某房地產項目開盤營銷推廣策劃案

金源金鳳凰城二期高層開盤營銷推廣策劃案金源金鳳凰城項目工作組報告提綱

項目現狀分析及建議

市場調查分析及銷售價格建議

項目整體形象重新包裝方案

開盤媒體推廣及銷售促進方案本報告的工作目標

項目形象在現有基礎上突破以促進后續(xù)銷售

實現項目商業(yè)價值的最大挖掘

平衡價格和資金回籠速度，提高資金回報效益

四月開盤完成預定銷售目標

項目現狀分析及建議項目現狀分析及建議

項目目前整體形象包裝已持續(xù)使用推廣了3年多，與公眾而言已缺乏新鮮感和觸動力。

酒紅色的主色調雖然彰顯品質，然而在推廣上卻顯得不夠奪人眼球

本項目現階段推出房源與之前的產品有較大差異，繼續(xù)使用原包裝系統(tǒng)，則無法在形象推廣識別上做區(qū)分

受整個港城地產市場影響，進階段銷售一直處于不溫不火的平穩(wěn)狀態(tài)，不利于本項目快速回籠資金本項目營銷推廣現狀分析項目現狀分析及建議

與之前產品作區(qū)別，本項目全新產品登場亮相

以全新的整體形象展示于公眾，使之耳目一新，加強新鮮感并制造話題通過全新的包裝，使本項目在推廣上增強吸引受眾的效果本項目整體形象重新包裝的必要性

市場調查分析及價格建議

近期連云港住宅市場整體分析市場調查分析及價格建議根據連云港市房管局統(tǒng)計的數據顯示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦區(qū)成交136套，連云區(qū)成交55套，海州區(qū)成交70套，開發(fā)區(qū)成交62套，贛榆縣成交99套，東?？h成交130套，灌云縣成交72套，灌南縣成交90套。與前周相比，成交量減少22套，降幅2.99%。港城近期住宅市場整體概況港城近期住宅市場整體概況普通住宅總銷售面積為72055平方米，其中新浦區(qū)銷售面積為12283平方米，連云區(qū)為5509平方米，海州區(qū)為5099平米，開發(fā)區(qū)為6197平米，贛榆縣為12533米，東海縣為10956平米，灌云縣為8719平米，灌南縣為10759平米。與前周相比，成交面積減少5278平方米，降幅6.83%。港城近近期住住宅市市場整整體概概況港城近近期住住宅市市場整整體概概況港城近近期住住宅市市場整整體概概況港城近近期住住宅市市場整整體概概況港城近近期住住宅市市場整整體概概況港城近近期住住宅市市場整整體概概況港城近近期住住宅市市場整整體概概況港城近近期住住宅市市場整整體概概況小結自（1.18-1.24）周周港城城樓盤盤成交交1102套后后，港港城樓樓盤的的成交交量就就沒有有突破破1000套大大關，，并且且近幾幾周可可以說說是一一直處處于下下滑的的趨勢勢。上上周樓樓盤成成交量量依然然呈現現下降降趨勢勢，全全市的的樓盤盤成交交714套套，相相比前前周下下降了了2.99%。。通過過圖表表我們們看到到，整整體上上港城城各區(qū)區(qū)的樓樓盤成成交量量相對對比較較穩(wěn)定定，沒沒有大大的波波動。。目前港港城住住宅市市場呈呈下述述狀況況：■成交量量處于于較低低的水水平，其中中連云云區(qū)的的成交交量更更是逐逐漸下下降到到不到到300套套的狀狀況；；■成成交交房源源單套套平均均面積積逐步步下降降，目目前單套平平均銷銷售面面積保保持在在在90平平米左左右；本項目目周邊邊樓盤盤調查查及分分析市場調調查分分析及及價格格建議議本項目目周邊邊樓盤盤調查查及分分析(住宅)——基礎調調查數數據匯匯總市場調調查分分析及及價格格建議議項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況項目周周邊住住宅市市場調調查情情況本項目目周邊邊樓盤盤調查查及分分析(住宅)——調查數數據分分析市場調調查分分析及及價格格建議議項目周周邊住住宅市市場調調查情情況分分析由上述述列表表可以以看出出：目前金金鳳凰凰城周周邊樓樓盤在在售主主力面面積均均在100平方方米以以上，，100平平方米米一下下的房房源大大多已已經去去化，，剩余余房源源不多多。除除了海海客瀛瀛洲與與福港港好好萊塢塢目前前在售售房源源主力力面積積為140平方方米左左右的的大三三房或或四房房外，，其余余樓盤盤房源源均是是120平平方米米左右右的標標準三三房房房源。。