居住區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與管理

居住區(qū)是城市重要組成部分，在用地上、建設(shè)量上都占有絕對(duì)高的比重，因此研究和分析居住區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性對(duì)充分發(fā)揮投資效果，提高城市土地的利用效益都具有十分重要的意義。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，一般包括用地分析、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較及造價(jià)的估算等幾個(gè)方面。

居住區(qū)規(guī)劃全過(guò)程均應(yīng)考慮規(guī)劃與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性。第1頁(yè)/共68頁(yè)第一節(jié)衡量用地經(jīng)濟(jì)性的幾個(gè)方面〈用地平衡表〉：反映居住區(qū)規(guī)劃與建設(shè)不同階段、不同層次各項(xiàng)用地的數(shù)量、比例與均值的表格。（2）進(jìn)行方案比較，檢驗(yàn)設(shè)計(jì)方案用地分配的經(jīng)濟(jì)性和合理性；一、居住區(qū)用地平衡表的作用和內(nèi)容（一）作用：（1）反映居住區(qū)土地使用的水平和比例，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)之一；（3）作為審批居住區(qū)建設(shè)用地和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)之一。

第2頁(yè)/共68頁(yè)（二）表格內(nèi)容：各類用地現(xiàn)狀與規(guī)劃指標(biāo)面積（hm2）占建設(shè)用地比例（%）人均用地（m2/人）（三）計(jì)算要求：用地按平面投影面積計(jì)算，不得重復(fù)計(jì)算。先組團(tuán)，后小區(qū)，再居住區(qū)，由低到高逐級(jí)匯總?！唇ㄔO(shè)用地〉：指城市市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)際建設(shè)發(fā)展起來(lái)的非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)用地，含城市附近與市政設(shè)施有關(guān)的其他建設(shè)用地（機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、污水處理等）。第3頁(yè)/共68頁(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀規(guī)劃面積(hm2)比例(%)人均(m2/人)面積(hm2

)比例(%)人均(m2

/人)一、居住區(qū)用地1住宅用地2公建用地3道路用地4公共綠地二、其他用地居住區(qū)規(guī)劃總用地居住區(qū)用地平衡表注：其他用地是指在居住區(qū)范圍內(nèi)不屬于居住區(qū)的用地，如市級(jí)公建、工廠及不適宜建設(shè)用地。第4頁(yè)/共68頁(yè)二、合理確定居住區(qū)各項(xiàng)用地指標(biāo)用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)1.住宅用地50～5655～6570～802.共建用地15～2512～226～123.道路用地10～189～177～154.公共綠地7.5～185～153～6居住區(qū)用地1001001001、居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（％）注：各項(xiàng)指標(biāo)的確定與城市性質(zhì)、規(guī)模及現(xiàn)有城市用地情況有關(guān)。第5頁(yè)/共68頁(yè)居住規(guī)模層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ.Ⅱ.Ⅵ.ⅦⅢ.ⅤⅣ居住區(qū)低層33～4730～4328～40多層20～2819～2718～25多層、高層17～2617～2617～26小區(qū)低層30～4328～4026～37多層20～2819～2618～25中高層17～2415～2214～20高層10～1510～1510～15組團(tuán)低層25～3523～3221～30多層16～2315～2214～20中高層14～2013～1812～16高層8～118～118～112、人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)（m2/人）第6頁(yè)/共68頁(yè)三、強(qiáng)化城市用地功能，提高土地利用率區(qū)分城市空間中不同位置土地的功能與價(jià)值，做到“地盡其用”。合理規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提高土地利用率，最大限度發(fā)揮效益。地域經(jīng)濟(jì)價(jià)值有償使用城市土地特性第7頁(yè)/共68頁(yè)第二節(jié)居住區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是從量的方面衡量和評(píng)價(jià)規(guī)劃質(zhì)量和綜合效益，反映規(guī)劃設(shè)計(jì)水平及其經(jīng)濟(jì)合理性。指標(biāo)計(jì)算時(shí)采用國(guó)家統(tǒng)一的列表格式、內(nèi)容。第8頁(yè)/共68頁(yè)北京翠城居住區(qū)ABCE第9頁(yè)/共68頁(yè)鞍山湖南三小區(qū)規(guī)劃圖住宅用地公共服務(wù)設(shè)施用地公共綠地第10頁(yè)/共68頁(yè)一、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性規(guī)定

