買賣合同解讀（6份范本）

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【第1篇】解讀建設(shè)部國家工商總局商品房買賣合同;;;示本

解讀建設(shè)部、國家工商總局《商品房買賣合同》示范文本

商品房買賣合同

(合同編號：)

合同雙方當事人：

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

托付代理人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

托付代理機構(gòu)：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_______________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

【托付代理人】【】姓名：____________________國籍：_____________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在公平、自愿、協(xié)商全都的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

[釋義]本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。

本條款提示點：

1、出賣人的主體資格

我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

2、買受人的主體資格

(1)、凡具備民事權(quán)利力量的法人和自然人均可作為買受人，

(2)、必需具備完全民事行為力量的自然人方可作為簽約人訂立合同，

a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外)

b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效，

(3)、未成年人、精神病人的購房行為應(yīng)當由其監(jiān)護人作為法定代理人代為簽約，

(4)、夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有商定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋全部權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn)。

3、出賣人托付代理機構(gòu)

近年來，開發(fā)商托付代理公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下，應(yīng)當將代理機構(gòu)的名稱列入本合同，并照實填寫。這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、代理商之間的托付代理合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán)。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在公平、自愿、協(xié)商全都的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條項目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為______________________。

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。[釋義]本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。

本條款的提示點：

1、開發(fā)商土地取得方式

一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉(zhuǎn)讓)。特別情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟使用住房。

未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā)非用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。

2、土地使用年限

依據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：(一)居住用地70年(二)工業(yè)用地50年(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年(四)商業(yè)旅游、消遣用地40年(五)綜合或者其他用地50年。”需要留意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題。

3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必需與商品發(fā)預售許可證或其他相關(guān)證件的描述全都。

4、開發(fā)商必需擁有《國有土地使用權(quán)證》方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號]、[土地使用權(quán)劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權(quán)證》。著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》)二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記)。

其次條商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為___________，商品房預售許可證號為___________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是對商品房銷售的描述。

本條款提示點：

1、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預售許可證開頭至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費者在簽約后馬上可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。

期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點：

優(yōu)勢：(1)、期房一般較現(xiàn)房廉價

(2)、期房的選擇空間較現(xiàn)房大

(3)、隨著房地產(chǎn)市場的進展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。

劣勢：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風險。

2、商品房預售許可證的法律效力

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》其次條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

3、商品房銷售的其他依據(jù)

一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預售許可證》外，還應(yīng)具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”。

房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應(yīng)“對號入座”，提高自身風險防范力量。

第三條買受人所購商品房的基本狀況。

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同商定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二)。

____________________________________________________________________。

____________________________________________________________________。

[釋義]本條是對合同標的物的具體描述

本條款提示點：

本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應(yīng)更加切實留意。

1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)

這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此，購房人在選購房屋時應(yīng)當加以落實。

商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。

2、層高≠凈高

層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度。

購房人在選擇預售商品房時應(yīng)考慮上述兩者之間的差異。

3、陽臺

陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關(guān)重要，依據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而放開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系。

該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強風光積+陽臺面積

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人商定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、__________________________________________________。

[釋義]本條是關(guān)于商品房計價方式與價款的商定。

本條款提示點：

1、計價方式的改革

多年來，我國始終采納根據(jù)建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤簡單，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍與進展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價。信任不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。

2、購房人應(yīng)留意商品房“價外價”問題

個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應(yīng)當對這些收費項目加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的，購房人可以拒付。

第五條面積確認及面積差異處理。

依據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條商定。

合同商定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同商定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：

1、雙方自行商定：

(1)_________________________________________________

(2)____________________________________________

(3)_______________________________________________

(4)_________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款

(2)面積誤差比肯定值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同商定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足超出3%部分的房價款由出賣人擔當，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同商定面積時，面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人肯定值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同商定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同商定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。

[釋義]本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積差異處理方式的商定。

本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理方法》其次十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同商定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作商定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款(二)面積誤差比肯定值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同商定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔當，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同商定面積時，面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人肯定值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同商定面積

