房地產(chǎn)信托融資方式及其方式一覽圖含案例

房地產(chǎn)信托融資方式一覽圖一、操作流程1、貸款型信托2、股權(quán)型信托3、財(cái)產(chǎn)受益型信托二、信托公司目前常用的信用增級(jí)方式信托產(chǎn)品設(shè)置（超）優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，優(yōu)先級(jí)受益權(quán)由普通投資者持有，次級(jí)受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)第三方持有。信托收益分配順序一般為：①分配優(yōu)先受益人信托資金本金－②分配優(yōu)先受益人信托收益－③分配次級(jí)受益人信托資金本金－④分配次級(jí)受益人信托收益。三、政策層面可能變化的影響（有新聞報(bào)道監(jiān)管層將禁止“股權(quán)投資＋溢價(jià)回購(gòu)類(lèi)”信托產(chǎn)品）來(lái)源：2009年7月31日證券日?qǐng)?bào)繼傳出“打新”型信托產(chǎn)品將被叫停的消息后，回購(gòu)類(lèi)信托產(chǎn)品也面臨著相同的境況。日前多家媒體報(bào)道稱(chēng)，一份規(guī)范信托業(yè)務(wù)的征求意見(jiàn)稿正在業(yè)內(nèi)傳開(kāi)，該意見(jiàn)稿的主旨是擬叫?！肮蓹?quán)%2B回購(gòu)”式的股權(quán)信托投資。意見(jiàn)稿中明確提出了幾項(xiàng)要求：首先，信托公司開(kāi)展信托業(yè)務(wù)，不得以股權(quán)投資附加回購(gòu)方式進(jìn)行項(xiàng)目投資。其次，信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家新制定的固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目資本金管理制度；信托公司不得將銀行理財(cái)資金用于項(xiàng)目資本金，但對(duì)接商業(yè)銀行的私人銀行業(yè)務(wù)除外。最后，信托公司開(kāi)展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)時(shí)，要依照國(guó)家規(guī)定，明確和細(xì)化可接受的資本金來(lái)源，對(duì)于來(lái)自股東借款(除非注明在風(fēng)險(xiǎn)情況下放棄一切償還權(quán)利)、銀行貸款和銀行理財(cái)資金，不得作為項(xiàng)目資本金。此征求意見(jiàn)稿初衷是為了有效管理信托公司和地方政府合作的基建類(lèi)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，但可能對(duì)目前的其他類(lèi)“股權(quán)投資＋回購(gòu)”模式產(chǎn)生影響。四、一點(diǎn)設(shè)想鑒于我司項(xiàng)目的特點(diǎn)及配合后續(xù)招商需要，建議采用股權(quán)信托模式融資，同時(shí)信托產(chǎn)品設(shè)置超優(yōu)先級(jí)受益權(quán)、優(yōu)先級(jí)受益權(quán)、次級(jí)受益權(quán)，持有不同的受益權(quán)享有不同的收益率；其中：超優(yōu)先級(jí)受益權(quán)由普通投資者持有；優(yōu)先級(jí)受益權(quán)建議由開(kāi)發(fā)商（潛在的投資商）持有，可附帶某些在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)投資的優(yōu)惠權(quán)利；次級(jí)受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)方持有（設(shè)置次級(jí)受益權(quán)并不是必需的）。四、案例序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱(chēng)日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施一貸款信托1外貿(mào)信托萬(wàn)象新天項(xiàng)目集合合資金信托計(jì)計(jì)劃2009年4月224日至5月15日總1億元，公開(kāi)發(fā)行優(yōu)優(yōu)先級(jí)受益權(quán)權(quán)人民幣8000萬(wàn)元，次級(jí)級(jí)受益權(quán)2000萬(wàn)元由外貿(mào)貿(mào)信托認(rèn)購(gòu)2年優(yōu)先級(jí)受益權(quán)部分分預(yù)期收益率率：6％/年；購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)元及以上上投資人預(yù)期期收益率為6.5%/年信托資金用于向北北京天鴻置業(yè)業(yè)有限公司發(fā)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款，用用于萬(wàn)象新天天項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)物業(yè)抵押、抵押物物附著的應(yīng)收收賬款質(zhì)押、保保證擔(dān)保、抵抵押物保險(xiǎn)、強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行公證證2百瑞信托百瑞寶盈34號(hào)（五五里村土地整整理項(xiàng)目）集集合資金信托托計(jì)劃2009年8月33日至8月14日8,000萬(wàn)元元2年9.0%（2年期期）信托資金以債權(quán)形形式提供給廣廣居民生，用用于“五里村”一級(jí)土地整整理項(xiàng)目和“青城山房”項(xiàng)目后期建建設(shè)。