XXXX年武漢商業(yè)年中報(bào)告

武漢商業(yè)地產(chǎn)年中報(bào)告2010年1-6月

這半年，從主流商圈購(gòu)物中心、商業(yè)街、區(qū)域性商業(yè)中心、地下商業(yè)街到社區(qū)商鋪的異軍突起以及不斷發(fā)展的漢口北專業(yè)市場(chǎng)群。江城商鋪市場(chǎng)百花齊放，百家爭(zhēng)鳴，各領(lǐng)風(fēng)騷。2010年上半年主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、舊城改造開(kāi)始加速，凸顯商業(yè)地產(chǎn)拓展良機(jī)。2、專業(yè)市場(chǎng)掀起江城全民投資風(fēng)潮！3、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目6月份集中推盤(pán)，成為上半年市場(chǎng)主流。4、社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)中存在粗放規(guī)劃、粗放營(yíng)銷(xiāo)、粗放定價(jià)的問(wèn)題。1、舊城改造開(kāi)始加速，凸顯商業(yè)地產(chǎn)拓展良機(jī)。2009年年底開(kāi)始，武漢市城中村改造全面啟動(dòng)并加速。從2009年下半年和2010年上半年的土地出讓情況來(lái)看，中心城區(qū)出讓土地量的占比有所增加，而這其中多數(shù)涉及到老企業(yè)的搬遷及城中村的改造。如武昌的積玉橋片區(qū)的改造，吸引了三江航天、福星惠譽(yù)等本土開(kāi)發(fā)商；漢口二七片區(qū)的江岸車(chē)輛廠改造，漢陽(yáng)墨水湖片區(qū)改造及四新區(qū)域吸引了廣電集團(tuán)、名流置業(yè)等等外來(lái)開(kāi)發(fā)商。舊城改造，對(duì)于原住民來(lái)說(shuō)提供了改善目前居住生活環(huán)境的機(jī)會(huì)；對(duì)于政府而言，“騰籠換鳥(niǎo)’的方式帶來(lái)了城市的整體升級(jí)；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言：獲得的是曲線拿地的良機(jī)，兵不血刃掌控未來(lái)城市中心的機(jī)會(huì)。由于舊城改造項(xiàng)目多為老企業(yè)、老城中村，多處于城市黃金地段，擁有地段好、人口集中、交通便捷、商業(yè)氛圍良好等先天優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)含著巨大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。企業(yè)參與舊城改造項(xiàng)目一方面可以獲得當(dāng)?shù)卣母鞣N優(yōu)惠政策，一方面可以避免投入較大成本，規(guī)避未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，還可以形成品牌效應(yīng)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)模復(fù)制，為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也樹(shù)立了開(kāi)發(fā)企業(yè)良好的社會(huì)形象。2、專業(yè)市場(chǎng)掀起江城全民投資風(fēng)潮！提起武漢的專業(yè)市場(chǎng)不得不關(guān)注迅速崛起的漢口北專業(yè)市場(chǎng)群，其業(yè)態(tài)涉及裝飾材料、家具家居、小商品、農(nóng)產(chǎn)品、副食品等等，目前除投入運(yùn)營(yíng)的中國(guó)家俱CBD、漢口北批發(fā)第一城外，還有漢口北國(guó)際商品中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、五洲國(guó)際建材城等項(xiàng)目仍處于銷(xiāo)售招商階段；此外還有竹葉山中環(huán)商貿(mào)城等。由于單個(gè)面積小，總值低，銷(xiāo)售面積和經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)可以吻合，獨(dú)立收銀的專業(yè)市場(chǎng)鋪位無(wú)疑是一種好的投資產(chǎn)品，2010年上半年專業(yè)市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售延續(xù)上年銷(xiāo)售形勢(shì)，情況良好，這也掀起了江城全民投資風(fēng)潮！3、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目6月份集中推盤(pán)，成為上半年市場(chǎng)主流。2010年上半年武漢市沒(méi)有大型零售商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，無(wú)論是市級(jí)商業(yè)中心還是區(qū)域商業(yè)中心，項(xiàng)目多處于招商階段或是前期咨詢階段。如招商中的光谷步行商業(yè)街二期、菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，光谷天地、首義廣場(chǎng)等項(xiàng)目還處于前期咨詢階段。自房產(chǎn)新政公布實(shí)施以來(lái)，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目于6月份集中推盤(pán)，成為2010年上半年的市場(chǎng)主流，社區(qū)商業(yè)的異軍突起，將扛起武漢商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售大旗！——6月集中推售的項(xiàng)目一覽表區(qū)域片區(qū)項(xiàng)目商業(yè)體量漢口江岸區(qū)融科天城二期底商5500㎡金銀湖升華現(xiàn)代城藍(lán)鉆街3000㎡順馳泊林武昌積玉橋融僑華府黃金賈5000㎡金地國(guó)際花園商鋪4000㎡歐林灣尚街2500㎡徐東天佳大城小院3000㎡武昌百瑞景中央生活區(qū)1500㎡南湖金地格林小城5000㎡青山現(xiàn)代花園6000㎡光谷佳源花都10000㎡麗島漫城7000㎡漢陽(yáng)鸚鵡大道世茂錦繡長(zhǎng)江三期20000㎡金橋港灣裙樓商業(yè)10000㎡漢陽(yáng)大道七里香苑底商6000㎡沌口白金公館4、武漢社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)探討目前武漢社區(qū)商業(yè)存在粗放式開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)、定價(jià)等在幾個(gè)方面。要實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化，就必須走專業(yè)化的開(kāi)發(fā)道路。