面積誤差比=×100%

合同商定面積

本條款提示點：

1、面積確認標準

本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認的依據(jù)標準，但購房人在簽約時亦可主見上述兩項面積同時作為依據(jù)標準。

2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理

產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但假如產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符，購房人照舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。3、自行商定的方式

基于設(shè)計緣由，施工緣由以及其他緣由，開發(fā)商在預售商品房實往往不情愿接受按《商品房銷售管理方法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行商定的方式，常見的商定方式包括：

(1)、買受人不要求退房，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記面積和原商定每平方米價格實施多退少補(該條款的商定從法律上分析仍舊存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達120平方米，即使開發(fā)商主見該特殊商定，由于商定面積差異已經(jīng)對原合同造成了實質(zhì)性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按商定標準裁決)

(2)、正負3%內(nèi)實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價少于3%部分按原單價上浮肯定比例退還房款

(3)、將《方法》規(guī)定的臨界點3%調(diào)整為臨界點5%(從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益)

(4)、總價包死條款，即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與商定面積發(fā)生差異，均按商定總價計算房款。(對于廣泛采納通用文本商定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后由于測定面積比商定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。)

相比而言，上述商定方式均沒有本條款其次種方式那樣更能維護購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。

北京市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采納的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權(quán)益的保障。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款_______________________________________。

2、分期付款__________________________________________。

3、其他方式_________________________________________。

[釋義]本條是應(yīng)付款方式及付款時間的商定

本條款提示點：

1、一次性付款

(1)、一次性付款的本意是指購房人在商定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付。

(2)、開發(fā)商為鼓舞購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎(chǔ)上賜予一次性付款購房人肯定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣懇求。

2、按揭付款

(1)、按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度全都，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商供應(yīng)一次性付款。對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐月向銀行還款而已。

(2)、按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：

a、主合同關(guān)系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，

b、從合同關(guān)系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行供應(yīng)的保證合同關(guān)系(有的銀行還要求開發(fā)商供應(yīng)肯定數(shù)額的保證金擔保)三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。

(3)、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不行歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人供應(yīng)按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以懇求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是由于買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人擔當其相應(yīng)的違約責任，如購房人不供應(yīng)或供應(yīng)虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不擔當銀行要求的保證擔保責任等。

(4)按揭付款方式后續(xù)法律問題

a、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應(yīng)將所收款項分別退還給購房人和銀行

b、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款供應(yīng)保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商供應(yīng)保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋全部權(quán)辦理他項權(quán)利登記之日止二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需擔當保證擔保責任。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未根據(jù)按揭貸款合同的商定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主見房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商供應(yīng)全程擔保的除外。假如銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是供應(yīng)哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。

開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所商定的義務(wù)，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著肯定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經(jīng)濟損失。

第七條買受人逾期付款的違約責任。

.買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之其次天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同連續(xù)履行

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人情愿連續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同連續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之其次天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額實行分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。

2._________________________________________________。

[釋義]本條是對購房人逾期違約金責任進行商定的條款

本條款提示點

1、逾期付款違約責任分析

逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達肯定期間，構(gòu)成根本違約。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付肯定的違約金構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付擔當由于終止合同所造成的相應(yīng)經(jīng)濟損失。

基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。

2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有商定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有商定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)毀滅。

從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都賜予違約方相對較長期限的包涵和理解，不主見權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán)。因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時，一般應(yīng)定為3個月為宜，至少不應(yīng)少于2個月，假如購房人在簽訂之后由于偶然性緣由造成流淌資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調(diào)整。

3、逾期付款違約金標準的設(shè)定

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以商定的違約金過高為由懇求削減的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當削減當事人以商定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有商定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標精確?????定：逾期付款的，根據(jù)未付購房款總額，參照中國人*銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，根據(jù)逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標精確?????定。

結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標準一般應(yīng)設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130%。設(shè)定的標準假如低于或高于上述期間，都有可能導致商定的條款存在法律效力上的瑕疵。

