2022年行業(yè)分析廣州二手樓市發(fā)展情況分析

廣州二手樓市發(fā)展情況分析在大家關(guān)注的焦點(diǎn)都集中在奧運(yùn)賽事的時(shí)候,一手房借奧運(yùn)東風(fēng)推貨促銷以求"搶跑"下半年樓市,羊城二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)怎樣的狀態(tài)?記者調(diào)查發(fā)覺,二手房市場(chǎng)尚在迷茫尋路,看樓的人更少了,一些中介幾乎處于半歇業(yè)狀態(tài)。依據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,8月還未結(jié)束,相比7月份同期二手房成交量已削減了10%左右,房價(jià)則下降了5%。

業(yè)內(nèi)人士表示,隨著廣州部分一手房促銷降價(jià),部分區(qū)域二手房掛牌價(jià)格松動(dòng),二手房價(jià)格將來走向增加了下行的可能性。有專家指出,二手房市場(chǎng)調(diào)整比一手房滯后,10月份以后,二手房價(jià)將有較大下調(diào)。

門店"零交易量"不是新奇事

奧運(yùn)賽事正如火如荼進(jìn)行,廣州二手房市場(chǎng)此刻卻有些冷清。記者連日走訪市場(chǎng)發(fā)覺,不少二手房中介門可羅雀,有的小中介甚至干脆關(guān)門。在五羊新城東興南路,這一條路上有5家中介門店,每家中介門店都冷冷清清,而在2022年,這里的中介門店可以用"門庭若市"來形容。

"去年看看照片就可以成交,顧客還生怕出手稍慢沒有房子?，F(xiàn)在帶著客戶在房子和店面之間來回奔波,衣服濕了十來遍,還是難成交。"五羊新城圣安中介門店的肖先生說,奧運(yùn)期間門店生意清淡,大家心里都沒底。

他皺著眉頭說:"干二手房中介主要靠業(yè)務(wù)成交量提成吃飯,現(xiàn)在市場(chǎng)這么冷清,再這樣下去要開頭考慮轉(zhuǎn)行了。"

"前個(gè)星期好些,奧運(yùn)開頭后生意更淡。原來打10個(gè)電話,就有兩三個(gè)看房機(jī)會(huì),而現(xiàn)在打50個(gè)電話,能有一兩個(gè)看房客戶就不錯(cuò)了,大家都去忙著看奧運(yùn)競賽了。"番禺的中介小梁略帶無奈地表示,這就是市場(chǎng)現(xiàn)狀。

在采訪中,有不少中介埋怨,連月來成交狀況不抱負(fù),盤源推出速度和消化速度不平衡,積累了相當(dāng)一部分盤源,多數(shù)買家持續(xù)觀望,只看不買,中介只能白忙活。

天河育蕾小區(qū)某中介主管朱小姐說:"奧運(yùn)開賽以來,生意差了許多,大約少了兩成,我熟悉的其他中介也差不多。"她說,上周末才有兩三個(gè)客人,平常多的一天有十幾個(gè)。有中介稱,半天沒有一個(gè)客戶上門、單店買賣交易量為零的狀況已經(jīng)不是新奇事了。

有一小型中介行經(jīng)紀(jì)表示,原來二手房市場(chǎng)由于業(yè)主不愿降價(jià),跟一手房相比優(yōu)勢(shì)幾乎已經(jīng)沒有了。最近由于奧運(yùn)開賽,看樓的人更加少了。而業(yè)主方面,由于也要看競賽,對(duì)中介經(jīng)紀(jì)帶客人去看房的時(shí)間,也有了自己的考慮。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,依據(jù)他們監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù),進(jìn)入8月至今,相比7月份同期二手房成交量削減了10%,而房價(jià)下降了5%。

租賃成交量穩(wěn)步增加

家住駿景花園的陳小姐說,她的房子一度漲到1.3萬元每平方米,如今跌到1萬元每平方米都不到,她干脆等下去。她對(duì)后市更為看好:"2022年這里會(huì)通地鐵,到時(shí)房子能夠賣出更好的價(jià)錢。"

