世聯(lián)-深圳星河丹堤豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告

報(bào)告撰寫(xiě)前提本報(bào)告中所有的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作已經(jīng)由項(xiàng)目組會(huì)同陳董、王總與發(fā)展商進(jìn)行溝通并達(dá)成一致意見(jiàn)，本次評(píng)審僅作為統(tǒng)一思路并推動(dòng)相關(guān)公司后續(xù)工作之用。版權(quán)聲明本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星河?丹堤

營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：星河地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況山湖林海銀湖山郊野公園南坪快速路項(xiàng)目指標(biāo)：總用地面積：200322平方米總建筑面積：360580平方米總住宅面積:358780平方米容積率：1.8建筑密度：24%優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)：9萬(wàn)平米天然湖、郊野公園、專(zhuān)利產(chǎn)品、城市距離不利影響：南坪快速噪音、山湖林海影響、梅林關(guān)口交通雜亂D區(qū)：TH103套F區(qū)：高層A區(qū)：TH111套06年4月底銷(xiāo)售C區(qū)：TH86套獨(dú)棟7套06年4月底銷(xiāo)售疊TH區(qū)：154套E區(qū)：高層分區(qū)占地面積建筑面積A區(qū)49154.2485790.1526966.3351521.94C區(qū)36635.9124555.61B區(qū)20114.0333708.50D區(qū)37246.2028241.70E區(qū)30685.63138196.00F區(qū)26813.28107128.05合計(jì)200649.29358796.19開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)節(jié)奏:A、C區(qū)>B區(qū)>E區(qū)>F區(qū)>D區(qū)一期(A、C區(qū))情況:容積率:約0.6；戶(hù)均面積：252平方米分期開(kāi)發(fā)的大盤(pán)自2006年3月6日起星河會(huì)VIP卡登記會(huì)員260位，實(shí)際存款到帳162位；（數(shù)據(jù)截止日3月21日）客戶(hù)語(yǔ)錄：其實(shí)這關(guān)內(nèi)關(guān)外的區(qū)分最主要的也不是看那個(gè)梅林關(guān)，那座山是個(gè)障礙，無(wú)形中就把關(guān)內(nèi)和關(guān)外給隔開(kāi)了；這里的山顯的太禿了，前面只有荔枝樹(shù)，體現(xiàn)不了原生態(tài)了；星河丹堤和豐澤湖山莊在一起，會(huì)不會(huì)很亂啊，那么多人；如果價(jià)格不是問(wèn)題，其它都不是問(wèn)題。就這地方還能賣(mài)到兩萬(wàn)??？第五園才一萬(wàn)多，你們這里不會(huì)太貴吧？客戶(hù)情況市場(chǎng)狀況4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2005200620072008潛龍山莊50套townhouse，50套別墅圣莫麗斯215余套townhouse，4套別墅尖崗山一期195套townhouse，120套別墅本項(xiàng)目197套TH波托菲諾別墅2期15套別墅龍1號(hào)地塊小于50套townhouse東方花園8套別墅關(guān)外關(guān)內(nèi)溪之谷101套別墅天琴灣3期48套別墅、獨(dú)棟鳳凰谷68套townhouse，15套別墅東部華僑城約184套townhouse，233套別墅

聯(lián)泰紅樹(shù)灣及大梅沙約180+69套別墅香蜜湖1號(hào)高層大平面從產(chǎn)品可替代性看：推售同期將面臨“圣莫麗斯”、“尖崗山”及“香蜜湖1號(hào)大平面等大盤(pán)的直面競(jìng)爭(zhēng)。突破競(jìng)爭(zhēng)的主要手段——建立項(xiàng)目差異化的高端形象。目標(biāo)目標(biāo)下的問(wèn)題解決問(wèn)題的方法策略分解與執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算報(bào)告思路推廣類(lèi)：《星河丹堤開(kāi)盤(pán)前媒體投放計(jì)劃》、《星河丹堤至8月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃》事件類(lèi)：《星河丹堤春交會(huì)展位設(shè)計(jì)建議》、《星河會(huì)VIP積分卡申請(qǐng)須知》《星河丹堤豪宅客戶(hù)聚餐會(huì)》、《星河丹堤豪宅客戶(hù)聚餐會(huì)工作執(zhí)行表》《豪宅客戶(hù)聚餐會(huì)總結(jié)一、二》、《星河丹堤郊野公園推廣方案》《星河丹堤專(zhuān)利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)方案》《星河丹