本項項目首首期推推出的的3號號樓、、5號號樓和和13號樓樓中，，除了了13號樓樓是一一房的的小戶戶型外外，3號樓樓和5號樓樓的75套套房源源中，，120平平方米米左右右的三三房有有50套，，這批批房源源的去去化，，將受受到周周邊樓樓盤較較大的的影響響。項目周周邊住住宅市市場調調查情情況分分析項目周周邊住住宅市市場調調查情情況分分析由上述述列表表可以以看出出：目前金金鳳凰凰城周周邊樓樓盤以以本項項目為為中心心，住住宅銷銷售均均價越越靠近近連云云區(qū)中中心越越高，，越遠遠離中中心越越低。。除了了?？涂湾拗薜暮：＞胺糠康匿N銷售價價格超超過6000元元/平平方米米外，，靠近近連云云區(qū)中中心的的老婆婆均價價一般般在4000元元/平平方米米出頭頭；位位置偏偏遠的的樓盤盤銷售售均價價則在在3400元/平方方米以以下。。項目目附近近的樓樓盤銷銷售均均價在在3700元左左右，，鑒于于剩余余房源源多為為高樓樓層房房源，，實際際整盤盤銷售售均價應略略低于3700元/平平方米。項目周邊邊住宅市市場調查查情況分分析項目周邊邊住宅市市場調查查情況分分析由上述列列表可以以看出：：此次調查查的9個個樓盤，，在售房房源總價價除了海海客瀛洲洲被海景景房拉高高到60萬元，，其他房房源總價價一般在在45-55萬萬元左右右。鑒于于目前周周邊項目目在售主主力房源源多為三三房，這這樣的總總價是比比較符合合實際情情況的。。本項目目即將推推出的一一房和二二房的房房源，在總價上上將具有有較強的的競爭優(yōu)優(yōu)勢。項目周邊邊住宅市市場調查查情況分分析關于周邊邊項目小小戶型房房源：福港好好萊塢：：一室48平米米，目前前推出10套，，開發(fā)商商保留多多套，單單價3750元元左右；；港城藍天天：一一室室50平平米，總總共76套，目目前剩余余20多多套，單單價3700元元左右；；東盛四四季花園園：一室室50平平米左右右，總130多多套，目目前剩余余10套套，單價價3800元左左右。項目周邊邊住宅市市場調查查情況分分析小結：此次共調調查9個個樓盤，，主要在在周邊項項目在售售房源的的面積、、均價、、總價上上匯總并并分析，，以作為為本項目目4月中中二期高高層小高高層首批批房源推推出做定定價參考考。調查分析析結果大大致可歸歸納為：：■周周邊邊在售房房源大多多為100平方方米以上上房源；；■周周邊邊100平方米米以下小小面積房房源銷售售去化速速度快于于大面積積房源；；■本本項項目附近近樓盤目目前銷售售均價為為3700元/平方米米（實際際整體均均價略低低于此數數據）；；■周周邊邊地區(qū)面面積為100平平米以下下及總價價在40萬元以以下的房房源較稀稀缺；項目周邊邊住宅市市場調查查情況分分析本項目周周邊樓盤盤調查及及分析(商業(yè))——基礎調查查數據匯匯總市場調查查分析及及價格建建議項目周邊邊商業(yè)市市場調查查情況久和商鋪鋪（期房房無返祖祖）面積：底底層30-90平方米米（小面面積商鋪鋪）；二二層幾百百平方米米都有結構：1樓挑高高5.4米價格：底底層均價價16000/平方米米；最高價19000元/平方米米；二層層價格未未定；銷售方式式為底層層及二層層分開銷銷售。底層主力力商鋪總總價在100萬萬元以上上項目周邊邊商業(yè)市市場調查查情況福港好好萊塢（（現房房無返祖祖，就2間商鋪鋪）面積：一一間面積積為200平方方米左右右（底層層）；一間1000平平方米左左右（兩兩層連賣賣，底層層為小面面積）結構：層層高4.2米價格：底底層均價價10000元元/平方方米；二二層均價價7000元/平方米米項目周邊邊商業(yè)市市場調查查情況港城金三三角（期期房三年年包租，，每年6%）面積：65-122平平方米（（其中60%的的商鋪面面積在60多平平方米左左右）結構：底底層層高高3.9米，二二、三層層2.8米；價格：均均價5000元元/平方方米；最最高價5300元/平平方米（（連賣））主力商鋪鋪總價30-40萬元元左右目前以銷銷售85%(銷銷售員如如是說)地理位置置：非常常差，距距本項目目很遠項目周邊邊商業(yè)市市場調查查情況香堤（期期房，暫暫未銷售售）面積：95-105平平方米結構：1層高9.5米米價格：東東面9500元元/平方