江蘇鎮(zhèn)江億都國(guó)際建材城-全程營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-

1第一篇鎮(zhèn)江概況篇第二篇地產(chǎn)發(fā)展篇第三篇商業(yè)市場(chǎng)篇

第四篇項(xiàng)目特性篇目錄第五篇產(chǎn)品演繹篇第六篇項(xiàng)目定位篇第七篇營(yíng)銷(xiāo)策略篇第八篇媒體推廣篇2第一篇鎮(zhèn)江概況3鎮(zhèn)江位于江蘇省南部，西接南京，東鄰上海,地處滬寧工業(yè)帶、長(zhǎng)江和運(yùn)河十字交匯點(diǎn)，具備發(fā)展基礎(chǔ)工業(yè)所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件。下轄3縣（市）4區(qū):丹陽(yáng)市、句容市、揚(yáng)中市、丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)，市區(qū)設(shè)京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)?？偯娣e3843平方公里，人口268.78萬(wàn)，其中，市區(qū)面積273平方公里，人口102.82萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)鎮(zhèn)江網(wǎng)一、鎮(zhèn)江概況42007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1213億元，按可比價(jià)計(jì)算：比上年增長(zhǎng)15.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值45億元，增長(zhǎng)2.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值726億元，增長(zhǎng)15.9%，其中工業(yè)增加值670億元，增長(zhǎng)17.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值442億元，增長(zhǎng)16.5%。實(shí)現(xiàn)人均地區(qū)生產(chǎn)總值40333元（按常住人口計(jì)算），比上年增長(zhǎng)14.4%，按現(xiàn)行匯率折算：為5510美元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極進(jìn)展，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重穩(wěn)步提高，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由2006年的4.1:60.5:35.4調(diào)整為2007年的3.7:59.9:36.4。

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源:鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)年鑒5新城市擴(kuò)張——新城區(qū)大范圍建設(shè)，城市升級(jí)老城區(qū)大量改造——城市動(dòng)遷，形成新的城市中心及城市副中心：

3個(gè)中心：商業(yè)中心+行政中心+居住中心

5個(gè)節(jié)點(diǎn)：老城區(qū)+南徐+丁卯+丹徒+南山風(fēng)景區(qū)從“老城”進(jìn)入“新城”時(shí)代三、城市擴(kuò)張來(lái)源:鎮(zhèn)江規(guī)劃局6四、城市規(guī)劃分析：從整個(gè)城市規(guī)劃來(lái)看，市中心主城區(qū)今后將主要承擔(dān)起商業(yè)、金融、旅游的功能，加上市中心土地出讓的空間有限，住宅區(qū)將主要向南徐、丁卯、谷陽(yáng)幾個(gè)地區(qū)延伸，且市中心土地出讓的空間有限，今后這幾個(gè)地區(qū)將是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，目前南徐新城的建造已初具規(guī)模。而丁卯新城土地放量加大,多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)或即將啟動(dòng),因此此板塊必將是未來(lái)5年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)關(guān)注的熱土。分區(qū)新城用地面積（km2）規(guī)劃人口（萬(wàn)）功能主城主城核心區(qū)2530城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務(wù)中心南徐新城2020行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)丁卯新城2020大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)谷陽(yáng)新城1515高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住區(qū)南山風(fēng)景區(qū)12——休閑度假、森林公園西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū)東翼（大港、諫壁）3112.5基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活區(qū)7五、丁卯發(fā)展新區(qū)下轄丁崗、大路、姚橋三個(gè)鎮(zhèn)和大港、丁卯兩個(gè)街道，總面積218.9平方公里，人口21.7萬(wàn)，

鎮(zhèn)江新區(qū)已成為長(zhǎng)江三角洲重要的制造業(yè)基地，是鎮(zhèn)江市投資密集度最高的區(qū)域，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢(shì)頭。截止2006年底，已有來(lái)自20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)投資鎮(zhèn)江新區(qū)，累計(jì)落戶(hù)項(xiàng)目1300多個(gè)，其中外資項(xiàng)目375個(gè)，實(shí)際到位外資超過(guò)28億美元，投資額1000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目有190個(gè)，投資額超億美元的項(xiàng)目5個(gè)。法國(guó)道達(dá)爾、羅地亞、瑞士汽巴精化、荷蘭殼牌、意大利菲亞特、美國(guó)嘉吉、阿文美馳、新加坡亞洲漿紙業(yè)、西班牙銀峰、日本三菱、KYB、韓國(guó)東洋化學(xué)、臺(tái)灣奇美、國(guó)喬、聯(lián)華神通集團(tuán)、統(tǒng)一集團(tuán)等世界500強(qiáng)和國(guó)際著名企業(yè)集團(tuán)都已在新區(qū)投資興業(yè)。8第二篇地產(chǎn)發(fā)展9鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境110房地產(chǎn)市場(chǎng)已已經(jīng)歷過(guò)外來(lái)來(lái)炒房者浪潮潮，但尚處在在調(diào)整上升階階段房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)量持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)外延性擴(kuò)展展樓市已經(jīng)進(jìn)入入大盤(pán)時(shí)代，，銷(xiāo)售壓力加加大產(chǎn)品層次逐步步完善，呈現(xiàn)現(xiàn)多元化發(fā)展展趨勢(shì)受購(gòu)買(mǎi)力影響響，價(jià)格上漲漲缺乏動(dòng)力緩慢上升發(fā)展時(shí)期鎮(zhèn)江屬于三級(jí)級(jí)城市，根據(jù)據(jù)自身城市特特點(diǎn)和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特特點(diǎn)，樓市尚尚處于第一波波啟動(dòng)期的上上升通道內(nèi)，，市場(chǎng)表現(xiàn)如如下：一、總體分析析11二、土地市場(chǎng)場(chǎng)從2003年年到2007年，鎮(zhèn)江的的土地市場(chǎng)的的供應(yīng)量起伏伏較大，2004年房地地產(chǎn)市場(chǎng)最熱熱的一年也是是鎮(zhèn)江土地出出讓量最大的的一年，當(dāng)年年成交量達(dá)到到了6572畝，隨后的的2005年年受宏觀調(diào)控控等因素的影影響，當(dāng)年多多宗掛牌出讓讓地塊連接流流標(biāo)。進(jìn)入2006年鎮(zhèn)鎮(zhèn)江在上海和和杭州舉辦了了兩場(chǎng)土地推推介會(huì)，總計(jì)計(jì)推出16幅幅土地、共3106畝土土地，以吸引引外地開(kāi)發(fā)商商的關(guān)注。分析：通過(guò)歷年的土土地供應(yīng)量分分析可以看出出，2004年是鎮(zhèn)江土土地成交量最最大的一年，，隨后的2005年由于于宏觀調(diào)控的的影響，以及及開(kāi)發(fā)商對(duì)于于“遲到效應(yīng)應(yīng)”的擔(dān)憂(yōu)（（2004年年土地的高位位成交量意味味著一至兩年年后將有大量量的商品房上上市），因此此2005年年土地市場(chǎng)的的成交量大幅幅下滑，平均均成交單價(jià)也也出現(xiàn)了微降降。2006年土地市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始回暖，，因此在2007年和2008年樓樓盤(pán)上市量有有所增加。數(shù)據(jù)來(lái)源:鎮(zhèn)鎮(zhèn)江土地局12丁卯區(qū)土地出出讓未開(kāi)發(fā)地地塊序號(hào)地塊地址地塊面積（畝）成交價(jià)（萬(wàn)元））土地單價(jià)(萬(wàn)元/畝)建筑面積（萬(wàn)平米）中買(mǎi)單位1經(jīng)十二路西側(cè)地塊172.341880010918.4升輝實(shí)業(yè)（鎮(zhèn)江）有限公司2谷陽(yáng)大道南側(cè)鎮(zhèn)榮公路西側(cè)地塊66.482610395.3鎮(zhèn)江安城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司3谷陽(yáng)北路4S店地塊15.36800521鎮(zhèn)江潤(rùn)之房產(chǎn)代理有限責(zé)任公司4丁卯橋路南谷陽(yáng)路西側(cè)地塊22.5989003943.6鎮(zhèn)江聯(lián)豐置業(yè)有限公司總面積約為276.74畝，建筑面面積約28.3萬(wàn)平方米米。