2017年上半年天津房地產(chǎn)估價師理論與方法造成成交價格偏離正常價格的因素考試試卷

2017年上半年天津房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：造成成交價格偏離正常價格的因素考試試卷分0，60分及格。1個事最符合題本卷共分為2大題50小題，作答時間為分0，60分及格。1個事最符合題一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有意）合同約定建筑面積為 100。106。其面積誤差合同約定建筑面積為 100。106。其面積誤差后經(jīng)過有關(guān)部門批準，張某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為比為。A：1％B：3％C：6％D：9％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、以下列入國家三級保護野生藥材物種的是A口虎骨BDDDC口血竭D口穿山甲EDDD3、單層工業(yè)廠房的組成中，主要是提高廠房結(jié)構(gòu)的空間整體剛度和穩(wěn)定性，傳遞水平風(fēng)荷載以及吊車產(chǎn)生的沖擊力的是 __。A口吊車口B口柱子C口外墻圍護系統(tǒng)D口支撐系統(tǒng)4、對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（） 。A口差別化B口同質(zhì)化C口多樣化D口獨特性5、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為 6000萬元， 房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為 1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50％，余額為 1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為 __萬元A．2500B．3000C．3500D．4000__應(yīng)當(dāng)給予補償6__應(yīng)當(dāng)給予補償A口未超過批準期限的臨時建筑B口違法建筑C.超過批準期限的臨時建筑D.房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)的改建房屋7、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限，最長不得超過__。A.五年B.三年C.兩年D.一年8、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是。A：同質(zhì)偏好B：分散偏好C：集群偏好口：自然細分市場E：借款合同9、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期__。A.小于5年B.在4?5年之間C.在5?6年之間D.在3?4年之間10、收益法是以__為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理11、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供給、需求、利用狀況C：權(quán)利、租金、利率D：價值、使用價值、供求E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析是指。A：投資機會研究B：初步可行性研究C：詳細可行性研究口：項目的評估和決策E：借款合同13、估價時點應(yīng)與__的日期相一致。A.簽訂估價合同B.開始估價作業(yè)C.完成估價報告D.估價結(jié)果所屬14、導(dǎo)致酸雨形成的主要污染物是。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關(guān)知識試題）A：一氧化碳B：二氧化硫C：二氧化氮D：碳氫化合物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的計算扣除。A：4％B：3％C：2％D：1％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、拆遷管理部門批準拆遷的同時，還應(yīng)將批準決定及有關(guān)事項通知拆除房屋所在地的。A：鄉(xiāng)人民政府B：縣人民政府C：拆遷管理部門D：公安部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、在房地產(chǎn)過度開發(fā)的誘因之中，并不包括：__。A.媒體的夸大渲染B.開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差C.開發(fā)資金的易得性D.開發(fā)商之間的博弈和非理性行為18、不屬于引起房地產(chǎn)價格上升的原因是。A：外部經(jīng)濟B：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通貨膨脹E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法20、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了__。A.實現(xiàn)其財富價值的最大化B.獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益C.抵御通貨膨脹的影響D.降低其投資組合的總體風(fēng)險21、__是指不同意他人的請求，而提出證據(jù)加以抗辯的權(quán)利。A.形成權(quán)B.異議權(quán)C.支配權(quán)D.請求權(quán)22、房地產(chǎn)泡沫形成的促成因素是__。土地的有限性土地的稀缺性C.投機需求膨脹D.金融機構(gòu)支持23、政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。A.產(chǎn)品質(zhì)量B.產(chǎn)品性價比C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)D.產(chǎn)品檔次24、承租人經(jīng)同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。A：政府B：政府職能部門C：出租人D：中介入E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、根據(jù)建筑物重要性和使用要求。一般居住建筑的建筑物的重要性等級是。A：特等B：甲等C：乙等D：丙等E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費者B：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的C：任何一個生產(chǎn)者（或消費者）既是價格的接受者，又是價格的決定者D：資源完全自由流動E：市場信息是完全暢通的2、基本供水方式可分為四種。