年長沙市房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

2007年長沙市房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析長沙市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)，是與每一個(gè)市民的生活都息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，是關(guān)系到國家穩(wěn)定、繁榮的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響著每一個(gè)普通市民的生活。2007年下半年長沙市房地產(chǎn)業(yè)將往何處發(fā)展是每一個(gè)市民都十分關(guān)心的問題。本文將試圖通過對當(dāng)前長沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來找出未來半年及以后長沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，以供大家參考。一、2007年上半年長沙市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況1．開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、新開工面積、竣工面積均有不同程度增長2007年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資124.88億，與去年同期相比增長36.42%。全市商品房施工面積2201.55萬㎡，其中，新開工面積約426.19萬㎡，竣工面積約246.3萬㎡，與去年同期比分別增長41.52%、15%、19.19%。開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步增長，施工面積、開工面積、竣工面積均有不同程度增長，長沙市房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。表12003-2007年5月房地產(chǎn)投資規(guī)模變化情況年度項(xiàng)目2003200420052006四年平均值2007.1-55月房地產(chǎn)投資（億元元）122.56175.54256.35303.35214.58124.88新開工面積（萬㎡㎡）450.12622.58779.541050.48725.68426.19竣工面積（萬㎡）443.24591.9515.16547.1524.35246.32．商品房市場供需同向增長，但供求關(guān)系出現(xiàn)失衡2007年上半年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積350.19萬㎡，同比增長16.02%；其中，住宅批準(zhǔn)預(yù)售297.50萬㎡，同比增長11.60%。全市商品房累計(jì)銷售435.54萬㎡，同比增長40.49%；其中住宅銷售391.35萬㎡，同比增長37.72%。商品住宅累計(jì)供銷比0.76：1。2007年上半年長沙市房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，銷售面積較去年同期大幅度增長，市場供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。供銷比例達(dá)到0.76，供銷比例倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。表22003-2007年上半年商品房市場供需情況（單位：萬㎡）年度項(xiàng)目2003200420052006四年平均值2007年上半年年批準(zhǔn)預(yù)售面積468.82449.6584.19751.4563.5350.19商品房銷售299.27450.22639.02690.19519.68435.54供銷比1.571.000.911.091.080.763．銷售速度快，市場去化周期較快截至07年6月，2006年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目銷售率為76.6%。其中，06年上半年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目銷售率為83.02%，下半年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目銷售率為73.69%；07年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目銷售率為46.79%。從銷售速度來看，長沙市樓盤的銷售周期在一年左右，銷售周期較短，表明市場需求旺盛，市場發(fā)展態(tài)勢良好。4．商品房銷售均價(jià)持續(xù)強(qiáng)勁上漲，但整體基數(shù)仍相對較低根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2007年上半年，全市純商品房累計(jì)成交均價(jià)為3278元/㎡，同比上漲14.35%。