全面預算管理與動態(tài)成本控制講義

主講人：王智勇博士房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理與動態(tài)成本控制開篇語當今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質化傾向越來越嚴重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的管理控制力息息相關，不注重管理控制的企業(yè)都將被淘汰出局，管理控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。企業(yè)利潤趨薄利潤時間(年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：產(chǎn)品時代客戶關注質量公司關注成本關注品牌與形象理念與價值觀成本領先戰(zhàn)略企業(yè)利潤趨薄各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力管理能力財務管理房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)在財務管理上有何不同？房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點管理現(xiàn)狀：有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政，自成體系，資金管理多頭、分散，資金無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降?？陀^上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點管理現(xiàn)狀：會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內(nèi)容和管理方法距實現(xiàn)管理上的需求尚有較大差距。全面預算管理房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理全面預算管理(MasterBudgetingManagement)全面預算管理是利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標。關鍵詞：控制、考核、目標導向資源活動目標全面預算管理全面預算算編制過過程高管層事業(yè)部/職能部門門各部門上上報業(yè)務務總結、、明年業(yè)業(yè)績預期期與粗預預算領導批示示下達目目標，下下發(fā)詳細細的預算算表單各個部門門上報詳詳細工作作計劃和和預算C部門業(yè)務務總結、、明年業(yè)業(yè)績預期期與粗預預算總結/計劃模板及所附表單B預算啟動D高管與業(yè)業(yè)務部門門討論業(yè)業(yè)務發(fā)展展重點與與相關業(yè)業(yè)務目標標E各部門編編制詳細細的計劃劃與預算算F財務部匯匯總數(shù)據(jù)據(jù)，編制制預算A預算準備備財務預算算表單目標與預預算自由現(xiàn)金金流量＝經(jīng)營性性現(xiàn)金凈凈流量－－預計資資本性支支出平衡“三三張表””平衡三因因素：規(guī)規(guī)模、盈盈利與(財務)風險綜合收入入和成本本兩個方方面?大多數(shù)企企業(yè)的選選擇現(xiàn)金流導導向KPI導導向利潤導向向預算導向成本導向收入導向利潤導向現(xiàn)金流導向預算起點預算依據(jù)管理重點預算導向向決定了了預算模模式目標與預預算各項費用用預算成本預算預算損益表用品采購計劃庫存計劃生產(chǎn)線安排計劃薪酬計劃劃資產(chǎn)計劃劃資金計劃劃人力成本本預算生產(chǎn)計劃生產(chǎn)成本本預算固定成本本預算收入預算銷售計劃劃市場預測測各項費用用預算成本預算預算損益表用品采購購計劃用品采購購計劃采購計劃劃庫存計劃劃庫存計劃劃生產(chǎn)線安安排計劃劃生產(chǎn)線安安排計劃劃薪酬計劃劃資產(chǎn)計劃劃資金計劃劃人力成本本預算生產(chǎn)計劃劃生產(chǎn)計劃劃生產(chǎn)成本本預算固定成本本預算收入預算銷售計劃劃市場預測測計劃與預預算全面預算算管理是一套系系統(tǒng)的方方法，它它通過合合理分配配人力、、物力和和財力等等資源協(xié)協(xié)助企業(yè)業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標，監(jiān)控控戰(zhàn)略目目標實施施進度，，控制費費用支出出，并預預測現(xiàn)金金流量和和利潤。。全面預算算管理實施預算算管理應應具備的的基本條條件基礎不完完全具備備，還做做預算嗎嗎，怎么么辦？