從新鴻基到帕爾迪某地產(chǎn)商業(yè)模式剖析

從新鴻基到帕爾迪

——萬(wàn)科商業(yè)模式解析無(wú)疑，萬(wàn)科是按照成為未來商界主流開發(fā)商的道路在前進(jìn)。如今的萬(wàn)科已經(jīng)被行業(yè)喻為標(biāo)桿企業(yè)，為什么萬(wàn)科會(huì)成為企業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿呢？原因也是在于經(jīng)過23年的探索，萬(wàn)科形成了可引領(lǐng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于萬(wàn)科創(chuàng)造的業(yè)績(jī)，業(yè)界名人馮侖的一句評(píng)論極為精辟：“有些公司80%時(shí)間關(guān)注的是機(jī)會(huì)和突破，只有不到20%時(shí)間抓管理，而萬(wàn)科恰恰相反，80%精力投入管理性決策上，20%是投資性的決策”。一、適時(shí)而變的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略萬(wàn)科發(fā)展史上的四個(gè)階段階段時(shí)間主要事件戰(zhàn)略規(guī)劃11988-1991介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)，股份制改造，A股在深圳證券交易所掛牌交易。確定綜合商社發(fā)展模式21992-2002確立了城市居民住宅開發(fā)為公司的核心業(yè)務(wù)，B股在深圳證券交易所上市，成為專一的房地產(chǎn)公司。完成專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整32003-2006動(dòng)用資金36億，持有80%浙江南都股權(quán)，100%上海南都股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤(rùn)橋股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤(rùn)中股權(quán)和70%蘇州南都股權(quán)，后期增資配股募集資金人民幣41.967億元，主要用于購(gòu)買土地，支付土地開發(fā)工程款及并購(gòu)其它公司所需費(fèi)用基本完成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的戰(zhàn)略布局42007-以后與大型國(guó)企的合作，發(fā)展出萬(wàn)科公司管理輸出的新發(fā)展模式；簽訂多家戰(zhàn)略合作協(xié)議，儲(chǔ)備制造業(yè)人才，為住宅產(chǎn)業(yè)化打下基礎(chǔ)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略試點(diǎn)與實(shí)踐2004年底，完成了第三個(gè)十年戰(zhàn)略規(guī)劃的制定：精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)化，1000億和100億2005年底，完成了戰(zhàn)略策略的內(nèi)部梳理和對(duì)美國(guó)帕爾迪公司的學(xué)習(xí)總結(jié)，形成了一整套策略實(shí)施的方法和工具，并調(diào)整了流程，為大規(guī)模高速擴(kuò)張?zhí)峁┝似脚_(tái)：標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品復(fù)制2006年5月，開始調(diào)整組織架構(gòu)，做實(shí)區(qū)域總部，專業(yè)管理職能下放，正在建立“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、操作一線”的組織架構(gòu)：職能集權(quán)、專業(yè)放權(quán)近年來萬(wàn)科內(nèi)部演變的主要行動(dòng)2004－2014戰(zhàn)略目標(biāo)1.凈利潤(rùn)從2003年的5.4億元增長(zhǎng)到100億元，增長(zhǎng)18倍；2.銷售額從2003年的63億元增長(zhǎng)到1000億元，增長(zhǎng)15倍；3.占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從目前的1％增長(zhǎng)到3％。2005-2008戰(zhàn)略目標(biāo)1.年均復(fù)合增長(zhǎng)超過40％;2.凈利潤(rùn)從2005年的13.5億增長(zhǎng)到40億；3.銷售額從2005年的140億元增長(zhǎng)到400億元；

