XXXX-北京-思源-首特住區(qū)項目-競標-市場及初步

首特住區(qū)市場研究及初步定位報告綱 要一、北京市房地產市場現狀與發(fā)展前景二、區(qū)域房地產開發(fā)環(huán)境三、區(qū)域市場分析及個案研究四、本案地塊價值及SWOT分析五、本案定位初步建議房地產宏觀開發(fā)環(huán)境北京宏觀經濟仍然保持著高速增長勢頭，投資仍是拉動北京經濟增長的主要力量房地產宏觀開發(fā)環(huán)境北京房地產投資平穩(wěn)增長，預計未來有可能出現“投資過熱”房地產宏觀開發(fā)環(huán)境房地產總體供需情況：商品房需求活躍，銷售增長速度高于供應增長速度，但市場形勢仍然是供大于求。房地產宏觀開發(fā)環(huán)境短期內國家可能以市場調整性政策為主，長期對土地等關系國計民生的資源將繼續(xù)加大控制力度土地市場的規(guī)范化提升了市場準入門檻，未來市場將呈現資源集中化趨勢2004年住宅宏觀市場－供應量2004年的新增住宅供應與2003年相比有較大幅度的下滑，新開工住宅面積為2207.2萬平方米，預示著本年未來一年住宅供應有可能持續(xù)減少。2004年住宅宏觀市場－銷售量2004年全市銷售各類商品房2472萬平方米，其中商品住宅2285.6萬平方米，分別比上一年增長30.4％和39.1％；商品住宅銷售額為1085.1億元，增長37.5％。商品住宅期房批準預售面積2862.85萬平方米，同比增長5%；預售登記2642.1萬平方米，同比增長56.5%。預售率為92.3%，比2003年同期高30.4個百分點。2004年住宅宏觀市場－整體價格2004年商品住宅現房平均銷售價格為4747元/平方米，同比上漲291元/平方米，漲幅為6.5%商品住宅期房買賣價格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%2005年市場供應趨勢4號令和71號令的相繼出臺，使2004年的土地供應明顯有減少趨勢。從2004年購置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調控措施將對房地產開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產開發(fā)投資增長的后勁，將不利于投資的增長，2005年供應量將有所減弱。2005年供應量將有所減弱，但城市郊區(qū)集中供應趨勢明顯，競爭態(tài)勢將加劇。市場需求看漲由于奧運效應和北京經濟的良性發(fā)展，外地入在京購房趨勢日益明顯。據北京市房地產信息網數據顯示，2003年外省市個人購買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達到11.67億元。而公寓和別墅的購買客戶中外地及外籍客戶所占比例達到45%開發(fā)量及開發(fā)速度放緩將導致2005年房地產市場需求結構進一步促使房價上漲開發(fā)成本增加包括土地成本、建筑成本，資金成本。由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線，而走精工路線，導致綜合成本加大。銀行利率提高，貸款難度加大，自有資本金提高，都將導致資金成本大幅度提高2005年商品品房價格格走勢整體趨勢勢看漲，，不同區(qū)區(qū)域增長長幅度將將有所不不同。由于行業(yè)業(yè)產品生生產周期期特點，，房地產產市場供供給表現現出很強強的慣性性?？紤]慮到慣性性因素的的影響，，我們認認為2005年年北京樓樓市的價價格(住住宅市場場)將依依然延續(xù)續(xù)今年的的形勢，，呈現上上升趨勢勢。綱要要一、北京京市房地地產市場場現狀與與發(fā)展前前景二、區(qū)域域房地產產開發(fā)環(huán)環(huán)境三、區(qū)域域市場分分析及個個案研究究四、本案案地塊價價值及SWOT分析五、本案案定位初初步建議議區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境概概況過去南城城市政設設施薄弱弱而令開開發(fā)商裹裹足不前前，但目目前這一一狀況將將逐步得得到改變變。隨著著近幾年年北京城城市建設設重點轉轉移，加加大對南南城的開開發(fā)力度度，增加加對南城城的市政政投資，，南城的的基礎設設施滯后后現狀大大為改觀觀。