上海高檔住宅全程策劃方案及會(huì)所設(shè)計(jì)思路

Contents項(xiàng)目分析銷售時(shí)機(jī)與條件篇產(chǎn)品研究篇項(xiàng)目地塊研究篇客戶分析篇宏觀市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會(huì)所設(shè)計(jì)思路第二部分項(xiàng)目分析宏觀市場(chǎng)分析篇宏觀調(diào)控對(duì)整體影響整體成交量下跌整體成交均價(jià)下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬(wàn)92萬(wàn)回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)市場(chǎng)嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復(fù)制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊(yùn)深厚地區(qū)5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢(shì)將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。高檔住宅板塊分布圖長(zhǎng)寧古北板塊均價(jià)：22000元徐家匯板塊均價(jià)：24000元盧灣新天地板塊均價(jià)：39000元南外灘板塊均價(jià)：21000元北外灘板塊均價(jià)：25000元陸家嘴板塊均價(jià)：37000元1、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價(jià)主力戶型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140－160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長(zhǎng)寧古北22000元/平米160－190平米國(guó)際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220－240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米180－200平米借助浦江景觀；外灘概念；未來(lái)城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會(huì)紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營(yíng)造諸多賣點(diǎn);2、各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);5、均延請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。2、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。代表個(gè)案白金府邸、耀江國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域均價(jià)24500元/平方米主要客源由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。區(qū)域均價(jià)

借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價(jià)最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價(jià)格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。售價(jià)方面：區(qū)域整體市場(chǎng)價(jià)格在25000－50000元/平方米不等。租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場(chǎng)形勢(shì)較為喜人，市場(chǎng)平均租賃價(jià)格在1800－2500美金/月之間。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動(dòng)性4、本項(xiàng)目所處板塊代表個(gè)案家化濱江園、香園區(qū)域均價(jià)16800元/平方米家化濱江苑香園本板塊與其其他板塊之之間價(jià)值研研究研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配套配套較為齊全、生活便利多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點(diǎn)突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價(jià)值差距明顯突出江景效果未來(lái)規(guī)劃未來(lái)規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點(diǎn)條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高高具有一定差差距差距明顯、、可比度低低具有完全可可復(fù)制條件件甚至超越越5、可比樓樓盤配比分分析面積配比：：主力面積段段主力面積段段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計(jì)比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%房型配比：：主力房型段段主力房型段段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計(jì)比例三房46.9%77.9%四房31.0%總結(jié)：從宏觀上看看，目前上上海高檔住住宅市場(chǎng)增增勢(shì)已逐步步加快，但但由于身處處不同區(qū)域域的高檔住住宅還是具具有各自的的區(qū)位概念念和產(chǎn)品開開發(fā)理念，，因而競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)并不是同同質(zhì)化的，，再加上加加入WTO后高層次次客源絕對(duì)對(duì)數(shù)量的增增多。因此此，目前開開發(fā)高檔住住宅市場(chǎng)仍仍有相當(dāng)大大的市場(chǎng)空空間，此時(shí)時(shí)正是開發(fā)發(fā)精品高檔檔商品住宅宅的大好時(shí)時(shí)機(jī)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)看到，，本區(qū)域域與其他他板塊相相比，特特征并不不突出，，優(yōu)勢(shì)并并不明顯顯，而本本項(xiàng)目最最佳解決決方案則則是怎樣樣創(chuàng)造市市場(chǎng)價(jià)值值、提煉煉產(chǎn)品自自身的優(yōu)優(yōu)越性。。反思一：：過(guò)多透透支濱江江概念；；反思二：：各樓盤盤垂直與與水平價(jià)價(jià)差偏離離過(guò)大的的問(wèn)題始始終無(wú)法法解決；；反思三：：樓盤普普遍注重重外部江江景，弱弱化了內(nèi)內(nèi)部景觀觀設(shè)計(jì)；；反思四：：注重室室內(nèi)獨(dú)立立空間，，而忽視視公共共共享空間間；反思五：：急功近近利忽視視建筑細(xì)細(xì)節(jié)美化化；反思六：：各樓盤盤內(nèi)部戶戶型大同同小異，，缺乏創(chuàng)創(chuàng)新；反思七：：忽視裝裝修質(zhì)量量控制，，導(dǎo)致““精裝修修”徒有有虛名。。