中華美食文化博覽城租金定價方案培訓(xùn)課件

中華美食文化博覽城租金定價方案2010年4月目錄一、租金定位參考依據(jù)二、項目本身情況分析三、類似市場分析四、項目周邊市場的租金情況五、商家承租能力六、租賃條件七、租金細(xì)化方案八、招商策略一、租金定位參考依據(jù)：項目租金范圍的確立需要基于準(zhǔn)確的市場定位，同時又遵循市場規(guī)則，參考市場價格。本項目的租金定位參考依據(jù)主要為：

項目本身條件分析類似市場及周邊市場租金水平商家在本商圈所能承受的租金水平長期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營二、項目本身情況分析（一）商圈分析項目周邊目前還沒有形成成熟的零售商業(yè)氛圍，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如中山路、歐風(fēng)街、湖濱路、建筑路等成熟商圈旺盛。但項目周邊集中了大量專業(yè)市場集群，競爭力也較強(qiáng)，具有一定影響力。江海東路、廣瑞路、錫滬路三條街道各有特色：江海東路是交通要道，車流量大，以汽車配件為主，其他店鋪很少；廣瑞路則以餐飲、服飾、日用百貨為主；而錫滬路以裝飾、建材為主；專業(yè)市場集群占據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)龍頭地位，并推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！傳統(tǒng)零售商業(yè)氛圍淡薄，餐飲娛樂缺乏，形象檔次低！商圈內(nèi)30萬人購物、餐飲娛樂消費不便。新開業(yè)的哥倫布廣場傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況一般，但餐飲類經(jīng)營較為火爆，成為哥倫布廣場最有人氣的業(yè)態(tài)。家居建材、裝飾裝潢、餐飲、服務(wù)配套、汽配汽修所占比例較高，餐飲/休閑占比僅為17%和3%；且檔次極低，分布零散?？傮w上，項目周邊商業(yè)仍主要以滿足消費者日常生活需求為主。除與區(qū)域業(yè)態(tài)一致的如家居建材等業(yè)種外，生活配套類經(jīng)營狀況一般。租金范圍在1-5元/日/㎡。商圈零散商業(yè)業(yè)種比例圖示：（二）美食城優(yōu)勢分析項目位于市府三個重點開發(fā)片區(qū)內(nèi)，大交通、政策優(yōu)越；五洲三個項目連成一片，商業(yè)規(guī)模將達(dá)約60萬平方米，規(guī)模優(yōu)勢明顯；本項目一期總面積近2萬平方米，有利于形成集群市場；三角形地塊，面臨自然河道，可規(guī)劃自然景觀；開發(fā)商的品牌實力與商業(yè)開發(fā)、運營經(jīng)驗；周邊200萬平米的成熟專業(yè)市場集群，配套業(yè)態(tài)缺失和空白。商圈輻射近30萬人口，消費潛力巨大目前周邊商業(yè)氛圍淡薄，規(guī)劃利好暫無法呈現(xiàn)；廣益路不允許開設(shè)機(jī)動車道口，限制臨街交通組織；南面臨河，西面正對高架橋，展示面規(guī)劃受影響；片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、哥倫布、商公園商業(yè)的威脅；無錫其他潛在競爭項目的威脅；房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，未來市場走向面臨一定不確定性。本項目作為新開發(fā)項目，不能當(dāng)做成熟商業(yè)對待，須考慮到附近哥倫布廣場的競爭。（三）美食城劣勢分析清揚(yáng)路餐飲現(xiàn)狀：位于南長區(qū)，臨近佛教勝地南禪寺，旅游、購物、餐飲、休閑、娛樂和文化功能齊全，開發(fā)時間早，經(jīng)營時間長，游客眾多，餐飲集中，是無錫人吃喝玩樂的常來之地。整體租金水平較高，約為100-110元/方/月，經(jīng)營情況良好；品牌商家云集，如姆媽炒菜、粵仔灣砂鍋粥等，其他還有同等樂酒樓、美味齊、普京小站、米樂星KTV等。三、類似市場分析青石石路路餐餐飲飲現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：北塘塘區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)入入無無錫錫市市中中心心的的主主要要途途徑徑，，無無錫錫餐餐飲飲集集中中片片區(qū)區(qū)之之一一，，功功能能主主要要有有居居住住、、購購物物、、商商務(wù)務(wù)、、餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、旅旅游游和和文文化化等等，，道道路路寬寬闊闊，，人人車車流流密密集集，，商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)開開發(fā)發(fā)時時間間早早，，建建筑筑比比較較陳陳舊舊；；青石石路路租租金金較較高高，，平平均均130元/方/月左左右右，，餐餐飲飲租租金金稍稍低低，，在在100-130元/方/月之之間間。。