中廣信北京海德大道公寓項目整體運營思路

海德大道項目整體運營思路地產(chǎn)溝通創(chuàng)新服務(wù)提報目錄高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項目運營思路分析3北京高檔公寓市場

2006年及2007年第一季度，北京高檔公寓市場在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。高檔公寓供應(yīng)在商品住宅供給出現(xiàn)整體性萎縮的背景下保持穩(wěn)定；需求在調(diào)控中依然較快增長。由于市場需求的膨脹以及標竿項目的示范效應(yīng)，高檔公寓價格實現(xiàn)驚人一躍。萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2005—2006年北京商品住宅和高檔公寓的供應(yīng)對比萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定

2006年全年以及其后的2007年，由于多方面的原因，北京商品住宅新增下降近30%；而2006年的高檔公寓累計供應(yīng)則與2005同期基本持平。在商品住宅供應(yīng)萎縮的同時，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。朝陽為王的散點放量05—06年北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對比朝陽為王的散點放量高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽、海淀、西城、東城、宣武、崇文等區(qū)域，豐臺也出現(xiàn)零星供應(yīng)。海淀區(qū)中關(guān)村放量平穩(wěn)，玉淵潭周邊放量加大；西城區(qū)金融街周邊區(qū)域放量加大。標桿項目星火燎原項目所在區(qū)域均價柏悅府CBD70000昆侖公寓燕莎60000七星摩根廣場亞奧（北四環(huán)外）35000新城國際泛CBD（東二環(huán)外）35000新城國際泛CBD（東二環(huán)外）35000星河灣（二期）朝青（東四環(huán)外）31000緣溪堂玉淵潭30000波菲特行政公寓麗都（東四環(huán)內(nèi)）25000標桿項目星火燎原探究標桿項目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認為原因有二：一方面在于標桿項目可以通過項目的打造掌握足夠的話語權(quán)，從而影響區(qū)域乃至城市的開發(fā)設(shè)計理念，通過提升地段價值進而提升項目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國內(nèi)資金流動性過剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標桿項目提供了現(xiàn)實的市場機會。酒店品牌提升公寓價值高級物管高檔公寓提升高級酒店公司提升&價格標桿進化酒店品牌提提升公寓價價值商業(yè)+酒店+公寓地段價值＋＋產(chǎn)品價值值＋品牌價價值昆侖公寓摩摩根根廣場柏柏悅居居動蕩格局下下的高檔化化沖動如果說以前前的高檔公公寓開發(fā)只只是少數(shù)企企業(yè)的零星星之作，那那么自2006下半年起，，開發(fā)高檔檔公寓成為為眾多企業(yè)業(yè)的共同選選擇。區(qū)位的絕對對稀缺、金金融大勢、、政策導(dǎo)向向和土地的的價格可以以說是動蕩蕩之下沖動動的催化藥藥劑。