目前，南南城生活活設施、、市政配配套及交交通環(huán)境境得到改改善，且且西二、、三環(huán)之之間的稀稀缺的土土地資源源也為區(qū)區(qū)域的房房地產開開發(fā)帶來來契機。。區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ?。區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———房地地產市場場現狀隨著北京京市規(guī)劃劃逐步明明確，南南部地區(qū)區(qū)功能性性質的定定位決定定了南部部住宅市市場以外外地商貿貿客群、、北京中中、低端端消費客客群為該該地區(qū)的的主要客客群。目目前，該該區(qū)域的的市場價價格較低低。但是隨著著南城基基礎設施施的逐步步改善，，價格已已經逐步步提升；；目前，南南城該區(qū)區(qū)域屬于于穩(wěn)步發(fā)發(fā)展階段段，由附附近房地地產項目目朗琴園園、格調調等項目目的銷售售情況來來看，區(qū)域的升升值越來來越明顯顯。同時，南南城有較較大的批批發(fā)、建建材、家家裝商業(yè)業(yè)，帶來來了不穩(wěn)穩(wěn)定的人人流、物物業(yè)的混混亂，滯滯后了高高檔物業(yè)業(yè)的發(fā)展展；隨著區(qū)域域環(huán)境的的不斷改改善，中中高檔樓樓盤的開開發(fā)，未來必將將吸引中中高檔人人群入駐駐。區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———房地地產市場場發(fā)展前前景相對于北北部和東東部地區(qū)區(qū)，北京京南城發(fā)發(fā)展一直直相對落落后。剛剛剛制定定的北京京新規(guī)劃劃，重點點研究了了北京南南城、北北城形成成巨大差差距的問問題。從從而高度度關注南南城的發(fā)發(fā)展，規(guī)規(guī)劃中指指出北京京南城近近期主要要是注重重質量的的提高；；由于馬連連道將被被規(guī)劃成成新的城城市商業(yè)業(yè)中心，，目前該該區(qū)住宅宅項目已已停止審審批。這這意味著著區(qū)域內內住宅產產品具有有稀缺性性，同時時所處地地理位置置優(yōu)越，，再加上上住宅品品質的提提高，這這些都對對該區(qū)域域的樓盤盤價格產產生了影影響。今今后隨著著該區(qū)域域住宅土土地供應應的“斷斷奶”，，樓盤的的升值潛潛力看漲漲。區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———交通通分析兩廣路、、南三環(huán)環(huán)、南四四環(huán)、京京開高速速、南苑苑路已經經形成網網絡，交通環(huán)境境的改善善,拽動動了北京京城南整整體升級級.規(guī)劃中的的地鐵7號線位位于廣安安門外大大街，從從北京西西站-南南花園，途經廣廣外、廣廣安門、、牛街等等。區(qū)域的經經濟發(fā)展展和路網網體系的的完善，，使周邊邊地段的的房地產項項目也隨隨之升溫溫，許多投資資者紛紛紛看好南南城，帶動了這這一地區(qū)區(qū)經濟的的發(fā)展和和房地產產投資的的升溫。。地鐵七號線區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———環(huán)境境整治蓮花河將將于今年年年底還還清，它它將成為為繼昆玉玉河后北北京第二二大觀景景水系區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———產業(yè)業(yè)規(guī)劃CPD中央采購區(qū)核心區(qū)本案中央采購區(qū)(CPD)CentrePurchasingDistrict總占地面積８２公頃，其核心區(qū)位于宣武區(qū)馬連道。規(guī)劃建設中的CPD中央采購區(qū)將成為北京乃至華北最大的現代物流與商品分銷樞紐。以北京西南為門戶，其影響力將擴展到幾百公里的半徑范圍，需求人群的增多成了沿線樓市看漲的重要因素。區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———產業(yè)業(yè)規(guī)劃麗澤商圈圈本案麗澤商圈圈麗澤核心心區(qū)域將將呈現出出一豎三三橫的““豐”字字形整體體骨架結結構、““三區(qū)四四片”的的城市用用地布局局。