我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因及對(duì)策分析

我國(guó)房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的思考【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面面臨著巨大的市場(chǎng)潛力，另一方面是你爭(zhēng)我?jiàn)Z的激烈競(jìng)爭(zhēng)，而新一輪的競(jìng)爭(zhēng)不再是本土行業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時(shí)代，而是真正進(jìn)入一個(gè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)狀況以及房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)等分析，得出結(jié)論我國(guó)的房地產(chǎn)中介業(yè)走特許經(jīng)營(yíng)之路是必然的。并且從特許人和受許人兩個(gè)角度作出我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)的思考?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)特許人受許人加入WTO后，迫于對(duì)國(guó)際市場(chǎng)接軌的要求，近年來(lái)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及模式上，已發(fā)生了根本性的變革。一、我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的現(xiàn)狀（一）國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)中介的影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)于中介公司影響很大，可以預(yù)見(jiàn)的會(huì)有以下幾種可能：其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤(pán)量的變化及買(mǎi)方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局；其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數(shù)量增長(zhǎng)會(huì)放緩；其三，中介公司調(diào)整戰(zhàn)略部署，例如采取二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客戶(hù)提供更人性化的服務(wù)等。（二）房源與客源間溝通不暢缺乏統(tǒng)一的信息交流通道，各個(gè)中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來(lái)的結(jié)果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費(fèi)者的心目中大打折扣。二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的必然性（一）我國(guó)屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營(yíng)業(yè)，這可視為中國(guó)（大陸）首例房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)個(gè)案。1999年信義房產(chǎn)取得美國(guó)著名ColdwellBanker公司在中國(guó)的房地產(chǎn)中介特許加盟授權(quán)業(yè)務(wù)的獨(dú)家代理權(quán)，并以CB信義房產(chǎn)聯(lián)合品牌進(jìn)行運(yùn)作。進(jìn)入21世紀(jì)之后，太平洋房屋、CB信義房產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)工作的力度在不斷地加強(qiáng)，取得了積極的成果，但從整個(gè)行業(yè)的角度分析，2000年美國(guó)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)北京總部和我愛(ài)我家北京總部的建立，它們的經(jīng)營(yíng)體系和業(yè)務(wù)發(fā)展，意味著中國(guó)房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營(yíng)進(jìn)入特許經(jīng)營(yíng)時(shí)代，代表當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)。我國(guó)房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)屬于新興市場(chǎng)，發(fā)展空間大。（二）房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì).與直營(yíng)體系相比，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)特的優(yōu)勢(shì)有：第一，特許經(jīng)營(yíng)人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢(shì)，并最大限度地吸納廣泛的社會(huì)資源。同時(shí)，無(wú)論是對(duì)特許方還是受許方，在合作中都是技術(shù)和品牌價(jià)值的擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)模式的克隆，而不是簡(jiǎn)單的資本擴(kuò)張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個(gè)較低的風(fēng)險(xiǎn)與投入實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，并迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。第三，由于通過(guò)特許授權(quán)的方式，使經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)入一個(gè)行業(yè)初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)等已有資源，大大提高加盟者的成功率。三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)的思考從特許人和受許人兩個(gè)角度思考我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)（一）從特許人角度的思考建立優(yōu)勢(shì)品牌.房地產(chǎn)中介的產(chǎn)品是無(wú)形的服務(wù)，客戶(hù)將價(jià)值巨大的房地產(chǎn)交給中介公司處理，就是因?yàn)榭蛻?hù)對(duì)房地產(chǎn)公司品牌的認(rèn)可因?yàn)閮?yōu)秀的品牌意味這值得信賴(lài)的服務(wù)能力和服務(wù)承諾。