XXXX-揚州-建德項目-項目界定及發(fā)展定位終稿

建德?lián)P州項目整體定位與開發(fā)策略研究及整體物業(yè)發(fā)展建議謹呈：建德置業(yè)揚州投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場研究項目定位與戰(zhàn)略發(fā)展研究項目經(jīng)濟測算與經(jīng)濟評價物業(yè)建議與啟動區(qū)發(fā)展策略附件揚州投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場研究項目定位與戰(zhàn)略發(fā)展研究項目經(jīng)濟測算與經(jīng)濟評價揚州城市研究城市房地產(chǎn)市場研究區(qū)域房地產(chǎn)價值分析物業(yè)建議與啟動區(qū)發(fā)展策略附件揚州城市歷史背景揚州城市規(guī)劃發(fā)展揚州城市研究揚州宏觀經(jīng)濟發(fā)展宏觀政策研究城市發(fā)展歷程——幾經(jīng)起落的歷史名城歷史背景發(fā)展歷程人文底蘊

揚州曾因水路暢達而興盛歷史上的揚州“因水而興，因水而發(fā)”，曾極度繁華富庶。唐代，揚州是中國四大貿(mào)易港口之一；清康乾時期，其以鹽運和錢糧漕運而繁盛。曾是文藝繁榮之地“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州”，“天下三分明月夜，二分無賴是揚州”，這些千古絕唱反映出揚州曾經(jīng)的繁華景象，而以“揚州八怪”為代表的清代為其發(fā)展的鼎盛時期?，F(xiàn)代交通物流體系的興起使得其水路優(yōu)勢喪失，經(jīng)濟逐漸衰落嘉道之后，鹽業(yè)衰敗，隨著公、鐵交通運輸崛起，昔日占盡水運便利的交通要沖，變成閉塞之地，揚州從曾經(jīng)的長三角區(qū)域經(jīng)濟中心，漸漸滑落為區(qū)域邊緣城市?！奥?lián)合國人居獎”獲獎城市作為一座千年古城，揚州擁有著極為優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境。2006年10月4日，聯(lián)合國人居署執(zhí)行主席安娜·貝蒂瓊卡為我國唯一獲獎城市——揚州頒授“聯(lián)合國人居獎”。歷史上的揚州作為商貿(mào)及文化中心存在，政治地位相對較低，決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展及優(yōu)化的特質(zhì)。城市文化底蘊——愛耍氣派的揚州人歷史背景發(fā)展歷程

人文底蘊揚州人有“揚虛子”的名字；這個“虛子”有兩種意思:一是大驚小怪，二是以少報多，總而言之，不離乎虛張聲勢的毛病。他們還有個“揚盤”的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是“揚盤”；又如店家價錢要的太貴，你可以詰問他，“把我當(dāng)揚盤看么？”盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚州人。又有所謂“商派”，譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。但是這里只就一般情形說，刻苦誠篤的君子自然也有；我所敬愛的朋友中，便不缺乏揚州人。（注：選自朱自清《說揚州》）德國著名社會學(xué)家韋伯認為：經(jīng)濟的發(fā)展同文化（宗教）有著密切的關(guān)系。揚州人的性格中貪慕虛榮、愛講排場、追求安逸閑適的生活（揚州城的洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為發(fā)達），這或許可以作為其近年來經(jīng)濟發(fā)展緩慢在市民文化方面的極好注解。發(fā)展契機——地處兩大經(jīng)濟輻射圈；城市軌道交通不斷完善；兩岸港口直航迎來發(fā)展新機遇城市規(guī)劃

揚州地處滬寧杭“大三角”和寧鎮(zhèn)揚“小三角”雙重輻射圈，是上海經(jīng)濟圈和南京都市圈的節(jié)點城市。處于沿江經(jīng)濟帶和“承南啟北”的重要位置，素有“蘇北門戶”之稱。滬寧高速、寧通高速、揚溧高速、寧啟鐵路及滬寧鐵路貫穿揚州境內(nèi)。揚州港口成為首批兩岸直航的港口之一，將極大降低貨運成本，有利于物流行業(yè)及對外貿(mào)易的發(fā)展。目前，南京輻射圈對揚州的影響僅局限于公路交通方面的建設(shè)，尚未形成合理的梯度產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，對揚州的促進作用不大。

區(qū)域與契機

城市定位

發(fā)展方略

項目區(qū)規(guī)劃南京揚州鎮(zhèn)江揚州對外交通示意圖

發(fā)展成為寧鎮(zhèn)揚經(jīng)濟一體化重點城市

沿江開發(fā)，構(gòu)建帶狀組團式濱江城市群城市規(guī)劃

區(qū)域與契機

城市定位

發(fā)展方略

項目區(qū)規(guī)劃

揚州港口工業(yè)區(qū)邗江工業(yè)園廣陵產(chǎn)業(yè)園杭集產(chǎn)業(yè)園儀征汽車工業(yè)園儀征化學(xué)工業(yè)園江陽工業(yè)園沿江產(chǎn)業(yè)規(guī)劃三大群體（港口、城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)）和六大板塊（化工、紡工、汽車船舶、生態(tài)農(nóng)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)），結(jié)合揚州、儀征、江都呈沿江帶狀發(fā)展。港口區(qū)以轉(zhuǎn)移中心城區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主要目標(biāo)，同時建設(shè)港口物流園區(qū)。該定位有利于城市整體經(jīng)濟活躍度的發(fā)展，但在一定程度上降低了主城區(qū)對人口的凝聚力。主導(dǎo)向南，西進東聯(lián)

產(chǎn)業(yè)向南，行政文教向西，商貿(mào)商務(wù)向東城市規(guī)劃

發(fā)展方向—主導(dǎo)向南，西進東聯(lián)產(chǎn)業(yè)向南—重點建設(shè)港口工業(yè)園和瓜洲旅游新區(qū)，打造南部副中心。行政文教向西—完善西區(qū)商業(yè)副中心和新城配套設(shè)施建設(shè)，推進新城西區(qū)行政商務(wù)中心建設(shè)。商貿(mào)商務(wù)向東—將河?xùn)|地區(qū)建成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、貿(mào)易）中心，成為推進東部地區(qū)發(fā)展、連接江都的引擎。區(qū)域與契機

城市定位

發(fā)展方略

項目區(qū)規(guī)劃

文化風(fēng)景區(qū)城市CLD中心沿江工業(yè)區(qū)廣陵新城東區(qū)整體規(guī)劃——建成一座現(xiàn)代化新城城市規(guī)劃

未來整體規(guī)劃：建起一座現(xiàn)代化新城區(qū),以“兩河之間”（即古運河、京杭大運河）圍合而成的區(qū)域為規(guī)劃范圍。包括東北分區(qū)、東部分區(qū)、東南分區(qū)和河?xùn)|分區(qū)四大板塊。區(qū)域與契機