不少像陳小姐這樣的業(yè)主選擇了把房子放租,等待更好時(shí)機(jī)再賣房。

"現(xiàn)在要租到合適的房子太難了。"林小姐原來準(zhǔn)備奧運(yùn)前在五羊新城租一套三室一廳的房子,誰知道從7月初找到現(xiàn)在,還沒有找到。"出租的房子要價(jià)都很貴,廉價(jià)的又條件太差。"她認(rèn)為,由于買房的人削減,租房的人增加,使得房屋租賃市場(chǎng)仍舊"高燒不退"。

廣州大道中某中介行的趙先生表示:"這段時(shí)間大家都不買房了,還好租房市場(chǎng)相對(duì)活躍,一房一廳或者兩房一廳比較搶手。"

而一二手樓市的不明朗,也讓部分原本準(zhǔn)備購買二手房的買家轉(zhuǎn)變置業(yè)方案,轉(zhuǎn)買為租。

合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,近幾個(gè)月以來,全市租賃成交量保持穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì),其中除了外地工薪一族、白領(lǐng)人士等租房市場(chǎng)常規(guī)客源外,還有部分是之前有意購房、但看到樓市波動(dòng)而轉(zhuǎn)買為租的客源。從整體上看,這部分客源約占租賃新增客源的10%-15%左右。滿堂紅的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,租賃客源大約增加了10%左右。

中介"搶灘"一手房市場(chǎng)

面對(duì)看樓量不足的難題,早在奧運(yùn)開賽之前,中介公司已經(jīng)想盡方法"抗寒",并且瞄準(zhǔn)了剛剛在樓市興起的一、二手房聯(lián)動(dòng)。

從7月份開頭,包括滿堂紅地產(chǎn)在內(nèi)的廣州幾大中介公司紛紛大張旗鼓地開展一手樓代理業(yè)務(wù),并與苦于銷售不暢的開發(fā)商一拍即合,包括陽光名苑、力迅上筑、翡翠綠洲、時(shí)代YOU公寓等多個(gè)樓盤紛紛加入到一、二手房聯(lián)動(dòng)的行列中來。

在天河長興街滿堂紅店,店門口惹眼處貼著"店長特殊推舉",一、二手房聯(lián)動(dòng)推出某樓盤。該店物業(yè)顧問王聞華坦言,現(xiàn)在開發(fā)商進(jìn)行一、二手房聯(lián)動(dòng)銷售,但是效果并不抱負(fù),現(xiàn)在市民觀望氛圍深厚,近期成交的一單二手房買賣是在上個(gè)月了。

在駿景花園,滿堂紅中介行的柴浩說:"現(xiàn)在有人看房就不錯(cuò)了,開發(fā)商搞一、二手聯(lián)動(dòng)更多的是提升樓盤的人氣。"

一、二手房聯(lián)動(dòng)能否成為中介的救命稻草?不少中介對(duì)此持懷疑態(tài)度。

某知名房地產(chǎn)中介討論部負(fù)責(zé)人表示,一、二手房聯(lián)動(dòng)其實(shí)對(duì)傳統(tǒng)二手市場(chǎng)造成沖擊。由于一方面客源是固定的,讓二手客戶去買一手樓,相當(dāng)于削減了二手的客源。另一方面,由于在當(dāng)下,賣一手樓比賣二手樓更加簡單,更好獲利,中介經(jīng)紀(jì)也不用去跑過戶等手續(xù),可能導(dǎo)致二手經(jīng)紀(jì)放松二手業(yè)務(wù),而目前業(yè)主出售二手房,基本還是要靠中介的,這在肯定程度上減弱了二手房市場(chǎng)。