（1）當(dāng)規(guī)劃總用地周界為城市道路、居住區(qū)（級(jí)）道路、小區(qū)路或自然分界線時(shí)，用地范圍劃至道路中心線或自然分界線；（2）當(dāng)規(guī)劃總用地與其他用地相鄰，用地范圍劃至雙方用地的交界處。1.居住區(qū)用地范圍的確定第11頁(yè)/共68頁(yè)（1）按住宅和公建各占該幢建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫?，并分別計(jì)入住宅用地和公建用地；（2）底層公建突出于上部住宅或占有專用場(chǎng)院或因公建需要后退紅線的用地，均應(yīng)計(jì)入公建用地。2.底層公建住宅或住宅公建綜合樓用地面積的確定

3.底層架空建筑用地面積的確定，應(yīng)按底層及上部建筑的使用性質(zhì)及其各占該幢建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫孛娣e，并分別計(jì)入有關(guān)用地內(nèi)。第12頁(yè)/共68頁(yè)

（1）宅旁（宅間）綠地范圍的確定，綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5m；對(duì)其他圍墻、院墻算到墻腳；（2）道路綠地面積計(jì)算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；（3）院落式組團(tuán)綠地范圍的確定，綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1.0m；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市、居住區(qū)（級(jí)）道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m；（4）開(kāi)敞型院落組團(tuán)綠地范圍的確定，至少有一個(gè)面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10m的組團(tuán)級(jí)主路敞開(kāi)，并向其開(kāi)設(shè)綠地的主要出入口；（5）其他塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地。沿居住區(qū)（級(jí)）道路、城市道路的公共綠地算到紅線。4.綠地面積的確定第13頁(yè)/共68頁(yè)宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算起止界示意圖第14頁(yè)/共68頁(yè)院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止界示意圖綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1.0m；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m。第15頁(yè)/共68頁(yè)開(kāi)敞型院落式組團(tuán)綠地示意圖開(kāi)敞型院落組團(tuán)綠地，至少有一個(gè)面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10m的組團(tuán)級(jí)主路敞開(kāi)。第16頁(yè)/共68頁(yè)

（1）按與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的同級(jí)道路及其以下各級(jí)道路計(jì)算用地面積，外圍道路不計(jì)入；（2）居住區(qū)（級(jí)）道路，按紅線寬度計(jì)算；（3）小區(qū)路、組團(tuán)路，按路面寬度計(jì)算。當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)，人行便道計(jì)入道路用地面積；（4）居民汽車(chē)停放場(chǎng)地，按實(shí)際占地面積計(jì)算；（5）宅間小路不計(jì)入道路用地面積。5.道路用地范圍的確定6.其他用地面積的確定（1）規(guī)劃用地外圍的道路算至外圍道路的中心線；（2）規(guī)劃用地范圍內(nèi)的其他用地，按實(shí)際占地面積計(jì)算。第17頁(yè)/共68頁(yè)鞍山湖南三小區(qū)道路規(guī)劃圖P小區(qū)主路小區(qū)次路組團(tuán)路綠地景觀點(diǎn)公共設(shè)施停車(chē)場(chǎng)居住區(qū)路第18頁(yè)/共68頁(yè)二、居住區(qū)規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）平均層數(shù)

是指各種住宅層數(shù)的平均值。一般按各種住宅層數(shù)建筑面積與基底面積之比進(jìn)行計(jì)算，公式如下：

住宅建筑凈密度主要取決于房屋布置對(duì)氣候、防災(zāi)要求。因此住宅建筑凈密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、排列方式等有關(guān)，一般住宅層數(shù)愈高，住宅建筑凈密度愈低。

（二）住宅建筑凈密度住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底總面積（層）住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積/住宅用地面積（萬(wàn)m2/hm2）第19頁(yè)/共68頁(yè)（三）住宅建筑面積毛（凈）密度（住宅容積率）住宅建筑面積毛（凈）密度=住宅總建筑面積/住宅用地總面積（萬(wàn)m2/hm2）

