上海房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：投資基金的特點(diǎn)考試試題

上海房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：投資基金的特點(diǎn)考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售電動(dòng)車的店鋪比購買生產(chǎn)電動(dòng)車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂?。A：更強(qiáng)的適時(shí)的更新改造投資性B：更易受政策影響性C：更長的經(jīng)濟(jì)壽命D：更專業(yè)的物業(yè)管理E：借款合同2、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤二義直接成本利潤率。A：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用B：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用C：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本D：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、如果是無期限的土地所有權(quán)，就無需計(jì)提_。A.時(shí)限問題B.附加值C.利率D.折舊4、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是.【2007年考題】A：裝修改造B：需求增加C：通貨膨脹D：改進(jìn)物業(yè)管理E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，()從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.進(jìn)行圖法D.工序圖法6、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于導(dǎo)向定價(jià)法。A：成本B：購買者C：競(jìng)爭(zhēng)D：市場(chǎng)E：借款合同7、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。A：10B：15C：30D：60E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、征收集體土地，有償使用土地的，應(yīng)_。A.預(yù)付足額的預(yù)付金B(yǎng).報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府核簽C.出具征收單位財(cái)務(wù)狀況報(bào)告D.簽訂土地使用合同9、某市房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除幅度為30%,某企業(yè)擁有一房產(chǎn)原值為3800萬元，則年征收房產(chǎn)稅為萬元。A：114B：63.84C：31.92D：28.71E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為一萬元。A.109B.117C.124D.13011、下列關(guān)于限額設(shè)計(jì)，表述不正確的是。A：限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)8：按照初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)^按照施工圖預(yù)算造價(jià)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)文件作出決策D：限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和三者的結(jié)合體。A：義務(wù)B：環(huán)境^空間D：區(qū)位E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是（）。A.避強(qiáng)定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對(duì)抗性定位方式D.重新定位方式14、某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格為1800元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2006年1月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格為元/m2。A：2402.22B：2302.22C：2202.22D：2102.22E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用求取。A：市場(chǎng)法B：成本法C：收益法D：長期趨勢(shì)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品住宅竣工驗(yàn)收合格后，持所需文件到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，須經(jīng)過—五道程序。A.勘丈繪圖、登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證B.登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、勘丈繪圖、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證C.登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證D.登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、收費(fèi)發(fā)證、繪制權(quán)證17、—是一項(xiàng)政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)施監(jiān)察管理兩部分。A.城市規(guī)劃管理B.城市監(jiān)督管理C.城市道路管理D.城市房屋管理18、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的—分析。A.財(cái)務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運(yùn)能力19、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素是_。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步20、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資—的重視。A.各異性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴性21、某房地產(chǎn)估價(jià)師于2004年8月初始注冊(cè)在甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，后于2006年2月變更注冊(cè)至乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，則該房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)有效期至_。2006年8月2007年8月2008年2月2009年2月22、業(yè)主大會(huì)作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)—通過。A.與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上B.全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上C.與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上D.全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上23、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%,所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為萬元.（2009年試題）A：22.0B：24.0C：25.6D：26.0E：借款合同24、下列關(guān)于房產(chǎn)分幅圖的描述有誤的是_。A.是測(cè)繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料B.是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖C.繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點(diǎn)D.是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖25、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和的推行是建筑市場(chǎng)管理體制改革的兩個(gè)重要方面。A：建設(shè)施工制度B：建設(shè)投資規(guī)定C：建設(shè)規(guī)劃制度D：建設(shè)監(jiān)理制度E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有_。A.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%?60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值B.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%?60%作為計(jì)稅稅基C.商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價(jià)的70%?80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅E.地下人防設(shè)施免稅2、具體的長期趨勢(shì)法主要有_。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法和平均發(fā)展速度法C.時(shí)間序列分析法D.移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法E.回歸分析法3、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的。A：資金來源與運(yùn)用表B：損益表C：資本金現(xiàn)金流量表D：全部投資現(xiàn)金流量表E：借款合同4、引起建筑物折舊的因素包括。A：地震B(yǎng)：電梯數(shù)量不夠C：酸雨D：?jiǎn)涡械繣：門窗的自然破損5、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由—裁決。A.上級(jí)房屋拆遷管理部門B.人民法院C.縣級(jí)以上人民政府D.同級(jí)人民政府6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括_?！叭ㄒ黄健辟M(fèi)土地租用費(fèi)C.可行性研究費(fèi)D.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)E.建筑費(fèi)用7、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%,則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為_。0.910.921.091.108、申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷必須提供_。A.行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書B.仲裁決議書C.拆遷協(xié)議范本D.裁決調(diào)解和裁決書E.被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書9、城市規(guī)劃管理中的報(bào)建審批管理程序依次是。A：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)項(xiàng)目選址意見書、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證B：核發(fā)項(xiàng)目選址意見書、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證C：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)項(xiàng)目選址意見書D：核發(fā)項(xiàng)目選址意見書、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，錯(cuò)誤的有。A：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳B：在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的，只可以發(fā)布商品房銷售廣告C：房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)，必須載明預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)D：房地產(chǎn)廣告中，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目位置介紹，可以用所需時(shí)間來表示距離E：房地產(chǎn)廣告中，可以使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片；為達(dá)到形象效果，不能在廣告中注明11、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）年。A.小于55?66?77?812、下列關(guān)于達(dá)成拆遷房屋補(bǔ)償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是。A：拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式B：拆遷當(dāng)事人沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟C：拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理D：訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性14、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括_。A.物業(yè)服務(wù)成本B.法定稅費(fèi)C.物業(yè)管理企業(yè)的利潤D.物業(yè)管理企業(yè)的酬金E.物業(yè)服務(wù)支出15、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。A.扣除土地出讓金B(yǎng).支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用C.償還抵押權(quán)人債權(quán)D.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款16、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以—所需的時(shí)間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出C.凈收益抵償全部投資D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資17、某物業(yè)的購買價(jià)格為80萬元，其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為_。6.25%10%16.67%16%18、下列關(guān)于選取可比實(shí)例的說法中，有誤的一項(xiàng)是_。A.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)B.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例C.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常成交價(jià)格，或可修正的正常成交價(jià)格D.選取可比實(shí)例的數(shù)量在實(shí)際中是越多越好，為后續(xù)進(jìn)行的比較修正工作帶來方便19、2009年1月，A市B擔(dān)保公司以國家規(guī)定最低實(shí)有資本成立，2009年5月，開展了第一筆擔(dān)保業(yè)務(wù)，其擔(dān)保貸款總額，不得超過萬元人民幣。A：1000B：3000C：10000D：30000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開發(fā)商。A：選擇合適的項(xiàng)目位置B：尋找投資合作伙伴C：確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型D：判斷租買時(shí)機(jī)E：進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策21、下列關(guān)于監(jiān)護(hù)人，表述正確的是。A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，未成年人由沒有監(jiān)護(hù)能力的祖父母擔(dān)任監(jiān)護(hù)人B：未成年人的監(jiān)護(hù)人是其父母C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔(dān)任監(jiān)護(hù)人D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔(dān)任監(jiān)護(hù)人E：對(duì)無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)同意后，也可以擔(dān)任監(jiān)護(hù)人22、下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，說法不正確的是。A：業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同B：物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同C：物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間D：《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是業(yè)主委員會(huì)E：《物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位23、建設(shè)貸款主要用于。