方米；西西面7500元元/平方方米主力商鋪鋪總價80萬元元左右項目周邊邊商業(yè)市市場調查查情況項目周邊邊商業(yè)市市場調查查情況項目周邊邊商業(yè)市市場調查查情況◆周邊邊項目以以單層銷銷售為多多，只有有本項目目是所有有商鋪均均采用兩兩層連賣的方式式銷售；；◆周邊邊項目多多為小面面積商鋪鋪，除了了福港好好萊塢塢外，主主力面積積一般都在100平米米左右；；◆周邊邊項目底底商單價價較高，，均在10000元/平方米米以上，，久和更更是達到16000元元以上；；◆周邊邊項目銷銷售的商商鋪總價價一般都都在百萬萬元以下下，久和和的商鋪鋪總價稍高，主主力商鋪鋪為100-150萬萬元；小結定價建議議——住宅市場調查查分析及及價格建建議項目二期期小高層層高層首首批房源源定價建建議定價原則則：■4月中旬旬推出房房源銷售售價格須須與本項項目附近近樓盤銷銷售價格格相近；；■在在上條所所訴的基基礎上須須體現本本項目的的價格競爭爭優(yōu)勢；■通通過調整整定價系系數策略略，以控控制本項項目的較較大面積積及高樓樓層房源源的銷售總價，，以保持持高樓層層房源在在銷售總總價上的的優(yōu)勢；；項目二期期小高層層高層首首批房源源定價建建議定價建議議：3號號樓均價價約3509元/㎡5號樓均均價約3460元/㎡㎡13號樓樓均價約3751元/㎡詳見銷售售價格表表方案一：：項目二期期小高層層高層首首批房源源定價建建議定價建議議：銷售售均價在在方案一一基礎上上下調140-150元/平方方米詳見銷售售價格表表方案二：：項目二期期小高層層高層首首批房源源定價建建議◆方案案一優(yōu)點點銷售價價格高，，銷售資金金收益大大，缺點也也是銷售售價格高高，銷售售速度較較平穩(wěn)，，回款效率率較低?！舴桨赴付?yōu)點點是銷售售價格較較低，銷銷售速度度較快，，短期內內回款效率率高，同時為為后續(xù)3棟棟樓提價價釋放空空間，給前期期客戶房房產增值值實惠，，堅定后后續(xù)客戶戶信心。。缺點是是首批推推出的3棟樓的的收益會會略有下下降?！舴桨赴敢讳N售售周期預預估為7個月，，6棟樓樓整體去去化平穩(wěn)穩(wěn)，預計計在11月之前前銷售80%;方案二銷銷售周期期預估較較方案一一短，其其中此次次推出的的3棟樓樓能在3個月內內去化90%。。方案一與與方案二二分析對對比定價建議議——商業(yè)市場調查查分析及及價格建建議定價建議議：均價7439.11元元詳見底商商銷售價價格表項目二期底商商定價建議本項目二期底底商由于面積積較大，主力力面積一般在在200平方方米以上?？伎紤]總價因素素，因此在單單價上我司建建議不宜過高高，7500元/平方米米左右的均價價比較符合本本項目的實際際情況。整體形象包裝裝方案整體形象包裝裝方案價值生成核心資源是？？西小山原生態(tài)態(tài)山體公園社社區(qū)！墟溝平山轉盤盤附近最具價價格優(yōu)勢的房房產項目整體形象包裝裝方案價值主線傳播播脈路西小山原生態(tài)態(tài)山體公園社社區(qū)！——金鳳凰城越來來越美，住在在金鳳凰城生生活更美墟溝平山轉盤盤附近最具價價格優(yōu)勢的房房產項目——首付6萬就能能入住金鳳凰凰城整體形象包裝裝方案主推廣語首付才6萬元起住更美的金鳳凰城整體形象包裝裝方案廣告視覺風格格定位視覺調性：別致、現代、、簡約。打破常規(guī)的設設計風格入市市，以原生態(tài)態(tài)山景隱含的的那種清新簡練和質質樸為畫面元元素基點，山景公園以以一種親切隨隨性的風格進進行展示。表現手法：在廣告設計上上，應走新穎及創(chuàng)意為主的廣告推推廣模式，傳播“山景公園”+“6萬首付””系列廣告，主要是是“創(chuàng)意十品質十十品牌”的三位一體化化，達到牽一一發(fā)而動全身身之效。整體形象包裝裝方案色彩：綠色系，黃色色系闡釋：綠色代表自自然代表生機勃勃勃，凸顯本項目目山景公園的的核心價值。墨墨綠色則代表表沉穩(wěn)的氣質與優(yōu)雅的品質，更是凸顯了金金科6年鑄一劍的的底氣！黃色代表熱情情、激烈、積積極的意韻，，凸顯本項目目“6萬首付”強烈的的沖擊力。墨綠底色與黃黃色文字結合合，通過強烈烈的視覺反差差，以達到奪人眼球的效效果！