數(shù)據(jù)來(lái)源:鎮(zhèn)鎮(zhèn)江土地局13三、開(kāi)發(fā)投資資近年來(lái)鎮(zhèn)江房房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)投資額總體體保持了較高高速度的增長(zhǎng)長(zhǎng)，但受土地地放量、宏觀觀調(diào)控、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和需求求等因素的影影響，各年的的增長(zhǎng)幅度起起伏不定，詳詳見(jiàn)下圖：分析：2003年全全國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)投資熱度增增長(zhǎng)也同樣影影響到了鎮(zhèn)江江，2003年同樣也作作為鎮(zhèn)江整體體的房地產(chǎn)投投資的經(jīng)濟(jì)起起步點(diǎn)，呈現(xiàn)現(xiàn)較大的增幅幅，達(dá)到了56.6%。。2004年年作為鎮(zhèn)江土土地成交量最最大的一年，，土地的投資資增幅雖然高高速上漲，但但建設(shè)投資的的增幅通常在在一年后才得得以表現(xiàn)，因因此2004年房地產(chǎn)總總的開(kāi)發(fā)投資資增幅明顯放放緩，而2005年的開(kāi)開(kāi)發(fā)投資額則則高速上漲。。2006年年受宏觀調(diào)控控、市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量加大等因因素的影響，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇，需求也也在放緩，2006年的的開(kāi)發(fā)投資增增幅隨之大幅幅下降。隨著著市場(chǎng)對(duì)宏觀觀調(diào)空的適應(yīng)應(yīng)，2007年房地產(chǎn)投投資增幅又開(kāi)開(kāi)始加快。數(shù)據(jù)來(lái)源:鎮(zhèn)鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)年鑒鑒14四、價(jià)格走勢(shì)勢(shì)分析：經(jīng)歷過(guò)05、、06年波瀾瀾壯闊的房?jī)r(jià)價(jià)起伏之后，，2007年年鎮(zhèn)江商品房房銷(xiāo)售均價(jià)漲漲幅趨于平穩(wěn)穩(wěn)，全年商品品房均價(jià)主要要在3500元/平方米米一線(xiàn)上下波波動(dòng)。鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)產(chǎn)起步較晚，，其房?jī)r(jià)在長(zhǎng)長(zhǎng)三角地區(qū)也也處于低位水水平，與鄰近近城市相比，，從絕對(duì)價(jià)格格來(lái)看，該市市房?jī)r(jià)總體低低于南京和蘇蘇、錫、常三三市，基本與與揚(yáng)州接近，，其整體房?jī)r(jià)價(jià)仍然具有一一定的上漲空空間。數(shù)據(jù)來(lái)源：泰泰博企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù)15五、住宅樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售火爆預(yù)預(yù)示建材剛性性需求旺盛2007年鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房累計(jì)計(jì)合同銷(xiāo)售178.36萬(wàn)m2，較較上年同期增增長(zhǎng)51.52%；其中中，實(shí)現(xiàn)商品品住宅合同銷(xiāo)銷(xiāo)售面積161.38萬(wàn)萬(wàn)m2，較上上年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)59.01%。商業(yè)年銷(xiāo)售面面積為17萬(wàn)萬(wàn)m2。全年銷(xiāo)售商品品房近2萬(wàn)套套，達(dá)到19413套。。2007年年1月份和8月份銷(xiāo)售套套數(shù)兩次突破破2000套套大關(guān)，創(chuàng)歷歷史記錄。數(shù)據(jù)來(lái)源：泰泰博企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù)16住宅典型樓盤(pán)盤(pán)217典型住宅個(gè)案案樓盤(pán):潤(rùn)州區(qū)多層9042002008年12月交付小高層113430008年8月份交付全裝修小高124-1375400萬(wàn)科魅力之城城丹徒新區(qū)多層88、107、12031002009年3月31日花園洋房115-1543000一期年底交付一期多層57-1202900鎮(zhèn)江新區(qū)沃得城市中心心魏瑪假日高層96-3004500中南·世紀(jì)城城濱江區(qū)小高層450018第三篇商業(yè)業(yè)市場(chǎng)19目前鎮(zhèn)江市大大小建材專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)共9個(gè)個(gè)，正在營(yíng)業(yè)業(yè)的有7個(gè)。。下面針對(duì)這9個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行行分析。鎮(zhèn)江市區(qū)專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)120項(xiàng)目名稱(chēng)雄帝裝飾建材市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間1996年知名度高總面積約6000㎡樓層一層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境差裝修檔次差停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位一般商場(chǎng)定位建材客流量1人/10分鐘空置率0經(jīng)營(yíng)狀況好經(jīng)營(yíng)檔次低檔經(jīng)營(yíng)特色無(wú)經(jīng)營(yíng)形式批零管理狀況差單鋪面積150-200㎡商戶(hù)總數(shù)約37戶(hù)商戶(hù)來(lái)源80%泰順，20%本地顧客來(lái)源鎮(zhèn)江市，揚(yáng)中，大港及周邊配套設(shè)施送貨公司交通狀況好售價(jià)無(wú)管理費(fèi)無(wú)租金1F11元/㎡/月各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層陶瓷三層/二層

/雄帝裝飾建材材市場(chǎng)2122項(xiàng)目名稱(chēng)月星九潤(rùn)國(guó)際家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年12月知名度高總面積5萬(wàn)㎡樓層5層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯有中廳約800㎡空調(diào)設(shè)施有室內(nèi)環(huán)境好裝修檔次高停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位周邊，地下停車(chē)庫(kù)商場(chǎng)定位家居建材客流量2人/10分鐘空置率0經(jīng)營(yíng)狀況差經(jīng)營(yíng)檔次高檔經(jīng)營(yíng)特色品牌經(jīng)營(yíng)形式零售管理狀況好單鋪面積100-800㎡商戶(hù)總數(shù)約171戶(hù)商戶(hù)來(lái)源鎮(zhèn)江裝飾城及周邊顧客來(lái)源鎮(zhèn)江市中配套設(shè)施停車(chē)場(chǎng)，周邊老街交通狀況一般售價(jià)1F/2F/3F/4F/管理費(fèi)租金-1F72-78元/㎡/月1F80-85元/㎡/月2F75-80元/㎡/月3F70-75元/㎡/月4F65-70元/㎡/月5F60-65元/㎡/月各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別地下一層精品建材館：潔具，樓梯，門(mén)二層美居家飾倌；家得樂(lè)超市/軟床等一層陶瓷衛(wèi)浴館三層時(shí)尚生活休閑館月星九潤(rùn)國(guó)際際家居廣場(chǎng)2324項(xiàng)目名稱(chēng)鎮(zhèn)江裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間2001年知名度高總面積約5萬(wàn)㎡樓層2層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳80㎡左右空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境良裝修檔次中停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位無(wú)商場(chǎng)定位建材、裝飾客流量3人/10分鐘空置率5%經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)檔次中經(jīng)營(yíng)特色無(wú)經(jīng)營(yíng)形式批零管理狀況中單鋪面積50-200㎡商戶(hù)總數(shù)171戶(hù)商戶(hù)來(lái)源浙江、本地顧客來(lái)源市區(qū)配套設(shè)施物流交通狀況良售價(jià)不售管理費(fèi)無(wú)租金1F:50元/㎡/月2F:45元/㎡/月各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層門(mén)窗、窗簾布藝、家具、油漆涂料、地板、樓梯、陶瓷、衛(wèi)浴、玻璃、板材型材、木業(yè)二層燈具鎮(zhèn)江裝飾城總結(jié)：優(yōu)勢(shì)：地處城城區(qū)且經(jīng)營(yíng)8年，規(guī)模也也比較大，前前幾年經(jīng)營(yíng)狀狀況良好，07年第二次次包裝，但經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況一路路下降，已有有部分商戶(hù)由由于入不敷出出而撤場(chǎng)。