世聯(lián)銅陵康城項(xiàng)目提案報(bào)告

銅陵康城項(xiàng)目提案報(bào)告技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：76697.6平方米總建筑面積：111421.4平方米（不含地下室）其中：住宅建筑面積:102605.4平方米

小高層：9904.4平方米

高層：14591.2平方米

多層：78109平方米總戶(hù)數(shù)：973總?cè)莘e率：1.452建筑密度：20.96%總綠化率：34%已拆遷我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向我們的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的快速變現(xiàn)

實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值目標(biāo)項(xiàng)目背景本案地處開(kāi)發(fā)區(qū)，但又位于一環(huán)以?xún)?nèi)，是開(kāi)發(fā)區(qū)與城市中心地塊較近的區(qū)塊，具有銅陵人對(duì)于市區(qū)的概念是以一環(huán)作為分界線，一環(huán)以?xún)?nèi)仍然是市區(qū)的這一心理感受較為普遍，因此樓盤(pán)易于為市區(qū)消費(fèi)者所接受，同時(shí)項(xiàng)目本身又能吸引開(kāi)發(fā)區(qū)大量的白領(lǐng)進(jìn)駐，與城市中心較近的心理距離加上未來(lái)城市次中心的發(fā)展預(yù)期，項(xiàng)目理應(yīng)成為未來(lái)銅陵人居住投資的首選。依托銅陵市政府對(duì)城市建設(shè)的宏偉藍(lán)圖，本區(qū)域是銅陵市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地塊，加上開(kāi)發(fā)區(qū)自身具備的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，必將為該地塊帶來(lái)源源不斷的市場(chǎng)信心和人氣。項(xiàng)目所在地屬于開(kāi)發(fā)區(qū)較成熟地塊，就居住來(lái)說(shuō)已得到一定的市場(chǎng)認(rèn)同。地塊北側(cè)為已建的“新苑小區(qū)”，屬于經(jīng)濟(jì)適用房，往北過(guò)銅撫路則是正在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的“萬(wàn)泰翡翠城”，應(yīng)該說(shuō)，本區(qū)域的樓盤(pán)體量顯然偏小，是一個(gè)供小于求的市場(chǎng)，而獨(dú)特的地理位置又使其成為銅陵人甚至周邊地區(qū)居住投資的首選之地，在這樣的背景下，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)論從規(guī)模上，還是品質(zhì)上，都可以成為本區(qū)域的標(biāo)志性樓盤(pán)。項(xiàng)目區(qū)位政策導(dǎo)向開(kāi)發(fā)氛圍本報(bào)告的研究思維導(dǎo)圖客戶(hù)構(gòu)成消費(fèi)特征客戶(hù)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析項(xiàng)目界定整體推廣思路項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析城市區(qū)位優(yōu)越：沿長(zhǎng)江走向的快速通道使銅陵與東到上海、西到武漢的廣闊區(qū)域緊密相聯(lián)，南北的合（肥）銅（陵）黃（山）高速公路和東西向的沿江高速公路正在積極建設(shè)，合銅高速已建成，是皖中南交通樞紐和中心城市之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快：2005年,銅陵市的GDP總量為182億元,人均GDP達(dá)到3130美元?！皬膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)分析,在人均GDP達(dá)到3000美元發(fā)展階段,環(huán)境問(wèn)題開(kāi)始得到重視。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛；城市定位:以建設(shè)銅工業(yè)基地、水泥建材基地、正著力打造沿江工業(yè)名城的總目標(biāo)，建設(shè)泛長(zhǎng)三角圈副中心城市。銅陵地處上海與武漢、南京與九江的正中心城市定位為泛長(zhǎng)三角圈副中心城市項(xiàng)目處于政府規(guī)劃中的雙向（向北、向東）發(fā)展的交匯區(qū)域——規(guī)劃較其它區(qū)域有顯著的差異化優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景良好:銅陵“十五”計(jì)劃確定的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一——未來(lái)銅陵市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心銅陵城市發(fā)展的里程碑；特征優(yōu)勢(shì)顯著：樞紐化、中心化、工業(yè)化；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐：銅經(jīng)濟(jì)是銅陵的第一產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，是全國(guó)重要的水泥建材基地；此外，紡織、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭也十分迅猛。