從萬(wàn)科的發(fā)展戰(zhàn)略說起萬(wàn)科前二十年的業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化利潤(rùn)第二階段：專業(yè)化作“減法”以房地產(chǎn)為方向或核心的多元化業(yè)務(wù)第三階段：精細(xì)化（作“乘法”）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個(gè)城市)時(shí)間安排第一階段：多元化（作“加法”）工業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)、文化傳播和股權(quán)投資五大業(yè)務(wù)80年代200490年代04年萬(wàn)科規(guī)劃的未來十年業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化時(shí)間安排利潤(rùn)第二層面（增長(zhǎng)業(yè)務(wù)區(qū)域）三大地帶集約化發(fā)展與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)(30-40個(gè)城市)第三層面（種子業(yè)務(wù)區(qū)域）新興城市圈(40-60個(gè)城市)住宅金融業(yè)務(wù)第一層面（現(xiàn)金流業(yè)務(wù)）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個(gè)城市)200420142009按照04年萬(wàn)科的十年規(guī)劃，2014年達(dá)到1000億的銷售目標(biāo)，則每年的復(fù)合增長(zhǎng)率至少達(dá)到30%1999年-2014年房地產(chǎn)行業(yè)與萬(wàn)科銷售額對(duì)比2004年-2014年，行業(yè)銷售額根據(jù)建設(shè)部科技信息研究所預(yù)測(cè)，萬(wàn)科年銷售額按復(fù)合增長(zhǎng)率30%計(jì)算。行業(yè)CAGR=25.7%萬(wàn)科CAGR=34.1%行業(yè)CAGR=13.1%萬(wàn)科CAGR=30.0%（單位：億元）規(guī)劃的10年目標(biāo)07年銷售收入就超過500億,按照30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，2010年可實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來自萬(wàn)科年報(bào)，08年按照最保守的增長(zhǎng)速度50%估算萬(wàn)科CAGR=50.0%萬(wàn)科CAGR=30.0%按照30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，最遲在2010年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)按照50%的復(fù)合增長(zhǎng)率，最遲在2009年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)2007年萬(wàn)科共銷售住宅4.8萬(wàn)套，位居世界首位。2006年，該記錄保持者是美國(guó)四大開發(fā)企業(yè)之一的Horton，2007年Horton僅銷售約3.4萬(wàn)套。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)也跑贏了大市。過去三年，全國(guó)商品住宅銷售金額的復(fù)合增長(zhǎng)率為33.7%，而萬(wàn)科銷售收入的復(fù)合增長(zhǎng)率則達(dá)到93.7%。市場(chǎng)占有率從2005年的不足1%，提高到2.07%。實(shí)際的發(fā)展情況從萬(wàn)科科近年年來的的發(fā)展展戰(zhàn)略略來看看，其其發(fā)展展軌跡跡越來來越類類似帕帕爾迪迪（詳詳情見見后續(xù)續(xù)分析析）無(wú)論是是私下下還是是公開開場(chǎng)合合，萬(wàn)萬(wàn)科都都表示示美國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)巨巨頭帕帕爾迪迪是其其學(xué)習(xí)習(xí)標(biāo)桿桿，那那么從從最初初的學(xué)學(xué)習(xí)標(biāo)標(biāo)桿新新鴻基基到近近年來來的帕帕爾迪迪，兩兩種截截然不不同發(fā)發(fā)展模模式，，萬(wàn)科究究竟在在演繹繹一種種什么么樣的的商業(yè)業(yè)邏輯輯？?jī)H僅僅是因因?yàn)橐?guī)規(guī)模的的擴(kuò)大大使得得萬(wàn)科科無(wú)需需再仰仰視新新鴻基基，從從而尋尋找下下一個(gè)個(gè)超越越目標(biāo)標(biāo)使然然？還還是因因?yàn)檠谘诓卦谠诒澈蠛蟮姆康禺a(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的獨(dú)獨(dú)特規(guī)規(guī)律的的必然然要求求？50年年起家家于底底特律律，同同時(shí)建建造住住宅和和商用用物業(yè)業(yè)第一次次業(yè)務(wù)務(wù)整合合，專專注住住宅建建設(shè)；；啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域域擴(kuò)張張步伐伐；1969年年上市市上市后后加速速全國(guó)國(guó)性擴(kuò)擴(kuò)張；；79年進(jìn)進(jìn)入到到10主要要區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)80年年并購(gòu)購(gòu)ICM公公司，，在產(chǎn)產(chǎn)融結(jié)結(jié)合的的模式式下實(shí)實(shí)現(xiàn)資資產(chǎn)翻翻番公司轉(zhuǎn)向向注重于于質(zhì)量管管理和客客戶細(xì)分分，制定定系列產(chǎn)產(chǎn)品；收收購(gòu)或結(jié)結(jié)盟上游游建筑建建材企業(yè)業(yè)公司在25個(gè)州州、40個(gè)地區(qū)區(qū)開展業(yè)業(yè)務(wù)07年出出現(xiàn)公司司58年年來首次次虧損行業(yè)進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展期，，供不應(yīng)應(yīng)求，住住房擁有有率提升升至61.9%60-61年行行業(yè)陷入入蕭條，，競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈烈，區(qū)域域擴(kuò)張顯顯著加快快，誕生生世界首首個(gè)REITS60年代代末行業(yè)業(yè)又入低低谷，貸貸款支持持政策后后行業(yè)回回暖并至至新高行業(yè)進(jìn)入入買方市市場(chǎng)，大大型房產(chǎn)產(chǎn)商開始始進(jìn)入房房地產(chǎn)金金融領(lǐng)域域行業(yè)持續(xù)續(xù)繁榮，，但競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已逐步步轉(zhuǎn)向內(nèi)內(nèi)涵式增增長(zhǎng)的比比拼，關(guān)關(guān)注二次次置業(yè)，，同時(shí)呈呈現(xiàn)前端端價(jià)值鏈鏈進(jìn)一步步整合房?jī)r(jià)不斷斷走高，，刺激金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款房?jī)r(jià)自高高位持續(xù)續(xù)回落，，銷售萎萎縮次貸危機(jī)機(jī)低利率新經(jīng)濟(jì)形形成后美美國(guó)整體體經(jīng)濟(jì)的的擴(kuò)張83年解解除抵押押貸款利利率限制制，成為為可調(diào)整整的ARMs，，解決了了消費(fèi)者者按揭利利率波動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)70年房房地美成成立，政政府通過過第三方方金融機(jī)機(jī)構(gòu)促進(jìn)進(jìn)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，居居民購(gòu)買買力得到到提升50年代代末美國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)第一一輪快速速增長(zhǎng)結(jié)結(jié)束，地地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)開始趨趨向飽和和戰(zhàn)后：1）經(jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)蘇；；2）城城市化重重新上升升；3））政府““HousingAct””支持地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)1950-19601960-19701970-19801980-19901990-20002001-20052007-帕爾迪發(fā)發(fā)展歷程程行業(yè)景氣氣程度宏觀背景景奠定專業(yè)業(yè)化路線線全國(guó)性擴(kuò)擴(kuò)張客戶細(xì)分分策略、、產(chǎn)品系系列化起先，萬(wàn)萬(wàn)科選擇擇新鴻基基作為標(biāo)標(biāo)桿可能能主要是是看中新新鴻基的的風(fēng)險(xiǎn)控控制能力力區(qū)域標(biāo)桿桿企業(yè)新鴻基是是香港乃乃至整個(gè)個(gè)東南亞亞房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的標(biāo)桿，其成功功經(jīng)驗(yàn)吸吸引大批批國(guó)內(nèi)外外房產(chǎn)企企業(yè)學(xué)習(xí)習(xí)；風(fēng)險(xiǎn)控制制能力新鴻基的的風(fēng)險(xiǎn)控控制能力力非常強(qiáng)強(qiáng)，并且能夠充分分地運(yùn)用用資本市市場(chǎng)的金金融杠桿桿應(yīng)對(duì)企企業(yè)所面面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是是萬(wàn)科最最為看中中的成本控制制能力新鴻基對(duì)對(duì)成本的的控制意意識(shí)萬(wàn)科也許許更為注注重的是是一個(gè)企業(yè)內(nèi)在在的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力。這與房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的周周期性與與波動(dòng)性性有關(guān)。。幾乎所所有房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所要面面臨的共共同問題題都是如何讓企企業(yè)能夠夠避免受受到房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)周期性性的傷害害。作為專專業(yè)住宅宅開發(fā)商商的萬(wàn)科科顯然并并不像新新鴻基那那樣，會(huì)會(huì)更加注注重多元元化的業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成成。事實(shí)實(shí)上在整整個(gè)90年代，，萬(wàn)科一一直在為為自己做做減法。。倍訊易-新鴻基地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)物業(yè)銷銷售和物物業(yè)租賃賃的收入入幾乎各各近一半半，且租租賃業(yè)務(wù)務(wù)盈利較較穩(wěn)定資料來源源：申銀銀萬(wàn)國(guó)研研究風(fēng)險(xiǎn)控制制能力對(duì)對(duì)房產(chǎn)企企業(yè)在應(yīng)應(yīng)對(duì)惡劣劣外部環(huán)環(huán)境以及及行業(yè)周周期性時(shí)時(shí)尤為重重要郎咸平在在其《標(biāo)標(biāo)本》一一書中說說：“香香港這些些公司之之所以在在競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而而出，重重要的一一點(diǎn)就是是運(yùn)用了了恰當(dāng)?shù)牡娘L(fēng)險(xiǎn)管理策策略。這些策略略最終都可可以表現(xiàn)為為一點(diǎn)，那那就是維持持較高的現(xiàn)金金流和較低低的負(fù)債率率。面對(duì)像亞亞洲金融危危機(jī)、宏觀觀調(diào)控、外外國(guó)投機(jī)性性資金融入入這樣不可可控的外在在風(fēng)險(xiǎn)，唯唯一能做的的就是通過過恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理策策略減少或或者抵消這這些風(fēng)險(xiǎn)給給公司帶來來的負(fù)面影影響。香港港地產(chǎn)公司司均資本負(fù)負(fù)債率（而而不是資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率））基本維持持在20%左右，而而現(xiàn)金占總總資產(chǎn)比例例高達(dá)5%以上，這這可以看作作是這個(gè)行行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。”但是新鴻基基多元化的的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避戰(zhàn)略模式式顯然與萬(wàn)萬(wàn)科專業(yè)化化的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略格格不不入新鴻基降低低負(fù)債及提提高現(xiàn)金流流動(dòng)性的做做法是多元化業(yè)務(wù)務(wù)的組合。