全面預算算管理全面預算算管理強調(diào)管理理基礎，，分階段段實施預預算，分分階段體體現(xiàn)效果果持續(xù)改進階段1初步搭建期階段2體系改進期階段3功能完善期初期成熟預算成熟度短預算運行時長功效簡化配套管理提升穩(wěn)定運行再升華長初步搭建國內(nèi)企業(yè)選準預算算主題預算管理理的授權與與監(jiān)督體系系建立全面面預算管理理組織建立預算算管理考核核體系確定預算算管理目標標明確全面面管理流程程全面預算算基本設設計全面預預算管管理全面預預算管管理全面預預算編編制體體系，，程序序、表表格有簡有有繁-分專業(yè)業(yè)-圍繞管管理重重點圍繞業(yè)業(yè)務計計劃編編制預預算-計劃報報告書書與計計劃表表提煉管管理信信息-管理表表預算管管理也也要注注重成成本效效益原原則全面預預算報報告體體系預算種類方法要點固定預算適用于固定成本費用預算的編制。固定成本費用的劃分。彈性預算適用于變動成本費用預算的編制。變動成本費用的劃分，對于某些選擇性固定成本費用預算也可也考慮用這種方法編制。增量預算適用于影響因素簡單和以前年度基本合理的預算指標編制。合理使用增量法，可以減少預算編制的工作量，但應詳細說明增減變動原因。零基預算適用于以前年度可能存在不合理或潛力比較大的預算指標編制。使用周期不宜過短，否則會增加工作量。定期預算適用于固定資產(chǎn)、部門費用、咨詢費、保險費、廣告費等預算的編制。合理使用定期預算，可以減少預算編制的工作量。滾動預算適用于定期預算以外的指標預算的編制。通常按季度滾動，每季度第三個月中旬著手滾動預算工作。確定預算適用于預算期穩(wěn)定的預算指標編制。合理使用此方法，可以減少預算編制工作量。概率預算適用于預算期變化大的預算指標的編制，也適合長期預算的編制。運用加權平均方法計算期望值。全面預預算編編制方方法與與要點點全面預預算的的程序序與周周期預算程程序是是預算算體系系構建建的核核心，，是預預算具具體運運行的的載體體：預算管管理程程序，，環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣，缺缺一不不可；；集團團預算算特別別關注注預算算目標標、審審批與與信息息反饋饋。始于預預算目目標，，終于于預算算考核核，將將預算算與經(jīng)經(jīng)營目目標及及業(yè)績績評價價相聯(lián)聯(lián)系，，體現(xiàn)現(xiàn)對目目標實實現(xiàn)過過程的的管理理；預算周周期循循環(huán)往往復，，貫穿穿始終終。動態(tài)成成本控控制與與管理理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本控制制鏈項目發(fā)發(fā)展營銷策策劃產(chǎn)品設設計供應商商選擇擇施工管管理變更簽簽證項目結結算招標管管理項目銷銷售項目盈盈利目目標房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本特點點房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)中不不同角角色的的成本本管理理特征征：施工企企業(yè)的的確定定與控控制設計單單位的的確定定與控控制造價咨咨詢公公司的的確定定與控控制房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的確確定與與控制制房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本特點點成本管管理的的目標標是保保證成成本的的支出出獲得得最有有效的的收益益—消除無無效成成本，，提升升投資資價值值。成本控控制不不等于于省錢錢，花花得多多會浪浪費，，花得得少也也會有有浪費費，花花多花花少不不是重重點，，花的的有效效才是是關鍵鍵；避避免價價值不不平衡衡造成成的浪浪費（（怎么么花錢錢）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本特點點土地獲獲得價價款開發(fā)前前期準準備費費主體建建筑工工程費費主體安安裝工工程費費社區(qū)管管網(wǎng)工工程費費園林環(huán)環(huán)境工工程費費配套設設施費費開發(fā)間間接費費開發(fā)成成本房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本特點點土地成成本前期費費用建安工工程成成本開發(fā)間間接費費營業(yè)費費用公司管管理費費用財務費費用項目發(fā)發(fā)展成成本成本形形成的的重要要階段段劃分成成本對對象歸集開開發(fā)成成本確認完完工標標準實際發(fā)發(fā)生成成本預提成成本待攤成成本分配共共同成成本計算單單位成成本調(diào)整后后續(xù)成成本核算流流程企業(yè)成成本核核算的的一般般程序序如下下：1.對當期期實際際發(fā)生生的各各項支支出，，按其其性質質、經(jīng)經(jīng)濟用用途及及發(fā)生生的地地點、、時間間區(qū)進進行整整理、、歸類類，并并將其其區(qū)分分為應應計入入成本對對象的成本本和應應在當當期稅稅前扣扣除的的期間間費用用。同同時還還應按按規(guī)定定對在在有關關預提提費用用和待待攤費費用進進行計計量與與確認認。2.對應計計入成本對對象中的各各項實實際支支出、、預提提費用用、待待攤費費用等等合理理的劃劃分為為直接接成本本、間間接成成本和和共同同成本本，并并按按規(guī)定定將其其合理理的歸歸集、、分配配至已已完工工成本本對象象、在在建成成本對對象和和未建建成本本對象象。核算流流程3.