動蕩格局下下的高檔化化沖動企業(yè)項目所在區(qū)域均價（元/m2）首創(chuàng)集團緣溪堂海淀區(qū)玉淵潭30000首創(chuàng)集團陽光上東（二期）朝陽區(qū)酒仙橋21000華遠集團昆侖公寓朝陽區(qū)燕莎60000華遠集團北京公館朝陽區(qū)燕莎30000華遠集團裘馬都朝陽區(qū)三元橋23000萬通地產(chǎn)新城國際朝陽區(qū)朝外35000宏宇集團星河灣朝陽區(qū)朝陽公園31000當代投資當代萬國城東城區(qū)東直門28000華盈置地燕莎CLASS朝陽區(qū)燕莎23000北辰集團碧海方舟朝陽區(qū)亞運村22000新榮地產(chǎn)榮尊堡國際俱樂部公寓朝陽區(qū)亞奧21000調(diào)控中高檔檔需求增勢勢未減盡管面臨宏宏觀調(diào)控的的壓力，但但受城區(qū)土土地稀缺、、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)加快和奧奧運效應(yīng)等等因素影響響，市場對對高檔公寓寓的升值潛潛力依然保保持良好預(yù)預(yù)期，自住住和投資需需求旺盛，，銷售依然然保持良好好的增長勢勢頭。根據(jù)北京市市交易管理理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，2007年4月，北京實實現(xiàn)高檔公公寓期房銷銷售291.8萬平方米，，較去年同同期增長45.6%。調(diào)控中高檔檔需求增勢勢未減2005——2006年北京高檔檔公寓各購購房人群總總量對比購房人群發(fā)發(fā)生深刻變變化伴隨著高檔檔公寓銷售售的持續(xù)火火爆，購房房人群發(fā)生生深刻變化化。本市居居民和外省省市個人購購買量均出出現(xiàn)較大幅幅度增長，，境外人士士購房量大大幅下降。。由于這種變變化，本市市居民購買買高檔公寓寓的量占全全部的比例例達到57%，同期同比比上升近10％；外省市市個人購買買量所占比比例基本穩(wěn)穩(wěn)定；境外外人士購買買量所占比比例大幅下下挫。購房人群深刻變動核心關(guān)注點的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標準國人自住衡量標準國人投資衡量標準多元美學標準高檔公寓強勁需求背背后的大勢勢支撐限制別墅開開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)政政策人民幣升值值性流動性強過過剩利好限制外籍購房政策不確定性利空擠壓高檔公寓勢勢必持續(xù)走走高股市動蕩國際分布泛泛化趨勢加加速如果說之前前東部公寓寓市場是真真正的國際際化客戶的的聚集地，，那么在2006年，不僅國國際客戶在在原有區(qū)域域之間呈現(xiàn)現(xiàn)泛化趨勢勢，同時也也向一些新新的區(qū)域擴擴散。例如如韓國客戶戶一直以來來以望京區(qū)區(qū)域為聚集集地，但2006年以來，麗麗都、朝青青板塊中的的陽光上東東、觀湖國國際、泛海海國際居住住區(qū)等高檔檔公寓項目目中的韓國國客戶激增增。西部金融街街玉淵潭區(qū)區(qū)域、奧運運村區(qū)域，，在一系列列具備國際際水準的高高端項目如如緣溪堂、、主語城和和世茂奧臨臨花園等項項目入市后后，同樣也也為這些區(qū)區(qū)域帶來了了國際化的的客戶。高檔公寓價格格驚人一躍高檔公寓價格格的快速攀升升與宏觀經(jīng)濟濟背景密不可可分。宏觀經(jīng)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)發(fā)展使得高端端房產(chǎn)消費人人群隊伍日益益擴大。同時時，隨著首都都效應(yīng)和奧運運效應(yīng)的加強強，北京成為為全國乃至全全世界高端人人群的聚集之之地。流動性過剩為為高檔公寓市市場的繁榮提提供了大的金金融環(huán)境。盡盡管政府一再再出臺抑制投投資需求的政政策，但土地地資源的稀缺缺、市場的持持續(xù)看好以及及政府的持續(xù)續(xù)“限高”等等使得高檔公公寓市場預(yù)期期趨好。標桿項目的示示范效應(yīng)也是是推動高檔公公寓價格快速速上漲的重要要原因。隨著著柏悅居、昆昆侖公寓等超超30000元單價項目的的推出并得到到良好的市場場反饋，不但但推動高檔公公寓價格的整整體提升，同同時帶動眾多多中高檔項目目走上拔高之之路。高檔公寓價格格驚人一躍2007年京城2萬元以上高檔公寓銷量排行榜