其功能將將以大型型公建為為主，集集辦公、、酒店、、電子通通信、金金融、物物流、文文化娛樂樂、商住住等于一一體，建建成后將將成為首首都新的的經濟、、人文、、生態(tài)商商務區(qū)。。目前該區(qū)區(qū)域已擁擁有占地地面積達達３０萬萬平方米米的“ＡＡＵＴＯＯＭＡＬＬＬ北京京汽車配配件基地地”。區(qū)域開發(fā)發(fā)環(huán)境———配套套環(huán)境境環(huán)境配套套日趨成成熟，周周邊有蓮蓮花池公公園、大大觀園、、陶然亭亭公園等等商業(yè)業(yè)華聯商廈廈、馬連連道家樂樂福、茶茶葉一條條街以及及即將落落戶此地地的歐倍倍德、宜宜家家居居等。教育育有北京鐵鐵路工程程總公司司幼兒園園、北京京小學、、廣外一一小、89中、、133中學以以及北京京公安大大學、中中央音樂樂學院等等醫(yī)療療宣武醫(yī)院院、廣外外醫(yī)院等等其它它毗鄰西客客站和六六里橋長長途客運運站，是是北京對對外的一一個重要要的交通通樞紐綱要要一、北京京市房地地產市場場現狀與與發(fā)展前前景二、區(qū)域域房地產產開發(fā)環(huán)環(huán)境三、區(qū)域域市場分分析及個個案研究究四、本案案地塊價價值及SWOT分析五、本案案定位初初步建議議研究區(qū)域域界定及及其樣本本選擇研究區(qū)域域界定：：北至復復興門外外大街，，南到麗麗澤路，，東至廣廣安門濱濱河路，，西到西西三環(huán)。。區(qū)域研究究樣本確確定為：：蝶翠華華庭、榮榮豐2008、朗琴園園、源屋屋曲、格格調、順順弛.藍調等。。調研區(qū)域住宅宅產品描述項目名稱裝修狀況外立面裝修小區(qū)主要景觀配套樓體類型蝶翠華庭毛坯面磚無暫無蝶塔樓榮豐2008（非常空間）毛坯涂料，基層為石材普通園林會所塔樓朗琴園毛坯涂料普通園林、小瀑布水景雙會所塔樓、板塔遠見名苑毛坯涂料園林社區(qū)會所、步行商業(yè)街塔樓格調毛坯涂料小水景園林周邊市政配套、附近有家樂福板塔結合信和嘉園毛坯面磚項目東側有市政規(guī)劃的公園周邊市政配套、附近有家樂福板樓純粹.建舍毛坯涂料無會所、商業(yè)板樓順馳.藍調毛坯涂料、面磚小區(qū)內有大型水景會所、商業(yè)塔樓、板樓源屋曲毛壞面磚、基座石材以“琴”為主題的園林會所、臨街商業(yè)板樓調研區(qū)域住宅宅供應規(guī)模調研項目總建建筑規(guī)模約252萬平米米；調研項目中均均以中等規(guī)模模為主，建筑筑面積在12-40萬之之間；區(qū)域內目前除除信和嘉園二二期、格調二二期、順弛藍藍調有部分存存量以外；其其余項目基本本都屬于尾盤盤銷售。數據來源于房房地產信息網網，數據的統(tǒng)統(tǒng)計時間間距距是項目開盤盤至今區(qū)域住宅容積積率區(qū)域內項目的的容積率偏高高，均在2.6以上。9個調研項目目中，僅“源源屋曲一期””的容積率在在2以下；數據來源于房房地產信息網網，數據的統(tǒng)統(tǒng)計時間間距距是項目開盤盤至今區(qū)域住宅戶型型面積、比例例及總價（一）項目名稱一居室二居室三居室面積（平米）總價（萬元）比例面積（平米）總價（萬元）比例面積（平米）總價（萬元）比例蝶翠華庭73.74813％96-10460-6567%1429820％榮豐200830.7-33.324-2992％86542%162905％朗琴園30-6216-4168％76-11052-7012%115-15183-9620％遠見名苑43-5325-3263％86-11850-7324%132-15182-9513％格調62-6842-4852％104-11172-7532%136-13993-10115％純粹.建舍55-6537-4531%81-9555-6449%100-13869-8920%信和嘉園473120%70-10847-7250%121-14081-9430％順馳.