政府信用保證、資資產(chǎn)質(zhì)押、股股權(quán)質(zhì)押、責(zé)責(zé)任擔(dān)保、現(xiàn)現(xiàn)金流監(jiān)控3中誠(chéng)信托北京沿海青年公寓寓貸款項(xiàng)目集集合資金信托托計(jì)劃2008年10月月6日至2008年10月18日7000-80000萬(wàn)元2年9.5％-11..5%集合資金以貸款方方式發(fā)放給北北京沿海綠色色家園世紀(jì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司，用用于北京沿海海青年公寓項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建建設(shè)信托貸款的擔(dān)保方方式為抵押擔(dān)擔(dān)保和關(guān)聯(lián)方方的連帶責(zé)任任保證擔(dān)保。序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱(chēng)日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施二股權(quán)信托1北方信托xx廣成城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)投資有限公公司股權(quán)投資資集合資金信信托計(jì)劃2009年7月222日至2009年8月22日12000萬(wàn)元2年7.4％-8.44％本信托計(jì)劃資金用用于向xx廣成城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)投資有有限公司進(jìn)行行增資

政府信用（廣成為為國(guó)有獨(dú)資公公司）2中融信托xx股權(quán)投資集合合資金信托計(jì)計(jì)劃2009-7-11240000萬(wàn)元2年7.5-13.55%以股權(quán)投資的方式式直接或間接接持有上海悅悅合置業(yè)有限限公司100%的股權(quán)受益權(quán)分層、擔(dān)保保三財(cái)產(chǎn)受益型信托1中原信托xx大廈項(xiàng)目不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)信托信托托受益權(quán)投資資集合資金信信托計(jì)劃2008年10月月15日至2008年10月28日不高于人民幣25500萬(wàn)元1年預(yù)期年收益率為99.50%信托計(jì)劃本金用于于購(gòu)買(mǎi)xx大廈項(xiàng)目目不動(dòng)產(chǎn)信托托（以下簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)"不動(dòng)產(chǎn)信托"）項(xiàng)下初始始受益人的全全部初始受益益權(quán)2新華信托xx產(chǎn)權(quán)酒店（不不動(dòng)產(chǎn)）投資資集合資金信信托計(jì)劃2009年8月55日-2009年9月5日5000-75000萬(wàn)元3年9.5\11%向海南致遠(yuǎn)購(gòu)買(mǎi)其其開(kāi)發(fā)的xxx皇家度假酒酒店部分獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)單位客客房新華信托委派代表表進(jìn)入海南致致遠(yuǎn)董事會(huì)、通通過(guò)中國(guó)工商商銀行預(yù)售款款監(jiān)管賬戶，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)密監(jiān)管序號(hào)信托公司信托計(jì)劃名稱(chēng)日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險(xiǎn)控制措施四混合型信托1xx信托xx·xx地產(chǎn)基基金集合信托托計(jì)劃2008年9月110日-2008年9月25日不少于67.9億億元人民幣，其其中次級(jí)受益益權(quán)出資權(quán)益益不少于32.9億元；優(yōu)先先級(jí)受益權(quán)23.5億元；超優(yōu)優(yōu)先級(jí)受益權(quán)權(quán)11.5億元。15個(gè)月（超優(yōu)先級(jí)）、3年（優(yōu)先級(jí)）、5年（次級(jí)）超優(yōu)先受益權(quán)預(yù)期期年化收益率率為14%(含一次性認(rèn)認(rèn)購(gòu)費(fèi)2%)。xxxx五洲項(xiàng)目目公司股權(quán)、債債權(quán)運(yùn)用、其其他房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)、債債權(quán)以及結(jié)構(gòu)構(gòu)性信托產(chǎn)品品受益權(quán)分層等2xx信托xxxx不動(dòng)產(chǎn)投投資信托基金金集合資金信信托計(jì)劃2009年8月110～9月9日人民幣35,0000萬(wàn)元，其中中：優(yōu)先級(jí)受受益權(quán)30,0000萬(wàn)元；次級(jí)級(jí)受益權(quán)5,000萬(wàn)元（根據(jù)據(jù)優(yōu)先級(jí)實(shí)際際募集規(guī)模，按按比例匹配），由由xx集團(tuán)認(rèn)購(gòu)購(gòu)。3年7.02%～200%（優(yōu)先級(jí)受受益權(quán)）；若若每年收益低低于7.02%，則xx地產(chǎn)和xx集團(tuán)予以以補(bǔ)足。以股權(quán)、債權(quán)等合合法方式，投投資于青島、濟(jì)濟(jì)南等泛山東東市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目目，現(xiàn)已確定定4個(gè)種子項(xiàng)目目。受益權(quán)分層、xxx地產(chǎn)及xx集團(tuán)保證證、聯(lián)合管理理、資金監(jiān)管管、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)業(yè)服務(wù)商、經(jīng)經(jīng)深入盡職調(diào)調(diào)查的種子項(xiàng)項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)防防范手段。