堤專(zhuān)利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)執(zhí)行細(xì)則》《星河丹堤專(zhuān)利產(chǎn)品命名》、《國(guó)家地理雜志合作紀(jì)要》客戶(hù)類(lèi)：《星河丹堤積分卡客戶(hù)訪談問(wèn)卷分析一》展示類(lèi)：《星河丹堤看樓通道導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)置建議》、《星河丹堤看樓車(chē)建議》《星河丹堤項(xiàng)目售樓處布置和裝修風(fēng)格建議》《星河丹堤樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格建議》、《星河丹堤物業(yè)服務(wù)建議》《星河丹堤D、E、F區(qū)樣板房設(shè)置建議》《深圳高端項(xiàng)目物業(yè)管理調(diào)查》附件清單目標(biāo)短期目標(biāo)：4月28日一期（A、C區(qū)）公開(kāi)發(fā)售，開(kāi)盤(pán)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率50%，

約100套；半年實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售（204套）。（合同約定）長(zhǎng)期目標(biāo)：建丹堤大盤(pán)影響力，樹(shù)“星河丹堤”強(qiáng)勢(shì)品牌，鋪墊后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目標(biāo)開(kāi)盤(pán)火爆、持續(xù)旺銷(xiāo)保證銷(xiāo)售速度大盤(pán)影響力足量誠(chéng)意客戶(hù)（不少于400批）差異化項(xiàng)目亮點(diǎn)傳播到位，建立形象高度，（支撐價(jià)格）前期上門(mén)量約：15批/周；積分卡辦理后上門(mén)量60批/周目標(biāo)下的問(wèn)問(wèn)題產(chǎn)品戶(hù)均面面積加大，，前期“城城市中產(chǎn)””的推廣使使客戶(hù)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知知高度不足足，客戶(hù)發(fā)發(fā)生錯(cuò)位；；作為分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的大盤(pán)盤(pán)，從營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的角度上上，本項(xiàng)目目必須建立立市場(chǎng)高度度；客戶(hù)與市場(chǎng)場(chǎng)未感知本本項(xiàng)目為第第一梯隊(duì)產(chǎn)產(chǎn)品；問(wèn)題1：如如何發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，刷新新前期市場(chǎng)場(chǎng)印象，樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目差異化化高端形象象？6月中A、C區(qū)樣板房開(kāi)放7月底B1樣板房開(kāi)放8月底B6樣板房開(kāi)放5月8月7月6月4月3月4.28AC區(qū)開(kāi)售3.28銷(xiāo)售中心到位3.28啟動(dòng)區(qū)到4.1銷(xiāo)售中心開(kāi)放8月中下旬B區(qū)公開(kāi)銷(xiāo)售目標(biāo)下的問(wèn)問(wèn)題問(wèn)題2:短短期內(nèi)如何何快速積累累有效客戶(hù)戶(hù)?實(shí)現(xiàn)開(kāi)售熱銷(xiāo)？？?jī)?yōu)勢(shì)（S））：劣勢(shì)（W））：機(jī)會(huì)（O））：威脅（T））：利用機(jī)會(huì)，，克服劣勢(shì)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，，搶占機(jī)會(huì)會(huì)減小劣勢(shì)，，避免威脅脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，，轉(zhuǎn)化威脅脅1、資源：：銀湖山郊郊野公園、、9萬(wàn)平米米原生湖；；2、產(chǎn)品：：高附加值值、高附送送率；3、區(qū)位：：關(guān)內(nèi)唯一一別墅群項(xiàng)項(xiàng)目；4、合作團(tuán)團(tuán)隊(duì)資源（（星河會(huì)、、世聯(lián)資源源網(wǎng)）1、南平快快速的噪音音影響；2、山湖林林海的影響響；3、梅林關(guān)關(guān)交通影響響；1、同期內(nèi)內(nèi)可替代性性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不大；2、關(guān)內(nèi)土土地供應(yīng)稀稀缺3、政府對(duì)對(duì)梅林關(guān)改改造工程1、下半年年存在潛在在政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；刷新印象，，建立差異異化競(jìng)爭(zhēng)級(jí)別感感注重細(xì)節(jié)，，突出高形形象和高展示價(jià)價(jià)值SWOT分分析及策略略推導(dǎo)線上上線線下下結(jié)結(jié)合合，，廣廣泛泛積積累累客戶(hù)戶(hù)小步步快快跑跑，，制制造造稀稀缺缺策略略及及執(zhí)執(zhí)行行方方案案?