某別墅市場調(diào)查與分析報告

第一部分市場調(diào)查與分析管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費下載！.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-1維也納項目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費下載！1-1-1、位置：1、維也納森林別墅位于黃山路，岳西路交叉口，處合肥市發(fā)展和生態(tài)中軸線，緊靠城市綠色環(huán)帶（二環(huán)）：南面政務(wù)文化新區(qū)，西接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，東向中心城區(qū)，是城市的的雙核心地段。1-1維也納項目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費下載！1-1-2、總體規(guī)劃設(shè)想：1、本項目總用地355畝，呈長方地塊，地勢平坦，總建筑面積約204350平方米。以湖畔別墅、森林別墅、景觀高層公寓為主1-1維也納項目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費下載！.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-1-3、住宅規(guī)劃：住宅造型錯落有致，沿黃山景觀大道高層公寓樓形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型融會中西文化，外墻色彩豐富時尚，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立體景觀。建筑朝向以南北向為主，以體現(xiàn)尊貴品位及增加空氣對流。1-1維也納項目概況管理資源吧（8.），提供海量管理資料免費下載！重點特色是建成集運動、休閑、娛樂為一體的純粹別墅生活社區(qū)。本項目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。保留基地原貌，營造上萬平方米的人工河流，并營造立體景觀。1-1維也納項目概況.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-1維也納項目概況1-1-4、周邊交通情況：近旁合肥西站即將迎來新的發(fā)展機(jī)遇；沿懷寧路迅速抵政務(wù)中心區(qū)到達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；北去二環(huán)快速線及時融入生態(tài)、休閑區(qū)：西至蜀山風(fēng)景區(qū)與科技商務(wù)中心；寬闊黃山路的建設(shè)是合肥綠化生態(tài)大道，同時也阻礙了道路兩側(cè)商業(yè)交融：使本項目無論是達(dá)城區(qū)還是機(jī)場都異常的便捷。

1-2市場環(huán)境分析1-2-1、合肥樓市大環(huán)境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀(jì)之初的2003年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)穩(wěn)步向好走勢。合肥房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高。1-2市場環(huán)境分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2003年合肥商品房銷售突破100億大觀，各大開發(fā)商加緊拓展市場空間，搶占市場制高點。1-2市場環(huán)境分析1-2市場競爭環(huán)境隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，大大提高了居民的住房購買力?！笆迤陂g”，日新月異的軌道交通和環(huán)境建設(shè)，也將對本市住宅消費起到了積極拉動作用。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-2-1-2、土地一級市場控制2003年，合肥市加強(qiáng)對土地的供給實施嚴(yán)格控制，有效地抑制了一級市場，土地一級市場供應(yīng)開始回落。

1-2市場環(huán)境分析1-2-1-3、別墅開發(fā)比重不斷提高

合肥別墅市場由以前數(shù)量較少，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁幖ち?、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的格局

而且面臨多數(shù)高品質(zhì)非別墅豪宅項目的分流市場的競爭1-2市場環(huán)境分析和莊碧湖云溪城市庭院蜀山名筑南艷湖·鄉(xiāng)村花園金色池塘（花園洋房）競爭對手：具體分析略1-2市場環(huán)境分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料總結(jié)：從以上列舉的競爭項目可以看出（雖然采樣不夠全面），合肥的樓盤在定位、價格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營造等方面都既有共性、也個性鮮明；維也納森林別墅的形象定位上要注意與其他樓盤拉開差距，特別是針對附近的競爭樓盤。1-2市場環(huán)境分析1-3目標(biāo)消費者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費者分析1-3-1、目標(biāo)消費群定位目標(biāo)消費群定位——合肥上流階層理由：“軌道概念”形成的地理優(yōu)勢：維也納森林別墅坐落在雙核心地帶環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求價位：維也納的價位（80萬——200萬）可以為上流階層所接受1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2、上流階層的生活形態(tài)分析1-3-2-1、什么是上流階層非體力勞動者，主要是三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的老板、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的管理層，即白領(lǐng)階層中的精英.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-2、上流階層的特征年收入在10萬元以上的核心家庭社會地位在社會權(quán)力分布的層次中處于頂尖位置大學(xué)以上學(xué)歷相對其它人群，上流階層當(dāng)中歸國留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高1-3目標(biāo)消費者分析馬斯洛心理學(xué)需求層次基本生理需求上流階級已實現(xiàn)自我實現(xiàn)

自尊愛與歸屬安全生理需求心理需求上流階級夢想實現(xiàn)1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-3、上流階層的工作態(tài)度上流階層相對優(yōu)越的生活是以超時間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價。