2526項(xiàng)目名稱(chēng)金橋裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間2005年知名度高總面積約6萬(wàn)㎡樓層一層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境差裝修檔次中低停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位1500㎡商場(chǎng)定位建材客流量3人/10分鐘空置率0%經(jīng)營(yíng)狀況中經(jīng)營(yíng)檔次中經(jīng)營(yíng)特色無(wú)經(jīng)營(yíng)形式批零管理狀況差單鋪面積80—200㎡商戶(hù)總數(shù)287戶(hù)商戶(hù)來(lái)源浙江、本地顧客來(lái)源本地配套設(shè)施物流交通狀況良售價(jià)/管理費(fèi)10元/平方米/月租金1F40—50元/㎡/月各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層齊全金橋裝飾城本市場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)營(yíng)較久的老市市場(chǎng)，品種齊齊全，雖然規(guī)規(guī)劃比較落后后，但生意還還比較好。2728項(xiàng)目名稱(chēng)康興裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年知名度高總面積約1000㎡樓層一層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境差裝修檔次差停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位無(wú)商場(chǎng)定位雜客流量2人/10分鐘空置率0%經(jīng)營(yíng)狀況良經(jīng)營(yíng)檔次低檔經(jīng)營(yíng)特色無(wú)經(jīng)營(yíng)形式零管理狀況無(wú)單鋪面積20-50㎡商戶(hù)總數(shù)47戶(hù)商戶(hù)來(lái)源本地顧客來(lái)源鎮(zhèn)江市區(qū)配套設(shè)施無(wú)交通狀況好售價(jià)無(wú)管理費(fèi)無(wú)租金1F內(nèi)：35元/㎡/月外：50元/㎡/月各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層五金、櫥柜、水暖、玻璃、地板、陶瓷、衛(wèi)浴、油漆康興裝飾城本市場(chǎng)規(guī)模小小，比較亂，，經(jīng)營(yíng)檔次也也比較低，但但生意尚可。。2930項(xiàng)目名稱(chēng)好美家裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間2003知名度中總面積約2萬(wàn)㎡樓層一層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境差裝修檔次差停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位無(wú)商場(chǎng)定位裝飾、建材客流量2個(gè)/分鐘空置率無(wú)經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)檔次中、低檔經(jīng)營(yíng)特色建材、陶瓷經(jīng)營(yíng)形式零售管理狀況差單鋪面積30—200㎡商戶(hù)總數(shù)300戶(hù)商戶(hù)來(lái)源本地為主顧客來(lái)源本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套設(shè)施農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)交通狀況便利售價(jià)1F/2F/3F/4F/管理費(fèi)租金1F35-40元/㎡/月2F/3F/4F/各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層五金、陶瓷、板材、地板、農(nóng)貿(mào)、小商品三層/二層/好美家裝飾城城3132項(xiàng)目名稱(chēng)金太陽(yáng)裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間2005年知名度一般總面積規(guī)劃4萬(wàn)㎡樓層4層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境良裝修檔次中停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位約5000㎡商場(chǎng)定位中客流量無(wú)空置率15%經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)檔次中經(jīng)營(yíng)特色無(wú)經(jīng)營(yíng)形式批零管理狀況差單鋪面積50-200㎡商戶(hù)總數(shù)無(wú)商戶(hù)來(lái)源/顧客來(lái)源/配套設(shè)施

物流交通狀況便利售價(jià)/管理費(fèi)無(wú)租金/各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別//////金太陽(yáng)裝飾城城（項(xiàng)目近于于倒閉）3334項(xiàng)目名稱(chēng)銘基商貿(mào)城開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年4月知名度一般總面積規(guī)劃16萬(wàn)㎡樓層二層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次中差停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位約4萬(wàn)㎡商場(chǎng)定位中、低客流量1人/10分鐘空置率15%經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)檔次中、低經(jīng)營(yíng)特色無(wú)經(jīng)營(yíng)形式批零管理狀況差單鋪面積75㎡*2=150㎡商戶(hù)總數(shù)400戶(hù)商戶(hù)來(lái)源丹徒區(qū)顧客來(lái)源市區(qū)丹徒區(qū)配套設(shè)施

物流，餐飲交通狀況便利售價(jià)約3200元/㎡，兩層連賣(mài)管理費(fèi)無(wú)租金6元/㎡/月（兩層連租）各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層五金，陶瓷，燈具，布藝，板材，石材，家具，倉(cāng)儲(chǔ)，物流，車(chē)輛中介；////市場(chǎng)一期開(kāi)業(yè)業(yè)已有五年，，隨著丹徒區(qū)區(qū)的發(fā)展，生生意有所好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。銘基商貿(mào)城3536項(xiàng)目名稱(chēng)鎮(zhèn)江國(guó)際工業(yè)品城項(xiàng)目位置檀山路與312國(guó)道交匯處向西100米占地面積1200畝建筑面積規(guī)劃60萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位全球工業(yè)品集散中心總套/去化817套300套返租收益兩年8%開(kāi)盤(pán)/開(kāi)業(yè)2006年2008．9單鋪面積一樓46㎡，二樓/三樓100㎡左右開(kāi)間/進(jìn)深3．8米11．4米樓層層高1F4米2F3.8米3F3.8米

售價(jià)一托二一托三3900元/㎡租金

免兩年房租樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層緊固件，電器，五金工具，機(jī)械設(shè)備三層辦公，住宿二層辦公，住宿四層/配套設(shè)施/主力客群/市場(chǎng)位置很偏，周遍配套設(shè)施很不完善，估計(jì)要5-10年才能成氣候；鎮(zhèn)江國(guó)際工業(yè)業(yè)品城3738周邊縣市典型型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)239項(xiàng)目名稱(chēng)森林國(guó)際家居開(kāi)業(yè)時(shí)間2008．5．1知名度高總面積約100畝樓層四層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯有中廳約2000㎡空調(diào)設(shè)施中央空調(diào)室內(nèi)環(huán)境好裝修檔次高檔停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位約100個(gè)商場(chǎng)定位中、高檔客流量1個(gè)/10分鐘空置率無(wú)經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)檔次高檔經(jīng)營(yíng)特色品牌家具經(jīng)營(yíng)形式零售管理狀況好單鋪面積100—500㎡商戶(hù)總數(shù)76戶(hù)左右商戶(hù)來(lái)源以本土為主顧客來(lái)源市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，常州配套設(shè)施24部自動(dòng)扶梯，3部垂直扶梯，消防智能系統(tǒng)，電子預(yù)警系統(tǒng)，物業(yè)管理。交通狀況便利售價(jià)1F8000元/㎡2F

6000元/㎡3F5000元/㎡4F4500元/㎡管理費(fèi)/租金1F46元/㎡2F39元/㎡3F34元/㎡4F30元/㎡

各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層精品軟體家具三層品牌實(shí)木家具二層現(xiàn)代板式家具四層新古典，辦公，紅木家具家居館招商采采用商戶(hù)先入入駐裝修，只只收一部分定定金，這種方方法很好的帶帶動(dòng)了二期建建材館的銷(xiāo)售售。森林國(guó)際家居居（丹陽(yáng)）4041項(xiàng)目名稱(chēng)華東五金建材市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間1998年知名度高總面積約1萬(wàn)㎡樓層一層結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境差裝修檔次低停車(chē)場(chǎng)/車(chē)位通道商場(chǎng)定位建材客流量8個(gè)/10分鐘空置率0經(jīng)營(yíng)狀況好經(jīng)營(yíng)檔次中低檔經(jīng)營(yíng)特色無(wú)經(jīng)營(yíng)形式批零管理狀況一般單鋪面積80-600㎡商戶(hù)總數(shù)約100戶(hù)商戶(hù)來(lái)源丹陽(yáng)顧客來(lái)源丹陽(yáng)縣及周邊村人配套設(shè)施物流市場(chǎng)，板材市場(chǎng)交通狀況一般售價(jià)1F2F3F4F管理費(fèi)租金1F19元/㎡/月2F3F4F各樓層功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層五金，陶瓷，潔具，門(mén)，地板三層/二層//優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：丹丹陽(yáng)陽(yáng)最最老老市市場(chǎng)場(chǎng)，，知知名名度度很很高高缺點(diǎn)點(diǎn)；；軟軟硬硬設(shè)設(shè)備備太太差差，，停停車(chē)車(chē)不不方方便便分析析：：市市場(chǎng)場(chǎng)面面臨臨拆拆遷遷，，因因地地塊塊屬屬于于政政府府地地塊塊?！