其中，商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為3054元/㎡，同比上漲19.07%。從2006年年底開始，長沙市商品房價(jià)格開始持續(xù)強(qiáng)勁上漲。表32003-2007年上半年商品住宅價(jià)格變化趨勢（單位：元/㎡）年度項(xiàng)目20032004200520062007年上半年年銷售均價(jià)22222391253926913054同比增長3.4%7.61%6.20%5.97%19.07%從房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來看，以2007年5月國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，長沙市新房市場價(jià)格，同比增長5.2%，環(huán)比增長1.5%，增長速度在全國70個(gè)大中城市中排40位；二手房市場價(jià)格，同比增長6.3%，環(huán)比增長3.2%，增長速度在全國70個(gè)大中城市中排17位；市場綜合價(jià)格增長6.3%，與全國平均增長幅度6.4%基本持平。表明長沙市房價(jià)增長水平在全國處于中等水平。表4中部六省省會城市商品住房價(jià)格對比城市名稱商品住房均價(jià)（元元/㎡）長沙2943合肥3160.7鄭州3105南昌3726.5武漢3817.1太原3114（注：2007年一季度商品住宅均價(jià)）與中部六省其他省會城市相比，長沙市房價(jià)處于較低水平。以07年一季度為例，長沙商品住房均價(jià)為2943元/㎡，是六個(gè)省會城市里面均價(jià)最低的城市。價(jià)值洼地現(xiàn)象是造成長沙市市場需求旺盛的主要原因之一。5．新建商品住房結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化受國家90/70調(diào)控指標(biāo)的影響，我市新建商品住宅結(jié)構(gòu)得到明顯改善，住房結(jié)構(gòu)趨于合理。從市場供應(yīng)情況來看，2007年上半年套均建筑面積為106.42㎡，面積同比縮小6.16%；90㎡以下的戶型套數(shù)比為40.63%，與去年同期相比增長12.43%。從實(shí)際銷售情況來看，全年套均建筑面積為110.89㎡，面積同比縮小7.36%；90㎡以下的戶型銷售占比為32.29%，與去年同期相比增長5.08%。反映了“國六條”新政下，我市90㎡以下戶型供應(yīng)量顯著增加。我市中小戶型普通商品住房的供應(yīng)量增長較快，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。6．二手房市場規(guī)模發(fā)展緩慢，價(jià)格增長較快2007年上半年，全市二手房成交面積為105.08萬㎡，成交金額為23.61億元,成交套數(shù)為8795套，與去年同期相比分別增長9.99%、20.63%和5.19%；其中住宅成交66.13萬㎡，成交金額為11.57億元，成交套數(shù)為7641套，與去年同期相比分別增長-6.02%、8.33%和-3.58%。2007年上半年，二手房平均成交價(jià)格為2247.24元/㎡，同期相比增長9.68%；其中，二手房住宅市場平均成交價(jià)格為1748.80元/㎡，同期相比增長15.27%。從成交面積上看，2007年上半年全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比為4.14：1，比2006年的3.17增加0.97，二級市場發(fā)展明顯慢于一級市場。受宏觀調(diào)控的影響，二手房市場發(fā)展緩慢，但隨著新房價(jià)格的快速上升，二手房價(jià)格開始追漲。7．房地產(chǎn)抵押快速上漲，個(gè)人按揭購房比例較大2007年上半年，全市共辦理抵押登記手續(xù)41189起，抵押面積608.69萬㎡，貸款金額129.8億元，同比分別增長49.91%、36.30%、55.10%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)40266起，抵押面積461.47萬㎡，貸款金額86.39億元，同比分別增長了50.07%、51.34%、78.86%。個(gè)人辦理按揭購房比例接近80%，表明市民已經(jīng)普遍接受按揭購房的形式。二、目前長沙市房地產(chǎn)市場存在的問題及原因1．供求關(guān)系失衡比較嚴(yán)重2007年上半年，長沙市商品房供求比例為0.76：1，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象。其主要原因有以下幾個(gè)方面：（1）去年國六條出臺后，市政府停止了一段時(shí)間的新建項(xiàng)目審批工作，06年下半年審批新建項(xiàng)目減少，造成07年上半年供應(yīng)量增幅減少。（2）目前長沙市房價(jià)基數(shù)較低，價(jià)值洼地吸引了大量外地購房者，需求強(qiáng)勁，使得07年上半年長沙市商品房銷售量大增。