餐飲飲代代表表商商家家有有：：澳澳門門豆豆撈撈、、北北京京烤烤鴨鴨、、永永和和大大王王、、豪豪客客來來等等；；無錫錫市市類類似似市市場場調(diào)調(diào)研研東亭亭街街道道餐餐飲飲現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：東亭亭街街道道為為錫錫山山區(qū)區(qū)政政府府所所在在地地，，是是錫錫山山區(qū)區(qū)重重點點建建設(shè)設(shè)的的街街道道，，街街道道交交通通便便捷捷，，區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。。這這里里居居民民區(qū)區(qū)聚聚集集，，人人口口眾眾多多，，主主要要有有零零售售百百貨貨、、餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂樂和和康康體體等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，餐餐飲飲主主要要以以服服務(wù)務(wù)附附近近居居民民為為主主，，發(fā)發(fā)展展程程度度不不夠夠，，租租金金約約在在90-110元/方/月之之間間；；餐飲飲代代表表商商家家有有重重慶慶德德莊莊、、阿阿瓦瓦山山寨寨、、迷迷宗宗蟹蟹、、干干鍋鍋羊羊蝎蝎子子等等。。無錫錫市市類類似似市市場場調(diào)調(diào)研研崇安安寺寺餐餐飲飲現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：崇安安寺寺1600多多年年一一直直是是無無錫錫的的政政治治中中心心、、商商貿(mào)貿(mào)中中心心和和文文化化中中心心，，與與上上海海城城隍隍廟廟、、南南京京夫夫子子廟廟、、蘇蘇州州玄玄妙妙觀觀齊齊名名的的江江南南四四大大特特色色街街區(qū)區(qū)。。匯匯聚聚百百貨貨、、特特色色餐餐飲飲、、娛娛樂樂等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，人人流流密密集集，，消消費費旺旺盛盛，，其其單單位位面面積積月月租租金金水水平平在在100到到800元元不不等等；；商家家代代表表：：王王興興記記、、KFC、、麥麥當(dāng)當(dāng)勞勞、、味味千千、、星星巴巴克克、、皇皇亭亭美美食食、、姆姆媽媽炒炒菜菜等等。。無錫錫市市類類似似市市場場調(diào)調(diào)研研無錫錫市市類類似似市市場場調(diào)調(diào)研研金太太湖湖國國際際餐餐飲飲現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：金太太湖湖國國際際城城，，位位于于無無錫錫青青石石路路，，總總建建筑筑面面積積68萬平方米米，有大大型商業(yè)業(yè)街、國國際影院院、真冰冰溜冰場場、五星星級酒店店、中心心MALL、甲級寫寫字樓、、高檔住住宅等眾眾多業(yè)態(tài)態(tài)，集合合高檔購購物、娛娛樂、餐餐飲、康康體、休休閑、旅旅游、商商務(wù)、會會展、居居住與文文化等功功能于一一體；金太湖國國際2009年6月份開業(yè)業(yè)，目前前代表商商家有沃沃爾瑪、、宏圖三三胞、KFC、必勝客客、味千千、王興興記、藏藏藥湯坊坊、有意意思休閑閑餐廳、、英倫雅雅閣、錢錢貴KTV等。單位位月租金金一樓100到300不等，二二樓60--90元。但由于經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績不佳，，開發(fā)商商提供了了第一個個半年6折，第二二個半年年8折的優(yōu)惠惠給商家家。無錫市類類似市場場調(diào)研湖濱商業(yè)業(yè)街餐飲飲現(xiàn)狀：：湖濱商業(yè)業(yè)街，位于無無錫濱湖湖區(qū)湖濱濱路，總總建筑面面積11.7萬萬平方米米，包括括時尚購購物、餐餐飲美食食、休閑閑娛樂、、商務(wù)、、旅游等等多功能能于一體體的商業(yè)業(yè)形態(tài)；；湖濱商業(yè)業(yè)街目前前代表商商家有歐歐尚超市市、五斗斗櫥、漢漢宮姜母母鴨等。。單位月月租金一一樓60元，二二樓24元。