，F(xiàn)現(xiàn)后后面面大大地地塊塊將將建建丹丹陽(yáng)陽(yáng)最最大大建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)。。華東東五五金金建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)（丹丹陽(yáng)陽(yáng)））42在售售商商業(yè)業(yè)樓樓盤(pán)盤(pán)狀狀況況343項(xiàng)目名稱(chēng)鎮(zhèn)江第一樓街步行街項(xiàng)目位置中山東路94號(hào)占地面積53.1畝建筑面積9萬(wàn)平米項(xiàng)目定位餐飲、休閑、娛樂(lè)總套/去化約600套90%返租收益無(wú)開(kāi)盤(pán)/開(kāi)業(yè)2005、102008、9單鋪面積150平米開(kāi)間/進(jìn)深8米12米樓層層高1F4.8米2F4.7米3F4.2米4F4.2米售價(jià)1F:35000元/㎡2F:25000元/㎡3F:15000元/㎡4F:10000元/㎡樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層服裝三層/二層/四層/配套設(shè)施電梯10部主力客群鎮(zhèn)江市區(qū)綜合評(píng)析項(xiàng)目憑借絕佳的地段、良好的硬件設(shè)備,開(kāi)發(fā)商保留40%不出售。通過(guò)兩年的銷(xiāo)售，基本達(dá)到可售部分90%的銷(xiāo)售率。但是招商方面比較失敗，無(wú)實(shí)力品牌入駐。目前入駐率不足10%。鎮(zhèn)江江第第一一樓樓街街步步行行街街4445項(xiàng)目名稱(chēng)學(xué)府商業(yè)中心項(xiàng)目位置學(xué)府路與經(jīng)十四路交叉口占地面積3000㎡建筑面積1萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位商業(yè)街總套/去化5751返租收益8%開(kāi)盤(pán)/開(kāi)業(yè)2006年2007年底單鋪面積25-60㎡開(kāi)間/進(jìn)深3．8米11．4米樓層層高1F5.8米2F3.8米3F3.8米4F3.8米售價(jià)1F2萬(wàn)/㎡(向外)1.1-1.5萬(wàn)(向內(nèi))2F6800元/㎡3F5800元/㎡4F4800元/㎡租金1F4.5萬(wàn)/間/年—6萬(wàn)/間/年2F3F4F樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別一層賣(mài)場(chǎng),賓館,餐飲,小飾品等;三層/二層/四層/配套設(shè)施娛樂(lè),學(xué)校主力客群消費(fèi):大學(xué)生買(mǎi)房:周邊私人老板,及政府機(jī)關(guān)綜合評(píng)析：商業(yè)中心共有57間店面,還有39間空著；其后東風(fēng)步行街共83間,空30間.總體生意較好.學(xué)府府商商業(yè)業(yè)中中心心46項(xiàng)目名稱(chēng)鎮(zhèn)江義烏小商品城項(xiàng)目位置丁卯橋路占地面積約60畝建筑面積6萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位小商品總套/去化--返租收益2年,6%/年,包租10年開(kāi)盤(pán)/開(kāi)業(yè)2008、9-單鋪面積25-50元/㎡

開(kāi)間/進(jìn)深4米6-12米樓層層高1F4.8-5.4米2F4.7米3F4.2米4F4.2米售價(jià)沿街:10000元/㎡以上1F:9000元/㎡2F:7000元/㎡3F:5000元/㎡租金1F/2F/3F/4F/樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別樓層經(jīng)營(yíng)品種/類(lèi)別A小家電、精品皮具、時(shí)尚飾品C運(yùn)動(dòng)品牌、餐飲、休閑娛樂(lè)B文體用品、女人街、婦幼用品D汽車(chē)飾品、紹興家紡、箱包鞋帽配套設(shè)施餐飲、娛樂(lè)、金融、電子商務(wù)主力客群鎮(zhèn)江市綜合評(píng)析項(xiàng)目自5月對(duì)外公開(kāi)接待以來(lái)，訪(fǎng)問(wèn)客戶(hù)并不是很多；最初售VIP卡,自稱(chēng)售出100多張，但根據(jù)了解實(shí)際只售出40張左右；價(jià)格也由原先透露的15000元/平方米降至10000元/平方米以下；項(xiàng)目配套有四星級(jí)酒店作為標(biāo)志性建筑。鎮(zhèn)江江義義烏烏小小商商品品城城470利利率率:開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商繳繳第第一一年年貸貸款款利利息息;2年年收收益益:2年年12%的的收收益益在在房房款款中中扣扣除除;(自自營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)沒(méi)沒(méi)有有)10年年管管理理:可可委委托托管管理理10年年。。(收收益益視視實(shí)實(shí)際際租租金金而而定定)48總結(jié)結(jié)鎮(zhèn)江江商商業(yè)業(yè)有有四四大大特特征征：：銷(xiāo)售售難難，，運(yùn)運(yùn)作作更更難難。。項(xiàng)目目多多，，而而檔檔次次低低。。租金金高高，，收收益益不不高高。。走下下坡坡，，期期待待好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。49問(wèn)卷卷解解析析45051525354第四四篇篇項(xiàng)項(xiàng)目目特特性性55項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位分分析析156緊臨臨南南京京和和常常州州下轄轄3縣縣（（市市））4區(qū)區(qū)受南南京京、、常常州州輻輻射射嚴(yán)嚴(yán)重重，，對(duì)對(duì)周周邊邊縣縣區(qū)區(qū)輻輻射射較較弱弱57地處處城城郊郊規(guī)規(guī)劃劃新新型型市市場(chǎng)場(chǎng)帶帶，，符符合合資資源源整整合合型型建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)選選址址要要素素本案銘基工業(yè)品城金太陽(yáng)金橋鎮(zhèn)江裝飾城月星康興8公里大市口好美家裝飾城雄帝58商業(yè)業(yè)聚聚集集，，新新商商業(yè)業(yè)帶帶初初見(jiàn)見(jiàn)雛雛形形東方國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃生活配套商業(yè)帶沃爾瑪27萬(wàn)平方米11萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米6萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米5萬(wàn)平方米1萬(wàn)平方米配套商業(yè)59沿經(jīng)經(jīng)十十二二路路:開(kāi)間間:7.2米米進(jìn)進(jìn)深深:12米米層層高高:3.6米米售售價(jià)價(jià):一一二二層層連連賣(mài)賣(mài)4900元元/㎡㎡沿丁丁卯卯路路:基本本租租滿(mǎn)滿(mǎn)（（一一~三三層層共共446㎡㎡租租金金：：7萬(wàn)萬(wàn)/年年））一一至至三三層層連連賣(mài)賣(mài)：：均均價(jià)價(jià)5000元元/㎡㎡周邊邊商商業(yè)業(yè)仍仍然然有有待待發(fā)發(fā)展展!60項(xiàng)目目分分析析261一、、項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況本項(xiàng)項(xiàng)目目地地處處鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江丁丁卯卯新新城城內(nèi)內(nèi)，，北北臨臨丁丁卯卯橋橋路路，，東東依依張張?jiān)S許南南路路，，南南接接緯緯三三路路，，總總占占地地面面積積214267平平方方米米。。名稱(chēng)數(shù)量規(guī)劃總用地面積214267平方米一層建筑面積107134平方米二層建筑面積109845平方米三層建筑面積41296平方米四層以上建筑面積31121平方米建筑總面積289395平方米容積率1.35建筑密度50%道路面積64280綠化總面積42853.4綠化率20%二、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)62三、、地地塊塊周周邊邊的的情情況況63四、、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析項(xiàng)目目體體量量較較大大，，規(guī)規(guī)模模上上樹(shù)樹(shù)立立信信心心。。項(xiàng)目目展展廳廳與與街街鋪鋪相相結(jié)結(jié)合合，，豐豐富富了了產(chǎn)產(chǎn)品品的的多多樣樣型型，，擴(kuò)擴(kuò)大大了了客客戶(hù)戶(hù)的的選選擇擇范范圍圍。。項(xiàng)目目地地塊塊為為原原木木業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)，，有有一一定定市市場(chǎng)場(chǎng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)和和知知名名度度。。項(xiàng)目目地地處處區(qū)區(qū)域域高高地地，，有有利利于于形形象象塑塑造造。。項(xiàng)目目緊緊臨臨城城市市交交通通要要道道““丁丁卯卯橋橋路路””，，交交通通便便利利64劣勢(shì)勢(shì)分分析析鎮(zhèn)江江發(fā)發(fā)展展起起步步晚晚，，受受南南京京、、常常州州、、揚(yáng)揚(yáng)州州輻輻射射嚴(yán)嚴(yán)重重，，人人口口外外流流嚴(yán)嚴(yán)重重。。項(xiàng)目目周周邊邊商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍差差，，沿沿街街商商鋪鋪空空置置率率很很高高，，項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊無(wú)無(wú)居居住住氛氛圍圍和和商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍?！