正著力打造沿江工業(yè)名城，區(qū)域交通樞紐和中國(guó)生態(tài)山水銅都。地塊價(jià)值雛形初現(xiàn)地塊較為平整：項(xiàng)目地塊呈Z字型，目前沿石城大道部分地塊已為凈地。交通較為便利：4、19兩路公交車(chē)環(huán)繞城市。項(xiàng)目周邊配套：龍港大酒店、銅陵市柳園小學(xué)、百味園賓館、田苑市場(chǎng)、綠色食品市場(chǎng)、久久超市地塊價(jià)值雛形初現(xiàn):四周道路整潔，雖然目前人居氛圍和商業(yè)氛圍不濃，但項(xiàng)目周邊為城市規(guī)劃發(fā)展的兩大重點(diǎn)區(qū)域，隨著北部的新城區(qū)發(fā)展，人口必將遷移至此。此區(qū)域后市必然與東北經(jīng)開(kāi)區(qū)聯(lián)合發(fā)展，項(xiàng)目所處中間區(qū)域受兩大版塊發(fā)展的聯(lián)動(dòng)影響，后市潛力發(fā)展無(wú)限。區(qū)域?qū)傩孕院晚?xiàng)目目屬性的的基本界界定，可可以幫助助我們明明確研究究方向和和方法區(qū)位屬性泛長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈副中心城市的城市定位皖南皖北的聯(lián)系紐帶，省內(nèi)江北地區(qū)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段，宏觀經(jīng)濟(jì)能夠支撐房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展政府規(guī)劃中的雙向（向北、向東）發(fā)展的交匯區(qū)域未來(lái)銅陵市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市副中心樞紐化、中心化、工業(yè)化接軌南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋梁區(qū)域目前區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅較小項(xiàng)目屬性項(xiàng)目具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)可達(dá)性良好、交通較為便捷產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型以多層為主，且主打戶(hù)型面積在90－100㎡，優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目界定定問(wèn)題界定定結(jié)構(gòu)化分分析S：情境（（situation）——項(xiàng)目背景景事實(shí)（（項(xiàng)目、、客戶(hù)、、市場(chǎng)））區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯大規(guī)模住住宅項(xiàng)目目客戶(hù)需求求存在空空白點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)遇遇好經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，，人均收收入大大大提高，，消費(fèi)力力增強(qiáng)，，住宅市市場(chǎng)供不不應(yīng)求，，且競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)仍以本本地化為為主；銅陵中高高收入消消費(fèi)群普普遍存在在老城區(qū)區(qū)置業(yè)，，本區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)與與消費(fèi)者者需求存存在脫節(jié)節(jié)，但隨著區(qū)區(qū)域發(fā)展展的逐步步成熟，，本項(xiàng)目目發(fā)展?jié)摑摿艽蟠?。?xiàng)目總占占地為76697.6平米，建筑筑面積111421.4平米，目前前本區(qū)域體體量較大；；政府主導(dǎo)的的新城區(qū)與與經(jīng)開(kāi)區(qū)交交匯－－未未來(lái)城市次次中心，規(guī)規(guī)劃及政策策傾斜皆較較其他區(qū)域域有顯著優(yōu)優(yōu)勢(shì)；C：矛盾或沖沖突（complication）——項(xiàng)目自身存存在著的矛矛盾或沖突突現(xiàn)階段項(xiàng)目目核心矛盾盾：目前區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度不足足與消費(fèi)者者心理接受受的矛盾項(xiàng)目前期運(yùn)運(yùn)營(yíng)所需要要的資金投投入與資金金需求之間間的可能矛矛盾現(xiàn)階段項(xiàng)目目核心沖突突：項(xiàng)目的快速速變現(xiàn)與利利潤(rùn)最大化化的沖突項(xiàng)目入市定定價(jià)策略與與利潤(rùn)最大大化的沖突突Q：提出問(wèn)題題（question）——要實(shí)現(xiàn)價(jià)值值變現(xiàn)必須須要回答的的核心問(wèn)題題如何幫助開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速變現(xiàn)現(xiàn)和產(chǎn)品價(jià)價(jià)值達(dá)到利利潤(rùn)最大化化？