排名

項目名稱

銷售金額(￥)

銷售套數(shù)

銷售面積(m2)

銷售均價(￥/m2)

1泛海國際居住區(qū)

2991701854640137234.03218002星河灣

34262334600613110523.66310003榮尊堡

207459063059598790.03210004主語城

2508533040520104522.21240005陽光上東

156049614042874309.34200006工體3號

83319676028237872.58220007華遠·裘馬都

98067879026146698.99210008新城國際86081485015724594.71350009維多利亞花園

3456094409815709.522200010Naga上院

297247400217822.338000傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域金融街區(qū)域西長安區(qū)域中關(guān)村區(qū)域亞奧北區(qū)域朝青區(qū)域高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項目運營思路分析3麗都板塊認知知…麗都商圈的形形成麗都假日飯店店是北京東部部早期少數(shù)幾幾個涉外場所所之一。因為為這里緊鄰首首都機場，近近水樓臺先得得月，所以這這里的客源以以國外旅游者者和外企人士士為主。機場場效應(yīng)對麗都都商圈的形成成起到至關(guān)重重要的作用，，慢慢地在麗麗都假日飯店店周邊形成了了以外賓和前前衛(wèi)青年為消消費主體的酒酒吧、咖啡廳廳、舞廳等休休閑娛樂場所所。隨著改革革開放的深入入，麗都商圈圈依仗空港優(yōu)優(yōu)勢和涉外環(huán)環(huán)境，吸引了了更多外資企企業(yè)的入駐。。經(jīng)過10余年的發(fā)展，，麗都商圈漸漸漸成熟。麗都板塊認知知…完善的配套設(shè)設(shè)施交通條件：目目前這里的主主要交通線共共有１３條——酒仙橋路、酒酒仙橋北路、、酒仙橋南路路、機場輔路路、將臺路、、紅霞路、彩彩虹路等縱橫橫交錯。１００余條公交線線路在該區(qū)內(nèi)內(nèi)通過。首都都國際機場更更是中國惟一一擁有兩條跑跑道的４Ｅ級級國際機場生活條件：麗麗都假日飯店店與海逸飯店店均為四星級級，區(qū)域周邊邊還有外資和和睦家醫(yī)院、、星巴克咖啡啡館、萬客隆隆超市、高爾爾夫球場等。。教育設(shè)施：北北京國際學校校、北京德國國人學校、北北京日本人學學校、中科院院研究生院、、北京經(jīng)管干干部學院、北北京青年政治治學院等環(huán)繞繞在麗都商圈圈周邊。一流流的科研與教教育水平正是是麗都商圈有有別于ＣＢＤＤ、奧運村以以及東直門商商圈的顯著之之處板塊外部關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)勢分析望京板塊朝陽公園板塊青年路板塊CBD核心區(qū)首都國際機場麗都板塊朝青板塊關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)勢分析麗都板塊朝青板塊弱勢點市場供量朝青板塊關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)勢分析我司認為，幾幾乎所有熱點點板塊的誕生生，都離不開開幾個大盤名名盤的集中放放量，尤其是是那些超大型型的居住社區(qū)區(qū)，更是需要要區(qū)域內(nèi)幾個個項目同心協(xié)協(xié)力、做熱區(qū)區(qū)域。作為老老牌涉外商圈圈的麗都，2007年可憑借酒仙仙橋危改工程程啟動及麗都都東區(qū)建設(shè)，，實現(xiàn)接近百百萬的市場供供量，從而再再次有望成功功吸引樓市的的聚焦。朝青板塊關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)勢分析包括由招商地地產(chǎn)開發(fā)的30萬平米的公園園1872、深圳華業(yè)開開發(fā)的20萬平米的華業(yè)業(yè)玫瑰郡，以以及由金隅嘉嘉業(yè)開發(fā)的8萬平米的金隅隅鳳麟洲；13萬平米的新華華聯(lián)珊瑚灣、、3萬平米的萬科科石佛營項目目；11萬平米的雙建建花園；10萬平米的金地地四惠地塊項項目；再加上上恒世同方與與方晟八里莊莊項目；方晟晟京棉和銀帆帆西雅圖等住住宅新盤，朝朝青區(qū)域新開開高檔住宅數(shù)數(shù)量將超過10個，總規(guī)劃面面積將達到百百萬平米。