無錫市類類似市場場調(diào)研陽光城市市花園餐餐飲現(xiàn)狀狀：陽光城市市花園，位于無無錫市建建筑路，，總建筑筑面積29.4萬平方方米，其其中商業(yè)業(yè)面積6萬，包包括時尚尚購物、、餐飲美美食、休休閑娛樂樂、旅游游等多功功能，多多業(yè)態(tài)；；湖濱商業(yè)業(yè)街目前前代表商商家有沃沃爾瑪，，KFC,外婆婆人家，，味千拉拉面，可可的，錢錢貴，耐耐克，阿阿迪等。。單位月月租金一一樓60元。無錫市類類似市場場調(diào)研萬達(dá)廣場場餐飲現(xiàn)現(xiàn)狀：萬達(dá)廣場場，位于無無錫市梁梁溪路，，總建筑筑面積70萬平平方米，，其中商商業(yè)面積積13.8萬平平方米，，集合超超市、影影城、百百貨、KTV、、健身會會館、運運動城、、電子數(shù)數(shù)碼、主主題餐飲飲、時尚尚步行街街等十大大主力商商業(yè)組合合及數(shù)千千家知名名品牌；；萬達(dá)廣場場目前代代表商家家有萬千千百貨，，KFC，必勝勝客，星星巴克，，一茶一一坐等。。單位月月租金一一樓含管理費費165元（以實實用面積積計租）），其中中外鋪管管理費15元，，內(nèi)鋪管管理費45元每每月。無錫市類類似市場場調(diào)研寶龍時代代廣場餐餐飲現(xiàn)狀狀：寶龍時代代廣場，位于無無錫新區(qū)區(qū)旺莊路路，總建建筑面積積28萬萬平方米米，其中中商業(yè)面面積16萬平米米。集購購物、旅旅游、餐餐飲、休休閑、游游樂、娛娛樂、商商務(wù)、文文化于一一體，涵涵蓋了時時尚百貨貨、大型型超市、、星級影影院、娛娛樂中心心、游樂樂廣場、、美食天天地、國國際名品品、國際際公寓等等物業(yè)形形態(tài)；寶龍時代代廣場目目前代表表商家有有百盛，，家樂福福，東方方影院，，肯德基基，味千千，必勝勝客，小小尾羊，，權(quán)金城城，真功功夫，豪豪客來，，耐克，，阿迪等等。單位位月租金金一樓120-160元，二二樓60-80元，三三樓42元。區(qū)域/路段餐飲總體量單位租金水平管理費租期年免租期遞增付租方式崇安寺約8500㎡100-150元/月3元/月1無不定半年付清揚(yáng)路約11000㎡100-110元/月2元/月5—8無3--6%年付或半年付青石路約16000㎡100-130元/月1元/月5—10無3--5%年付為主金太湖約6000㎡150-300元/月6元/月3—5三個月5%季付東亭街道約5000㎡90-110元/月無5—10無3--5%半年付為主無錫市類類似市場場調(diào)研小小結(jié)無錫餐飲飲集中地地主要租租賃指標(biāo)標(biāo)以上租金金水平都都是以建建筑面積積計算，，除了金金太湖二二、三樓樓實用率率在60%—70%之之間以外外，其余余大多為為街鋪，，實用率率在90%上下下。四、項目目周邊市市場的租租金情況況路段/片區(qū)平均租金（元/方/月）管理費（元/方/月）付租方式錫滬路120-1502-3半年付或季付易初愛蓮錫滬店200-250包含在租金里面年付哥倫布廣場140-180——季付廣益汽配城90-1002半年以上租金金調(diào)查對對象多為為街鋪，，和哥倫倫布廣場場一樓實實用率一一樣基本本都是在在95%左右，哥哥倫布二二樓實用用率為85%左右。租金案例例舉例巴渝飄香香，位于于哥倫布布廣場2樓，建筑筑面積大大概600平方，年年租金約約35萬，平平均月租租金約為為48.6元/平方。免免租期半半年。順旺基，，位于哥哥倫布廣廣場一樓樓，臨廣廣南路，，建筑面面積大概概300平方，平平均月租租金約為為180元/月，沒有有免租期期。廣苑酒家家，位于于錫滬路路月星家家居旁邊邊，民航航大酒店店對面，，面積約約450平方，月月租金約約為100元/平方。海上人家家，位于于廣瑞路路中端，，實用面面積約120平方，月月租金約約為100元/平方。五、商家家承租能能力商家類型建筑面積（平方米）承租水平（元/方/月）意向樓層中式酒樓800-100025-304特色餐飲200-40050-802快餐連鎖300-400140-1601火鍋500-80050-60225-304燒烤200-30070-802特色小吃20-8040-503KTV1000-2000205足浴300-500255酒吧300-40020-255備注：以以上租金金意向均均為對本本項目意意向商家家（40家）進(jìn)行訪談?wù)劦脕淼牡?。六、租賃賃條件根據(jù)周邊邊市場和和同類型型市場的的對比情情況分析析，再加加上近期期對意向向商家的的租金承承受度摸摸底分析析，建議議租金定定為：哥倫布廣廣場一樓樓街鋪順順旺基：：180競爭項目目一樓平平均租金金：120錫滬路廣廣苑酒家家：100廣瑞路海海上人家家：100商家能承承受租金金：140一樓平均均租金：：120元/方/月1、租金水水平哥倫布廣廣場二樓樓巴渝飄飄香：48.6金太湖二二樓均價價：80競爭項目目二樓平平均租金金：60商家能承承受租金金：70二樓平均均租金：：70元/方/月備注：本本方案內(nèi)內(nèi)所列商商家能承承受租金金均是商商家在不不知道本本項目具體實用用率的情情況下反反饋的。。租金定價價（二—四層）根據(jù)樓層商業(yè)業(yè)價值的規(guī)律律以及商家承承租能力摸底底分析，建議各樓層層租金均價如如下：二層均價：70元/㎡/月月；三層均價：50元/㎡/月月；四層均價：30元/㎡/月；五層均價：20元/㎡/月；項目整體均價價：60元/㎡/月；

