盱眙萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目診斷報(bào)告改

萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷報(bào)告淮安·盱眙上海智旭&聯(lián)旭謹(jǐn)呈目錄樓市綜合掃描樓市綜合問(wèn)診痊愈判斷項(xiàng)目問(wèn)診找出病癥對(duì)癥下藥下藥方略居住類用地成交面積年份成交面積（㎡）成交數(shù)量(幅）成交金額（萬(wàn)元)2007年1138703.1321134322008年44289016419092009年1-2月1556651120652007—2009年2月，盱城鎮(zhèn)出讓居住類用地面積總和為1737258.1平米。2008年居住類用地出讓面積大幅減少。土地市場(chǎng)掃描—盱眙土地市場(chǎng)受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，土地市場(chǎng)一直處于疲軟期

時(shí)間名稱2007年2008年2009年合計(jì)盱眙縣住宅和商住綜合土地成交量（㎡）12329796069281763122016219盱城鎮(zhèn)住宅和商住綜合土地成交量（㎡）/所占全縣比率113870392%44289073%15566588%173725886%預(yù)計(jì)全縣建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計(jì)盱城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）20496657972022801973127064預(yù)計(jì)投入市場(chǎng)時(shí)間2008下半年開(kāi)始2009開(kāi)始2010開(kāi)始盱眙縣商品房實(shí)際成交量（㎡）住宅38890020220042600633700商鋪5510033800600094900合計(jì)444000236000486007286002007年以來(lái)成交土地預(yù)計(jì)銷售周期（年）以07年的銷售量計(jì)算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計(jì)算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計(jì)算3629194/340000=10.1年

盱眙縣2007年以來(lái)土地存量與預(yù)計(jì)銷售周期表

右表可以看出，盱眙的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力非常大，需要我們集中精力制定準(zhǔn)確而有效的銷售方針并高效率的執(zhí)行把脈問(wèn)診—后市供應(yīng)分析區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們將盱城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為幾個(gè)版塊：城北和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)版塊城中版塊城南版塊下面對(duì)幾個(gè)重要樓盤進(jìn)行簡(jiǎn)要分析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)版塊海通時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商杭州海通控股有限公司占地面積總占地20萬(wàn)平方米，建筑面積32萬(wàn)平方米項(xiàng)目定位購(gòu)物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂(lè)、體育、觀光等服務(wù)為一體開(kāi)發(fā)模式分二期開(kāi)發(fā)規(guī)劃棟數(shù)一共21棟項(xiàng)目位置盱馬路和金源北路交匯處一期總套數(shù)578套剩余套數(shù)338套，其中住宅252套，非住宅86套開(kāi)工時(shí)間一期于2007年6月11日開(kāi)工建設(shè)預(yù)計(jì)交付時(shí)間2009年底主力戶型80㎡~90㎡；兩室一廳一廚一衛(wèi)銷售價(jià)格商鋪均價(jià)：4000元/平米住宅均價(jià)：2100元/平米項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目很大，按照規(guī)劃想打造一個(gè)集購(gòu)物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂(lè)、體育、觀光等服務(wù)為一體小型的城。優(yōu)點(diǎn)在于種類齊全，交通方便（目前有3路車直達(dá)）。周邊配套設(shè)施相對(duì)齊全（建成后）。缺點(diǎn)就是比較亂，沒(méi)有純粹的住宅小區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力。得房率低（80%）威脅點(diǎn)分析戶型小，總價(jià)低；樓盤位置相對(duì)較好；一期房子已經(jīng)接近封頂，有說(shuō)服力。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)版塊富頓中央開(kāi)發(fā)商江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積415畝項(xiàng)目定位五星酒店、辦公樓、商鋪、會(huì)所、住宅于一體綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)模式多期規(guī)劃棟數(shù)6棟高層項(xiàng)目位置金源北路1號(hào)一期總套數(shù)剩余套數(shù)開(kāi)工時(shí)間預(yù)計(jì)交付時(shí)間主力戶型住宅90㎡二房，106-138㎡三房銷售價(jià)格住宅2600-3100元/平米項(xiàng)目評(píng)價(jià)威脅點(diǎn)分析綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)東城名都開(kāi)發(fā)商江蘇騰宇置業(yè)有限公司占地面積14萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位商住綜合，打低價(jià)位促銷策略開(kāi)發(fā)模式分二期開(kāi)發(fā)開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)在09年4、5月項(xiàng)目位置新海大道與寶山東路交接處開(kāi)工時(shí)間一期目前正在打地基預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年底主力戶型81.17㎡的兩室兩廳、93.14㎡的三室兩廳銷售價(jià)格/優(yōu)惠價(jià)格商鋪均價(jià)：未定住宅均價(jià)：1700元/平米預(yù)定交兩萬(wàn)，打95折項(xiàng)目評(píng)價(jià)周邊配套設(shè)施都近似，主打低價(jià)策略。小區(qū)布局就三長(zhǎng)排，較丑。位置相對(duì)較偏，威脅點(diǎn)分析低價(jià)?？拷潞ｋ娮訌S。城北和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北區(qū)其他樓盤■四季華庭：一期接近尾盤，售價(jià)在2900元/㎡左右，該項(xiàng)目處金源北路和甘泉西路交匯處，生活配套設(shè)施相對(duì)便利，基本售完。■富頓中央·陽(yáng)光城市：位于金源北路一號(hào)，售價(jià)在2600—3100元/㎡之間，該項(xiàng)目開(kāi)始定位太高，現(xiàn)在又無(wú)法延續(xù)其定位，處于滯銷狀態(tài)。■金源花苑：商業(yè)銷售價(jià)格在12000元/平米，住宅售價(jià)在2600左右，該項(xiàng)目地處繁華地段，生活配套便利，銷售狀況良好?！鏊而P凰城：售價(jià)在1700元/平米左右，一期房子已經(jīng)封頂，銷售狀況一般?！錾詈：劳ィ壕鶅r(jià)在2700左右，別墅樓盤，共8棟，處于滯銷狀態(tài)。城北和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)版塊綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城北與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)版塊的共性就是屬于正在或者將要開(kāi)發(fā)地區(qū)，周邊生活、商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)不足，價(jià)格也在1400~2400元/平米之間。銷售差價(jià)大，越靠近老城區(qū)售價(jià)越高。城中板塊金源花苑開(kāi)發(fā)商江蘇金匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積46248.7㎡，總建筑面積為90180㎡。其中商業(yè)用房總面積為18900平方米規(guī)劃棟數(shù)19棟，其中多層17棟，小高層2棟。開(kāi)發(fā)模式多期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)交付使用，目前推出二期目前推出總套數(shù)共709套。已售套數(shù)334套剩余套數(shù)375套項(xiàng)目位置甘泉西路和金源大道交匯處主力戶型90㎡的兩房。100、111、117.5、127.38㎡的三房。價(jià)格范圍商業(yè)底層12000元/平米左右，均價(jià)6000元/平米，住宅在2600元/平米左右開(kāi)盤時(shí)間一期06年12月預(yù)計(jì)交付時(shí)間一期08年8月30日二期09年9月30日項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置地段好，交通便利，生活配套設(shè)施完善成熟。一期銷售狀況良好。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合掃描—盱眙住宅市場(chǎng)城中中板板塊塊怡和家園開(kāi)發(fā)商淮安世紀(jì)置業(yè)有限公司占地面積38898.8㎡規(guī)劃棟數(shù)8棟，其中多層4棟，小高層4棟。開(kāi)發(fā)模式兩期開(kāi)發(fā)，目前現(xiàn)房出售目前推出總套數(shù)340套已售套數(shù)258套剩余套數(shù)82套，其中住宅40套，非住宅42套。項(xiàng)目位置虎宣路和淮河?xùn)|路交匯處主力戶型81.3㎡的兩房。123.13㎡的三房和162㎡的復(fù)式價(jià)格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在2800元/平米左右開(kāi)盤時(shí)間一期07年預(yù)計(jì)交付時(shí)間一期08年3月；二期08年12月項(xiàng)目評(píng)價(jià)地段好，周邊生活配套設(shè)施成熟完善，準(zhǔn)現(xiàn)房出售。據(jù)從淮安網(wǎng)上樓市看還是有房源出售的，但是到現(xiàn)場(chǎng)銷售人員說(shuō)已經(jīng)出售完。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)城中中板板塊塊城中中片片區(qū)區(qū)其其他他樓樓盤盤■騰騰宇宇花花苑苑：：售售價(jià)價(jià)1700元/平米米左左右右，，純純住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，就就兩兩棟棟多多層層，，目目前前還還有有20套房房源源左左右右。。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)城中中版版塊塊周周邊邊生生活活和和商商業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施相相對(duì)對(duì)成成熟熟，，售售價(jià)價(jià)在在2400~2800元/平米米之之間間，，相相差差不不大大。。城南南板板塊塊