本報(bào)告的研研究思維導(dǎo)導(dǎo)圖客戶(hù)構(gòu)成消費(fèi)特征客戶(hù)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析整體定位思路住宅市場(chǎng)分分析項(xiàng)目界定銅陵市住宅宅市場(chǎng)特征征決定了快快速入市、、取勢(shì)造勢(shì)勢(shì)——項(xiàng)目取勝的的關(guān)鍵經(jīng)過(guò)歸納總總結(jié)，銅陵陵住宅市場(chǎng)場(chǎng)有以下特特點(diǎn)：◆房地產(chǎn)項(xiàng)目目主要集中中在老城區(qū)區(qū)◆不同區(qū)域域房?jī)r(jià)差別別大◆物業(yè)類(lèi)型型逐步由多多層向小高高層轉(zhuǎn)變，，但目前仍仍以多層為為主◆房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目走規(guī)模?；肪€逐逐步顯現(xiàn)現(xiàn)◆房?jī)r(jià)漲幅幅較大◆目前銅陵陵市住宅項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型偏偏大，總價(jià)過(guò)高高，市場(chǎng)接接受度有限限◆營(yíng)銷(xiāo)推廣廣手段落后后、單一未來(lái)供應(yīng)量量將持續(xù)放放量，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)抓住住該契機(jī)快快速進(jìn)入市市場(chǎng)銅陵市05年竣工住宅宅面積48.69萬(wàn)㎡，06年前三季度度已竣工約約40萬(wàn)㎡，市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量增增幅較快，，消化力度度有限房?jī)r(jià)爬升迅迅速：以銅銅陵市區(qū)在在售樓盤(pán)為為研判基礎(chǔ)礎(chǔ)，05年市區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)已達(dá)到3000元/㎡，有的已已超過(guò)3500元/㎡；06年市區(qū)部分分項(xiàng)目房?jī)r(jià)價(jià)已達(dá)到4000元/㎡；房?jī)r(jià)漲幅幅過(guò)快，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將將越發(fā)激烈烈目前銅陵市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)剛進(jìn)入入發(fā)展階段段，在該層層面上本項(xiàng)項(xiàng)目仍有較較大超越空空間城市發(fā)展地地傾東北，，通過(guò)造勢(shì)勢(shì)，本項(xiàng)目目可最大化化利用新城城區(qū)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的的區(qū)域價(jià)值值以新城區(qū)、、經(jīng)開(kāi)區(qū)為為城市發(fā)展展方向?qū)⒊沙蔀殂~陵市市未來(lái)10年城市發(fā)展展的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，為眾眾多投資者者提供了大大量的參與與機(jī)會(huì)，而而本項(xiàng)目正正位于老城城區(qū)與新城城區(qū)、經(jīng)開(kāi)開(kāi)區(qū)交匯處處樞紐地帶帶，發(fā)展?jié)摑摿o(wú)限項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃以多層層為主，市市場(chǎng)接受度度高隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的快快速發(fā)展，，土地資源源變得更加加稀缺，小小高層、高高層將是未未來(lái)發(fā)展必必然趨勢(shì)，，多層將是是稀缺產(chǎn)品品銅陵市房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析

內(nèi)容年份開(kāi)發(fā)投資額（億元）住宅投資額（億元）購(gòu)置土地面積（萬(wàn)㎡）土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)㎡）施工面積（萬(wàn)㎡）竣工面積（萬(wàn)㎡）竣工住宅面積（萬(wàn)㎡）商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）商品房銷(xiāo)售收入（億元）2004年12.848.2455.1932.19144.4557.8338.9555.5112.212005年13.348.2767.3426.08189.2464.6648.6971.8515.032006年前三季度11.877.82————226.2539.5529.2036.729.1市場(chǎng)數(shù)據(jù)分分析06年房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展較較為理性銅陵市房地地產(chǎn)市場(chǎng)小小結(jié)1、06年銅陵市房房地產(chǎn)投資資開(kāi)發(fā)繼續(xù)續(xù)保持快速速增長(zhǎng)06年前三季度度，銅陵市市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)累計(jì)完完成投資11.87億元，同比比有一定增增幅2、房地產(chǎn)市市場(chǎng)供需平平衡前三季度中中，房屋施施工面積為為226.25萬(wàn)平方米；；新開(kāi)工房房屋面積115.83萬(wàn)平方米；；房屋竣工工面積39.55萬(wàn)平方米；；銷(xiāo)售房屋屋面積36.72萬(wàn)平方米，，住宅竣工工面積與銷(xiāo)銷(xiāo)售面積比比為0.93∶1，房地產(chǎn)市市場(chǎng)供需平平衡3、房?jī)r(jià)穩(wěn)中中上升雖然國(guó)家不不斷地出臺(tái)臺(tái)房地產(chǎn)有有關(guān)政策，，以規(guī)范房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)但效果不不是很明顯顯，銅陵市市房?jī)r(jià)繼續(xù)續(xù)保持小幅幅上漲，目目前銅陵市市整體房?jī)r(jià)價(jià)保持在3200-3300元/㎡4、大面積、、大戶(hù)型商商品房所占占交易比例例較高主要原因是是受住宅市市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)限制，，中小比例例供應(yīng)量較較小，市民民只能被迫迫接受大面面積戶(hù)型。。