對期前前已完完工成本對對象應負擔擔的成成本費費用按按已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品、未未銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和和固定定資產(chǎn)產(chǎn)進行行分配配，其其中應應由已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品負負擔的的部分分，在在當期期納稅稅申報報時進進行扣扣除，，未銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品應負負擔的的成本本費用用待其其實際際銷售售時再再予扣扣除。。4.對本期期已完完工成本對對象分類為為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品和固固定資資產(chǎn)并并對其其計稅稅成本本進行行結算算。其其中屬屬于開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應應按可可售面面積計計算其其單位位工程程成本本，據(jù)據(jù)此再再計算算已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品計稅稅成本本和未未銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計計稅成成本。。對本本期已已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計稅稅成本本，準準予在在當期期扣除除，未未銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計計稅成成本待待其實實際銷銷售時時再予予扣除除。5.對本期期未完完工和和尚未未建造造的成本對對象應當負負擔的的成本本費用用，應應按分分別建建立明明細臺臺帳，，待開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工后后再予予結算算。成本對對象的的確定定原則則成本對對象是是指為為歸集集和分分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)、、建造造過程程中的的各項項耗費費而確確定的的費用用承擔擔項目目。計計稅成成本對對象的的確定定原則則如下下：（一））可否否銷售售原則則。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品能能夠對對外經(jīng)經(jīng)營銷銷售的的，應應作為為獨立立的計計稅成成本對對象進進行成成本核核算；；不能能對外外經(jīng)營營銷售售的，，可先先作為為過渡渡性成成本對對象進進行歸歸集，，然后后再將將其相相關成成本攤攤入能能夠對對外經(jīng)經(jīng)營銷銷售的的成本本對象象。（二））分類類歸集集原則則。對同一一開發(fā)發(fā)地點點、竣竣工時時間相相近、、產(chǎn)品品結構構類型型沒有有明顯顯差異異的群群體開開發(fā)的的項目目，可可作為為一個個成本本對象象進行行核算算。（三））功能能區(qū)分分原則則。開發(fā)項項目某某組成成部分分相對對獨立立，且且具有有不同同使用用功能能時，，可以以作為為獨立立的成成本對對象進進行核核算。。成本對對象的的確定定原則則（四））定價價差異異原則則。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品因因其產(chǎn)產(chǎn)品類類型或或功能能不同同等而而導致致其預預期售售價存存在較較大差差異的的，應應分別別作為為成本本對象象進行行核算算。（五））成本本差異異原則則。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品因因建筑筑上存存在明明顯差差異可可能導導致其其建造造成本本出現(xiàn)現(xiàn)較大大差異異的，，要分分別作作為成成本對對象進進行核核算。。（六）權益益區(qū)分原則則。開發(fā)項目屬屬于受托代代建的或多多方合作開開發(fā)的，應應結合上述述原則分別別劃分成本本對象進行行核算。成本對象的的確定原則則案例資料：：某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)拿拿到一塊土土地，開發(fā)發(fā)住宅小區(qū)區(qū)項目。面積120畝，規(guī)劃為為多層10棟，高層2棟，高層共共計28層，1—4層是商鋪，，上面24層是住宅；；另有配套套會所一個個，獨立規(guī)規(guī)劃地面車車庫一個，，物業(yè)管理理場所、幼幼兒園各一一個。請考慮該項項目成本對對象如何劃劃分？成本核算房地產(chǎn)項目目全開發(fā)成成本管理的的內(nèi)容土地成本及及相關費用用前期性費用用城市基礎設設施建設配配套費用（（紅線外大大市政配套套）工程建安成成本室外工程配配套及環(huán)境境（紅線內(nèi)內(nèi)小市政））公共配套成成本期間費用其他開發(fā)成本核核算內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容一、土地成本