#同期銀行貸款利率標準：

1996年5月16日前：每天萬分之三，年利率為10.95%

1996年5月17日1999年1月29日的每天萬分之五，年利率為18.25%

1999年1月302000年11月21日的每天萬分之四，年利率為14.6%

2000年11月22日2023年3月16日的每天萬分之二點一，年利率為7.665%

2023年3月17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加30%-50%。

個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，根據(jù)銀行對大多數(shù)客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸年利率5.508%來計算：1.調(diào)整前：按利率萬分之二點一來計算，即5000元×2.1/10000=1.05元(計算公式為：月還款額×萬分之二點一)。也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元。2.調(diào)整后：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為5.508%×(1+30%)/365至5.508%×(1+50%)/365，為1.96元—2.26元。對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.13元。

第八條交付期限。

出賣人應(yīng)當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同商定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房閱歷收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.______________________________________________________________。

但如遇下列特別緣由，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1、遭受不行抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的

2、______________________________________________________________。

[釋義]本條時對合同標的物交付時間的商定，同時商定了交付的房屋應(yīng)具備的條件。

本條款提示點

1、如何理解四項條件

所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風排氣、內(nèi)外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設(shè)施的驗收。組織工程驗收的主體是開發(fā)商本身，由其組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位并會同當?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參與，竣工驗收合格的，開發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案。對購房人而言，假如選擇的是該條件，開發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿意交付條件。

該商品房經(jīng)綜合驗收合格，是指對整個小區(qū)包括主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠化等進行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設(shè)的小區(qū)按期進行綜合驗收。該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發(fā)商在獲得工程驗收備案證、規(guī)劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃氣等配套驗收證明的基礎(chǔ)上向建設(shè)主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對此法律文件的名稱有所區(qū)分)，待建設(shè)主管部門頒發(fā)許可證書方才滿意交付條件。

2、對于各條件的選擇

站在開發(fā)商的角度，往往首選第一項標準，即工程驗收合格即滿意交付條件，這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗收的工程不得交付使用。

站在購房人的角度，應(yīng)首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿意工程驗收的各項條件，還需要開發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗收、消防驗收和其他配套設(shè)施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業(yè)的質(zhì)量和功能。

北京市新版《北京市商品房預售合同》示范文本對本條進行修改，詳細如下：“該商品房交付時應(yīng)當符合下列第1、2項和第項所列條件該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明4、滿意第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達到的條件5、______________________________________________

6______________________________________________7______________________________________________。

廣州市于2023年7月1日起已停辦商品房綜合驗收業(yè)務(wù)，緣由是：廣州地區(qū)開發(fā)商與購房人有關(guān)“綜合驗收”的沖突由來已久，一些購房人在收樓時嚴格按《廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理方法》規(guī)定，在收樓時要看到“綜合驗收”合格書才肯收樓，否則就認為自己的權(quán)益無法得到保證。但事實上，由于一些開發(fā)商的房地產(chǎn)項目是分期進行的，在完成全部開發(fā)前，根本不行能拿到“綜合驗收”通知書。因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗收手續(xù)有沒有的爭吵，也屢見不鮮。廣州市房管局人士對此表示，取消綜合驗收也不會對業(yè)主辦理房產(chǎn)證有任何影響。由于發(fā)放房產(chǎn)證，是以樓盤是否通過專業(yè)驗收為依據(jù)，而不是以綜合驗收為依據(jù)。

3、開發(fā)商據(jù)實延期條款

(1)、不行抗力僅指不行預見，不行避開并不能客服的客觀狀況。造成不行抗力的緣由主要有兩種情形，一是自然災(zāi)難，如洪水、地震、臺風、海嘯等二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)斗、強制征收等。在發(fā)生不行抗力的事由后，開發(fā)商必需在合同商定的期限內(nèi)將不行抗力的相關(guān)狀況告知購房人，否則既使發(fā)生了不行抗力的事由開發(fā)商仍舊需要擔當延期交房責任。