（四）人口凈密度人口凈密度=規(guī)劃總?cè)丝跀?shù)/住宅用地總面積（人/hm2）

（五）人口毛密度人口毛密度=規(guī)劃總?cè)丝跀?shù)/居住區(qū)用地總面積（人/hm2）

第20頁(yè)/共68頁(yè)（六）建筑面積毛密度（容積率）建筑面積毛密度（容積率）=居住區(qū)總建筑面積/居住區(qū)用地面積（萬(wàn)m2/hm2）

住宅用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素（1）住宅居住面積定額（m2

／人）；（2）住宅居住面積密度（m2

／人）；（3）住宅建筑密度（％）；（4）平均層數(shù)。（七）住宅用地指標(biāo)第21頁(yè)/共68頁(yè)

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率（％）。

（九）綠地率綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地）。指居住區(qū)內(nèi)居民汽車(chē)的停車(chē)位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（%）。（十）停車(chē)率（十一）拆建比拆除的原有建筑面積與新建的建筑面積的比值。第22頁(yè)/共68頁(yè)三、居住區(qū)綜合造價(jià)居住區(qū)的造價(jià)主要包括地價(jià)、建筑造價(jià)、室外市政設(shè)施、綠地工程和外部環(huán)境設(shè)施造價(jià)等。此外，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、營(yíng)銷策劃、廣告、利息以及各種相關(guān)的稅費(fèi)也都屬于成本之內(nèi)。居住區(qū)總造價(jià)的綜合指標(biāo)一般以每平方米居住建筑面積的綜合造價(jià)為主要指標(biāo)。（含開(kāi)發(fā)費(fèi)、后期建設(shè)費(fèi)）第23頁(yè)/共68頁(yè)是指居住區(qū)內(nèi)的各種管線和設(shè)施，如給排水、供電、供暖、煤氣、電訊（電話、電視、電腦等）等管線與設(shè)施以及綠化種植、道路鋪砌、環(huán)境設(shè)施小品等的費(fèi)用。1.地價(jià)我國(guó)實(shí)行土地的有償使用，地價(jià)對(duì)居住區(qū)建設(shè)的總成本，特別是對(duì)每平方米居住建筑面積的綜合成本起著決定性作用。2.建筑造價(jià)包括住宅與配套公共服務(wù)設(shè)施的造價(jià)，住宅造價(jià)一般與住宅層數(shù)密切相關(guān)。高層住宅造價(jià)高于多層住宅，但高層住宅能節(jié)約用地，提高土地的利用效益，減少室外市政工程設(shè)施投資及征地拆遷等費(fèi)用。3.室外市政設(shè)施工程和外部環(huán)境設(shè)施費(fèi)用第24頁(yè)/共68頁(yè)四、居住區(qū)的定額指標(biāo)

由于居住區(qū)的建設(shè)量大、投資多、占地廣，且與居民的生活密切相關(guān)，因此，為了合理地使用資金和城市用地，我國(guó)和其他一些國(guó)家都對(duì)居住區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)制定了一系列控制性的定額指標(biāo)。居住區(qū)定額指標(biāo)是城市規(guī)劃和建設(shè)的定額指標(biāo)的重要組成內(nèi)容，這些定額指標(biāo)的制定也是國(guó)家一項(xiàng)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策。居住區(qū)規(guī)劃的定額指標(biāo)一般包括用地、建筑面積、造價(jià)等內(nèi)容。

第25頁(yè)/共68頁(yè)居住區(qū)用地的指標(biāo)是指居住區(qū)的總用地和各類用地的分項(xiàng)指標(biāo)，按平均每居民多少平方米來(lái)計(jì)算，1993年建設(shè)部頒布居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)和人均居住用地控制指標(biāo)。此外，還規(guī)定了各項(xiàng)配套的公共服務(wù)設(shè)施的用地指標(biāo)參見(jiàn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）居住用地平衡表控制指標(biāo)。（一）用地的定額指標(biāo)第26頁(yè)/共68頁(yè)建筑面積主要是指住宅和居住區(qū)內(nèi)各類配套的公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積。居住區(qū)內(nèi)的各類配套公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積的定額指標(biāo)包括總的公共服務(wù)設(shè)施建筑面積定額指標(biāo)和各分項(xiàng)的定額指標(biāo)，參見(jiàn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）。（二）建筑面積的定額指標(biāo)由于土地的有償使用，因此大大影響居住區(qū)的綜合造價(jià)，而建設(shè)費(fèi)用各地標(biāo)準(zhǔn)水平不一，參差甚大，且受市場(chǎng)影響，國(guó)家無(wú)統(tǒng)一的規(guī)定。