5、現(xiàn)有有濱江樓樓盤“七七大反思思”———項(xiàng)目地塊塊研究篇篇優(yōu)勢(shì)（S）：地理優(yōu)勢(shì)明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會(huì)景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購(gòu)買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價(jià)值已廣為市場(chǎng)認(rèn)同劣勢(shì)（W）：臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項(xiàng)目周邊改造速度慢，對(duì)銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(huì)(O)：項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）上海世博會(huì)的大勢(shì)拉動(dòng)濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國(guó)金融市場(chǎng)不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是投資者看好的投資平臺(tái)以上海為核心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力日漸雄厚，上海在中國(guó)城市中的龍頭地位無(wú)庸置疑威脅(T)：宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場(chǎng)寵兒，分流部分目標(biāo)客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項(xiàng)目SWOT分分析優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)地理優(yōu)勢(shì)明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會(huì)景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購(gòu)買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價(jià)值已為市場(chǎng)認(rèn)同臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項(xiàng)目周邊改造速度慢，對(duì)銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì))WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì))項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃利好上海世博會(huì)的大勢(shì)拉動(dòng)濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國(guó)金融市場(chǎng)不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是投資者看好的投資平臺(tái)上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好整合資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高檔精品戰(zhàn)略利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高銷售率、高收益堅(jiān)持品牌優(yōu)勢(shì)，開發(fā)特色酒店物業(yè)擴(kuò)大營(yíng)銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群通過(guò)城市規(guī)劃，完善各項(xiàng)配套，在不久的將來(lái)即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足堅(jiān)持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；通過(guò)小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅(T)ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抵御威脅)WT戰(zhàn)略(直面劣勢(shì)與威脅)宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場(chǎng)寵兒，分流部分客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想以優(yōu)于市場(chǎng)已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘更多賣點(diǎn)通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，以及高檔公寓同星級(jí)酒店的互動(dòng)，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受尊重現(xiàn)實(shí)，放棄打造頂級(jí)豪宅的設(shè)想以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)堅(jiān)持與品牌團(tuán)隊(duì)合作，提升項(xiàng)目的整體形象及知名度擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長(zhǎng)補(bǔ)短內(nèi)部因素素外部因素素戰(zhàn)略綜合來(lái)看看，本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)多于劣劣勢(shì)，機(jī)機(jī)會(huì)勝于于威脅，，而且部部分劣勢(shì)勢(shì)可以在在近期改改觀，而而威脅亦亦可在項(xiàng)項(xiàng)目定位位及工程程周期策策劃中予予以削弱弱，因此此本項(xiàng)目目具備開開發(fā)高檔檔公寓和和酒店物物業(yè)的先先天條件件和綜合合優(yōu)勢(shì)，，可操作作性強(qiáng)。。SWOT矩陣組組合分析析指標(biāo)項(xiàng)A因素項(xiàng)B指標(biāo)評(píng)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重分值分項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)得分代碼指標(biāo)代碼因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小0.09950.17516.3252公交站《100m《300m《600m>600m0.035903機(jī)動(dòng)車可達(dá)性道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好只在高峰時(shí)期（≤1.5小時(shí)/天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動(dòng)車進(jìn)出有一定困難機(jī)動(dòng)車的運(yùn)行非常困難0.025904快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.025952人文環(huán)境1大學(xué)0.5km〈1km〈3km>3km0.00500.15.92中學(xué)《0.5km〈1.5km〈2km》2km0.03560名校名校普通學(xué)校3小學(xué)《0.5km〈1km〈1.5km》1.5km0.0375名?；蛱厣逃；蛱厣逃胀▽W(xué)?；驔]有小學(xué)4幼兒園《0.2km〈0.3km〈0.4km》1km或沒有幼兒園0.0175特色教育特色教育5文化遺跡有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn)較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可沒有0.0050周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低0.01806科研院所有效提升小區(qū)人文