（3）受二手房交易稅收政策影響，二手房市場發(fā)育不夠，規(guī)模太小，無法有效分擔(dān)購房需求，造成新房市場供求關(guān)系失衡。2．房價(jià)漲幅較快2007年上半年，長沙市純商品房價(jià)格累計(jì)均價(jià)達(dá)到3278元/㎡，同比增長達(dá)到14.35%，增幅較快。其主要原因?yàn)椋海?）市場需求強(qiáng)勁。2007年長沙商品房銷售量同比增長40.49%，強(qiáng)勁的需求刺激了價(jià)格的快速上升。（2）上半年供應(yīng)比較緊張。供應(yīng)增量有限，造成市場緊張，進(jìn)一步刺激了房價(jià)的上漲。（3）物價(jià)上漲，建筑成本上漲。建筑成本上漲提高了房屋成本，開發(fā)商為了保持一定利潤率，提升了銷售價(jià)格。（4）土地價(jià)格上漲，報(bào)建費(fèi)上浮，政策性因素影響大。長沙市土地拍賣價(jià)格的持續(xù)上漲是長沙房價(jià)上漲的重要因素之一；07年報(bào)建費(fèi)用增長一倍，也是開發(fā)商提高價(jià)格的一個(gè)因素。政策變化對房價(jià)上漲影響較大。（5）產(chǎn)品品質(zhì)提升。自去年宏觀調(diào)控政策出臺以來，國內(nèi)一線城市成為宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了逃避一線城市的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，開始把資金大舉投向二線城市，特別是像長沙這樣的房價(jià)基數(shù)比較低的中部省會城市。外地品牌開發(fā)商大舉搶灘長沙房地產(chǎn)市場，其開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)明顯高出本土開發(fā)商，價(jià)格也明顯較高，從而導(dǎo)致市場平均價(jià)格顯著上升。3．新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)離國務(wù)院、建設(shè)部要求還有較大差距2007年上半年，長沙市90平米以下供應(yīng)量占到40.63%，同比增加12.43%，但是離國家的70%仍然有很大差距。其主要原因是：（1）結(jié)構(gòu)調(diào)控措施的滯后顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。目前，部分新批準(zhǔn)項(xiàng)目尚未面世，而之前批準(zhǔn)項(xiàng)目仍在銷售。因此，政策效果顯現(xiàn)要經(jīng)過一段時(shí)間。（2）調(diào)控政策執(zhí)行的力度問題。在90/70政策的執(zhí)行過程中，如何在總量平衡的基礎(chǔ)上，把指標(biāo)分解到具體項(xiàng)目中，存在著一定的操作難度和自由裁量權(quán)，也是宏觀調(diào)控政策效果不明顯的一個(gè)原因。4．房地產(chǎn)一、二級市場發(fā)展不平衡2007年上半年，長沙市房地產(chǎn)一、二級市場成交面積比為4.14：1，比例較06年（3.17：1）有所加大。其主要原因?yàn)椋海?）市民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變，大多數(shù)市民仍然喜歡購買新房，對于二手房缺少認(rèn)同。（2）二手房稅收負(fù)擔(dān)較重，影響二手房流通。國家對二手房交易征收各種稅費(fèi)，一次交易稅費(fèi)成本高達(dá)10%左右，影響二手房流通。（3）出售未滿5年商品房將征收5.5%的營業(yè)稅，一定程度上限制了二手房市場發(fā)展規(guī)模。（4）對房價(jià)上漲的預(yù)期較高。對未來房價(jià)上漲的預(yù)期，一方面導(dǎo)致了新房投資的增加，進(jìn)一步刺激了市民對新房的需求；另一方面，對于手中握有二手房的市民同樣有惜售影響。5．房地產(chǎn)抵押增幅巨大2007年上半年長沙市個(gè)人抵押市場抵押金額增長幅度達(dá)到78.86%，增幅巨大，其主要原因是：（1）股市火爆，許多市民將房屋抵押，貸款投入股市。（2）對房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，使市民提前按揭購房。（3）政策預(yù)期的不確定性，導(dǎo)致提前消費(fèi)和投資需求擠車現(xiàn)象發(fā)生。三、2007年下半年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測根據(jù)2007年上半年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展情況，以及全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，2007年下半年，長沙市房地產(chǎn)市場將會有以下幾個(gè)趨勢。1.房地產(chǎn)政策以落實(shí)為主，新一輪調(diào)控即將推出從06年5月國六條出臺之后，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。