城市定位

發(fā)展方略

項目區(qū)規(guī)劃

河?xùn)|分區(qū)：打造成以旅游觀光為主的灣頭風(fēng)景區(qū)、以金融服務(wù)為中心的廣陵新城及廣陵科技產(chǎn)業(yè)園的“一區(qū)、一城、一園”格局。東南分區(qū)：規(guī)劃成集教育、科研、文化、居住為一體，工業(yè)新區(qū)、生態(tài)園區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)并駕齊驅(qū)的城市新區(qū)。東北分區(qū)：規(guī)劃建設(shè)為揚州鐵路、公路、水路聯(lián)運的貨運樞紐，發(fā)展配套加工工業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)的基地，以發(fā)展生態(tài)可持續(xù)居住片區(qū)為目標(biāo)的城市東北分區(qū)，同時是城市中心區(qū)（老城區(qū)）外延發(fā)展的主要腹地。東北分區(qū)河?xùn)|分區(qū)東部分區(qū)東南分區(qū)東部分區(qū)：以運河西路為界劃分為南、北兩大片區(qū)，以發(fā)展市場群、商務(wù)辦公等為主軸，形成一個分區(qū)中心、兩個片區(qū)中心和若干鄰里中心的三級配套服務(wù)體系。以商業(yè)和居住為主，對老城區(qū)歷史文化及商貿(mào)功能形成補充。項目周周邊近近期規(guī)規(guī)劃———規(guī)規(guī)劃中中的居居住中中心項目區(qū)區(qū)位——本項目目地處處東部部分區(qū)區(qū)西南南角，，開發(fā)發(fā)東路路以南南、連連運路路以北北，毗毗鄰西西南分分區(qū)和和東南南分區(qū)區(qū)。周邊規(guī)規(guī)劃——東南西西分別別規(guī)劃劃為物物流園園地、、食品品產(chǎn)業(yè)業(yè)園和和揚州州第二二城，，北側(cè)側(cè)汶河河路有有意南南延，，將項項目區(qū)區(qū)域與與主城城區(qū)緊緊密相相連。。運河西路開發(fā)東路渡江南路連運路項目位置第二城城市居住區(qū)城市產(chǎn)業(yè)園文昌路汶河路揚子江路開發(fā)路渡江路主城區(qū)廣陵新城本區(qū)域食品園物流園臨港新城城市規(guī)規(guī)劃區(qū)域與與契機機城市定定位發(fā)展方方略項目區(qū)區(qū)規(guī)劃劃總量分分析———揚州GDP總量量不高高但增增速較較快，，08年揚揚州GDP約為為1580億元元，人人均GDP突破破5000美元元，處處于全全省中中等水水平2008年年，揚揚州GDP約為為1580億元元，比比去年年同期期增長長約20.5%，人人均GDP突破破5000美元元，比比去年年同期期上升升21.7%。。從揚州州GDP總總量占占全省省比重重來看看，2005年年為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點點，在在此之之前比比重呈呈下降降趨勢勢，05年年之后后該比比值緩緩慢上上升。。2007年年，揚揚州GDP為1311億億元、、人均均GDP為為28585元元，處處于全全省中中等水水平。。城市化化水平平GDP分析析收入與與消費費投資結(jié)結(jié)構(gòu)宏觀經(jīng)經(jīng)濟模型推推導(dǎo)———揚揚州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場處在在快速速發(fā)展展階段段揚州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場快速速發(fā)展展：2002-2008年，，揚州州人均均GDP從從1400美元元上升升至5000美美元，，年均均增長長22.4%，，房地地產(chǎn)市市場進進入快快速發(fā)發(fā)展階階段。。2002-2008年，，揚州州GDP從從558億億元增增加到到1580億元元，年年均增增幅16.1%，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場進入入快速速發(fā)展展階段段。國際通通用衡衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表表明，，宏觀觀經(jīng)濟濟增長長和人人均GDP水平平?jīng)Q定定了一一個地地區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展階階段。。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求

小于4%

4-5%

5-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系1000-8000美元8000-12000美元12000-20000美元1000美元以下啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期城市化化水平平GDP分析析收入與與消費費投資結(jié)結(jié)構(gòu)宏觀經(jīng)經(jīng)濟城市化化進程程———總?cè)巳丝谠鲈鲩L速速度趨趨緩，，市區(qū)區(qū)人口口低幅幅度擴擴容，，城市市化水水平呈呈現(xiàn)平平穩(wěn)上上升趨趨勢2007年年全市市總?cè)巳丝?59.25萬萬人，，市區(qū)區(qū)人口口118.06萬人人，城城市化化率為為50.2%。。從城市市化進進程規(guī)規(guī)律來來看，，揚州州處于于城市市化加加速階階段，，從第第一階階段向向第二二階段段邁進進，人人口遷遷移以以城市市之間間的相相互移移動為為主，，房價價將表表現(xiàn)優(yōu)優(yōu)異。。10%30%70%起步階階段加速階階段后期階階段城市化化進程程及房房價表表現(xiàn)第一階階段：：城市市人口口＜50%，從從農(nóng)村村進入入城市市，全全國城城市房房價漲漲幅總總體比比較接接近；；第二階階段：：城市市人口口＞50%，從從小城城市進進入大大城市市，大大城市市的房房價表表現(xiàn)顯顯著優(yōu)優(yōu)異；；第三階階段：：城市市人口口＞70%，大大城市市郊區(qū)區(qū)化，，大城城市郊郊區(qū)的的房價價表現(xiàn)現(xiàn)繼續(xù)續(xù)顯著著優(yōu)異異；第四階階段：：郊區(qū)區(qū)城市市化，，形成成“大大都市市圈””階段段，大大城市市郊區(qū)區(qū)的房房價表表現(xiàn)將將會繼繼續(xù)顯顯著優(yōu)優(yōu)異。。城市化化率沿沿S型型曲線線變動動城市化化水平平GDP分析析收入與與消費費投資結(jié)結(jié)構(gòu)宏觀經(jīng)經(jīng)濟可支配配收入與與消費費能力力———人均均可支支配收收入水水平低低，增增速平平穩(wěn)，，恩格格爾系系數(shù)呈呈梯度度下降降趨勢勢，消消費能能力不不斷增增強2007年年，揚揚州市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民人均均可支支配收收入為為15057元元，在在江蘇蘇13個城城市中中中處處于中中等水水平。。2002-2007年間間，恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)持續(xù)續(xù)回落落，07年年的恩恩格爾爾系數(shù)數(shù)值為為38%，，說明明城市市居民民用于于食品品方面面的支支出比比例逐逐漸降降低，，居民民消費費能力力不斷斷提高高。宏觀經(jīng)經(jīng)濟城市化化水平平GDP分析析收入與與消費費投資結(jié)結(jié)構(gòu)居民消消費結(jié)結(jié)構(gòu)———消消費性性支出出占可可支配配收入入的比比例不不斷下下降，，住房房消費費的比比重緩緩慢上上升，，消費費結(jié)構(gòu)構(gòu)合理理人均消消費性性支出出占人人均可可支配配收入入的比比例不不斷下下降，，07年該該比值值降至至64.4%，，基本本達到到全國國城市市平均均水平平65%。。住房支支出占占消費費性支支出比比重由由8.65%逐逐漸上上升到到12.84，，低于于當(dāng)前前恩格格爾系系數(shù)下下小康康型的的住房房支出出標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（18.9%），，城市市居民民住房房支出出有進進一步步上升升的空空間。。消費類型恩格爾系數(shù)住房支出比重（%）恩格爾系數(shù)住房支出比重（%）溫飽型0.5-0.599.40.55-0.597.60.5-0.5511.2小康型0.4-0.515.50.45-0.512.10.4-0.4518.9富裕型0.2-0.3920-30