不行抗力的條件是特別嚴格的，開發(fā)商不得濫用不行抗力條款，即使是在2023年“非典”流行期間，非疫區(qū)、非因疫情直接導致施工停頓的工程都不能認定為“不行抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術(shù)困難”等事由就更不能成為“不行抗力”的理由。

(2)、其他免責事由

對于開發(fā)商而言，按商定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務(wù)，非特別緣由不得免責。中消協(xié)在評點房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”中對本條作了重點提示，如某房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人供應(yīng)的合同范本中提出一個條款：“非出賣人緣由造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。”中消協(xié)對此的點評看法是：在上述緣由中，有的的確可以作為免責事由，如不行抗力等，但也要甄別狀況實行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方緣由造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他特別困難及重大技術(shù)問題不能準時解決導致的延誤等，這種狀況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人擔當違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預料并提前做好預備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人緣由造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費者擔當違約責任，再依法律、依商定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必擔當任何責任。

第九條出賣人逾期交房的違約責任。

除本合同第八條規(guī)定的特別狀況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最終交付期限的其次天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同連續(xù)履行

(2)逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求連續(xù)履行合同的，合同連續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最終交付期限的其次天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金。

2、_____________________________________________________________。

[釋義]本條是對開發(fā)商逾期交房應(yīng)擔當?shù)倪`約責任的商定。

本條款的提示點：

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方?jīng)]有商定或者商定不明，逾期交付使用房屋的，根據(jù)逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標精確?????定。這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的。司法解釋明顯更側(cè)重愛護購房人的權(quán)益，由于從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多。筆者在2023年曾經(jīng)辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按長沙市價格認證中心出具的《估價報告》體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在3倍的差別。

2、從商定的角度分析本條款，本條款的各項設(shè)置應(yīng)與第七條的商定相對等。如開發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等。

3、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成合同解除需要擔當?shù)呢熑危杭偃缫蜷_發(fā)商逾期交付房屋導致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發(fā)商除了需要擔當本條款商定的違約責任外，還需要擔當購房人支付購房款后商定交房期間之前的利息損失，該損失可根據(jù)同期銀行利息標準執(zhí)行。

第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的商定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向

(2)____________________________________________________________

(3)____________________________________________________________

(4)____________________________________________________________

(5)____________________________________________________________

(6)____________________________________________________________

(7)____________________________________________________________。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

[釋義]本條是對有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計變更的程序、范圍及法律后果的商定。

本條款的提示點：

1、本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理方法》其次十四條的規(guī)定，該條款為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及消失合同當事人商定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔當違約責任。”

2、本條所謂的規(guī)劃、設(shè)計變更包括法定變更和商定變更兩種。法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更商定變更是指合同雙方當事人在合同中明文商定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計變更。如開發(fā)商將原設(shè)計應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預制樓板，將原設(shè)計使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規(guī)劃、設(shè)計事項在原合同中沒有商定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開發(fā)商將原設(shè)計的一般電話線預埋變更為加裝以太網(wǎng)預埋，電線桿位置變更等，開發(fā)商可以不通知購房人。

3、購房人的權(quán)利限制條款：本條要求購房人在接到開發(fā)商變更通知之日起15日內(nèi)作出要求退房的書面回復，逾期未回復的，視為接受變更。這就涉及到一個重要期間的證據(jù)問題，建議(1)開發(fā)商在通知購房人時，必需書面通知各購房人，而且必需要求各購房人書面簽收通知并注明簽收時間，對不作書面簽收的購房人，應(yīng)采納公證送達的方式予以證據(jù)保全(2)購房人在書面回復開發(fā)商時，亦同樣要求開發(fā)商書面簽收并注明簽收時間，對不作書面簽收的開發(fā)商，應(yīng)采納公證送達的方式予以證據(jù)保全。