在實際操作中中可以七折的的優(yōu)惠起租，，以利于在開開業(yè)前達(dá)到高高出租率。

后期招商如果果客戶接受度低低可再協(xié)議額外的的租金優(yōu)惠。。2、免租期及管管理費建議建議免租期6--12個個月，結(jié)合商家租租賃面積和付付租方式進(jìn)行行調(diào)整。建筑面積500平方以下，半半年付租——6個月免免租期建筑面積500平方以上，半半年付租——8個月免免租期建筑面積500平方以上，一一年付租——12個月月免租期大面積商家或或知名品牌商商家可另行申申請；當(dāng)市場認(rèn)可度度不夠時，根根據(jù)商家的不不同要求，可可隨時調(diào)整。。免租期建議免租策略總體策略：長長免租期、提提高單位租金金，支持項目目銷售。管理費建議參考市場同類類項目，結(jié)合合經(jīng)驗判斷，，建議物業(yè)管理費為為5-8元/㎡/月，第一年管管理費免除。。如有中央空調(diào)調(diào)，其費用建建議以各商家家流量計費，，具體費用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)待定。3、租期建議鑒于餐飲行業(yè)業(yè)的特殊性——投入產(chǎn)出比比比較大，成本本回收慢，在在確定租期時時需要適當(dāng)延延長時間，給給商家充足的的時間回收成成本，增加贏贏利。主力商家：10-15年。該類型商商家要求時間間較長，同時時也可以加強(qiáng)強(qiáng)中小商家的的投資信心；；大型酒樓：8-12年。這類商家家需求面積大大，投入的成成本也大，回回收成本和培培育市場的時時間相應(yīng)延長長，合約時間間不長做不到到盈利；中型餐飲：5年。5年是中型餐飲飲的基本起租租期，少于這這個時間商家家都沒有信心心經(jīng)營；對于于個別品牌形形象好的中型型餐飲可適當(dāng)當(dāng)延長租期；；小型餐飲：3年。而對于一一些有影響力力的小面積次次主力商家可可以適當(dāng)延長長租期；根據(jù)商家的不不同情況來分分類租期，基基本保證以3-5年租期的商家家為主，其他他租期年限的的商家相對較較少。以實際際出租情況為為準(zhǔn)。4、租金支付方方式參考通過上述分析析，建議采用用半年付方式式為主，具體體可如下：面積需求小的的商家每半年年支付一次；；面積需求較大大的商家可與與商家協(xié)調(diào)來來定。無錫市場項目名稱租金支付方式錫滬路半年付或季付易初愛蓮年付哥倫布廣場季付金太湖國際半年主推方式——純租金扣點：適合肯德基、、必勝客、麥麥當(dāng)勞等品牌形象好好的商家；輔助方式5、押金：租金采取“1押6租或1押12租”方式，管管理費押金1個月。6、裝修期：●建筑面積100平米以下包含在免租期期內(nèi)，100平米以上另行行給予免租期期7、遞增率：從第二年起每每年遞增3-5%，長合約商家家第6年起遞增7-10%，大面積商家家另行洽談。。七、租金細(xì)化化方案在確定了美食食城整體租金金水平的前提提下，再依據(jù)據(jù)一般鋪位的的租金制定原原則對租金進(jìn)進(jìn)行細(xì)化，并并綜合考慮項項目經(jīng)營策略略，制定切實實可行的租金金條件。一般商鋪的租租金制定原則則，包括：距離美食城入入口鋪位：商場入口處鋪鋪位租金高，，距離商場入入口越遠(yuǎn)，租租金越低；自動扶梯旁邊邊鋪位：自動扶梯旁邊邊鋪位租金高高，離自動扶扶梯遠(yuǎn)的鋪位位租金相對低低；主通道鋪位：：主通道鋪位比比次通道鋪位位價值高，次次通道鋪位價價值比死角位位鋪位價值高高；人流動線通暢暢鋪位：人流動線通暢暢，有回流的的鋪位租金高高；鋪位方正與否否：方正的鋪位好好利用，租金金高，不方正正的鋪位視其其不方正程度度相應(yīng)定價；；鋪內(nèi)有無柱子子：鋪內(nèi)無柱子好好利用，價值值高，有柱子子視其影響程程度相應(yīng)定價價；光線好壞鋪位位：光線好鋪位體體現(xiàn)良好通透透性，心理舒舒適度高，價價值高，光線線差鋪位租金金相應(yīng)下調(diào)；；自動扶梯人流流落地鋪位：：自動扶梯人流流落地直接面面對鋪位價值值高，背面鋪鋪位價值低；；人流匯集處鋪鋪位：“十”字型、、“井”字型型人流匯集處處鋪位租金高高；開間進(jìn)深比例例合理鋪位：：鋪位開間、進(jìn)進(jìn)深比例在1：2的鋪位好利用用，市場接受受程度高，租租金高；開間間小、進(jìn)深大大的鋪位價值值低；開間大大、進(jìn)深小的的鋪位價格視視配比情況，，相比開間小小進(jìn)深大的鋪鋪位價值高；；等等。