刷新新印印象象,建建立立差差異異化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)級(jí)級(jí)別別感感?線上上線線下下結(jié)結(jié)合合,廣廣泛泛積積累累客客戶(hù)戶(hù)?注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，突突出出高高形形象象和和高高展展示示價(jià)價(jià)值值?小步步快快跑跑,制制造造稀稀缺缺【星河河丹丹堤堤一一期期總總攻攻略略】推廣廣攻攻略略展示示、、服服務(wù)務(wù)攻攻略略客戶(hù)戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)并并實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值推售售策策略略形象象攻攻略略客戶(hù)戶(hù)攻攻略略客戶(hù)戶(hù)知知道道并并認(rèn)認(rèn)可可總攻攻略略及及執(zhí)執(zhí)行行方方案案總攻攻略略圖圖營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣攻攻略略星河河丹丹堤堤總總攻攻略略圖圖利用用積積分分卡卡，，廣廣泛泛擴(kuò)擴(kuò)大大銷(xiāo)銷(xiāo)售售隊(duì)隊(duì)伍伍豪宅宅客客戶(hù)戶(hù)聚聚餐餐，，主主動(dòng)動(dòng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)客客戶(hù)戶(hù)世聯(lián)聯(lián)資資源源聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，，拓拓寬寬客客戶(hù)戶(hù)渠渠道道誠(chéng)意意客客戶(hù)戶(hù)回回訪訪，，摸摸查查意意向向，，指指導(dǎo)導(dǎo)推推售售策策略略及及價(jià)價(jià)格格策策略略C、、客客戶(hù)戶(hù)攻攻略略銷(xiāo)售中心及前廣場(chǎng)：增加可參與性概念展廳：充分利用聲光電，國(guó)家地理雜志聯(lián)辦圖片展展示區(qū)、樣板房：通道綠化到位；工地圍板融入園林；濕紙巾機(jī)、自動(dòng)鞋套機(jī)等增值服務(wù)工作人員培訓(xùn)考核后上崗；服裝整齊大方，服務(wù)有禮有節(jié)，體現(xiàn)主人般的尊貴感D、、展展示示攻攻略略情景景品值值產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)私家家院院落落落落生生活活展示示區(qū)區(qū)、、清清水水房房、、外外立立面面、、圍圍墻墻、、私私家家院院落落與與公公共共園園林林的的布布置置高附附加加值值地下下私私家家車(chē)車(chē)庫(kù)庫(kù)、、多多功功能能空空間間、、前前庭庭、、后后院院、、露露臺(tái)臺(tái)、、中中庭庭、、私私家家電電梯梯等等少量量多多次次推推售售，，制制造造稀稀缺缺；；小小步步快快跑跑，，提提升升價(jià)價(jià)值值（（視視客客戶(hù)戶(hù)摸摸查查情情況況適適當(dāng)當(dāng)調(diào)調(diào)整整，，詳詳見(jiàn)見(jiàn)價(jià)價(jià)格格報(bào)報(bào)告告））郊野野公公園園熱熱炒炒，，提提升升””西西銀銀湖湖““區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值專(zhuān)利利產(chǎn)產(chǎn)品品申申報(bào)報(bào)并并發(fā)發(fā)布布，，專(zhuān)專(zhuān)門(mén)門(mén)為為CEO打打造造的的城城市市別別墅墅名人人圈圈層層影影響響，，制制造造話話題題引引導(dǎo)導(dǎo)風(fēng)水水絕絕佳佳居居所所，，樹(shù)樹(shù)立立良良好好口口碑碑展會(huì)會(huì)形形象象展展示示，，延延續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)布布高高調(diào)調(diào)形形象象B、、事事件件形象象攻攻略略：：全全新新主主題題，，刷刷新新形形象象，，提提升升級(jí)級(jí)別別；；城城市市原原生生CEO官官邸邸A、、推推廣廣戶(hù)外外廣廣告告：：全全新新形形象象展展示示地盤(pán)盤(pán)包包裝裝：：配配合合項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體氣氣質(zhì)質(zhì)4月月起起媒媒體體全全面面起起勢(shì)勢(shì)亮亮相相：：各各大大主主流流報(bào)報(bào)紙紙、、《《三三聯(lián)聯(lián)生生活活周周刊刊》》、、《《新新財(cái)財(cái)富富》》、、《《時(shí)時(shí)尚尚旅旅游游》》等等；；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、直直郵郵等等配配合合E推推售售攻攻略略新主主題題刷刷新新前前期期形形象象，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目級(jí)級(jí)別別;新形形象象自自2006年年2月月中中旬旬始始全全面面應(yīng)應(yīng)用用于于系系列列出出街街物物料料。。