這種組合合所要達(dá)到到的目的是是希望企業(yè)業(yè)在面臨房房地產(chǎn)周期期調(diào)整的時(shí)時(shí)候有足夠夠的資金進(jìn)進(jìn)行周轉(zhuǎn)，，換句話說說，新鴻基是在在采用其他他相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)來彌補(bǔ)房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)缺點(diǎn)的方方式來防范范風(fēng)險(xiǎn)，多多元化是新新鴻基的選選擇，但這這顯然是與與萬(wàn)科專業(yè)業(yè)化戰(zhàn)略相相悖的。新鴻基依然然沒有解決決房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的流動(dòng)性性弱的問題題。因而在周周期性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范上，，新鴻基依依然要謹(jǐn)慎慎地投資。。新鴻基注重重拿地成本本與業(yè)務(wù)利利潤(rùn)，但萬(wàn)萬(wàn)科選擇的的是高成本本的方式，，包括拿地地以及建筑筑成本。尤尤其是住宅宅產(chǎn)業(yè)化的的口號(hào)提出出之后，成成本亦將提提高，萬(wàn)科科節(jié)省成本本的優(yōu)勢(shì)在在于其管理理效率。因而而萬(wàn)萬(wàn)科科沒沒有有在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)本本身身尋尋找找防防范范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的道道路路，，他他們們最終終選選擇擇的的標(biāo)標(biāo)桿桿是是帕帕爾爾迪迪。萬(wàn)科科選選擇擇美美國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)帕帕爾爾迪迪作作為為標(biāo)標(biāo)桿桿可可能能最最主主要要的的是是學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)其其資資金金運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能能力力跨區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)模模式式在美美國(guó)國(guó)二二十十幾幾個(gè)個(gè)州州做做跨跨地地域域的的住住宅宅開開發(fā)發(fā)，，與與萬(wàn)萬(wàn)科科的的全全國(guó)國(guó)擴(kuò)擴(kuò)張張不不謀謀而而合合，，也也是是做做大大做做強(qiáng)強(qiáng)的的必必經(jīng)經(jīng)之之路路；；因因而而學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)跨跨區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)對(duì)對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科科很很有有必必要要持續(xù)續(xù)盈盈利利能能力力連續(xù)續(xù)50年年以以上上的的盈盈利利記記錄錄，，平平均均凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)回回報(bào)報(bào)率率在在16％％以以上上，，并并能能長(zhǎng)長(zhǎng)期期保保持持在在18％％以以上上，，持持續(xù)續(xù)的的盈盈利利能能力力是是一一個(gè)個(gè)強(qiáng)強(qiáng)大大的的公公司司所所追追求求的的重重要要目目標(biāo)標(biāo)成熟熟的的開開發(fā)發(fā)模模型型產(chǎn)品品定定型型和和開開發(fā)發(fā)模模型型成成熟熟，，比比如如市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析工工具具‘‘城城市市地地圖圖’’、、客客戶戶的的‘‘終終身身服服務(wù)務(wù)’’，，值值得得借借鑒鑒萬(wàn)科科最最終終選選擇擇的的是是專專業(yè)業(yè)化化的的住住宅宅生生產(chǎn)產(chǎn)。。因因而而萬(wàn)萬(wàn)科科不不可可避避免免行行業(yè)業(yè)流流動(dòng)動(dòng)性性差差的的天天然然屬屬性性。。萬(wàn)萬(wàn)科科希希望望做做的的是是如如何何在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)之之上上最大大限限度度地地提提升升企企業(yè)業(yè)資資金金的的流流動(dòng)動(dòng)性性，因因而而萬(wàn)萬(wàn)科科看看中中的的資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率，，及及住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的建建設(shè)設(shè)、、開開發(fā)發(fā)、、銷銷售售周周期期決決定定的的資資金金回回籠籠速速度度以以及及資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的融融資資能能力力，看看中中的的是是每每一一分分錢錢的的使使用用效效率率。。超強(qiáng)強(qiáng)的的資資金金運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能能力力帕爾爾迪迪能能將將資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率維維持持在在1.2的的水水平平，，這這個(gè)個(gè)水水平平遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過過萬(wàn)萬(wàn)科科的的0.56。。如如此此之之高高的的資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率決決定定了了帕帕爾爾迪迪本本身身的的盈盈利利模模式式：：即即提提高高經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)效效率率回過過頭頭來來看看萬(wàn)萬(wàn)科科近近年年來來的的發(fā)發(fā)展展，，可可以以說說是是帕帕爾爾迪迪的的中中國(guó)國(guó)翻翻版版第一一個(gè)個(gè)十十年年第一一個(gè)個(gè)十十年年收收縮縮業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，集集中中于于住住宅宅，，培培養(yǎng)養(yǎng)住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能能力力，，開開始始走走住宅宅專專業(yè)業(yè)化化；第二二個(gè)個(gè)十十年年第二二個(gè)個(gè)十十年年在在美美國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率達(dá)達(dá)到到高高峰峰時(shí)時(shí)，，適適應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)變變化化，，開開始始區(qū)域域性性地地域域擴(kuò)擴(kuò)張張；第三三個(gè)個(gè)十十年年第三三個(gè)個(gè)十十年年通通過過上上市市重塑公公司治治理結(jié)結(jié)構(gòu)與與組織織管理理結(jié)構(gòu)構(gòu)，進(jìn)一一步加加快區(qū)區(qū)域性性擴(kuò)張張第四個(gè)個(gè)十年年第四個(gè)個(gè)十年年分為為兩個(gè)個(gè)階段段，前前一階階段抓抓住金金融變變革機(jī)機(jī)會(huì)，，打造造產(chǎn)融結(jié)結(jié)合的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式；后一一階段段，第第二代代開始始登場(chǎng)場(chǎng)：通通過現(xiàn)現(xiàn)代化化管理理方式式與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)方方式，，開始始全國(guó)性性戰(zhàn)略略擴(kuò)張張第五個(gè)個(gè)十年年第五個(gè)個(gè)十年年開始始圍繞繞客戶細(xì)細(xì)分培育核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，展展開產(chǎn)業(yè)鏈鏈整合合與國(guó)國(guó)際化化戰(zhàn)略略，進(jìn)入入新一一輪增增長(zhǎng)12345帕爾迪迪發(fā)展展史上上的十十年戰(zhàn)戰(zhàn)略經(jīng)過二二十多多年的的發(fā)展展，萬(wàn)萬(wàn)科已已經(jīng)步步入第第三個(gè)個(gè)十年年的發(fā)發(fā)展階階段，，每一一個(gè)十十年里里，萬(wàn)萬(wàn)科都都會(huì)根根據(jù)不不同的的發(fā)展展情況況制定定相應(yīng)應(yīng)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。。1984年年萬(wàn)科科從經(jīng)經(jīng)營(yíng)貿(mào)貿(mào)易起起家，，很快快業(yè)務(wù)務(wù)拓展展到出出口、、廣告告、房房地產(chǎn)產(chǎn)、股股票投投資等等13個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域。。對(duì)于于萬(wàn)科科的發(fā)發(fā)展方方向，，王石石先是是提出出了一一個(gè)具具有信信息、、交易易、投投資、、融資資、制制造等等多種種功能能的“綜合合商社社”模模式；后來來又提提出了了“以以房地地產(chǎn)為為主導(dǎo)導(dǎo)，以以貿(mào)易易為基基礎(chǔ)，，以股股權(quán)投投資為為支柱柱，以以文化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)為門門面，，以工工業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)為為補(bǔ)充充”的的發(fā)展展模式式。（1））第一一個(gè)十十年戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃：：做““加法法”（（多元元化））萬(wàn)科的的十年年戰(zhàn)略略第一個(gè)個(gè)十年年多元化化發(fā)展展戰(zhàn)略略第二個(gè)個(gè)十年年專業(yè)化化戰(zhàn)略略第三個(gè)個(gè)十年年精細(xì)化化戰(zhàn)略略萬(wàn)科發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略經(jīng)歷了了1994年改改革的的陣痛痛后，，為了了迅速速做大大房地地產(chǎn)主主業(yè)，，王石石帶領(lǐng)領(lǐng)萬(wàn)科科開始始做““減法法”：：萬(wàn)科實(shí)際戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)整包包括：①?gòu)亩嘣?jīng)營(yíng)向向?qū)I(yíng)房地地產(chǎn)集中；；②從多品品種經(jīng)營(yíng)向向住宅集中中；③投放資資源由12個(gè)城市向向北京、上上海、深圳圳、天津集集中。萬(wàn)科發(fā)展示示意圖專業(yè)化戰(zhàn)略略還使得萬(wàn)萬(wàn)科的投資資擴(kuò)張開始始理性回歸歸，從地域域上從12個(gè)城市收收縮至1999年的的5個(gè)城市市，集中力力量在上海海、北京、、天津、沈沈陽(yáng)等經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)、人人口眾多的的地域經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心進(jìn)行行規(guī)模開發(fā)發(fā)，形成““點(diǎn)—線””開發(fā)戰(zhàn)略略（指在重重要交通干干線沿線選選擇開發(fā)住住宅的城市市）。（2）第二二個(gè)十年戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃：：做“減法法”（專業(yè)業(yè)化）（3）萬(wàn)科科發(fā)展戰(zhàn)略略未來10年：做““乘法”(精細(xì)化)萬(wàn)科在完成成“專業(yè)化化”調(diào)整之之后，從2000年年開始第二二輪擴(kuò)張戰(zhàn)戰(zhàn)略，由“專業(yè)化””向“精細(xì)細(xì)化”轉(zhuǎn)型型。從過去的的“點(diǎn)一線線”戰(zhàn)略，，調(diào)整到現(xiàn)現(xiàn)在的“點(diǎn)點(diǎn)—線一片片”戰(zhàn)略(指在中心心城市向周周圍200公里半徑徑拓展市場(chǎng)場(chǎng))。以珠三角、長(zhǎng)長(zhǎng)三角、環(huán)環(huán)渤海三大大城市圈和幾個(gè)內(nèi)陸陸核心城市市為重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，先先后在16個(gè)城市進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目開開發(fā)，力求求在一個(gè)特特定的區(qū)域域內(nèi)實(shí)現(xiàn)各各種資源的的集約化經(jīng)經(jīng)營(yíng)，形成成“全國(guó)性性思維、本本土化運(yùn)作作”的開發(fā)發(fā)格局。