（三）造價(jià)指標(biāo)第27頁(yè)/共68頁(yè)第三節(jié)住宅小區(qū)規(guī)劃審批

住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜地區(qū)如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫、滑坡等，也應(yīng)避開(kāi)風(fēng)口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時(shí)有崩坍陷落危險(xiǎn)的地區(qū)。住宅小區(qū)應(yīng)盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴(yán)重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。

一、住宅小區(qū)用地選擇第28頁(yè)/共68頁(yè)二、住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。2.住宅小區(qū)選址定點(diǎn)應(yīng)具備的主要條件住宅小區(qū)選址定點(diǎn)的書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告；計(jì)劃部門(mén)的批件，反映建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測(cè)繪單位實(shí)測(cè)能反映擬建設(shè)位置及周?chē)嗷リP(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。1.住宅小區(qū)選址定點(diǎn)依據(jù)與原則第29頁(yè)/共68頁(yè)（1）城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達(dá)計(jì)劃。在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成選址研究報(bào)告，作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門(mén)再提出選址定點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)，作為審批任務(wù)書(shū)的前提和作為工程征地的動(dòng)遷、安置、補(bǔ)償方案的前提。項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，由規(guī)劃部門(mén)分管，主持其中選址定點(diǎn)的審查工作。小區(qū)選址定點(diǎn)勘察及審查工作中，應(yīng)會(huì)同土地部門(mén)共同參加。3.住宅小區(qū)選址定點(diǎn)工作程序第30頁(yè)/共68頁(yè)（2）經(jīng)過(guò)小區(qū)定點(diǎn)選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)出選址意見(jiàn)書(shū)以及附圖。選址意見(jiàn)主要包括選址定點(diǎn)，與定點(diǎn)位置有關(guān)的道路紅線，標(biāo)出限制范圍和其他與定點(diǎn)位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以及核定規(guī)模等。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)后，即可開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門(mén)聯(lián)系開(kāi)展動(dòng)遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對(duì)擬建地塊所涉及的城市各專業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行基本情況的摸底工作；開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工作等。第31頁(yè)/共68頁(yè)根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，國(guó)有土地利用和建設(shè)工程的規(guī)劃管理實(shí)行法定的許可證制度。建設(shè)部制定了全國(guó)統(tǒng)一的“一書(shū)兩證”，即建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，主要有三部分內(nèi)容：一是建設(shè)項(xiàng)目的基本情況，二是建設(shè)項(xiàng)目選址的主要依據(jù)，三是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址提出的具體地址、用地范圍和在此地進(jìn)行建設(shè)時(shí)的具體規(guī)劃要求，以及必要的調(diào)整意見(jiàn)等。第32頁(yè)/共68頁(yè)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)核定其用地位置和界線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1．小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)可。2．根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線。3．綜合向各有關(guān)部門(mén)征詢意見(jiàn)后提出的綜合性意見(jiàn)。第33頁(yè)/共68頁(yè)4．該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。5．提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置，路幅及其規(guī)劃要求。6．提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項(xiàng)。7．其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，以便以此為依據(jù)進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。第34頁(yè)/共68頁(yè)對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國(guó)家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實(shí)施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實(shí)施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡(jiǎn)取決于城市的大小及城市專業(yè)管理部門(mén)設(shè)置的多少，建設(shè)項(xiàng)目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?yàn)椋核?、住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序第35頁(yè)/共68頁(yè)1．建設(shè)單位提出申請(qǐng)報(bào)告；2．規(guī)劃管理部門(mén)立項(xiàng)并核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū)；3．規(guī)劃管理部門(mén)審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4．經(jīng)各有關(guān)部門(mén)審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5．各有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)全部稅費(fèi)和施工許可證；6．施工放線驗(yàn)線；7．施工監(jiān)督；8．工程驗(yàn)收；9．竣工圖歸檔。第36頁(yè)/共68頁(yè)住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個(gè)部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。五、住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理第37頁(yè)/共68頁(yè)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項(xiàng)目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實(shí)施管理的要求。（一）住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理1．我國(guó)建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。2．三個(gè)部分雖分屬于三個(gè)主管部門(mén)即規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)及房地產(chǎn)管理部門(mén)管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。第38頁(yè)/共68頁(yè)小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)選址。經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國(guó)有土地或征用集體所有制土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)統(tǒng)一向規(guī)劃部門(mén)辦理申請(qǐng)，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)遷、劃撥和征用。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護(hù)建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開(kāi)發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護(hù)的。