華夏國(guó)際中心開(kāi)發(fā)商江蘇華冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積19714㎡，總建筑面積52907平方規(guī)劃棟數(shù)共5棟，由三幢多層住宅，一幢9層小高層及沿街的酒店式公寓組成開(kāi)發(fā)模式兩期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)交付，現(xiàn)在出售二期目前推出總套數(shù)161套已售套數(shù)65套剩余套數(shù)96套，其中住宅76套，非住宅20套項(xiàng)目位置金源大道和二橫路交匯處主力戶型73.83、85.53、93.18㎡的兩房。107.9、115.51㎡的三房。價(jià)格范圍商業(yè)10000元/平米左右，住宅在2700-2800元/平米。商鋪有2000元的優(yōu)惠開(kāi)盤時(shí)間二期09年2月19日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年7月31日項(xiàng)目評(píng)價(jià)在老城區(qū)的市中心，有著完善成熟的生活商業(yè)配套設(shè)施。一期銷售狀況良好，給二期做了一個(gè)良好的鋪墊。威脅點(diǎn)分析分流潛在客戶。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)城南南板板塊塊城南南版版塊塊其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)析析■城城市市桃桃源源：：售售價(jià)價(jià)2500元/平米米，，位位于于穆穆山山巷巷內(nèi)內(nèi)，，購(gòu)購(gòu)房房?jī)?yōu)優(yōu)惠惠95折■龍龍城城雅雅苑苑：：售售價(jià)價(jià)商商業(yè)業(yè)5800元/平米米,住宅宅2500元/平米米，，位位于于原原龍龍泉泉酒酒廠廠邊邊。?！龌莼菰丛淳泳印せㄔ吩罚海荷躺虡I(yè)業(yè)售售價(jià)價(jià)3600元/平米米，，住住宅宅2300元/平米米，，現(xiàn)現(xiàn)房房出出售售。。綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)城南南項(xiàng)項(xiàng)目目的的共共性性是是老老城城區(qū)區(qū)，，商商業(yè)業(yè)和和生生活活設(shè)設(shè)施施完完善善，，靠靠近近南南邊邊的的有有淮淮河河真真景景。。差差價(jià)價(jià)小小，，屬屬于于比比較較穩(wěn)穩(wěn)定定成成熟熟的的版版塊塊。。價(jià)格格分分析析

區(qū)域價(jià)格城南版塊城中版塊城北及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)版塊價(jià)格老城區(qū)，成熟的生活、商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)老盱城鎮(zhèn)人有較大的向心力和認(rèn)可度。價(jià)格較高，各項(xiàng)目差價(jià)小，均價(jià)為2800元/㎡左右老城區(qū)衍生版塊，各種配套設(shè)施也比較成熟，價(jià)格為2400元/㎡~2700元/㎡左右，價(jià)格相差也較小。待開(kāi)發(fā)的新城區(qū)，各種配套設(shè)施相對(duì)不完善，價(jià)格從1400元/㎡~2500元/㎡左右，價(jià)格相差大。結(jié)論綜合上面的數(shù)據(jù)，我們可以看出，城南版塊的中心和城中版塊的南部應(yīng)該是盱城鎮(zhèn)價(jià)格最高的地方，普通住宅大概在2800元/㎡左右，往北呈遞減的方式，但是前期經(jīng)營(yíng)得好的，口碑好，認(rèn)可度高的樓盤售價(jià)也高，比如四季華庭，目前尾盤售價(jià)達(dá)2900元/㎡。綜合合以以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，我我們們可可以以得得出出以以下下表表格格：：綜合合掃掃描描—盱眙眙住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)綜合合掃掃描描—成交交分分析析