需要的話，可以每天只睡5個小時，其余時間用來工作.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-3、上流階層的工作態(tài)度具有危機(jī)感、成就感雙重感受收入較豐厚，事業(yè)較成功擔(dān)心自己落入較低階層對事業(yè)的拓展顯得有些壓力世界經(jīng)濟(jì)不景氣時，公司裁員新員工對自己職位的威脅——促使他們高度敬業(yè)1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-4、上流階層的憂慮和對策憂慮：對衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識上對策：改善居住條件、提高生活質(zhì)素、學(xué)習(xí)先進(jìn)科技、加強(qiáng)公司管理是上流階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-5、上流階層的生活方式及態(tài)度背景：合肥是一個具有悠久歷史的文化城市，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，讓合肥人產(chǎn)生普遍的社會心理——追逐國際化尊貴生活作為安徽復(fù)興、進(jìn)步思想的搖籃，合肥需要提高合肥上流階層的居住品質(zhì).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-5、上流階層的生活方式及態(tài)度生活方式：合肥上流之家，對穿著、飲食的時尚潮流投入相對較多家庭理財方面選擇股票較普遍，也選擇風(fēng)險較小的儲蓄和購買保險1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-5、上流階層的生活方式及態(tài)度生活態(tài)度：追求享受——“自己工作那么辛苦，就應(yīng)該享受好一些”“享受多一些，享受好一些”是他們的人生信條——努力工作就是為了活得更好1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-6、上流階層目前熱衷于什么消費想方設(shè)法于都市化生活之外體驗一種更原始、更本能、更單純的生活，成了現(xiàn)代人、尤其是上流階層中的一種時尚。國外、國內(nèi)旅游成為上流階層的又一消費熱點.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-6、上流階層目前熱衷于什么消費雖然上流階層中的大部分有自己的居所，但是他們對目前的居住環(huán)境與自身不像吻合；他們期望擁有自己更高檔的物業(yè)，讓社會認(rèn)同自身價值。這已成為他們儲蓄消費的最大目標(biāo)與其花錢買普通房子，不如按揭供別墅，提前享受上流生活個人收入與銀行貸款的條件是最大保障1-2目標(biāo)消費者分析1-3-2-6、上流階層目前熱衷于什么消費購買汽車，擁有自己的交通工具已成為中產(chǎn)階層的一種時尚消費。一來汽車可以作為交通工具；二來汽車可以體現(xiàn)個人身份，讓個性化得到更好的發(fā)揮另一方面，汽車市場的降價也促使上流階層去購買1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-7、上流階層目前熱衷于什么消費 酒吧是一種更個人化、更講求藝術(shù)品位的消費場所，它商業(yè)但不赤裸裸，合乎上流階層追求個性化消費的心理（與之相類似的有西餐廳、咖啡館）顯示自己的身份（顯得有文化修養(yǎng)，有較豐厚收入）舒緩工作壓力（在輕松的環(huán)境中舒展身心）.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-7、上流階層目前熱衷于什么消費因為高強(qiáng)度的工作和高度的精神壓力，上流階層的人們意識到必須鍛煉身體進(jìn)健身房成為越來越多的人的一項生活內(nèi)容其它的運動如：保齡球、網(wǎng)球等深受上流階層的歡迎1-3-2-7、上流階層目前熱衷于什么消費網(wǎng)絡(luò)已作為一種時髦的生活方式在上流階層中漸漸流行，“你的伊妹兒在找你”已成為一種時尚互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)今最新的媒體上流階層為謀求自身素質(zhì)的提高，必須盡快地熟練運用互聯(lián)網(wǎng)，以免被時代所淘汰通過互聯(lián)網(wǎng)接觸到的社會層面廣，適合上流階層交際活躍的特點1-3目標(biāo)消費者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料上流階層的主要消費趨向——紅酒、咖啡、雪茄、房產(chǎn)、汽車旅游1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-8、上流階層的消費觀消費經(jīng)驗的積累、受教育程度相對較高決定了上流階層將消費帶入了理智消費的階段，表現(xiàn)在對自己的需要、個人享受的內(nèi)容和層次有比較實際的認(rèn)識，而且消費的品位越來越具有個人色彩并切合國際潮流1-3目標(biāo)消費者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3-2-8、上流階層的消費觀在消費取向上更專注專家的建議，對消費品的質(zhì)量及服務(wù)有更專業(yè)化的要求，而且對美感的要求提到了與實用價值相等甚至更高的地步了1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-8、上流階層的消費觀由于生活節(jié)奏的加快以及生活壓力的加大，購物的時間在縮短，消費的方式力求簡化。——速食的風(fēng)行、電腦處理器的不斷升級、短發(fā)的流行、小禮服取代大禮服、信用卡在這個群體中的普及、電話訂貨的流行都構(gòu)成了他們消費模式的特點1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-8、上流階層的消費觀上流階層的消費類型屬于淡漠購物的高檔消費型——這類消費群并不喜歡逛街購物，一般的逛街購物讓他們覺得不自然、不舒服，而他們一旦購物，就會選擇大商場購買有：一定檔次的名牌產(chǎn)品或進(jìn)口產(chǎn)品1-3目標(biāo)消費者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3-2-8、上流階層的消費觀上流階層——消費時尚的發(fā)起人從趕時髦進(jìn)入了創(chuàng)造時尚或追求時尚的階段，對市場消費的影響力逐漸形成1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-9、廣告對上流階層的影響廣告及軟性的產(chǎn)品宣傳文章對上流階層消費行為是不可低估的。廣告及宣傳文章所傳遞的某些信息如果能與他們對生活的理解產(chǎn)生共鳴，或其中有尚不為大多數(shù)人知道的獨到價值，他們也會欣然接受——生活的真諦是什么？1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-9、廣告對上流階層的影響高知名度的專業(yè)人士對上流階層的影響力強(qiáng)，往往成為他們的奮斗目標(biāo)或榜樣——李嘉誠、張朝陽、王志東……1-3目標(biāo)消費者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-3-2-9、廣告對上流階層的影響上流階層追求的是有個性、有形象、有檔次，需要得到旁人的認(rèn)同——廣告設(shè)計、軟性文章需要突顯高尚、典雅的文化風(fēng)格，打動他們的心1-3目標(biāo)消費者分析1-3-2-10、商家怎樣影響上流階層上流階層的種種消費行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)化的消費模式，對上流階層并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；商家若能將消費與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動上流階層的消費者——對于維也納：創(chuàng)造美好環(huán)境，迎合上流階層對生活真諦的追求1-3目標(biāo)消費者分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-4維也納分析（優(yōu)勢）：開發(fā)商品牌：安徽中興公司行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌、成功開發(fā)經(jīng)驗和務(wù)實的開發(fā)理念設(shè)計理念：“水、森林、音樂、陽光”的設(shè)計理念絕版地段：占據(jù)城市的雙核心地段：名師聯(lián)手：建筑設(shè)計——國際著名的海南雅克景觀設(shè)計——國內(nèi)知名杭州北林苑物業(yè)顧問——國家一級資質(zhì)深圳恒基1-4維也納分析社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑風(fēng)格中西結(jié)合，簡潔明快，屋頂和陽臺的精心處理，更顯陽光、現(xiàn)代之感，符合區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣。社區(qū)硬件規(guī)劃齊全：五星級會所、幼兒園、安全/監(jiān)控系統(tǒng)、游泳池、高爾夫球場……1-4維也納分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-4維也納分析社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和環(huán)境營造，使區(qū)內(nèi)風(fēng)景更加優(yōu)美，河流與建筑獨具匠心的組合，并根據(jù)地勢階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。維也納項目規(guī)劃和開發(fā)節(jié)奏合理，擁有一批專業(yè)、敬業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售人員，是本案成功開發(fā)的基石。（劣勢）：規(guī)劃變更增加的聯(lián)體疊加別墅和部分高層使建筑密度加大，對項目品質(zhì)有所沖擊。項目周遍環(huán)境沒有市場期待的頂級毫宅的高品位。本區(qū)別墅市場自身消化能力有限1-4維也納分析（機(jī)會）：2004年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)勢頭良好，為房地產(chǎn)持續(xù)升溫奠定了基礎(chǔ)。產(chǎn)品定位較高，競爭范圍狹窄，為項高搶占市場提供機(jī)會合肥別墅市場暫沒有領(lǐng)導(dǎo)品牌，且宣傳推廣力度弱