規(guī)劃方面：從項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)始，要將商業(yè)部分的規(guī)劃與住宅規(guī)劃整體同步進(jìn)行，并讓兩者充分相互協(xié)調(diào)，在矛盾中尋求統(tǒng)一。在項(xiàng)目開(kāi)始階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該就住宅、商業(yè)分開(kāi)尋找專業(yè)的策劃代理商，充分兼顧住宅與商業(yè)。其次，在商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)分布上要規(guī)劃適度。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須遵從社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，從實(shí)際的消費(fèi)需求出發(fā)，超過(guò)了實(shí)際需求的度，將會(huì)使社區(qū)商業(yè)招商困難甚至長(zhǎng)期空置，最終降低社區(qū)商業(yè)的價(jià)值。同時(shí)，在業(yè)態(tài)分布上要科學(xué)合理，除了居民的日常購(gòu)物需求外，還盡量提供銀行、郵局、電信、家政等社會(huì)服務(wù)功能，以及圖書(shū)、音像、各類(lèi)培訓(xùn)等文化生活需求，形成集購(gòu)物、生活便利、娛樂(lè)休閑、保健、文化等一身的商業(yè)業(yè)態(tài)。

其三，重視招商工作。目前，武漢社區(qū)商業(yè)已經(jīng)逐漸進(jìn)入連鎖時(shí)代，各類(lèi)知名品牌連鎖商家不斷在社區(qū)中開(kāi)設(shè)分店。社區(qū)商業(yè)的招商要盡量招進(jìn)品牌度高、服務(wù)質(zhì)量好而承租能力又強(qiáng)的商戶。只有招商品質(zhì)有保障，才能實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第四：科學(xué)定價(jià)。綜合考慮社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的租金承受能力和需求面積，注意單鋪總值，建立科學(xué)規(guī)范的評(píng)估體系，輔以專業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃手段，通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)定位、合理業(yè)態(tài)分布、招商、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的價(jià)值最大化。展望2010年的下半年，主要有以下幾個(gè)趨勢(shì)：1、市級(jí)核心商業(yè)中心持有經(jīng)營(yíng)是主流，銷(xiāo)售型物業(yè)可遇不可求。2、區(qū)域型商業(yè)中心波瀾不驚，零售連鎖巨頭進(jìn)駐支撐區(qū)域價(jià)值。3、社區(qū)商業(yè)商鋪營(yíng)銷(xiāo)亟需精準(zhǔn)化、專業(yè)化！4、專業(yè)市場(chǎng)招商控制和運(yùn)營(yíng)管理面臨大考，爭(zhēng)取建立標(biāo)準(zhǔn)化體系。1、市級(jí)核心商業(yè)中心持有經(jīng)營(yíng)是主流，銷(xiāo)售型物業(yè)可遇不可求。