藍調58.09421%84-12861-9319%115-19083-13060%源屋曲573612%63-11046-7748%135-138107-11136%數據來源于北北京房地產交交易所區(qū)域住宅戶型型面積、比例例及總價（二二）項目名稱四居室復式面積（平米）總價（萬元）比例面積（平米）總價（萬元）比例蝶翠華庭------------------------------------榮豐2008------------------2251401%朗琴園------------------------------------遠見名苑------------------------------------格調1441001%------------------純粹.建舍------------------------------------信和嘉園------------------------------------順馳.藍調20014620%————源屋曲145-163115-1292%2291802%戶型以一居、、二居為主，，且戶型面積積偏小。數據來源于北北京房地產交交易所區(qū)域住宅戶型型比例圖從左圖可以看看出,區(qū)域內內調研項目一一居比例最大大,達64.89%;其原因是由于于“榮豐2008”的戶戶型中92%為小戶型，，因此拉高了了一居室在區(qū)區(qū)域內的戶室室比例；二居、三居分分別占總比例例的20.74%、13.94%；；從各戶型的比比例得出，區(qū)區(qū)域內調研項項目小戶型是是主流產品，，大戶型比例例少。數據來源于北北京房地產交交易所區(qū)域住宅戶型型銷售情況一居、二居、、三居戶型供供應量大，其其銷售率均在在70%以上上，整體銷售售情況好；大戶型四居、、復式的供應應量非常小，，不到總比例例的1%，銷銷售率在50%左右，銷銷售較緩。數據來源于北北京房地產交交易所區(qū)域住宅戶型型成交均價各戶型成交均均價:一居6983元/平米；二居居6872元元/平米；三三居6671元/平米；；四居7306元/平米米。一、二、三居居成交均價在在7000元元/平米以內內，四居大戶戶型均價偏高高。數據來源于北北京房地產交交易所區(qū)域住宅銷售售率及成交價價格注：信和嘉園園一期已基本本銷售完成，，但現未取得得銷售許可證證，因此未列列入此圖表。。調研區(qū)域內的的項目銷售率率基本上都在在90%以上上。區(qū)域內潛潛在供應量相相對較少；成交均價均高高于6000元/平米，，高于7000元/平米米的項目有4個；榮豐2008是區(qū)域小戶戶型最具代表表性的項目，，具備高單價價、低總價的的特點，其成成交均價達7775元/平米。數據來源于北北京房地產交交易所調研項目購買買客戶分析本市城鎮(zhèn)居民民是主要購買買力，占有大大約56％的的購買比例。。其次是外省個個人購買；中央企業(yè)、機機關占有少量量比例；港澳臺的購買買客戶非常少少；數據來源于北北京房地產交交易所區(qū)域客戶特征征物業(yè)名稱客群特征分析榮豐2008小戶型：高級白領人士，20-35歲大戶型：40歲左右。外地人比例為50%。蝶翠華庭附近居民，城市白領，年齡25-50歲均有。有部分拆遷戶，所購大多為東北向或西北向君悅*朗琴3附近居民和南城上班的高收入人士格調金融街白領、新華社團購純粹*建舍附近居民和南城上班的高收入人士源屋曲緊臨金融街的高級白領階層順弛*藍調私營企業(yè)老板及在南城上班的高收入人士遠見名苑部分拆遷戶及附近居民歐園*北歐印象附近居民，周邊地區(qū)銀行金融、國家機關職員。年齡段在25－35歲。立恒名苑緊臨金融街的白領階層，廣告創(chuàng)意公司等創(chuàng)業(yè)人士.耕天下成功人士，35-70歲馨蓮茗苑部分拆遷戶，部分茶商，部分西城區(qū)、海淀區(qū)年輕人。麗陽四季以周邊地區(qū)經商者和公司普通職員為主區(qū)域主要客戶戶來源附近工作人員員：希望生活活便利、就近近居住當地居民：希希望居住品質質升級外地客戶:在在此長期經商商和工作的外外地人區(qū)域客戶消費費習慣南部地緣性客客戶是主要的的購買客群之之一；主要以購買小小兩居、小三三居為主；戶型面積不宜宜過大，滿足足中等居住要要求；外地消費者對對物業(yè)的購買買力強，例如如中央采購區(qū)區(qū)（CPD））的生意人；；區(qū)域客戶對物物業(yè)價格的敏敏感度高。注重交通便捷捷性和生活配配套對面積要求較較小，以中小小戶型為首要要選擇傳統(tǒng)消費觀念念仍占主導，，單價承受能能力不高周邊客群的需需求特點分析析需求決定產品品形態(tài)區(qū)域未來市場場供應由于馬連道將將被規(guī)劃成新新的城市商業(yè)業(yè)中心，目前前該區(qū)住宅項項目已停止審審批。