4、“買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議?！笔且粋€法律白條。這類語句使用在一份全國適用的示范文本中，有失起草者的基本水準。試問，在已經(jīng)消失危機或者糾紛的情形下，作為弱勢群體的購房人還有力量“應(yīng)當”與開發(fā)商達成新的補充協(xié)議。因此，這一句話完全可以視為沒有。

第十一條交接。

商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人擔當。

由于買受人緣由，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

___________________________________________________________。

[釋義]本條是對商品房交接程序的商定。

本條款的提示點：

1、開發(fā)商交付房屋的標準：

房屋達到交付使用條件+《住宅質(zhì)量保證書》+《住宅使用說明書》

本條的規(guī)定較本合同第八條的規(guī)定嚴格。如當事人在第八條中商定商品房閱歷收合格即滿意交付條件，但由于本條款的存在，開發(fā)商在交房時就不能僅僅滿意竣工驗收一項條件，而應(yīng)滿意更全面的“房屋達到交付使用條件”。在長沙市去年的一個案例中，某樓盤由于在交房時未能取得消防驗收而被法院裁決延期交付房屋，判令給付購房人逾期交房違約金。

2、《住宅質(zhì)量保證書》：《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對所售商品房擔當質(zhì)量責任的法律文件，其中應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當按《住宅質(zhì)量保證書》的商定，擔當保修責任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。詳細保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)屋面防水為3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年地下室及管道滲漏為1年墻面、頂棚抹灰層脫落為1年地面空鼓開裂、大面積起沙為1年門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年燈具、電器開關(guān)損壞為6個月管道堵塞為2個月供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行商定。

3、《住宅使用說明書》：《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出訪用留意事項，一般應(yīng)當包含以下內(nèi)容：(1)、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，托付監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位(2)、結(jié)構(gòu)類型(3)、裝修、裝飾留意事項(4)、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明(5)、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預留位置的說明和安裝留意事項(6)、門、窗類型，使用留意事項(7)、配電負荷(8)、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位留意事項的說明(9)、其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

4、購房人不接受房屋的特別商定：

在各個樓盤交房的過程中，存在一個普遍現(xiàn)象，就是部分購房人消極對待接收房屋。緣由有許多，如購房人對房屋的某處質(zhì)量問題提出異議、購房人不愿按期支付購房尾款或修理基金、購房人不愿簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議等等。假如購房人在沒有正值理由的情形下拒絕或者消極對待接受房屋，就會給開發(fā)商造成被動。因此，一般狀況下，有閱歷的開發(fā)商會在本條款的空格處加上一句常見的商定：“入住通知送達七日內(nèi)未接受房屋的，從第八日起視為房屋已經(jīng)如約交付，房屋的風險歸買受人擔當，房屋的物業(yè)管理費及其他相關(guān)費用也由買受人擔當?！?/p>

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人緣由，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人擔當

全部責任。

___________________________________________________________。

[釋義]本條是對商品房產(chǎn)權(quán)瑕疵處理方式的商定。

本條款的提示點：

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條的規(guī)定：

第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的(三)依法收回土地使用權(quán)的(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的(五)權(quán)屬有爭議的(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權(quán)的不得轉(zhuǎn)讓的兩種情形：(一)根據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(二)根據(jù)出讓合同商定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方商定(附件三)的標準。達不到商定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人根據(jù)下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2._______________________________________________________________。

3._______________________________________________________________。[釋義]本條是用于商定開發(fā)商關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾違約責任的商定。

本條款的提示點：

1、本條款是對開發(fā)商承諾的合同附件三《裝飾、設(shè)備標準》設(shè)定的違約責任標準。因此，購房人在簽訂《商品房買賣合同》時應(yīng)查閱附件內(nèi)容是否具備，是否明確、詳細。

2、根據(jù)示范文本的建議，由開發(fā)商賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價是一種買賣雙方都能接受的違約救濟方式，亦具備公正性。但該商定也存在肯定的缺陷，如安裝費用的擔當、拆除費用的擔當、價格的確定等問題，有待進一步深化的商定。

第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1.____________________________________________________________