8月9月10月11月12月1月2月3月

騰宇花園

8412

融匯公寓

3514

中國(guó)龍蝦城

14200

華廈國(guó)際中心

49531

世紀(jì)名城

24373434

金和城市桃源

15105113

星月灣花園

082720

酈水嘉園

1464032110822

葵花新寓40139741244

金惠花園62317011

東方都市10號(hào)樓79703824

桂香苑210510443

新城花苑238412910168

海通時(shí)代廣場(chǎng)1647287287-25

益民花園8851071135

陽(yáng)光城市9542381100

楚東嘉苑21106002

天泉山莊1-1000000

大明公館735329191121

水岸·鳳凰城169965202912

龍泉雅苑106964134016

怡和家/p>

四季華庭162-11228

森海豪庭00003054

文化公寓00000000

金諾·墨香苑33339104111

半坡疊墅02303141

陽(yáng)光人家01000000

龍城新天地200001736

惠源居花苑1112428231920

金源花苑87441071840

東方都市43420111

華廈國(guó)際廣場(chǎng)03400002

錦繡家園46243147在經(jīng)經(jīng)歷歷了了2008年的的低低迷迷期期后后，，隨隨著著剛剛性性需需求求的的短短期期內(nèi)內(nèi)噴噴發(fā)發(fā)，，市市場(chǎng)場(chǎng)成成交交略略有有回回升升，，但但是是經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境并并沒(méi)沒(méi)有有得得到到好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，要要警警惕惕市市場(chǎng)場(chǎng)““回回光光返返照照””的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。9月份份之之前前的的小小陽(yáng)陽(yáng)春春需需要要抓抓住住時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)。。樓市市持持續(xù)續(xù)低低迷迷、、成成交交量量大大幅幅萎萎縮縮;積壓壓房房源源多多，，各各樓樓盤盤去去化化不不理理想想;后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，短短期期內(nèi)內(nèi)無(wú)無(wú)法法快快速速去去化化；；政府府大大量量救救市市政政策策將將潛潛在在客客戶戶拉拉入入持持續(xù)續(xù)觀觀望望的的怪怪圈圈;各樓樓盤盤推推出出各各種種優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施,多數(shù)數(shù)樓樓盤盤成成交交量量增增加加不不明明顯顯;總之之———盱眙眙樓樓市市仍仍在在低低谷谷中中徘徘徊徊，，形形勢(shì)勢(shì)不不容容樂(lè)樂(lè)觀觀!樓市市診診斷斷樓市市診診斷斷—樓市市冰冰雪雪襲襲擊擊盱盱眙眙癥結(jié)結(jié)一一:積壓壓房房源源多多截止止目目前前，，市市調(diào)調(diào)的的34個(gè)樓盤積積壓房源源達(dá)3055套盱眙從現(xiàn)現(xiàn)在開(kāi)始始即使沒(méi)沒(méi)有新地地塊，要要全力推推廣現(xiàn)有有供應(yīng)，，8年內(nèi)難以以消化完完……在這場(chǎng)房房地產(chǎn)生生死存亡亡斗爭(zhēng)中中,唯有走低低價(jià)盡快快出貨,才能有出出路。癥結(jié)二:部分樓盤盤短期爆爆發(fā)，多多數(shù)樓盤盤銷售吃吃緊預(yù)計(jì)全縣建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）221936210924703173623629194預(yù)計(jì)盱眙城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率1.8計(jì)算，㎡）20496657972022801973127064盱眙縣商品房實(shí)際成交量（㎡）44400023600048600728600預(yù)計(jì)銷售周期以07年的銷售量計(jì)算3629194/444000=8.2年以08年的銷售量計(jì)算3629194/236000=15.4年以07、08年平均銷售量計(jì)算3629194/340000=10.1年樓市診斷斷—樓市冰雪雪襲擊盱盱眙癥結(jié)三:紛紛患上上促銷打打折病，，無(wú)促銷銷便無(wú)銷銷量在僅有幾幾個(gè)熱銷銷樓盤中中,各樓盤均均是憑借借低價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)癥結(jié)四:維持原價(jià)價(jià)靜止不不動(dòng)，低低價(jià)跑量量成救命命招在其它樓樓盤都進(jìn)進(jìn)入滯銷銷時(shí)，世世紀(jì)名門門后發(fā)制制人,橫空出世世,短期內(nèi)快快速去化化，主要要是走低低價(jià)策略略，從而而為自己己殺出一一條血路路，尋求求生存機(jī)機(jī)會(huì)。而而富頓中中央堅(jiān)持持原價(jià)，，基本無(wú)無(wú)成交。。癥結(jié)五:無(wú)二手房房市場(chǎng)支支撐,一手房市市場(chǎng)難以以做大一個(gè)城市市房產(chǎn)市市場(chǎng)是否否成熟,主要看二二手房市市場(chǎng)是否否活躍,是否健全全，但盱盱眙二手手房市場(chǎng)場(chǎng)幾乎是是空白,市場(chǎng)上現(xiàn)現(xiàn)有存量量房、老老公房不不能流動(dòng)動(dòng),換房市場(chǎng)場(chǎng)肯定啟啟動(dòng)不了了，那么么整個(gè)樓樓市只能能以一手手房拉動(dòng)動(dòng)消費(fèi)，，一手房房市場(chǎng)就就難以做做大做強(qiáng)強(qiáng)。樓市診斷斷—四大危言言殃及樓樓市危言一：：09年年底各各開(kāi)發(fā)商商為回籠籠資金,支付工程程款和銀銀行貨款款，將掀掀起新一一輪價(jià)格格促銷戰(zhàn)戰(zhàn)，房市市火拼戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)將變變得更加加殘酷。。危言二：：09年大量經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、保保障房、、廉租房房相繼上上市，以以低價(jià)擠擠壓商品品房市場(chǎng)場(chǎng)，瓜分分本已稀稀少的市市場(chǎng)份額額，將使使現(xiàn)有商商品房市市場(chǎng)更加加雪上加加霜，苦苦不堪言言。樓市診斷斷—四大危言言殃及樓樓市危言三：：市場(chǎng)進(jìn)入入了深一一輪調(diào)整整，成交交量經(jīng)過(guò)過(guò)一輪小小陽(yáng)春后后將繼續(xù)續(xù)萎縮，，客戶將將繼續(xù)觀觀望，商商品房未未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)嚴(yán)峻。危言四：：０９年樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)大量放放量，現(xiàn)現(xiàn)有存量量樓盤與與新開(kāi)樓樓盤都將將創(chuàng)市場(chǎng)場(chǎng)新高，，競(jìng)爭(zhēng)將將更加激激烈，在在這場(chǎng)博博殺中，，將使許許多開(kāi)發(fā)發(fā)商淘汰汰出局。。病愈預(yù)測(cè)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)價(jià)必將雪雪崩診斷結(jié)論論目前樓市市總體一一片蕭條條,即使那些些曾經(jīng)強(qiáng)強(qiáng)硬唱多多的開(kāi)發(fā)發(fā)商,也悄悄把把自己囤囤積的土土地和住住房轉(zhuǎn)讓讓,玩金蟬脫脫殼,應(yīng)該說(shuō),這是非常?，F(xiàn)實(shí)的的選擇。。少數(shù)樓盤盤的春后后回暖亦亦是低價(jià)價(jià)策略的的結(jié)果，，在成交交量如此此低迷的的情況下下,任何幻想想、死扛扛房?jī)r(jià)只只會(huì)導(dǎo)致致2009年房?jī)r(jià)的的全面雪雪崩!