目前仍仍有部分存量量的項目有信信和嘉園二期期、格調二期期、順弛藍調調，短期內區(qū)域住住宅市場供應應量不大。中長期潛在供供應量：位于于順弛藍調項項目東側住宅宅項目，將由由金泰地產開開發(fā)；位于豐豐臺太平橋路路的威爾夏大大道，建筑面面積為22萬萬平米，平均均售價在7100元/平平米左右，目目前還沒有開開盤。還有麗麗澤橋地區(qū)、、萬泉寺地區(qū)區(qū)、宣武區(qū)微微改項目。個案研究———朗琴園物業(yè)類型建筑面積項目預售時間入住綠化率塔樓、板樓40萬平方米2002年4月現房40％位置、交通及周邊配套位于宣武區(qū)廣安門外大街，緊鄰西二環(huán)，周邊公交線路較多，交通便利。產品設計一期：4棟塔樓；二期：2棟板樓；三期：塔板結合，共6棟銷售期間2002—2005年開發(fā)商北京潤博房地產開發(fā)有限公司分南北兩個區(qū)區(qū)，南區(qū)為住住宅，北區(qū)為為辦公；南區(qū)為圍合式式布局；4萬平米的園園林；朗琴園——社社區(qū)規(guī)劃朗琴園——銷銷售價格采集樣本從2003年7月至2004年12月月銷售價格逐步步攀升，最高高均價達7360元/平平米；整個項項目均價約6700元/平米；在2003年年12月份時時成交價格最最低，實際成成交價格為5326元/平米，此時時銷售的是二二期東西向板板樓，正值銷銷售淡季；朗琴園——銷銷售速度目前處于尾盤盤銷售階段，，僅余二期三三居室10余余套，每月銷銷售速度均不不穩(wěn)定；2004年4-7月銷售售速度快，4月份達到252套，最最低也超過110套。朗琴園——銷銷售面積每月銷售面積積均不穩(wěn)定；；2004年4-7月銷售售面積較多，，最高達25834平米米/月。朗琴園——客客戶分析以本市城鎮(zhèn)居居民為主，占占總比例的62%；外省個人占有有一定比例，，達34%。。解析“朗琴園園”1、園林設計計是項目最為為突出的亮點點；2、目標客群群定位清晰；；3、強有力的的宣傳攻勢；；4、三期產品品借鑒一、二二期的經驗，，符合市場需需求，并借助助成熟社區(qū)的的環(huán)境和配套套，以一居、、小二居、小小三居為主。。個案研究———蝶翠華庭成交均價基本本處于同一水水平線上，波波動幅度小。。在2004年7月以前前，成交均價價均在6600元/平米米以內。從2004年年8月起，成成交均價才提提升到7100元/平米米以上。蝶翠華庭———銷售速度及及面積整盤銷售周期期長，從2001年1月月到現在，800套房屋屋共銷售了4年的時間。。從2004年年2月-4月月是銷售最好好的時期，平平均每月都在在20套以上上。銷售速度銷售面積蝶翠華庭———客戶分析以本市城鎮(zhèn)居居民為主，占占57%；外外省個人購買買有一定比例例，占31%；外地企業(yè)及外外地事業(yè)單位位較少。解析“蝶翠華華庭”1、蝶形塔的的建筑形式，，在北京購房房客群中得不不到認可；2、戶型朝向向不是正南正正北，與北京京傳統(tǒng)正南正正北的居住理理念相沖突；；3、異地開發(fā)發(fā)商的操作模模式、管理手手法及文化差差異，使其進進京后遭受水水土不服。解析“榮豐2008”一期早期產品品以奧運為主主題，大戶型型為主，但推推出市場之后后，銷售受挫挫，因此后期期產品改變設設計方向，主主打小戶型；；目標客戶定位位明確。高單單價、低總價價的價格優(yōu)勢勢吸引了大批批小白領來此此置業(yè)；整個社區(qū)檔次次不高。區(qū)域市場研究究結論目前周邊項目售價基本在６４００元/平米以上，最高達７８００元/平米；項目所在區(qū)域目前正處于高檔項目的起步階段；價格客群產品建筑形式主要以塔樓為主，缺乏低密度住宅產品戶型以經濟型中小戶型為主，較受市場追捧，且目前市場存量較小。競爭本項目周邊區(qū)域住宅項目基本都屬于尾盤銷售；以本市城鎮(zhèn)居民為主，外地在京置業(yè)客戶占有一定比例；自住客戶為主，投資客戶較少。