相關(guān)鏈接

精細(xì)化，是針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，特別是在開發(fā)過程中力求做到精細(xì)，使產(chǎn)品都一樣，盡量減少人為因素的影響，使其標(biāo)準(zhǔn)化，以保證住宅的品質(zhì)。實(shí)際上，精細(xì)化，屬于房產(chǎn)工業(yè)化的一個(gè)部分，是工業(yè)化的初期階段。

對(duì)于萬(wàn)科來說，精細(xì)化就是在其專注的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，這也可看作是萬(wàn)科的第二次專業(yè)化。

◆九大中心““變法”四四條主線萬(wàn)科體制管管理模式在在九大中心心的基礎(chǔ)上上“變法””為四條主主線：產(chǎn)品線、運(yùn)運(yùn)營(yíng)線、管管理線、監(jiān)監(jiān)控線。（4）精細(xì)細(xì)化具體措措施持續(xù)重視戰(zhàn)戰(zhàn)略先行持續(xù)重視客客戶忠誠(chéng)度度提升持續(xù)重視品品牌并細(xì)分分品牌持續(xù)重視人人才持續(xù)重視投投資者、股股東回報(bào)持續(xù)重視網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源績(jī)績(jī)效化持續(xù)重視社社會(huì)關(guān)注實(shí)實(shí)效化持續(xù)重視海海內(nèi)外融資資渠道持續(xù)重視樹樹立對(duì)標(biāo)企企業(yè)精細(xì)化戰(zhàn)略略◆有質(zhì)量的增增長(zhǎng)三個(gè)方方面第一，企業(yè)業(yè)占有資源源的回報(bào)水水平要上升升：一是運(yùn)運(yùn)用錢的能能力上升，，第二就是是人力資源源回報(bào)要上上升。第二，萬(wàn)科科的客戶忠忠誠(chéng)度要不不斷上升。。讓客戶不不斷的買萬(wàn)萬(wàn)科的產(chǎn)品品，這也是是從萬(wàn)科的的標(biāo)桿普爾爾特那里學(xué)學(xué)來的。第三，萬(wàn)科科的產(chǎn)品和和服務(wù)的創(chuàng)創(chuàng)新。萬(wàn)科科要有屬于于萬(wàn)科的自自主知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，關(guān)成成立專門的的研究部門門，負(fù)責(zé)產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新新?！魪漠a(chǎn)品導(dǎo)向向到客戶導(dǎo)導(dǎo)向萬(wàn)科對(duì)整整個(gè)集團(tuán)團(tuán)的組織織結(jié)構(gòu)做做了調(diào)整整，一方方面加大大了產(chǎn)品品本身研研究的力力度，另另一方面面加深了了對(duì)客戶戶的研究究。專門門成立了了一個(gè)部部門叫客客戶品類類部，專專門來研研究客戶戶的需求求。（4）精精細(xì)化具具體措施施二、精準(zhǔn)準(zhǔn)有效的的實(shí)施策策略從戰(zhàn)略到到策略戰(zhàn)略突破破口———均好中中加速，，有質(zhì)量量增長(zhǎng)1.產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)——前前置2.產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)——復(fù)復(fù)制戰(zhàn)略實(shí)施施策略1.客戶戶細(xì)分———?jiǎng)?chuàng)造造客戶價(jià)價(jià)值，實(shí)實(shí)現(xiàn)終生生鎖定2.城市市聚焦———三大大城市圈圈、核心心城市、、中心城城市3.產(chǎn)品品創(chuàng)新———標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、產(chǎn)產(chǎn)品庫(kù)、、工廠化化萬(wàn)科精細(xì)細(xì)化戰(zhàn)略略三大措措施客戶細(xì)分分以客戶價(jià)價(jià)值為中中心的運(yùn)運(yùn)營(yíng)方式式；從客戶內(nèi)內(nèi)在價(jià)值值出發(fā)，，按客戶戶不同生生命周期期，建立立梯度產(chǎn)產(chǎn)品體系系；為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶的的終身鎖鎖定。城市圈聚聚焦以珠三角角、長(zhǎng)三三角、環(huán)環(huán)渤海城城市圈和和幾個(gè)內(nèi)內(nèi)陸核心心城市為為重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域域；先后在16個(gè)城城市開發(fā)發(fā)。產(chǎn)品創(chuàng)新新在細(xì)分客客戶價(jià)值值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，形形成住宅宅產(chǎn)品體體系，建建立萬(wàn)科科住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；工廠化生生產(chǎn)，提提高住宅宅品質(zhì)及及性價(jià)比比。◆客戶細(xì)細(xì)分萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)營(yíng)機(jī)制將將從目前前以項(xiàng)目目為核心心的運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式，，轉(zhuǎn)向以以客戶價(jià)價(jià)值為中中心的運(yùn)運(yùn)營(yíng)方式式。在客客戶細(xì)分分策略下下，萬(wàn)科科將不局局限于以以職業(yè)、、收入、、年齡等等“物理理”方式式去把握握客戶，，而將從從客戶的的內(nèi)在價(jià)價(jià)值出發(fā)發(fā)，按客客戶的不不同生命命周期，，建立梯梯度產(chǎn)品品體系，，通過為為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶的的終身鎖鎖定。在在變化的的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境中，，從粗放放走向精精細(xì)，走走到市場(chǎng)場(chǎng)前面去去把握客客戶價(jià)值值，建立立自己的的核心能能力，這這是萬(wàn)科科第二次次專業(yè)化化的關(guān)鍵鍵。1、精細(xì)化具具體措施之客客戶細(xì)分家庭結(jié)構(gòu)、生命周期、購(gòu)房資源家庭價(jià)值、生活方式房屋特征需求房屋價(jià)值認(rèn)同、購(gòu)房動(dòng)機(jī)消費(fèi)行為消費(fèi)動(dòng)機(jī)價(jià)值觀/價(jià)值取向社會(huì)生存狀態(tài)萬(wàn)科從客戶的的內(nèi)在價(jià)值出出發(fā)，按客戶戶的不同生命命周期，從而而建立獨(dú)特的的客戶細(xì)分體體系客戶細(xì)分方案案對(duì)中國(guó)目前住住宅消費(fèi)者家庭生命周期期家庭收入房屋價(jià)值彰顯地位的成成功家庭注重自我享受受的職業(yè)新銳銳關(guān)心健康的老老齡化家庭注重家庭的望望子成龍家庭庭價(jià)格敏感的務(wù)務(wù)實(shí)家庭通過三個(gè)維度度的指標(biāo)，得得到五類人群群劃分。資料來源：華華通市場(chǎng)調(diào)查查公司《房屋屋消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分研究報(bào)告告2004》》細(xì)分市場(chǎng)和規(guī)模核心房屋價(jià)值對(duì)房產(chǎn)的需求特征

（相對(duì)需求特征top3）家庭生活形態(tài)特征

(top3)家庭和人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征

（高收入成員及家庭情況）彰顯地位的成功家庭9%社會(huì)標(biāo)志－體現(xiàn)社會(huì)地位，爭(zhēng)得面子能夠體現(xiàn)身份和實(shí)力的房屋和小區(qū)小區(qū)居民經(jīng)濟(jì)和文化背景和我家接近足夠的停車位和良好的停車管理到健身房健身國(guó)內(nèi)其他省市旅游國(guó)外旅游學(xué)歷最高，69％大專及以上學(xué)歷67％企業(yè)業(yè)主51％非常忙，經(jīng)常加班66％開車上下班年收入25萬(wàn)元66％有汽車，41％計(jì)劃買車注重自我享受的職業(yè)新銳25%獨(dú)立空間和品味體現(xiàn)－獨(dú)立和個(gè)性空間，享受生活；