房地產(chǎn)信托融資一、房地產(chǎn)信托概論信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財(cái)產(chǎn)為核心、以信任為基礎(chǔ)、以委托為方式的一種財(cái)產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財(cái)”。房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過(guò)信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。二、房地產(chǎn)信托融資模式基于融資過(guò)程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)公司(項(xiàng)目)要要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)機(jī)制退出方式“四證”齊全自有資本金達(dá)到335％二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)資產(chǎn)抵押（土地、房房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，抵押率一一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第第三方擔(dān)保、設(shè)設(shè)置獨(dú)立賬戶戶償還貸款本金融資金額融資期限融資成本視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)項(xiàng)目的資金需需求及雙方的的談判結(jié)果，從從幾千萬(wàn)到幾幾億不等以1-2年居多，最最近也出現(xiàn)了了5年期甚至更更長(zhǎng)期限的信信托計(jì)劃一般高于同期銀行行法定貸款利利率，目前在在6％-10％居多。優(yōu)勢(shì)：融資期限比比較靈活（二）股權(quán)型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)公司(項(xiàng)目)要要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制制退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單單清晰、項(xiàng)目目盈利能力強(qiáng)強(qiáng)向（項(xiàng)目）公司委委派股東和財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)理、股股權(quán)質(zhì)押、第第三方擔(dān)保溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本視項(xiàng)目的資金需求求及雙方的談?wù)勁薪Y(jié)果以1-2年居多，最最近也出現(xiàn)了了5年期甚至更更長(zhǎng)期限的信信托計(jì)劃一般高于同期銀行行法定貸款利利率，目前在在6％-10％居多。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢(shì)該等股權(quán)性質(zhì)類(lèi)似似于優(yōu)先股，對(duì)對(duì)公司的日常常經(jīng)營(yíng)、人事事安排等沒(méi)有有決定權(quán)（可可能有建議權(quán)權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)監(jiān)督權(quán)等）（1）能夠增加房地產(chǎn)公公司的資本金金，起到過(guò)橋橋融資的作用用使房地產(chǎn)公公司達(dá)到銀行行融資的條件件；（2）其股權(quán)類(lèi)似似優(yōu)先股性質(zhì)質(zhì)，只要求在在階段時(shí)間內(nèi)內(nèi)取得合理回回報(bào)，并不要要求參與項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)管理理、和開(kāi)發(fā)商分享享最終利潤(rùn)。（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類(lèi)和股權(quán)類(lèi)房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過(guò)股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。（四）財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式1、操作流程利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。2、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制制退出方式（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)權(quán)清晰，證件件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流流，如商場(chǎng)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、酒店店等租賃型物物業(yè)（1）通常設(shè)置一般受益益權(quán)和優(yōu)先受受益權(quán)，分別別由開(kāi)發(fā)商和和投資者（信信托計(jì)劃）持持有；信托到到期后如投資資者優(yōu)先受益益權(quán)未得到足足額清償，則則信托公司有有權(quán)處置該房房產(chǎn)