病愈預(yù)測(cè)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)價(jià)必將雪雪崩其一,目前高房房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)刭?gòu)買買能力的的透支,已經(jīng)到了了無(wú)法修修補(bǔ)的地地步,房?jī)r(jià)下跌跌是必然然也是唯唯一的趨趨勢(shì),任何外力力都無(wú)法法阻止或或改變這這種趨勢(shì)勢(shì)。其二,目前所謂謂高房?jī)r(jià)價(jià)的綁架架作用,吞噬了普普通民眾眾的購(gòu)買買力,是導(dǎo)致我我國(guó)內(nèi)需需不振的的一個(gè)重重要根源源。另一一方面,我國(guó)已經(jīng)經(jīng)連續(xù)10多年在保保障性住住房方面面欠賬。。為了抗抗拒金融融危機(jī),盡快激活活內(nèi)需,政府現(xiàn)在在做兩點(diǎn)點(diǎn):把被高房房?jī)r(jià)綁架架的購(gòu)買買力釋放放出來(lái);建設(shè)保障障性住房房彌補(bǔ)欠欠賬缺口口并拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)。這這正是9000億元的保保障性住住房政策策出臺(tái)的的深層次次背景。。而這兩兩個(gè)政策策選擇,都必然促促使房?jī)r(jià)價(jià)的下跌跌。個(gè)別別地方政政府的變變相抵制制,無(wú)濟(jì)于事事,因?yàn)?它無(wú)法改改變大環(huán)環(huán)境,也無(wú)法改改變民眾眾購(gòu)買力力不足的的現(xiàn)狀.病愈預(yù)測(cè)測(cè)—死扛房?jī)r(jià)價(jià)必將雪雪崩其三,以目前的的房?jī)r(jià)和和民眾的的收入水水平來(lái)看看,商品房的的供應(yīng)是是嚴(yán)重過(guò)過(guò)剩的。。在如此艱艱難的情情況下,理性的開(kāi)開(kāi)發(fā)商當(dāng)當(dāng)然會(huì)選選擇降價(jià)價(jià),而且是越越快降價(jià)價(jià)越好,價(jià)格傳遞遞的滯后后效應(yīng)決決定著,在市場(chǎng)步步入衰退退周期的的情況下下,先降價(jià)的的開(kāi)發(fā)商商總比后后降價(jià)的的開(kāi)發(fā)商商更能占占據(jù)主動(dòng)動(dòng)。目前前的房?jī)r(jià)價(jià)由于過(guò)過(guò)度透支支民眾的的購(gòu)買力力,本身就就有崩崩盤的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),一旦多多數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商死抗抗,試圖守守株待待兔,那么,等待他他們的的只能能是2009年的樓樓市大大崩盤盤.先降價(jià)價(jià)者有有出路路,硬挺者者最終終出局局。09年地方方政府府與開(kāi)開(kāi)發(fā)商商死扛扛的結(jié)結(jié)果必必然是是房?jī)r(jià)的的徹底底崩盤盤。結(jié)論總總結(jié)08年年底底各開(kāi)開(kāi)發(fā)商商為回回籠資資金,支付工工程款款和銀銀行貨貨款，，掀起起了一一輪價(jià)價(jià)格促促銷戰(zhàn)戰(zhàn)，房房市火火拼戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)殘殘酷不不堪。。鳳凰城城12月份停停牌，，部分分項(xiàng)目目停止止開(kāi)發(fā)發(fā)，富富頓中中央開(kāi)開(kāi)發(fā)商商更遞遞等一一系列列危機(jī)機(jī)事件件后，，盱眙眙全部部樓盤盤不同同程度度的陷陷入品品牌危危機(jī)。。０９年年盱眙眙樓市市市場(chǎng)場(chǎng)大量量放量量，現(xiàn)現(xiàn)有存存量樓樓盤與與新開(kāi)開(kāi)樓盤盤都將將創(chuàng)市市場(chǎng)新新高，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將更更加激激烈，，在這這場(chǎng)博博殺中中，將將使許許多開(kāi)開(kāi)發(fā)商商淘汰汰出局局。09年盱眙眙房市市進(jìn)入入了深深一輪輪調(diào)整整，09年9月前的的小陽(yáng)陽(yáng)春是是良機(jī)機(jī)。面對(duì)如如此嚴(yán)嚴(yán)峻的的市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)，萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)項(xiàng)目如如何突突破僵僵局、、走出出寒冬冬將成成為核核心所所在?。￡P(guān)鍵所所在??！樓市診診斷世紀(jì)名城開(kāi)發(fā)商江蘇萬(wàn)鼎置業(yè)有限公司占地面積55700平方米規(guī)劃棟數(shù)17棟。其中多層11棟，小高層6棟開(kāi)發(fā)模式多期開(kāi)發(fā)，目前一期推出5棟多層，共469套一期總套數(shù)共469套已售套數(shù)159套剩余套數(shù)310套，其中住宅119套，非住宅191套項(xiàng)目位置城北甘泉西路與新世紀(jì)大道交匯處主力戶型93.7㎡的兩房；107.9㎡與109.4㎡的三房?jī)r(jià)格范圍商業(yè)5000元/平米左右，住宅在2200元/平米左右開(kāi)盤時(shí)間2008年10月26日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年12月項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置不錯(cuò)，銜接城中片區(qū)和城北片區(qū)。邊上就是盱眙五中和新馬外國(guó)語(yǔ)中學(xué)。交通較為便利。但和城北大多項(xiàng)目一樣，周邊生活配套設(shè)施不完善。把脈問(wèn)問(wèn)診—世紀(jì)名名城項(xiàng)目通通過(guò)直直銷的的方法法，并并配合合低價(jià)價(jià)使得得項(xiàng)目目得到到了快快速去去化。。但是本本案存存在兩兩個(gè)問(wèn)問(wèn)題：：在盱眙眙老百百姓心心目中中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商口碑碑存在在一定定的問(wèn)問(wèn)題。。房子雖雖然已已經(jīng)起起到三三四層層了，，但工工地基基本處處于停停工狀狀態(tài)。。儷水家園開(kāi)發(fā)商江蘇萬(wàn)鼎置業(yè)有限公司占地面積53334㎡左右，總建筑面積為96400㎡規(guī)劃棟數(shù)18棟，其中多層13棟，小高層5棟，共850套開(kāi)發(fā)模式多期開(kāi)發(fā)，目前一期推出7棟多層一期總套數(shù)共313套已售套數(shù)154套剩余套數(shù)138套，其中住宅65套，非住宅73套項(xiàng)目位置盱眙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金桂大道東側(cè)、工五路北側(cè)主力戶型92.35的兩房；104㎡的三房?jī)r(jià)格范圍商業(yè)3500元/平米左右，住宅在1500元/平米~1800元/平米左右。還可95折優(yōu)惠。最終成交價(jià)在1400左右開(kāi)盤時(shí)間2008年8月28日預(yù)計(jì)交付時(shí)間2010年6月項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置較偏，但是項(xiàng)目邊上緊靠蘇郢。周邊生活配套設(shè)施相對(duì)欠缺。把脈問(wèn)問(wèn)診—儷水家家園類似的的銷售售方法法，相相似的的開(kāi)發(fā)發(fā)商口口碑，，相同同的工工地現(xiàn)現(xiàn)狀。。項(xiàng)目本本身的的位置置也處處于較較大的的劣勢(shì)勢(shì)。找出病病因----問(wèn)診萬(wàn)萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)項(xiàng)目病因一一：儷水家家園地段認(rèn)認(rèn)知度度不高高、生生活配配套不不全、、交通通不便便將成為為本項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售的的一大大阻力力主要體體現(xiàn)為為：項(xiàng)目地地塊離離市區(qū)區(qū)約4-5公里，，雖然然道路路通暢暢，但但地塊塊所處處區(qū)域域仍處處于發(fā)發(fā)展階階段，，路上上車流流、人人流量量較少少，缺缺乏人人氣。。