社交娛樂－釋放工作壓力，朋友聚會(huì)有名氣的開發(fā)商有升值潛力好的戶型靠近城市中心商業(yè)區(qū)外出吃飯去酒吧泡吧親友聚會(huì)學(xué)歷其次，48％大專及以上學(xué)歷42％經(jīng)常加班21％開車上下班年收入7.7萬(wàn)元20％有汽車，26％計(jì)劃買車注重家庭的望子成龍家庭18%小孩成長(zhǎng)－孩子健康成長(zhǎng)的地方，獲得安全感高質(zhì)量的幼兒、小學(xué)和中學(xué)教育距離父母近周邊道路順暢，不堵車外出購(gòu)物打乒乓球、或踢足球、或打籃球、或打網(wǎng)球做家務(wù)47％大專及以上學(xué)歷29％經(jīng)常加班年收入6.3萬(wàn)16％有汽車，26％計(jì)劃買車關(guān)心健康的幸福晚年家庭22%照顧老人－老人安享晚年，方便照顧老人靠近公園附近有大型超市或購(gòu)物中心附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市在家看VCD，DVD等電影做家務(wù)散步44％大專及以上學(xué)歷26％經(jīng)常加班年收入6.5萬(wàn)15％有汽車，19％計(jì)劃買車價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭26%生活保障－留給后代的財(cái)產(chǎn)，未來生活的保障房屋質(zhì)量好價(jià)格便宜的物業(yè)費(fèi)用小區(qū)里有良好的綠化在家看電視散步去公園或附近鍛煉學(xué)歷低，37％大專及以上學(xué)歷30％經(jīng)常加班年收入6.4萬(wàn)12％有汽車，18％計(jì)劃買車資料來源：華華通市場(chǎng)調(diào)查查公司《房屋屋消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分研究報(bào)告告2004》》細(xì)分人群特征征萬(wàn)科客戶細(xì)分分戰(zhàn)略四大步步建立在客戶細(xì)細(xì)分基礎(chǔ)上的的運(yùn)營(yíng)解決方方案第一步：按目目前客戶細(xì)分分模型對(duì)現(xiàn)有有項(xiàng)目的客戶戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)應(yīng)的調(diào)研分析析第二步：按支支付意愿與購(gòu)購(gòu)買能力建立立消費(fèi)者行為為模式第三步：建立立中國(guó)消費(fèi)者者生命周期下下特定的客戶戶價(jià)值第四步：從產(chǎn)產(chǎn)品（項(xiàng)目））標(biāo)準(zhǔn)化，市市場(chǎng)機(jī)會(huì)，土土地投資回報(bào)報(bào)率，客戶滿滿意建立客戶戶細(xì)分基礎(chǔ)上上的解決方案案找到合適角度度理解消費(fèi)者者行為找到合適角度度理解消費(fèi)者者行為運(yùn)營(yíng)解決方案案第一步：按目目前客戶細(xì)分分模型對(duì)現(xiàn)有有項(xiàng)目的客戶戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)應(yīng)的調(diào)研分析析四季花城系列城市花園系列，花園新城系列金色家園系列其它精品系列不成體系系列彰顯地位的成功家庭（9%）注重自我享受的職業(yè)新銳（25%）注重家庭的望子成龍家庭（18%）關(guān)心健康的幸福晚年家庭（22%）價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家（26%）示意第二步：按支支付意愿與購(gòu)購(gòu)買能力建立立消費(fèi)者行為為模式社會(huì)標(biāo)志品味體現(xiàn)社交娛樂照顧老人孩子成長(zhǎng)棲身之所支付能力支付能力中支付能力強(qiáng)成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家家庭（18%））務(wù)實(shí)家庭（26%）幸福晚年家庭（22%）支付意愿（（需求遞進(jìn)進(jìn)）支付能力弱弱第三步：建建立中國(guó)家家庭生命周周期下的特特定價(jià)值其他中老年核心家庭中年三口之家與老人生活的青年家庭小太陽(yáng)家庭自由青年支付能力弱弱支付能力中中支付能力強(qiáng)強(qiáng)成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家家庭（18%））務(wù)實(shí)家庭（26%）幸福晚年家庭（22%）家庭生命周周期支付能力第四步：從從產(chǎn)品（項(xiàng)項(xiàng)目），市市場(chǎng)機(jī)會(huì)，，土地投資資回報(bào)率，，客戶滿意意建立客戶戶細(xì)分基礎(chǔ)礎(chǔ)上的運(yùn)營(yíng)營(yíng)解決方案案產(chǎn)品贏利與創(chuàng)新市場(chǎng)機(jī)會(huì)土地投資客戶滿意彰顯地位的成功家庭（9%）注重自我享受的職業(yè)新銳（25%）注重家庭的望子成龍家庭（18%）關(guān)心健康的幸福晚年家庭（22%）價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭（26%）我們當(dāng)前的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)滿足了哪哪些客戶的的要求我們應(yīng)該側(cè)側(cè)重于哪些些產(chǎn)品？應(yīng)應(yīng)當(dāng)如何改改善我們是否應(yīng)應(yīng)該開發(fā)新新的產(chǎn)品/服務(wù)？我們是否足足夠把握了了客戶變化化創(chuàng)造的贏贏利機(jī)會(huì)我們是否有有重點(diǎn)地選選擇客戶？？我們是否具具備把握未未來客戶的的能力？我們是否根根據(jù)客戶需需求選擇土土地?我們選取的的土地是否否創(chuàng)造了最最大價(jià)值？？我們今后選選擇土地的的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在哪里？？我們當(dāng)前的的客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)是否合理理?我們向這些些客戶群提提供服務(wù)的的吸引力多多大？我們應(yīng)當(dāng)側(cè)側(cè)重于哪些些客戶？以以及客戶的的哪些需求求?所以,要將將客戶細(xì)分分當(dāng)成一個(gè)個(gè)過程看待待,根據(jù)據(jù)市場(chǎng)成熟熟程度逐步步細(xì)化第二層面：：四個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)第三層面：：五個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)職業(yè)新銳（（２０％））望子成龍家家庭（２５５％）成功家庭（（２０％））幸福晚年家家庭（１５５％）務(wù)實(shí)家庭（（２０％））第一層面：：三個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)綜合性價(jià)家家庭（６６６％）職業(yè)新銳（（２５％））成功家庭（（９％）2004(需求旺盛盛期)2014(需求飽合合期)2009(需求理性性期)萬(wàn)科核心能能力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場(chǎng)成熟程程度利潤(rùn)綜合性價(jià)比比家庭望子成龍家家庭成為新新增長(zhǎng)點(diǎn)幸福晚年家家庭成為新新增長(zhǎng)點(diǎn)◆城市圈聚聚焦萬(wàn)科在未來來十年，將將把業(yè)務(wù)聚聚焦在城市市經(jīng)濟(jì)圈，，特別是長(zhǎng)長(zhǎng)江-三角角洲，珠江江三角洲，，環(huán)渤海區(qū)區(qū)域三大城城市圈。萬(wàn)萬(wàn)科將集中中資源，在在這些地區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)集約約型的擴(kuò)張張，成為三三大區(qū)域市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者。2、精細(xì)化化具體措施施之城市圈圈聚焦萬(wàn)科確定了了到2008年的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)是是利潤(rùn)每年年增長(zhǎng)30%，在全全國(guó)各地實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售約約500萬(wàn)萬(wàn)平方米。。這些面積積將來自于于全國(guó)30—35個(gè)個(gè)城市的60—70個(gè)項(xiàng)目。。選擇并進(jìn)入更多具具備房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿Φ男滦鲁鞘?，成為萬(wàn)科科實(shí)現(xiàn)這一一目標(biāo)的必必然選擇。。“點(diǎn)—線——片”的““沃爾瑪””式擴(kuò)張?jiān)诟鞯仨?xiàng)目目中，遵循循以大規(guī)模模開發(fā)為主主的原則，，提供完善善的配套和和無(wú)微不至至的物業(yè)管管理服務(wù)，，營(yíng)造富有有活力和魅魅力的社區(qū)區(qū)文化。改改跳躍性投投資為密集集性投資，，改隨機(jī)性性投資為計(jì)計(jì)劃性投資資，把目標(biāo)標(biāo)盯在中心心城市群帶帶。（1）全國(guó)國(guó)性思維，，本土化運(yùn)運(yùn)作在新一輪的的擴(kuò)張中，，萬(wàn)科形成成了全國(guó)性性思維模式式，在整個(gè)個(gè)全國(guó)性的的發(fā)展中，，萬(wàn)科的核核心就是堅(jiān)堅(jiān)持全國(guó)性性的思維和和本土化的的運(yùn)作。全國(guó)性的思思維指的是是統(tǒng)一的價(jià)價(jià)值觀念、、管理方式式和公司品品牌。本土化運(yùn)作作就是能夠夠融入當(dāng)?shù)氐?，培養(yǎng)本本土的人脈脈，將員工工隊(duì)伍本土土化，既熟熟悉本土市市場(chǎng)，也要要切合本土土客戶需求求。（2）“沃沃爾瑪”式式擴(kuò)張所謂的“沃爾瑪””式擴(kuò)張就就是象沃爾爾瑪在全球球開店一樣樣把產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行規(guī)?；瘡?fù)制。萬(wàn)科在不不同城市郊郊區(qū)大規(guī)模模的拷貝，，產(chǎn)品單一一化，目標(biāo)標(biāo)客戶極其其準(zhǔn)確，體體制上采取取一個(gè)總部部強(qiáng)勢(shì)控制制，有計(jì)劃劃地在郊區(qū)區(qū)“連鎖開開店”，如如今萬(wàn)科生生產(chǎn)房子就就象沃爾瑪瑪開店一樣樣，已經(jīng)形形成大規(guī)模模復(fù)制的能能力?！包c(diǎn)—線——片”的““沃爾瑪””式擴(kuò)張萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)或擴(kuò)張戰(zhàn)戰(zhàn)略圍繞城城市群經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈而不是是行政區(qū)中中心城市,這是萬(wàn)科科24年房房地產(chǎn)全國(guó)國(guó)戰(zhàn)略中重重要的一個(gè)個(gè)戰(zhàn)略思想想北京上海廣州香港哈爾濱長(zhǎng)春沈陽(yáng)大連煙臺(tái)南通青島無(wú)錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽(yáng)昆明南寧?？谏钲陂L(zhǎng)沙南昌大同以深圳,廣廣州為龍頭頭的珠三角角經(jīng)濟(jì)圈以上海為中中心的長(zhǎng)江江三角洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈以京津地區(qū)區(qū)和遼東半半島為重點(diǎn)點(diǎn)的環(huán)渤海海灣經(jīng)濟(jì)圈圈90年代初初萬(wàn)科的首首次全國(guó)性性擴(kuò)張以全全面收縮而而告終，廣廣泛進(jìn)入異異地城市造造成的管理理高成本、、資金分散散和缺乏統(tǒng)統(tǒng)一成熟的的產(chǎn)品是其其主要原因因成都廈門北海深圳武漢北京上海青島石家莊天津鞍山沈陽(yáng)大連立足深圳,實(shí)施”跨跨地域發(fā)展展戰(zhàn)略”,擴(kuò)張到全全國(guó)13個(gè)個(gè)城市實(shí)行“地域域收縮戰(zhàn)略略”,將房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)完全回調(diào)調(diào)至到5個(gè)個(gè)區(qū)域性經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心城城市深圳深圳北京上海天津沈陽(yáng)1988-19901990-19941995-2000以機(jī)會(huì)為主主導(dǎo),選選擇了一些些發(fā)展規(guī)模模和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展程度不不高的城市市及地區(qū)產(chǎn)品多元化化,缺少核核心產(chǎn)品以項(xiàng)目為核核心管理跨度大大資金分散20世紀(jì)90年代初初期萬(wàn)科在在地產(chǎn)業(yè)的的首次擴(kuò)張張由于擴(kuò)張張以機(jī)會(huì)為為主導(dǎo)，缺缺少戰(zhàn)略層層面上的考考慮，給公公司的資金金運(yùn)做帶來來了壓力；；從1995年開始，，萬(wàn)科開始始實(shí)施收縮縮，到2000年之之前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)基本本上完全調(diào)調(diào)回幾個(gè)區(qū)區(qū)域性中心心城市從2000年開始萬(wàn)萬(wàn)科陸續(xù)開開始了第二二次擴(kuò)張：：在一些經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、、人口眾多多的內(nèi)地大大城市進(jìn)行行住宅開發(fā)發(fā)建設(shè)，并并根據(jù)自身身成熟的產(chǎn)產(chǎn)品線開拓拓市場(chǎng)成都深圳武漢北京上海天津鞍山沈陽(yáng)大連長(zhǎng)春南昌南京廣州東莞佛山中山無(wú)錫昆山深圳北京上海天津沈陽(yáng)自2000年開始，，陸續(xù)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、、人口眾多多的內(nèi)地大大城市進(jìn)行行第二次擴(kuò)擴(kuò)張核心城市二線城市土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)拓展進(jìn)行一些個(gè)個(gè)性化產(chǎn)品品的實(shí)踐根據(jù)以往經(jīng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)成熟熟產(chǎn)品進(jìn)行行深入推廣廣有意識(shí)地由由區(qū)域中心心向外擴(kuò)張張聚焦區(qū)域中中心城市2002年年以后萬(wàn)科科的發(fā)展進(jìn)進(jìn)入?yún)^(qū)域集集約化階段段，實(shí)施““點(diǎn)—線——面”的全全國(guó)化發(fā)展展戰(zhàn)略：業(yè)業(yè)務(wù)聚焦珠珠江三角洲洲、長(zhǎng)江三三角洲、環(huán)環(huán)渤海灣三三大區(qū)域，，由區(qū)域中中心城市向向周圍200km半半徑拓展市市場(chǎng)環(huán)渤海灣區(qū)區(qū)域：以天天津—北京京—沈陽(yáng)為為中心，向向長(zhǎng)春、大大連、鞍山山拓展長(zhǎng)江三角洲洲區(qū)域：以以上海為中中心，向南南京、無(wú)錫錫和昆山拓拓展珠江江三三角角洲洲區(qū)區(qū)域域：：以以深深圳圳為為中中心心,向向佛佛山山、、東東莞莞、、中中山山和和廣廣州州拓拓展展北京天津沈陽(yáng)鞍山南京無(wú)錫昆山上海深圳東莞廣州佛山中山武漢漢成都都武漢漢萬(wàn)科科3+X區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展模模型型：：3大大區(qū)區(qū)域域：：長(zhǎng)長(zhǎng)江江三三角角洲洲、、珠珠江江三三角角洲洲、、環(huán)環(huán)渤渤海海灣灣武漢漢、、成成都都等等區(qū)區(qū)域域中中心心城城市市+近年年來來萬(wàn)萬(wàn)科科的的結(jié)結(jié)算算面面積積及及收收入入占占比比可可以以說說是是三三大大區(qū)區(qū)域域三三分分天天下下，，但但利利潤(rùn)潤(rùn)占占比比長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不如如珠珠三三角角