1-1土地出讓金地價1-2土地或項目轉讓費支付轉讓方相關費用1-3其他費用其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產(chǎn)權登記費、契稅、土地使用費等費用項目名稱明細內(nèi)容二、前期費用

2-1勘察費用包括：1、勘察方案的設計和咨詢；2、勘察實施：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費等。2-2規(guī)劃設計費項目立項后的設計招標費、總體規(guī)劃設計、單體設計費、景觀設計費、管線設計費、改造設計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案咨詢及評審費。2-3報批報建費項目整體報批報建費:人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金、“兩證一書”申報費、拆遷管理費、招投標管理費、建筑面積丈量費、白蟻防止費、墻改基金、路口開設費、占道費等。2-4造價咨詢服務費支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算和其他相關服務而發(fā)生的費用。2-5工程監(jiān)理費

2-6臨時工程費包括：1、三通一平：建設場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運，虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、臨時道路工程等所發(fā)生的費用；2、工地圍墻：沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用；3、其他費用項目名稱明細內(nèi)容三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設施費

（小市政）

3-1-1室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設的，應計入此項費用內(nèi)，不計入地下室工程費。包括：1、土方開挖及回填；2、管道敷設等3-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景、泳池循環(huán)用水。包括：1、土方開挖及回填；2、檢查井及管道敷設等3-1-3室外電纜工程指自小區(qū)變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉換點的電纜敷設及預留管工程。該項工程的電纜在地下室內(nèi)敷設時，不計入地下室工程費。3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。3-1-5室外燃氣管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃氣管網(wǎng)敷設，含土方工程。3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設，含土方工程。費用項目名稱明細內(nèi)容三、建安工程成本

3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設施費

（小市政）3-1-7小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設）。3-1-8供配電設備及安裝小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機、負荷開關設備及安裝工程3-1-9水泵房設備及安裝小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設備及安裝僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設備及安裝調(diào)試，濕式報警閥、防排煙風機、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計入消防工程內(nèi)。3-1-11直飲水處理設備及安裝

3-1-12中水處理設備及安裝

3-1-13熱力站設備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設備及安裝

3-1-143-1-15增容費

其他

費用項目名稱明細內(nèi)容3-2環(huán)境工程

3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護費。3-2-2硬質地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗亭、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設及燈具安裝工程。3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設備及管網(wǎng)）等。3-2-8其他

費用項目名稱明細內(nèi)容3-3公共配套設施

3-3-1地下室工程費含半地下室，包括基礎、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風、停車設備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項工程，設在地下室內(nèi)時，不計入地下室工程費內(nèi)。3-3-2架空層工程費包括結構及裝修3-3-3會所包括基礎、主體、安裝設備、裝修工程費用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球場等工程費用。3-3-4教育幼兒園、中小學等工程費用。3-3-5商業(yè)包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。3-3-7其他

費用項目名稱明細內(nèi)容3-4建筑單體成本

3-4-1基礎工程費包括土方、地基處理、降水護坡等基礎工程

3-4-2單體土建工程費

3-4-3單體安裝工程費

3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預埋。

3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝

3-4-3-3采暖工程包括散熱器及管道安裝

3-4-4土建專業(yè)分包工程費用單體內(nèi)的結構、建筑

3-4-4-1外立面、門窗

3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻

3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程

3-4-4-4其他土建專業(yè)分包如主體構筑物（燈塔、屋架等）、防水等。費用項目名稱明細內(nèi)容3-4建筑單體成本

3-4-5安裝專業(yè)分包工程費主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。

3-4-5-1空調(diào)工程包括主機、冷水機組、新風機組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風機盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設備和空調(diào)安裝。