這種獲得客戶(hù)認(rèn)可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無(wú)數(shù)客戶(hù)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，接受了該公司的經(jīng)紀(jì)人或其他服務(wù)人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產(chǎn)中介服務(wù)之后，不斷強(qiáng)化而形成，因此優(yōu)勢(shì)的品牌是房地產(chǎn)中介進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)首先應(yīng)具備的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。處理好三大參與者的關(guān)系，保持與加盟者良好穩(wěn)定的關(guān)系.任何房地產(chǎn)中介企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中，必然涉及到“客戶(hù)、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關(guān)系，只有在合適的經(jīng)營(yíng)下，才能使三者長(zhǎng)期、共同、有序、和諧的發(fā)展，這樣一種經(jīng)營(yíng)模式，不經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發(fā)展的機(jī)制，是無(wú)法進(jìn)入到成熟可用的狀態(tài)的，更不用說(shuō)復(fù)制到其他發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)去，讓當(dāng)?shù)氐氖茉S者來(lái)使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時(shí)間內(nèi)形成基本服務(wù)能力，并為今后其在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期發(fā)展打好扎實(shí)基礎(chǔ)的模式也是非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。培養(yǎng)出資深績(jī)優(yōu)的人才.特許經(jīng)營(yíng)在中國(guó)發(fā)展的時(shí)間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進(jìn)管理，財(cái)務(wù)，法律等方面的專(zhuān)業(yè)人士，也要有特許上的專(zhuān)門(mén)人才?？梢宰约号嘤?xùn)和委托國(guó)外先進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)。在正規(guī)教育的途徑上，在大專(zhuān)院校內(nèi)，對(duì)有這方向擇業(yè)和發(fā)展的學(xué)生進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)教學(xué)。由于當(dāng)?shù)厥茉S人在獲得特許后，在當(dāng)?shù)赜锰卦S人的品牌和成熟模式經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)的成功與否，很大程度上影響到其他地區(qū)的特許經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，而由于地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展階段的不同，使得再?gòu)?qiáng)大的經(jīng)營(yíng)模式也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能，因此特許人能否派出具有相當(dāng)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的輔導(dǎo)人員，針對(duì)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，提出針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)調(diào)整意見(jiàn)，使受許人在當(dāng)?shù)氐氖聵I(yè)能夠順利發(fā)展，作為一種核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同樣不可或缺。（二）從受許人角度的思考熟悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營(yíng)合同.在特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中，往往特許人實(shí)力雄厚，受許人財(cái)單力薄，雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營(yíng)合同。如在協(xié)議期間，受許人有對(duì)商標(biāo)、商號(hào)名稱(chēng)的使用權(quán)，并有權(quán)分享其經(jīng)濟(jì)利益。受許人有權(quán)要求特許人保護(hù)其對(duì)商標(biāo)、商品名稱(chēng)的使用權(quán)，保護(hù)商標(biāo)、商號(hào)的信譽(yù)。特許人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)商標(biāo)的注冊(cè)并支付由此發(fā)生的費(fèi)用。協(xié)議終止時(shí)，受許人行權(quán)要求特許人購(gòu)回未出售的屬于特許人商標(biāo)的商品或其他貨物。及時(shí)反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進(jìn)行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個(gè)體系的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。有了這些反饋上來(lái)的信息，總部才能充分了解公司所占整個(gè)市場(chǎng)的市場(chǎng)分額，及時(shí)掌握整個(gè)體系所有加盟店的動(dòng)態(tài)，制定公司下一階段的戰(zhàn)略方針，調(diào)整公司的擴(kuò)張進(jìn)度。根據(jù)科學(xué)分析，占領(lǐng)10%的市場(chǎng)分額是一個(gè)公司保持贏利的最佳狀態(tài)，而有利潤(rùn)的市場(chǎng)才是公司的最大目標(biāo)，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準(zhǔn)，因而成為受許人對(duì)總部不可缺少的責(zé)任之一。提高公司品牌在市場(chǎng)中的影響力.房產(chǎn)中介受許人在加入特許經(jīng)營(yíng)體系取得應(yīng)用該體系的營(yíng)業(yè)名稱(chēng)使用權(quán)并學(xué)習(xí)了有關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)技巧，受許人應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)，增加客戶(hù)群為自身和特許人