，F(xiàn)有有建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)不不溫溫不不火火，，自自營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)可可能能性性很很小小。。義烏烏小小商商品品城城地地段段及及推推盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)間間搶搶占占先先機(jī)機(jī)。。65機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分分析析鎮(zhèn)江江房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的快快速速、、穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展，，帶帶來(lái)來(lái)建建材材裝裝飾飾的的剛剛性性需需求求。。丁卯卯區(qū)區(qū)大大力力開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，住住宅宅大大盤(pán)盤(pán)涌涌現(xiàn)現(xiàn)，，多多個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目即即將將開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，促促使使區(qū)區(qū)域域商商圈圈形形成成。。目前前城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)8個(gè)個(gè)建建材材、、五五金金市市場(chǎng)場(chǎng)，，在在規(guī)規(guī)劃劃上上、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布上上、、地地理理位位置置上上、、租租金金上上都都有有缺缺陷陷，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目可可利利用用其其缺缺陷陷，，抓抓住住整整合合市市場(chǎng)場(chǎng)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。金橋橋裝裝飾飾城城和和鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江裝裝飾飾城城等等市市場(chǎng)場(chǎng)有有拆拆除除的的傳傳言言，，促促使使商商戶(hù)戶(hù)關(guān)關(guān)心心新新市市場(chǎng)場(chǎng)。。66威脅脅點(diǎn)點(diǎn)分分析析一、、操操作作時(shí)時(shí)可可能能會(huì)會(huì)遇遇到到的的問(wèn)問(wèn)題題在計(jì)計(jì)劃劃開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)，，積積累累客客源源不不足足；；周邊邊地地塊塊重重案案齊齊發(fā)發(fā)（（兩兩年年內(nèi)內(nèi)約約有有70萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米的的商商業(yè)業(yè)體體量量推推出出）），，搶搶奪奪客客源源；；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)各各案案惡惡性性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，須須不不斷斷調(diào)調(diào)整整策策略略及及價(jià)價(jià)格格；；丁卯卯橋橋路路廣廣告告位位搶搶奪奪不不下下，，氣氣勢(shì)勢(shì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不不足足；；項(xiàng)目目無(wú)無(wú)主主力力店店，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力不不足足；；沃爾爾瑪瑪不不進(jìn)進(jìn)駐駐沃沃得得，，區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛冷冷淡淡；；這么么龐龐大大的的建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)前前景景不不看看好好。。67二、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售時(shí)時(shí)我我們們會(huì)會(huì)面面臨臨的的問(wèn)問(wèn)題題客戶(hù)戶(hù)對(duì)對(duì)同同性性質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的比比較較；；（（包包括括：：價(jià)價(jià)格格、、規(guī)規(guī)劃劃、、定定位位信信心心、、優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策等等））返租租期期過(guò)過(guò)后后，，市市場(chǎng)場(chǎng)租租金金是是否否能能保保持持或或上上漲漲；；有哪哪些些大大品品牌牌進(jìn)進(jìn)駐駐市市場(chǎng)場(chǎng)，，如如何何管管理理，，如如何何做做旺旺。。68從客客戶(hù)戶(hù)對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)知知度度上上來(lái)來(lái)看看順順序序?yàn)闉椋海?、、義義烏烏小小商商品品城城2、、建建材材城城3、、汽汽配配城城4、、五五交交化化城城從區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)和和成成熟熟度度來(lái)來(lái)看看順順序序?yàn)闉椋海?、、汽汽配配城城2、、建建材材城城3、、義義烏烏小小商商品品城城4、、五五交交化化城城從地地理理位位置置上上來(lái)來(lái)看看：：1、、義義烏烏小小商商品品城城2、、五五交交化化城城3、、建建材材城城4、、汽汽配配城城五、、丁丁卯卯區(qū)區(qū)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)綜綜合合對(duì)對(duì)比比：：69總結(jié)結(jié)從上上述述分分析析我我們們可可以以看看出出，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)突突出出，，劣劣勢(shì)勢(shì)明明顯顯，，面面臨臨的的問(wèn)問(wèn)題題也也比比較較明明顯顯。。因因此此我我們們要要最最大大可可能能發(fā)發(fā)揮揮項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，規(guī)避避劣劣勢(shì)勢(shì)，，把把握握機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，降降低低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。做到到定定位位精精準(zhǔn)準(zhǔn)，，制制定定““震震撼撼性性””銷(xiāo)銷(xiāo)售售、、招招商商政政策策，，靈靈活活操操作作，，把把控控宏宏觀觀戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，落落實(shí)實(shí)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)工工作作。。創(chuàng)創(chuàng)造造出出項(xiàng)項(xiàng)目目最最大大的的效益益。。70第五五篇篇產(chǎn)產(chǎn)品品演演繹繹71規(guī)劃劃建建議議：：1.建建議議19、、20、、21棟棟規(guī)劃劃為為商商業(yè)業(yè)及及生生活活服服務(wù)務(wù)配配套套區(qū)區(qū)。。2.建議議市市場(chǎng)場(chǎng)中中間間橢橢圓圓環(huán)環(huán)島島連連接接四四面面，，主主干干道道寬寬22米米垂垂直直交交錯(cuò)錯(cuò)，，使使得得出出入入商商城城方方便便快快捷捷，，一一目目了了然然。。3.建議議項(xiàng)項(xiàng)目目二二樓樓采采用用外外連連廊廊設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，并并且且每每棟棟樓樓都都有有外外樓樓梯梯上上下下連連通通，，三三層層辦辦公公區(qū)區(qū)，，由由獨(dú)獨(dú)立立封封閉閉式式內(nèi)內(nèi)樓樓梯梯直直達(dá)達(dá)。。4.建建議議棟與與棟棟之之間間南南北北樓樓間間距距13米米以以上上；；東東西西樓樓間間距距8米米。5.建建議議單間間商商鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃為為：：開(kāi)開(kāi)間間4米米；；進(jìn)進(jìn)深深8米米。6.建建議議層層高高：：一一層層：：5.4米米，，二二層層：：３３.6米米，，三三層層：：３３.３３米米。。72第六六篇篇項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位73主題題定定位位174專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)云集集三線(xiàn)線(xiàn)城城市市快速速發(fā)發(fā)展展依靠靠新新城城打造造新新商商圈圈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)催催生生新生生代代產(chǎn)產(chǎn)品品對(duì)本本案案而而言言契城城市市快快速速發(fā)發(fā)展展之之機(jī)機(jī)，，打打造造鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江首首席席建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)75義烏烏小小商商品品城城：：鎮(zhèn)江江RBD首首席席商商業(yè)業(yè)社社區(qū)區(qū)鎮(zhèn)江江國(guó)國(guó)際際工工業(yè)業(yè)品品城城：：60萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米全全球球工工業(yè)業(yè)品品集集散散中中心心銘基基商商貿(mào)貿(mào)城城：：有現(xiàn)現(xiàn)在在就就有有將將來(lái)來(lái)目前前鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江最最大大規(guī)規(guī)模模的的““一一站站式式””家家裝裝城城森林林國(guó)國(guó)際際：：一站站式式家家具具建建材材購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