在調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)方面，出臺了“90㎡、70%”政策；在遏制炒房方面，出臺了加息、禁止外資購房、二手房強(qiáng)征個(gè)稅等一系列政策；在遏制高房價(jià)方面，出臺了限價(jià)地、“競房價(jià)、競地價(jià)”的“雙競”政策；在土地供應(yīng)方面，要求繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，并將建設(shè)用地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高了兩倍……，國家的宏觀政策已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段，政策已經(jīng)相當(dāng)全面。然而，2007年上半年，全國70個(gè)大城市房地產(chǎn)市場價(jià)格仍然保持較快上漲，如何有效落實(shí)政策是07年下半年新一輪宏觀調(diào)控的主要方向。2.房地產(chǎn)金融環(huán)境相對寬松，加息壓力依然存在2007年是中國金融全面開放的第一年，雖然“限外”政策對外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了某些限制，但是金融業(yè)的開放使外國資本進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)更加方便，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道增加。但是，面對全國房價(jià)仍然較快的上漲速度，為了遏制炒房和投資，穩(wěn)定房價(jià)上漲速度，央行在2007年下半年繼續(xù)加息的可能性仍然很大。3.土地供應(yīng)審批將更加嚴(yán)格，地方土地審批權(quán)限將受到限制在06年年底結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央政府再次強(qiáng)調(diào)指出，違法違規(guī)用地現(xiàn)象仍然大量存在，土地“閘門”沒能真正把住，是投資增長過快的重要原因之一。因此，從2006年全國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大的政策背景預(yù)測，2007年將是土地管理集中實(shí)行大規(guī)模“直轄”試點(diǎn)的一年。地方對土地的審批權(quán)限將會受到限制，審批權(quán)限將會縮小。4.住房保障工作將全面開展中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次把民生問題提到了政府工作的重中之重。保障全體人民的居住問題將成為2007年政府將要解決的重要問題之一。隨著長沙市住房保障局的成立，長沙市住房保障工作將全面開展。每年70萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，全部為90㎡以下的中小戶型；配套2萬平方米的廉租房，全部為50㎡左右的小戶型；再配上以住房貨幣補(bǔ)貼，廉租對象租金補(bǔ)貼等一系列具體措施的到位。中低收入家庭住房環(huán)境將得到改善，市場供需矛盾將得到一定改善。5.房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范力度加強(qiáng)07年上半年長沙市商品房價(jià)格快速上漲，在市場需求旺盛的背后，人為操縱的印記很明顯。虛假廣告、合同欺騙、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬物價(jià)等違規(guī)行為仍然存在。下半年，房地產(chǎn)管理部門勢必會加大市場秩序規(guī)范力度，下大力氣整治市場交易秩序。期、現(xiàn)房交易一體化網(wǎng)上簽約；預(yù)售資金嚴(yán)格監(jiān)管；二手房交易資金托管及網(wǎng)上簽約；加強(qiáng)中介企業(yè)的執(zhí)法管理；加強(qiáng)房屋租賃市場管理等一系列舉措都將在下半年出臺。房地產(chǎn)交易秩序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步規(guī)范，交易環(huán)境將得到改善。6.供給有望恢復(fù)增長，下半年供應(yīng)充足從上半年的施工面積總量來看，較去年同期增長40%以上，預(yù)示著下半年的房地產(chǎn)市場供給將出現(xiàn)恢復(fù)性增長。下半年供應(yīng)量增長幅度將會得到提升，我市商品房供應(yīng)量充足，供需倒掛現(xiàn)象將會得到改善，將有效地抑制目前房價(jià)上漲過快的繼續(xù)蔓延。7.需求旺盛，價(jià)格將保持穩(wěn)定上漲相對于全國其他大中城市，長沙市房價(jià)較低，為長沙市房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲預(yù)留了空間。較低的