進(jìn)展情況和經(jīng)費(fèi)使用情況、定期分析財(cái)務(wù)工作形勢(shì)和理財(cái)方向，及時(shí)總結(jié)用財(cái)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)性地查找管理上的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)研究調(diào)控措施和解決辦法，防范各種資金風(fēng)險(xiǎn)。（2）實(shí)行財(cái)務(wù)集中管理嚴(yán)格落實(shí)財(cái)務(wù)規(guī)定，充分發(fā)揮紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門(mén)的職能監(jiān)督作用，采取經(jīng)常性、不定期的事前、事中、事后監(jiān)督檢查，通過(guò)財(cái)務(wù)集中歸口、一個(gè)賬戶(hù)管理，做好對(duì)增收節(jié)支的推動(dòng)作用。（3）強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督有效落實(shí)財(cái)務(wù)把關(guān)監(jiān)控，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德教育，財(cái)務(wù)部門(mén)要認(rèn)真執(zhí)行年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算，嚴(yán)格審核、報(bào)銷(xiāo)，按規(guī)履行財(cái)務(wù)監(jiān)控把關(guān)職能。同時(shí)，建立健全事業(yè)部門(mén)的內(nèi)部監(jiān)控，通過(guò)計(jì)劃審查、實(shí)物驗(yàn)收、領(lǐng)導(dǎo)審批等環(huán)節(jié)管住經(jīng)辦人，通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)、工程審計(jì)和專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)審計(jì)等，有效地發(fā)揮審計(jì)部門(mén)的監(jiān)控作用。（4）規(guī)范物資集中采購(gòu)實(shí)施物資集中采購(gòu)，集中支付，提高經(jīng)費(fèi)使用效益，主要著力實(shí)施以下三點(diǎn)：一是嚴(yán)格采購(gòu)計(jì)劃。機(jī)構(gòu)設(shè)備采購(gòu)小組和物資、工程采購(gòu)小組根據(jù)各自擔(dān)負(fù)職責(zé)、任務(wù)，嚴(yán)格按采購(gòu)細(xì)則匯總、申報(bào)采購(gòu)計(jì)劃。二是規(guī)范采購(gòu)行為。兩個(gè)采購(gòu)小組按部門(mén)申報(bào)項(xiàng)目組織公開(kāi)招標(biāo)，進(jìn)行多輪談判、貨比三家、集體決定、按規(guī)簽約。三是規(guī)范資金支付程序。財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)院集中采購(gòu)小組的采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)合同按規(guī)定程序支付，既要有經(jīng)辦人辦理物資出入庫(kù)手續(xù)又需有采購(gòu)小組指定人員簽字驗(yàn)收，真正做到資金結(jié)算準(zhǔn)確無(wú)誤。綜合而言，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，符合我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對(duì)安徽省老齡事業(yè)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量和水平、提高社會(huì)公共養(yǎng)老服務(wù)體系做出重大貢獻(xiàn)，對(duì)于安徽省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。

第三章項(xiàng)目地址、建設(shè)條件及優(yōu)勢(shì)3.1項(xiàng)目地址3.1.1項(xiàng)目選址原則參照《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》選址和規(guī)劃布局的要求，本項(xiàng)目的選址要滿(mǎn)足以下條件：1、中小型老年人居住建筑基地選址宜與居住區(qū)配套設(shè)置，位于交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施完善、臨近醫(yī)療設(shè)施的地段。大型、特大型老年人居住建筑可獨(dú)立建設(shè)并配套相應(yīng)設(shè)施。