附件件《星星河河丹丹堤堤開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)前前媒媒體體投投放放計(jì)計(jì)劃劃》》推廣廣攻略略及及執(zhí)執(zhí)行行————刷新新A事件件攻略略及及執(zhí)執(zhí)行行————資源源最最大大化化出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)————借借勢(shì)勢(shì)““銀銀湖湖山山郊郊野野公公園園””，，讓讓更更多多的的客客戶(hù)戶(hù)知知道道星星河河丹丹堤堤目標(biāo)標(biāo)————建建立立““銀銀湖湖山山郊郊野野公公園園””特特殊殊區(qū)區(qū)位位的的影影響響力力手段段————與與深深圳圳政政府府合合作作，，共共同同推推廣廣““銀銀湖湖山山郊郊野野公公園園””增增加加市市場(chǎng)場(chǎng)公公信信力力；；美國(guó)國(guó)《《國(guó)國(guó)家家地地理理雜雜志志》》合合作作進(jìn)進(jìn)行行品品牌牌嫁嫁接接，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目級(jí)級(jí)別別感感；；執(zhí)行行時(shí)時(shí)間間及及概概況況————2006年年3月月起起至至項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售完完畢畢目前前已已確確定定發(fā)發(fā)布布五五月月刊刊《《時(shí)時(shí)尚尚旅旅游游》》““星星河河丹丹堤堤別別冊(cè)冊(cè)””執(zhí)行行細(xì)細(xì)則則————具具體體執(zhí)執(zhí)行行細(xì)細(xì)則則及及時(shí)時(shí)間間安安排排請(qǐng)請(qǐng)參參見(jiàn)見(jiàn)附附件件《星河丹堤郊郊野公園推廣廣方案》及《地理雜志洽洽談紀(jì)要》必殺客戶(hù)———喜愛(ài)登山等等戶(hù)外活動(dòng)、、關(guān)注健康生生活的客戶(hù)郊野公園攻略略B出發(fā)點(diǎn)——利用產(chǎn)品自身身優(yōu)勢(shì)，廣泛泛吸引客戶(hù)并并體驗(yàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：附附送價(jià)值、外外立面設(shè)計(jì)（（合府、冠邸?。蛻?hù)語(yǔ)錄———“這個(gè)戶(hù)型型綜合了各家家之長(zhǎng)，我很很喜歡。”目標(biāo)——星河丹堤=高高附加值=高高品質(zhì)手段——1、產(chǎn)品專(zhuān)利利申請(qǐng)（為城城市CEO度度身定造）2、《專(zhuān)利產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)》》拔升項(xiàng)目調(diào)調(diào)性，制造營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)執(zhí)行時(shí)間及現(xiàn)現(xiàn)狀——2006年3月—5月，，目前相關(guān)專(zhuān)專(zhuān)利申請(qǐng)已經(jīng)經(jīng)受理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)———3月底4月初初《專(zhuān)利產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)》》執(zhí)行細(xì)則———具體執(zhí)行安排排請(qǐng)參見(jiàn)附件件《星河丹堤專(zhuān)專(zhuān)利產(chǎn)品發(fā)布布會(huì)方案》《專(zhuān)利產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)執(zhí)行細(xì)細(xì)則》《星河丹堤專(zhuān)專(zhuān)利命名》事件攻略及執(zhí)行——產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)專(zhuān)利產(chǎn)品攻略略B出發(fā)點(diǎn)：線下傳播營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)鎖定圈層客客戶(hù)案例：“萬(wàn)科科·十七英里里，章子怡購(gòu)購(gòu)房輿論”目前項(xiàng)目資源源：高球明明星“張連連偉”準(zhǔn)備落落戶(hù)丹堤目標(biāo)：制造客戶(hù)圈內(nèi)內(nèi)談資，鎖定定客戶(hù)手段：1、口碑的傳傳播——風(fēng)水師介紹““張連偉”落落戶(hù)丹堤傳播方式：銷(xiāo)銷(xiāo)售人員口頭頭宣傳、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)論壇匿名傳傳播2、名人活動(dòng)動(dòng)參與——項(xiàng)目舉辦辦的客戶(hù)活動(dòng)動(dòng)，邀請(qǐng)“張張連偉”參與與，如聚餐會(huì)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)等，，制造話題。。