第39頁(yè)/共68頁(yè)（二）住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定1.住宅小區(qū)選址定點(diǎn)之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計(jì)。2.住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以采用方案招標(biāo)的方法，以提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量。3.住宅小區(qū)規(guī)劃總圖內(nèi)容：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標(biāo)明道路紅線及其他外部限制條件；標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標(biāo)明小區(qū)建筑物的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等；標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類型停車(chē)場(chǎng)地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。第40頁(yè)/共68頁(yè)4.注明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建筑面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。5.由城市規(guī)劃管理部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見(jiàn)通知書(shū)，作為下階段設(shè)計(jì)修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門(mén)審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)市（縣）人民政府批準(zhǔn)。6.住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專項(xiàng)規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；各項(xiàng)市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過(guò)及修改通過(guò)后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時(shí)間，并加蓋審批機(jī)構(gòu)公章，否則不具備法律效力。

第41頁(yè)/共68頁(yè)（1）確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。（2）審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計(jì)方案，發(fā)放初步設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審定書(shū)，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。（3）審查施工設(shè)計(jì)圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開(kāi)工的依據(jù)。經(jīng)過(guò)這些程序后，建設(shè)部門(mén)方可開(kāi)始辦理稅費(fèi)手續(xù)，獲得施工許可證，進(jìn)而開(kāi)始施工。（三）住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理1.住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：第42頁(yè)/共68頁(yè)建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定時(shí)，應(yīng)符合以下要求：（1）應(yīng)具備建設(shè)計(jì)劃的批準(zhǔn)文件；（2）設(shè)計(jì)方案要符合城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（3）報(bào)送的各建筑的設(shè)計(jì)方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)且方案不應(yīng)少于兩個(gè)，并可附上建設(shè)單位及其上級(jí)主管部門(mén)的推薦方案的意見(jiàn)；（4）設(shè)計(jì)方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計(jì)方案說(shuō)明書(shū)等。2.住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定第43頁(yè)/共68頁(yè)1.住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線須向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。2.城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴(yán)格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實(shí)施。3.各項(xiàng)小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級(jí)的有證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。4.小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門(mén)辦理報(bào)建，報(bào)建時(shí)應(yīng)具備詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。（四）住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批第44頁(yè)/共68頁(yè)住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書(shū)”（建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)繼續(xù)對(duì)小區(qū)建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃實(shí)施跟蹤管理。五、住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理1.施工放線（驗(yàn)線），可由規(guī)劃管理部門(mén)的測(cè)繪隊(duì)伍統(tǒng)一坐標(biāo)放線。2．施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進(jìn)行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程嚴(yán)格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行。

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3．竣工規(guī)劃驗(yàn)收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)驗(yàn)收的主要內(nèi)容為各建設(shè)項(xiàng)目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗(yàn)收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。4．城建檔案歸檔。工程竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送竣工報(bào)告，報(bào)送竣工圖紙、文件等，同時(shí)將一套竣工圖紙及文件報(bào)送到城建檔案館存檔?？⒐D紙由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織施工單位編制。第46頁(yè)/共68頁(yè)吉林煙筒山鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖第47頁(yè)/共68頁(yè)住宅產(chǎn)品在日益成熟的消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境中應(yīng)注重項(xiàng)目整體素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，要求相關(guān)工作應(yīng)該以市場(chǎng)為導(dǎo)向組織。傳統(tǒng)流程中存在著各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)的弊端，市場(chǎng)營(yíng)銷工作應(yīng)該貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做流程。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃的關(guān)系已越來(lái)越緊密，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是策劃公司，都逐漸意識(shí)到兩者的不可分割性和對(duì)項(xiàng)目成功運(yùn)作的重要作用。