沒有0.00503商業(yè)環(huán)境1大賣場(chǎng)<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.04700.139.92商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.03703居住區(qū)商業(yè)<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.031004城市商業(yè)街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.025705會(huì)展旅游性設(shè)施<0.5km〈1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便利0.00550項(xiàng)目住宅宅發(fā)展條條件評(píng)估估模型（（一）4周邊醫(yī)療1市級(jí)中心醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便0.02500.042.7752區(qū)級(jí)醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈2km或10分鐘車程〉2km或車行不便0.015903專業(yè)醫(yī)院<0.5km〈1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〉1.5km或車行不便0.005855周邊生活配套1銀行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.02900.17.65郵局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00580電信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005802運(yùn)動(dòng)中心<0.5km〈1km〈3km〉3km0.02570健身場(chǎng)所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.015703酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175舞廳、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01756城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來(lái)3-5年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級(jí)住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上以上情況都不屬于0.03900.1059.752基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來(lái)3-5年）有市級(jí)大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè)城市次干道規(guī)劃建設(shè)無(wú)0.0351003生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)無(wú)0.02804周邊區(qū)域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無(wú)0.01955環(huán)境改造屬于未來(lái)城市重點(diǎn)改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)

周邊環(huán)境較差，未來(lái)沒有改造的可能0.011007自然景觀1其他樓盤景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.01900.17.7公園/城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0190原有大樹每100m2綠地可保留的樹木量》5株每100m2綠地可保留的樹木量》4株每100m2綠地可保留的樹木量》3株沒有可保留的樹木0.00502河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用0.0251003山巒依山或含山近山遠(yuǎn)觀山景沒有山景0.02405城市可以觀看城市的景觀

不可以觀看城市的景觀0.01100項(xiàng)目住宅宅發(fā)展條條件評(píng)估估模型（（二）8經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒有產(chǎn)業(yè)0.03900.054.72區(qū)域內(nèi)人均可支配收入遠(yuǎn)高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.021009場(chǎng)地情況1噪音≤30≤35≤40>400.006500.0755.06總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/m3≤0.08≤0.2≤0.3>0.30.006802地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理0.00170地下水位地下水位低

地下水位高0.001503場(chǎng)地日照（%）≥40≥20≥10<100.01904主導(dǎo)風(fēng)城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過(guò)地塊主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過(guò)地塊主導(dǎo)風(fēng)不能穿過(guò)地塊處于城市的下風(fēng)口0.001855土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.0170地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變?cè)械孛残璐蠓雀淖冊(cè)械孛?.00585場(chǎng)地水榭有水榭穿過(guò)