宏觀經(jīng)經(jīng)濟城市化化水平平GDP分析析收入與與消費費投資結(jié)結(jié)構(gòu)投資結(jié)結(jié)構(gòu)———固固定資資產(chǎn)投投資和和房地地產(chǎn)投投資逐逐年增增長，，增幅幅呈現(xiàn)現(xiàn)周期期性波波動規(guī)規(guī)律揚州房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資增幅幅過高高，主主要原原因是是揚州州房地地產(chǎn)開開發(fā)進進入快快速發(fā)發(fā)展階階段，，投資資不斷斷加大大。由于增增速超超過正正常水水平，，導(dǎo)致致近幾幾年供供大于于求。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資占GDP的比比例過過大，，表明明房地地產(chǎn)投投資規(guī)規(guī)模不不合理理。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資占固固定資資產(chǎn)投投資比比例為為14.5%。。宏觀經(jīng)經(jīng)濟城市化化水平平GDP分析析收入與與消費費投資結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)控方方向———從從“防防過熱熱、防防通脹脹”的的緊縮縮政策策調(diào)整整為““一保保一控控”，，再調(diào)調(diào)轉(zhuǎn)為為“防防止經(jīng)經(jīng)濟增增速下下滑””08年年上半半年調(diào)調(diào)控方方向：：防過過熱，，防通通脹，，從緊緊貨幣幣政策策規(guī)范土土地市市場，，加強強對閑閑置土土地的的管理理力度度，促促進城城市建建設(shè)用用地的的合理理有效效使用用和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的健健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展；；健全和和完善善廉租租房、、經(jīng)濟濟適用用房等等保障障性住住房政政策，，將建建立與與完善善住房房保障障體系系成為為政府府調(diào)控控的重重中之之重；；持續(xù)上上調(diào)存存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金金率，，調(diào)整整利息息稅，，防止止通脹脹，逐逐步落落實““貨幣幣從緊緊政策策”，，抑制制投資資、打打擊投投機、、平抑抑房價價；從嚴二二套房房貸政政策，，抑制制房地地產(chǎn)市市場中中的投投機和和不理理性投投資行行為。。08年年下半半年調(diào)調(diào)控方方向：：“一一保一一控””，““扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)濟濟增速速下滑滑”降低低存存貸貸款款利利率率和和存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率，，實實行行積積極極的的財財政政政政策策和和適適度度寬寬松松的的貨貨幣幣政政策策，，支支持持房房企企合合理理貸貸款款需需求求；；降低低首首付付、、放放寬寬二二套套房房貸貸，，進進一一步步刺刺激激居居民民購購房房需需求求，，促促進進住住房房消消費費；；降低低稅稅費費以以減減少少購購房房成成本本，，促促進進房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展：：降降低低購購房房契契稅稅，，暫暫免免征征收收儲儲蓄蓄存存款款個個人人所所得得稅稅、、購購房房印印花花稅稅，，免免土土地地增增值值稅稅、、普普通通住住房房兩兩年年以以上上免免征征營營業(yè)業(yè)稅稅。。宏觀觀政政策策貨幣幣政政策策調(diào)控控方方向向其他他政政策策執(zhí)行行情情況況背景景分分析析：：08上上半半年年經(jīng)經(jīng)濟濟過過熱熱和和通通貨貨膨膨脹脹問問題題突突出出，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資持持續(xù)續(xù)過過快快增增長長。。為為防防止止引引發(fā)發(fā)諸諸多多問問題題，，宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控目目標(biāo)標(biāo)定定位位為為““防防過過熱熱、、防防通通脹脹””的的從從緊緊貨貨幣幣政政策策。。08下下半半年年，，中中國國經(jīng)經(jīng)濟濟迅迅速速由由過過熱熱轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為加加速速下下滑滑，，而而之之前前的的從從緊緊政政策策使使觀觀望望情情緒緒日日益益濃濃厚厚，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場迅迅速速萎萎縮縮。。在在此此背背景景下下，，宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為從從寬寬貨貨幣幣政政策策，，力力保保房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場平平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)發(fā)展展。。貨幣幣政政策策————從從加加息息通通道道到到降降息息通通道道的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折宏觀觀政政策策政策策分分析析：：緩慢慢上上升升期期：：1993年年～～2005年年共共3次次上上調(diào)調(diào)存存款款利利率率、、2次次下下調(diào)調(diào)貸貸款款利利率率，，調(diào)調(diào)整整幅幅度度不不大大。?？焖偎偕仙仙谄冢海?006年年～～2007年年，，前前后后共共經(jīng)經(jīng)歷歷了了8次次利利率率調(diào)調(diào)整整，，僅僅07年年就就調(diào)調(diào)整整了了6次次，，頻頻率率居居歷歷年年之之最最。?？焖偎傧孪陆到灯谄冢海?8年年集集中中于于下下半半年年共共有有4次次降降息息，，一一年年期期貸貸款款利利率率累累計計下下降降216個個基基點點，，至至5.31%。。央行歷次利率調(diào)整情況一覽表調(diào)整次數(shù)調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容11993年5月15日各檔次定期存款年利率平均提高2.18%各項貸款利率平均提高0.82%21993年7月11日一年期定期存款利率上調(diào)1。62%

32004年10月29日一年期存、貸款利率均上調(diào)0.27%

42005年3月17日上調(diào)自營性個人住房貸款利率至同期貸款利率水平52006年4月28日一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%

62006年8月19日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%

72007年3月18日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%82007年5月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18%