綱 要一、北京市房房地產市場現現狀與發(fā)展前前景二、區(qū)域房地地產開發(fā)環(huán)境境三、區(qū)域市場場分析及個案案研究四、本案地塊塊價值及SWOT分析五、本案定位位初步建議地塊基本情況況本案北邊連接接蓮花池東路路，西靠馬連道路路東臨規(guī)劃中的的三里河南沿沿線路，南望廣安門外外大街地塊情況本地塊西側是是蓮花河的一一段本地塊北側是是蓮花池東路路本地塊南面是是中央直屬企企業(yè)職工宿舍舍本地塊東面是是榮豐2008地塊情況本地塊位于蝶蝶翠華庭的東東南地塊基本平整整，A01區(qū)區(qū)與B01區(qū)區(qū)呈南北隔離離的狀態(tài)地塊示意圖18.3萬平平方米的公建建兼容公寓用用地3.7萬平方方米的住宅用用地周邊環(huán)境與配配套本地塊現在周周邊環(huán)境較差差，交通情況況也不理想本地塊周邊的的配套也很少少，附近有““大方酒店””和“廣外醫(yī)醫(yī)院”首特居住區(qū)控控規(guī)調整指標標表地塊編號用地性質用地面積容積率建筑面積（平米）建筑密度建筑高度綠地率A01住宅10588.133.5370583080.530B01公建兼容公寓40860.214.51838704580.530C01托幼42000.72940301230C02小學55000.84400301830G01綠地8000地塊SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢地理位置優(yōu)越。地處西南二環(huán)附近，距離復興門外大街、金融街不到20分鐘車程本案規(guī)劃中的配套較為完善。擁有幼兒園、小學、城市公共綠地。B01區(qū)作為建筑面積18萬平方米的公建兼公寓性質用地有比較大的操作空間目前交通不便利，只有從廣安門外大街才能進入小區(qū)周邊的環(huán)境臟、亂、差周邊的配套很少蝶翠華庭的三棟塔樓作為本地塊的一部分，會對本地塊的開發(fā)帶來影響O機遇T威脅南城居住條件的不斷改善；市政配套的不斷完善規(guī)劃中的市政路“三里河南沿路”的貫通對本案的開發(fā)有直接幫助；榮豐2008項目的全面入住給本地塊的周邊帶來一定的人氣；中央直屬企業(yè)宿舍區(qū)的規(guī)劃會對當地環(huán)境的治理帶來改觀目前周邊新開盤的住宅項目較少，主要有：格調二期、威爾夏大道、順馳藍調、華爾街觀典綱 要一、北京市房房地產市場現現狀與發(fā)展前前景二、區(qū)域房地地產開發(fā)環(huán)境境三、區(qū)域市場場分析及個案案研究四、本案地塊塊價值及SWOT分析五、本案定位位初步建議區(qū)域市場分析析市場定位本案地塊分析析市場定位的原原則市場差異化原原則市場定位市場細分原則則市場細分的原原則成交價格產品形態(tài)社區(qū)環(huán)境目標客群市場細分———樓盤檔次高檔樓盤（以格調、順順馳.藍調、、源屋曲為代代表）成交價格：本本區(qū)域高檔項項目成交均價價都在7000元/平方方米（建筑面面積）以上，，源屋曲達到到了7800元/平方米米。產品形態(tài)：基基本以板樓和和塔板結合的的產品為主，，戶型以總價價在65—70萬的兩居居、100萬萬的三居為主主。社區(qū)環(huán)境：這這些項目都有有一定的社區(qū)區(qū)景觀和較好好的商業(yè)配套套，比如大型型的水景、會會所、社區(qū)內內的商業(yè)。交交通的因素被被弱化。項目客群：附近居民和南南城上班的高高收入人士以以及在西長安安街沿線上班班的大型國企企中高級管理理人員（金融融街地區(qū)、公公主墳地區(qū)等等）市場細分———樓盤檔次中檔樓盤（以朗琴園為為代表）成交均價：本本區(qū)域中檔樓樓盤的成交均均價在6500—7000元/平方方米（建筑面面積）。產品形態(tài)：基基本是以塔樓樓或板塔結合合的產品為主主，戶型比例例中兩居和一一居占據的比比重較大，一一居的總價在在30萬左右右，兩居總價價在60萬左左右。社區(qū)環(huán)境：基基本上都有較較成熟的小區(qū)區(qū)內景觀及商商業(yè)配套。交交通較為便利利。項目客群：南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群為主主。市場細分———樓盤檔次低檔樓盤（以純粹.建建舍、遠見名名苑為代表））成交均價：本本區(qū)域中、低低檔樓盤的成成交均價在6500元/平方米（建建筑面積）左左右。產品形態(tài)：這這些項目大部部分是塔樓或或板塔結合的的項目，產品品也是以一居居和兩居為主主，而且一居居的比重很大大。純粹.建建舍是板樓，，但是此項目目的品質不高高，造成成交交價格偏低。。