調性:生態(tài)、自自然、品味+醒目、震撼、、沖擊廣告視覺色彩彩定位整體形象包裝裝設計方案戶外大牌：整體形象包裝裝設計方案戶外大牌：整體形象包裝裝設計方案道旗一：整體形象包裝裝設計方案道旗二：整體形象包裝裝設計方案整體形象包裝裝設計方案報廣一：整體形象包裝裝設計方案報廣二：整體形象包裝裝設計方案報廣三：整體形象包裝裝設計方案報廣四：開盤推廣及銷銷售促進方案案開盤推廣及銷銷售促進方案案渠道與訴求··媒體選擇戶外大牌及道道旗：方案見上訴形形象包裝設計計方案開盤推廣及銷銷售促進方案案渠道與訴求··媒體選擇開盤推廣及銷銷售促進方案案渠道與訴求··媒體選擇開盤推廣及銷銷售促進方案案開盤銷售促進進方案1、優(yōu)惠時間間：4月13日—4月22日2、優(yōu)惠對象象：此時間段段內簽約下定定客戶3、優(yōu)惠內容容：凡現場2人及以上人人次同時簽約約，一次性付款97折，貸款款98折“快樂團購二人人行”：開盤推廣及銷銷售促進方案案開盤銷售促進進方案1、優(yōu)惠時間間：4月13日—4月22日2、優(yōu)惠對象象：此時間段段內簽約下定定的企事業(yè)單單位客戶3、優(yōu)惠內容容：企事業(yè)單單位公積金貸貸款客戶優(yōu)惠惠，憑企事業(yè)單位位相關證明，，享受一次付付款客戶的97折優(yōu)惠注：享受公積積金貸款優(yōu)惠惠客戶則不享享受“團購二二人行”活動動優(yōu)惠針對相關政府府部門及工業(yè)業(yè)園區(qū)，主動動做一次活動動展示（可將優(yōu)惠活活動易拉寶于于現場展示，，此項須協(xié)調調）“超惠公積金”：開盤推廣及銷銷售促進方案案開盤方案詳見開盤活動動方案謝謝觀觀看9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:47:2122:47:2122:471/5/202310:47:21PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:47:2122:47Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:47:2122:47:2122:47Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2322:47:2222:47:22January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202310:47:22下下午22:47:221月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:47下午1月-2322:47January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/522:47:2222:47:2205January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。10:47:22下下午午10:47下下午22:47:221月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。22:47:2222:47:2222:471/5/202310:47:22PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2322:47:2222:47Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。22:47:2222:47:2222:47Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:47:2222:47:22January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月202310:47:22下午午22:47:221月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月2310:47下下午午1月月-2322:47January5,202316、少少年年十十五五二二