區(qū)域僅僅存有有3路一班班公交交車，，造成成居民民出行行不便便。周邊生生活配配套設(shè)設(shè)施匱匱乏，，附近近無(wú)學(xué)學(xué)校、、醫(yī)院院、菜菜場(chǎng)、、銀行行、郵郵局、、超市市等生生活配配套。。找出病病因----問(wèn)診萬(wàn)萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)項(xiàng)目病因二二：在營(yíng)銷銷推廣廣中一一直缺缺乏新新的促促銷優(yōu)優(yōu)惠措措施推推出（（優(yōu)惠惠方式式比較較單一一），，無(wú)法法直接接刺激激客戶戶的神神經(jīng)，，加速速現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)客戶戶的成成交。。病因三三：對(duì)外銷售案案場(chǎng)色彩陳陳舊，視覺(jué)覺(jué)沖擊不強(qiáng)強(qiáng)，與周圍圍環(huán)境混合合在一起，，門頭引導(dǎo)導(dǎo)系統(tǒng)不醒醒目，無(wú)法法達(dá)到“臨臨門一腳””的現(xiàn)場(chǎng)效效果。病因四：一是到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工地看房房路線不方方便,沒(méi)有引導(dǎo)廣廣告,世紀(jì)名門被被海通和富富頓中央攔攔截，儷水水家園還有有新城花苑苑的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。二是至今沒(méi)沒(méi)有戶外廣廣告牌渲染染現(xiàn)場(chǎng)氣氛氛。找出病因----問(wèn)診萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)項(xiàng)目病因五：一直以來(lái),項(xiàng)目媒體渠渠道單一，，僅采用了了一些小眾眾媒體,沒(méi)有建立““萬(wàn)誠(chéng)”的的品牌，必必須以“組組合拳”形形成一個(gè)全全面推廣網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。病因六：沒(méi)有一套系系統(tǒng)持續(xù)的的促銷活動(dòng)動(dòng)對(duì)案場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行支持，，緊緊依靠靠成本較高高的直銷模模式。病因七：對(duì)樓盤的賣賣點(diǎn)挖掘不不夠深入，，僅僅停留留在空泛的的概念上，，無(wú)法引導(dǎo)導(dǎo)客戶產(chǎn)生生“理性””購(gòu)買的行行為。病因八：在操盤過(guò)程程中沒(méi)有長(zhǎng)長(zhǎng)期積累型型客戶支持持，往往臨臨時(shí)抱佛腳腳,希望在短時(shí)時(shí)間內(nèi)抓客客戶促成其其購(gòu)買,然適得其反反。以上原因只只是一些淺淺表層面的的原因,其真實(shí)原因因在于：操作過(guò)程中中對(duì)項(xiàng)目的的挖掘不夠夠深入,對(duì)產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比掌握不不夠，對(duì)案案場(chǎng)的把控控能力較弱弱,沒(méi)有進(jìn)行規(guī)規(guī)范化的操操作!找出病因----問(wèn)診萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)項(xiàng)目1、案場(chǎng)及工工地現(xiàn)場(chǎng)重重新包裝—抓住“現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)客戶”2、導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)及廣告牌牌完善—攔截“外圍圍客戶”3、拓寬營(yíng)銷銷推廣渠道道—全方位鎖定定“目標(biāo)客客戶”4、強(qiáng)化公關(guān)關(guān)、促銷活活動(dòng)的推進(jìn)進(jìn)—快速促成““客戶成交交”5、重新整合合樓盤傳播播要點(diǎn)—刺激“客戶戶的購(gòu)買行行為”6、重整銷售售體系,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管管理—加強(qiáng)案場(chǎng)““客戶逼定定行為”7、直銷模式式的改進(jìn)藥方重新命名的的原因:一是無(wú)論在在區(qū)域內(nèi)或或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中,項(xiàng)目形象已已經(jīng)形成。。在產(chǎn)品品本質(zhì)未改改變的前提提下,繼續(xù)使用原原名推廣,只會(huì)浪費(fèi)子子彈。二是重新使使用推廣名名給市場(chǎng)一一種全新的的感覺(jué),一種全新的的沖擊,將會(huì)達(dá)到事事半功倍的的效果。三是有前例例證明重新新命名市場(chǎng)場(chǎng)效果是明明顯的,推廣名改變變了樓盤的的形象。【重新命名,全新亮相】突圍—解決品牌危危機(jī)萬(wàn)誠(chéng)·金月瀾灣萬(wàn)誠(chéng)·雍景苑萬(wàn)誠(chéng)·湖濱花園萬(wàn)誠(chéng)·藍(lán)湖郡萬(wàn)誠(chéng)·藍(lán)泊灣上城世家時(shí)代花園逸流嘉苑萬(wàn)誠(chéng)晶典萬(wàn)誠(chéng)·城市之星【展示攻略—形象圍墻】形象圍墻戶外廣告形象墻+戶外廣告項(xiàng)目形象+主推廣語(yǔ)突圍—解決品牌危危機(jī)“城界界定”——大型廣告光光柱，體現(xiàn)現(xiàn)大氣魄【展示攻略—城界確定】突圍—解決品牌危危機(jī)展示物：——具有文化底底蘊(yùn)住宅-園林局部實(shí)實(shí)物展示——特色模型——宣傳片——3D動(dòng)畫演示——萬(wàn)誠(chéng)品牌宣傳【展示攻略—售樓處】突圍—解決品牌危危機(jī)藝術(shù)化、格格調(diào)化品質(zhì)化、氣氣質(zhì)化突圍—解決品牌危危機(jī)【展示攻略—售樓處】銷售培訓(xùn)：：邀請(qǐng)酒店店服務(wù)人員員，定期針針對(duì)業(yè)務(wù)員員形象及服服務(wù)進(jìn)行培培訓(xùn)；此外外針對(duì)業(yè)務(wù)務(wù)說(shuō)辭及接接待能力也也將定期進(jìn)進(jìn)行專業(yè)培培訓(xùn)。業(yè)務(wù)考核：：初級(jí)上崗崗考核完成成，定期進(jìn)進(jìn)行業(yè)務(wù)、、接待能力力考核、表表單標(biāo)準(zhǔn)化化考核突圍—解決品牌危危機(jī)【展示攻略—售樓處】競(jìng)品對(duì)比說(shuō)辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件優(yōu)優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備深化每月進(jìn)行競(jìng)競(jìng)品說(shuō)詞擬擬定及培訓(xùn)訓(xùn)，應(yīng)從項(xiàng)項(xiàng)目全局的的優(yōu)缺點(diǎn)細(xì)細(xì)化到各戶戶型的具體體比較。重重點(diǎn)擬定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的弱化說(shuō)詞詞及本案劣劣勢(shì)的轉(zhuǎn)化化說(shuō)詞，并并統(tǒng)一由小小組長(zhǎng)制作作成PPT為各位置業(yè)業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行行講解，小小組長(zhǎng)應(yīng)輪輪序完成。。