開工計(jì)劃竣工計(jì)劃地區(qū)年初目前增幅年初目前增幅珠三角247214-13.40%204171-16.20%長(zhǎng)三角310234-24.50%222213-4.10%環(huán)渤海204154-24.50%163146-10.4其他8781-6.90%10056-44.00%合計(jì)848683-19.50%689586-14.90%08年年萬(wàn)萬(wàn)科科調(diào)調(diào)整整后后的的開開竣竣工工計(jì)計(jì)劃劃單單位位：：萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米08年年下下半半年年的的計(jì)計(jì)劃劃調(diào)調(diào)整整表表明明萬(wàn)萬(wàn)科科在在短短期期內(nèi)內(nèi)最最不不看看好好珠珠三三角角（（竣竣工工計(jì)計(jì)劃劃降降幅幅最最大大））萬(wàn)科科的的收收益益模模式式是是當(dāng)年年投投資資，，當(dāng)當(dāng)年年銷銷售售，把把所所有有前前期期的的成成本本都都透透明明化化。。它它解解決決了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)異異地地開開發(fā)發(fā)中中的的三三個(gè)個(gè)問問題題：：產(chǎn)品品的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、異異地地控控制制、、異異地地管管理理。這這種種開開發(fā)發(fā)模模式式使使萬(wàn)萬(wàn)科科目目標(biāo)標(biāo)顧顧客客定定位位精精準(zhǔn)準(zhǔn)，，優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)品品牌牌得得以以完完全全彰彰顯顯，，高高質(zhì)質(zhì)量量的的人人才才資資源源和和嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)高高效效的的管管理理制制度度，，使使得得萬(wàn)萬(wàn)科科能能夠夠以以最最小小的的開開發(fā)發(fā)成成本本最最快快地地占占領(lǐng)領(lǐng)異異地地市市場(chǎng)場(chǎng)。。品牌產(chǎn)品材料采購(gòu)產(chǎn)品復(fù)制品牌產(chǎn)品營(yíng)銷創(chuàng)造產(chǎn)值“沃沃爾爾瑪瑪””式式價(jià)價(jià)值值鏈鏈“沃沃爾爾瑪瑪””式式價(jià)價(jià)值值鏈鏈促促進(jìn)進(jìn)萬(wàn)萬(wàn)科科快快速速異異地地?cái)U(kuò)擴(kuò)張張萬(wàn)科科過過去去及及未未來來幾幾年年的的區(qū)區(qū)域域擴(kuò)擴(kuò)張張結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)路路線線第二層面面（增長(zhǎng)長(zhǎng)業(yè)務(wù)區(qū)區(qū)域）杭州、蘇蘇州、常常州等長(zhǎng)長(zhǎng)三角城城市群珠海、江江門、肇肇慶、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、福福州等珠珠三角城城市群大連、青青島、唐唐山、保保定、石石家莊等等環(huán)渤海海城市圈圈第三層面面（種子子業(yè)務(wù)區(qū)區(qū)域）沿長(zhǎng)江城城市圈、、沿隴海海鐵路城城市圈、、哈長(zhǎng)沈沈大城市市圈、沿沿京廣鐵鐵路城市市圈、濟(jì)濟(jì)青煙威威城市圈圈、成渝渝沿線城城市圈、、沿南昆昆鐵路城城市圈第一層面面（現(xiàn)金金流動(dòng)業(yè)業(yè)務(wù)區(qū)域域）長(zhǎng)三角：：上海、、南京、、無(wú)錫、、南昌、、昆山珠三角：：深圳、、廣州、、東莞、、佛山、、中山200420142009利潤(rùn)時(shí)間安排排聚焦工具具——城城市地圖圖17151314142544202354322423332116141510宏觀市場(chǎng)場(chǎng)子市場(chǎng)居民區(qū)市市場(chǎng)小區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)逐步聚焦焦過程：：城市圈圈聚焦－－城市聚聚焦－市市場(chǎng)聚焦焦－客戶戶聚焦，，對(duì)城市市深耕細(xì)細(xì)作的過過程城市地圖圖宏觀市場(chǎng)場(chǎng)子市場(chǎng)居民區(qū)市市場(chǎng)小區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶，，鎖定A＋土地地研究子市市場(chǎng)適宜宜人群各類客戶戶的分布布狀況深入分析析市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的機(jī)會(huì)會(huì)分析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手驗(yàn)證主要要客戶類類型深入分析析客戶需需求了解土地地資源分分布決定是否否進(jìn)行開開發(fā)并明明確主要要客戶類類型判斷市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)城市是否否有機(jī)會(huì)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)在哪里里各子市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)大大小拆分城市市子市場(chǎng)場(chǎng)“城市地地圖”流流程城市發(fā)展展空間分析析片區(qū)市場(chǎng)劃分重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)區(qū)定位分析析劃分組團(tuán)適宜人群確定重點(diǎn)片區(qū)區(qū)可利用用土地資資源分析析組團(tuán)發(fā)展排序公司總體體發(fā)展策略略城市地圖圖流程逐步聚焦焦：城市市圈聚焦焦－城市市聚焦－－市場(chǎng)聚聚焦－客客戶聚焦焦客戶導(dǎo)向向重視競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手尋找A＋＋地塊解決城市市布局和和項(xiàng)目獲獲取盲目目性建立較完完整的市市場(chǎng)研究究體系客戶和產(chǎn)產(chǎn)品研究究及定位位工作前前置城市地圖圖的作用用以客戶為為導(dǎo)向﹢戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)拿地＝提高項(xiàng)目目發(fā)展質(zhì)質(zhì)量縮短項(xiàng)目目開發(fā)周周期城市地圖圖的作用用◆產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新萬(wàn)科將在在細(xì)分客客戶價(jià)值值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，形形成住宅宅產(chǎn)品體體系，建建立萬(wàn)科科住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；通通過工廠廠化生產(chǎn)產(chǎn)，提高高住宅的的品質(zhì)和和性價(jià)比比；以和和諧、自自然、生生態(tài)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行未來可可能住宅宅的研發(fā)發(fā)，為住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)貢獻(xiàn)更更多的自自主知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)。。3、精細(xì)細(xì)化具體體措施之之產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新———從首次次置業(yè)到到終身鎖鎖定房屋價(jià)值值層次論論社會(huì)標(biāo)志志品味體現(xiàn)現(xiàn)