92007年7月20日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%102007年8月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18%112007年9月15日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%122007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18%132008年9月16日一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27%142008年10月15日一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27%152008年11月27日下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08%162008年12月23日下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27%快速速下降降快速速上升升緩慢慢上升升貨幣幣政政策策調(diào)控控方方向向其他他政政策策執(zhí)行行情情況況財稅稅政政策策————降降低低購購房房成成本本，，進進一一步步刺刺激激住住房房消消費費，，維維持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展調(diào)整整首首付付款款比比例例：：10月月27日日起起，，居居民民首首次次購購買買普普通通自自住住房房和和改改善善型型普普通通自自住住房房，，最最低低首首付付款款比比例例調(diào)調(diào)整整為為20%(原原為為30%)。。放寬寬二二套套房房帶帶政政策策：：12月月17日日，，出出臺臺““國國三三條條””明明確確放放寬寬二二套套房房貸貸，，支支持持居居民民合合理理的的改改善善型型置置業(yè)業(yè)需需求求。。下調(diào)調(diào)利利率率優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度，，由由最最高高可可享享受受15%利利率率優(yōu)優(yōu)惠惠提提高高到到30%。。全面面下下調(diào)調(diào)住住房房契契稅稅：：11月月1日日起起，，個個人人首首次次購購買買90平平米米及及以以下下普普通通住住房房的的，，契契稅稅稅稅率率暫暫統(tǒng)統(tǒng)一一下下調(diào)調(diào)到到1%。。其它它稅稅費費:10月月9日日起起，，對對儲儲蓄蓄存存款款利利息息所所得得暫暫免免征征收收個個人人所所得得稅稅；；11月月1日日起起，，個個人人買買賣賣住住房房暫暫免免征征收收印印花花稅稅；；免免土土地地增增值值稅稅；；12月月17日日，，個個人人購購買買普普通通住住房房超超過過2年年（（含含2年年））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，免免征征營營業(yè)業(yè)稅稅。。宏觀觀政政策策政策策分分析析：：以降降低低購購房房者者的的置置業(yè)業(yè)成成本本為為主主要要導(dǎo)導(dǎo)向向，，通通過過減減少少消消費費者者的的購購房房交交易易成成本本、、月月供供及及稅稅費費等等措措施施，，減減緩緩其其購購房房壓壓力力，，促促進進住住房房消消費費。。政府府對對改改善善型型置置業(yè)業(yè)需需求求的的限限制制尚尚未未完完全全放放開開，，因因此此，，新新政政對對非非普普通通類類住住宅宅市市場場的的利利好好有有限限。。貨幣幣政政策策調(diào)控控方方向向其他他政政策策執(zhí)行行情情況況制定契稅和和公積金政政策實施細細則，對房房地產(chǎn)市場場影響有限限；可享受受存量房優(yōu)優(yōu)惠政策人人群有限2008年年7月20日起恢復(fù)復(fù)公積金置置換商貸市區(qū)房產(chǎn)契契稅新政出出臺，11月1日起起全面減半半：“普通住房房”定義為為“建筑面面積144平方米以以下”（江江蘇90平平米以下）），首套自自主；購房契稅““剔除”閣閣樓面積，，閣樓以下下房屋建筑筑面積未達達到144平方米的的按“普通通住房”標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交契稅稅；10月18日至20日秋季房房交會期間間成交的商商品住房亦亦享受新政政優(yōu)惠。揚州公積金金“新政””：公積金個人人最高貸款款額度30萬，夫妻妻雙方貸款款最高額度度50萬（（南京30萬/人，，60萬/戶）；正常繳存住住房公積金金6個月以以上的職工工可享受異異地購房貸貸款；公積金月繳繳存基數(shù)上上限由5000元提提高到7200元。。多家銀行重重開“轉(zhuǎn)按按揭”，首首套房貸可可享30%優(yōu)惠存量房7折折優(yōu)惠門檻檻多：不少大型銀銀行設(shè)置了了附加條款款，如貸款款額度不得得低于30萬元、近近3個月無無逾期還款款記錄、不不及時還款款次數(shù)沒有有超過2次次等。宏觀政策貨幣政策調(diào)控方向其他政策執(zhí)行情況建立與完善善住房保障障體系，保保障低收入入群體住房房需求，對對揚州房地地產(chǎn)市場影影響不大擴大廉租住住房保障和和低收入家家庭住房保保障的覆蓋蓋面：人均月收入入300元元以下、人人均住房建建筑面積16平方米米（使用面面積12平平方米）以以下、具有有市區(qū)常住住戶口5年年以上的住住房困難家家庭，可享享受廉租住住房保障；；人均月收收入750元以下、、人均住房房使用面積積12平方方米（住房房建筑面積積16平方方米）以下下、具有市市區(qū)常住戶戶口10年年以上，可可享受低收收入家庭住住房保障。。加大大廉廉租租房房和和經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房建建設(shè)設(shè)：：2008-2010年年間間，，建建設(shè)設(shè)經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住房房3000套套，，25萬萬平平方方米米，，（（其其中中共共有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)住住房房300套套，，1.8萬萬平平方方米米））；；廉廉租租住住房房700套套，，3.5萬萬平平方方米米。。2008年拿拿出100套套經(jīng)濟適用房房試行“產(chǎn)權(quán)權(quán)共有”：申請人可以依依照規(guī)定購買買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，，其余部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由政府采采取租賃的方方式給予保障障，租金按市市場租賃價格格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；；五年內(nèi)一次次或分期按其其購買時市物物價部門核定定的價格購買買屬于國有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積，5年后購買按按市房管部門門會同物價部部門重新確定定的價格執(zhí)行行。畢業(yè)時間不滿滿五年的“新新人”可提取取公積金付房房租：提取用途僅限限于本人或與與配偶租住自自住用房；一一年最多提取取兩次，額度度不超房租；；提供必要的的證明材料；；騙提者貸款款額度將打折折。宏觀政策貨幣政策調(diào)控方向其他政策執(zhí)行情況揚州土地市場場研究揚州整體樓市市研究城市房地產(chǎn)市場研究揚州行業(yè)潛力力研究整體市場研究究總結(jié)年度供應(yīng)成交土地面積（畝）土地面積（畝）土地幅數(shù)（幅）土地總建筑面積（萬㎡）總金額（萬元）成交均價（萬元/畝)樓面地價（元/㎡）07年5018416683405.29501746120.441237.9908年6069254932338.4510911974.6322.41從04年-08年土地供供應(yīng)量的走勢勢可以看出，，08年揚州州的土地供應(yīng)應(yīng)量創(chuàng)下了歷歷史的新高，，為6069畝，環(huán)比增增加20.94%，但實實際成交量僅僅為2549畝，環(huán)比減減少38.81%。08年土地供供求大幅縮量量，一是受下下半年整體經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境影響響，土地流拍拍較為普遍，，導(dǎo)致整體供供應(yīng)量環(huán)比縮縮量明顯；二二是國家一系系列土地相關(guān)關(guān)政策公布，，對土地出讓讓金、開發(fā)商商貸款等事項項做了明確規(guī)規(guī)定，開發(fā)商商資金鏈?zhǔn)艿降娇简灒_發(fā)發(fā)商購地更趨趨理性，預(yù)計計09年市場場將仍舊呈現(xiàn)現(xiàn)低迷狀態(tài)。。受房地產(chǎn)市場場遇冷影響，，08年揚州州土地市場供供求嚴重失失衡，土地成成交價格下滑滑幅度較大土地市場成交結(jié)構(gòu)土地存量供求狀況從土地成交區(qū)區(qū)域來看，近近幾年揚州成成交土地仍然然集中于西區(qū)區(qū)，其次是東東區(qū)，再次是是北區(qū)，老城城區(qū)土地成交交日漸零星，，南區(qū)仍是房房地產(chǎn)空白板板塊，土地成成交較少，這這也與揚州““西進東聯(lián)，，主導(dǎo)向南””的城市發(fā)展展戰(zhàn)略相吻合合。由此預(yù)計，未未來1-2年年內(nèi)城市房房地產(chǎn)開發(fā)仍仍將集中于揚揚州西區(qū)，但但其市場競爭爭也將非常激激烈，而東區(qū)區(qū)隨著廣陵新新城規(guī)劃的落落實，房地產(chǎn)產(chǎn)項目的增多多，區(qū)域房地地產(chǎn)市場將有有較大的發(fā)展展?jié)摿?。近幾年成交土土地仍主要集集中揚州西區(qū)區(qū)，而隨著東東區(qū)成交土土地的增多，，區(qū)域土地價價值將凸顯土地市場成交結(jié)構(gòu)土地存量供求狀況揚州歷年成交交的土地中，，住宅及商住住項目占據(jù)了了大半市場份份額，自05年至今，住住宅地塊年度度成交量保持持在百萬平方方米左右，且且波動不大，，預(yù)示這未來來房地產(chǎn)市場場住宅項目的的上市量也將將保持一個較較為平穩(wěn)的水水平。進入2008年，住宅市市場取冷，住住宅項目開發(fā)發(fā)風(fēng)險增大，，居住用地出出讓量銳減，，商業(yè)用地份份額有較大上上升。成交土地仍以以住宅及商住住用地為主，，

但08年年居住用地成成交明顯減少少土地市場成交結(jié)構(gòu)土地存量供求狀況從06年-08年三年成成交地塊的容容積率變化情情況來看，成成交土地的容容積率主要在在1.0-2.0之間。。但容積率1.0-1.5之間的地塊塊所占比重不不斷下降，而而容積率在1.5-2.0之間的地地塊所占比重重不斷上升，，展現(xiàn)出城市市房地產(chǎn)市場場轉(zhuǎn)型期的發(fā)發(fā)展特征。容積率1.0-1.5地地塊所占比重重持續(xù)下降，，