執(zhí)行時(shí)間及現(xiàn)現(xiàn)狀：2006年3月初開(kāi)始，，目前銷(xiāo)售人人員已統(tǒng)一口口徑向外發(fā)布布相關(guān)信息，并計(jì)計(jì)劃在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)進(jìn)行炒作。名人攻略事件攻略及執(zhí)行——圈層傳播B出發(fā)點(diǎn)——高端客戶(hù)購(gòu)房房風(fēng)水問(wèn)題至至關(guān)重要，從從風(fēng)水角度吸吸引客戶(hù)。目標(biāo)——“丹堤”=““最適合居住住的風(fēng)水住宅宅”手段：1、風(fēng)水大師師協(xié)會(huì)聚餐——提前與相相關(guān)人員打好好關(guān)系，統(tǒng)一一口徑，認(rèn)同同丹堤為“風(fēng)風(fēng)水第一居所所”2、銀湖山祈祈?；顒?dòng)——在銀湖山山郊野公園推推廣初見(jiàn)成效效后開(kāi)展（預(yù)預(yù)計(jì)在4月份份）。傳播媒體———線下傳播（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)及口碑）執(zhí)行時(shí)間：2006年3月起風(fēng)水攻略事件攻略及執(zhí)行——風(fēng)水絕佳B目標(biāo)——延續(xù)星河丹堤堤秋交會(huì)的氣氣勢(shì)，引起市市場(chǎng)及消費(fèi)者者關(guān)注；展示星河丹堤堤高調(diào)形象，，建立市場(chǎng)良良好口碑。參展目的———形象展示為主主參展主題———城市原生CEO官?。煽蛇m當(dāng)結(jié)合國(guó)國(guó)家地理雜志志及專(zhuān)利）必要前提———合適的主通道道位置充分展展示（原星河河世紀(jì)或丹堤堤的展位均可可）籌備工作———1、展位的提提前預(yù)定2、展位設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)（招標(biāo)標(biāo)工作2月底底已開(kāi)展）執(zhí)行細(xì)則請(qǐng)參參見(jiàn)附件———《星河丹堤春交交會(huì)展位設(shè)計(jì)計(jì)建議》展會(huì)攻略事件攻略及執(zhí)行——持續(xù)高形象B客戶(hù)攻略及執(zhí)行——擴(kuò)大銷(xiāo)售隊(duì)伍伍積分卡攻略啟動(dòng)時(shí)間2006年3月6日目的——利用積分系統(tǒng)統(tǒng)，建立以營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)的的客戶(hù)資源管管理體系，廣廣泛擴(kuò)大銷(xiāo)售隊(duì)伍，建建立星河品牌牌市場(chǎng)影響力力。目標(biāo)客戶(hù)——星河丹堤的關(guān)關(guān)注客戶(hù)圈層層積分獲得：——客戶(hù)可通通過(guò)購(gòu)房、參參加活動(dòng)獲得得積分；積分分可兌換等值值購(gòu)物卡或獎(jiǎng)獎(jiǎng)品、購(gòu)房?jī)?yōu)惠具體申請(qǐng)細(xì)則則：請(qǐng)參見(jiàn)《星河會(huì)VIP積分卡申申請(qǐng)須知》積分卡辦理情情況（3.6-3.14）：共191人，，其中福田134人、南南山26人，，羅湖、寶安共共13人、龍龍崗1人C客戶(hù)攻略及執(zhí)行——鎖定豪宅客戶(hù)戶(hù)目標(biāo)——主動(dòng)挖掘豪宅宅客戶(hù)資源（（充分利用世世聯(lián)豪宅客戶(hù)戶(hù)）活動(dòng)形式———設(shè)定“客戶(hù)關(guān)關(guān)注的房地產(chǎn)產(chǎn)問(wèn)題”為主主題，請(qǐng)各渠道的豪豪宅目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)參與（100-120人）同時(shí)安排星河河丹堤項(xiàng)目的推介深圳豪豪宅走勢(shì)\豪豪宅與稀缺資資源\置業(yè)豪豪宅的注意事事項(xiàng)頻率：自3月月11日起，，每周一次，，地點(diǎn)：香榭榭里丹桂軒費(fèi)用預(yù)算：2.5萬(wàn)/次次活動(dòng)效果評(píng)估估：對(duì)丹堤感興趣趣的客戶(hù)———可申請(qǐng)辦理理積分卡，蓄蓄客方案可同同時(shí)啟用。對(duì)丹堤不感興興趣的客戶(hù)———影響其態(tài)態(tài)度，在朋友友圈層形成口口碑傳播。3月11日活活動(dòng)辦卡5張，3月18日日活動(dòng)辦卡8張.