社交交娛樂照顧老人人

孩子子成長(zhǎng)工工作場(chǎng)場(chǎng)所獨(dú)立空間間

生活活保障棲身居住住情感性需需求功能性需需求安全性需需求生理性需需求房屋價(jià)值值層次價(jià)值需求求向PulteHomes學(xué)學(xué)習(xí)產(chǎn)品品戰(zhàn)略之之一:細(xì)細(xì)分客戶戶的不同同需求,目的在在于找到到不同客客戶不同同的最大大價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)SingleparentfamilyWithkid（s）支付能力力生命周期期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsEmptyNesterActiveAdults低中高常年工作作流動(dòng)人人士首次置業(yè)業(yè)單人工作作丁克家家庭有嬰兒的的夫婦單親家庭庭富足成熟熟家庭空巢家庭庭活躍老年年人住宅宅成熟家庭庭雙人工作作丁克家家庭大齡單身身貴族PulteHomes公司司產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略之一一:客戶戶細(xì)分關(guān)鍵是是針對(duì)對(duì)每一一個(gè)市市場(chǎng)展展開綜綜合的的需求求分析析：發(fā)發(fā)現(xiàn)供供需之之間最最大差差距理解消消費(fèi)者者群體體兩個(gè)有有力的的指標(biāo)標(biāo)：需需求（（愿望望）與與能力力前者是是隨著著人生生命的的不同同階段段而變變化。。住房房需求求對(duì)一一個(gè)學(xué)學(xué)生和和一個(gè)個(gè)成年年人或或者一一個(gè)家家庭而而言是是大不不相同同的。。后者就就是收收入能能力。。人們們總是是希望望能買買他們們能夠夠負(fù)擔(dān)擔(dān)得起起的任任何住住房。。在任任何情情況下下，人人們也也不可可能去去買他他們無(wú)無(wú)能力力購(gòu)買買的房房子。。根據(jù)客客戶群群的不不同特特征，，結(jié)合合其具具體的的生活活和行行為、、感情情需要要，為為消費(fèi)費(fèi)者設(shè)設(shè)計(jì)不不同的的定位位的產(chǎn)產(chǎn)品。。針對(duì)每每一個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)展開開綜合合的需需求分分析：：發(fā)現(xiàn)現(xiàn)供需需之間間最大大的差差距是是什么么在同一一個(gè)社社區(qū)中中建設(shè)設(shè)面向向不同同客戶戶群的的住房房，更更大限限度地地發(fā)揮揮社區(qū)區(qū)的有有效空空間。。將客戶戶細(xì)分分過程程融入入精細(xì)細(xì)化生生產(chǎn)過過程中中，保保證客客戶需需求的的滿足足。確定主主要的的生命命階段段以更更好地地了解解特定定的購(gòu)購(gòu)買者者的需需求包括：：?jiǎn)紊砦次椿槎】思壹彝ビ袐雰簝旱姆蚍驄D至少有有一個(gè)個(gè)12歲以以下兒兒童的的家庭庭成年人人家庭庭（最最小的的孩子子已經(jīng)經(jīng)超過過12歲））單親家家庭大齡單單身人人士常年工工作流流動(dòng)人人士大齡夫夫婦第一步步第二步步第三步步向PulteHomes學(xué)學(xué)習(xí)產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略之之二:戰(zhàn)略略指導(dǎo)導(dǎo)下的的本地地化在市場(chǎng)場(chǎng)份額額最高的前前20個(gè)市市場(chǎng),地地域不不同,目標(biāo)客戶戶各有有不同,從從而產(chǎn)產(chǎn)品也也不同PulteHomes公司司產(chǎn)品品戰(zhàn)略略之二二:本本地化化戰(zhàn)略指指導(dǎo)下下的本本地化化:在在地域域市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)與客客戶定定位基基礎(chǔ)上上,建建立運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃(OperationStrategicPlanning),進(jìn)而而拿地地與設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品將對(duì)目目標(biāo)客客戶群群的研研究融融入生生產(chǎn)規(guī)規(guī)劃的的流程程中去去！宏觀市市場(chǎng)指指標(biāo)客戶細(xì)細(xì)分地域市市場(chǎng)研研究供應(yīng)分分析競(jìng)爭(zhēng)分分析OSP運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃持續(xù)改改進(jìn)流流程FloorPlan設(shè)設(shè)計(jì)流流程土地獲獲取過過程要要素基于OSP結(jié)結(jié)果的的戰(zhàn)略方方向方方陣設(shè)設(shè)計(jì)流程信息更更新多元化社區(qū)區(qū)規(guī)劃向PulteHomes學(xué)學(xué)習(xí)產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略之三:通過客戶戶細(xì)分,本本地化運(yùn)營(yíng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)客客戶終身鎖鎖定重復(fù)購(gòu)買/推薦購(gòu)買客戶比例重復(fù)購(gòu)買/推薦購(gòu)買買的前提是是基于客戶戶價(jià)值的產(chǎn)產(chǎn)品解決方方案支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsSingleparentfamilyWithkid（s）EmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流動(dòng)人士首次置業(yè)單人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦單親家庭富足成熟家庭空巢家庭活躍老年人住宅成熟家庭雙人工作丁克家庭大齡單身貴族客戶細(xì)分本地化終身鎖定PulteHomes公司司產(chǎn)品戰(zhàn)略略之三:終終身鎖定客戶群產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)價(jià)值定位職業(yè)新銳首次置業(yè)的的職業(yè)系列列出租公寓望子成龍首次或二次次置業(yè)的望望子成龍系系列幸福晚年二次或三次次置業(yè)的幸幸福晚年系系列務(wù)實(shí)家庭放棄技術(shù)、產(chǎn)品品、服務(wù)、、渠道小戶型,圖圖書館,職職業(yè)學(xué)校設(shè)計(jì)前衛(wèi)新新穎高層好幼兒園好學(xué)校公共活動(dòng)設(shè)設(shè)施便利生活購(gòu)購(gòu)物公共空間產(chǎn)品創(chuàng)新的的起點(diǎn)與歸歸宿：在最最大客戶價(jià)價(jià)值處耕耘耘，在最大大客戶回報(bào)報(bào)中收獲成功家庭多次置業(yè)的的成功家庭庭系列會(huì)所,容積積率綠化環(huán)保建立消費(fèi)者者終身鎖定定模式類1自由青年類2小太陽(yáng)家庭類3后小太陽(yáng)家庭類4中年家庭類5更新家庭類6三代大家類7老年家庭類8富貴家庭高中低)首次置業(yè)（（產(chǎn)品系列列一，如青青青家園））二次置業(yè)（（產(chǎn)品系列列二，城市市花園）二次或三次次置業(yè)（產(chǎn)產(chǎn)品系列三三，如四季季花園）三次或四次次置業(yè)（產(chǎn)產(chǎn)品系列四四，如金色色家園或不不成系列的的精品）支付能力不同生命周期期的支付意愿愿職業(yè)新稅(流流動(dòng)的職業(yè)群群體結(jié)婚沒有有小孩的家庭庭望子成龍:子子女教育務(wù)實(shí)家庭幸福晚年:)成功家庭:城城郊外別墅，，城市精品從完整生命周周期來看，存存在兩種終身身鎖定模式：：順序式發(fā)展展和跳躍式發(fā)發(fā)展家庭生命周期期（重大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)事件）支付能力高中低結(jié)婚生子養(yǎng)老職業(yè)新銳望子成龍幸福晚年成功家庭務(wù)實(shí)家庭第二種終身鎖鎖定模式：跳跳躍式發(fā)展，，從結(jié)婚到養(yǎng)養(yǎng)老（父母）），再到生子子；第一種終身鎖鎖定模式:順順序式發(fā)展，，從結(jié)婚到生生子，再到養(yǎng)養(yǎng)老；萬(wàn)科的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新是要通過過產(chǎn)品線設(shè)計(jì)計(jì)來建立自己己的客戶終身身鎖定模式順序式終身鎖鎖定模式：沿著家庭生命命周期，結(jié)婚婚的時(shí)候進(jìn)入入職業(yè)新銳系系列，生子的的時(shí)候進(jìn)入望望子成龍序列列，退休養(yǎng)老老的時(shí)候進(jìn)入入幸福晚年序序列，最后進(jìn)進(jìn)入成功家庭庭序列；跳躍式終身鎖鎖定模式：根據(jù)家庭重心心不同,或者者進(jìn)入以父母母為中心幸福福晚年系列，，或者進(jìn)入以以子女為中心心的望子成龍龍系列,或者者進(jìn)入以自我我為中心的職職業(yè)系列，最最后進(jìn)入成功功家庭系列；；結(jié)論：萬(wàn)科的的產(chǎn)品創(chuàng)新是是要通過以細(xì)細(xì)分客戶價(jià)值值為中心的產(chǎn)產(chǎn)品線設(shè)計(jì),從而建立客客戶終身鎖定定模式！