)在售售項(xiàng)項(xiàng)目目主主題題定定位位：：76建材材專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)升華華鎮(zhèn)江江首首席席體體驗(yàn)驗(yàn)式式建建材材裝裝飾飾王王國(guó)國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目目特特性性本項(xiàng)項(xiàng)目目主主題題定定位位：：77市場(chǎng)場(chǎng)展展望望鎮(zhèn)江江首首席席體體驗(yàn)驗(yàn)式式建建材材裝裝飾飾王王國(guó)國(guó)洗牌牌目目前前現(xiàn)現(xiàn)有有建建材材專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)樹(shù)立立鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)龍龍頭頭形形象象實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)３市市４區(qū)區(qū)的絕絕對(duì)輻輻射78客戶(hù)定定位279（一））目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)整體體特征征描述述根據(jù)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，，總結(jié)結(jié)本項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)為：：具有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的的自營(yíng)營(yíng)戶(hù)、、懂得得投資資價(jià)值值的精精英人人士801)目目標(biāo)客客戶(hù)的的行業(yè)業(yè)分類(lèi)類(lèi)：本地個(gè)個(gè)私經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)外地在在鎮(zhèn)江江投資資、經(jīng)經(jīng)商人人士市政工工作人人員金融、、教育育、衛(wèi)衛(wèi)生等等系統(tǒng)統(tǒng)人員員2)目目標(biāo)客客戶(hù)的的收入入狀況況：項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶(hù)有有一定定存款款，家家庭月月收入入水平平5000元以以上，，屬于于當(dāng)?shù)氐刂懈吒唠A層層。3)目目標(biāo)客客戶(hù)的的地域域分布布：A.鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市市區(qū)B.周周邊縣縣市及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)C.外外地投投資者者(上上海、、浙江江等)4)目目標(biāo)客客戶(hù)的的年齡齡分布布：項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶(hù)年年齡將將主要要集中中在30-50歲之之間5)目目標(biāo)客客戶(hù)的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)機(jī)機(jī)：投資/自營(yíng)營(yíng)/投投機(jī)（二））目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群細(xì)細(xì)分81價(jià)格定定位3822、周周邊同同類(lèi)物物業(yè)參參照分分析產(chǎn)品定定價(jià)是是一個(gè)個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、客客觀、、科學(xué)學(xué)的過(guò)過(guò)程，，我們們不僅僅要考考慮開(kāi)開(kāi)發(fā)的的成本本因素素，還還要兼兼顧產(chǎn)產(chǎn)品的的市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)比比價(jià)值值及目目標(biāo)客客戶(hù)的的承受受能力力，從從這幾幾方面面綜合合考慮慮本項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格定位位。名稱(chēng)地址價(jià)格銘基丹徒約3200元/㎡，兩層連賣(mài)鎮(zhèn)江國(guó)際工業(yè)品城丹徒均價(jià):3900元/㎡一托二一托三義烏小商品城丁卯１Ｆ約9000元/平方米1、項(xiàng)項(xiàng)目定定價(jià)說(shuō)說(shuō)明833、客客戶(hù)心心理價(jià)價(jià)格分分析根據(jù)以以上統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分分析圖圖表可可以看看出，，商戶(hù)能能接受受的價(jià)價(jià)格主主要集集中在在一層層:5000元元/平平方米米。根據(jù)問(wèn)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查得得出：：售價(jià)接接受程程度84一層實(shí)實(shí)收均均價(jià):根據(jù)以以上數(shù)數(shù)據(jù)分分析建建議本本相定定價(jià)如如下：：6000元元/平平方米米二層實(shí)實(shí)收均均價(jià):3500元元/平平方米米此均價(jià)價(jià)為建建議參參考價(jià)價(jià)，最最終根根據(jù)開(kāi)開(kāi)盤(pán)前前客戶(hù)戶(hù)積累累情況況和反反饋信信息做做調(diào)整整，確確定價(jià)價(jià)格??！85第七篇篇營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略86一、總總體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思思路通過(guò)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的了了解和和對(duì)問(wèn)問(wèn)題的的系統(tǒng)統(tǒng)分析析，我我們初初步認(rèn)認(rèn)識(shí)了了本項(xiàng)項(xiàng)目的的基本本特質(zhì)質(zhì)，在在此基基礎(chǔ)上上，我我們升升華了了項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思思路，，闡述述如下下：建議優(yōu)優(yōu)先簽簽定紅紅星美美凱龍龍入駐駐；次次之，，以免免租2－３３年的的優(yōu)惠惠政策策簽定定品牌牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)入入駐，，以強(qiáng)強(qiáng)大的的品牌牌氣勢(shì)勢(shì)帶動(dòng)動(dòng)買(mǎi)氣氣，提提高客客戶(hù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的認(rèn)認(rèn)知度度和購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本本項(xiàng)目目信心心度。。針對(duì)周周邊城城市及及上海海、浙浙江等等地進(jìn)進(jìn)行行行銷(xiāo)。。先招大大品牌牌客戶(hù)戶(hù)，再再進(jìn)行行正式式銷(xiāo)售售。營(yíng)銷(xiāo)先先行，，行銷(xiāo)銷(xiāo)輔助助！87整體開(kāi)開(kāi)發(fā)，，分段段推案案；項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作走走“快快、平平、穩(wěn)穩(wěn)”的的路線(xiàn)線(xiàn)。在在制定定較優(yōu)優(yōu)惠的的價(jià)格格和強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推推廣策策略的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上積積累一一定數(shù)數(shù)量目目標(biāo)客客戶(hù)，，集中中放量量，完完成項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)銷(xiāo)銷(xiāo)售；；以3+３模模式（（前3年返返租，，后３３年委委托招招商））銷(xiāo)售售，對(duì)對(duì)銷(xiāo)售售、招招商、、管理理皆有有較大大好處處；返租年年回報(bào)報(bào)8%，三三年合合計(jì)24%在房房款中中一次次性扣扣除；；5年后后150%可選選優(yōu)先先買(mǎi)回回的回回購(gòu)承承諾給給投資資戶(hù)吃吃下定定心丸丸。88分段推推案，，化整整為零零項(xiàng)目總總體分分為兩兩期：：一期：：1-18棟，，22-24棟棟（約約12萬(wàn)平平方米米）銷(xiāo)售周周期：：2008年9月-2009年11月月二期：：25-41棟棟（約約12萬(wàn)平平方米米）銷(xiāo)售周周期：：2009年11月月-2010年年8月月89第一批批：5、8、11、、14、17、、23棟棟（約約2萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，約：：500套套）第二批批：2、6、9、12、、15、18、、24棟（（約3萬(wàn)平平方米米，約約：725套））第三批批：1、3、4、、7、、10、13、、16、22棟棟（（約6萬(wàn)平平方米米，約約：1500套套）一期分分段推推：90第一批第二批第三批商業(yè)及及生活活配套套服務(wù)務(wù)區(qū)第二批批第三批批91二、銷(xiāo)銷(xiāo)售控控制策策略(一)低開(kāi)高高走，，平價(jià)價(jià)入市市策略略項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)始進(jìn)進(jìn)入實(shí)實(shí)際操操作期期后，，以相相對(duì)較較低的的價(jià)格格推出出，以以此產(chǎn)產(chǎn)生巨巨大的的市場(chǎng)場(chǎng)沖擊擊力，，迅速速提升升人氣氣，但但低價(jià)價(jià)入市市不等等于低低調(diào)入入市，，泰博博建議議本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)以高高姿態(tài)態(tài)入市市，主主推項(xiàng)項(xiàng)目高高品質(zhì)質(zhì)\大大規(guī)模模形象象，做做好宣宣傳文文章，，給客客戶(hù)物物超所所值的的感覺(jué)覺(jué)。