A：分質(zhì)供水方式B：直接供水方式C：水泵水箱的供水方式D：分區(qū)分壓供水方式E：設(shè)置水箱的供水方式3、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D．16.7%4、針對不用的估價目的所采用的價值標(biāo)準，可以分為兩類__。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值5、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有等。A：建筑規(guī)模B：臨路狀況C：樓層D：建筑容積率E：繁華程度6、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產(chǎn)管理投資B：房地產(chǎn)置業(yè)投資C：房地產(chǎn)開發(fā)投資D：房地產(chǎn)經(jīng)營投資E：借款合同7、下列對房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的表述中，正確的有__。A.房地產(chǎn)書面咨詢收費一般每份300?1000元，對技術(shù)難度大的咨詢報告可適當(dāng)提高標(biāo)準，一般不能超過咨詢標(biāo)的的0.6%B.房地產(chǎn)評估采用差額定率累進計費的方法收費C.房屋租賃代理收費，按租期的長短，由雙方協(xié)商一次性收取D.房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%?2.5%計收E.實行房屋買賣獨家代理的，由雙方協(xié)商收費，但最高不能超過成交價格的3%8、以下不屬于銷售費用的是__。A.廣告費B.售樓處建設(shè)費C.銷售人員費用D.交易手續(xù)費9、建設(shè)工程竣工驗收，由__負責(zé)組織實施。A.工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)B.建設(shè)單位C.工程監(jiān)理單位D.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門10、一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為__。A.生產(chǎn)成本B.銷售費用C.經(jīng)營費用D.機會成本E.全壽命費用11、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于風(fēng)險． （2006年試題）A：信用B：管理C：法律D：操作E：借款合同12、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，可以采用劃撥方式取得土地使用權(quán)的情況有__。A.國家機關(guān)用地和軍事用地B.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地C.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地D.地方水利工程用地E.監(jiān)獄、收容教育所等機構(gòu)的用地13、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為。A：全部投資現(xiàn)金流量表B：部分投資現(xiàn)金流量表C：資本金現(xiàn)金流量表D：借貸現(xiàn)金流量表E：投資者各方現(xiàn)會流量表14、商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳納約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款__的比例向售房單位繳納維修資金。A．1%B．2%C．3%D．4%15、評價房地產(chǎn)開發(fā)投資項目清償能力的指標(biāo)主要有。（2008年試題）A：流動比率B：借款償還期C：現(xiàn)金回報率D：資產(chǎn)負債率E：利息備付率16、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般__來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。A.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值17、商品房買賣合同約定面積為150面，價格為4000元/面，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155m2,買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房價款應(yīng)為萬元。A：60.0B：61.0C：61.8D：62.0E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、下列房地產(chǎn)不得用于抵押的有。A：無地上建筑物的出讓土地使用權(quán)B：無地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)C：所有權(quán)或使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn)D：依法查封扣押期間的房地產(chǎn)E：幼兒園等公益教育設(shè)施19、從廣義上講，建筑物是指人工建筑而成，由__等組成的整體物。A.建筑材料B.建筑構(gòu)配件C.建筑設(shè)備D.建筑文化E.風(fēng)險理念20、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為一元/m2。A．2121B．2200C．1819D．224221、下列關(guān)于A市w房屋拆遷公司對設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時的做法，正確的是。A：要認定抵押的有效性，對未進行抵押登記的視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進行補償、安置B：被拆遷房屋進行抵押的，抵押合同從登記之日起生效C：及時通知抵押人，也就是接受被拆遷房屋抵押的銀行D：能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權(quán)人認可E：不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償22、下列關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟適用住房政策，表述錯誤的是__。A.新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定B.經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地使用權(quán)須采取出讓方式取得C.經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等七項因素D.計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補償費、勘