1.5-2.0比重重不斷提高，，成交土地容容積率不斷提提高土地市場成交結(jié)構(gòu)土地存量供求狀況年度1.0以下1.0-1.51.5-2.02.0以上2006年1%59%4%36%2007年11%51%30%8%2008年12%26%31%29%土地市場成交結(jié)構(gòu)土地存量供求狀況開發(fā)商性質(zhì)2005年2006年2007年2008年本地開發(fā)商2623274722901737外地開發(fā)商97922401876812從近幾年本外外地開發(fā)商拿拿地情況來看看，06年、、07年外地地開發(fā)商拿地地面積占總量量的四成多，，表明揚州房房地產(chǎn)市場受受外地開發(fā)商商追捧。但從07年、、08年本外外地開發(fā)商拿拿地面積有不不斷下降的趨趨勢，這主要要是受07年年地價上升較較快，開發(fā)商商拿地成本上上升，而08年則是受行行業(yè)大勢衰退退影響，開發(fā)發(fā)商拿地較為為謹慎。近幾年揚州房房地產(chǎn)市場受受到外地開發(fā)發(fā)商追捧但但受08年行行業(yè)大勢衰退退影響，開發(fā)發(fā)商拿地謹慎慎土地市場成交結(jié)構(gòu)土地存量供求狀況所屬板塊土地存量（萬㎡）東區(qū)100.59南區(qū)30.09西區(qū)315.53北區(qū)113.19老城區(qū)0.00合計559.40備注：此處土土地存量指由由已出讓未開開發(fā)土地根據(jù)據(jù)容積率推算算出的建筑面面積，東區(qū)238地塊（（明發(fā)商業(yè)廣廣場）住宅部部分按5萬㎡㎡計算，且不不包括本項目目建筑面積。。住宅土地存量量主要分布于于東區(qū)、西區(qū)區(qū)以及北區(qū)本本項目周邊邊土地存量較較少,潛在競競爭項目較少少365340421363345343361388386387349337431366362435301418430432238271437452461429433老城區(qū)北區(qū)新城西區(qū)東區(qū)翠崗路古運河護城河江陽路西南板塊整體樓市結(jié)構(gòu)分析市場存量供求及價格08年揚州市市區(qū)商品房成成交量156.51萬平平方米，環(huán)比比下降36.99%，縱縱觀揚州歷年年來的量價走走勢情況，經(jīng)經(jīng)過03-06年的市市場筑底、07年成交交的“井噴””，在08年年，受行業(yè)大大勢衰退的影影響，成交量量有較大幅度度下降。同時，揚州市市區(qū)商品房供供求比上升為為1.38，，呈現(xiàn)供大于于求的局面。。價格方面，受受行業(yè)大勢衰衰退的影響，，08年商品品房均價為4417元/㎡，環(huán)比僅僅增加5.80%，且08年下半年年有明顯的““理性”回調(diào)調(diào)。受行業(yè)大勢衰衰退影響，08年揚州市市區(qū)商品房成成

交量價有有一定幅度回回調(diào)，呈現(xiàn)供供大于求的局局面?zhèn)渥ⅲ荷唐纷∽≌ㄆ胀ㄍㄗ≌蛣e墅墅。整體樓市結(jié)構(gòu)分析市場存量供求及價格從07年、08年商品房房供銷結(jié)構(gòu)來來看，普通住住宅占據(jù)供銷銷絕對主力，，其次是商業(yè)業(yè)營業(yè)用房，，再次是別墅墅，最后為辦辦公用房，整整體供求結(jié)構(gòu)構(gòu)符合三線城城市房地產(chǎn)市市場特征。預(yù)計未來幾年年內(nèi)，揚州市市區(qū)商品房供供銷結(jié)構(gòu)不會會發(fā)生明顯變變化，仍將以以普通住宅供供銷為主。與國內(nèi)大多數(shù)數(shù)三線城市房房地產(chǎn)市場特特征相同商商品房供銷結(jié)結(jié)構(gòu)以普通住住宅為主整體樓市結(jié)構(gòu)分析市場存量供求及價格從07年、08年普通住住宅供銷結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，多層層、小高層住住宅是揚州住住宅市場的主主力產(chǎn)品類型型。從07年、08年多層、、小高層所占占比重變化情情況來看，多多層比重開始始持平，小高高層比重上升升較快。受成交土地容容積率提高及及小高層市場場接受度逐步步提高影響，，預(yù)計未來幾幾年內(nèi)，揚州州市區(qū)普通住住宅供銷主力力將由多層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔訉?。物業(yè)類型多層住宅小高層住宅高層住宅2006年45.35%43.13%11.51%2007年55.11%30.42%14.47%2008年1-9月55.61%36.90%8.48%目前普通住宅宅供銷仍以多多層、小高層層為主

未來來普通住宅供供銷主力將由由多層向小高高層轉(zhuǎn)變整體樓市結(jié)構(gòu)分析市場存量供求及價格從06年-08年三年商商品住宅單套套面積成交結(jié)結(jié)構(gòu)來看，揚揚州商品住宅宅單套面積段段主要集中于于90-120㎡和120-144㎡，90㎡㎡以下所占比比重較小，表表明大中戶型型改善型產(chǎn)品品是市場需求求的絕對主流流。受房價走高及及國家“90/70”政政策的影響，，商品住宅單單套面積段90-120㎡的比重持持續(xù)上升，而而120-144㎡面積積段所占比重重不斷下降，，同時90㎡㎡以下戶型占占比有所增加加。商品住宅單套套面積以90-120㎡㎡和120-144㎡為為主

同時單單套面積有明明顯趨小的走走勢整體樓市結(jié)構(gòu)分析市場存量供求及價格從07年、08年新建商商品房及新建建普通住宅供供銷區(qū)域結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，揚州州西區(qū)和北區(qū)區(qū)是供銷的主主力區(qū)域。東區(qū)07年供供小于求，08年受行情情影響，呈現(xiàn)現(xiàn)供大于求的的局面，但由由于東區(qū)實際際有效供應(yīng)不不足，需求卻卻十分旺盛，，供需矛盾較較為突出，存存在較大是市市場空間。西區(qū)和北區(qū)為為商品房和普普通住宅供銷銷的主力區(qū)域域

東區(qū)供需需矛盾較為突突出，存在一一定的市場空空間整體樓市結(jié)構(gòu)分析市場存量供求及價格從07年、08年不同單單價商品住宅宅成交結(jié)構(gòu)來來看，揚州商商品住宅主力力成交單價區(qū)區(qū)間為3500-5000元/㎡。。從07年、08年不同總總價商品住宅宅成交結(jié)構(gòu)來來看，揚州商商品住宅主力力成交總價區(qū)區(qū)間為30-60萬元，，其中30-40萬占比比約25%，，40-50萬元占比月月18%，50-60萬萬元占比約14%。商品住宅主力力成交單價區(qū)區(qū)間為3500-5000元/㎡主主力成交總總價區(qū)間為30-60萬萬元整體樓市結(jié)構(gòu)分析市場存量供求及價格所屬板塊住宅存量（萬㎡）東區(qū)69.8南區(qū)0.0新城西區(qū)198.62西南板塊149.4北區(qū)97.8老城區(qū)1.5合計517.12備注：此處住住宅存量為項項目住宅總建建筑面積減少少已售已備案案住宅面積所所得的面積。。西區(qū)可細分分為新城西區(qū)區(qū)和西南板塊塊兩個分區(qū)。。在售項目住宅宅存量主要分分布與東區(qū)、、西區(qū)及北區(qū)區(qū)

西區(qū)存量量最大，東區(qū)區(qū)本項目所在在區(qū)域項目較較少廣陵世家東方名城·和園駿和天城藍?，F(xiàn)代城凱運天地銀泰·雅苑陽光上居瘦西湖·悅園花樣年華滿芳庭養(yǎng)怡花園碧水棲庭揚州天下中信泰富·錦苑京華城中城萬豪西花苑虎豹·郡王府和美第西郡188花園上林苑彩虹國際上方公館新港·首府星聯(lián)邦潤和·御景城帝景藍灣金輪星城財富廣場藍山莊園林溪山莊匯金谷陽光地帶尚城富川瑞園依云城邦天和國際水岸泓庭御河苑陽光水岸北區(qū)老城區(qū)新城西區(qū)東區(qū)翠崗路雙橋商務(wù)廣場古運河萊茵北苑江陽路西南板塊行業(yè)潛力營銷潛力開發(fā)商狀況產(chǎn)品潛力園林規(guī)劃建筑品質(zhì)特色水景駿和天城京華城中城VS市場競爭的加加劇，促使企企業(yè)在產(chǎn)品品品質(zhì)上做文章章，目前在揚揚州新城西區(qū)區(qū)的項目品質(zhì)質(zhì)較為突出，，成為揚州房房地產(chǎn)標(biāo)桿區(qū)區(qū)域。揚州開發(fā)商在在園林規(guī)劃上上，較為重視視小區(qū)水景的的營造。揚州目前的產(chǎn)產(chǎn)品力在江蘇蘇三線城市中中較好