第四節(jié)小區(qū)規(guī)劃與營(yíng)銷第48頁(yè)/共68頁(yè)一、存在問(wèn)題取得項(xiàng)目1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商走著“我行我素”的開(kāi)發(fā)路線盲目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃銷售產(chǎn)品基本成形獲取高額的投資回報(bào)？沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入市場(chǎng)論證和營(yíng)銷觀點(diǎn)洗禮開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往不符合市場(chǎng)的需求，或存在著這樣、那樣無(wú)法彌補(bǔ)的設(shè)計(jì)缺陷，致使后期的銷售工作如履薄冰、舉步維艱。補(bǔ)救：通過(guò)炒作彌補(bǔ)失誤，收效甚微第49頁(yè)/共68頁(yè)2.產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃兩個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)重脫節(jié)營(yíng)銷策劃沒(méi)有提前介入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)或項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有充分考慮市場(chǎng)需求和營(yíng)銷因素，而最終造成項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的失敗和銷售的失敗。

如：本可以開(kāi)發(fā)出十分暢銷的小戶型住宅的地塊開(kāi)發(fā)成了大戶型住宅，因周邊的生活配套根本無(wú)法滿足大戶型消費(fèi)者的需求而致使項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷；又如小區(qū)規(guī)劃或套型設(shè)計(jì)不科學(xué)將項(xiàng)目做成劣質(zhì)產(chǎn)品及出現(xiàn)缺陷戶型，最終遭到市場(chǎng)無(wú)情的遺忘……。第50頁(yè)/共68頁(yè)二、“前營(yíng)銷”對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃的必要性

“前營(yíng)銷”是指房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中投資意向、地塊的選擇、市場(chǎng)調(diào)查、投資收益分析、投資決策等五個(gè)階段工作。

1.概念住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是技術(shù)方面工作，主要考慮小區(qū)規(guī)劃的地形分析、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、空間組織、交通組織等問(wèn)題。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)離不開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷，而“前營(yíng)銷”則是項(xiàng)目營(yíng)銷的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。有好的前營(yíng)銷基礎(chǔ)的項(xiàng)目投資決策才能夠開(kāi)發(fā)出適合社會(huì)需要的房地產(chǎn)商品，也才能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)預(yù)期的收益。具體到住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，“前營(yíng)銷”的作用尤其不可忽視，可以說(shuō)，沒(méi)有“前營(yíng)銷”策劃，就不容易規(guī)劃設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)、品質(zhì)優(yōu)良的住宅小區(qū)。第51頁(yè)/共68頁(yè)2.作用在保證小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、適用性和“以人為本”的設(shè)計(jì)理念的前提下，豪華型住宅小區(qū)規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)型住宅小區(qū)規(guī)劃即使在同一區(qū)域也絕不可能有太多的相似之處，必在風(fēng)格、品質(zhì)、內(nèi)涵上有著不同的表現(xiàn)；大眾型住宅小區(qū)規(guī)劃和個(gè)性化住宅小區(qū)規(guī)劃同樣需要針對(duì)具體的目標(biāo)客戶群的喜好進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能真正打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者。檔次定位表現(xiàn)清晰的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)將為后營(yíng)銷策劃工作的順利展開(kāi)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)。