銅陵市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)小結(jié)結(jié)5、銅陵市市房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)規(guī)?；F(xiàn)現(xiàn)象不明明顯市場(chǎng)上具具有15萬(wàn)㎡以上上的項(xiàng)目目較少，，市場(chǎng)規(guī)規(guī)?；€還未形成成6、目前，，物業(yè)類(lèi)類(lèi)型以多多層為主主多層仍是是銅陵市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的主打產(chǎn)產(chǎn)品，但但小高層層、高層層物業(yè)已已廣泛出出現(xiàn)（主主要分布布在市中中心地帶帶），并并是未來(lái)來(lái)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)7、不同區(qū)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)差別大大市中心有有的項(xiàng)目目房?jī)r(jià)高高達(dá)4500元/㎡，但有的的區(qū)域房房?jī)r(jià)才3000元/㎡左右8、二手房房住宅是是市場(chǎng)比比較活躍躍由于二手手房市場(chǎng)場(chǎng)戶(hù)型面面積為中中小型戶(hù)戶(hù)型，總總價(jià)較低低，對(duì)工工薪階層層來(lái)說(shuō)，，具有普普遍的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力全市住宅宅在售代代表項(xiàng)目目掃描萬(wàn)泰翡翠城湖畔人家新湖家園秀水山莊映湖山莊世紀(jì)曙光中央華庭中房豪庭中房名邸香格里拉城市花園井湖都市家園2500-3500元/㎡3500-4000元/㎡4000元/㎡以上在售住宅宅板塊特特點(diǎn)類(lèi)別板塊分類(lèi)價(jià)格區(qū)間區(qū)域特點(diǎn)客戶(hù)特點(diǎn)一級(jí)城市核心板塊4000左右傳統(tǒng)的商貿(mào)中心，土地資源供應(yīng)有限市區(qū)的私營(yíng)業(yè)老板及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高級(jí)人士，區(qū)域認(rèn)知度高

二級(jí)區(qū)域核心板塊3500-4000區(qū)域商業(yè)中心，新型的大型居住區(qū)私企業(yè)主、區(qū)域的中高級(jí)管理人員和政府機(jī)關(guān)人員，就近原則三級(jí)城市西北板塊2500-3500縣級(jí)區(qū)域，商業(yè)、居住氛圍不高，區(qū)域認(rèn)知度不高區(qū)域原居民、周邊生意人新城區(qū)板塊2500-3500城市發(fā)展的新興區(qū)域，可塑性強(qiáng)中、青年購(gòu)房客戶(hù)認(rèn)知度較高的區(qū)域城南板塊2500-3500偏離市區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部工薪階層及周邊生意人我們的項(xiàng)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃掃描目前銷(xiāo)售部分直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃掃描項(xiàng)目萬(wàn)泰翡翠城位置石城大道與銅蕪路交匯處規(guī)模指標(biāo)34萬(wàn)平方米；容積率：1.70；綠化率：35.50%物業(yè)類(lèi)型多層、小高層、高層、別墅主力戶(hù)型91㎡、120㎡三房銷(xiāo)售情況248套（2006-5-20推出202套、已售166、銷(xiāo)售均價(jià)2800元/㎡；2006-11-22推出46套、已售24套、銷(xiāo)售均價(jià)：約3450元/㎡）客戶(hù)近40%為老城區(qū)，35%為項(xiàng)目周邊居民；25%為政府、企事業(yè)單位工作人員主題概念“我的翡翠，我的家”形象定位30萬(wàn)平米國(guó)際化社區(qū)核心賣(mài)點(diǎn)高品質(zhì)杭派風(fēng)格萬(wàn)泰翡翠翠城小結(jié)結(jié)核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)：高檔國(guó)際際化社區(qū)區(qū)，大體體量、高高品質(zhì)，，完善的的內(nèi)部配配套。區(qū)位有所所偏差：由于項(xiàng)目目對(duì)于主主城區(qū)相相對(duì)較偏偏，目前前消費(fèi)者者對(duì)此區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度不足足。價(jià)格略有有虛高：：項(xiàng)目目前前均價(jià)約約3400元/㎡，超出本本區(qū)域消消費(fèi)者的的接受范范圍，在在此區(qū)域域價(jià)格虛虛高。