92（二））銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的的逐步步提升升項(xiàng)目以以商鋪鋪為主主導(dǎo)，，在每每期銷(xiāo)銷(xiāo)售量量達(dá)到到50%后后，價(jià)價(jià)格逐逐步提提升。。操作作重點(diǎn)點(diǎn)在于于“橫橫賣(mài)””和““豎賣(mài)賣(mài)”。。“橫橫賣(mài)””指的的是同同一樓樓層中中賣(mài)戶(hù)戶(hù)型；；“豎豎賣(mài)””指的的是同同一區(qū)區(qū)域中中賣(mài)樓樓層。。認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期盤(pán)整期出清期-5%0%5%5%5%價(jià)格走走勢(shì)建建議：：93（三））推廣節(jié)節(jié)奏的的把握握第一批批銷(xiāo)售售達(dá)到到70%，，開(kāi)始始對(duì)下下階段段主攻攻產(chǎn)品品進(jìn)行行推廣廣宣傳傳，實(shí)實(shí)行波波浪式式推廣廣策略略，為為下一一階段段產(chǎn)品品蓄水水，并并促進(jìn)進(jìn)本階階段產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)銷(xiāo)售。。94用3到到4個(gè)個(gè)月時(shí)時(shí)間進(jìn)進(jìn)行蓄蓄水，，在積積累一一定量量客戶(hù)戶(hù)后，，邀請(qǐng)請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性性商家家進(jìn)行行首期期內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)購(gòu)，并以以?xún)?yōu)惠惠折扣扣吸引引進(jìn)駐駐，首期優(yōu)優(yōu)惠初初步建建議為為開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)格格的9.4折，次日日即提提升為為9.6折折，在在兩日日內(nèi)結(jié)結(jié)束認(rèn)認(rèn)購(gòu)。。其后后根據(jù)據(jù)客戶(hù)戶(hù)積累累量，，進(jìn)行行廣大大投資戶(hù)戶(hù)的內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu),首期期優(yōu)惠惠初步步建議議為開(kāi)開(kāi)盤(pán)價(jià)價(jià)格的的9.6折折，次日即即提升升為9.8折，，以0.2折累累加，，在三三日內(nèi)內(nèi)結(jié)束束認(rèn)購(gòu)購(gòu)（具具體時(shí)時(shí)間則則根據(jù)據(jù)客戶(hù)戶(hù)積累累量定定奪））。正正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)后后則以以9.8折折推向向市場(chǎng)場(chǎng)，并并3日日內(nèi)簽簽約客客戶(hù)另另享受受0.1至至0.2折折優(yōu)優(yōu)惠。。實(shí)行限限時(shí)性性銷(xiāo)售售，用用較大大銷(xiāo)售售強(qiáng)勢(shì)勢(shì)，達(dá)達(dá)到階階段性性銷(xiāo)售售目的的。（四））短期期密集集型逼逼定熱熱銷(xiāo)策策略95三、一一期銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期估估算備注：：此表格格中數(shù)數(shù)字皆皆為泰泰博企企業(yè)根根據(jù)實(shí)實(shí)操案案例結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目已已知情情況所所做初初步估估算值值。經(jīng)過(guò)我我們了了解，，鎮(zhèn)江江客戶(hù)戶(hù)對(duì)預(yù)預(yù)售接接受度度低，，多相相信眼眼見(jiàn)為為實(shí)，，所以以成交交比后后期應(yīng)應(yīng)有所所上升升。項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃一一期面面積約約12萬(wàn)㎡(戶(hù)數(shù)數(shù)約2400套套左右右)，，項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)盤(pán)后3個(gè)月月，力力爭(zhēng)完完成可可售套套數(shù)70%去化化量，，降低低投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，緩緩解資資金壓壓力。。此表中中估算算值必必須有有前期期完善善業(yè)務(wù)務(wù)支撐撐做基基石，，如優(yōu)優(yōu)惠價(jià)價(jià)格、、推廣廣形式式、工工程進(jìn)進(jìn)度、、銷(xiāo)售售策略略等。。階段時(shí)間起止周來(lái)人積累客戶(hù)成交量主要任務(wù)籌備期2個(gè)月2008.62008.7///工地圍墻設(shè)計(jì)，規(guī)劃定案,售樓中心建造,形象廣告發(fā)布蓄水期4個(gè)月2008.82008.11501000/客戶(hù)積累,工程啟動(dòng)，戶(hù)外廣告及DM啟動(dòng),推介會(huì)活動(dòng),品牌商家預(yù)約,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)3個(gè)月2008.122009.270900800開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、全面廣告造勢(shì)（報(bào)紙、電視、DM、戶(hù)外、SP等）強(qiáng)銷(xiāo)期4個(gè)月2009.32009.68015001200招商啟動(dòng)、報(bào)紙、電視、DM盤(pán)整期5個(gè)月2009.72009.11601300400持續(xù)銷(xiāo)售、策略調(diào)整、針對(duì)性廣告推廣、工程形象加快合計(jì)16個(gè)月2008.72009.116047002400/注:必必須積積累800組客客戶(hù)以以上才才能開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售96四、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛控控制實(shí)行臺(tái)臺(tái)式喊喊控模模式，，組織織強(qiáng)力力銷(xiāo)售售，制制造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)熱熱烈、、愉快快的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)氣氣氛，，加速速客戶(hù)戶(hù)成交交。重點(diǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售階階段安安排眾眾多銷(xiāo)銷(xiāo)售人人員于于現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行接待待工作作，展展現(xiàn)熱熱烈場(chǎng)場(chǎng)面，，體現(xiàn)現(xiàn)服務(wù)務(wù)的周周到。。限期限限量推推行優(yōu)優(yōu)惠政政策，，向客客戶(hù)發(fā)發(fā)布此此信息息，并并通過(guò)過(guò)媒體體向社社會(huì)發(fā)發(fā)布此此信息息，以以制造造搶購(gòu)購(gòu)氣氛氛。通過(guò)SP的的聚集集，制制造熱熱烈銷(xiāo)銷(xiāo)售場(chǎng)場(chǎng)景，，使客客戶(hù)下下定。。97當(dāng)銷(xiāo)售售中心心客戶(hù)戶(hù)不多多時(shí)，，銷(xiāo)售售人員員應(yīng)盡盡量避避免坐坐在銷(xiāo)銷(xiāo)控臺(tái)臺(tái)上，，應(yīng)在在銷(xiāo)售售桌圍圍坐一一起，，制造造人氣氣。通過(guò)有有效積積累，，重點(diǎn)點(diǎn)階段段實(shí)行行限時(shí)時(shí)銷(xiāo)售售，制制造緊緊張氣氣氛，，促使使客戶(hù)戶(hù)下定定。房源有有效銷(xiāo)銷(xiāo)控，，通過(guò)過(guò)銷(xiāo)控控調(diào)節(jié)節(jié)案場(chǎng)場(chǎng)買(mǎi)氣氣?，F(xiàn)場(chǎng)精精美小小禮品品發(fā)放放，吸吸引人人流，，制造造現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛氛。利用工工程節(jié)節(jié)點(diǎn)或或節(jié)假假日節(jié)節(jié)點(diǎn)，，增加加事件件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)。。98第八篇篇媒媒體推推廣99廣告推推廣是是項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的重重要組組織伙伙伴，，也是是客戶(hù)戶(hù)重要要咨訊訊的來(lái)來(lái)源，，從前前期的的籌備備期到到項(xiàng)目目售罄罄，廣廣告始始終以以不同同的階階段特特色貫貫穿其其間。。因此此制定定合理理的廣廣告推推廣計(jì)計(jì)劃有有助項(xiàng)項(xiàng)目整整體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)效效果的的提高高，有有效運(yùn)運(yùn)用營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)資資金，，降低低成本本。100大環(huán)境境——區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)交交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)大商圈圈——義義烏小小商品品城、、五交交化城城、汽汽配城城、建建材城城、沃沃爾瑪瑪,合合力力打打造造城城市市地地標(biāo)標(biāo)商商業(yè)業(yè)圈圈大規(guī)規(guī)模?！仙蟽|億巨巨資資打打造造30萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米超超級(jí)級(jí)建建材材王王國(guó)國(guó)大背背景景———政政府府重重點(diǎn)點(diǎn)工工程程，，實(shí)實(shí)力力開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商盛盛情情鉅鉅獻(xiàn)獻(xiàn)大收收益益———年年回回報(bào)報(bào)8%，，三三年年24%回回報(bào)報(bào)現(xiàn)現(xiàn)買(mǎi)買(mǎi)現(xiàn)現(xiàn)得得！！