持有經(jīng)營(yíng)越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的重視，但這對(duì)其資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力也提出了更高要求，武廣商圈內(nèi)武商擴(kuò)建項(xiàng)目正如火如荼施工之中，漢口飯店地塊、新華路地塊拆遷改造也提上日程；江漢路商圈內(nèi)寶利金二期商業(yè)也即將面世，花樓街地塊拆遷基本完成，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔聯(lián)袂打造的“武漢東方新天地”有望進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作。2、區(qū)域型商商業(yè)中心波瀾瀾不驚，零售售連鎖巨頭進(jìn)進(jìn)駐支撐區(qū)域域價(jià)值。隨著江城城市市框架的整體體拉大，商圈圈多極化、區(qū)區(qū)域化發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭明顯，區(qū)區(qū)域型商業(yè)中中心將延續(xù)近近年來(lái)的一貫貫良好表現(xiàn)，，繼續(xù)高歌猛猛進(jìn)，如光谷谷商圈的光谷谷天地引進(jìn)沃沃爾瑪、米樂(lè)樂(lè)星、華誼兄兄弟影院等商商家，其商鋪鋪將在下半年年發(fā)售；街道道口商圈欲引引進(jìn)超市主力力店的未來(lái)城城項(xiàng)目也將進(jìn)進(jìn)入招商階段段；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)于6月2日日摘得武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)（沌口））地塊后，將將建設(shè)在漢第第四座萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)——武漢漢經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)。零售連連鎖巨頭的進(jìn)進(jìn)駐不僅有效效支撐著區(qū)域域商鋪的價(jià)值值，而且也將將成為價(jià)值成成長(zhǎng)的助推器器。但同時(shí)也也需注意以下下兩點(diǎn)，一是是不能過(guò)度透透支價(jià)值，二二是應(yīng)結(jié)合區(qū)區(qū)域發(fā)展進(jìn)度度，綜合考慮慮市場(chǎng)培育期期。如新興的的漢口東、沌沌口、古田、、江夏、黃陂陂等區(qū)域還處處于發(fā)展階段段，成熟尚需需時(shí)日。3、、社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)亟亟需需精精準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、專專業(yè)業(yè)化化?。¤b于于上上半半年年社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中在在6月月份份推推售售，，以以及及下下半半年年也也將將有有新新的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪逐逐步步面面世世，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將更更加加激激烈烈，，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)亟亟需需精精準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、專專業(yè)業(yè)化化，，包包括括專專業(yè)業(yè)的的規(guī)規(guī)劃劃、、專專業(yè)業(yè)的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位、、專專業(yè)業(yè)的的招招商商銷(xiāo)銷(xiāo)售售及及專專業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理等等等等。。必必須須遵遵從從社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的規(guī)規(guī)律律，，從從實(shí)實(shí)際際的的消消費(fèi)費(fèi)需需求求出出發(fā)發(fā)，，引引進(jìn)進(jìn)合合適適的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商家家，，制制定定符符合合價(jià)價(jià)值值規(guī)規(guī)律律的的價(jià)價(jià)格格，，才才能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多多方方的的““共共贏贏””?。?、、專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)招招商商控控制制和和運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理面面臨臨大大考考，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取建建立立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化體體系系。。隨著著漢漢口口北北及及現(xiàn)現(xiàn)有有各各市市場(chǎng)場(chǎng)逐逐步步全全面面進(jìn)進(jìn)入入招招商商及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)期期，，招招商商質(zhì)質(zhì)量量控控制制和和運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理面面臨臨大大考考。。專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，必必須須滿滿足足其其專專業(yè)業(yè)性性的的特特殊殊要要求求，，在在規(guī)規(guī)劃劃時(shí)時(shí)要要做做好好商商業(yè)業(yè)配配套套，，招招商商過(guò)過(guò)程程中中把把握握商商戶戶質(zhì)質(zhì)量量，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式上上開(kāi)開(kāi)辟辟新新的的平平臺(tái)臺(tái)，，以以市市場(chǎng)場(chǎng)為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，踏踏踏踏實(shí)實(shí)實(shí)實(shí)做做好好每每一一個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。建建立立從從