沒有水榭穿過(guò)0.0140七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件0.005706水質(zhì)水質(zhì)優(yōu)水質(zhì)良無(wú)污染污染有毒0.01607危險(xiǎn)洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海拔歷史水位低于場(chǎng)地海拔歷史水位高于場(chǎng)地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高0.017010人口環(huán)境1km以內(nèi)1夜間居住人數(shù)量5萬(wàn)以上3~5萬(wàn)1~3萬(wàn)1萬(wàn)以下0.025700.0755.752日間人群數(shù)量8萬(wàn)以上5~8萬(wàn)2~5萬(wàn)2萬(wàn)以下0.058011市場(chǎng)環(huán)境1該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落0.0251000.0552區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展趨勢(shì)持續(xù)上升一般上升保持低落0.025100結(jié)論：項(xiàng)目住宅發(fā)展條件綜合評(píng)估分值為80.55分，住宅發(fā)展條件良好。項(xiàng)目住宅宅發(fā)展條條件評(píng)估估模型（（三）客戶分析析篇借助強(qiáng)大大的資源源網(wǎng)絡(luò)渠渠道，通通過(guò)整合合各樓盤盤售樓處處現(xiàn)場(chǎng)、、二手中中介門店店的實(shí)際際成交數(shù)數(shù)據(jù)以及及對(duì)各樓樓盤入住住客戶的的實(shí)地調(diào)調(diào)研結(jié)果果，預(yù)計(jì)計(jì)本項(xiàng)目目未來(lái)的的客戶將將以華裔外籍籍人士及及港臺(tái)客客商為主主。日韓客商商（聚集性性特征比比較明顯顯）濱江高檔公寓寓華裔外籍籍人士（以美籍籍和中南南亞籍為為主）港臺(tái)客商商（以企業(yè)業(yè)高管與與商人為為主）上海本地地客源（以浦東東本地私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主為主主）國(guó)內(nèi)其他他客源（以江浙浙投資客客為主））其他外籍籍人士客戶來(lái)源分析析A：華裔外籍籍人士以美籍華裔和和中南亞籍華華裔為主，屬屬于各層次購(gòu)購(gòu)買力最強(qiáng)的的客源。偏愛愛中央商務(wù)區(qū)區(qū)及金融中心心區(qū)域，對(duì)裝裝修及江景很很重視，大部部分是比較有有品位的族群群，小區(qū)整體體感覺的營(yíng)造造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)的打造是他他們下決定的的重要依據(jù)！！B：港臺(tái)客商商多為企業(yè)高層層管理人員及及商人。對(duì)水水情有獨(dú)鐘，，屬于最愛江江景的客層，，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)會(huì)所的功能，，偏愛全裝修修房。關(guān)注一一線江景房，，在港臺(tái)等地地曾經(jīng)有成功功的投資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，看好上海海黃浦江沿線線高檔江景樓樓盤。C：日韓客商商有三大群體，，第一部分本本類客源多為為已婚人士且且夫妻其中一一方或親友為為中國(guó)人，第第二部分客源源為國(guó)際性職職業(yè)炒家；第第三部分為在在華外資高級(jí)級(jí)管理層或企企業(yè)主?？蛻魬艟奂员容^較明顯（如古古北一期），，喜歡穩(wěn)重大大氣的風(fēng)格，，喜歡高層，，重視外立面面并傾于深色色系。D：國(guó)內(nèi)客源源上海本地客源源身份背景各異異比較復(fù)雜，，多為浦東當(dāng)當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企企業(yè)業(yè)主。長(zhǎng)長(zhǎng)期居住在浦浦東，對(duì)浦東東的認(rèn)識(shí)較深深并有一定的的感情。對(duì)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的的房型比較熱熱衷，對(duì)朝向向及戶型也極極為看中。國(guó)內(nèi)其他客源源以浙江人為主主，大多為投投資客，少數(shù)數(shù)在上海的企企業(yè)主為自住住。重視裝修修，投資總價(jià)價(jià)越低越有吸吸引。現(xiàn)濱江客源對(duì)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的的重視程度江景占據(jù)首要要位置理所當(dāng)當(dāng)然，但是上上圖中關(guān)于小小區(qū)景觀和對(duì)對(duì)控制重價(jià)的的要求如此高高的重視度非非常值得研究究。項(xiàng)目總體定位位篇傳統(tǒng)模式普潤(rùn)模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對(duì)路”從源頭上保證項(xiàng)目成功運(yùn)作根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶及其需求傾傾向所做的精精確分析，對(duì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目目地塊所處區(qū)區(qū)域客觀綜合合研判，我們們認(rèn)為本項(xiàng)目目的最終定位位應(yīng)是：高檔精品住宅宅+產(chǎn)權(quán)式商商務(wù)酒店+特特色商業(yè)產(chǎn)品定位位打造高檔精品品住宅，即主主力面積為180平方米米左右的三房房二廳，輔以以西向300平方米左右右的四房三廳廳加保姆房洗洗衣房的觀景景豪宅強(qiáng)調(diào)以人為本本的居住舒適適性，建筑面面積的大小并并非衡量居住住空間豪華的的唯一標(biāo)準(zhǔn)。。強(qiáng)調(diào)人際溝通通的便捷性，，設(shè)置多重公公共交流、活活動(dòng)空間。強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活活空間私密性性。強(qiáng)調(diào)景觀的均均好性，力求求戶戶臨江面面水。強(qiáng)調(diào)公共部位位的品質(zhì)感與與豪華性，立立面的石材化化、建材的的高檔化都能能給予業(yè)主真真材實(shí)料、氣氣派過(guò)人的奢奢華體驗(yàn)。住宅部分豪宅定位的分分析豪宅的一般定定義：建造在在具有唯一性性、地標(biāo)性地地塊上，建筑筑面積普遍在在400平方方米左右，兼兼具空間的奢奢華性和功能能的多樣性。。本項(xiàng)目不具備備打造豪宅的的理由本區(qū)域的江景景優(yōu)勢(shì)并不突突出，也沒有有深厚的人文文歷史底蘊(yùn)，，周邊環(huán)境還還有待于進(jìn)一一步改善，也也不是浦東的的地標(biāo)位置，，亦非傳統(tǒng)豪豪宅區(qū)域，所所以認(rèn)同度和和美譽(yù)度一般般，不具備打打造頂級(jí)豪宅宅的基礎(chǔ)；從市場(chǎng)銷售情情況來(lái)看，濱濱江豪宅的市市場(chǎng)存量較為為可觀且去化化速度普遍較較為緩慢，二二手市場(chǎng)的換換手率很低，，租售皆不活活躍；豪宅的入住率率普遍較低，，投資客戶更更偏愛低總價(jià)價(jià)能快速變現(xiàn)現(xiàn)的房地產(chǎn)投投資產(chǎn)品，而而豪宅的高總總價(jià)勢(shì)必會(huì)阻阻礙大批投資資客戶；從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)來(lái)說(shuō)，住宅、、商業(yè)及辦公公的混合型物物業(yè)不利于塑塑造項(xiàng)目頂級(jí)級(jí)豪宅的形象象，而且產(chǎn)品品本身的客觀觀條件也不具具備打造豪宅宅的先天條件件。