隨著著市場競爭的的加劇，開發(fā)發(fā)商開始重視視項目品質(zhì)產(chǎn)品點市場現(xiàn)狀客戶需求借鑒點物業(yè)類型多層同質(zhì)化產(chǎn)品嚴重客戶的主流需求之一產(chǎn)品創(chuàng)新突破同質(zhì)化小高層同質(zhì)化產(chǎn)品較為嚴重實用率稍低，居住成本較多層高近年來接受度不斷提高，逐漸成為客戶的主流需求之一產(chǎn)品創(chuàng)新突破同質(zhì)化高層實用率低，居住成本高有較大市場抗性，市場接受度有待提高提高性價比，化解抗性戶型設(shè)計單一，細節(jié)缺乏或不經(jīng)濟缺少創(chuàng)新亮點，情趣空間出現(xiàn)較少三房為主力需求，其次是兩房

面積需求主要集中在90~120m2，其次是120~144m2控制面積以符合客戶需求

產(chǎn)品創(chuàng)新增加戶型亮點建筑立面多數(shù)項目在細節(jié)處理上相對比較粗糙

外立面色彩以暗紅、白、灰白的搭配為主

立面結(jié)構(gòu)比例處理與材質(zhì)搭配不恰當(dāng)，以

涂料為主，少量樓盤貼面磚、易顯舊建筑風(fēng)格—現(xiàn)代簡潔明快和新古典莊重大氣備受歡迎

建筑面材—面磚現(xiàn)代的、簡潔的立面形象

綜合考慮材質(zhì)的成本景觀許多項目對景觀設(shè)計的理解僅限于社區(qū)綠

化和硬質(zhì)小廣場的鋪設(shè)

現(xiàn)有景觀體系的打造比較粗糙，無明顯的

社區(qū)景觀主題主要是關(guān)心綠化和水景突出綠化面積以及水景，強調(diào)健康的社區(qū)生活行業(yè)潛力營銷潛力開發(fā)商狀況產(chǎn)品潛力作為市場主流流的多層、小小高層產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴重本本項目在打打造時應(yīng)加以以注意和借鑒鑒行業(yè)潛力營銷潛力開發(fā)商狀況產(chǎn)品潛力路邊大牌、車車載廣告隨處處可見紅火的網(wǎng)絡(luò)廣廣告綠地·上方公公館——售樓樓處門前富有有特色的廣告告指引牌帝景藍灣———邀請專家，，開設(shè)節(jié)能環(huán)環(huán)保住宅論壇壇駿和天城———項目周邊的的圍墻廣告金輪星城———邀請黃日華華代言常見的報紙廣廣告“膾炙人口””的宣傳語營銷水平市場的激烈競競爭，每個項項目都在盡一一切手段爭取取客戶資源，，所采用的營營銷售手法也也花樣繁多。。營銷水平的直直線提升，對對行業(yè)的成熟熟有一定的推推動作用，但但同時也意味味著客戶將越越來越難以被被打動。隨著城市房地地產(chǎn)市場競爭爭的加強，營營銷水平不不斷提高，各各種營銷手段段基本都能見見到行業(yè)潛力營銷潛力開發(fā)商狀況產(chǎn)品潛力樓盤名稱所屬板塊開發(fā)商廣陵世家東區(qū)揚州韻城置業(yè)駿和天城東區(qū)揚州駿和置業(yè)凱運天地東區(qū)江蘇凱運建設(shè)京華城新城西區(qū)揚州京華城置業(yè)中信泰富·錦苑新城西區(qū)中信泰富和美第新城西區(qū)揚州新能源置業(yè)上方公館西南板塊上海綠地金輪星城西南板塊揚州金輪地產(chǎn)藍山莊園西南板塊江蘇華利地產(chǎn)依云城邦西南板塊江蘇華利地產(chǎn)揚州天下北區(qū)江蘇北辰置業(yè)花樣年華北區(qū)揚州新能源置業(yè)品牌開發(fā)商在在售項目情況況揚州市場有眾眾多品牌開發(fā)發(fā)商進入，主主要集中在新新城西區(qū)和和西南板塊廣陵世家4000元/㎡花樣年華4000元/㎡揚州天下6300元/㎡中信泰富·錦苑6200元/㎡京華城中城5800元/㎡和美第4800元/㎡上方公館4200元/㎡藍山莊園3600元/㎡依云城邦3500元/㎡駿和天城5000元/㎡凱運天地5600元/㎡金輪星城4000元/㎡翠崗路江陽路古運河護城河新城西區(qū)西南板塊老城區(qū)東區(qū)行業(yè)潛力營銷潛力開發(fā)商狀況產(chǎn)品潛力開發(fā)商名稱企業(yè)背景營銷模式市場地位開發(fā)能力競爭力揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限公司江蘇新能源置業(yè)集團有限公司、江蘇虎豹集團自銷較高較強較強江蘇北辰置業(yè)有限公司浙江北辰建設(shè)投資有限公司代理中較強較強揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司臺灣威京集團自銷較高一般一般中信泰富（中國）投資有限公司香港中信公司代理中較強一般上海綠地集團中國企業(yè)500強，中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一自銷中一般一般揚州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香港金輪集團自銷中一般一般江蘇華利地產(chǎn)集團有限公司揚州本地知名開發(fā)商自銷中一般一般揚州駿和有限公司新加坡第一家集團代理較高一般較強品牌開發(fā)商商市場競爭爭力評價揚州開發(fā)商商綜合實力力整體較為為一般，此此外采用代代理營銷銷模式的開開發(fā)商，市市場競爭力力較強整體市場分分析總結(jié)：：土地市場供求失衡，，土地價格格下滑供應(yīng)成交主主要集中于于揚州西區(qū)區(qū)成交土地以以居住用地地為主土地容積率率不斷提高高外地開發(fā)商商拿地日漸漸增多房地產(chǎn)市場場商品房成交交量價有所所回調(diào)，呈呈現(xiàn)供大于于求的局面面普通住宅供供銷以多層層、小高層層為主商品住宅單單套面積以以90-120㎡和和120-144㎡㎡為主西區(qū)和北區(qū)區(qū)為商品房房和普通住住宅供銷的的主力區(qū)域域商品住宅主主力成交單單價區(qū)間為為3500-5000元/㎡㎡住宅存量主主要分布與與東區(qū)、西西區(qū)及北區(qū)區(qū)行業(yè)潛力隨著市場競競爭的加劇劇，開發(fā)商商開始重視視項目品質(zhì)質(zhì)營銷水平不不斷提高，，各種營銷銷手段基本本都能見到到開發(fā)商整體體實力較為為一般，少少數(shù)市場競競爭力較強強市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀剖析揚州房地產(chǎn)產(chǎn)市場進入入階段性調(diào)調(diào)整市場供應(yīng)持持續(xù)增加，，遠遠超過過需求的增增長，未來來市場面臨臨著供大于于求的局面面，市場競競爭將十分分激烈需求釋放趨趨緩，商品品房成交量量有一定下下滑，成交交價格有所所回調(diào)產(chǎn)品供應(yīng)較較為主流，，以多層和和小高層為為主，而且且產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化較為嚴嚴重隨著市場競競爭的加劇劇，開發(fā)商商開始重視視產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，營銷水水平也在不不斷提高趨勢研判風(fēng)險評估整體市場分分析總結(jié)：：房地產(chǎn)市場場整體呈現(xiàn)現(xiàn)供過于求求的局面供應(yīng)量持續(xù)續(xù)增加，市市場競爭日日漸激烈成交量有一一定幅度下下滑，去化化速度趨緩緩成交均價有有所回落，，房價階段段性調(diào)整房地產(chǎn)市場場兩級分化化同質(zhì)化商品品住宅價格格下滑較大大，市場消消化變慢高品質(zhì)樓盤盤市場接受受度高，高高性價比產(chǎn)產(chǎn)品逆勢熱熱銷存在一定市市場風(fēng)險，，對開發(fā)商商市場營銷能力有有較高的要要求高品質(zhì)樓盤盤、高性價價比產(chǎn)品仍仍有較大市場機會會區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究究區(qū)域典型項項目研究區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)價值分析區(qū)域市場研研究總結(jié)區(qū)域市場發(fā)展歷程土地屬性板塊劃分供求及特征客群分析市場存量揚州市區(qū)房房地產(chǎn)市場場可分為老老城區(qū)及東東、南、西西、北五五個板塊，，本項目位位于揚州東東區(qū)經(jīng)過幾年的的發(fā)展，揚揚州市區(qū)房房地產(chǎn)市場場基本形成成了：老城城區(qū)及東、、南、西、、北五個板板塊。老城區(qū)：東東至古運河河，西至二二道河，北北至北護城城河，南至至古運河一一線。東區(qū)：東至至廖家溝，，北至茱萸萸灣，西至至古運河，，南至大眾眾港、大運運河、儀揚揚河一線。。經(jīng)由京杭杭大運河，，可將東區(qū)細分為兩河分區(qū)和河?xùn)|分區(qū)。南區(qū)：東至至大運河，，南至長江江，北至儀儀揚河，西西至潤揚大大橋北接線線。西區(qū)：東至至二道河、、古運河一一線，南至至儀揚河，，西至潤揚揚大橋北接接線，北至至沿山河、、揚冶路一一線。通過過江陽路又又可將西區(qū)分為新城西區(qū)和西南板塊兩個分區(qū)北區(qū)：東至至古運河，，南至北護護城河、沿沿山河、揚揚冶路一線線，西至北北繞城公路路，北至西西北繞城公公路、寧啟啟鐵路一線線。經(jīng)由房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊素描可知知，項目所所在的東區(qū)區(qū)