2.____________________________________________________________

3.____________________________________________________________

4.____________________________________________________________

5.____________________________________________________________。

假如在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.____________________________________________________________

2.____________________________________________________________

3.____________________________________________________________。

[釋義]本條是對基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付期限及其違約責任的商定。

本條款的提示點：

1、開發(fā)商與購房人之間的費用擔當問題：

由于水、電、電話、有線電視、燃氣等公用配套設(shè)施均屬于壟斷行業(yè)的企業(yè)收費項目，開發(fā)商在與購房人簽訂合同時就應(yīng)當留意簽約的技巧問題。如某房地產(chǎn)開發(fā)商在簽約時特殊注明“燃氣前期建設(shè)費用由出賣人擔當，開通費用由買受人擔當”，但長沙地區(qū)的自然?氣由新奧*氣公司供應(yīng)，該公司直接按戶收取“自然?氣工程建設(shè)服務(wù)費2430元”。這家開發(fā)商只能老狡猾實的貼付了該筆價值近200萬元的款項。

類似于公用壟斷企業(yè)的“初裝費”、“建設(shè)服務(wù)費”、“入網(wǎng)費”、“工料費”“開通費”等不規(guī)范的收費名目，開發(fā)商在擬定本合同之前應(yīng)當依據(jù)當?shù)馗骷夜脡艛嗥髽I(yè)制定的收費政策預設(shè)條款防范風險。同時，在與購房人洽談合同時將各項費用一一列明，也更能做到讓購房人明明白白消費，保障購房人的知情權(quán)。

2、在合同中注明-基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付期限對于買賣雙方均有好處。

基于公用壟斷企業(yè)的強有力優(yōu)勢地位，無論是開發(fā)商還是購房人都處于絕相對弱勢。依據(jù)不同的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，設(shè)定合理期間履行合同對于買賣雙方均有好處。如長沙地區(qū)某電信公司在開發(fā)小區(qū)建設(shè)過程中雖然預埋了以太網(wǎng)的基礎(chǔ)線路，但并沒有預置當棟的服務(wù)器。只有小區(qū)內(nèi)申請開通以太網(wǎng)的業(yè)主達到肯定比例的情形下方才設(shè)置服務(wù)器，開通以太網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)。開發(fā)商假如在合同中承諾在交房時保證以太網(wǎng)的使用，就不僅是騙人，而且在騙己。

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的商定。

出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供應(yīng)的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3.______________________________________________________________。

[釋義]本條是對關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記及其違約責任的商定。

本條款的提示點：

1、法律依據(jù)：

(1)《商品房銷售管理方法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其供應(yīng)的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

(2)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條預售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當幫助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)，并供應(yīng)必要的證明文件。

(3)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十八條由于出賣人的緣由，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特別商定外，出賣人應(yīng)當擔當違約責任：(一)商品房買賣合同商定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日90日(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有商定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以根據(jù)已付購房款總額，參照中國人*銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條商品房買賣合同商定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的緣由，導致買受人無法辦理房屋全部權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

2、本地現(xiàn)狀及對開發(fā)商的建議：

就長沙本地的現(xiàn)狀，正常情形下從交付房屋到權(quán)證發(fā)放需要6-12個月的時間。究其緣由，筆者認為有3點：(1)部分驗收項目(如規(guī)劃驗收、綜合驗收等)是在交付房屋之后進行(2)本地不實施房屋面積猜測制，而適用房屋面積實測制。只有開發(fā)商將樓盤建成之后，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機構(gòu)所屬的測繪部門才開頭房屋面積測定，相對時間順延。(3)整體辦證順延。

就上述狀況，建議開發(fā)商在對本條款進行商定時，適當延長權(quán)證交付期間，以避開因權(quán)證不能準時到位所發(fā)生的損失。

3、不能取得權(quán)證的常見緣由：

不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的緣由，也有購房人的緣由。對開發(fā)商而言，如下主要緣由都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證：1、項目未經(jīng)立項批準的2、項目未取得規(guī)劃審批的3、房屋沒有銷售許可證又無大產(chǎn)證的4、房屋未閱歷收或驗收不合格的5、土地或房屋未解除抵押的6、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費、土地出讓金等。對購房人而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要緣由如下：1、購房者沒有交納相關(guān)的稅費2、沒有供應(yīng)房屋登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明3、托付他人辦理房產(chǎn)證但沒有出具授權(quán)托付書的。