配套以自自足為主主:會(huì)所（羽羽毛球、、乒乓球球、臺(tái)球球、健身身、棋牌牌、游泳泳、、兒兒童樂(lè)園園），室室外網(wǎng)球球場(chǎng)、居居委會(huì)，，沿路商商業(yè)設(shè)施施。項(xiàng)目具有有較大的的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，整整體品質(zhì)質(zhì)也較高高，是該該區(qū)域住住宅項(xiàng)目目的典范范，從戶(hù)戶(hù)型面積積設(shè)置上上來(lái)看，，該項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位是中中檔偏上上水平，，面對(duì)大大眾客戶(hù)戶(hù)，一期期多層已已基本售售完，所所剩房源源為6樓帶閣樓樓面積過(guò)過(guò)大，產(chǎn)產(chǎn)生一定定抗性，，二期將將在07年4月份推出出小高層層、高層層物業(yè)。。本報(bào)告的的研究思思維導(dǎo)圖圖客戶(hù)構(gòu)成消費(fèi)特征客戶(hù)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)分析客戶(hù)分析項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略客戶(hù)來(lái)源源及演變變分析本項(xiàng)目如如何起勢(shì)勢(shì)造勢(shì)以以營(yíng)造滿(mǎn)滿(mǎn)足銅陵陵消費(fèi)者者潛在需需求的生生活居住住氛圍是是本項(xiàng)目目定位的的重要因因素交通到達(dá)達(dá)性——消費(fèi)者來(lái)來(lái)源的可可能性本項(xiàng)目的的未來(lái)發(fā)發(fā)展地位位決定了了優(yōu)良的的交通可可達(dá)性，，在交通通上不存存在隔閡閡和劣勢(shì)勢(shì)消費(fèi)習(xí)慣慣——消費(fèi)者潛潛在需求求挖掘從市場(chǎng)調(diào)調(diào)研可以以發(fā)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)前該區(qū)區(qū)域住宅宅項(xiàng)目的的購(gòu)房客客戶(hù)基本本來(lái)源于于項(xiàng)目周周邊人群群及少量量的老城城區(qū)工薪薪階層，，目前，，市區(qū)消消費(fèi)者對(duì)對(duì)本區(qū)域域的認(rèn)可可度不高高，但隨隨著區(qū)域域不斷發(fā)發(fā)展，未未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)潛力無(wú)無(wú)限客戶(hù)演變變預(yù)測(cè)——當(dāng)前的立立意必須須為未來(lái)來(lái)的客戶(hù)戶(hù)演變做做好準(zhǔn)備備目前周邊邊樓盤(pán)的的市區(qū)客客戶(hù)只占占到30%左右，項(xiàng)項(xiàng)目仍以以區(qū)域客客戶(hù)為主主，隨著著新城區(qū)區(qū)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)不不斷的發(fā)發(fā)展，區(qū)域整體體形象會(huì)會(huì)得到徹徹底改變變，市區(qū)區(qū)客戶(hù)的比比例必將將有所提提升，投投資需求求也將有有所上升升本項(xiàng)目客客戶(hù)初步步描述——作為本區(qū)區(qū)大盤(pán)，，啟動(dòng)期期一般仍仍以周邊邊主流客客戶(hù)為目目標(biāo)對(duì)象象隨著區(qū)域形形象和人氣氣的不斷提提升，市區(qū)區(qū)及其它區(qū)區(qū)域客戶(hù)的的比例將逐逐步上升市區(qū)出于改善目前生活質(zhì)量的要求，看好本區(qū)域未來(lái)發(fā)展政府官員、銀行等金融機(jī)構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、大學(xué)教職員工等，屬市區(qū)中產(chǎn)階層年齡：25-35歲為主，以中青年為主其它區(qū)域追求真正未來(lái)的新城市生活，以自住為主周邊開(kāi)發(fā)區(qū)中的私營(yíng)企業(yè)中層管理人員及技術(shù)人員為主年齡：25-40歲區(qū)域來(lái)源：：項(xiàng)目所在在區(qū)域職業(yè)特點(diǎn)：：工廠、企業(yè)業(yè)管理人員員、技術(shù)人人員置業(yè)目的：：兼投資和和自住置業(yè)特征：：經(jīng)濟(jì)條件件較好，既既可以作為為投資也可可以改善未未來(lái)居住環(huán)環(huán)境經(jīng)濟(jì)能力：：家庭年收收入3-4萬(wàn)元區(qū)域來(lái)源：：市區(qū)及其其它區(qū)域職業(yè)特點(diǎn)：：企業(yè)工薪薪階層置業(yè)目的：：自住置業(yè)特征：：經(jīng)濟(jì)條件件有限，滿(mǎn)滿(mǎn)足居住條條件即可家庭年收入入3萬(wàn)元左右本項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)定位細(xì)分分核心客戶(hù)潛在客戶(hù)：：約10%核心客戶(hù)：：約45%區(qū)域來(lái)源：：項(xiàng)目周邊邊區(qū)域職業(yè)特點(diǎn)：：工廠、企業(yè)工薪階階層、周邊邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)者置業(yè)目的：：自住置業(yè)特征：：多為一次次置業(yè)者，，就近購(gòu)房房，便于工工作經(jīng)濟(jì)能力：：家庭年收收入在2-3萬(wàn)元較重要客戶(hù)戶(hù)：約20%重要客戶(hù)：：約25%區(qū)域來(lái)源：：項(xiàng)目所在在區(qū)域職業(yè)特點(diǎn)：：政府機(jī)關(guān)公公務(wù)員、醫(yī)醫(yī)院、學(xué)校校、企事業(yè)業(yè)單位職員員等置業(yè)目的：：自住置業(yè)特征：：大部分已已有住房，，購(gòu)房目的的主要是為為了改善居居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)能力：：家庭年收收入4萬(wàn)以上客戶(hù)構(gòu)成消費(fèi)特征客戶(hù)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略本報(bào)告的研研究思維導(dǎo)導(dǎo)圖SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak項(xiàng)目總建11萬(wàn)㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)交通較為便利醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施較完善低容積率提升整體項(xiàng)目品質(zhì)目前周邊環(huán)境形象較差商業(yè)氛圍和人居氛圍不濃周邊工廠較多具有一定污染拆遷問(wèn)題將會(huì)影響項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)項(xiàng)目處城市規(guī)劃發(fā)展方向，升值潛力較大宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速上升階段，銷(xiāo)售量和價(jià)格同步上升周邊企業(yè)、工廠云集，為項(xiàng)目提供了豐富的客源依托城市規(guī)劃發(fā)展方向，演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造區(qū)域未來(lái)生活場(chǎng)景，引領(lǐng)市區(qū)外圍居住風(fēng)潮利用產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)，有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷(xiāo)售速度強(qiáng)化項(xiàng)目未來(lái)區(qū)域價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙以市場(chǎng)為依據(jù)，以自身產(chǎn)品為基礎(chǔ)，做出準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，規(guī)避劣勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速入市和資金的快速回籠。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定性后期區(qū)域住宅供應(yīng)量的加大，競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)健康的、和諧、便捷的生活中心通過(guò)強(qiáng)勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)品附加值，尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶(hù)層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)精準(zhǔn)的市場(chǎng)場(chǎng)定位——市場(chǎng)補(bǔ)缺者者領(lǐng)先者挑戰(zhàn)者一線品牌項(xiàng)目具有無(wú)可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶(hù)明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者依托城市發(fā)發(fā)展方向、、逐步完善善的市政配配套競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手所創(chuàng)造造的板塊價(jià)價(jià)值以及項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品的的差異化，，彌補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白，鎖鎖定有效客客戶(hù)本報(bào)告的研研究思維導(dǎo)導(dǎo)圖客戶(hù)構(gòu)成消費(fèi)特征客戶(hù)分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位整體形形象定定位確定項(xiàng)目形形象的原則則社區(qū)形象確確定原則：：通過(guò)產(chǎn)品立立意、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣來(lái)提高項(xiàng)項(xiàng)目形象，，給人以深深刻的印象象；必須形成鮮鮮明獨(dú)特的的、吸引消消費(fèi)者目光光的產(chǎn)品形形象并有顯顯示項(xiàng)目所所在區(qū)域未未來(lái)發(fā)展?jié)摑摿Φ臉?biāo)識(shí)識(shí)，滿(mǎn)足客客戶(hù)的需要要。本項(xiàng)目形象象確立原則則：項(xiàng)目命名與與社區(qū)住宅宅理念相吻吻合；充分扮演市市場(chǎng)補(bǔ)缺者者角色；打造項(xiàng)目的的高認(rèn)知度度；充分體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目健康、