由于房房地產(chǎn)起步步較晚，物物業(yè)價格水水平較低所屬區(qū)域市場形象產(chǎn)品特征戶型面積價格特征客群特征東區(qū)東區(qū)兩河分區(qū)為成熟生活地帶，揚州本地居民生活區(qū)；河?xùn)|分區(qū)是未來的“產(chǎn)業(yè)、居住、教育、配套”一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)兩河分區(qū)以工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主；河?xùn)|分區(qū)以經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅兩房：80-100㎡小三房：100-120㎡大三房：125-140㎡兩河分區(qū)：4500-6000元/㎡河?xùn)|分區(qū)：4000-4200元/㎡老城區(qū)、城東區(qū)揚州人為主，部分周邊郊縣購房者新城西區(qū)中高收入階層第二居所聚集地，隨著時間推進入住率開始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有兩房：90-100㎡小三房：105-120㎡大三房：125-140㎡四房：140-170㎡4800-6500元/㎡揚州市區(qū)高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位負責(zé)人，私營業(yè)主等為主，部分外地購房客群西南板塊以第二城和大學(xué)城為依托的產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主，目前小高層、高層項目較多兩房：72-85㎡兩房：90-110㎡小三房：100-115㎡大三房：120-135㎡4000-4500元/㎡城市擴張疏散型居民，中等收入的普通工薪階層為主，大學(xué)城教師、產(chǎn)業(yè)工人較多北區(qū)西北部是未來的“產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)”一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)，東北部臨近揚州老城區(qū)和瘦西湖風(fēng)景區(qū)，市區(qū)普通中高層收入居民疏散居住區(qū)西北分區(qū)經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主；東北分區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主，兼有少量別墅兩房：85-95㎡小三房：100-120㎡大三房：125-145㎡西北分區(qū)：3500-4000元/㎡東北分區(qū)：4800-5600元/㎡西北分區(qū)以區(qū)域內(nèi)客群為主，工業(yè)園業(yè)主和工人占據(jù)相當(dāng)比例，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；東北分區(qū)以揚州老城區(qū)及東區(qū)為主，少量江都、高郵購房者老城區(qū)城市中心區(qū)，商貿(mào)、教育、行政核心區(qū)目前在售住宅產(chǎn)品很少，舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓為主兩房：100-110㎡小三房：110-130㎡大三房：135-150㎡5000-6500元/㎡原老城區(qū)及周邊區(qū)域高校教師、公務(wù)員、私企業(yè)主

以及城市其他行業(yè)高收入者為主南區(qū)沿江開發(fā)戰(zhàn)略區(qū)域，規(guī)劃中集產(chǎn)業(yè)、交通于一體的城市分區(qū)目前房地產(chǎn)尚處于起步階段，在售產(chǎn)品基本沒有——————江陽路五臺山路開發(fā)東路汶河路古運河大運河寧通公路大潤發(fā)超市市溫州鞋城曲江小商品品食品城汽車東站文昌大橋曲江公園竹西公園茱萸灣公園園文昌路金盛國際家家居文昌東路2004年年1992年年1992年年2006年2007年2008年2006年2009年貫通通從東區(qū)發(fā)發(fā)展歷程程來看，，區(qū)域發(fā)發(fā)展正由由兩河分分區(qū)向河河?xùn)|分分區(qū)轉(zhuǎn)移移，本項項目所在在位置脫脫離區(qū)域域發(fā)展主主軸區(qū)域市場發(fā)展歷程土地屬性板塊劃分供求及特征客群分析市場存量河?xùn)|分區(qū)兩河分區(qū)兩河分區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場起起步較晚晚，前期期發(fā)展較較緩慢，，但隨著著城市發(fā)發(fā)展框架架的全面面拉升，，區(qū)域配配件相對對成熟的的完善配配套，區(qū)區(qū)域土地地價值進進一步放放大，其其北部土土地屬性性由G3向G2轉(zhuǎn)變，，南部土土地屬性性由C向向G3轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變河?xùn)|分區(qū)區(qū)處于市市場啟動動階段，，該區(qū)域域擁有較較好規(guī)劃劃前景，，自然資資源及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐良好，，當(dāng)前土土地屬性性是T，，未來有有向C轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的趨趨勢。兩河分區(qū)區(qū)經(jīng)由江江陽路可可進一步步細分為為南北兩兩部分本本項目目位于其其南部，，土地屬屬性逐步步由C向向G3轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變區(qū)域市場發(fā)展歷程土地屬性板塊劃分供求及特征客群分析市場存量萊茵苑凱運天地萬馬濱河城東方麗景東昇花園名都華庭鴻泰家園文昌苑曲江新苑文昌北苑東方名城眾恒紫園揚名苑潤源庭聯(lián)誼花園連運小區(qū)駿和天城萊茵北苑凱運天地二期東方名城和園明發(fā)商業(yè)廣場廣陵世家藍?，F(xiàn)代城陽光上居銀泰雅苑土地屬性：T向C轉(zhuǎn)變土地屬性：G3向G2轉(zhuǎn)變土地屬性：C向G3轉(zhuǎn)變區(qū)域市場發(fā)展歷程土地屬性板塊劃分供求及特征客群分析市場存量從07年年、08年東區(qū)區(qū)新建普普通住宅宅供銷走走勢來看看，東區(qū)區(qū)普通住住宅受在在售項目目較少影影響，季季度供應(yīng)應(yīng)較不穩(wěn)穩(wěn)定，而而市場需需求卻相相對穩(wěn)定定，存在在一定的的市場供供需矛盾盾。同時，隨隨著普通通住宅價價格的上上漲，銷銷售量下下降幅度度較大，，表明區(qū)區(qū)域客群群對普通通住宅價價格敏感感度較高高。東區(qū)普通通住宅供供銷存在在一定矛矛盾，區(qū)區(qū)域銷售售量不不高，同同時，客客群對總總價敏感感度較高高區(qū)域市場發(fā)展歷程土地屬性板塊劃分供求及特征客群分析市場存量片區(qū)市場形象產(chǎn)品特征價格特征資源分析發(fā)展趨勢兩河分區(qū)北部東區(qū)成熟生活地帶，揚州本地居民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主4500-6000元/㎡古運河優(yōu)美的自然資源，物流、工貿(mào)支撐區(qū)域發(fā)展；目前交通、生活配套較完善承接揚州老城區(qū)發(fā)展，同時由于土地限制而向南發(fā)展兩河分區(qū)南部東區(qū)南部規(guī)劃中居住中心，目前區(qū)域環(huán)境有待改善經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，區(qū)域前期多為拆遷安置和中低檔商品住宅項目3500-4200元/㎡位于邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東側(cè)，老城區(qū)南部，目前交通、生活配套有一定改善承接揚州老城區(qū)向南的發(fā)展和邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)向東的延伸分流河?xùn)|分區(qū)未來的“產(chǎn)業(yè)、居住、教育、配套”一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅4000-4200元/㎡大運河、廣陵產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園等自然、產(chǎn)業(yè)資源良好，但生活配套設(shè)施缺乏成為揚州未來集商貿(mào)、辦公、居住等功能的城市核心區(qū)域之一本項目位位于東區(qū)區(qū)兩河分分區(qū)南部部，目前前區(qū)域環(huán)環(huán)境有有待進一一步改善善，區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)價值有有待挖掘掘東區(qū)各分分區(qū)房地地產(chǎn)市場場特征所屬分區(qū)分布區(qū)域職業(yè)特征年齡層次購房動機兩河分區(qū)北部老城區(qū)、城東區(qū)揚州人為主，部分周邊郊縣購房者揚州本地中等偏上收入居民為主，部分郊縣中高收入客群以40歲左右客群為主以改善居住的第一居所為主，投資和第二居所較少，以二次置業(yè)特征為主兩河分區(qū)南部老城區(qū)、城東區(qū)以及西南行將經(jīng)濟開發(fā)區(qū)揚州人為主，部分周邊郊縣購房者中等偏下收入居民，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)工人年齡跨度大，25-35年青人和40歲以上中年人均有占較大比重青年人婚房，

