物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入技術(shù)要點(diǎn)

PAGEPAGE10/10物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入技術(shù)要點(diǎn)一、準(zhǔn)備資料。配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初設(shè)計(jì)與審批意見(jiàn)書(shū)、建筑施工許可證、施工圖報(bào)送審圖與審批意見(jiàn)書(shū)。企劃文件市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、目標(biāo)客戶(hù)分析資料。（總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑規(guī)劃許可證、建筑設(shè)計(jì)〈設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、戶(hù)型設(shè)計(jì)說(shuō)明、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、電指標(biāo)等。D、開(kāi)發(fā)公司在組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)說(shuō)明會(huì)，定期定階段組織會(huì)同地考察，周邊同檔次樓盤(pán)物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)管理水平的市場(chǎng)調(diào)研。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全與消防配置充分。智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類(lèi)區(qū)中水平領(lǐng)先。三、房屋主體殊要求。墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。（安裝空調(diào)要求不宜近距離直接面對(duì)其他住戶(hù)的門(mén)窗。廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線(xiàn)，操作面長(zhǎng)度宜在2—3器位置合理，灶宜避開(kāi)窗口設(shè)置。衛(wèi)生間不應(yīng)直接開(kāi)向起居房，有上下水的潔具宜盡量避開(kāi)臥室墻面布便于檢修。（層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。（等）。（陽(yáng)臺(tái)措施。陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），0.10M，防止兒童攀爬。四、安保布局便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線(xiàn)的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。人員與車(chē)輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。（詳見(jiàn)智能化設(shè)備）五、消防布局消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。消防車(chē)道設(shè)置合理，其位置與轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置與面積符合國(guó)家規(guī)范。消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。六、交通布局回車(chē)余地。機(jī)動(dòng)車(chē)位、非機(jī)動(dòng)車(chē)位配置充分充分考慮訪(fǎng)客車(chē)輛停放便利性根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃許可條件以與當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車(chē)位配置相關(guān)管理規(guī)定，同時(shí)根據(jù)機(jī)動(dòng)車(chē)年均增長(zhǎng)速度，考慮機(jī)動(dòng)車(chē)位的配又方便商業(yè)配套停車(chē)的合適地方。有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。七、生活配置（1公里范圍用房。建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。或樓梯須與住宅分開(kāi)。議設(shè)置在方便日后對(duì)外經(jīng)營(yíng)位置（人流較多、交通方便），一般建議規(guī)模2510萬(wàn)平方米以上的小區(qū)宜400平方米左右，區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。八、 設(shè)備配套用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，控制方式為交叉多路，分級(jí)控制制開(kāi)關(guān)建議采用聲光控或人體感應(yīng)開(kāi)關(guān)。業(yè)、公廁設(shè)置獨(dú)立用電計(jì)量系統(tǒng)。中設(shè)置在公共區(qū)域九、智能化配置小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼心聯(lián)網(wǎng)。平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。央控制中心聯(lián)網(wǎng)。統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。系統(tǒng)可靠性與可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻大功率室外機(jī)的尺寸，以方便空調(diào)室外機(jī)的放入。相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專(zhuān)管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。2.2米左右，向外傾斜10度左右。當(dāng)戶(hù)型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。電視、信息（電話(huà)和數(shù)據(jù)）且不宜并行設(shè)置。K系統(tǒng)的配置與擴(kuò)展功能。十、綠化配置足，造型優(yōu)美。于人流自然匯聚。活率高，抗病蟲(chóng)性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。綠化布局不遮擋采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側(cè)與集中綠地宜有大型樹(shù)木?？紤]預(yù)留綠化澆水養(yǎng)護(hù)設(shè)施?；蜿幧嗄?。磚便于日后管理。在綠化帶與小區(qū)景觀主干道的結(jié)合部三角口鋪設(shè)水泥鵝卵石。十一、景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于人流相對(duì)集中的區(qū)域。議水系內(nèi)考慮種植利于清污的水體植物。更要注意防水處理。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)管理成本負(fù)擔(dān)過(guò)重，同時(shí)也避免出現(xiàn)孩童溺水安全事故。變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶(hù)，不造成光污染。景觀照明系統(tǒng)需要考慮防漏電的設(shè)置。十二、公共空間應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所與避難場(chǎng)所。響。綠化與保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。 高層通至屋頂平臺(tái)宜為普通