突圍—解決品牌危危機(jī)【展示攻略—銷售執(zhí)行】競(jìng)品對(duì)比說(shuō)辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件優(yōu)優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備深化在我司前期期提及的流流程鏈下可可考慮立即即啟動(dòng)客戶戶感動(dòng)計(jì)劃劃，在人力力資源較充充沛的情況況下請(qǐng)務(wù)必必在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)立案場(chǎng)日日常接待督督導(dǎo)，可由由項(xiàng)目經(jīng)理理或銷售主主管完成，，主要把握握現(xiàn)場(chǎng)接待待的規(guī)范化化、禮儀化化和專業(yè)化化?！菊故竟ヂ浴N售執(zhí)行】突圍—解決品牌危危機(jī)競(jìng)品對(duì)比說(shuō)辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件優(yōu)優(yōu)化建議其他銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備深化從一一對(duì)對(duì)一一培培訓(xùn)訓(xùn)來(lái)來(lái)完完善善成成交交率率較較低低的的狀狀態(tài)態(tài)，，通通過(guò)過(guò)行行動(dòng)動(dòng)學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)一一步步發(fā)發(fā)揮揮置置業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)的的主主動(dòng)動(dòng)性性，，月月末末周周會(huì)會(huì)要要主主動(dòng)動(dòng)分分析析高高成成交交率率置置業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)的的主主要要原原因因，，單單獨(dú)獨(dú)了了解解低低成成交交率率置置業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)的的不不足足并并不不斷斷提提醒醒其其發(fā)發(fā)展展的的方方向向。?！菊故臼竟スヂ月浴N售售執(zhí)執(zhí)行行】突圍圍—解決決品品牌牌危危機(jī)機(jī)競(jìng)品對(duì)比比說(shuō)辭銷售流程程細(xì)化成交率提升銷售售硬硬件件優(yōu)優(yōu)化化建建議議銷售售道道具具包包裝裝：：海報(bào)報(bào)1、內(nèi)內(nèi)容容以以濃濃縮縮樓樓書書中中的的形形象象與與賣賣點(diǎn)點(diǎn)為為主主，，結(jié)結(jié)合合不不同同的的營(yíng)營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)制制作作不不同同主主題題2、海報(bào)報(bào)比樓樓書、、折頁(yè)頁(yè)成本本低，，表現(xiàn)現(xiàn)的內(nèi)內(nèi)容可可更豐豐富、、活潑潑3、可用用于對(duì)對(duì)登記記客戶戶直郵郵4、4開(kāi)對(duì)折折、彩彩頁(yè)、、雙面面【展示攻攻略—銷售執(zhí)執(zhí)行】突圍—解決品品牌危危機(jī)根據(jù)不不同景景觀和和花園園組合合特性性的差差異將將各種種產(chǎn)品品進(jìn)行行系列列化演演繹——讓房子子發(fā)生生故事事“熱情桑桑巴””/“休閑馬馬爾代代夫””/“理查軒軒尼詩(shī)詩(shī)”/“羅馬假假日””/“不列顛顛盛宴宴”/“紐約時(shí)時(shí)代””/“富士山山腳””/………加快部部分樓樓宇的的施工工進(jìn)度度，最最好能能讓部部分樓樓結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂頂。工程進(jìn)進(jìn)度與與形象象對(duì)銷銷售的的促進(jìn)進(jìn)作用用是非非常直直接的的，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的加加劇，，理性性購(gòu)買買對(duì)此此的要要求是是很大大的。。突圍—解決品牌牌危機(jī)【展示攻略略—樣板區(qū)、、樣板房房】競(jìng)品對(duì)比說(shuō)辭銷售流程細(xì)化成交率提升銷售硬件件優(yōu)化建建議【展示攻略略—銷售執(zhí)行行】突圍—解決品牌牌危機(jī)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝：看樓通道道要點(diǎn)：在在配置形形成后，，保證通通道的采采光與通通風(fēng)；保保證整潔潔、干凈凈、有裝裝飾；墻墻面應(yīng)有有處理，，布置一一定的展展板；有有導(dǎo)示牌牌指引方方向；注意點(diǎn)：：通風(fēng)與與采光要要好，燈燈光展示示板宣染染出氣氛氛，通道道中的導(dǎo)導(dǎo)示明顯顯；大門及售售樓處附附近的綠綠化注意點(diǎn)：：室外廣廣場(chǎng)的狀狀態(tài)直接接表達(dá)了了開(kāi)發(fā)商商的開(kāi)發(fā)發(fā)理念，，環(huán)境的的提高透透示的是是一種信信心、實(shí)實(shí)力的體體現(xiàn)。目目前廣場(chǎng)場(chǎng)較大且且主要以以草坪為為主，所所以建議議增加客客戶在綠綠化區(qū)域域的停留留時(shí)間和和自我感感染時(shí)間間，在現(xiàn)現(xiàn)有基礎(chǔ)礎(chǔ)上建議議增加互互動(dòng)性強(qiáng)強(qiáng)的小品品及大量量沿路布布局的單單排休閑閑坐椅。。形象墻注意點(diǎn)：：在前期期提及地地點(diǎn)增加加大面積積、個(gè)性性化的形形象墻展展示，這這將是對(duì)對(duì)消費(fèi)者者的多層層滲透的的一部分分。同時(shí)時(shí)可以吸吸引“眼眼球”，，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目影響響力。戶外導(dǎo)示示、昭示示系統(tǒng)注意點(diǎn)：：建立更更為明確確的戶外外導(dǎo)示、、昭示系系統(tǒng)可以以更大程程度的節(jié)節(jié)省推廣廣成本，，“眼球球”效應(yīng)應(yīng)明顯。。園林市政路形象墻戶外形象柱/牌停車場(chǎng)前廣場(chǎng)外展廳接待區(qū)展示區(qū)體驗(yàn)區(qū)強(qiáng)勢(shì)視覺(jué)覺(jué)識(shí)別系系統(tǒng)人流匯集集焦點(diǎn)城市臺(tái)階階/觀景電梯梯洽談區(qū)主體核心心體驗(yàn)系系統(tǒng)樣板房核心洽談?wù)剠^(qū)過(guò)渡性體體驗(yàn)系統(tǒng)統(tǒng)核心售賣賣系統(tǒng)突圍—解決品牌牌危機(jī)【展示攻略略—全線展示示】【品牌策略略】建立萬(wàn)誠(chéng)誠(chéng)會(huì)，豎豎立品牌牌形象。。簡(jiǎn)化入會(huì)會(huì)程序——銷售中心心辦卡/增加人氣氣增加會(huì)員員權(quán)益——消費(fèi)折扣扣/增強(qiáng)信心心與連鎖商商場(chǎng)聯(lián)合合，為所所有會(huì)員員提供消消費(fèi)打折折優(yōu)惠，，體現(xiàn)發(fā)發(fā)展商的的實(shí)力以以及回饋饋客戶務(wù)務(wù)實(shí)的行行動(dòng)與某學(xué)校校結(jié)成友友好單位位萬(wàn)誠(chéng)會(huì)小小主人夏夏令營(yíng)，，以階段段性傳遞遞項(xiàng)目的的新信息息為導(dǎo)向向，舉辦辦親子活活動(dòng)與學(xué)校聯(lián)聯(lián)合設(shè)置置獎(jiǎng)學(xué)金金突圍—解決品牌牌危機(jī)將萬(wàn)誠(chéng)從從項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)建商品品牌提升升至具有有高度社社會(huì)責(zé)任任感的城城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)企業(yè)【品牌構(gòu)造造】參加國(guó)際際、國(guó)家家級(jí)建筑筑規(guī)劃或或居住價(jià)價(jià)值評(píng)選選金塊獎(jiǎng)建設(shè)部住住宅設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新經(jīng)經(jīng)典示范范樓盤獎(jiǎng)獎(jiǎng)建設(shè)部中中國(guó)人居居環(huán)境獎(jiǎng)獎(jiǎng)突圍—解決品牌牌危機(jī)圍繞各種種人物評(píng)評(píng)選、地地方評(píng)選選、選美美、選秀秀、大賽賽、排行行榜、頒頒獎(jiǎng)等評(píng)評(píng)選活動(dòng)動(dòng)來(lái)進(jìn)行行活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷的媒媒體活動(dòng)動(dòng)。