2、基地應(yīng)選在地質(zhì)穩(wěn)定、場(chǎng)地干燥、排水通暢、日照充足、遠(yuǎn)離噪聲和污染源的地段，基地內(nèi)不宜有過(guò)大、過(guò)于復(fù)雜的高差。3、基地內(nèi)建筑密度，市區(qū)不宜大于30%，郊區(qū)不宜大于20%。4、大型、特大型老年人居住建筑基底用地規(guī)模應(yīng)具有遠(yuǎn)期發(fā)展余地，基地容積率宜控制在0.5以下。5、大型、特大型老年人居住建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)應(yīng)完整，功能分區(qū)明確，安全疏散出口不應(yīng)少于2個(gè)。出入口、道路及各類(lèi)室外場(chǎng)地的布置，應(yīng)符合老年人活動(dòng)特點(diǎn)。6、老年人居住用房應(yīng)布置在采光通風(fēng)好的地段，應(yīng)保證主要居室有良好的朝向，冬至日滿(mǎn)窗日照不宜小于2小時(shí)。3.1.2項(xiàng)目地點(diǎn)及占地面積項(xiàng)目地處績(jī)溪縣城東南3公里，緊鄰千年仁里古村，上溯6公里即是國(guó)家4A級(jí)龍川景區(qū)。這里三面環(huán)水、一面靠山，登源河在這里繞了一個(gè)大灣，河床寬闊，最寬處約150米，河水清澈見(jiàn)底，游魚(yú)可數(shù)，山間植被繁茂，品種繁多，一年四季花果飄香，青山綠水，風(fēng)景上佳；而項(xiàng)目所在地績(jī)溪，是徽州文化發(fā)祥地之一，她古色古香，集山水之精華，聚人文之薈萃；隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，績(jī)溪已進(jìn)入高鐵時(shí)代，旅游度假經(jīng)濟(jì)亦日臻成熟。在這樣的天時(shí)地利人和背景之下，項(xiàng)目區(qū)完全可以成為休閑養(yǎng)生的“世外桃源”。由于本項(xiàng)目是對(duì)XX地產(chǎn)發(fā)展有限公司績(jī)溪分公司在此開(kāi)發(fā)的既有住宅進(jìn)行適老化改造，項(xiàng)目占地280畝。項(xiàng)目區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，符合上述老年人居住社區(qū)建設(shè)的選址和規(guī)劃要求，適宜養(yǎng)老基地的建設(shè)。3.2建設(shè)條件3.2.1自然條件1、地理位置：績(jī)溪縣位于安徽省南部，地處黃山山脈和西天目山山脈結(jié)合帶，長(zhǎng)江水系與錢(qián)塘江水系分水嶺，北緯29°57′～30°20′、東經(jīng)118°20′～118°55′，具有得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境、厚重的生態(tài)文化和豐富的生態(tài)資源稟賦?？h境總面積1126平方公里。東與臨安市交界，北與寧國(guó)市、旌德縣毗連，西與旌德縣、黃山區(qū)及歙縣接壤，南與歙縣相鄰。東西最長(zhǎng)直線距離59.5公里，南北最寬直線距離42公里。2、地形、地貌：績(jī)溪縣位于黃山與天目山接合部，縣界及境內(nèi)有海拔千米以上山峰40余座，重巒疊嶂，溪流縱橫，地勢(shì)高于鄰縣，史稱(chēng)“宣歙之脊”。山脈、盆谷相間，呈“多”字形延伸。中部是貫通南北的斷裂帶，縣城位于斷裂帶中南段的華陽(yáng)斷陷盆地。清涼峰踞縣境東端，界皖、浙兩省三縣，頂峰及其北坡坐落境內(nèi)。中部東西向凸起，溪水南北分流，分別入錢(qián)塘江和長(zhǎng)江。3、氣候、氣溫：績(jī)溪屬北亞熱季風(fēng)氣候，年平均氣溫15.9℃，年平均降水量1630.3毫米。境內(nèi)多山，地勢(shì)較高。受地形影響，與同緯度平原地區(qū)相比，氣溫較低，降水偏多，日照偏少，風(fēng)力較弱，且表現(xiàn)垂直分呈。春季氣溫回升快，雨日多；秋季氣溫下降快，雨日少。春、秋季短。2014年全年降水量1625.9毫米，比常年偏多6%。年平均溫度16.6℃，比常年偏高0.4℃，全年日極端最高氣溫38.0℃；年極端最低氣溫為-7.4℃。全年日照時(shí)數(shù)為1643.4小時(shí)，年日照百分率為37%。4、自然資源：據(jù)2009年第二次土地調(diào)查，全縣國(guó)土面積110362.52公頃(1996年因皖浙勘界而有所減少)，人均0.62公頃。其中耕地13159.41公頃，園地6873.39公頃，林地80458.15公頃，草地1222.05公頃?？h域地處北緯30度附近的中山區(qū)，山多、林多、地表水多。原生態(tài)生物資源多樣、豐富；礦藏多樣、品位懸殊；水資源豐沛，落差大，季節(jié)差異大。地表徑流總量10.3億m3，人均年占有量6042m3，耕地畝均可供量8900m3?？h境地勢(shì)高于四鄰，地表徑流96.6%流出境外。全縣森林覆蓋率75.5%。境內(nèi)植物有200余科1300余種，其中國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)珍稀植物33種。