老項目后期放放量同樣可圈圈可點。2006年該區(qū)域熱點點樓盤星河灣灣、天鵝灣、、A-ZTOWN、合生橄欖季季、TIMES等高檔地產(chǎn)項項目明年將持持續(xù)放量。據(jù)據(jù)不完全統(tǒng)計計，合生橄欖欖季未上市面面積有12萬平米，A-ZTOWN有20萬平米，TIMES有17萬平米，天鵝鵝灣有14萬平米，潤楓楓水尚有16萬平米，星河河灣有36萬平米。這些些老項目后期期開發(fā)面積也也將超過百萬萬平米。朝青板塊關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)勢分析麗都板塊朝青板塊優(yōu)勢點地產(chǎn)綜合價值朝青板塊關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)勢分析作為北京最早早最成熟的涉涉外商圈，麗麗都商圈聚集集了北京四分分之一的涉外外人群，也是是外籍人士最最樂于居住的的區(qū)域，緊鄰鄰市內(nèi)唯一的的7000畝濕地森林公公園，依托酒酒仙橋電子城城園區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)，先天天優(yōu)勢不言而而喻；從市政政角度來看，，酒仙橋危改改項目2007年將正式啟動動，動遷家庭庭近6000戶，涉及居民民約兩萬人，，是本市整體體動遷規(guī)模最最大的項目之之一。改造后后，麗都區(qū)域域的道路交通通、公共和市市政配套設(shè)施施以及人文環(huán)環(huán)境都將得到到極大改善。。由此，麗都都商圈的整體體面貌將得到到徹底改觀，，麗都東鎮(zhèn)的的成熟生活氛氛圍與傳統(tǒng)底底蘊，將再次次被凸顯，樓樓盤價值也會會得到重新認認識。目前麗都區(qū)域域內(nèi)在售項目目價格普遍被被低估，從而而被朝青從價價格上反超。。但我司判斷斷，隨著麗都都板塊的整體體質(zhì)素提升，，該板塊正蘊蘊涵著二次崛崛起的樓市機機遇。朝青板塊關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)勢分析反觀朝青板塊塊，盡管價格格一直以高速速增長，但價價值的透支也也成為市場隱隱憂。我司認為認為為，朝青板塊塊樓盤價格以以火箭般的速速度躥升，離離不開星河灣灣這個助推器器。在星河灣灣進場之前，，朝青的住宅宅價格普遍在在6000-7000元左右，隨著著星河灣高調(diào)調(diào)入市，其高高品質(zhì)支撐起起一個相對高高的價位。星星河灣的價格格，也因此成成為朝青樓市市的風向標，，在不到兩年年的時間內(nèi)，，朝青板塊的的普通住宅完完成了從六七七千元均價到到過萬均價的的飛躍。從投資角度度來說，缺缺少產(chǎn)業(yè)支支撐和文化化底蘊的朝朝青，并沒沒有物業(yè)升升值的過硬硬理由；而而大量同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品的集集中入市，，也使將來來的回報面面臨激烈競競爭之虞；；朝青板塊塊樓盤的漲漲價，更多多是由樓盤盤扎堆營銷銷托市帶來來的。朝青板塊競競爭態(tài)勢分分析麗都板塊朝青板塊優(yōu)勢點區(qū)域生態(tài)環(huán)境朝青板塊關(guān)關(guān)聯(lián)態(tài)勢分分析麗都能夠成成為北京最最具國際化化的居住區(qū)區(qū)，一方面面，由于其其東北方位位“航空經(jīng)經(jīng)濟圈”的的區(qū)位優(yōu)勢勢；從國際際大都市的的發(fā)展規(guī)律律來看，靠靠近機場的的“航空經(jīng)經(jīng)濟圈”往往往云集最最優(yōu)質(zhì)的資資本，最良良好的居住住資源，以以及高尚的的居住物業(yè)業(yè)。成為外外籍人士的的最愛，離離不開這樣樣的大背景景。另一方面，，麗都的生生態(tài)環(huán)境，，也成為其其無可復(fù)制制的優(yōu)勢資資源。朝陽陽公園、酒酒仙橋公園園、壩河濕濕地地公園園以及將臺臺公園四大大公園環(huán)繞繞，成為麗麗都的殺手手锏。同時時，隨著北北京市重點點治理工程程——壩河治理工工程在未來來的兩年內(nèi)內(nèi)全部完成成，這條河河將成為城城市景觀河河道，功能能和景觀都都將上一個個新臺階。。這樣的自自然環(huán)境在在市區(qū)內(nèi)可可謂獨一無無二；而公公園和河流流形成的小小氣候，也也使位于麗麗都核心區(qū)區(qū)更多的擁擁有了不容容浪費的宜宜居環(huán)境朝青板塊關(guān)關(guān)聯(lián)態(tài)勢分分析緊隨朝陽公公園豪宅區(qū)區(qū)發(fā)展起來來的朝青板板塊，其朝朝陽公園概概念正面臨臨被攤薄的的危機。