產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新:重要的的是在標(biāo)準(zhǔn)化化之前明確細(xì)細(xì)分客戶價(jià)值值的差異化空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求………使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)部品模塊化功能模塊化戶型模塊化組團(tuán)模塊化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系居住要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊客戶行為職業(yè)新銳系列列細(xì)分價(jià)值職業(yè)發(fā)展獨(dú)立空間和品品味體現(xiàn)社交娛樂萬(wàn)科未來十年年的產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新路線線利潤(rùn)第二層面：幸福晚年\務(wù)實(shí)家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第三層面：望子成龍,成功家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第一層面：職業(yè)新銳客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列200420142009萬(wàn)科核心能力萬(wàn)科曾經(jīng)在2002年推推行“福特計(jì)計(jì)劃”，準(zhǔn)備備像福特公司司制造汽車一一樣“制造””住宅。這是是萬(wàn)科正在推推進(jìn)的住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)化工作的理理想。萬(wàn)科標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化工作會(huì)會(huì)涉及到產(chǎn)品品規(guī)劃、戶型型設(shè)計(jì)、材料料選擇等方面面，萬(wàn)科希望望通過標(biāo)準(zhǔn)化化途徑建立相相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和體體系，以進(jìn)行行全國(guó)化復(fù)制制。萬(wàn)科開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品系列萬(wàn)科核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力是以主流流產(chǎn)品線為核核心，萬(wàn)科產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)形成成了穩(wěn)定的主主產(chǎn)品、副產(chǎn)產(chǎn)品線，產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化程度度高、規(guī)模效效益好，且有有利于品牌認(rèn)認(rèn)知。萬(wàn)科鮮鮮明的產(chǎn)品線線特點(diǎn)：以白白領(lǐng)為主的中中高檔城市住住宅，形成萬(wàn)萬(wàn)科強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品品力。單一產(chǎn)產(chǎn)品、固定區(qū)區(qū)位、目標(biāo)客客戶群非常集集中——中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)。4、標(biāo)準(zhǔn)化可可復(fù)制產(chǎn)品打打造擴(kuò)張基因因鏈迄今為止，萬(wàn)萬(wàn)科的住宅產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)歷了了三代，其已已經(jīng)形成了一一套比較成熟熟的品牌運(yùn)作作模式：第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品起步階段成長(zhǎng)階段創(chuàng)造階段從最早的天景景花園，到榮榮獲“魯班獎(jiǎng)獎(jiǎng)”的荔景大大廈從圍合式、人人車分流的城城市花園，到到四季花城、、金色家園、、水榭花都、、西山庭院等等從金域藍(lán)灣、、東海岸、17英里，到到萬(wàn)科城、第第五園等產(chǎn)品品更為成熟，，風(fēng)格日趨細(xì)細(xì)致，多是不不能重復(fù)的精精品產(chǎn)品線特點(diǎn)目標(biāo)客戶群代表樓盤城市花園系列花園新城系列中高檔郊區(qū)低密度住宅金領(lǐng)、白領(lǐng)北京城市花園、上海城市花園、成都城市花園四季花城系列大規(guī)模中檔效區(qū)住宅向住郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)深圳四季花城、上海四季花城、武漢四季花城金色家園系列市內(nèi)高密度高層住宅城市白領(lǐng)深圳金色家園、南京金色家園自然人文系列特色地塊、特別處理城市白領(lǐng)、金領(lǐng)深圳金域藍(lán)灣、萬(wàn)科東海岸、17英里、天津水晶城、北京西山庭院四條主產(chǎn)品線線漸成體系金色家園系列列深圳萬(wàn)科金色色家園、成都都萬(wàn)科金色家家園、沈陽(yáng)萬(wàn)萬(wàn)科金色家園園、南京萬(wàn)科科金色家園城市花園系列列上海萬(wàn)科城市市花園、深圳圳萬(wàn)科城市花花園、成都萬(wàn)萬(wàn)科城市花園園、天津萬(wàn)科科城市花園、、沈陽(yáng)萬(wàn)科城城市花園、長(zhǎng)長(zhǎng)春萬(wàn)科城市市花園四季季花花城城系系列列深圳圳萬(wàn)萬(wàn)科科四四季季花花城城、、武武漢漢萬(wàn)萬(wàn)科科四四季季花花城城、、沈沈陽(yáng)陽(yáng)萬(wàn)萬(wàn)科科四四季季花花城城、、上上海海萬(wàn)萬(wàn)科科四四季季花花城城、、南南昌昌萬(wàn)萬(wàn)科科四四季季花花城城自然然人人文文系系列列深圳圳萬(wàn)萬(wàn)科科17英英里里花花園園、、深深圳圳萬(wàn)萬(wàn)科科東東海海岸岸、、深深圳圳萬(wàn)萬(wàn)科科金金域域藍(lán)藍(lán)灣灣、、深深圳圳萬(wàn)萬(wàn)科科第第五五園園、、上上海海萬(wàn)萬(wàn)科科蘭蘭喬喬圣圣菲菲、、上上海海萬(wàn)萬(wàn)科科藍(lán)藍(lán)山山小小城城、、天天津津萬(wàn)萬(wàn)科科水水晶晶城城、、北北京京萬(wàn)萬(wàn)科科西西山山庭庭院院社會(huì)會(huì)新新銳銳———即即工工作作3到到5年年，，關(guān)關(guān)注注時(shí)時(shí)尚尚，，教教育育程程度度較較高高，，有有一一定定的的積積蓄蓄和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的青青年年人人，，認(rèn)認(rèn)可可品品牌牌并并且且關(guān)關(guān)注注、、講講究究生生活活細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)；；核心心家家庭庭———家家庭庭有有一一個(gè)個(gè)生生活活核核心心，，后后代代或或者者長(zhǎng)長(zhǎng)者者，，所所有有的的家家庭庭抉抉擇擇均均優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮核健康養(yǎng)老——不為工作羈絆，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中老年人，他們關(guān)注健康，注重生活中的休閑娛樂活動(dòng)，也是社區(qū)里的活躍人群；富貴之家——經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，要求享受生活，需要彰顯社會(huì)地位，更中意豪宅、別墅等產(chǎn)品；經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)——主要考慮經(jīng)濟(jì)適用性，以拆遷后需要新的房子生活的人為主。4條產(chǎn)品線逐步豐富：五類客戶基本明確：萬(wàn)科科已已經(jīng)經(jīng)完完成成基基于于產(chǎn)產(chǎn)品品復(fù)復(fù)制制的的系系列列化化開開發(fā)發(fā)在系系列列產(chǎn)產(chǎn)品品的的項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)中中，，萬(wàn)萬(wàn)科科形形成成了了堅(jiān)堅(jiān)持持以以住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)為為主主體體，，品品牌牌建建設(shè)設(shè)為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新為為核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的產(chǎn)產(chǎn)品品項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)體體系系。。依依托托于于精精品品項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全國(guó)國(guó)化化復(fù)復(fù)制制，，萬(wàn)萬(wàn)科科奠奠定定了了在在全全國(guó)國(guó)范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，其其作作為為中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)第第一一品品牌牌的的地地位位。。萬(wàn)科科城城市市花花園園、、萬(wàn)萬(wàn)科科四四季季花花城城等等產(chǎn)產(chǎn)品品系系列列精精品品的的全全國(guó)國(guó)化化復(fù)復(fù)制制給給萬(wàn)萬(wàn)科科企企業(yè)業(yè)品品牌牌帶帶來來了了巨巨大大的的效效應(yīng)應(yīng)。。未未來來，，萬(wàn)萬(wàn)科科還還將將繼繼續(xù)續(xù)走走全全國(guó)國(guó)化化復(fù)復(fù)制制的的路路線線，，可可能能性性的的會(huì)會(huì)把把類類似似于于萬(wàn)萬(wàn)科科城城、、萬(wàn)萬(wàn)科科藍(lán)藍(lán)山山等等之之類類項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行全全國(guó)國(guó)化化復(fù)復(fù)制制，，而而萬(wàn)萬(wàn)科科水水晶晶城城、、西西山山庭庭院院