打造辦公型產(chǎn)權(quán)式式商務(wù)酒店，即主力面積積50平方米米左右的酒店店標(biāo)房，輔以以80平方米米左右的酒店店套房預(yù)計(jì)到07年年前后辦公樓樓供應(yīng)量將大大幅增加，由由目前供不應(yīng)應(yīng)求向買方市市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而而且塘橋地區(qū)區(qū)又非傳統(tǒng)意意義的辦公聚聚集區(qū)，單純純定位為辦公公樓，去化速速度難以保證證，抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較差；目前浦東泛陸陸家嘴地區(qū)的的小戶型酒店店式物業(yè)銷售售形式均較為為理想；產(chǎn)權(quán)酒店可完完全可實(shí)現(xiàn)辦辦公功能，并并能搶占世博博會(huì)的先機(jī)；；可根據(jù)市場(chǎng)銷銷售情況及資資金壓力靈活活決定是變現(xiàn)現(xiàn)出售還是作作為企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；；辦公部分根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研分析，本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)具有有以下特點(diǎn)：：可輻射區(qū)人氣氣不足；缺乏原生商業(yè)業(yè)氛圍；將面臨區(qū)域性性商業(yè)中心（（如:浦東八八百伴等）的的強(qiáng)勢(shì)輻射；；過(guò)多的商業(yè)將將直接影響高高檔精品樓盤盤的檔次。結(jié)論一：受周邊商業(yè)規(guī)規(guī)劃情況和項(xiàng)項(xiàng)目常住人口口、途徑人流流量限制，本本項(xiàng)目商業(yè)難難以形成區(qū)域性性集中商業(yè)規(guī)規(guī)模；結(jié)論二：滿足社區(qū)內(nèi)消消費(fèi)需求的商商業(yè)是必須的的；結(jié)論三：本項(xiàng)目商業(yè)級(jí)級(jí)別只適合定定位為：酒店及社區(qū)配配套商業(yè)，主要是面向向小區(qū)業(yè)主服務(wù)。商業(yè)部分銷售時(shí)機(jī)與條條件篇銷售時(shí)機(jī):2007年3-5月上海樓市今年年下半年以來(lái)來(lái)一直處于下下行通道,預(yù)預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將將持續(xù)至2007年初,而此后樓市市有望出現(xiàn)上上行拐點(diǎn)理由3-5月歷來(lái)來(lái)為房產(chǎn)銷售售旺季，順勢(shì)勢(shì)入市將會(huì)帶帶來(lái)比較好的的銷售業(yè)績(jī)根據(jù)“體驗(yàn)式式營(yíng)銷”所需需要的銷售條條件，07年年3~5月是是比較現(xiàn)實(shí)的的銷售時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)屆時(shí)項(xiàng)目目周邊環(huán)境有有望借助“世世博”規(guī)劃有有所改變，有有望給目標(biāo)客客戶良好的視視覺感覺建議具備的銷銷售條件樣板房裝修布布置完畢景觀樣板段及及看房通道完完工大堂裝修布置置完畢空中會(huì)所投入入使用售樓處投入使使用工程主體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，外立立面開始裝飾飾雖然根據(jù)上海海市相關(guān)規(guī)定定，只要主體體工程完成三三分之二以上上即具備預(yù)售售條件。但普普潤(rùn)公司建議議在具備如下下體驗(yàn)式營(yíng)銷銷的銷售條件件之后進(jìn)行銷銷售，才能以以最快的銷售售速度實(shí)現(xiàn)最最高的銷售利利潤(rùn)。產(chǎn)品研究篇房型方案存在在的問(wèn)題經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目房房型方案初步步研究，四種種戶型普遍存存在以下問(wèn)題題：國(guó)際高檔住宅宅發(fā)展趨勢(shì)建筑設(shè)計(jì)模塊塊化戶型設(shè)計(jì)人性性化臥室設(shè)計(jì)套房房化立面設(shè)計(jì)石材材化室內(nèi)動(dòng)線合理理化住宅設(shè)計(jì)五大大趨勢(shì)本案面臨的六六大難題如何解決這六六大難題成為為本項(xiàng)目建立立高檔社區(qū)成成敗的關(guān)鍵，，在項(xiàng)目先天天條件已經(jīng)確確定的前提下下，我司認(rèn)為為可以從產(chǎn)品定位與產(chǎn)品細(xì)部研究究入手，達(dá)到弱弱化甚至解決決這些難題的的目的，從而而為成功操作作本項(xiàng)目掃清清障礙。在以下的篇幅幅中，我司就就產(chǎn)品細(xì)部問(wèn)問(wèn)題提一些初初步建議。一、如何體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)景觀均均好性的問(wèn)題題三、如何解決決高、低區(qū)住住宅價(jià)差可能能過(guò)大的問(wèn)題題四、如何從細(xì)細(xì)節(jié)入手打造造高檔精品住住宅二、如何體現(xiàn)現(xiàn)小面寬、大大進(jìn)深戶型設(shè)設(shè)計(jì)人性化、、個(gè)性化的問(wèn)問(wèn)題五、如何弱化化項(xiàng)目住宅部部分與辦公部部分相互影響響的問(wèn)題六、如何協(xié)調(diào)調(diào)高檔住宅社社區(qū)與商業(yè)相相融合的問(wèn)題題關(guān)于住宅部分分建議建筑造型研究究建議對(duì)現(xiàn)有建建筑單體設(shè)計(jì)計(jì)方案作小幅幅調(diào)整，打破破平板式布局局造型，使每每幢建筑呈階階梯形平面分分布，相鄰兩兩戶形成小錯(cuò)錯(cuò)位布局。如如此，不僅可可以豐富外立立面形式，更更能解決使每每個(gè)中高層單單元戶內(nèi)直接接觀賞江景的的問(wèn)題，將濱濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揮揮到極致。在在建筑面寬、、進(jìn)深按現(xiàn)有有設(shè)計(jì)方案基基本不變的前前提下，階梯梯形平面分布布還為戶型優(yōu)優(yōu)化提供了技技術(shù)支持。(右圖為錯(cuò)位位式布局示意意圖）社區(qū)景觀研究究景觀上建議以以室外景觀游游泳池為中心心，以流水、、跌水、噴泉泉、瀑布等活活水為脈，以以木質(zhì)平臺(tái)、、橋、曲折連連廊將“景觀觀游泳池”與與“活水系””連為一體，，同時(shí)結(jié)合坡坡地自然景觀觀，以四季不不同全冠花木木打造靜逸深深幽、私密尊尊貴的生活氛氛圍。（如下示意圖圖所示）同時(shí)，室外景景觀游泳池結(jié)結(jié)合會(huì)所室內(nèi)內(nèi)恒溫游泳池池，打造“雙重游泳池池”概念，讓居住住者真正感受受非同一般的的舒適、大氣氣享受。底層住戶可以以通過(guò)室外沿沿伸平臺(tái)與水水親密接觸，，充分滿足人人的親水本性性。室外景觀游泳泳池示意圖室外游泳池外外圍活水景觀觀示意圖陽(yáng)臺(tái)與水相臨臨景觀示意圖圖將項(xiàng)目現(xiàn)有房房型圖存在的的問(wèn)題進(jìn)行總總結(jié)，得出以以下幾點(diǎn)共性性：各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；各房型人流動(dòng)線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；A1、A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；各房型對(duì)江景以及北面景觀的優(yōu)勢(shì)利用不足；主力房型面積以及每個(gè)層面各房型面積分布有待根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)以上種種種問(wèn)題，我們們提出兩種解解決方案：方案A：在標(biāo)準(zhǔn)層面積積分布不變的的基礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)每層四種戶戶型分別進(jìn)行行優(yōu)化調(diào)整。。以一種戶型型設(shè)為一個(gè)單單元來(lái)比示，，A1單元不不動(dòng)，其余3個(gè)單元依次次向北移動(dòng)1m左右，每每棟建筑平面面呈階梯形分分布（可參照照上頁(yè)建筑錯(cuò)錯(cuò)位式布局示示意圖）。