盡管管朝朝青青有有星星河河灣灣這這樣樣塌塌實實造造園園的的豪豪宅宅項項目目，，能能將將小小生生態(tài)態(tài)做做到到極極致致，，但但對對于于眾眾多多中中檔檔項項目目來來說說，，自自然然資資源源的的匱匱乏乏依依然然成成為為這這些些樓樓盤盤的的隱隱痛痛。。從從數(shù)數(shù)量量上上來來看看，，朝朝青青沿沿線線的的公公園園除除了了朝朝陽陽公公園園和和紅紅領(lǐng)領(lǐng)巾巾公公園園之之外外，，幾幾乎乎沒沒有有其其他他的的市市政政公公園園。。而而這這兩兩個個四四環(huán)環(huán)邊邊的的公公園園，，離離在在售售的的眾眾多多朝朝青青樓樓盤盤相相距距甚甚遠遠。。這這也也使使得得這這些些樓樓盤盤在在打打朝朝陽陽公公元元概概念念的的時時候候顯顯得得較較為為務(wù)務(wù)虛虛。。朝青青板板塊塊關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)態(tài)勢勢分分析析綜合合上上述述分分析析，，我我司司認認為為，，麗麗都都整整體體區(qū)區(qū)域域價價值值較較之之朝朝青青板板塊塊略略高高，，目目前前的的整整體體市市場場價價格格由由于于多多方方面面的的因因素素在在一一定定程程度度上上被被低低估估。。故故在在未未來來區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢量量很很好好，，同同時時以以積積極極的的市市場場策策略略操操盤盤的的情情況況之之下下，，其其市市場場實實現(xiàn)現(xiàn)價價格格有有望望超超越越朝朝青青板板塊塊樓樓盤盤水水平平望京京板板塊塊關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)態(tài)勢勢分分析析沿京順路展開更多輻射東北沿機場路展開更多輻射空港第一一階階段段，，兩兩方方市市場場各各自自為為戰(zhàn)戰(zhàn)，，互互不不干干擾擾望京京板板塊塊關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)態(tài)態(tài)勢勢分分析析市場供量增加產(chǎn)品品質(zhì)提升吸引日韓客戶市場供應(yīng)減少客戶大量外流第二二階階段段，，麗麗都都供供量量減減少少，，望望京京吸吸納納客客戶戶望京板板塊關(guān)關(guān)聯(lián)態(tài)態(tài)勢分分析價格高速上漲性價配比降低日韓客戶外流市場供應(yīng)增加吸納日韓客戶第三階階段，，麗都都再次次發(fā)力力，吸吸納望望京日日韓客客戶望京板板塊關(guān)關(guān)聯(lián)態(tài)態(tài)勢分分析第四階階段，，兩區(qū)區(qū)域融融合，，共通通高速速發(fā)展展望京麗都板塊望京板板塊關(guān)關(guān)聯(lián)態(tài)態(tài)勢分分析第一階段第二階段第三階段第四階段現(xiàn)狀階段價格提升競爭項項目分分析麗都區(qū)域競爭項目——和喬麗晶產(chǎn)品：：高層層板樓樓、公公寓位置：：朝朝陽區(qū)區(qū)將臺臺路2號容積率率：：2.95入市面面積：：58423.04㎡綠化率率：：50%物業(yè)費費：：1.50元/平方米米·月總套數(shù)數(shù)：：262裝修：：精精裝修修競爭項項目分分析樓棟名稱簽約率和喬麗晶公寓B棟70.5%和喬麗晶公寓A棟77.2%現(xiàn)房銷售，維持較高簽約率麗都商圈幾乎無新項目入市麗都區(qū)域競爭項目——和喬麗晶競爭項項目分分析樓棟名稱現(xiàn)房發(fā)證時間簽約均價現(xiàn)房套均面積現(xiàn)房套均價和喬麗晶公寓B棟2006-1-1118807元329.31619.34萬和喬麗晶公寓A棟2005-1-2016815元203.42342.06萬網(wǎng)簽數(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場報價均價人民幣28000美金3400現(xiàn)場報報價簽約面積大，套總價高美金報價，主要針對高端中外籍客群霄云路區(qū)域競爭項目——波菲特行政公寓競爭項項目分分析產(chǎn)品：：高層層板樓樓、公公寓位置：：朝朝陽區(qū)區(qū)東三三環(huán)霄霄云里里8號容積率率：：2.74入市面面積：：27403.17㎡綠化率率：：30.8%物業(yè)費費：：13.8元/平方米米·月總套數(shù)數(shù)：：304裝修：：精精裝修修競爭項項目分分析霄云路區(qū)域競爭項目——波菲特行政公寓新入市