4、違約救濟模式：示范文本中要求購房人實行一種2選1的違約救濟模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。又由于合同終究要過開發(fā)商這一道關(guān)，購房人最終往往被迫選擇了第2項―――不退房。

是不是當事人在合同中約明白“不退房”的條款，就肯定不能退房了呢當然不是，只要商品房買賣合同商定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的緣由，導致購房人無法辦理房屋全部權(quán)登記的，購房人照舊可以單方行使主見退房的權(quán)利。

第十六條保修責任。

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容擔當相應(yīng)的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式具體商定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不行抗力或者非出賣人緣由造成的損壞，出賣人不擔當責任，但可協(xié)助修理，修理費用由購買人擔當。

______________________________________________________________。

[釋義]本條是對關(guān)于商品房保修責任的商定。

第十七條雙方可以就下列事項商定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_________________________________

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)______________________________

3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_____________________________________

4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_____________________________________

5、_____________________________________________________________

6、_____________________________________________________________。

[釋義]本條是關(guān)于商品房共用部位和建筑物區(qū)分全部權(quán)的商定。

本條款的提示點：

1、本條款的商定屬于無處分權(quán)的主體之間不具備法律效力的商定，消失在全國性的示范文本之中實在不應(yīng)當。屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)這些權(quán)利均是不動產(chǎn)全部權(quán)衍生而來，當全部權(quán)把握在開發(fā)商手中時，這些權(quán)利屬于開發(fā)商當開發(fā)商將房屋出售給業(yè)主之后，這些權(quán)利就歸全體業(yè)主共同享有且不行分割。任何一個購房個體都無權(quán)將屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)進行處置，更不行能在不受開發(fā)商影響的狀況下達成所謂的全都。

2、“買頂層送屋頂平臺”屬于無效條款。

屋頂平臺或稱曬臺、露臺，是指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。從全部權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋(指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋)的毗連部分，往往既是某個業(yè)主享有專有全部權(quán)的建筑單元的一個組成部分，同時也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個毗連部分同時具有專有及共有的屬性。屋頂平臺，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同全部的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護構(gòu)件，起著掩蓋，遮風擋雨、排解雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂平臺在風力等自然力的作用下，還具備肯定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺是整棟房屋的屋頂，對整棟房屋的消防疏通起著非常關(guān)鍵的作用，是必需的消防安全通道。從全部權(quán)的角度動身，商品房在未經(jīng)出售之前，房屋歸房地產(chǎn)開發(fā)商全部出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主全部。由此，屋頂平臺的原始全部權(quán)人應(yīng)以此而推，即商品房在未經(jīng)出售之前，屋頂平臺的全部權(quán)人為開發(fā)商商品房在出售之后，屋頂平臺的全部權(quán)人為全體業(yè)主。因此，開發(fā)商不行能成為屋頂平臺永久的仆人，它終究是要將權(quán)利讓渡給全體業(yè)主的，在此情形下，他就無權(quán)對屋頂平臺的使用權(quán)加以處置，甚至將屋頂平臺使用權(quán)當成是一種商品加以買賣盈利。

第十八條買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自轉(zhuǎn)變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積擔當義務(wù)。

出賣人不得擅自轉(zhuǎn)變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

[釋義]本條是關(guān)于商品房使用用途的商定。一般空格中選填居住、辦公、停車、商用等事項。

第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

[釋義]本條是關(guān)于爭議處理方式的商定。

本條款的提示點：

仲裁與訴訟的比較：依據(jù)我國民事訴訟法第34條的規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄，所以在履行商品房買賣合同中發(fā)生的爭議，可以選擇向商品房所在地人民法院起訴。