目的：通過(guò)評(píng)選選頒獎(jiǎng)等等吸引眼眼球及社社會(huì)關(guān)注注度，提提升品牌牌及項(xiàng)目目形象【品牌構(gòu)造造】突圍—解決品牌牌危機(jī)推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷【推廣策略略】大地覆蓋蓋計(jì)劃——占位、搶搶奪客源源片區(qū)整合合計(jì)劃——挖掘片區(qū)區(qū)價(jià)值關(guān)鍵事件件營(yíng)銷——眼球經(jīng)濟(jì)濟(jì)媒體推廣廣計(jì)劃——營(yíng)銷推廣廣重在高形形象掌握握話語(yǔ)權(quán)權(quán)整合增值值舉措——提高產(chǎn)品品附加值值1、“扼守要道道”——大型戶外外廣告牌牌；2、基于分分流競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手客客戶的形形象墻更更新/調(diào)整/大型現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)示牌牌；3、道旗、、燈桿旗旗；4、分展場(chǎng)場(chǎng)，建議議更改現(xiàn)現(xiàn)有售樓樓處位置置。推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷【大地覆蓋蓋計(jì)劃】讓盱眙新新客站板板塊的聲聲音繼續(xù)續(xù)維持，，整合媒媒體、聯(lián)聯(lián)合各發(fā)發(fā)展商再再次宣傳傳片區(qū)價(jià)價(jià)值；推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷【片區(qū)整合合計(jì)劃】讓萬(wàn)誠(chéng)的的一舉一一動(dòng)通過(guò)過(guò)新聞的的形式進(jìn)進(jìn)入盱眙眙人的視視線新聞事件件一：集集團(tuán)？周周年，集集團(tuán)盱眙眙？周年年新聞事件件三：各各類公益益、商業(yè)業(yè)活動(dòng)進(jìn)進(jìn)展新聞事件件三：萬(wàn)萬(wàn)誠(chéng)會(huì)小小主人夏夏令營(yíng)新聞事件件四：與與學(xué)校聯(lián)聯(lián)合設(shè)置置獎(jiǎng)學(xué)金金新聞事件件五：項(xiàng)項(xiàng)目工程程進(jìn)度【關(guān)鍵事件件營(yíng)銷—制造新聞聞事件計(jì)計(jì)劃】推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷舉辦各類類體驗(yàn)活活動(dòng)，形形成活動(dòng)動(dòng)專場(chǎng)，，聚集銷銷售中心心人氣攻略一：：舉辦萬(wàn)萬(wàn)誠(chéng)龍蝦蝦節(jié)攻略二：：舉辦萬(wàn)萬(wàn)誠(chéng)城樣樣板間體體驗(yàn)日攻略三：：舉辦萬(wàn)萬(wàn)誠(chéng)會(huì)員員訪談【關(guān)鍵事件件營(yíng)銷—暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)計(jì)劃】推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷文化品鑒鑒咖啡/雪茄/紅酒美食活動(dòng)動(dòng)意大利/法國(guó)等各各地美食食產(chǎn)品品鑒鑒會(huì)所/樣板房/園林/觀景電梯梯/廊橋…………2009年4月起，活活動(dòng)不斷斷，重點(diǎn)點(diǎn)在展示示成熟后后藝術(shù)展覽覽名畫/雕塑/個(gè)人收藏藏品/攝影/室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷【關(guān)鍵事件件營(yíng)銷—暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)計(jì)劃】攻略一：：分期推推出樣板板房，保保持銷售售熱度攻略二：：請(qǐng)名家家設(shè)計(jì)主主題樣板板房，提提倡萬(wàn)誠(chéng)誠(chéng)城市生生活方式式攻略三：：推出萬(wàn)萬(wàn)誠(chéng)主人人樣板房房，邀請(qǐng)請(qǐng)來(lái)訪客客戶做客客推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷【關(guān)鍵事件件營(yíng)銷—樣板房推推出計(jì)劃劃】攻略一：：短信提提示來(lái)電電客戶到到訪線路路，注意意交通安安全攻略二：：定期短短信提示示會(huì)員及及針對(duì)區(qū)區(qū)域客戶戶天氣變變化，注注意身體體攻略三：：定期短短信宣傳傳萬(wàn)誠(chéng)提提倡的健健康生活活方式攻略四：：對(duì)會(huì)員員及針對(duì)對(duì)區(qū)域客客戶發(fā)送送節(jié)日祝祝福推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷【關(guān)鍵事件件營(yíng)銷—暖心計(jì)劃劃】1、拋開(kāi)以以往單一一式狹窄窄式的媒媒體傳播播渠道，，拓寬傳傳播層面面，重新新掀起一一場(chǎng)全方方位的廣廣告集合合攻擊戰(zhàn)戰(zhàn)；2、充分運(yùn)運(yùn)用派報(bào)報(bào)、電視視、電臺(tái)臺(tái)、短信信、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝、、道旗看看板、SP活動(dòng)等媒媒體，聯(lián)聯(lián)合宣傳傳樓盤形形象。推廣策略略—新聞、活活動(dòng)營(yíng)銷銷【媒體組合合策略】拋開(kāi)之前前以景觀觀環(huán)境為為主的營(yíng)營(yíng)銷模式式，將其其轉(zhuǎn)移到到主推““小三房/低總價(jià)”的戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)上來(lái)，，集中優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源，進(jìn)攻攻目標(biāo)客客戶。突突出本案案“實(shí)用用、實(shí)惠惠、實(shí)際際”的經(jīng)經(jīng)濟(jì)小三三房戶型型特點(diǎn)上上來(lái)，力力求讓許許多人知知道“要買小三房房，到萬(wàn)誠(chéng)誠(chéng)來(lái)”的理想效效果。推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策策略】在推廣形式式上將采取取“從外向向內(nèi)聯(lián)合夾夾擊”之勢(shì)勢(shì)形成一個(gè)個(gè)包圍圈。。外以大量派報(bào)報(bào)為主，戶戶外輔助等等形式塑造造樓盤整體體形象，在在外圍上鎖鎖定一批市市內(nèi)及周邊邊地區(qū)客戶戶。內(nèi)以現(xiàn)場(chǎng)周邊邊道旗引導(dǎo)導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)樓樓體巨幅廣廣告及售樓樓處外圍廣廣告等手段段抓住區(qū)域域內(nèi)客戶。。推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策策略】在營(yíng)銷表現(xiàn)現(xiàn)形式上將將采取“軟軟硬結(jié)合””的方式進(jìn)進(jìn)行賣點(diǎn)訴訴求。軟以軟文形式式和SP活動(dòng)相結(jié)合合進(jìn)行宣傳傳。硬適當(dāng)配以硬硬廣告強(qiáng)化化本案的產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)和和擴(kuò)大樓盤盤知名度。。