項目，正層購買意向客戶多套均價150萬~300萬，主要針對外籍或高端投資客群傳統(tǒng)涉外區(qū)域，寸土寸金朝陽公園區(qū)域競爭項目——陽光上東競爭項項目分分析產(chǎn)品：：高層層板樓樓、公公寓位置：：朝朝陽區(qū)區(qū)東四四環(huán)宵宵云橋橋東南南角容積率率：：2.48建筑面面積：：718000㎡綠化率率：：37%物業(yè)費費：：3.9元/平方米米·月總套數(shù)數(shù)：：2483裝修：：精精裝修修競爭項項目分分析朝陽公園區(qū)域競爭項目——陽光上東（二期）簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價報價均價套均面積（平米）套均價25517316179元200001803291.22元交通便捷，借助上東區(qū)概念吸引高端客群銷售周期長，未來對朝陽公園區(qū)域公寓仍將產(chǎn)生較大影響朝陽公園區(qū)域競爭項目——九號公寓競爭項項目分分析產(chǎn)品：：塔樓樓、公公寓位置：：朝朝陽區(qū)區(qū)朝陽陽公園園西路路九號號容積率率：：3.83綠化率率：：55%物業(yè)費費：：8元/平方米米·月總套數(shù)數(shù)：：242裝修：：精精裝修修簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價報價均價套面積范圍（平米）套均價921501862525000190－436372.5萬元交通位置優(yōu)越，屬于區(qū)域豪宅產(chǎn)品建筑典雅貴氣、管家式服務(wù)、繼續(xù)對朝青區(qū)域產(chǎn)生引領(lǐng)效應(yīng)朝陽公園區(qū)域競爭項目——九號公寓競爭項項目分分析朝陽公園區(qū)域競爭項目——公園15號競爭項項目分分析產(chǎn)品：：板樓樓、多多層、、公寓寓位置：：朝朝陽區(qū)區(qū)朝陽陽公園園西里里南區(qū)區(qū)15號容積率率：：3.3綠化率率：：30%物業(yè)費：8.50元/平方米·月總套數(shù)：217裝修：精裝裝修競爭項目分析析建筑形式為圍合式7-11層建筑，共217套。在售戶型面積為120平方米二居至500平方米復(fù)式，均價22000元/平方米，精裝修，2006年12月至2007年3月入住。地處燕莎商圈、盈科商圈、使館區(qū)和CBD區(qū)域，交通便捷，地利顯著純澳建筑提升品質(zhì)價值朝陽公園區(qū)域競爭項目——公園15號朝陽公園區(qū)域競爭項目——泛海國際居住區(qū)競爭項目分析析產(chǎn)品：板樓、、小高層、公公寓位置：朝陽陽區(qū)朝陽公園園東側(cè)容積率：2.3綠化率：30%物業(yè)費：5.50元/平方米·月總套數(shù)：1171裝修：精裝裝修簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價報價均價套面積范圍（平米）套均價9292421716521800180－260343.3萬元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富，規(guī)模較大待售套數(shù)少，對朝青區(qū)域?qū)⒉粫a(chǎn)生較長時間的銷售競爭朝陽公園區(qū)域競爭項目——泛海國際居住區(qū)競爭項目分析析三元橋區(qū)域競爭項目——裘馬都產(chǎn)品：高層板板樓、塔樓位置：朝陽陽區(qū)三元橋東東500米容積率：2.5綠化率：55%物業(yè)費：5.46元/平方米·月總套數(shù)：1042裝修：精裝裝修競爭項目分析析三元橋區(qū)域競爭項目——裘馬都簽約套數(shù)待售套數(shù)簽約均價報價均價套均面積（平米）套均價2348081717518000~23000171.63294.77萬元交通位置優(yōu)越，客群來源豐富待售套數(shù)多，對三元橋區(qū)域?qū)a(chǎn)生較長時間的引領(lǐng)效應(yīng)競爭項目分析析競爭態(tài)勢研判判結(jié)論麗都核心區(qū)幾幾無項目供應(yīng)應(yīng)，但其相較較于周邊區(qū)域域優(yōu)勢明顯目前麗都供應(yīng)應(yīng)集中于麗都都東區(qū)，其價價值和價格水水平均較低區(qū)域周邊現(xiàn)房房高檔公寓銷銷售情況較好好，且目前存存量數(shù)量低麗都核心圈層層存在著一定定市場空白，，其價格成長長空間較大高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項目運營思路分析3項目本體狀況況分析物