如此，不僅增增強(qiáng)了每個(gè)戶戶型對(duì)江景以以及陸家嘴風(fēng)風(fēng)景的優(yōu)勢(shì)利利用，而且可可以通過(guò)在建建筑北面增加加弧形觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，大膽將將客廳布置在在景觀最好的的北面，帶套套內(nèi)衛(wèi)生間的的臥室布置在在各戶型南面面。在戶型的的設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)調(diào)舒適性、人人性化以及個(gè)個(gè)性化，比如如在主臥衛(wèi)生生間設(shè)置下沉沉式浴缸，北北面挑空觀景景陽(yáng)臺(tái)向內(nèi)延延伸1.5m左右等等。。（如下圖所所示）方案B：建議每個(gè)層層面分布五五套房型，，每套面積積在180㎡左右，，其中將景景觀優(yōu)勢(shì)好好的西面一一套單獨(dú)設(shè)設(shè)為一個(gè)單單元，8層以上設(shè)設(shè)計(jì)成350㎡左右右的豪華復(fù)復(fù)式戶型，，電梯直接接入戶；其其余4戶分分兩個(gè)電梯梯廳入戶。。以一個(gè)戶戶型為一個(gè)個(gè)單元示意意，5個(gè)單單元依次向向北移動(dòng)1m左右，，建筑平面面呈階梯形形分布。各各戶型北北面增加弧弧形觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，將客客廳布置在在景觀最好好的北面，，帶套內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生間的兩兩個(gè)臥室布布置在各戶戶型南面。。同時(shí)在各各戶型設(shè)計(jì)計(jì)中強(qiáng)調(diào)舒舒適性、個(gè)個(gè)性化，在在主臥套內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)置下沉式式觀景浴缸缸以及在局局部房間設(shè)設(shè)置大挑窗窗以增大景景觀視野和和采光面等等等。圖三：下沉沉式浴缸大堂建議對(duì)大堂的處處理，建議議摒棄傳統(tǒng)統(tǒng)一味追求求面積與挑挑高的做法法，充分利利用底層空空間格局與與變化，打打造出“多多重空間””組合的概概念，即底底層大堂由由門廳、公公共大廳、、單元大堂堂、電梯廳廳、過(guò)道五五部分相對(duì)對(duì)獨(dú)立的空空間組成。。人流動(dòng)線分分布圖：室外門廳

公共大廳

單元大堂

過(guò)道

電梯廳

通過(guò)人工布布局打造“雙重大堂堂”，即“公共共大堂”與與相對(duì)私密密的“單元元大堂”雙雙重大堂空空間。第一重“公共大堂堂”追求豪華、、氣派，是是主人尊貴貴身份地位位的象征，，建議公共共大堂開間間不低于20m，挑挑高不低于于8m，地地面分層鋪鋪設(shè)大理石石花紋，墻墻面以24K金箔裝裝飾，頂部部中央掛大大型水晶裝裝飾吊燈，，充分營(yíng)造造出富麗堂堂皇的豪華華氛圍。（如下示意意圖所示））圖一：大堂堂示意圖圖二：金箔箔墻面示意意圖圖三：大堂堂人口示意意圖圖四：大堂堂燈飾示意意圖圖一圖二圖三圖四第二重“單元大堂堂”是相對(duì)私密密的會(huì)客、、休閑空間間，內(nèi)設(shè)控控臺(tái)接待區(qū)區(qū)、休閑洽洽談區(qū)以及及通道區(qū)域域，單元大大堂整體裝裝修風(fēng)格豪豪華、溫馨馨，內(nèi)部裝裝飾結(jié)合景景觀水景墻墻、噴泉假假山水池以以及室內(nèi)綠綠化，使主主人在會(huì)客客的同時(shí)，，可以充分分享受室內(nèi)內(nèi)室外雙重重景觀。圖一：?jiǎn)卧筇檬疽庖鈭D圖圖二：：接待區(qū)示示意圖圖三：水景景墻示意圖圖圖圖四：休休閑區(qū)示意意圖圖一圖二圖三圖四電梯廳地面以及墻墻壁建議用用進(jìn)口大理理石進(jìn)行包包裝，配以以暖色燈光光，使整個(gè)個(gè)電梯廳呈呈現(xiàn)豪華、、氣派，提提升整個(gè)社社區(qū)的品質(zhì)質(zhì)與檔次。。電梯建議議采用永大大日立或同同檔次高速速電梯。（如下示意意圖）過(guò)道的裝修風(fēng)格格是大堂風(fēng)風(fēng)格的延續(xù)續(xù)，在局部部點(diǎn)綴一些些室內(nèi)花池池、矮柜以以及裝飾小小品等元素素（如下示意意圖）。建筑外立面面建議目前國(guó)際高高端精品住住宅外立面面的處理不不外乎以下下幾種方式式：石材+面磚、石石材+高級(jí)級(jí)涂料、石石材+鋁塑塑板以及全全石材貼面面。色調(diào)以以沉穩(wěn)、內(nèi)內(nèi)斂的中性性色調(diào)為主主。結(jié)合本本項(xiàng)目“高高檔精品住住宅”定位位，建議本本案外立面面全部以石石材貼面的的方式進(jìn)行行處理，分分二段式進(jìn)進(jìn)行，其中中底部石材材色調(diào)偏重重，往上部部分石材色色調(diào)相對(duì)明明亮一些。。外立面整整體感覺沉沉穩(wěn)而不乏乏大氣，打打造本案特特色。色彩概念提提示裝修方面研研究為了符合目目標(biāo)客戶需需要、提升升項(xiàng)目檔次次、樹立品品牌以及迎迎合市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)，建議議本項(xiàng)目以以“精裝修””房推向市場(chǎng)場(chǎng)。門窗：建議采用鋁鋁合金烤漆漆門窗，比比利時(shí)格拉拉威泊爾或或同檔次中中空玻璃，，意大利阿阿魯克（ALUK））或同檔次次門窗五金金。陽(yáng)臺(tái)：建議地面采采用花崗巖巖，玻璃金金屬欄桿。。門扇和窗欄欄：進(jìn)戶門建議議用德國(guó)NOBLESSE或或同檔次手手工雕花銅銅門，其余余為實(shí)木門門和實(shí)木窗窗套。室內(nèi)樓梯：：建議采用金金屬欄桿、、實(shí)木扶手手以及大理理石踏步。?？照{(diào)：日本大金或或同檔次戶戶式中央空空調(diào)。廚房：墻地面建議議采用大理理石，采用用德國(guó)博得得寶（POGGCNPOHI）或同檔檔次廚具。。衛(wèi)生間：墻地面采用用大理石、、金屬吊頂頂，衛(wèi)生潔潔具采用德德國(guó)VILLEROY﹠BOCH潔具具及DORNBRACHT龍龍頭。墻地面及吊吊頂：建議采用輕輕鋼龍骨石石膏板吊頂頂，高級(jí)內(nèi)內(nèi)墻膠漆，，高級(jí)實(shí)木木復(fù)合地板板或大理石石地坪。智能安保系系統(tǒng)建議建議一：建建議采用最最新的指紋紋識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)包括指紋紋電梯控制制系統(tǒng)和指指紋門鎖建議二：安安裝訪客彩彩色可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)，，建議采用用著名西班班牙品牌FERMAX或同級(jí)級(jí)品；建議三：建建議安裝周周界報(bào)警、、電視監(jiān)控控、電子巡巡更、門禁禁系統(tǒng)以及及自動(dòng)報(bào)警警系統(tǒng)。建議四：建建議社區(qū)配配備中央凈凈水處理系系統(tǒng)以及三三表合一的的遠(yuǎn)程抄表表系統(tǒng)。會(huì)所建議建議本項(xiàng)目目打造“雙重會(huì)所所”——社區(qū)配配套會(huì)所以以及空中會(huì)會(huì)所，為客客戶提供多多重交流、、休閑空間間和平臺(tái)，，充分展現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)以人人為本的特特性。