社區(qū)環(huán)境：這這些項目一般般沒有成熟的的社區(qū)配套，，多是借助周周邊的市政或或其它項目的的商業(yè)配套。。項目客群：以在周邊工作作的企業(yè)中、、低層收入的的人員為主，，以一次置業(yè)業(yè)的人群為主主，以對總價價的承受能力力低的人群為為主。市場細分結論論（一）檔次銷售情況成交均價（元/平米）高檔項目（格調、藍調、源屋曲）一居二居三居四居一居二居三居四居22%57%63%40%6800738873467341中檔項目（朗琴園）一居二居三居四居一居二居三居四居100%100%98%--658968296750--低檔項目（純粹.建舍、遠見名苑）一居二居三居四居一居二居三居四居96%90%86%--623763176322--數據來源于房房地產信息網網，數據的統(tǒng)統(tǒng)計時間間距距是項目開盤盤至今市場細分結論論（一）價格本區(qū)域市場中中的價格因為為產品、社區(qū)區(qū)環(huán)境、目標標客群的原因因被明顯的分分為三個檔次次：6500元/平方米米左右；6500—7000元/平平方米；7000元/平平方米以上；；高檔產品成交交價格在7000元/平平方米以上；；中檔產品成交交價格在6500—7000元/平平方米；低檔產品成交交價格在6500元/平平方米左右；；市場細分結論論（二）產品高檔項目主要要以板樓為主主，戶型以兩兩居和小三居居為主；中、低檔項目目中塔樓和板板塔結合的項項目占主導地地位，戶型是是以一居和兩兩居為主，三三居為輔；市場細分結論論（三）社區(qū)環(huán)境高檔項目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套較為為完善；中檔項目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套一般般；低檔項目的社社區(qū)景觀和商商業(yè)配套很差差，主要借助助周邊市政配配套和周邊項項目的商業(yè)配配套；市場細分結論論（四）調研項目客群群現狀本區(qū)域房地產產項目的客群群來源是多元元化的高檔項目主要要針對在南城上班的高高收入人士（（在馬連道中中央采購區(qū)、、麗澤商圈工工作的私企老老板和高級管管理層人員））以及在西長長安街沿線上上班的大型國國企中高級管管理人員（金金融街地區(qū)、、公主墳地區(qū)區(qū)等）；中檔項目主要要針對南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群為主主；低檔項目主要要針對以在周周邊工作的企企業(yè)中、低層層收入的人員員為主，以一一次置業(yè)的人人群為主，以以對總價的承承受能力低的的人群為主；；潛在客群需求求分析項目潛在客群需求分析區(qū)域內客群私企老板主要以二次或三次置業(yè)為主，對產品的要求高，主要是南北通透的板樓國企管理層主要以一次或二次置業(yè)為主，對總價的承受能力較弱，以板樓需求為主當地公務員主要以一次或二次置業(yè)為主，對總價的承受能力較弱當地高收入人群主要以二次或三次置業(yè)為主，對產品的要求高，對總價的承受能力較弱區(qū)域外客群在南城工作的高收入階層希望在南城擁有一個較高品質的居住環(huán)境，以板樓需求為主在南城工作的首次置業(yè)的人希望在南城尋找一個交通便利的居住空間目標市場模式式選擇

M1M2M3P1P2P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1P2P3P1P2P3P1P2P3P1P2P3密集單一市場場產品專門化市場專門化全面進入選擇性專門化化P=產品\需需求M=市場\客客群本案采取的目目標市場模式式根據市場調研研的結論和市市場需求，采采取穩(wěn)妥的全全面進入策略略，以幾種優(yōu)優(yōu)質的產品，，滿足各種市市場的需求。。產品以板樓為為主，戶型包包括一居、二二居、三居。。

M1M2M3P1P2P3全面進入