詳細(xì)執(zhí)行方案案見(jiàn)附件：《星河丹堤客客戶(hù)聚餐會(huì)方方案》《工作執(zhí)行表表》、《首次客戶(hù)聚聚餐活動(dòng)總結(jié)結(jié)》C目標(biāo)——調(diào)動(dòng)世聯(lián)二、、三級(jí)市場(chǎng)廣廣泛的客戶(hù)資資源，轉(zhuǎn)介目目標(biāo)客戶(hù)形式：二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)聯(lián)動(dòng)；二二級(jí)級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，，并結(jié)合豪宅宅客戶(hù)聚餐會(huì)會(huì)；對(duì)丹堤項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行推介：具體推介內(nèi)容容請(qǐng)參見(jiàn)附件《星星河丹堤聯(lián)動(dòng)動(dòng)推介》具體推介紹執(zhí)執(zhí)行情況：已于2006年3月15日進(jìn)行了第第一次星河丹丹堤項(xiàng)目二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)推介介紹會(huì)。截至2006年3月19日通過(guò)二三三級(jí)推介上門(mén)門(mén)客戶(hù)共26批?？蛻?hù)攻略及執(zhí)行——擴(kuò)大客戶(hù)群體體聯(lián)動(dòng)攻略C目標(biāo)——借助各種與客客戶(hù)接觸的機(jī)機(jī)會(huì)深入了解解客戶(hù)意向及及需求，指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)工作（推推廣、價(jià)格））；回訪形式（自自2006年年2月中旬開(kāi)開(kāi)始）：1、定期預(yù)約約誠(chéng)意客戶(hù)上上門(mén)：“專(zhuān)人為客戶(hù)戶(hù)講解產(chǎn)品””，預(yù)約客戶(hù)戶(hù)進(jìn)行深入溝溝通，聆聽(tīng)客客戶(hù)需求。2、上門(mén)客戶(hù)戶(hù)深入溝通銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)預(yù)設(shè)設(shè)調(diào)查問(wèn)卷，，接待人員統(tǒng)統(tǒng)一培訓(xùn)，按按階段調(diào)查目目標(biāo)，對(duì)客戶(hù)情況進(jìn)行摸摸底；3月底底開(kāi)始實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)銷(xiāo)控。第一階段訪談?wù)剢?wèn)卷及分析析見(jiàn)附件：《星河丹堤上上門(mén)客戶(hù)訪談?wù)剢?wèn)卷》、《星河丹堤第第一階段積分分卡客戶(hù)分析析》客戶(hù)攻略及執(zhí)行——意向排查指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格訪談摸底攻略略C銷(xiāo)售中心及會(huì)會(huì)所前廣場(chǎng)：：增加可參與性性（休憩長(zhǎng)椅椅、遮陽(yáng)傘））體現(xiàn)生態(tài)、自自然，多布置置植物完善導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)（入口、停停車(chē)場(chǎng)、銷(xiāo)售售中心、樣板板房、湖棧道道等）銷(xiāo)售中心配濕濕巾機(jī)及自動(dòng)動(dòng)擦鞋機(jī)等增增值服務(wù)咖啡吧、雪茄茄吧、紅酒吧吧展示攻略1D概念展廳關(guān)鍵點(diǎn)：1、保證有足足夠的空間擺擺放展品，充充分利用聲、、光、電系統(tǒng)統(tǒng)2、未有展示示活動(dòng)時(shí)，展展廳的布置植植物造景，避避免過(guò)于空空曠3、開(kāi)辟時(shí)光光展板，展示示攝影師隨時(shí)時(shí)拍攝的記錄錄項(xiàng)目歷程的的照片4、4-5月月間，與國(guó)家家地理雜志及及時(shí)尚旅游集集團(tuán)聯(lián)辦“城城市進(jìn)程中中的自自然””原生生圖片片展展示攻略2D展示區(qū)區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：1、會(huì)會(huì)所、、游泳泳池、、網(wǎng)球球場(chǎng)及及展示示區(qū)園園林完完全開(kāi)開(kāi)放式式展示示；2、看看樓通通道清清晰導(dǎo)導(dǎo)示（（導(dǎo)示示牌配配指引引人員員）；；3、湖湖邊棧棧道平平整及及體驗(yàn)驗(yàn)式展展示；；4、工工地圍圍板的的設(shè)計(jì)計(jì)制作作需與與園林林融合合一體體樣板房房關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)：1、保保安及及保潔潔人員員足夠夠配備備；2、管管家式式體驗(yàn)驗(yàn)參觀觀，充充分考考慮客客戶(hù)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)感感知；；3、室室內(nèi)家家居裝裝飾體體現(xiàn)品品質(zhì)感感4、采采用自自動(dòng)鞋鞋套機(jī)機(jī)、濕濕紙巾巾機(jī)提提升客客戶(hù)看看樓感感受5、工工程樣樣板房房要配配備綠綠植及及空調(diào)調(diào)，保保證夏夏天客客戶(hù)看看樓感感受展示攻略3D服裝服務(wù)人人員著著裝整整齊大大方、、保安安人員員著深深色職職業(yè)裝裝，所所有工工作人人員配配帶統(tǒng)一一工牌牌，體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)；；服務(wù)有禮有有節(jié)，，““來(lái)有有問(wèn)聲聲去有有送聲聲”，，在各各個