（1）“前營(yíng)銷”策劃可以準(zhǔn)確界定住宅小區(qū)檔次，從而為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)確立思想基調(diào)。第52頁(yè)/共68頁(yè)當(dāng)前產(chǎn)品營(yíng)銷講究市場(chǎng)的細(xì)分，房地產(chǎn)產(chǎn)品也一樣，每一細(xì)分市場(chǎng)里的消費(fèi)者都會(huì)有其獨(dú)特的需求和愛(ài)好。就拿園景設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，南方人可能喜歡樓臺(tái)亭榭、小橋流水人家的江南園林風(fēng)味；而北方人則可能更喜歡有著高高棕櫚樹(shù)和開(kāi)放熱烈的花卉、四季分明的園林景致。同時(shí),不同階層的消費(fèi)者對(duì)園景設(shè)計(jì)的要求也會(huì)有明顯的差別。規(guī)劃設(shè)計(jì)師只有站在市場(chǎng)角度，準(zhǔn)確把握目標(biāo)消費(fèi)者的真正需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品才會(huì)受到市場(chǎng)的追捧和消費(fèi)者的喜愛(ài)。

（2）“前營(yíng)銷”策劃中深入的目標(biāo)客戶群特征分析判斷，可為住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供詳盡的市場(chǎng)依據(jù)，從而幫助規(guī)劃設(shè)計(jì)師在小區(qū)規(guī)劃細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上做得更加盡善盡美。第53頁(yè)/共68頁(yè)（3）“前營(yíng)銷”策劃通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和當(dāng)前消費(fèi)者的需求特征，從營(yíng)銷角度出發(fā)，對(duì)小區(qū)規(guī)劃提出《項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議》，從小區(qū)總體規(guī)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃、戶型定位及設(shè)計(jì)、會(huì)所規(guī)劃要求、小區(qū)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)、小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)等內(nèi)容提出營(yíng)銷上的觀點(diǎn)，從而讓規(guī)劃設(shè)計(jì)師通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的理解和領(lǐng)悟，可以更準(zhǔn)確地把握住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和具體設(shè)計(jì)要求，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出有品質(zhì)、有市場(chǎng)、科學(xué)適用的住宅小區(qū)，最大程度促進(jìn)項(xiàng)目的后期銷售工作。第54頁(yè)/共68頁(yè)“前營(yíng)銷”策劃的介入對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是不可或缺的，重新認(rèn)識(shí)“前營(yíng)銷”策劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的重要性，聘請(qǐng)優(yōu)秀的地產(chǎn)策劃公司提前介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，避免投資決策失誤，開(kāi)發(fā)出對(duì)路的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)高額市場(chǎng)回報(bào)。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具有的理性、成熟的開(kāi)發(fā)思路。3.結(jié)論第55頁(yè)/共68頁(yè)三、優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃必具的設(shè)計(jì)思路項(xiàng)目銷售的成功是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的具體表現(xiàn)，也是發(fā)展商獲取投資回報(bào)的重要保證。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)直接決定產(chǎn)品的品質(zhì)性能，將在很大程度上影響和決定著項(xiàng)目銷售的成敗，作為肩負(fù)著將產(chǎn)品成功推向市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃，就不得不對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃提出營(yíng)銷戰(zhàn)略上的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，以便在營(yíng)銷推廣過(guò)程中進(jìn)行項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)挖掘，以產(chǎn)品的唯一性、排他性、差異化和前瞻性搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)，吸引和打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者，創(chuàng)造火爆的銷售局面，實(shí)現(xiàn)最終的銷售目標(biāo)。因此，從營(yíng)銷的戰(zhàn)略出發(fā)，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)師在進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中必須具有如下三方面的設(shè)計(jì)思路：第56頁(yè)/共68頁(yè)在項(xiàng)目“后營(yíng)銷”策劃過(guò)程中，首先要做的一件事就是提煉項(xiàng)目主題理念，這一主題理念必是貫穿項(xiàng)目始終的一條紅線，展現(xiàn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)與眾不同的風(fēng)貌與個(gè)性。它不僅是市場(chǎng)推廣過(guò)程中包裝炒作的概念和說(shuō)法，更是產(chǎn)品與服務(wù)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，是整個(gè)項(xiàng)目靈魂的具象表現(xiàn)。而這一主題理念又是在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主題基礎(chǔ)上進(jìn)行提煉和深化的。因此，在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)伊始就要確立主題化的設(shè)計(jì)思路，整合“前營(yíng)銷”策劃的市場(chǎng)信息和可行性專業(yè)操作優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題進(jìn)行明確的定位，否則，設(shè)計(jì)出來(lái)的住宅小區(qū)因其沒(méi)有鮮明的主題，往往缺乏個(gè)性，無(wú)法建立起項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。１.住宅小區(qū)規(guī)劃主題化設(shè)計(jì)思路第57頁(yè)/共68頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)重，尤其在住宅產(chǎn)品中體現(xiàn)得更為突出，千篇一律的園林景觀、千篇一律的戶型設(shè)計(jì)、千篇一律的坡屋頂、千篇一律的“歐式”概念炒作……。實(shí)踐證明，任何一個(gè)成功的項(xiàng)目都在產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)上下足功夫，樓盤(pán)項(xiàng)目若想在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，除了地段、環(huán)境、實(shí)力等因素外，重要的是要有特色，也即是產(chǎn)品差異化，由此形成自身樓盤(pán)的個(gè)性，從而提高競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。今天，“差異化營(yíng)銷”已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的差異化創(chuàng)新也必將成為消費(fèi)者購(gòu)房的重要決策因素，這是任何一個(gè)發(fā)展商和規(guī)劃設(shè)計(jì)師都必須意識(shí)到的。２.差異化第58頁(yè)/共68頁(yè)３.前瞻性生活中我們也經(jīng)常碰到這樣的事：一個(gè)住宅小區(qū)三百多個(gè)業(yè)主擁有私家矯車(chē)而只有二百個(gè)車(chē)位，車(chē)位供求嚴(yán)重失衡，給業(yè)主生活造成極大的不便；而有的小區(qū)智能化程度不高，沒(méi)過(guò)幾年，已大大無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)安全及E化生活的需求……諸如此類的問(wèn)題，歸根結(jié)底都是當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅時(shí)沒(méi)有前瞻性的設(shè)計(jì)思路所導(dǎo)致的后果。今天的消費(fèi)者已日漸成熟和理性，劣質(zhì)的物業(yè)或不符合時(shí)代發(fā)展需求的物業(yè)已不能滿足業(yè)主的需求。開(kāi)發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須體現(xiàn)符合潮流的前瞻性理念。據(jù)市場(chǎng)專家預(yù)計(jì)，在今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，一個(gè)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)必將離不開(kāi)對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)前瞻性的把握。第59頁(yè)/共68頁(yè)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷策劃是項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，兩者的優(yōu)勢(shì)互動(dòng)和相互論證是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售目標(biāo)的前提保證。從營(yíng)銷戰(zhàn)略的視角去把控住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)化和品質(zhì)化，將會(huì)最大程度促進(jìn)項(xiàng)目的成功銷售和保證開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)。這是每一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最初也是最終的至高理想。