可選選5年年150%開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商優(yōu)優(yōu)先先買(mǎi)買(mǎi)回回?。∫?、、項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣核核心心101二、、整整體體形形象象推推廣廣推廣廣方方向向項(xiàng)目目唯唯一一性性特特色色定定位位及及區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展利利好好宣傳傳主主題題核心心商商圈圈核核心心地地段段建材材裝裝飾飾海海洋洋、、投投資資經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)天天堂堂新城城中中心心地地財(cái)財(cái)富富新新坐坐標(biāo)標(biāo)推廣廣方方式式以工工地地包包裝裝、、派派單單、、路路旗旗、、公公交交為為主主；；搭搭配配電電視視、、報(bào)報(bào)廣廣、、軟軟文文等等。。推廣廣目目標(biāo)標(biāo)通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體策策劃劃定定位位的的宣宣傳傳與與包包裝裝，，在在項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售前前就就使使當(dāng)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者與與消消費(fèi)費(fèi)者者心心中中留留下下良良好好印印象象，，為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)打打下下良良好好基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。102三、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)推推廣廣推廣廣方方向向項(xiàng)目目投投資資收收益益及及各各項(xiàng)項(xiàng)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)整整合合，，并并切切入入熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)宣宣傳傳。。宣傳傳主主題題首付付10萬(wàn)萬(wàn)輕輕輕輕松松松松做做房房東東鎮(zhèn)江江最最大大規(guī)規(guī)模模商商業(yè)業(yè)旗旗艦艦合力力打打造造鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江百百萬(wàn)萬(wàn)方方市市場(chǎng)場(chǎng)集集群群潛力力彰彰顯顯價(jià)價(jià)值值遠(yuǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)見(jiàn)成成就就財(cái)財(cái)富富核心心商商圈圈核核心心門(mén)門(mén)面面房房建材材裝裝飾飾海海洋洋、、投投資資經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)天天堂堂城市市核核心心地地財(cái)財(cái)富富新新坐坐標(biāo)標(biāo)首付付10萬(wàn)萬(wàn)包包租租3年年你買(mǎi)買(mǎi)鋪鋪我我還還貸貸開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)當(dāng)日日狂狂銷(xiāo)銷(xiāo)XX套套開(kāi)盤(pán)盤(pán)3月月熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)XX套套答謝謝全全城城傾傾情情優(yōu)優(yōu)惠惠103四、、廣廣告告推推廣廣節(jié)節(jié)奏奏08年年7月月08年年8月月項(xiàng)目目告告知知09年年2月月5月月08年年12月月09年年3月月賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)滲滲透透品牌牌升升華華公開(kāi)開(kāi)事件件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)104鎮(zhèn)江江首首席席體體驗(yàn)驗(yàn)式式建建材材裝裝飾飾王王國(guó)國(guó)項(xiàng)目目告告知知總體體形形象象:蓄水水期期來(lái)了了！！2008年年6月月-2008年年11月月105炒熱熱丁丁卯卯區(qū)區(qū)：：合力力打打造造丁丁卯卯區(qū)區(qū)1500萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米住住宅宅、、100萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米商商業(yè)業(yè)的的新新城城新新中中心心。。鎮(zhèn)江江最最具具潛潛力力發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域。。106拆建舊市場(chǎng)億都國(guó)際建材城洗牌鎮(zhèn)江建材大市場(chǎng)沖擊擊市市場(chǎng)場(chǎng)107賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)滲滲透透推廣廣方方向向：：創(chuàng)創(chuàng)造造性性地地推推出出———商業(yè)業(yè)形形象象和和投投資資分分析析,使投投資資者者心心動(dòng)動(dòng)并并行行動(dòng)動(dòng).1推廣廣第第一一步步：：建建材材裝裝飾飾海海洋洋投投資資經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)天天堂堂商業(yè)業(yè)部部分分宣傳傳主主題題：：獨(dú)獨(dú)特特定定位位,高投投資資回回報(bào)報(bào)!108推廣方向向：首付付10萬(wàn)輕輕松松松做房房東2推廣第二二步：首首付10萬(wàn)包包租3年！投資回報(bào)報(bào)宣傳主題題：10萬(wàn)如何何創(chuàng)富109工作重點(diǎn)點(diǎn):宣傳策略略:區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目告知知形象塑造造積累客戶(hù)戶(hù)尋找合適適廣告媒媒體尋找合適適廣告合合作單位位形象廣告告投放奠基活動(dòng)動(dòng)制定及及實(shí)施110一、宣傳傳包裝1LOGO設(shè)計(jì)計(jì)2、圍墻墻3、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)路牌4、導(dǎo)示示牌5、立柱柱掛旗6、歡迎迎標(biāo)牌7、看樓樓通道8、引導(dǎo)導(dǎo)標(biāo)識(shí)9、條幅幅10、看看房班車(chē)車(chē)11、車(chē)車(chē)體廣告告12、候候車(chē)點(diǎn)13、路路牌廣告告14、3D的設(shè)設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)絡(luò)二、銷(xiāo)售售中心包包裝1、形象象墻的設(shè)設(shè)計(jì)2、實(shí)體體展板3、氛圍圍掛旗4、銷(xiāo)售售中心指指示牌5、銷(xiāo)售售中心迎迎標(biāo)牌6、銷(xiāo)售售中心室室內(nèi)功能能牌7、折頁(yè)頁(yè)8、海報(bào)報(bào)9、直郵郵10、手手袋設(shè)計(jì)計(jì)11、銷(xiāo)銷(xiāo)售人員員工作牌牌12、信信封、信信紙13、名名片14、檔檔案袋15、CD封面面16、紙紙杯17、禮禮品（帽帽子、鑰鑰匙扣、、茶具、、雨傘等等）細(xì)節(jié)工作作：111開(kāi)盤(pán)期2008年12月-2009年2月月工作重點(diǎn)點(diǎn):宣傳策略略:價(jià)格及銷(xiāo)銷(xiāo)售政策策的制定定開(kāi)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)方案及及流程確確定銷(xiāo)售道具具完善項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)釋放投資收益益渲染開(kāi)盤(pán)信息息告知熱銷(xiāo)信息息告知戶(hù)型圖及及窗口表表的實(shí)際際制作電視、戶(hù)戶(hù)外、報(bào)報(bào)紙的時(shí)時(shí)效釋放放做好客戶(hù)戶(hù)分析（（區(qū)域及及媒體的的敏感度度）細(xì)節(jié)工作作：火了！112事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)億都國(guó)際際建材城城隆重奠奠基億都國(guó)際際建材城城盛大開(kāi)開(kāi)盤(pán)億都國(guó)際際建材城城財(cái)富論論壇(產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明明會(huì))億都國(guó)際際裝飾城城財(cái)富之之旅綠色生活活，綠色色建材（中國(guó)裝裝飾建材材發(fā)展之之路）113節(jié)日活動(dòng)動(dòng)：奧運(yùn)會(huì)：：迎奧運(yùn)、、動(dòng)起來(lái)來(lái)！億都都杯足球球賽；中秋節(jié)：：有保障，，家更圓圓；建軍節(jié)、、教書(shū)節(jié)節(jié)：聘相關(guān)證證件，在在規(guī)定期期限內(nèi)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)再享享受98折優(yōu)惠惠。國(guó)慶節(jié)、、元旦：：推出特價(jià)價(jià)房，制制造熱點(diǎn)點(diǎn)。（開(kāi)開(kāi)盤(pán)）春節(jié)：禮品、抽抽獎(jiǎng)、優(yōu)優(yōu)惠等多多重驚喜喜。114強(qiáng)銷(xiāo)期期2009年3月月-2008年年6月工作重點(diǎn)點(diǎn):宣傳策略略:發(fā)了！投資收益益優(yōu)勢(shì)宣傳傳對(duì)未成交交意向客客戶(hù)及時(shí)時(shí)跟蹤，，促使成成交。針對(duì)性選選擇媒體體進(jìn)行投投放。細(xì)節(jié)工作作：品牌升華華115（一）報(bào)報(bào)紙廣告告（硬廣廣、軟文文）（15%））從項(xiàng)目整整體概念念出發(fā)，，突出唯唯一性、、親民性性、配合合相應(yīng)促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)及產(chǎn)品品各項(xiàng)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)的推推廣。推推出新概概念，制