從各地段段商業(yè)業(yè)價值綜綜合分分析：廣益路地段>廣澤路地段>河道地段>小區(qū)路地段；無論從商業(yè)展展示性、交通通易達(dá)性分析析，還是從未未來商業(yè)發(fā)展展?jié)摿Ψ治?，，廣益路一側(cè)側(cè)商業(yè)價值都都是最高的。。廣益路小區(qū)路段河道廣澤路廣益汽配城廣益街道辦一樓人流動線主出入口主出入口主出入口次出入口次出入口次出入口次出入口一樓均價：120元/方/月均價160元/方均價160元/方均價160元/方均價140元/方均價140元/方均價120元/方均價120元/方均價120元/方均價140元/方均價120元/方均價120元/方均價120元/方均價70元/方均價70元/方均價70元/方二樓人流動線B區(qū)來往人流一樓上樓人流三樓下樓人流二樓均價：65元/方/月均價70元/方均價80元/方均價80元/方均價80元/方均價80元/方均價65元/方均價65元/方均價65元/方三樓人流動線B區(qū)來往人流二樓上樓人流均價45元/方均價55元/方均價55元/方均價55元/方均價55元/方均價40元/方均價40元/方均價40元/方三樓均價：45元/方/月四樓人流動線四樓均價：30元/方/月均價35元均價35元均價25元均價25元五樓人流動線五樓均價：20元/方/月均價20元均價20元※本項目規(guī)模大大，規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)較單調(diào)，尤尤其是餐飲類類商家回本時時間長，使得得本項目需要要更長時間才才能做旺，因因而未來項目目首、二層租租金水平應(yīng)低低于片區(qū)同類類型物業(yè)。※由于餐飲類商商家的租金提提升比較困難難，項目初期期又需經(jīng)過1—3年的市場培育育期，同時還還有哥倫布廣廣場的競爭，，建議通過長長免租期或租租金折扣調(diào)整整，降低商家家經(jīng)營成本，，減少商家擔(dān)擔(dān)心，來保障障項目長期利利益的實現(xiàn)。。※采取“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”的策略略，依靠主（（次主）力店店的帶動作用用，逐漸匯集集人氣，待項項目經(jīng)營漸旺旺后逐步增加加租金水平。?！胺潘B(yǎng)魚魚”，逐步步調(diào)高八、招商策策略謝謝1月-2313:13:5513:1313:131月-231月-2313:1313:1313:13:551月-231月-2313:13:552023/1/513:13:559、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。13:13:5513:13:5513:131/5/20231:13:55PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2313:13:5513:13Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。13:13:5513:13:5513:13Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2313:13:5513:13:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20231:13:55下下午13:13:551月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:13下下午午1月-2313:13January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/513:13:5513:13:5505January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。1:13:55下下午1:13下下午13:13:551月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。13:13:5513:13:5513:131/5/20231:13:55PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2313:13:5513:13Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。13:13:5513:13:5513:13Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月