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)上上采用用人工工服務(wù)務(wù)提醒，務(wù)務(wù)求讓讓客戶(hù)戶(hù)處處處體驗(yàn)驗(yàn)主人人的尊尊貴感感；硬件重要崗崗位保保安及及服務(wù)務(wù)人員員配無(wú)無(wú)線對(duì)對(duì)講，，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目檔次次及安安全性性；軟件所有銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心工工作人人員需需培訓(xùn)訓(xùn)考核核后方方可上上崗（（含保保安、、保潔潔人員員）展示攻略4D看樓通通道：：《星河河丹堤堤看樓樓通道道導(dǎo)視視系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)置置建議議》《星河河丹堤堤看樓樓車(chē)建建議》》銷(xiāo)售中中心：：《星河河丹堤堤項(xiàng)目目售樓樓處布布置和和裝修修風(fēng)格格建議議》樣板房房：《星河丹丹堤樣樣板房房設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格建議議》、《星河河丹堤堤D、、E、、F區(qū)區(qū)樣板板房設(shè)設(shè)置建建議》》服務(wù)：：《深圳圳高端端項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)管理理調(diào)查查》、《星河河丹堤堤物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)建議議》展示攻略5D在香蜜蜜湖1號(hào)的的案例例中，，總結(jié)結(jié)以下下影響響價(jià)格格的三三方面面：消費(fèi)者者信心心（項(xiàng)目““級(jí)別別感””）銷(xiāo)售模模式（人為為制造造稀缺缺）客戶(hù)體體驗(yàn)（“尊尊貴””感））本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格策略略：少量多多次推推售、、制造造稀缺缺；小小步快快跑、、提升升價(jià)值值并規(guī)規(guī)避可可能的的政策策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、積積累多多少客客戶(hù)，，推多多少單單位，，制造造稀缺缺；2、通通過(guò)分分批領(lǐng)領(lǐng)取預(yù)預(yù)售證證、合合理價(jià)價(jià)格杠杠桿、、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)包裝裝展示示、銷(xiāo)銷(xiāo)售引引導(dǎo)等手段段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)分批批推售售安排排。價(jià)格報(bào)報(bào)告提提交時(shí)時(shí)間：：價(jià)格報(bào)報(bào)告的的相關(guān)關(guān)籌備備工作作現(xiàn)正正開(kāi)展展中，，預(yù)計(jì)計(jì)4月月初提提交具體推推售策策略詳詳見(jiàn)后后續(xù)提提交的的價(jià)格格報(bào)告告推售攻略E根據(jù)政政府關(guān)關(guān)于禁禁止““認(rèn)籌籌”““集中中選房房”的的規(guī)定定，本本項(xiàng)目目的首首次開(kāi)開(kāi)售將將通過(guò)過(guò)“自然然排隊(duì)隊(duì)”的形式式進(jìn)行行選房房。目前常常用的的方式式如下下：1、提提前公公布價(jià)價(jià)格，，但價(jià)價(jià)格公公布日日無(wú)優(yōu)優(yōu)惠，，客戶(hù)戶(hù)在指指定日日期前前來(lái)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)方方可獲獲得額額外優(yōu)優(yōu)惠，，先到到先得得。前前提提：優(yōu)優(yōu)惠額額度足足夠吸吸引客客戶(hù)。。2、根根據(jù)客客戶(hù)量量情況況，統(tǒng)統(tǒng)一提提前電電話、、短信信或報(bào)報(bào)紙發(fā)發(fā)布開(kāi)開(kāi)盤(pán)信信息，，客戶(hù)戶(hù)自主主上門(mén)門(mén)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，先先到先先得。。執(zhí)行注注意事事項(xiàng)：：關(guān)系戶(hù)戶(hù)的處處理為保證證關(guān)系系戶(hù)的的順利利選房房，建建議提提前在在公開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)售售日統(tǒng)統(tǒng)一確確認(rèn)各各關(guān)系系戶(hù)房房號(hào)，，提前前安排排。