野生動(dòng)物有獸類(lèi)50余種、鳥(niǎo)類(lèi)100余種、爬行類(lèi)20余種、兩棲類(lèi)10余種、魚(yú)類(lèi)30余種、昆蟲(chóng)類(lèi)230余種，其中不少可用作藥物、食品和工業(yè)原料。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源有38種，有色金屬占優(yōu)勢(shì)。3.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件績(jī)溪縣人民在市委、市政府和縣委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，以“六年齊抓、三城同創(chuàng)”為抓手，把握“好為標(biāo)準(zhǔn)、快字當(dāng)先”工作導(dǎo)向，扎實(shí)推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作，全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)健康，社會(huì)大局和諧穩(wěn)定。2014年全年完成生產(chǎn)總值54億元，比上年增長(zhǎng)8%以上；財(cái)政收入8.54億元，增長(zhǎng)3.6%；固定資產(chǎn)投資96億元，增長(zhǎng)1.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額22.25億元，增長(zhǎng)12%；進(jìn)出口總額8070萬(wàn)美元，增長(zhǎng)1.5%；城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入2.21萬(wàn)元、農(nóng)村常住居民人均可支配收入9500元，均增長(zhǎng)10.5%；完成節(jié)能減排年度任務(wù)。提速推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)取得重大突破，成為全省首批電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村綜合示范縣，互聯(lián)網(wǎng)“聚土地”模式在全國(guó)引起轟動(dòng)，被首屆中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)峰會(huì)總結(jié)為“績(jī)溪模式”；制定加快電子商務(wù)發(fā)展的若干意見(jiàn)，推動(dòng)電子商務(wù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展；四方電商產(chǎn)業(yè)園躋身全省首批電子商務(wù)示范園區(qū)，建成全省首個(gè)公用型電子商務(wù)保稅倉(cāng)庫(kù)，完成全市跨境電商第一單業(yè)務(wù)；全縣新增電商企業(yè)52戶(hù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易額6億元。文化旅游產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，胡開(kāi)文墨業(yè)成為全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)示范基地，3戶(hù)企業(yè)入選安徽民營(yíng)文化企業(yè)100強(qiáng)；17個(gè)文化旅游重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展良好，龍川和園溫泉度假中心主體工程完工，華商碧水灣、黃山機(jī)場(chǎng)績(jī)溪候機(jī)樓全面施工，登源省級(jí)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)獲省發(fā)改委批復(fù)；龍川村入選中國(guó)歷史文化名村，上莊村、湖村被評(píng)為中國(guó)傳統(tǒng)村落，“中國(guó)最美古村落”品牌效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)；成功舉辦“油菜花節(jié)”、“安苗節(jié)”及全國(guó)攝影大賽，全年旅游接待量500萬(wàn)人次，旅游綜合收入24億元，分別增長(zhǎng)24%和33%。徽商銀行、華夏保險(xiǎn)在我縣設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)新增貸款7.83億元，增幅達(dá)到19.8%，居全市前列。3.2.3外部基礎(chǔ)設(shè)施條件績(jī)溪縣供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)近幾年取得重大進(jìn)展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強(qiáng)，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強(qiáng)。