3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。

3-4-5-3燃氣工程單體內(nèi)的燃氣管道及自動抄表切斷系統(tǒng)。

3-4-5-4電話工程

3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視

3-4-5-6抄表系統(tǒng)不含燃氣抄表以外的所有抄表系統(tǒng)

3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等

3-4-5-8其他弱電工程包括網(wǎng)絡、背景音樂等

3-4-5-9管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設。

3-4-5-10中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設。

3-4-5-11消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設備。

3-4-5-12其他安裝專業(yè)分包

3-4-6其他包括：分包照管費、甲購材料采保費、進度獎、質量獎等。開發(fā)成本核核算內(nèi)容費用項目名稱明細內(nèi)容四、紅線外市政工程費及市政配套費小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費等。五、期間接費

4-1管理費用

4-2營銷費用包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、售樓機構費用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費、售后服務基金等。4-3財務費用

成本管理的的立足點---確定定與控制合理確定—確定是控制制的前提和和基礎，根根據(jù)市場定定價原則，，沒有準確只只有合理（計算準確確，有條件件的，施工工單位算的的與甲方不不同）。成本的決定定因素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品定位。。成本的影響響因素：諸多經(jīng)營營、技術、、管理方面面;（如，資金金、進度、、協(xié)調(diào)）成本確定的的方法：決不是靠靠定額算出出來的；靠靠對市場和和產(chǎn)品的把把握，市場場包括銷售售市場和原原材料市場場。成本管理的的立足點---確定定與控制有效控制—動態(tài)監(jiān)控，，做到隨時時心中有數(shù)數(shù)控制的概念念：控制是解解決問題的的手段之一一，目的為為達到某些些既定目標標；控制可可理解為一一系統(tǒng)對外外界影響的的調(diào)節(jié)功能能，此項調(diào)調(diào)節(jié)功能可可使系統(tǒng)的的結果不偏偏離既定目目標?？刂频囊厮兀褐贫繕藰?、偏差測測定、修正正。有效控制的的前提：目標要合合理實在，，實際結果果要及時反反饋。能動的控制制：不等同于限限制，時刻掌握握實際與目目標偏差的的原因、幅幅度、造成成后果，，進而做出出相應的調(diào)調(diào)整方案；；保持心中中有數(shù)就可可以說在控控制之中。。成本管理的的幾個問題題1.缺乏全面規(guī)規(guī)范的目標標成本管理理體系：成本控制就就是項目實實施過程的的支出控制制，沒有建建立目標成成本、責任任成本和動動態(tài)成本跟跟蹤聯(lián)動管管理體系；；2.成本控制忽忽視重點：：只重視“顯顯性成本””的控制，，而忽略對對“隱性成成本”的控控制；3.成本控制的忽忽視前期階段段：通常只關注項項目施工階段段過程的““事中”成本本控制，而缺缺乏對前期決決策、規(guī)劃設設計、招標、、合約等前期期運營階段““事前”成本本控制的足夠夠重視；4.成本控制手段段不當：把壓縮必要的的項目費用開開支當作成本本控制的主要要手段，反而而使項目整個個經(jīng)營計劃和和開發(fā)進度目目標受到很大大影響，導致致項目的最終終實際開發(fā)成成本大大增加加，利潤降低低，增加了項項目后期開發(fā)發(fā)風險?；靖拍钅繕顺杀荆喉椖康哪繕顺沙杀臼瞧髽I(yè)預預先確定的、、在一定時期期內(nèi)和經(jīng)過努努力所要實現(xiàn)現(xiàn)的成本目標標，是項目成本的的控制線。責任成本：主要解決成本本管理相關業(yè)業(yè)務中“誰來來做、做什么么”的問題，，是成本管理理體系架構在在部門職責和和崗位職責層層面的分解和和落實。動態(tài)成本：是項目實施過過程中各個時時期體現(xiàn)的預預期成本結果果。成本的動態(tài)管管理目標成本確定定后，即進入入成本的動態(tài)態(tài)管理階段：：每一項招標、、采購、外包包，都要與目目標成本明細細項進行對照照，確?？刂浦圃谀繕顺杀颈緝?nèi)。