具體開(kāi)開(kāi)盤(pán)執(zhí)執(zhí)行方方案將將于2006年年4月月上旬旬提交交推售攻略E總攻略圖圖推廣主題題20064.14.154.287月底專(zhuān)利產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)會(huì)展示區(qū)開(kāi)開(kāi)放8月中春交會(huì)參參展路牌、圍圍板樓書(shū)、產(chǎn)產(chǎn)品手冊(cè)冊(cè)5.35.76月中旬旬節(jié)點(diǎn)物料一期開(kāi)售售8月底一期樣板板房開(kāi)放放B1樣板板房開(kāi)放放二期開(kāi)售售B6樣板板房開(kāi)放放工程銷(xiāo)售中心心進(jìn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)預(yù)熱宣傳，蓄客認(rèn)籌持續(xù)旺銷(xiāo)，帶動(dòng)二期星河丹堤堤城市原原生CEO官邸邸事件每周末持持續(xù)豪宅宅客戶(hù)餐餐會(huì)4月初開(kāi)開(kāi)始郊野野公園熱熱炒4月初國(guó)國(guó)家地理理雜志圖圖片展風(fēng)水大師師口碑傳傳播線下名人人炒作春交會(huì)高高調(diào)形象象展示4月23日算價(jià)價(jià)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用預(yù)算備注：本本費(fèi)用至至開(kāi)盤(pán)前前，不含含前期的的2006年前前的推廣廣費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用比例媒體推廣費(fèi)用645萬(wàn)43.97%廣告牌（深南路、黨校、梅林關(guān)）347萬(wàn)23.65%活動(dòng)聚餐活動(dòng)15萬(wàn)7.16%專(zhuān)利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)10萬(wàn)銷(xiāo)售中心開(kāi)放活動(dòng)10萬(wàn)樣板房開(kāi)放活動(dòng)10萬(wàn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)20萬(wàn)專(zhuān)利申請(qǐng)10萬(wàn)時(shí)尚集團(tuán)合作30萬(wàn)春交會(huì)100萬(wàn)6.82%現(xiàn)場(chǎng)包裝類(lèi)70萬(wàn)4.77%3D、影視制作類(lèi)80萬(wàn)5.45%模型制作類(lèi)60萬(wàn)4.09%銷(xiāo)售物料印刷60萬(wàn)4.09%合計(jì)1467萬(wàn)100%

2.24-3.143.15-4.124.13-5.07合計(jì)比例報(bào)紙——205萬(wàn)185萬(wàn)390萬(wàn)60.47%電臺(tái)——23.73萬(wàn)22.04萬(wàn)45.77萬(wàn)7.10%電視——47.2萬(wàn)60萬(wàn)107.2萬(wàn)16.62%短信0.1萬(wàn)0.15萬(wàn)0.2萬(wàn)0.45萬(wàn)0.07%雜志——29.55萬(wàn)10萬(wàn)39.55萬(wàn)6.13%直郵——10萬(wàn)——10萬(wàn)1.55%網(wǎng)絡(luò)4萬(wàn)22萬(wàn)12萬(wàn)38萬(wàn)5.89%電影貼片————10萬(wàn)10萬(wàn)1.55%廣告牌1萬(wàn)1萬(wàn)2萬(wàn)4萬(wàn)0.62%合計(jì)5.1萬(wàn)338.63萬(wàn)301.24萬(wàn)644.97萬(wàn)100.00%媒體費(fèi)用用預(yù)算備注：本本費(fèi)用至至開(kāi)盤(pán)前前，不含含前期的的2006年前前的推廣廣費(fèi)用THEEND謝謝謝！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:36:5203:36:5203:361/5/20233:36:52AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2303:36:5203:36Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:36:5203:36:5203:36Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2303:36:5203:36:52January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20233:36:52上午03:36:521月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:36上上午午1月月-2303:36January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:36:5203:36:5205January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:36:52上午午3:36上午午03:36:521月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。03:36:5203:36:5203:361/5/20233:36:52AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:36:5203:36Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