推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策策略】建立直效營(yíng)營(yíng)銷渠道豪華影院大大片的獨(dú)家家廣告放映映權(quán)立體化DM直郵（產(chǎn)品品說(shuō)明書））報(bào)紙（形象象持續(xù)、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)））電視（重點(diǎn)點(diǎn)欄目冠名名）網(wǎng)絡(luò)（印象象、口碑、、大蝦）電臺(tái)（促進(jìn)進(jìn)銷售的利利器）樓盤電梯廳廳海報(bào)/展板萬(wàn)誠(chéng)客戶資資料寄送推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【媒體組合策策略】攻略一：選選擇一天之之內(nèi)在盱眙眙各大超市市、百貨、、賣場(chǎng)等地地發(fā)放萬(wàn)誠(chéng)誠(chéng)提供或贊贊助的多功功能購(gòu)物袋袋攻略二：買買斷一段時(shí)時(shí)間內(nèi)的公公交車身廣廣告攻略三：買買斷一定期期間內(nèi)的公公交站牌廣廣告【一夜傾城計(jì)計(jì)劃】推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷此次活動(dòng)系系公益活動(dòng)動(dòng)，通過(guò)盱盱眙各大媒媒體的報(bào)道道，影響力力大，定能能擴(kuò)大企業(yè)業(yè)及項(xiàng)目知知名度，增增加項(xiàng)目來(lái)來(lái)訪量。與有一定的的知名度大大型超市聯(lián)聯(lián)合，利用用其品牌效效應(yīng)可做到到引起市場(chǎng)場(chǎng)轟動(dòng)。費(fèi)用低，作作用大，配配合其他推推廣及促銷銷方式在房房交會(huì)期間間引起社會(huì)會(huì)各界的關(guān)關(guān)注，增加加客戶來(lái)訪訪量，提高高銷售成交交率。推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷—環(huán)保購(gòu)物袋袋計(jì)劃】故事一：加加油站出入入口處可設(shè)設(shè)置小型廣廣告展板；；故事二：專專人派發(fā)印印有樓盤信信息的紙巾巾盒、發(fā)票票袋；故事三：重重點(diǎn)推廣時(shí)時(shí)期，“油油站小姐””的面對(duì)面面推廣；【關(guān)鍵事件營(yíng)營(yíng)銷—加油站de故事】推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷名校戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟——全方位整合合資源舉措措與各知名小小學(xué)達(dá)成聯(lián)聯(lián)盟購(gòu)房可獲得得學(xué)位推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【增值舉措】整合政府公公交線路站點(diǎn)安排推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【增值舉措】增值舉措——裝修聯(lián)盟與百安居、、樂(lè)安居等等知名家具具、裝修建建材企業(yè)達(dá)達(dá)成合作聯(lián)聯(lián)盟，萬(wàn)誠(chéng)誠(chéng)客戶在聯(lián)聯(lián)盟企業(yè)購(gòu)購(gòu)買物料等等服務(wù)可以以享受額外外優(yōu)惠，同同時(shí)得到周周到及個(gè)性性化的服務(wù)務(wù)！——為客戶提供供實(shí)在的增增值服務(wù)！！推廣策略—新聞、活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷【增值舉措】營(yíng)銷策略—多種促銷手手段總價(jià)加1元即送1、首付10%，剩余首付付款可一定定期限內(nèi)分分期支付；；2、送裝修基基金一萬(wàn)元元3、集中抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)，100%中獎(jiǎng)，最高高3000元?！?元行動(dòng)】地點(diǎn)：大型居民民區(qū)、人流流集中地下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)趕大集時(shí)時(shí)（有重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)放）時(shí)間：周六、周日日全天；周周一至周五五11：30至2：00周期：小區(qū)每個(gè)點(diǎn)點(diǎn)三天的時(shí)時(shí)間；人流流集中地根根據(jù)情況進(jìn)進(jìn)行；各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)以兩個(gè)個(gè)集為時(shí)間間頻率道具：易拉寶、宣宣傳桌椅、、樓書、樓樓書袋、太太陽(yáng)傘……[目的]：直接面對(duì)對(duì)客群，打打開(kāi)消費(fèi)市市場(chǎng)，讓更更多的人知知道項(xiàng)目的存在，加加深形象認(rèn)認(rèn)知度。一一對(duì)一上門門服務(wù)，相相對(duì)延長(zhǎng)客客戶談話時(shí)間，更更深了解項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)，，增加成交交可能性。。[人員]：人員2人[受眾]：潛在客戶吸引客戶有需求客戶戶關(guān)注營(yíng)銷策略—【鏗鏘雙人行行——直銷推廣法法】人員組成：社會(huì)關(guān)系系廣泛、與與項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶接觸觸較多的人人群，如保保險(xiǎn)從業(yè)人人員、醫(yī)藥藥代表、導(dǎo)導(dǎo)游等工作程序：：為招聘人員員印發(fā)統(tǒng)一一的優(yōu)惠卡卡或名片，，客戶持卡卡或其他能能證明方式式，確認(rèn)兼兼職人員的的業(yè)績(jī)，同時(shí)該客戶戶交由當(dāng)班班售樓員接接待利潤(rùn)分配：兼職人員員每介紹成成交一個(gè)客客戶按售樓樓員傭金的的20%提成，負(fù)責(zé)責(zé)接待的售售樓員得80%目的：眾人人拾材火焰焰高，充分分發(fā)動(dòng)利用用群眾的力力量，突破破以單純售售樓部這種種點(diǎn)式較窄窄的銷售局局面，形成成面的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，從而使使銷售得以以更快地進(jìn)進(jìn)行營(yíng)銷策略—【群眾力量大大——招聘兼職,大眾營(yíng)銷法法】人員員：已在萬(wàn)誠(chéng)誠(chéng)購(gòu)房的老老客戶優(yōu)勢(shì)勢(shì)：1、首先老客客戶本身對(duì)對(duì)項(xiàng)目非常常認(rèn)可，也也希望別人人對(duì)自己的的購(gòu)買行為為認(rèn)可，因因此介紹起起來(lái)不遺余力；2、老客戶本本身已經(jīng)在在此買房，，介紹起來(lái)來(lái)有說(shuō)服力力；3、老客戶一一般來(lái)講接接觸的人群接近于我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶，便便于銷售開(kāi)開(kāi)展。獎(jiǎng)勵(lì)制度：老業(yè)戶每每介紹成交交一個(gè)客戶戶獎(jiǎng)勵(lì)500元超市購(gòu)物物卡一張或或免一年物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)，新客戶戶享受優(yōu)惠大禮；；累計(jì)積分分，老客戶戶連續(xù)性帶帶來(lái)新客戶戶，所贈(zèng)送送的物業(yè)費(fèi)費(fèi)只按一次次計(jì)算，購(gòu)購(gòu)物卡按實(shí)際成交量量計(jì)算。但但每成交一一套，則累累計(jì)10點(diǎn)積分，累累計(jì)達(dá)到50點(diǎn)積分，可可以兌換現(xiàn)現(xiàn)金，每點(diǎn)積分可以以兌換50元。兌換后后，積分歸歸零。進(jìn)一步提升升銷售速度度以老帶新十重大禮營(yíng)銷策略—【衣不如新，，人不如舊舊——老客戶帶新新客戶】乘風(fēng)破浪會(huì)會(huì)有時(shí)，直直掛云帆濟(jì)濟(jì)滄海！同心協(xié)力，，共度淡市市！謝謝大家！！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，