功能定位社區(qū)配套會(huì)所（可考慮對(duì)外開放）恒溫游泳池高檔酒吧健身房Spa精品超市壁球室空中會(huì)所（僅對(duì)小區(qū)業(yè)主開放）咖啡吧紅酒吧閱覽室上右圖：會(huì)會(huì)所餐廳示示意圖下左左圖：會(huì)所所酒吧示意意圖下右右圖：會(huì)所所入口示意意圖社區(qū)配套會(huì)會(huì)所設(shè)置在產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店的的底層，將將其打造成成豪華生活活會(huì)所，內(nèi)內(nèi)設(shè)可對(duì)外外開放的恒恒溫游泳池池、中西餐餐廳、咖啡啡吧、健身身房、以及及精品超市市等生活?yuàn)蕣蕵吩O(shè)施。?？罩袝?huì)所建議設(shè)置在在觀景位置置最佳的住住宅頂層，，面積設(shè)置置在500㎡左右，，業(yè)主通通過(guò)外部觀觀光電梯直直接進(jìn)入空空中會(huì)所，，江景、外外灘及陸家家嘴風(fēng)景盡盡收眼底，，真正讓每每一位業(yè)主主可以充分分分享到濱濱江景觀，，提升整個(gè)個(gè)社區(qū)的檔檔次。同時(shí)時(shí)這里也是是業(yè)主之間間、業(yè)主與與客人交流流的空間，，一邊品著著紅酒、一一邊是無(wú)限限的美景，，無(wú)疑這里里就是人間間天堂。（空中會(huì)所所示意圖））關(guān)于辦公部部分建議對(duì)于本項(xiàng)目目辦公性質(zhì)質(zhì)的建筑建建議包裝成成產(chǎn)權(quán)式酒店店推向市場(chǎng)，，主力戶型型以50㎡㎡左右的小小戶型為主主，套房面面積控制在在80㎡左左右。內(nèi)設(shè)設(shè)中庭，將將綠色植物物引入室內(nèi)內(nèi)，力爭(zhēng)在在每個(gè)層面面設(shè)立公共共休閑觀景景空間。大大堂以五星星級(jí)酒店的的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)進(jìn)行打造，，以進(jìn)一步步提升產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店的的品質(zhì)。大堂示意圖圖中庭示意圖圖商業(yè)規(guī)模研研究商業(yè)規(guī)模參參照①---商業(yè)區(qū)級(jí)級(jí)次與結(jié)構(gòu)構(gòu)模型基本要數(shù)市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬(wàn)㎡以上10萬(wàn)㎡以上1萬(wàn)㎡左右12萬(wàn)㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量25萬(wàn)以上日人流量2萬(wàn)左右日人流量25萬(wàn)以上核心客戶群區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘及途經(jīng)消費(fèi)者車程30分鐘內(nèi)居民本項(xiàng)目適合合商業(yè)規(guī)模模從本項(xiàng)目的的區(qū)位特征征、客流量量和未來(lái)可可能吸引的的核心客戶戶來(lái)看，本本項(xiàng)目只具具備形成居住區(qū)區(qū)配套商業(yè)業(yè)的條件，，不同的居居住區(qū)配套套商業(yè)由于于其輻射人人群較固定定（步行15分分鐘及途徑徑消費(fèi)者）），其商業(yè)業(yè)規(guī)模通常常占整體規(guī)規(guī)模的2.8%左右右，根據(jù)人人口密度約有有不同。結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目目來(lái)看，商商業(yè)規(guī)模約約為2500㎡㎡。商業(yè)規(guī)模研研究關(guān)于商業(yè)部部分建議商業(yè)規(guī)模研研究商業(yè)規(guī)模參參照②---赫夫商圈圈研究模型型銷售額=購(gòu)購(gòu)物概率××人口×人人均零售開開支商業(yè)面積=銷售額÷÷單位面積積營(yíng)業(yè)額人均零售開開支取5280.23元（數(shù)據(jù)來(lái)源源：仲量聯(lián)聯(lián)行報(bào)告））平均每平米米營(yíng)業(yè)額取取1454元/月（數(shù)據(jù)來(lái)源源：仲量聯(lián)聯(lián)行報(bào)告））特殊品選購(gòu)品便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（2010年年底預(yù)計(jì)人口）購(gòu)物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購(gòu)物人流銷售額（人均零售開支取5280.23元）商業(yè)面積（每㎡營(yíng)業(yè)額取1454元/月）主要交易地帶本地區(qū)600093%5580294636831688.7㎡次要交易地帶塘橋區(qū)域27萬(wàn)2%5400285132421634.2㎡邊際交易地帶浦東新區(qū)180萬(wàn)0.1%18009504414544.7㎡總計(jì)﹍﹍12780674813393867.6㎡潛在交易區(qū)區(qū)域根據(jù)赫夫商商圈研究模模型推知本本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)模為3800㎡㎡左右注：公共服服務(wù)設(shè)施控控制指標(biāo)(㎡/千人人)

居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)1668～3293(2228～4213)2172～5559(2762～6329)968～2397(1338～2977)1091～3835(1491～4585)362～856(703～1356)488～1058(868～1578)其中教育600～12001000～2400330～1200708～2400160～400300～500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78～198(178～398)138～378(298～548)38～9878～2286～2012～40文體125～245225～64545～7565～10518～2440～60商業(yè)服務(wù)708～910600～940450～570100～600150～370100～400社區(qū)服務(wù)59～46476～66859～29276～32819～3216～28金融郵電(含銀行、郵電局)20～30(60～80)25～5016～2222～34----市政公用(含居民存車處)40～150(460～820)70～360(500～960)30～140(400～720)50～140(450～760)9～10(350～510)20～30(400～550)行政管理其它46～9637～72--------根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃指標(biāo)研研究，本項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)于于社區(qū)內(nèi)居居民的商業(yè)業(yè)規(guī)模為3500㎡㎡左右商業(yè)規(guī)模研研究商業(yè)規(guī)模參參照③---根據(jù)據(jù)城市規(guī)劃劃指標(biāo)研究究模型本項(xiàng)目建筑筑面積90254.4㎡（住住宅+產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店）），按每100㎡有有7人計(jì)算，預(yù)預(yù)計(jì)居民約6317.8人，屬于小小區(qū)級(jí)別；；按小區(qū)級(jí)別別規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)（下表所所示），商商業(yè)面積應(yīng)應(yīng)控制在：：450-570㎡/千千人×6.3178千千人=2843.1-3601.1㎡之間間商業(yè)規(guī)模模研究商業(yè)規(guī)模模研究商業(yè)總體體規(guī)模建建議參照一：：根據(jù)商業(yè)業(yè)區(qū)級(jí)次次與結(jié)構(gòu)構(gòu)模型推推知商業(yè)業(yè)規(guī)模約約為2500㎡㎡參照二：：根據(jù)赫夫夫商圈研研究模型型推知商商業(yè)規(guī)模模約為3800㎡參照三：：根據(jù)城市市規(guī)劃指指標(biāo)研究究模型推推知商業(yè)業(yè)規(guī)模約約為3500㎡㎡建議本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)總體規(guī)規(guī)模在3500㎡左右，可可以根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況上下下浮動(dòng)500㎡㎡商業(yè)規(guī)模模研究通過(guò)構(gòu)建建商業(yè)分分析模型型，我們們將找出出最適合合本項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：攔截型商商業(yè)：距離是消消費(fèi)者選選擇該類類業(yè)態(tài)消消費(fèi)場(chǎng)所所的第一一考慮因因素，常見的業(yè)業(yè)態(tài)是日日常快速速消費(fèi)品品零售及及服務(wù)；替代型商商業(yè)：經(jīng)營(yíng)具有有一定差差異化的的產(chǎn)品，，對(duì)比各各種綜合合因素形形成的比比較優(yōu)勢(shì)勢(shì)決定消消費(fèi)者是是否選擇擇該類業(yè)業(yè)態(tài)的消消費(fèi)場(chǎng)所所，常見業(yè)態(tài)態(tài)是休閑閑娛樂、、生活耐耐用品零零售的集集中商業(yè)業(yè)，如購(gòu)物物中心、、中型超超市等；；目的地型型商業(yè)：：以其特色色或?qū)I(yè)業(yè)性吸引引消費(fèi)者者慕名而而至，常見業(yè)態(tài)態(tài)是特色色商業(yè)和和專業(yè)市市場(chǎng)，如如特特色餐飲飲、酒吧吧、美容容Spa、娛娛樂場(chǎng)所所等。從商業(yè)消消費(fèi)者的的行為切切入，可可將復(fù)雜雜多樣的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分為為三種類類型。輻射半徑小輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的差異性1攔截型商業(yè)2替代型商業(yè)3目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)研究根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位和周邊邊商業(yè)環(huán)環(huán)境，攔攔截型與與目的地地型商業(yè)業(yè)是本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)適宜選選擇的業(yè)業(yè)態(tài)類型型，并在在目的地地型商業(yè)業(yè)有發(fā)揮揮空間。。業(yè)態(tài)類別主要特征具體業(yè)態(tài)本項(xiàng)目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價(jià)格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)羞x擇日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的因素之一，但非第一因素。當(dāng)具有比較優(yōu)勢(shì)的商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使其距離較遠(yuǎn)，消費(fèi)者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)，如購(gòu)物中心、中型超市（300-6000平米左右）未來(lái)將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使消費(fèi)者會(huì)將一部分消費(fèi)轉(zhuǎn)向，但不會(huì)放棄對(duì)原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)，如特色餐飲、酒吧、美容Spa、娛樂場(chǎng)所等。較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：滿足社社區(qū)居民民的基本本生活需需要商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)基本功功能解析析購(gòu)物功能能餐飲服務(wù)務(wù)功能修理服務(wù)務(wù)功能綜合服務(wù)務(wù)功能家政服務(wù)務(wù)功能再生資源源回收功功能購(gòu)物功能能——提提供主、、副食品品、生活活日用品品；餐飲服務(wù)務(wù)功能——提供早餐餐、正餐餐和滿足足學(xué)生、、老年人人用餐；；修理服務(wù)務(wù)功能——日常用品品修理的的需要；；綜合服務(wù)務(wù)功能——社區(qū)居民民理發(fā)、、洗衣、、服裝加加工以及及彩擴(kuò)等等在社區(qū)區(qū)內(nèi)完成成家政服務(wù)務(wù)功能——社區(qū)能幫幫助居民民雇傭小小時(shí)工、、請(qǐng)保姆姆和家教教等。項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)本項(xiàng)目性性質(zhì)屬于于區(qū)域中中心新開開高檔精精品公寓寓，有著著與這類類社區(qū)共共同的需需求特征征。項(xiàng)目客戶戶定位以以在華外外籍人士士和港臺(tái)臺(tái)客商為為主，社社區(qū)人群群應(yīng)在35-60歲之之間，有有很強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和較較高品位位的人群群為主，，傾向中中高檔消消費(fèi)。便利店、、藥店、、干洗店店、生鮮鮮副食、、銀行、、郵局、、日用品品兒童托管管、家政政服務(wù)、、花卉盆盆景店、、寵物店店、中西西餐廳、、咖啡館館相應(yīng)業(yè)態(tài)態(tài)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)對(duì)鄰里里商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的影影響建議：項(xiàng)目周邊邊服務(wù)居居民基本本生活的的商業(yè)配配套還處處于初步步階段，，形象及及檔次均偏偏低，因因此商業(yè)業(yè)配套是是項(xiàng)目開開發(fā)的必必備附加加品。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)研究特色商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：應(yīng)有足足夠的特特色和吸吸引力使使泛濱濱江區(qū)域域的人群群克服距距離感來(lái)來(lái)此消費(fèi)費(fèi)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)研究時(shí)尚餐飲飲：各類知名名餐廳時(shí)尚購(gòu)物物：精品女裝裝店特色手袋袋和鞋帽帽等時(shí)尚體驗(yàn)驗(yàn)：書吧、網(wǎng)網(wǎng)吧陶器DIY店等等特色商業(yè)業(yè)街以時(shí)尚休休閑為主主題時(shí)尚社交交；咖啡吧酒吧茶吧等時(shí)尚居住?。築outique酒店店注：沿馬馬路外側(cè)側(cè)以特色色商業(yè)為為主，內(nèi)內(nèi)側(cè)以會(huì)會(huì)所配套套商業(yè)為為主9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:06:0923:06:0923:061/6/202311:0