四、結(jié)束語(yǔ)第60頁(yè)/共68頁(yè)第五節(jié)城市舊居住區(qū)的再開(kāi)發(fā)城市的發(fā)展新陳代謝運(yùn)動(dòng)過(guò)程歷史自然人為因素功能失調(diào)、惡化、甚至被破壞調(diào)整維修改善更新改建城市規(guī)劃建設(shè)城市再開(kāi)發(fā)第61頁(yè)/共68頁(yè)我國(guó)的城市舊居住區(qū)一般是指一些歷史上逐漸形成的居住地區(qū)，這些地區(qū)的住宅質(zhì)量大都差別懸殊。亂——布局混亂，工廠和居住混雜，犬牙交錯(cuò)，道路分工不明，交通不暢；差——房屋質(zhì)量差，室外缺少公共綠地和各類活動(dòng)場(chǎng)地，城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊且超載，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城市現(xiàn)代化的要求；擠——交通擁擠，居住擁擠，合住戶、困難戶、缺房戶多，建筑密度高。城市舊居住區(qū)目前還存在的問(wèn)題有：第62頁(yè)/共68頁(yè)一、城市舊居住區(qū)再開(kāi)發(fā)的原則、特點(diǎn)和方式《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：“舊城區(qū)的改建，應(yīng)當(dāng)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和風(fēng)貌，合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模，有計(jì)劃地對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行改建?！?/p>

2.特點(diǎn)：（1）

復(fù)雜性：現(xiàn)狀的物質(zhì)環(huán)境、社會(huì)的、歷史的和政策方面的一些其