業(yè)類別公寓建筑類別高層塔樓裝修狀況精裝修物業(yè)地址朝陽區(qū)將臺西路10號容積率4.59綠化率30%建筑分布三座共361戶A座26層113戶（在售）B座29層119戶（在售）C座23層129戶（未售）建筑面積66979項目本體狀況況分析東四環(huán)路機場高速京順路機場輔路宵云路將臺西路將臺路酒仙橋路首都國際機場13.4公里國貿(mào)中心7.1公里三元橋2.7公里奧運公園7.9公里優(yōu)秀的交通通通達性麗都商圈絕對對核心項目本體狀況況分析第四使館區(qū)第三使館區(qū)麗都飯店798藝術(shù)工廠卓越的人文環(huán)環(huán)境項目本體狀況況分析麗都公園四得公園壩河優(yōu)秀的自然環(huán)環(huán)境項目本體狀況況分析4000平方米的室內(nèi)內(nèi)外會所設(shè)施施301公尺區(qū)域地標標建筑群高品質(zhì)成品精精裝修項目面臨市場場問題長久的沉默，，難免給與市市場滯銷和負負面的印象延期交房造成成的信譽失信信封盤一年，項項目在市場失失去聲音和地地位資金流的需求影響市場中的負面影響開盤不久即進進入封盤，整整體銷售陷入入停頓，造成成的資金壓力力壓力引起的對對資金回籠、、銷售周期的的較高要求在良好的市場場環(huán)境、項目目自身資源條條件下所面臨臨的市場問題題市場問題解決決方案市場問題一：：項目停工引引起的資金壓壓力全新的產(chǎn)品策策略可以較好好的保證項目目的銷售價格格全新的推盤策策略可以較好好的保證項目目的銷售速度度全新的價格、銷控策略可較好的的保證項目價格的實施原有的資金壓力問題在快速銷售、高價銷售下可有效解決市場問題二：：項目曾經(jīng)的的營銷失敗帶帶來的口碑影影響準現(xiàn)房的工程進度可以穩(wěn)固客戶信心良好的項目形象變更賦予項目新生命卓越的媒體運營帶給項目新良好口碑心理受到影響的客群數(shù)量極為的有限市場問題解決決方案原有的口碑問題在全新的營銷推廣、良好的運營下可有效解決項目營銷產(chǎn)品品策略可售部分面積積區(qū)間：127－350平方米投資性精裝公寓自住型酒店公寓購買者：國內(nèi)投資客使用者：國際租客國內(nèi)住客國際住客劃分標準－戶型面積投資性精裝公公寓根據(jù)我司市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，麗都核心區(qū)目前租金水品維持于24.2美金/平方月投資性精裝公寓較為理想的投資回報率目標為8％選取100平米戶型作為投資性精裝公寓的樣本戶型年凈收益＝24.2×100×12－1×100××12－3.8×100＝27460美元產(chǎn)品策略—投投資性精裝公公寓累計總投入＝＝年凈收益/投資回報率＝＝27460/8%＝343250美元累計總投入＝＝343250美元＝2643025元可實際銷售價價格＝21500元/平方米首付金額：650000元貸款金額：1500000元貸款年限：10年還款總額：2009160元累計總投入：2659160元回收年限：12年產(chǎn)品策略—投投資性精裝公公寓單一產(chǎn)品價格測算從客戶的角度度出發(fā)進行投投資行為的合合理規(guī)劃摒棄傳統(tǒng)營銷銷方式，弱化化項目的投資資性概念借助高端自住住酒店服務(wù)式式公寓提升項項目形象依托投資客戶戶的圈層及逐逐利的特點展展開營銷客帶客高返點點機制擴大項項目圈層營銷銷的范圍產(chǎn)品營銷側(cè)重重點產(chǎn)品策略—投投資性精裝公公寓因素和喬麗晶波菲特行政公寓陽光上東華彩國際公寓裘馬都成交價格28000元/平米23500元/平米20000元/平米13000元/平米21000元/平米產(chǎn)品規(guī)劃101100105100105社區(qū)規(guī)劃100100105100105景觀評分10099105100103交通評分98102103100105地段形象10110510290103污噪評分10090909890外部配套9910510090105品牌評分1009810298105比準價格27711.63元/平米23075.46元/平米22329.45元/平米10113.01元/平米25590.73元/平米產(chǎn)品策略—自自住型酒店服服務(wù)式公寓單一產(chǎn)品價格測算誤差正負3%：21385~22707元/平米時間凈值3%：22206~23388元/平米本司預(yù)計自住住型酒店服務(wù)務(wù)式公寓可實實現(xiàn)均價22500元/平米產(chǎn)品策略—自自住型酒店服服務(wù)式公寓因素和喬麗晶波菲特行政公寓陽光上東華彩國際公寓裘馬都影響權(quán)重0.30.30.20.050.15比準價格8313.496922.644465.89505.653838.61合計22046.28元/平米結(jié)合投資及自自住兩部分產(chǎn)產(chǎn)品，我司判判斷項目可實實現(xiàn)整體均價價21800元/平米有效實現(xiàn)價格策略銷控策略價格、收益核算項目營銷產(chǎn)品品策略平價入市平平開高走小小步快跑吸引市場視線線、提升項目目形象，占領(lǐng)領(lǐng)市場制高點點，為后繼銷銷售提升價格格奠定堅實的的市場基礎(chǔ)認購期結(jié)案期平臺期上升期平臺期上升期平臺期2000024000價格格梯梯度度上上升升實實現(xiàn)現(xiàn)整整盤盤均均價價21800元/平方方米米項目目營營銷銷價價格格策策略略價格格策略略階段累計銷售面積每達到項目可售面積的10-15%，價格普漲一次；或推出產(chǎn)品出現(xiàn)市場空檔時，價格普漲每次普漲最大調(diào)整幅度不超過5%按照以上價格升幅周期及比例原則，排期市場不確定因素，入市價格可為20000元/m2.在開盤前半個月進行內(nèi)部認購，針對中廣信客戶會的內(nèi)部客戶優(yōu)先選房和優(yōu)惠購房，優(yōu)惠幅度為銷售價格基礎(chǔ)上2%的折扣。根據(jù)據(jù)銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏控控制制的的需需要要進進行行價價格格普普調(diào)調(diào)幅幅度度控控制制調(diào)價時點調(diào)價幅度入市價格認購價格項目目營營銷銷價價格格策策略略調(diào)價價策策略略根據(jù)據(jù)區(qū)區(qū)域域市市場場供供應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系根據(jù)據(jù)意意向向客客戶戶需需求求情情況況根據(jù)據(jù)不不同同類類型型產(chǎn)產(chǎn)品品的的綜綜合合附附加加值值根據(jù)據(jù)項項目目自自身身產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型及及單單套套面面積積配配比比根據(jù)據(jù)競競爭爭對對手手階階段段性性推推盤盤變變化化均衡衡控控制制，，擠擠壓壓消消化化項目目營營銷銷推推盤盤策策略略銷控控原原則則綜合性資源整合理念資源整合終端整合團隊整合實效效性性整整合合推推廣廣理理念念一攬攬子子營營銷銷服服務(wù)務(wù)理理念念項目目營營銷銷推推廣廣策策略略推廣廣原原則則以高高調(diào)調(diào)的的市市場場態(tài)態(tài)勢勢進進入入彌彌補補以以往往口口碑碑方方面面的的影影響響以區(qū)區(qū)域域標標桿桿的的姿姿態(tài)態(tài)開開展展營營銷銷力力求求形形象象與與效效益益雙雙贏贏以客客戶戶資資源源的的有有效效整整合合利利用用作作為為項項目目營營銷銷的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)區(qū)域域覆覆蓋蓋結(jié)結(jié)合合泛泛區(qū)區(qū)域域直直效效深深入入實實現(xiàn)現(xiàn)整整合合傳傳播播系系統(tǒng)統(tǒng)推廣廣思思路路項目目營營銷銷推推廣廣策策略略入市市時時機機選選擇擇項目目營營銷銷推推廣廣策策略略手續(xù)進度工程進度環(huán)境建設(shè)競爭市場我司司建建議議2007年8月入入市市8-10月是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售旺旺季季,同時時目目前前區(qū)區(qū)域域市市場場競競爭爭壓壓力力較較小?。?；CBD和中中關(guān)關(guān)村村的的外外銷銷公公寓寓供供應(yīng)應(yīng)量量將將激激增增，，市市場場價價格格原原高高于于其其價價值值，，利利于于新新的的熱熱點點區(qū)區(qū)域域出出現(xiàn)現(xiàn)；；項目目外外立立面面已已經(jīng)經(jīng)竣竣工工，，項項目目新新市市場場形形象象的的樹樹立立已已具具備備條條件件;整合合營營銷銷推推廣廣渠渠道道、、完完成成新新形形象象包包裝裝、、積積累累基基礎(chǔ)礎(chǔ)客客群群所所需需時時間間。。其他他高高檔檔公公寓寓、、別墅墅、、寫字字樓樓銷銷售售代代表表：：豐豐富富的的客客戶戶資資源源目標標客客戶戶資資源源：：擴擴大大營營銷銷、、口口碑碑宣宣傳傳項目目營營銷銷推推廣廣手手段段外圍銷售、多點突破我司司目目前前所所代代理理的的