1-4維也納分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料（問題）：加入后，企業(yè)尚缺乏與大舉進(jìn)入的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭市場的實力。合肥房地產(chǎn)界，樓市存在大量同質(zhì)化樓盤，與維也納品質(zhì)較接近的樓盤也不少，項目一面市就面臨性價比競爭。1-4維也納分析1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5-1、樓市的同質(zhì)化為維也納創(chuàng)造了差異化定位的先天條件.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5-2、從人文角度考慮，國際化居住文明為合肥上流階層所崇尚1-5結(jié)論及相關(guān)建議1-5-3、建立新概念社區(qū)，賣觀念，賣生活的策略定位將使本案形象個性獨樹一幟本次提案結(jié)束謝謝觀看！策劃總監(jiān)：高天軍策劃人：何玉林.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料通過辛勤的工作獲得財富才是人生的大快事。一個人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實是一種財富，它讓你學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。1月-2314:4914:49:41人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。14:49:4114:491月-23論命運如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財富—身體與心靈的財富。人生沒有彩排，每一個細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個人的目標(biāo)時，一般是現(xiàn)實主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。14:4914:49:411月-23經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點。再實踐。2023/1/3114:49:41世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2023/1/3114:4914:49:41預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。31一月2023多掙錢的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報工作不要評論性地匯報，而要陳述性的匯報。2023年1月31日在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的