即使有有一兩項突破破，也要考慮慮要在其他項項找回來，綜綜合平衡。對于彈性較大大的期間費用用,如開發(fā)間接費費、銷售費用用、財務費用用，則與相關關部門簽訂目目標責任書，，進行控制。。負責成本控制制的部門，在在項目實施過過程中，及時時出具《項目動態(tài)成本本信息報告》反映項目成本本發(fā)生的動態(tài)態(tài)情況；并根根據(jù)市場數(shù)據(jù)據(jù)信息，提供供成本控制或或調(diào)整建議。。成本控制目前絕大多數(shù)數(shù)開發(fā)企業(yè)成成本控制的通通常做法是：：大多數(shù)的房地地產(chǎn)公司都設設有一個預算算審核部門或或合約部門，，負責項目的的預算、結算算和工程招標標，而成本管管理基本都歸歸屬于財務部部門，但財務務部門對具體體的工程預結結算卻并不是是很懂行，也也就更難把握成本本的降低點在在哪里。房地產(chǎn)開發(fā)的的周期很長，，如果被問及及一個項目工工程設計甚至至施工過半時時的成本是多多少，完工后后的總成本又又是多少，許許多開發(fā)商都都難以回答清清楚。到底誰是成本本控制的核心心部門？觀點一：：合約預算部門門是控制工程程成本的核心心部門，他們們對施工圖的的工程量進行行詳細的核算算，與承建單單位進行商務務談判、造價價談判，爭取取得到最優(yōu)惠惠的工程承包包價格。觀點二：：規(guī)劃設計部門門是控制成本本的核心部門門，他們在前前期對建筑技技術（包括容容積率、使用用率等）、工工程技術進行行系統(tǒng)的控制制，以此進行行施工圖的設設計管理，在在控制工程成成本方面起到到了“四兩撥撥千斤”的作作用。觀點三：：現(xiàn)場項目部是是工程成本控控制的核心部部門，嚴把合合同關，嚴格格執(zhí)行設計意意圖，有效控控制設計變更更和現(xiàn)場簽證證，是控制工工程成本的實實施部門，作作用重大。成本控制六個個意識觀念樹立全成本價價值觀念確定成本管理理體系健康運運作標準抓住成本管理理的關鍵問題題項目開發(fā)階段段與成本控制制要關聯(lián)互動動用發(fā)展的眼光光對待成本管管理知曉“省錢””“花錢”的的誤區(qū)企業(yè)成本管理理戰(zhàn)略體系組織保障體系系1.公司目標成本本審定機構，公司決策層層或成本管理理領導小組審審批目標成本本控制指標2.公司目標成本本編制機構，負責測算并并編制包括開開發(fā)前期勘察察、設計、三三通一平，主主體建安、小小區(qū)公共配套套管網(wǎng)、城市市基礎設施配配套、公建設設施、園林景景觀、開發(fā)間間接費等在內(nèi)內(nèi)直接成本項項目的目標成成本。3.公司目標成本本監(jiān)控機構，負責實施材材料設備價格格、工程造價價等市場信息息收集、整理理，編制一定定時期內(nèi)項目目所發(fā)生動態(tài)態(tài)成本的監(jiān)測測報告和材料料設備市場價價格動態(tài)信息息報告，分析析評估目標成成本（費用））執(zhí)行情況，，并提出成本本控制的指導導性意見和成成本調(diào)整建議議。4.公司目標成本本實施機構，根據(jù)目標成成本的各項經(jīng)經(jīng)濟指標，開開展限價設計計、施工、采采購等業(yè)務工工作；對其成成本費用失控控承擔直接和和主要責任。。ThankYou!9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。12:19:0612:19:0612:191/7/202312:19:06PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2312:19:0612:19Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。12:19:0612:19:0612:19Saturday,January7,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2312:19:0612:19:06January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一一月202312:19:06下下午12:19:061月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:19下午1月-2312:19January7,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/712:19:0612:19:0607January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。12:19:06下午午12:19下下午12:19:061月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事