分析二手房消失局部供大于求

"現(xiàn)在一手房太多折扣和優(yōu)待了,這讓二手業(yè)主犯難,也讓買家觀望。"業(yè)內(nèi)人士表示。

廣州的一手樓市從2022年10年月的高位滑落,下降幅度居于全國前列。由于交易主體不同,二手樓市的反應(yīng)有所"滯后",但政府?dāng)?shù)據(jù)和幾大中介的成交數(shù)據(jù)均顯示,今年上半年以來,廣州二手與一手的"倒掛"非常嚴(yán)峻。以白云區(qū)為例,這里的一手樓盤降價(jià)幅度比較大,比二手樓還要廉價(jià)的一手樓已經(jīng)不鮮見,對(duì)白云區(qū)二手樓的壓力相當(dāng)大,由于成交量大幅萎縮,不少投資者不得不降價(jià)銷售。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一手房曾始終充當(dāng)著二手房的價(jià)格標(biāo)桿,一手房樓盤的每次提價(jià),都成為周邊二手房升值的最佳機(jī)會(huì)。而廣州部分區(qū)域二手房價(jià)反超一手房價(jià),一是樓市處于低迷時(shí)期,開發(fā)商都鉚足了勁促銷,直接壓低了一手房價(jià)格；二是很多二手房因朝向、樓層較好,交通便利,物業(yè)服務(wù)完善等良好條件,價(jià)格進(jìn)一步走高。

部分區(qū)域房源多過客戶

"二手樓盤的供大于求,也是樓市冷清的其中一個(gè)因素,現(xiàn)在都沒什么人前來問津。"中原地產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這樣告知記者。

滿堂紅地產(chǎn)發(fā)布的7月份市場(chǎng)討論報(bào)告稱,近兩個(gè)月,不斷有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)反映所屬地域的待售盤源比有效客戶多的狀況,實(shí)際上這已消失了供大于求的跡象。

業(yè)內(nèi)人士分析,二手樓市場(chǎng)依靠"結(jié)婚房"、"名校房"、"拆遷后再購房"的買家,只能營造今年3至5月份的局部回暖,并不能有效消化市面上全部待售盤源。

部分業(yè)主不愿"賤賣"

合富置業(yè)廣利分行經(jīng)紀(jì)人喬治說,最近二手樓沒有怎么降價(jià),但是可以向業(yè)主砍價(jià),價(jià)格有商議?的余地。這意味著,部分房東對(duì)于其掛牌價(jià)格略有松動(dòng)。

但目前價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象僅僅存在個(gè)別區(qū)域。分析人士指出,二手房的價(jià)格波動(dòng)緣由以及日后的走勢(shì)都不同,最關(guān)鍵的還是售房人對(duì)預(yù)售房價(jià)格的心理預(yù)期,雖然想買房的人都在等著價(jià)格下跌,但是售房者對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期普遍較高,總覺房價(jià)還會(huì)大漲,現(xiàn)在沒人買沒關(guān)系,我先出租,先賺半年租金,等房價(jià)漲了我再賣--這種心理作用下,除了極個(gè)別急需用錢的人,絕大部分的房主都會(huì)堅(jiān)挺自己的房價(jià),寧可不賣,也不"賤賣"。

滿堂紅地產(chǎn)討論部經(jīng)理周峰表示,不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內(nèi),而近期看房的又大多壓價(jià)較厲害,所以業(yè)主們也有想等奧運(yùn)過后再說的想法。

專家說法二手樓市10月后或有大調(diào)整

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出,一手樓盤銷售都要明碼標(biāo)價(jià),價(jià)格相對(duì)透亮?????,升與降的反應(yīng)都快。而二手市場(chǎng)的房源分散在多個(gè)小業(yè)主手中,每個(gè)業(yè)主的心理價(jià)位都有差異,對(duì)市場(chǎng)有肯定的滯后性。"從以往閱歷看,二手房市場(chǎng)要比一手房滯后三個(gè)月左右,這就意味著10月份左右,二手房市場(chǎng)將有較大調(diào)整。"

專家分析,目前一手房價(jià)已經(jīng)回到2022年初