一般來說對合同爭議的解決方式除了訴訟和協(xié)商之外，還可以申請仲裁，但仲裁的前提是雙方達成仲裁協(xié)議，對此我國仲裁法第四條明確規(guī)定：“當事人采納仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當雙方自愿，達成仲裁協(xié)議。”通常狀況下選擇了仲裁就排解了訴訟的適用。我國仲裁法第62條規(guī)定，仲裁的裁決同法院的判決一樣都是具有法律效力的，當事人應(yīng)當履行裁決。一方當事人不履行的，另一方當事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行。受申請的人民法院應(yīng)當執(zhí)行。

仲裁的優(yōu)點，主要在于快捷和公正，由于仲裁委請的專家往往都是本行業(yè)的資深專家和教授、律師等，地位特別獨立，公正性和專業(yè)性都很強，而且是一裁終局，即裁決一旦作出，直接進入生效時間，發(fā)生法律效力，并且當事人對仲裁裁決不服也不行以就同一糾紛再向仲裁委員會申請復議或向法院起訴的，也沒有二審、再審等程序，所以在時間上比訴訟更快。但是仲裁的缺點主要是費用可能比較高。需要留意的是，假如選擇了仲裁方式，必需明確由哪個仲裁委員會仲裁。

其次十條本合同未盡事項，可由雙方商定后簽訂補充協(xié)議(附件四)。

[釋義]本條是關(guān)于補充協(xié)議的商定。

本條款的提示點：

基于示范文本的相對滯后性，建議開發(fā)商在擬定《補充協(xié)議》時充分考慮下列條款：

1、關(guān)于按揭貸款客戶的特殊商定

(1)買受人在申請辦理按揭貸款過程中，除供應(yīng)真實、有效、齊全的辦理按揭貸款所需資料外，還必需樂觀協(xié)作，根據(jù)貸款銀行要求和出賣人通知的時間、地點統(tǒng)一辦理各項簽字、見證等手續(xù)，并在銀行初審合格時交清全部按揭費用。如因買受人的緣由在簽訂商品房買賣合同之日起45日內(nèi)仍不能辦妥銀行按揭貸款，則構(gòu)成重大違約。出賣人有權(quán)解除買受人按揭貸款的申請，并可要求買受人轉(zhuǎn)變付款方式(變更為買受人在訂立《商品房買賣合同》之日起50日內(nèi)一次性向出賣人付清全部購房款)，如買受人仍無法履行合同，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同并根據(jù)《商品房買賣合同》第七條追究買受人違約責任。

(2)出賣人為買受人供應(yīng)按揭貸款擔保期間，買受人必需按期償還銀行貸款本金及利息，逾期三個月以上(含三個月)不償還銀行貸款本息的，出賣人有權(quán)解除《商品房買賣合同》并根據(jù)《商品房買賣合同》第七條追究買受人違約責任。買受人為房屋投入的裝修不作任何補償。2、關(guān)于前期物業(yè)管理機構(gòu)的商定和前期物業(yè)管理費標準的確定

(1)出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：__________，資質(zhì)證號為：__________。

(2)前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價格為__________/月.平方米(建筑面積)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)【年】【半年】【季】收取。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、__________、__________、__________。其中地上停車費__________、地下停車費__________。

(3)出賣人負責監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的商定供應(yīng)物業(yè)服務(wù)。

(4)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約的內(nèi)容見本合同附件五(加設(shè)附件五物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約)。買受人已具體閱讀附件五有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時公約。

3、關(guān)于物業(yè)修理基金的商定。

買受人托付出賣人代交專項修理資金(公共修理基金)，出賣人應(yīng)當自接受買受人所交款項之日起_____日內(nèi)，向買受人提交專項修理資金(公共修理基金)繳納憑證。

其次十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

其次十二條本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有狀況如下：出賣人______份，買受人______份，______份,共____________份。

其次十三條本合同自雙方簽訂之日