（1）給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源為東阿黃河地下滲透水源，供水普及率將達(dá)到100％。根據(jù)績(jī)溪縣總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設(shè)給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。（2）排水本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周?chē)姓晁艿溃晃鬯_(dá)到國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政污水管道。（3）供電本項(xiàng)目用電由供電部門(mén)統(tǒng)一解決，目前城市生活用電供應(yīng)充足，能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目的用電需求。3.3建設(shè)優(yōu)勢(shì)1、風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富績(jī)溪，地處徽文化核心區(qū)和安徽省“兩山一湖”、“最美高鐵”的旅游經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)，素有“國(guó)畫(huà)里的鄉(xiāng)村”、“徽菜美食文化節(jié)”、“油菜花旅游節(jié)”、“安苗節(jié)”、“山核桃采摘節(jié)”等特色旅游品牌，開(kāi)發(fā)建成了古龍川、胡適故居、鄣山大峽谷、小九華、徽杭古道、太極湖村、尚書(shū)府等一批有影響力的重點(diǎn)旅游景區(qū)，更有“名人故里、文化名城、徽菜之鄉(xiāng)、和諧之源”的美譽(yù)。黃山太平湖九華山2、歷史悠久，人文薈萃績(jī)溪，古色古香，集山水之精華，聚人文之薈萃。績(jī)溪徽文化底蘊(yùn)十分厚重，自古崇文重教，“十戶(hù)之村，不廢誦讀”；績(jī)溪“邑小士多”，名人輩出，誕生了諸如胡適、胡雪巖、胡開(kāi)文、胡宗憲、胡富、汪華等眾多中外聞名的人物。胡氏宗祠胡雪巖紀(jì)念館3、生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)（1）績(jī)溪森林覆蓋率達(dá)75.4%，聯(lián)合國(guó)綠色產(chǎn)業(yè)、國(guó)際生態(tài)示范區(qū)。純凈富氧的空氣環(huán)境對(duì)健康非常有利，尤其適合中老年朋友進(jìn)行舒適的有氧遠(yuǎn)動(dòng)，從而改善身體疾病或亞健康狀態(tài)。（2）績(jī)溪的山泉水富含人體所需的多種礦物質(zhì)，富含硼、鋅、硒等離子礦物質(zhì)和微量元素，是上好的飲品，對(duì)傳輸氧氣、調(diào)節(jié)新陳代謝，排除酸性廢物和預(yù)防疾病是非常必要的?？?jī)溪縣，因常年飲用此水，民間又俗稱(chēng)“長(zhǎng)壽村”。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)績(jī)溪縣85歲老人1761人，90歲以上442人，100歲以上50人。4、區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地距高鐵站車(chē)程10分鐘；距機(jī)場(chǎng)車(chē)程45分鐘；距5A級(jí)龍川景區(qū)車(chē)程5分鐘；距杭徽、績(jī)黃高速口車(chē)程15分鐘?？?jī)溪具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，京福高鐵、皖贛高鐵、杭黃高鐵縱貫全境；杭瑞、寧績(jī)、績(jī)黃、揚(yáng)績(jī)高速在此交匯；隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，形成了往來(lái)北京、上海、杭州、南京、合肥等城市的四小時(shí)內(nèi)快速抵達(dá)的旅游圈?？?jī)溪日益成為安徽融入蘇浙滬、對(duì)接長(zhǎng)三角的休閑式后花園。

第四章項(xiàng)目環(huán)境分析4.1市場(chǎng)環(huán)境分析我國(guó)自1999年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。21世紀(jì)開(kāi)始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年社區(qū)是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專(zhuān)供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年社區(qū)興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。4.1.1中國(guó)人口老齡化的發(fā)展我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)