及拆遷購房客群為主，部分改善居住客群河?xùn)|分區(qū)區(qū)域分布廣泛，以揚州河?xùn)|區(qū)居民為主，部分江都高郵購房者中等偏下收入居民，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)工人為主，部分江都、高郵中等收入客群25-35歲青年人為主青年人婚房，

及拆遷購房客群為主區(qū)域市場發(fā)展歷程土地屬性板塊劃分供求及特征客群分析市場存量東區(qū)各分分區(qū)客群群特征本項目客客群主要要來源于于老城區(qū)區(qū)分流客客群、西西南部部分產(chǎn)業(yè)業(yè)工人以以及區(qū)域域原住民民區(qū)域市場發(fā)展歷程土地屬性板塊劃分供求及特征客群分析市場存量本項目占地359畝總建約43萬㎡㎡銀泰·雅雅苑花園洋房房5400元/㎡㎡陽光上居居小高層4000元/㎡㎡金輪星城城小高、高高層4000元/㎡㎡財富廣場場高層未售富川瑞園園高層3800元/㎡㎡依云城邦邦小高層3500元/㎡㎡337地地塊，總總建6.4萬㎡㎡成交單價價101.33萬元/畝出讓時間間：2007年年7月362地地塊，總總建12.8萬萬㎡成交單價價150.67萬元/畝出讓時間間：2007年年12月月一級競爭根據(jù)客群群分析，，確定項項目存在在兩個層層次競爭爭圈層而而競爭爭項目的的存量近近160萬㎡，，競爭將將較為激激烈東方名城城·和園園多層4200元/㎡㎡301地地塊，總總建23.9萬萬㎡成交單價價64.33萬萬元/畝畝出讓時間間：2006年年12月月432地地塊，總總建10.7萬萬㎡成交單價價2.2萬元/畝出讓時間間：2008年年6月430地地塊，總總建11.3萬萬㎡成交單價價3.2萬元/畝出讓時間間：2008年年6月435地地塊，總總建11萬㎡成交單價價2.73萬元元/畝出讓時間間：2008年年6月競爭圈層樓盤名稱項目總建（萬㎡）市場存量（萬㎡）合計（萬㎡）一級競爭銀泰·雅苑4.61.516.6陽光上居3.32.3362地塊12.812.8二級競爭金輪星城2320.2144.0財富廣場13（住宅6萬㎡）6富川瑞園24.96.3依云城邦3938.2337地塊6.46.4東方名城·和園1310301地塊23.923.9430地塊11.311.3432地塊10.710.7435地塊1111二級競爭典型項目金輪星城依云城邦銀泰·雅苑東方名城·和園銀泰·雅雅苑———小小盤營銷銷，隨行行入市樓盤位置置：廣陵區(qū)江江陽東路路與聯(lián)誼誼路交匯匯處西南南側(cè)總建筑面面積：4.6萬萬平方米米容積率：：1.3建筑形態(tài)態(tài)：花園洋房房、小高高層單身身公寓銷售情況況：目前除小小高層單單身公寓寓外，項項目住宅宅產(chǎn)品已已全部推推出，共共計推出出300套花園園洋房，，目前已去化187套套銷售價格格：開盤均價價4800/㎡㎡，目前前均價5400元/㎡㎡（花園園洋房））項目產(chǎn)品：88-120平平方米兩兩房及三三房戶型型為主客群來源源：項目周邊邊居民以以及個體體業(yè)主為為主，改改善型自自住居多多。其他情況況：項目08年1月月開盤，，在區(qū)域域缺少房房源供應(yīng)應(yīng)的情況況下入市市，價格格逐步走走高，去去化情況況一般。。典型項目金輪星城依云城邦銀泰·雅苑東方名城·和園金輪星城城———較低低價格入入市，搶搶占市場場樓盤位置置：揚子江中中路228號（（世紀(jì)家家園南側(cè)側(cè)）總建筑面面積：23萬平平方米容積率：：2.25建筑形態(tài)態(tài)：小高層、、高層銷售情況況：目前推出出五棟小小高層、、一棟高高層共計計512套住宅宅，已去去化253套銷售價格格：開盤均價價4200元/㎡（折折后3950元元/㎡）），目前前均價4900元/㎡㎡（景觀觀小高層層）4300（高層層）項目產(chǎn)品：91-97平平方米的的兩房、、116-120㎡的的小三房房和128-135㎡㎡的大三三房為主主客群來源源：邗江經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)企業(yè)員員工及項項目周邊邊客群為為主，部部分其他他區(qū)域客客群。其他情況況：項目08年10月開盤盤，在房房地產(chǎn)市市場遇冷冷的情況況下，創(chuàng)創(chuàng)造了開開盤當(dāng)天天銷售200套套的奇跡跡。典型項目金輪星城依云城邦銀泰·雅苑東方名城·和園依云城邦邦———區(qū)域域大盤，，規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢明顯顯樓盤位置置：依云城邦邦位于開開發(fā)區(qū)揚揚子江南南路369號（揚子江江路與富富陽路交交匯處向向南）總建筑面面積：39萬平平方米容積率：：1.39建筑形態(tài)態(tài)：小高層、、高層及及疊加別別墅銷售情況況：目前推出出五棟小小高層共共計196套住住宅，已已去化79套銷售價格格：開盤均價價3500元/㎡