市場定位（一一）本案主題定位位：廣安門地區(qū)中中高檔成熟社社區(qū)根據對市場的的調研得知，，我們認為市市場中目前中中檔產品是主主流，但隨著著西南二環(huán)附附近市政配套套建設的完善善，以及整個個南城市場的的整體走強，，高檔項目在在南城也會有有一定的需求求空間。因此我們以差差異化的原則則，為本案的的主題定位為為中、高檔成成熟社區(qū)。市場定位（二二）本案產品定位位：舒適性板板樓社社區(qū)根據對市場的的調研得知，，目前市場中中的產品很大大一部分是塔塔樓或板塔結結合。但是高高、中、低檔檔的項目的產產品形式還是是有很大區(qū)別別。根據差異異化原則，我我們將本案定定位以板樓為為主，同時有有少量的商業(yè)業(yè)配套的項目目，產品上盡盡可能做出南南北通透；根據對市場的的調研得知，，本區(qū)域一居居的供應量很很大，而且價價格相對不高高。因此我們們建議本案戶戶型集中在兩兩居和三居，，配以少量一一居。市場定位（三三）本案客群定位位：南城工作的高高收入人士二二次置業(yè)為主主根據對市場的的調研得知，，本項目的客客群主要集中中在“以本區(qū)區(qū)域為中心，，在本區(qū)域或或周邊區(qū)域工工作的高收入入人士”。主主要包括在馬連道中央央采購區(qū)、麗麗澤商圈工作作的私企老板板和中、高級級管理層人員員，在西長安安街沿線上班班的大型國企企中高級管理理人員（金融融街地區(qū)、公公主墳地區(qū)等等），以及在在這附近工作作的部分白領領。市場定定位（（三））價格定定位均價7200元元/平平方米米目前南南城商商品房房的成成交價價格在在逐步步走高高，本本區(qū)域域的成成交價價格基基本保保持在在6500—7000元元/平平米；；而且且南城城商品品房的的供應應量在在今后后短時時間內內不會會很大大；根據周周邊中中、高高檔項項目的的成交交均價價，再再考慮慮到本本案擁擁有幼幼兒園園、小小學、、城市市公共共綠地地的配配套，，因此此價格格可以以在此此基礎礎上再再有一一個上上升空空間；；本項目目銷售售收入入估算算單項銷售收入產品商業(yè)占3%商業(yè)占5%商業(yè)占8%商業(yè)（萬元）9278.9815464.9624743.94住宅（萬元）154296.12151114.75146342.71總計（萬元）163575.1166579.71171086.65假設銷銷售率率在100%，，商業(yè)業(yè)價格格預計計14000元元/平平方米米，住住宅價價格7200元元/平平方米米結束語語從市場場反映映的真真實情情況和和我們們的分分析得得知道道，總總體來來說機機會大大于風風險。。首先先南城城整體體房地地產市市場的的景氣氣上升升，如如果再再從具具體產產品的的形態(tài)態(tài)、社社區(qū)內內部的的景觀觀規(guī)劃劃以及及社區(qū)區(qū)內公公共和和商業(yè)業(yè)配套套進行行深化化和提提升，，該地地塊上上的項項目價價格應應該還還有一一個上上升的的空間間！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:56:3923:56:3923:561/4/202311:56:39PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2323:56:3923:56Jan-2304-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:56:3923:56:3923:56Wednesday,January4,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2323:56:3923:56:39January4,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。04一月202311:56:39下午午23:56:391月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:56下午1月-2323:56January4,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/423:56:3923:56:3904January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。11:56:39下下午11:56下下午23:56:391月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成